أبوتركي
15-04-2007, 01:42 AM
الهيئة العامة للاستثمار تتملك حصصا في أكبر مراكزها التجارية
تركيا: فرص عذراء.. حبلى بالعوائد
15/04/2007 تعريب وإعداد: إيمان عطية
عندما افتتحت سلسلة المتاجر الفاخرة هارفي نيكولس فرعا لها في اسطنبول العام الماضي، كان ذلك حدثا له دلالة مميزة وذات معنى.
فقد افتتح 'هارفي نيكولس' متجرا على مساحة 80 ألف قدم مربعة في كانيون، وهو من ارقى مراكز تركيا التجارية للتسوق.
ولديه خطط اخرى لافتتاح المزيد من المتاجر في اسطنبول وربما في انقرة.
وشهدت مجموعة يونيتيم، الشريك التركي لهارفي نيكولس، نموا سنويا بلغ 65% على مدى العقد الماضي للمحفظة التي تضم علامات تجارية مثل 'تومي هيلفغر'، و'بالي'.
يقول بعض الخبراء ان تركيا قد لا تكون دولة غنية، لكن اكثر من نصف سكانها البالغ عددهم 72 مليون نسمة ، تقل اعمارهم عن 25 سنة، وهذا يعني طلبا متزايدا على مراكز التسوق التجارية.
ويدرك تماما مطورو العقارات والمستثمرون الامكانات الكامنة في السوق التركية، حيث تتوزع متاجر البيع بالتجزئة الموجودة حاليا على شكل بازارات واكشاك ومعارض تسوق صغيرة.
معارك على العقارات
ومن المثير للدهشة المعركة التي حدثت اخيرا بين مستثمرين بريطانيين لشراء مركز سيهافر للتسوق في اسطنبول بمبلغ 800 مليون دولار، والذي يقال انه اكبر مركز للتسوق في أوروبا.
اذ جاهدت شركة 'بول وايت' لاشهر لشراء المركز ودخلت في منافسة حامية مع 'لندن آند ريجينال' قبل ان يتبين في الصيف الماضي انها هي، الى جانب الهيئة العامة للاستثمار الكويتية، الفائز بملكية المركز، كما ابرمت ايضا صفقات استثمارية اخرى مهمة. فعلى سبيل المثال، دفعت كوريو الهولندية مبلغ 148 مليون يورو نظير حصة تعادل 47% في اكميركيز جي واي او التي تملك مركز 'اكميركيز' التجاري للتسوق في اسطنبول، والذي تبلغ مساحته 1.9 مليون مترمربع، ودفعت شركة سي. جي. اي الالمانية 80 مليون يورو لشراء مركز بورنوفا في ازمير.
وبحسب وكالة كوشمان اند واكيفيلد فان اجمالي حجم الصفقات التجارية بلغ 1.1 مليار يورو العام الماضي مقارنة مع تقريبا لاشيء في عام 2004. ومن الواضح ان صفقة سيهافير شكلت الجزء الاكبر من الرقم لكن ديفيد هوتشينغز ، رئيس البحوث الاوروبية في 'سي اند دبيلو' يقول ان عام 2006 شكل تغيرا مهما في المشاعر تجاه السوق من قبل المستثمرين والمستأجرين العالميين.
وتوجد مؤشرات على ظهور سوق استثمارية تقليدية رغم ان مطوري العقار يظلون هم موجهو وقادة السوق، ومن بين شركات تطوير العقار الممتازة التي تبني مراكز تسوق جديدة في تركيا هي 'رينياسانس' و'جي ام اف اي ايه جي' و 'اي سي اي من المانيا' و 'توركمول' وهي جزء من 'ام دي سي'.
ومن الشركات الاخرى التي دخلت السوق شركة مينل النمساوية.
معدلات نمو قوية
يقول جيرمي ايدي رئيس القسم الاوروبي لاسواق التجزئة في جونز لانغ لاسيل 'ما زلت واثقا حيال السوق، فمعدلات نموها قوية، وكذلك الحال بالنسبة للطلب على تجارة ومبيعات التجزئة ما عليك سوى الذهاب الى اسطنبول لتشعر بقوة الاقتصاد'.
ويشير المتفائلون الى نمو جيد في اجمالي الناتج القومي يتجاوز 5% وتركيبة سكانية جيدة وانفاق استهلاكي سريع النمو. ومنذ الازمة المالية في عام ،2001 طرح حزب العدالة والتنمية الاسلامي اصلاحات وفرت درجة من الاستقرارالاقتصادي.
وبلغت الاستثمارات الاجنبية المباشرة مستويات قياسية في الاعوام الاخيرة، ورغم ان عائدات العقار تراجعت الا انها لاتزال اعلى من اوروبا. كذلك الحال بالنسبة لعائدات مراكز التسوق الرئيسية التي رغم تراجعها الى اقل من 7%، الا ان تجارة التجزئة الاخرى تحقق 9%. ولاتزال عائدات المكاتب والعقارات الصناعية فوق 10% (رغم تراجعها عن مستوى 16% و24% على التوالي في 2001). ويعكس ذلك حقيقة ان التجزئة، حتى الان، لاتزال اكثر المجالات شعبية بالنسبة لمستثمري العقارات الاجانب. وقد ابتلى قطاع المكاتب بمعدلات شواغر عالية في السنوات الاخيرة بسبب الافراط في البناء في مطلع العقد.
الاقتراض
بدأ معدل الفائدة التركي السنة اقل قليلا ب 20% ومع ذلك، فانه من الممكن الاقتراض من خلال البنوك العالمية مثل 'اتش اس. بي سي' او 'يورو هايبو'، وذلك بحسب خبراء السوق. فضلا عن ذلك، فان امكانات نمو الايجار مرتفعة بالنظر الى معظم الايجارات مرتبطة بالتضخم، الذي يقترب حاليا من 9%.
ومع ذلك، فان الذين يفكرون بالشراء عليهم التنبه الى الوضع السياسي في تركيا، حيث حدث 4 انقلابات عسكرية منذ الحرب العالمية الثانية.
وبالنسبة لمستشاري العقار الذين لايزالون يتحدثون عن البلاد وكأنها على وشك ان تصبح عضوا في الاتحاد الاوروبي، فانه من الواضح انهم لم يؤدوا واجبهم على نحو كامل فعملية انضمامها الى الاتحاد يبدو كأنها متوقفة لاسباب تتراوح ما بين المشكلة القبرصية والقانون الفرنسي الذي يجرم انكار الابادة الارمنية على يد الاتراك في عام 1915. ونظريا، لاتزال العملية سارية.
وستصبح تركيا العلمانية اول دولة بغالبية مسلمة عضوا في الاتحاد الاوروبي. غير ان المد الاجتماعي يسير باتجاه آخر. اذ وبحسب استطلاع للرأي اعد اخيرا من قبل صحيفة ميليات، فان ثلث الاتراك فقط يرغبون في الانضمام الى الاتحاد الاوروبي. فالغضب تجاه ما يحدث في العراق والوضع في فلسطين ساهم في تغيير المزاج العام، بحسب ما يقول الكثير من المراقبين.
كما ان هناك ارتيابا متناميا بان الاعضاء الحاليين للاتحاد الاوروبي، هم بافضل احوالهم يشعرون بفتور تجاه عضوية تركيا.
وينتخب البرلمان رئيسا جديدا للبلاد في مايو المقبل. وبالتالي، فان تركيا هي المثال النموذجي للمعضلة التي يواجهها معظم مستثمري العقار. فهي النموذج للكثير من الاسواق الصاعدة التي تحتاج الى بنية عقارية تحتية وتشير التوقعات حيالها الى نمو اقتصادي قوي. وبالنسبة للداخلين الجدد الى هذه السوق فان العائدات يمكن ان تكون مجزية جدا. لكن، وكغيرها من الاماكن، فانه لا وجود لغداء مجاني.
فايننشال تايمز
تركيا: فرص عذراء.. حبلى بالعوائد
15/04/2007 تعريب وإعداد: إيمان عطية
عندما افتتحت سلسلة المتاجر الفاخرة هارفي نيكولس فرعا لها في اسطنبول العام الماضي، كان ذلك حدثا له دلالة مميزة وذات معنى.
فقد افتتح 'هارفي نيكولس' متجرا على مساحة 80 ألف قدم مربعة في كانيون، وهو من ارقى مراكز تركيا التجارية للتسوق.
ولديه خطط اخرى لافتتاح المزيد من المتاجر في اسطنبول وربما في انقرة.
وشهدت مجموعة يونيتيم، الشريك التركي لهارفي نيكولس، نموا سنويا بلغ 65% على مدى العقد الماضي للمحفظة التي تضم علامات تجارية مثل 'تومي هيلفغر'، و'بالي'.
يقول بعض الخبراء ان تركيا قد لا تكون دولة غنية، لكن اكثر من نصف سكانها البالغ عددهم 72 مليون نسمة ، تقل اعمارهم عن 25 سنة، وهذا يعني طلبا متزايدا على مراكز التسوق التجارية.
ويدرك تماما مطورو العقارات والمستثمرون الامكانات الكامنة في السوق التركية، حيث تتوزع متاجر البيع بالتجزئة الموجودة حاليا على شكل بازارات واكشاك ومعارض تسوق صغيرة.
معارك على العقارات
ومن المثير للدهشة المعركة التي حدثت اخيرا بين مستثمرين بريطانيين لشراء مركز سيهافر للتسوق في اسطنبول بمبلغ 800 مليون دولار، والذي يقال انه اكبر مركز للتسوق في أوروبا.
اذ جاهدت شركة 'بول وايت' لاشهر لشراء المركز ودخلت في منافسة حامية مع 'لندن آند ريجينال' قبل ان يتبين في الصيف الماضي انها هي، الى جانب الهيئة العامة للاستثمار الكويتية، الفائز بملكية المركز، كما ابرمت ايضا صفقات استثمارية اخرى مهمة. فعلى سبيل المثال، دفعت كوريو الهولندية مبلغ 148 مليون يورو نظير حصة تعادل 47% في اكميركيز جي واي او التي تملك مركز 'اكميركيز' التجاري للتسوق في اسطنبول، والذي تبلغ مساحته 1.9 مليون مترمربع، ودفعت شركة سي. جي. اي الالمانية 80 مليون يورو لشراء مركز بورنوفا في ازمير.
وبحسب وكالة كوشمان اند واكيفيلد فان اجمالي حجم الصفقات التجارية بلغ 1.1 مليار يورو العام الماضي مقارنة مع تقريبا لاشيء في عام 2004. ومن الواضح ان صفقة سيهافير شكلت الجزء الاكبر من الرقم لكن ديفيد هوتشينغز ، رئيس البحوث الاوروبية في 'سي اند دبيلو' يقول ان عام 2006 شكل تغيرا مهما في المشاعر تجاه السوق من قبل المستثمرين والمستأجرين العالميين.
وتوجد مؤشرات على ظهور سوق استثمارية تقليدية رغم ان مطوري العقار يظلون هم موجهو وقادة السوق، ومن بين شركات تطوير العقار الممتازة التي تبني مراكز تسوق جديدة في تركيا هي 'رينياسانس' و'جي ام اف اي ايه جي' و 'اي سي اي من المانيا' و 'توركمول' وهي جزء من 'ام دي سي'.
ومن الشركات الاخرى التي دخلت السوق شركة مينل النمساوية.
معدلات نمو قوية
يقول جيرمي ايدي رئيس القسم الاوروبي لاسواق التجزئة في جونز لانغ لاسيل 'ما زلت واثقا حيال السوق، فمعدلات نموها قوية، وكذلك الحال بالنسبة للطلب على تجارة ومبيعات التجزئة ما عليك سوى الذهاب الى اسطنبول لتشعر بقوة الاقتصاد'.
ويشير المتفائلون الى نمو جيد في اجمالي الناتج القومي يتجاوز 5% وتركيبة سكانية جيدة وانفاق استهلاكي سريع النمو. ومنذ الازمة المالية في عام ،2001 طرح حزب العدالة والتنمية الاسلامي اصلاحات وفرت درجة من الاستقرارالاقتصادي.
وبلغت الاستثمارات الاجنبية المباشرة مستويات قياسية في الاعوام الاخيرة، ورغم ان عائدات العقار تراجعت الا انها لاتزال اعلى من اوروبا. كذلك الحال بالنسبة لعائدات مراكز التسوق الرئيسية التي رغم تراجعها الى اقل من 7%، الا ان تجارة التجزئة الاخرى تحقق 9%. ولاتزال عائدات المكاتب والعقارات الصناعية فوق 10% (رغم تراجعها عن مستوى 16% و24% على التوالي في 2001). ويعكس ذلك حقيقة ان التجزئة، حتى الان، لاتزال اكثر المجالات شعبية بالنسبة لمستثمري العقارات الاجانب. وقد ابتلى قطاع المكاتب بمعدلات شواغر عالية في السنوات الاخيرة بسبب الافراط في البناء في مطلع العقد.
الاقتراض
بدأ معدل الفائدة التركي السنة اقل قليلا ب 20% ومع ذلك، فانه من الممكن الاقتراض من خلال البنوك العالمية مثل 'اتش اس. بي سي' او 'يورو هايبو'، وذلك بحسب خبراء السوق. فضلا عن ذلك، فان امكانات نمو الايجار مرتفعة بالنظر الى معظم الايجارات مرتبطة بالتضخم، الذي يقترب حاليا من 9%.
ومع ذلك، فان الذين يفكرون بالشراء عليهم التنبه الى الوضع السياسي في تركيا، حيث حدث 4 انقلابات عسكرية منذ الحرب العالمية الثانية.
وبالنسبة لمستشاري العقار الذين لايزالون يتحدثون عن البلاد وكأنها على وشك ان تصبح عضوا في الاتحاد الاوروبي، فانه من الواضح انهم لم يؤدوا واجبهم على نحو كامل فعملية انضمامها الى الاتحاد يبدو كأنها متوقفة لاسباب تتراوح ما بين المشكلة القبرصية والقانون الفرنسي الذي يجرم انكار الابادة الارمنية على يد الاتراك في عام 1915. ونظريا، لاتزال العملية سارية.
وستصبح تركيا العلمانية اول دولة بغالبية مسلمة عضوا في الاتحاد الاوروبي. غير ان المد الاجتماعي يسير باتجاه آخر. اذ وبحسب استطلاع للرأي اعد اخيرا من قبل صحيفة ميليات، فان ثلث الاتراك فقط يرغبون في الانضمام الى الاتحاد الاوروبي. فالغضب تجاه ما يحدث في العراق والوضع في فلسطين ساهم في تغيير المزاج العام، بحسب ما يقول الكثير من المراقبين.
كما ان هناك ارتيابا متناميا بان الاعضاء الحاليين للاتحاد الاوروبي، هم بافضل احوالهم يشعرون بفتور تجاه عضوية تركيا.
وينتخب البرلمان رئيسا جديدا للبلاد في مايو المقبل. وبالتالي، فان تركيا هي المثال النموذجي للمعضلة التي يواجهها معظم مستثمري العقار. فهي النموذج للكثير من الاسواق الصاعدة التي تحتاج الى بنية عقارية تحتية وتشير التوقعات حيالها الى نمو اقتصادي قوي. وبالنسبة للداخلين الجدد الى هذه السوق فان العائدات يمكن ان تكون مجزية جدا. لكن، وكغيرها من الاماكن، فانه لا وجود لغداء مجاني.
فايننشال تايمز