أبوتركي
12-04-2007, 11:08 AM
200 مليار دولار سيولة مالية عربية تبحث عن الاستثمار
وضع منتدى التمويل والاستثمار العقاري الذي نظمه اتحاد المصارف العربية بالتعاون مع جمعية المستثمرين العقاريين الأميركيين ((AFIRE قضية استغلال فائض السيولة المالية في البنوك على مائدة البحث في المنتدى وطالبوا الحكومات بالتدخل لخلق سوق أولى نشطة وسوق ثانوية نشطة وإنشاء صناديق استثمارية لوضع السيولة المالية لدى البنوك بحيث يتم إدارتها للتمويل طويل الأجل في السوق العقارية، وتفعيل نشاط التوريق والتصنيف الائتماني.
وقد أكد فؤاد شاكر سكرتير عام اتحاد المصارف العربية في افتتاح المنتدى وجود فائض سيولة في البنوك العربية ما بين 150 ملياراً إلى 200 مليار دولار في جميع البنوك العربية وتعد أموالاً قصيرة الأجل، وعلى البنوك التعامل والاحتفاظ بها في الإطار قصير الأجل، بينما يتطلب التمويل العقاري استثمارات طويلة الأجل وطالب سكرتير عام اتحاد المصارف العربية باستخدام الآليات نفسها التي يتعامل بها العالم الخارجي لتمويل القروض قصيرة الأجل إلى طويلة الأجل .
وذلك من خلال إنشاء صناديق استثمارية يتم وضع أموال البنوك فيها وتدار للتمويل المتوسط في شكل حصص وفي الوقت ذاته يتم تنشيط السوق الثانوية لتداول الأصل طويل الأجل في السوق، فمعنى تنشيط التداول على الديون العقارية وتطبيق سياسات التوريق.
والاستعانة بمؤسسات متخصصة في مجال التصنيف الائتماني لتحديد قيمة الدين العقاري ومستواه وكفاءته، وطالب سكرتير عام اتحاد المصارف العربية بربط الجزر المستقلة في الاقتصاد العربي المالي والنقدي وربط البنوك بأسواق رأس المال والبورصات بحيث تؤدي إلى تدفق في السيولة المالية إلى تلك الصناديق الاستثمارية حتى تستقر الأسواق وتتحقق ثقافة الاستثمار والتمويل العقاري .
وأن يعتاد المستثمر أن يدخل ضمن محفظة استثمارية أوراقا تمثل أسهما وأخرى تمثل ديونا عقارية وحذر سكرتير عام اتحاد المصارف العربية أنه ليس هناك بدائل لهذا الوضع حتى نصل إلى أسواق منتظمة لا تتعرض للمضاربات التي تبتلع أموال المواطنين، خاصة أن تطبيق قواعد الحوكمة والشفافية تساعدنا على التطبيق في الوقت الحالي.
**نسب التمويل
وأشار فؤاد شاكر ان نسبة التمويل من البنوك التجارية للقطاع العقاري لا تتعدى أكثر من 10% لكن إذا أخذنا في الاعتبار أن هناك 90 صناعة أخرى تدخل في صناعة العقار مثل صناعات الحديد والاسمنت والسيراميك والألمنيوم والزجاج وغيرها وهذه الصناعات تستخدم التمويل المصرفي لترتفع بذلك النسبة لتصل إلى 45%.
وامتدح سكرتير عام اتحاد المصارف العربية الصرافة الإسلامية التي دخلت في مجال التمويل العقاري الإسلامي بشكل مشارك حيث تعجز معظم البنوك التجارية عن الاقراض إلا الاقتراض قصير الأجل، مما تتطلب توريق الديون وتصنيف الأصول وتصنيف العملاء مشيراً ان أقل المخاطر تتواجد في نظام التمويل العقاري.
حيث العقار موجود ولن يتبخر لذلك يمكن الربط بين التمويل قصير الأجل وطويل الأجل من خلال الطريق وتفعيل السوق الثانوي للتخلص من الأصل في أي وقت وتقتصر بذلك المخاطرة على السعر لكن المشكلة الأكبر حالياً هي مخاطر السيولة المالية، ولا بد من تحرك المؤسسات المصرفية لتحويل الديون العقارية إلى مجموعة أوراق مالية لها استحقاقات بسعر فائدة.
وأشار عظيم زافار المدير التنفيذي بشركة اركبتا للعقارات إلى اتجاه العديد من الدول إلى الاستثمار العقاري سبيلا للتنمية الاقتصادية التي تعتمد على إرادة سياسية، ضارباً الأمثلة ببعض التجارب في كل من الهند والصين حيث ارتبطت إعتمدت عدة صفقات في هونغ كونغ وشنغهاي على مشروعات تقديم البنية التحتية والمرافق والعقارات، وأشار إلى الاتجاه العقاري الحديث للاستثمار في مجال المجمعات التجارية والمخازن، أكثر من الاستثمار في مجال بناء المكاتب الذي وصفه بأنه محفوف بالمخاطر بسبب التقييم بأكثر من قيمته.
**زيادات في الأصول
وأوضح المدير التنفيذي لشركة اركيتا للعقارات ان هناك الكثير من الزيادات في الأصول والبيع في الأسهم عن طريق المناقصات، كذلك زيادة صناديق التحوط لدى المصارف، مما جذب أنظار العديد من المستثمرين إلى المنطقة العربية ومنطقة إوروبا الشرقية مشيراً إلى أن كل العوامل مواتية لتحقيق طفرات عقارية متلاحقة في المنطقة أو تنظيم سوق التمويل سوف يساعد على نمو الأسواق.
وتحدث أسامة صالح رئيس هيئة التمويل العقاري نيابة عن الدكتور محمود محي الدين وزير الاستثمار المصري موضحاً ما اتخذته الحكومة المصرية من خطوات إصلاحية أدت إلى زيادة الصادرات واستقرار سوق الصرف وتحقيق معدلات نمو وصلت إلى 1, 7% إضافة إلى زيادة حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة من 1 ,6 مليارات دولار منتصف 2006 إلى 2 ,7 مليارات دولار حتى منتصف 2007 .
وأشار إلى نمو القطاع العقاري المصري ودعم الحكومة للعروض من خلال قوانين التمويل العقاري بما يسمح للعميل بشراء وبناء وترميم الوحدات السكنية والتجارية وتقليل المخاطر وتقليل رسوم تسجيل المباني وإنشاء صندوق ضمانات لدعم المساكن تقدم أكثر من 15 %دعماً للعملاء وإصدار سندات للعروض السكنية.
**40 ألف وحدة سكنية مطلوبة سنوياً
وركز سليمان المزروعي المدير لشؤون مجموعة بنك الإمارات على قصة نجاح إمارة دبي في المجال العقاري مشيراً إلى وجود 30% من آلات التشييد في العالم في إمارة دبي حيث تشير الإحصاءات إلى أن دبي ستحتاج إلى 40 ألف وحدة سكنية كل عام بسبب التوسع السكاني والديمغرافي مؤكداً أن دبي لم تصل إلى مرحلة التشبع بعد.
وقال المزروعي إن هناك عاملين ساعدا في تحقيق الطفرة العقارية في الإمارات الأول هو التسويق والدعاية والثاني هو تحسن المناخ الاقتصادي ومستويات المعيشة وضرب مثلاً لذلك الترويج والتسويق لمنطقة جبل علي والترويج لبرج دبي، مما أعطى مزيداً من الدعاية لإمارة دبي، وفي الإطار نفسه تحدث فتحي محمود سكيك مدير عام جمعية مصارف الإمارات.
مشيراً إلى ارتفاع أسعار النفط خلال عام 2006، بنسب تزيد على 22% عن متوسط سعره عام 2005، ساهم في ارتفاع الثقة بقوة اقتصاد الإمارات، وبالتالي مختلف القطاعات الاقتصادية بها. وقال سكيك إن مساهمة قطاع العقارات بلغت نسبة 2, 12% من الناتج المحلي للقطاعات غير النفطية لتصل إلى حوالي 1 ,46 مليار درهم، كما بلغت قيمة القروض العقارية المقدمة من المصارف التجارية في نهاية سبتمبر 2006 مبلغ 7, 27 مليار درهم، مسجلة ارتفاعاً نسبته 2 ,58% عما كانت عليه في نهاية عام 2005.
وأشار إلى أن موافقة المصرف المركزي مؤخراً على نظام يسمح للبنوك بتأسيس شركات لممارسة نشاط تمويل المشاريع العقارية وإدارتها ويسمح لشركات تمويل العقارات مشتركة الملكية مع البنوك بممارسة نشاط شراء وبيع العقارات وتطويرها، بالإضافة إلى تمويل وإدارة العقارات بشرط أن تكون مملوكة من قبل عامة المساهمين بنسب لا تقل عن 60% من رأسمال الشركة.
أرقام في المؤتمر
ـ احتلت الإمارات المرتبة الأولى خليجياً وعربياً وعالمياً في قيمة الاستثمارات العقارية عام 2006، والتي قدرت بما قيمته 104 تريليون درهم، توزعت على النحو التالي (دبي 4 ,64%، أبوظبي 4 ,38%، الإمارات الشمالية 2 ,15%).
ـ ارتفع الناتج المحلي في الإمارات في عام 2006 إلى 599 مليار درهم، مسجلاً نموا سنويا قدره 4, 23% بعد أن نما بمعدل 7, 25% عام 2005/.
ـ ارتفع الناتج المحلي للقطاعات غير النفطية بنسبة 5 ,2% عام 2007 ليصل إلى 376 مليار درهم، ويمثل ما نسبته 63% من الناتج المحلي الإجمالي للإمارات.
ـ بلغت قيمة القروض العقارية المقدمة من المصارف التجارية بالإمارات في نهاية سبتمبر 2006 مبلغ 7 ,27 مليار درهم.
ـ يبلغ عدد المصارف التجارية في دولة الإمارات 51 مصرفاً، منها 23 مصرفاً وطنياً و28 مصرفاً أجنبياً، منها 6 بنوك لدول مجلس التعاون، وقد بلغ إجمالي عدد هذه المصارف وفروعها ما يزيد على 637 فرعاً بما فيها مكاتب الصرف ووحدات الخدمة المصرفية الإلكترونية.
ـ تجاوز عدد أجهزة الصرف الآلي المرتبطة بشبكة الإمارات ما يزيد عن 160 جهازاً.
ـ 200 من كبار المستثمرين الدوليين واهم شركات الاستثمارات العقارية الدولية في العالم هم أعضاء مؤسسة ءئةز التي بلغ حجم استثمارات أعضائها حوالي 600 مليار دولار أميركي.
ـ يضم اتحاد المصارف العربية في أسرته أكثر من 320 عضوا.
جدول أعمال اليوم الثاني للمنتدى
يناقش المنتدى في يومه الثاني اليوم الخميس بعض نماذج الاتجاهات العقارية في كل من شنغهاي وبومباي ودبي وفرص الأسواق الجديدة في النمو والتنوع للمستثمر الأجنبي وفرص التنافس بين المستثمر المحلي والأجنبي، وحدود المخاطر في تلك الأسواق الناشئة. كما تركز ورشة العمل على هامش المنتدى اليوم علي التحديات التي يواجهها المستثمر في الأسواق الناشئة بالمنطقة العربية .
وتقدم الجلسة الأخيرة دراسة للأسواق الأوروبية والاختلاف بين أوروبا القديمة والجديدة في مجال السوق العقاري ومخاطره. وقد ركز المنتدى في افتتاحه أمس على مناقشة اتجاهات الاستثمار العقاري في العالم خاصة في الدول الآسيوية والأوروبية والأميركية حيث تناول الآليات العالمية في مجال الاستثمار العقاري والهيكلة الجيدة لتحقيق الكفاءة فيما يتعلق بالجانب القانوني والضرائبي والمالي، كما ناقش المنتدى التحديات والفرص الوافرة في السوق الأميركي والتي قد تجتذب المستثمرين من منطقة الشرق الأوسط.
وضع منتدى التمويل والاستثمار العقاري الذي نظمه اتحاد المصارف العربية بالتعاون مع جمعية المستثمرين العقاريين الأميركيين ((AFIRE قضية استغلال فائض السيولة المالية في البنوك على مائدة البحث في المنتدى وطالبوا الحكومات بالتدخل لخلق سوق أولى نشطة وسوق ثانوية نشطة وإنشاء صناديق استثمارية لوضع السيولة المالية لدى البنوك بحيث يتم إدارتها للتمويل طويل الأجل في السوق العقارية، وتفعيل نشاط التوريق والتصنيف الائتماني.
وقد أكد فؤاد شاكر سكرتير عام اتحاد المصارف العربية في افتتاح المنتدى وجود فائض سيولة في البنوك العربية ما بين 150 ملياراً إلى 200 مليار دولار في جميع البنوك العربية وتعد أموالاً قصيرة الأجل، وعلى البنوك التعامل والاحتفاظ بها في الإطار قصير الأجل، بينما يتطلب التمويل العقاري استثمارات طويلة الأجل وطالب سكرتير عام اتحاد المصارف العربية باستخدام الآليات نفسها التي يتعامل بها العالم الخارجي لتمويل القروض قصيرة الأجل إلى طويلة الأجل .
وذلك من خلال إنشاء صناديق استثمارية يتم وضع أموال البنوك فيها وتدار للتمويل المتوسط في شكل حصص وفي الوقت ذاته يتم تنشيط السوق الثانوية لتداول الأصل طويل الأجل في السوق، فمعنى تنشيط التداول على الديون العقارية وتطبيق سياسات التوريق.
والاستعانة بمؤسسات متخصصة في مجال التصنيف الائتماني لتحديد قيمة الدين العقاري ومستواه وكفاءته، وطالب سكرتير عام اتحاد المصارف العربية بربط الجزر المستقلة في الاقتصاد العربي المالي والنقدي وربط البنوك بأسواق رأس المال والبورصات بحيث تؤدي إلى تدفق في السيولة المالية إلى تلك الصناديق الاستثمارية حتى تستقر الأسواق وتتحقق ثقافة الاستثمار والتمويل العقاري .
وأن يعتاد المستثمر أن يدخل ضمن محفظة استثمارية أوراقا تمثل أسهما وأخرى تمثل ديونا عقارية وحذر سكرتير عام اتحاد المصارف العربية أنه ليس هناك بدائل لهذا الوضع حتى نصل إلى أسواق منتظمة لا تتعرض للمضاربات التي تبتلع أموال المواطنين، خاصة أن تطبيق قواعد الحوكمة والشفافية تساعدنا على التطبيق في الوقت الحالي.
**نسب التمويل
وأشار فؤاد شاكر ان نسبة التمويل من البنوك التجارية للقطاع العقاري لا تتعدى أكثر من 10% لكن إذا أخذنا في الاعتبار أن هناك 90 صناعة أخرى تدخل في صناعة العقار مثل صناعات الحديد والاسمنت والسيراميك والألمنيوم والزجاج وغيرها وهذه الصناعات تستخدم التمويل المصرفي لترتفع بذلك النسبة لتصل إلى 45%.
وامتدح سكرتير عام اتحاد المصارف العربية الصرافة الإسلامية التي دخلت في مجال التمويل العقاري الإسلامي بشكل مشارك حيث تعجز معظم البنوك التجارية عن الاقراض إلا الاقتراض قصير الأجل، مما تتطلب توريق الديون وتصنيف الأصول وتصنيف العملاء مشيراً ان أقل المخاطر تتواجد في نظام التمويل العقاري.
حيث العقار موجود ولن يتبخر لذلك يمكن الربط بين التمويل قصير الأجل وطويل الأجل من خلال الطريق وتفعيل السوق الثانوي للتخلص من الأصل في أي وقت وتقتصر بذلك المخاطرة على السعر لكن المشكلة الأكبر حالياً هي مخاطر السيولة المالية، ولا بد من تحرك المؤسسات المصرفية لتحويل الديون العقارية إلى مجموعة أوراق مالية لها استحقاقات بسعر فائدة.
وأشار عظيم زافار المدير التنفيذي بشركة اركبتا للعقارات إلى اتجاه العديد من الدول إلى الاستثمار العقاري سبيلا للتنمية الاقتصادية التي تعتمد على إرادة سياسية، ضارباً الأمثلة ببعض التجارب في كل من الهند والصين حيث ارتبطت إعتمدت عدة صفقات في هونغ كونغ وشنغهاي على مشروعات تقديم البنية التحتية والمرافق والعقارات، وأشار إلى الاتجاه العقاري الحديث للاستثمار في مجال المجمعات التجارية والمخازن، أكثر من الاستثمار في مجال بناء المكاتب الذي وصفه بأنه محفوف بالمخاطر بسبب التقييم بأكثر من قيمته.
**زيادات في الأصول
وأوضح المدير التنفيذي لشركة اركيتا للعقارات ان هناك الكثير من الزيادات في الأصول والبيع في الأسهم عن طريق المناقصات، كذلك زيادة صناديق التحوط لدى المصارف، مما جذب أنظار العديد من المستثمرين إلى المنطقة العربية ومنطقة إوروبا الشرقية مشيراً إلى أن كل العوامل مواتية لتحقيق طفرات عقارية متلاحقة في المنطقة أو تنظيم سوق التمويل سوف يساعد على نمو الأسواق.
وتحدث أسامة صالح رئيس هيئة التمويل العقاري نيابة عن الدكتور محمود محي الدين وزير الاستثمار المصري موضحاً ما اتخذته الحكومة المصرية من خطوات إصلاحية أدت إلى زيادة الصادرات واستقرار سوق الصرف وتحقيق معدلات نمو وصلت إلى 1, 7% إضافة إلى زيادة حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة من 1 ,6 مليارات دولار منتصف 2006 إلى 2 ,7 مليارات دولار حتى منتصف 2007 .
وأشار إلى نمو القطاع العقاري المصري ودعم الحكومة للعروض من خلال قوانين التمويل العقاري بما يسمح للعميل بشراء وبناء وترميم الوحدات السكنية والتجارية وتقليل المخاطر وتقليل رسوم تسجيل المباني وإنشاء صندوق ضمانات لدعم المساكن تقدم أكثر من 15 %دعماً للعملاء وإصدار سندات للعروض السكنية.
**40 ألف وحدة سكنية مطلوبة سنوياً
وركز سليمان المزروعي المدير لشؤون مجموعة بنك الإمارات على قصة نجاح إمارة دبي في المجال العقاري مشيراً إلى وجود 30% من آلات التشييد في العالم في إمارة دبي حيث تشير الإحصاءات إلى أن دبي ستحتاج إلى 40 ألف وحدة سكنية كل عام بسبب التوسع السكاني والديمغرافي مؤكداً أن دبي لم تصل إلى مرحلة التشبع بعد.
وقال المزروعي إن هناك عاملين ساعدا في تحقيق الطفرة العقارية في الإمارات الأول هو التسويق والدعاية والثاني هو تحسن المناخ الاقتصادي ومستويات المعيشة وضرب مثلاً لذلك الترويج والتسويق لمنطقة جبل علي والترويج لبرج دبي، مما أعطى مزيداً من الدعاية لإمارة دبي، وفي الإطار نفسه تحدث فتحي محمود سكيك مدير عام جمعية مصارف الإمارات.
مشيراً إلى ارتفاع أسعار النفط خلال عام 2006، بنسب تزيد على 22% عن متوسط سعره عام 2005، ساهم في ارتفاع الثقة بقوة اقتصاد الإمارات، وبالتالي مختلف القطاعات الاقتصادية بها. وقال سكيك إن مساهمة قطاع العقارات بلغت نسبة 2, 12% من الناتج المحلي للقطاعات غير النفطية لتصل إلى حوالي 1 ,46 مليار درهم، كما بلغت قيمة القروض العقارية المقدمة من المصارف التجارية في نهاية سبتمبر 2006 مبلغ 7, 27 مليار درهم، مسجلة ارتفاعاً نسبته 2 ,58% عما كانت عليه في نهاية عام 2005.
وأشار إلى أن موافقة المصرف المركزي مؤخراً على نظام يسمح للبنوك بتأسيس شركات لممارسة نشاط تمويل المشاريع العقارية وإدارتها ويسمح لشركات تمويل العقارات مشتركة الملكية مع البنوك بممارسة نشاط شراء وبيع العقارات وتطويرها، بالإضافة إلى تمويل وإدارة العقارات بشرط أن تكون مملوكة من قبل عامة المساهمين بنسب لا تقل عن 60% من رأسمال الشركة.
أرقام في المؤتمر
ـ احتلت الإمارات المرتبة الأولى خليجياً وعربياً وعالمياً في قيمة الاستثمارات العقارية عام 2006، والتي قدرت بما قيمته 104 تريليون درهم، توزعت على النحو التالي (دبي 4 ,64%، أبوظبي 4 ,38%، الإمارات الشمالية 2 ,15%).
ـ ارتفع الناتج المحلي في الإمارات في عام 2006 إلى 599 مليار درهم، مسجلاً نموا سنويا قدره 4, 23% بعد أن نما بمعدل 7, 25% عام 2005/.
ـ ارتفع الناتج المحلي للقطاعات غير النفطية بنسبة 5 ,2% عام 2007 ليصل إلى 376 مليار درهم، ويمثل ما نسبته 63% من الناتج المحلي الإجمالي للإمارات.
ـ بلغت قيمة القروض العقارية المقدمة من المصارف التجارية بالإمارات في نهاية سبتمبر 2006 مبلغ 7 ,27 مليار درهم.
ـ يبلغ عدد المصارف التجارية في دولة الإمارات 51 مصرفاً، منها 23 مصرفاً وطنياً و28 مصرفاً أجنبياً، منها 6 بنوك لدول مجلس التعاون، وقد بلغ إجمالي عدد هذه المصارف وفروعها ما يزيد على 637 فرعاً بما فيها مكاتب الصرف ووحدات الخدمة المصرفية الإلكترونية.
ـ تجاوز عدد أجهزة الصرف الآلي المرتبطة بشبكة الإمارات ما يزيد عن 160 جهازاً.
ـ 200 من كبار المستثمرين الدوليين واهم شركات الاستثمارات العقارية الدولية في العالم هم أعضاء مؤسسة ءئةز التي بلغ حجم استثمارات أعضائها حوالي 600 مليار دولار أميركي.
ـ يضم اتحاد المصارف العربية في أسرته أكثر من 320 عضوا.
جدول أعمال اليوم الثاني للمنتدى
يناقش المنتدى في يومه الثاني اليوم الخميس بعض نماذج الاتجاهات العقارية في كل من شنغهاي وبومباي ودبي وفرص الأسواق الجديدة في النمو والتنوع للمستثمر الأجنبي وفرص التنافس بين المستثمر المحلي والأجنبي، وحدود المخاطر في تلك الأسواق الناشئة. كما تركز ورشة العمل على هامش المنتدى اليوم علي التحديات التي يواجهها المستثمر في الأسواق الناشئة بالمنطقة العربية .
وتقدم الجلسة الأخيرة دراسة للأسواق الأوروبية والاختلاف بين أوروبا القديمة والجديدة في مجال السوق العقاري ومخاطره. وقد ركز المنتدى في افتتاحه أمس على مناقشة اتجاهات الاستثمار العقاري في العالم خاصة في الدول الآسيوية والأوروبية والأميركية حيث تناول الآليات العالمية في مجال الاستثمار العقاري والهيكلة الجيدة لتحقيق الكفاءة فيما يتعلق بالجانب القانوني والضرائبي والمالي، كما ناقش المنتدى التحديات والفرص الوافرة في السوق الأميركي والتي قد تجتذب المستثمرين من منطقة الشرق الأوسط.