أبوتركي
15-04-2007, 02:19 AM
علي الأهبش رئيس مجلس إدارة "الأفق للاستثمار" لـ"الخليج":
لا خوف على سوق المقاولات في الفجيرة من الشركات الوافدة
دعا رجل الأعمال علي الأهبش رئيس مجلس إدارة مجموعة الأفق للاستثمار الشباب المواطن إلى دخول سوق المقاولات وتأسيس شركات استثمارية واستغلال المناخ الاستثماري الحر والمشجع داخل إمارة الفجيرة الذي توفره حكومة الفجيرة لجميع المستثمرين من جميع الجنسيات بتوجيهات سامية من صاحب السمو الشيخ حمد بن محمد الشرقي عضو المجلس الأعلى حاكم الفجيرة، التي تدعو الى تقديم كل التسهيلات وتيسير الإجراءات وتخفيض الرسو المحلية، وتوفير بعضها مجاناً لكافة قطاعات المستثمرين لا سيما الشباب منهم لتشجيعهم واستقطابهم للعمل في مجال التجارة والبيزنس بشكل عام.وشدد علي الأهبش على ضرورة العمل على قيام المجلس الأعلى للبناء والتشييد بالدولة أو على الأقل تفعيل دور جمعيتي المقاولين وحماية المستهلك من أجل حماية صغار المستثمرين من رجال الأعمال المواطنين العاملين في قطاع التطوير العقاري لكبح جماح جنون الأسعار في مواد البناء التي زادت بنسبة 100% خلال العامين الماضيين ما كان سبباً رئيسياً في تعثر كثير من الشركات التي يقودها مواطنون بسبب قلة الإمكانات وتضاعف الأسعار إلى الضعف والضعفين. وأكد الأهبش أن سوق المقاولات في الفجيرة لا خوف عليه من الشريك الوافد أو أصحاب الشركات من جنسيات آسيوية وعربية وأجنبية كما هو الحال في دبي مادامت هناك أمانة وموضوعية، ومنافسة شريفة لمصلحة الدولة. وأوضح الأهبش في حوار مع “الخليج” أن تعسر بعض الشركات في دبي وأبوظبي والفجيرة وغيرها في دفع الرواتب أو تأخرها في الدفع يعود أساساً إلى مشكلة تنامي أسعار مواد البناء وارتفاع أسعار الديزل التي أحدثت نقلة كبيرة في السوق.وأكد أن أسعار الأراضي في الفجيرة بدأت بالزيادة منذ ثلاثة أعوام، ولن تتوقف منذ هذه اللحظة عن الارتفاع وأسعار السنوات الماضية أي قبل خمس سنوات تعد مضحكة الآن مقارنة بأسعار اليوم، كما أن أسعار اليوم ستكون مضحكة مقارنة بأسعار العامين المقبلين، وقد استقلت أسعار الأراضي في الفجيرة قطاراً دولياً لن يتوقف ولن تهدأ ناره أبداً.
وفي ما يأتي نص الحوار:
حوار: السيد حسن
تشهد أسعار الأراضي في إمارة الفجيرة حالياً ارتفاعاً ملحوظاً في كافة المناطق لا سيما بعد صدور قانون الإيجارات الجديد وتراجع أسعار الأسهم الذي دفع البعض لدخول سوق العقارات بقوة، كيف تقيم هذا السوق العقاري حالياً؟
- شهد سوق الأراضي والعقارات في الفجيرة ارتفاعاً كبيراً من حيث الأسعار فما كان بعشرة أصبح بخمسين وربما بمائة، فهناك أماكن كان سعر القدم المربعة 100 درهم ارتفع في غضون العامين الأخيرين ليصل الى 500 درهم وربما 600 درهم.
وهذه الطفرة حدثت بعد الانفتاحة الاقتصادية الكبيرة التي يقودها صاحب السمو حاكم الفجيرة وزادت بشكل كبير عقب تدني أسعار الأسهم في البورصة ما دفع الكثير من رجال الأعمال سواء في الفجيرة أو من أبوظبي ودبي والشارقة، أو دول الخليج العربية لشراء الأراضي والعقارات في الفجيرة.
ولايزال سوق الأراضي في الفجيرة يشهد ارتفاعاً كبيراً في الأسعار بسبب زيادة الطلب وقلة المعروض من الأراضي، لاسيما وأن الأراضي السهلية والممهدة داخل الفجيرة ليست متوفرة بشكل كبير وهذا سبب رئيسي لارتفاع الأراضي الموجودة حالياً.
وتحديد الأسعار يتوقف على رؤية المشتري والمكتب العقاري الوسيط في عملية الشراء.. لذا فإن الاعتماد على وسطاء غير مؤهلين وليست لديهم دراية بالسوق يضر المشتري والمالك ويضر المكتب وحركة البيع والشراء في الإمارة.. وينبغي هنا تقنين العملية وإعطاء الترخيص لمن ترى البلدية أن لديه مقومات العمل في المجال العقاري وليس لمن كل من رأى نفسه من دون عمل وارتأى العمل في مجال العقارات.. لأن العمل في مجال الأراضي يحتاج الى الفطنة والكياسة والذكاء كل يحتاج الى رجل علاقات عامة من الطراز الأول.. ناهيك عن المقومات الشخصية للفرد من ثقافة وعلم وخلافه.
وإذا نظرنا بشكل عام إلى تداولات الأراضي في إمارة الفجيرة نجد أن حركة البيع والشراء شهرياً ربما تتجاوز ال 300 مليون درهم وحجم الصفقات في شارع الشيخ حمد بن عبدالله هي الأوسع من حيث القيمة المادية خاصة إذا علمنا أن سعر القدم المربعة في هذا الشارع تتجاوز ال 1300 درهم، وفي حال وجود مساحة كبيرة فوق 4 آلاف قدم مربعة فإن سعر القدم ينخفض قليلاً حسب الاتفاقات.
وما أردت قوله هنا تحديداً إن حركة بيع وشراء الأراضي في الفجيرة قد بدأت بالسير بشكل كبير.. ويكفي أن أقول إن أراضي الفجيرة المتاحة للبيع والشراء أصبحت محط أنظار المستثمرين في أبوظبي ودبي وبقية الإمارات الراغبين في البحث عن فرص جديدة ذات شكل وطبيعة مختلفة نوعاً ما من حيث الكيف والكم.
ما حجم الاستثمارات التي يمكن أن يستوعبها السوق العقاري وسوق البناء والتشييد الصناعي في إمارة الفجيرة؟
- إمارة الفجيرة والحمد لله يمكن أن تستوعب العديد من المشاريع الضخمة والكبيرة والتي يصل رأسمالها الى مئات المليارات، فهناك أماكن استراتيجية كبيرة ما زالت تفتح ذراعيها للمستثمرين الجادين من مختلف بقاع الأرض من دون تفضيل أو تمييز فجميع التسهيلات التي تمنحها حكومة الفجيرة للمستثمرين سواء في هيئة المنطقة الحرة أو خارجها تدعو المستثمرين أنفسهم للإقبال وانتهاز هذه الفرص الاستثمارية الثمينة والتي ربما لا تقدر بمال والدليل على كلامي هذا ما حدث مؤخراً من تعاقدات لمشاريع كبيرة في الإمارة مثل مصفاة النفط التي يصل رأسمالها إلى نحو 15 مليار درهم وربما يزيد على ذلك.
ونجحت إمارة الفجيرة خلال السنوات الخمس الماضية في استقطاب أكثر من مشروع ضخم بفضل السياسة الحكيمة لصاحب السمو حاكم الفجيرة ودعوته للاستثمار في الإمارة واستغلال المناخ الاستثماري الحر فيها. وشهدت الإمارة العديد من المشاريع المهمة في مجال الاستثمار كمجالات الطاقة بإنشاء محطة قدفع للكهرباء والمياه والنفط والسياحة والعقارات والتنقيب عن النفط مع شركة نفط أوكرانيا.. وهناك مصنعان جديدان للاسمنت في الطويين أولهما بتكلفة 320 مليون درهم والثاني يفوق المليار تقريباً.. وهناك منطقة صناعية كبرى تقام الآن وجار العمل فيها حالياً في الفجيرة وسوف يتم تنفيذ هذه المنطقة حسب معلوماتي على أربع مراحل تكتمل عام 2008 وتصل مساحة المرحلة الأولى الى قرابة 215 هكتاراً وبتكلفة 200 مليون درهم بينما التكلفة الإجمالية للمراحل الأربع تتجاوز 1،5 مليار درهم.
وهذه المنطقة الصناعية الجديدة من المتوقع أن تستقطب صناعات عديدة مثل الحديد والالمنيوم والمعدات الهندسية وصناعات كيماوية ومعدات بناء.
وهناك عدد كبير من المشاريع العمرانية والسياحية التي تشهدها الإمارة حالياً والتي يصل مجموعها الى عدة مليارات من الدراهم.
وأستطيع أن أقول إن سوق العقارات والأراضي يستطيع أن يستوعب عشرات المليارات سواء في شراء الأراضي أو كاستثمارات عقارية وبناء فنادق وبنايات ومشاريع قرى سياحية ونحو ذلك من مشاريع.
وإذا نظرنا الى السوق العقاري فإن نسبة الإشغال فيه حتى الآن لاتزال تدور في محور ال 10% تقريباً وهناك ما نسبته 90% من السوق العقاري في الفجيرة يبحث عن فرص استثمار حقيقية وجادة تستغل الموقع الاستراتيجي المهم والمقومات السياحية والمميزات الصناعية ووجود الموانئ البرية والبحرية والجوية الفريدة.
مشاريع الشباب
هناك أعباء كبيرة تواجه المواطنين الشباب الباحثين عن فرص للاستثمار وإقامة مشاريع صغيرة لا سيما في إمارة الفجيرة خاصة بعد الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء أو تكلفة المشاريع نفسها باعتبارك أحد رجال الأعمال الشباب كيف تنظر إلى هذه القضية؟
- هذه القضية خطيرة للغاية.. ففي الوقت الذي يحتاج فيه الوطن لسواعد ابنائه الطموحين من الشباب الراغب في العمل نجد ظروف السوق تشتد قسوة وتصبح ظروفاً اقتصادية طاردة لهؤلاء الشباب على الرغم من التسهيلات التي تمنحها حكومة الفجيرة بتوجيهات من صاحب السمو الشيخ حمد بن محمد الشرقي عضو المجلس الأعلى حاكم الفجيرة وأخيه سمو الشيخ حمد بن سيف الشرقي نائب حاكم الفجيرة وسمو الشيخ صالح بن محمد الشرقي رئيس دائرة الصناعة والاقتصاد، وهذه التسهيلات ليست فقط لفئة الشباب والمواطنين بل لكل المستثمرين الخليجيين والعرب والأجانب.. لأن أرض الفجيرة بدولة الامارات مفتوحة أبوابها أمام حركة الاستثمار العالمي مع التركيز بكل تأكيد على الاستثمار المحلي والمتمثل في المواطنين.
وبهذا الصدد أحب أن أذكر أن غرفة تجارة وصناعة وتجارة الفجيرة أخذت على عاتقها قضية دعم الشباب فقامت بإنشاء مركز الفجيرة لدعم المشاريع الصغيرة الذي صدر بشأنه قانون من قبل صاحب السمو حاكم الفجيرة يقضي بإنشاء مركز الفجيرة للمشاريع الصغيرة. ومن تسهيلات الحكومة في ما يخص هذا المركز الشبابي اعفاء كافة المشاريع الشبابية الخاصة بهذا المركز من كافة الرسوم الحكومية المحلية لمدة خمس سنوات.. على أن يكون هناك 10% من مشتريات الدوائر والمؤسسات الحكومية مخصصة لمنتوجات المركز.. مع توفير كافة الأراضي لإقامة المشاريع الخاصة به مع تزويده بالمرافق الأساسية.
ومنذ صدور هذا القانون داخل إمارة الفجيرة قبل شهر أو أكثر من ذلك بقليل أصبحت الكرة في ملعب الشباب الذي كان يعاني من قلة الفرص.. الآن أصبح بمقدور أي شاب طموح أن يقدم فكرته الاستثمارية لمركز الفجيرة لدعم المشاريع الصغيرة وبمجرد الموافقة عليها سيتم دعم المشروع مادياً برأس المال الكافي لإنجاحه.
وهناك دراسة حديثة ظهرت داخل الدولة بعنوان “تأسيس مشروع تجاري داخل الإمارات” أفادت بأن عناصر العمر والخبرة العملية ومستوى التعليم والنوع تعد مسببات رئيسية في مقدرة الشباب على البدء بمشروع تجاري وخاص.
وتبين من الدراسة التي أجراها بنك دبي الوطني مؤخراً أنه كلما تقدم عمر الشاب كان شعوره سلبياً في قضية البدء بمشروع تجاري، وظهر في الدراسة الافراط في النظرة التشاؤمية للإناث حول مقدرتهن على جمع الموارد المادية اللازمة لتأسيس مشروع.
وما دخل ارتفاع أسعار مواد البناء الخام في مشاريع الشباب؟
- كثير من الشباب لديهم مشاريع أو بدأوا بمشاريع خاصة بالمقاولات وهذه المشاريع منها ما هو مستمر وينمو ومنها ما توارى خلف الظل وأخفق كثير من الشباب بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء.. والحديث هنا ربما لا يقتصر على فئة الشباب البادئ بحياته العملية والذي هو بحاجة الى من يأخذ بيده ويدعمه فحسب، ولكن الحديث هنا يشمل جميع فئات المجتمع الاماراتي رجالاً وشيوخاً وشباباً ممن يعملون في قطاع التطوير العقاري والمقاولات لأننا هنا أيضاً نتحدث عن إيجاد قاعدة وطنية من رجالات الأعمال البارزين الذين سوف يسهمون في إيجاد صناعة وطنية مائة في المائة.
والأمر لا يقتصر على ارتفاع أسعار مواد البناء فحسب بل امتد ليشمل ارتفاع أسعار العمالة والرسوم المفروضة التي زادت في بعض الأحيان لتصل إلى 100% وأحياناً 200% من الرسوم القديمة فمثلاً فتح بطاقة المنشأ كانت 1000 درهم والآن 2000 درهم أي زيادة بنسبة 200% تقريباً.
وهناك زيادة تصل إلى نحو 800% وهذه كارثة بكل المقاييس على الشباب المبتدئ والذي يعاني من قلة الدعم.. وعلى سبيل المثال إصدار بطاقة مندوب لمدة سنة أو تجديدها أو بدل فاقد أو تالف كانت تستخرج أو تستبدل ب 200 درهم الآن وصلت إلى 2000 درهم.وهناك زيادة 500% في الرسوم الخاصة بالموافقة على تصاريح عمل المهندسين أو ما شابههم فوق الستين من 500 درهم الى 5000 درهم.
وأذكر هذه الأرقام حتى أوضح مدى المعاناة التي تعاني منها شركات المقاولات الصغيرة وحتى الشركات الكبيرة التي لديها عدد ضخم من العمالة.
تحدثت عن صعوبات كثيرة تواجه شركات المقاولات الصغيرة المملوكة للشباب المواطنين.. باعتبارك أحد رجال الأعمال الشباب العاملين في مجال المقاولات والأراضي كيف نوجد الحلول؟ وهل ترى أن جمعية المقاولين تقوم بدورها وكذلك الأمر بالنسبة لجمعية حماية المستهلك في ما يخص ارتفاع أسعار مواد البناء؟
- المشكلة ان جمعية المقاولين جمعية موجودة، ولكن ليس لها دور مساند للمقاولين لا سيما الصغار.. فلم نسمع عن دور جاد ومحوري قامت به الجمعية لإنقاذ شركة شاب مواطن تعرض للانهيار بسبب غول الأسعار الذي يأكل الأخضر واليابس. ولم نرَ مطلقاً جمعية حماية المستهلك قد تدخلت لتوقف نزيف الأسعار المتوالي في أسواق مواد البناء.ومن الضروري جداً أن يوجد دور حيوي لجمعيتي المقاولين والمستهلك لحماية السوق من أي ارتفاعات أخرى قد تأخذ في طريقها عشرات الشباب المكافحين من أجل الوقوف على أرض صلبة في مجال أعمال البناء والتشييد “المقاولات”، وعلى سبيل المثال وعلى عجالة سوف اذكر اسعار مواد البناء خلال العام المنصرم لنستطيع أن نتخيل كم المتاعب التي يواجهها الشباب المواطن في أعمالهم الاستثمارية البسيطة في مجال البناء والتشييد.بالنسبة للحديد التركي كان الطن في بداية العام 2006 يساوي 1750 درهماً، وارتفع في نهاية 2006 إلى 1960 درهماً وشهدت أسعار الحديد التركي قفزات مروعة وكبيرة في السوق خلال الربع الثاني من العام ،2006 حيث وصل سعر الطن إلى 2225 درهماً.أما الحديد القطري فبدأ في بدايات عام 2006 ب 2250 درهماً ثم 2350 درهماً ثم 2225 درهماً ثم أخيراً 2100 درهم.أما الاسمنت فكان الكيس ب 15،65 درهم، ثم انتهى في أواخر العام 1006 إلى 14،60 درهم.وأحب أن أشير هنا وبشكل دقيق جداً إلى أن سوق مواد البناء مرشحة كثيراً في الفترة المقبلة للارتفاع في الدولة لأسباب عديدة أهمها الرقابة شبه الغائبة من الجهات المفترض أن تحدث رقابة ولكن للأسف فإن الذرائع دائماً تقول إن السوق حر وهناك عرض وطلب والضحية في نهاية الأمر إما صاحب المشروع المواطن البسيط أو صاحب الشركة المستثمر الذي يكاد ينهار بسبب رعب الأسعار المستمر..
سوق المقاولات في الفجيرة يشهد حركة نشطة منذ عدة سنوات.. إلا أن هذا السوق النشط تعاني فيه العمالة أشد المعاناة بسبب تدني أجورها وتأخر رواتبها في بعض الأحيان ما يدفع السوق للغرق في مشكلات جانبية بعيدة عن اهتمامه؟
- حتى نكون موضوعيين وأكثر انصافاً وموضوعية فإن من الصعوبة مقارنة سوق المقاولات في الفجيرة بنظيره في دبي أو أبوظبي أو حتى في الشارقة لأن ما يحدث هناك يمثل ثورة حقيقية.. واعجبني كثيراً مقال يدور حول عمليات البناء والتشييد الحقيقية في دبي لمصلحة دعم اقتصاد الامارة والدولة. وخلال عام 2006 هناك 100 مشروع عقاري بدأ العمل بها وانتهى العمل في البعض منها خلال العام 2006 في مختلف إمارات الدولة تصل تكلفتها إلى نحو 1،1 تريليون درهم.وبالنسبة لحصاد قطاع التطوير العقاري عام 2006 في الدولة فإن امارة دبي حققت المركز الاول حيث بدأت العمل ب 63 مشروعاً عقارياً باستثمارات بلغت 687،5 مليار درهم وجاءت أبوظبي في المرتبة الثانية بعدد 23 مشروعاً عقارياً ضخماً باستثمارات بلغت 408 مليارات درهم.ثم رأس الخيمة في المرتبة الثالثة بعدد 7 مشاريع عقارية بقيمة 27،2 مليار درهم، ثم إمارة عجمان بثلاثة مشاريع باستثمارات بلغت 15،8 مليار درهم ثم امارة أم القيوين في المرتبة الخامسة برصيد مشروع عقاري واحد ضخم بتكلفة 6 مليارات، ثم الشارقة بمشروعات بتكلفة 5،5 مليار درهم، ثم تأتي إمارة الفجيرة في المرتبة السابعة بعدد مشروع واحد عقاري كبير باستثمارات بلغت ملياري درهم. هكذا تظهر الأمور بوضوح على الرغم من أن التقارير لم تشر إلى وجود عدد آخر من المشاريع في الفجيرة تنفذ حالياً بمليارات الدراهم، إلا أن معظم الشركات العقارية المطورة في الفجيرة باستثناء القليل تعد شركات محدودة وبسيطة وبالتالي فإن أجور العمالة فيها تبدأ من 800 - 1500 درهم باستثناء الإداريين وغيرهم.
ويبلغ عدد العمالة في شركات المقاولات في الفجيرة قرابة 25 ألف عامل آسيوي وعربي 95% تصل رواتبهم بانتظام إليهم أول كل شهر باستثناء 5% من الشركات التي تجد نفسها في معظم الأحيان متعثرة بسبب عدم وجود سيولة نقدية للأسباب التي ذكرناها سلفاً بشأن الارتفاعات الجنونية في أسعار مواد البناء التي أحدثت بلا شك كبوة في السوق العقاري في إمارة الفجيرة.
يسيطر على سوق المقاولات في الدولة الشريك الوافد أو المقاول غير المواطن كما هو الحال في دبي مثلاً هل ترى أن خضوع السوق لسيطرة عناصر غير مواطنة فيه خطورة على المهنة؟
- أكدنا من قبل واتفقنا أن السوق العقاري والخاص بقطاع البناء والتشييد والاسواق بشكل عام في الدولة تخضع لقوانين السوق الحر، وبناء على تلك السياسة لم نفاجأ في الدولة بوجود شريك وافد أو وجود شركات من جنسيات أخرى بعيداً عن نظام الكفالة فلم نستيقظ من النوم لنفاجأ بوجود هذا الوضع داخل سوق العقارات والمقاولات في الدولة..وأنا شخصياً مؤمن تماماً وأعتقد أن هناك كثيرين يتفقون معي في هذا الطرح بأن سوق البناء والتشييد وحركة العمران النشطة منذ قيام الدولة لم تكن لتولد الا بوجود شركات أجنبية وعربية وخليجية تعمل جنباً الى جنب مع الشركات الوطنية.. والفضل كل الفضل يعود للعمالة الآسيوية والعربية التي قامت على اكتافها ورؤوسها المدن الكاملة في أبوظبي ودبي ولا تزال، فلا يوجد خوف من الشركات غير الوطنية إذا كانت تعمل بشرف وأمانة فإننا جميعاً نعمل جنباً الى جنب لاستكمال مسيرة التنمية وواجب علينا كمواطنين أن نقدم الشكر الى كل شاب عربي أو اسيوي سواء كان مهندساً أو عاملاً قدم للدولة جزءاً من عمره وجهده من أجل دعم حركة البناء والتشييد.ومع كل ذلك فإنني أدعو اخواني المهندسين والمستثمرين المواطنين لدخول حلبة السوق العقاري والسوق الخاص بالتطوير والبناء وخلق منافسة حميمة وشريفة جداً من أجل مصلحة الوطن وحركة التعمير والاستثمار فيه.ونحن جميعاً نعمل في ضوء توجيهات وسياسة صاحب السمو رئيس الدولة واخيه صاحب السمو نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي وأخيهما صاحب السمو حاكم الفجيرة (حفظهم الله).
لا خوف على سوق المقاولات في الفجيرة من الشركات الوافدة
دعا رجل الأعمال علي الأهبش رئيس مجلس إدارة مجموعة الأفق للاستثمار الشباب المواطن إلى دخول سوق المقاولات وتأسيس شركات استثمارية واستغلال المناخ الاستثماري الحر والمشجع داخل إمارة الفجيرة الذي توفره حكومة الفجيرة لجميع المستثمرين من جميع الجنسيات بتوجيهات سامية من صاحب السمو الشيخ حمد بن محمد الشرقي عضو المجلس الأعلى حاكم الفجيرة، التي تدعو الى تقديم كل التسهيلات وتيسير الإجراءات وتخفيض الرسو المحلية، وتوفير بعضها مجاناً لكافة قطاعات المستثمرين لا سيما الشباب منهم لتشجيعهم واستقطابهم للعمل في مجال التجارة والبيزنس بشكل عام.وشدد علي الأهبش على ضرورة العمل على قيام المجلس الأعلى للبناء والتشييد بالدولة أو على الأقل تفعيل دور جمعيتي المقاولين وحماية المستهلك من أجل حماية صغار المستثمرين من رجال الأعمال المواطنين العاملين في قطاع التطوير العقاري لكبح جماح جنون الأسعار في مواد البناء التي زادت بنسبة 100% خلال العامين الماضيين ما كان سبباً رئيسياً في تعثر كثير من الشركات التي يقودها مواطنون بسبب قلة الإمكانات وتضاعف الأسعار إلى الضعف والضعفين. وأكد الأهبش أن سوق المقاولات في الفجيرة لا خوف عليه من الشريك الوافد أو أصحاب الشركات من جنسيات آسيوية وعربية وأجنبية كما هو الحال في دبي مادامت هناك أمانة وموضوعية، ومنافسة شريفة لمصلحة الدولة. وأوضح الأهبش في حوار مع “الخليج” أن تعسر بعض الشركات في دبي وأبوظبي والفجيرة وغيرها في دفع الرواتب أو تأخرها في الدفع يعود أساساً إلى مشكلة تنامي أسعار مواد البناء وارتفاع أسعار الديزل التي أحدثت نقلة كبيرة في السوق.وأكد أن أسعار الأراضي في الفجيرة بدأت بالزيادة منذ ثلاثة أعوام، ولن تتوقف منذ هذه اللحظة عن الارتفاع وأسعار السنوات الماضية أي قبل خمس سنوات تعد مضحكة الآن مقارنة بأسعار اليوم، كما أن أسعار اليوم ستكون مضحكة مقارنة بأسعار العامين المقبلين، وقد استقلت أسعار الأراضي في الفجيرة قطاراً دولياً لن يتوقف ولن تهدأ ناره أبداً.
وفي ما يأتي نص الحوار:
حوار: السيد حسن
تشهد أسعار الأراضي في إمارة الفجيرة حالياً ارتفاعاً ملحوظاً في كافة المناطق لا سيما بعد صدور قانون الإيجارات الجديد وتراجع أسعار الأسهم الذي دفع البعض لدخول سوق العقارات بقوة، كيف تقيم هذا السوق العقاري حالياً؟
- شهد سوق الأراضي والعقارات في الفجيرة ارتفاعاً كبيراً من حيث الأسعار فما كان بعشرة أصبح بخمسين وربما بمائة، فهناك أماكن كان سعر القدم المربعة 100 درهم ارتفع في غضون العامين الأخيرين ليصل الى 500 درهم وربما 600 درهم.
وهذه الطفرة حدثت بعد الانفتاحة الاقتصادية الكبيرة التي يقودها صاحب السمو حاكم الفجيرة وزادت بشكل كبير عقب تدني أسعار الأسهم في البورصة ما دفع الكثير من رجال الأعمال سواء في الفجيرة أو من أبوظبي ودبي والشارقة، أو دول الخليج العربية لشراء الأراضي والعقارات في الفجيرة.
ولايزال سوق الأراضي في الفجيرة يشهد ارتفاعاً كبيراً في الأسعار بسبب زيادة الطلب وقلة المعروض من الأراضي، لاسيما وأن الأراضي السهلية والممهدة داخل الفجيرة ليست متوفرة بشكل كبير وهذا سبب رئيسي لارتفاع الأراضي الموجودة حالياً.
وتحديد الأسعار يتوقف على رؤية المشتري والمكتب العقاري الوسيط في عملية الشراء.. لذا فإن الاعتماد على وسطاء غير مؤهلين وليست لديهم دراية بالسوق يضر المشتري والمالك ويضر المكتب وحركة البيع والشراء في الإمارة.. وينبغي هنا تقنين العملية وإعطاء الترخيص لمن ترى البلدية أن لديه مقومات العمل في المجال العقاري وليس لمن كل من رأى نفسه من دون عمل وارتأى العمل في مجال العقارات.. لأن العمل في مجال الأراضي يحتاج الى الفطنة والكياسة والذكاء كل يحتاج الى رجل علاقات عامة من الطراز الأول.. ناهيك عن المقومات الشخصية للفرد من ثقافة وعلم وخلافه.
وإذا نظرنا بشكل عام إلى تداولات الأراضي في إمارة الفجيرة نجد أن حركة البيع والشراء شهرياً ربما تتجاوز ال 300 مليون درهم وحجم الصفقات في شارع الشيخ حمد بن عبدالله هي الأوسع من حيث القيمة المادية خاصة إذا علمنا أن سعر القدم المربعة في هذا الشارع تتجاوز ال 1300 درهم، وفي حال وجود مساحة كبيرة فوق 4 آلاف قدم مربعة فإن سعر القدم ينخفض قليلاً حسب الاتفاقات.
وما أردت قوله هنا تحديداً إن حركة بيع وشراء الأراضي في الفجيرة قد بدأت بالسير بشكل كبير.. ويكفي أن أقول إن أراضي الفجيرة المتاحة للبيع والشراء أصبحت محط أنظار المستثمرين في أبوظبي ودبي وبقية الإمارات الراغبين في البحث عن فرص جديدة ذات شكل وطبيعة مختلفة نوعاً ما من حيث الكيف والكم.
ما حجم الاستثمارات التي يمكن أن يستوعبها السوق العقاري وسوق البناء والتشييد الصناعي في إمارة الفجيرة؟
- إمارة الفجيرة والحمد لله يمكن أن تستوعب العديد من المشاريع الضخمة والكبيرة والتي يصل رأسمالها الى مئات المليارات، فهناك أماكن استراتيجية كبيرة ما زالت تفتح ذراعيها للمستثمرين الجادين من مختلف بقاع الأرض من دون تفضيل أو تمييز فجميع التسهيلات التي تمنحها حكومة الفجيرة للمستثمرين سواء في هيئة المنطقة الحرة أو خارجها تدعو المستثمرين أنفسهم للإقبال وانتهاز هذه الفرص الاستثمارية الثمينة والتي ربما لا تقدر بمال والدليل على كلامي هذا ما حدث مؤخراً من تعاقدات لمشاريع كبيرة في الإمارة مثل مصفاة النفط التي يصل رأسمالها إلى نحو 15 مليار درهم وربما يزيد على ذلك.
ونجحت إمارة الفجيرة خلال السنوات الخمس الماضية في استقطاب أكثر من مشروع ضخم بفضل السياسة الحكيمة لصاحب السمو حاكم الفجيرة ودعوته للاستثمار في الإمارة واستغلال المناخ الاستثماري الحر فيها. وشهدت الإمارة العديد من المشاريع المهمة في مجال الاستثمار كمجالات الطاقة بإنشاء محطة قدفع للكهرباء والمياه والنفط والسياحة والعقارات والتنقيب عن النفط مع شركة نفط أوكرانيا.. وهناك مصنعان جديدان للاسمنت في الطويين أولهما بتكلفة 320 مليون درهم والثاني يفوق المليار تقريباً.. وهناك منطقة صناعية كبرى تقام الآن وجار العمل فيها حالياً في الفجيرة وسوف يتم تنفيذ هذه المنطقة حسب معلوماتي على أربع مراحل تكتمل عام 2008 وتصل مساحة المرحلة الأولى الى قرابة 215 هكتاراً وبتكلفة 200 مليون درهم بينما التكلفة الإجمالية للمراحل الأربع تتجاوز 1،5 مليار درهم.
وهذه المنطقة الصناعية الجديدة من المتوقع أن تستقطب صناعات عديدة مثل الحديد والالمنيوم والمعدات الهندسية وصناعات كيماوية ومعدات بناء.
وهناك عدد كبير من المشاريع العمرانية والسياحية التي تشهدها الإمارة حالياً والتي يصل مجموعها الى عدة مليارات من الدراهم.
وأستطيع أن أقول إن سوق العقارات والأراضي يستطيع أن يستوعب عشرات المليارات سواء في شراء الأراضي أو كاستثمارات عقارية وبناء فنادق وبنايات ومشاريع قرى سياحية ونحو ذلك من مشاريع.
وإذا نظرنا الى السوق العقاري فإن نسبة الإشغال فيه حتى الآن لاتزال تدور في محور ال 10% تقريباً وهناك ما نسبته 90% من السوق العقاري في الفجيرة يبحث عن فرص استثمار حقيقية وجادة تستغل الموقع الاستراتيجي المهم والمقومات السياحية والمميزات الصناعية ووجود الموانئ البرية والبحرية والجوية الفريدة.
مشاريع الشباب
هناك أعباء كبيرة تواجه المواطنين الشباب الباحثين عن فرص للاستثمار وإقامة مشاريع صغيرة لا سيما في إمارة الفجيرة خاصة بعد الارتفاع الكبير في أسعار مواد البناء أو تكلفة المشاريع نفسها باعتبارك أحد رجال الأعمال الشباب كيف تنظر إلى هذه القضية؟
- هذه القضية خطيرة للغاية.. ففي الوقت الذي يحتاج فيه الوطن لسواعد ابنائه الطموحين من الشباب الراغب في العمل نجد ظروف السوق تشتد قسوة وتصبح ظروفاً اقتصادية طاردة لهؤلاء الشباب على الرغم من التسهيلات التي تمنحها حكومة الفجيرة بتوجيهات من صاحب السمو الشيخ حمد بن محمد الشرقي عضو المجلس الأعلى حاكم الفجيرة وأخيه سمو الشيخ حمد بن سيف الشرقي نائب حاكم الفجيرة وسمو الشيخ صالح بن محمد الشرقي رئيس دائرة الصناعة والاقتصاد، وهذه التسهيلات ليست فقط لفئة الشباب والمواطنين بل لكل المستثمرين الخليجيين والعرب والأجانب.. لأن أرض الفجيرة بدولة الامارات مفتوحة أبوابها أمام حركة الاستثمار العالمي مع التركيز بكل تأكيد على الاستثمار المحلي والمتمثل في المواطنين.
وبهذا الصدد أحب أن أذكر أن غرفة تجارة وصناعة وتجارة الفجيرة أخذت على عاتقها قضية دعم الشباب فقامت بإنشاء مركز الفجيرة لدعم المشاريع الصغيرة الذي صدر بشأنه قانون من قبل صاحب السمو حاكم الفجيرة يقضي بإنشاء مركز الفجيرة للمشاريع الصغيرة. ومن تسهيلات الحكومة في ما يخص هذا المركز الشبابي اعفاء كافة المشاريع الشبابية الخاصة بهذا المركز من كافة الرسوم الحكومية المحلية لمدة خمس سنوات.. على أن يكون هناك 10% من مشتريات الدوائر والمؤسسات الحكومية مخصصة لمنتوجات المركز.. مع توفير كافة الأراضي لإقامة المشاريع الخاصة به مع تزويده بالمرافق الأساسية.
ومنذ صدور هذا القانون داخل إمارة الفجيرة قبل شهر أو أكثر من ذلك بقليل أصبحت الكرة في ملعب الشباب الذي كان يعاني من قلة الفرص.. الآن أصبح بمقدور أي شاب طموح أن يقدم فكرته الاستثمارية لمركز الفجيرة لدعم المشاريع الصغيرة وبمجرد الموافقة عليها سيتم دعم المشروع مادياً برأس المال الكافي لإنجاحه.
وهناك دراسة حديثة ظهرت داخل الدولة بعنوان “تأسيس مشروع تجاري داخل الإمارات” أفادت بأن عناصر العمر والخبرة العملية ومستوى التعليم والنوع تعد مسببات رئيسية في مقدرة الشباب على البدء بمشروع تجاري وخاص.
وتبين من الدراسة التي أجراها بنك دبي الوطني مؤخراً أنه كلما تقدم عمر الشاب كان شعوره سلبياً في قضية البدء بمشروع تجاري، وظهر في الدراسة الافراط في النظرة التشاؤمية للإناث حول مقدرتهن على جمع الموارد المادية اللازمة لتأسيس مشروع.
وما دخل ارتفاع أسعار مواد البناء الخام في مشاريع الشباب؟
- كثير من الشباب لديهم مشاريع أو بدأوا بمشاريع خاصة بالمقاولات وهذه المشاريع منها ما هو مستمر وينمو ومنها ما توارى خلف الظل وأخفق كثير من الشباب بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء.. والحديث هنا ربما لا يقتصر على فئة الشباب البادئ بحياته العملية والذي هو بحاجة الى من يأخذ بيده ويدعمه فحسب، ولكن الحديث هنا يشمل جميع فئات المجتمع الاماراتي رجالاً وشيوخاً وشباباً ممن يعملون في قطاع التطوير العقاري والمقاولات لأننا هنا أيضاً نتحدث عن إيجاد قاعدة وطنية من رجالات الأعمال البارزين الذين سوف يسهمون في إيجاد صناعة وطنية مائة في المائة.
والأمر لا يقتصر على ارتفاع أسعار مواد البناء فحسب بل امتد ليشمل ارتفاع أسعار العمالة والرسوم المفروضة التي زادت في بعض الأحيان لتصل إلى 100% وأحياناً 200% من الرسوم القديمة فمثلاً فتح بطاقة المنشأ كانت 1000 درهم والآن 2000 درهم أي زيادة بنسبة 200% تقريباً.
وهناك زيادة تصل إلى نحو 800% وهذه كارثة بكل المقاييس على الشباب المبتدئ والذي يعاني من قلة الدعم.. وعلى سبيل المثال إصدار بطاقة مندوب لمدة سنة أو تجديدها أو بدل فاقد أو تالف كانت تستخرج أو تستبدل ب 200 درهم الآن وصلت إلى 2000 درهم.وهناك زيادة 500% في الرسوم الخاصة بالموافقة على تصاريح عمل المهندسين أو ما شابههم فوق الستين من 500 درهم الى 5000 درهم.
وأذكر هذه الأرقام حتى أوضح مدى المعاناة التي تعاني منها شركات المقاولات الصغيرة وحتى الشركات الكبيرة التي لديها عدد ضخم من العمالة.
تحدثت عن صعوبات كثيرة تواجه شركات المقاولات الصغيرة المملوكة للشباب المواطنين.. باعتبارك أحد رجال الأعمال الشباب العاملين في مجال المقاولات والأراضي كيف نوجد الحلول؟ وهل ترى أن جمعية المقاولين تقوم بدورها وكذلك الأمر بالنسبة لجمعية حماية المستهلك في ما يخص ارتفاع أسعار مواد البناء؟
- المشكلة ان جمعية المقاولين جمعية موجودة، ولكن ليس لها دور مساند للمقاولين لا سيما الصغار.. فلم نسمع عن دور جاد ومحوري قامت به الجمعية لإنقاذ شركة شاب مواطن تعرض للانهيار بسبب غول الأسعار الذي يأكل الأخضر واليابس. ولم نرَ مطلقاً جمعية حماية المستهلك قد تدخلت لتوقف نزيف الأسعار المتوالي في أسواق مواد البناء.ومن الضروري جداً أن يوجد دور حيوي لجمعيتي المقاولين والمستهلك لحماية السوق من أي ارتفاعات أخرى قد تأخذ في طريقها عشرات الشباب المكافحين من أجل الوقوف على أرض صلبة في مجال أعمال البناء والتشييد “المقاولات”، وعلى سبيل المثال وعلى عجالة سوف اذكر اسعار مواد البناء خلال العام المنصرم لنستطيع أن نتخيل كم المتاعب التي يواجهها الشباب المواطن في أعمالهم الاستثمارية البسيطة في مجال البناء والتشييد.بالنسبة للحديد التركي كان الطن في بداية العام 2006 يساوي 1750 درهماً، وارتفع في نهاية 2006 إلى 1960 درهماً وشهدت أسعار الحديد التركي قفزات مروعة وكبيرة في السوق خلال الربع الثاني من العام ،2006 حيث وصل سعر الطن إلى 2225 درهماً.أما الحديد القطري فبدأ في بدايات عام 2006 ب 2250 درهماً ثم 2350 درهماً ثم 2225 درهماً ثم أخيراً 2100 درهم.أما الاسمنت فكان الكيس ب 15،65 درهم، ثم انتهى في أواخر العام 1006 إلى 14،60 درهم.وأحب أن أشير هنا وبشكل دقيق جداً إلى أن سوق مواد البناء مرشحة كثيراً في الفترة المقبلة للارتفاع في الدولة لأسباب عديدة أهمها الرقابة شبه الغائبة من الجهات المفترض أن تحدث رقابة ولكن للأسف فإن الذرائع دائماً تقول إن السوق حر وهناك عرض وطلب والضحية في نهاية الأمر إما صاحب المشروع المواطن البسيط أو صاحب الشركة المستثمر الذي يكاد ينهار بسبب رعب الأسعار المستمر..
سوق المقاولات في الفجيرة يشهد حركة نشطة منذ عدة سنوات.. إلا أن هذا السوق النشط تعاني فيه العمالة أشد المعاناة بسبب تدني أجورها وتأخر رواتبها في بعض الأحيان ما يدفع السوق للغرق في مشكلات جانبية بعيدة عن اهتمامه؟
- حتى نكون موضوعيين وأكثر انصافاً وموضوعية فإن من الصعوبة مقارنة سوق المقاولات في الفجيرة بنظيره في دبي أو أبوظبي أو حتى في الشارقة لأن ما يحدث هناك يمثل ثورة حقيقية.. واعجبني كثيراً مقال يدور حول عمليات البناء والتشييد الحقيقية في دبي لمصلحة دعم اقتصاد الامارة والدولة. وخلال عام 2006 هناك 100 مشروع عقاري بدأ العمل بها وانتهى العمل في البعض منها خلال العام 2006 في مختلف إمارات الدولة تصل تكلفتها إلى نحو 1،1 تريليون درهم.وبالنسبة لحصاد قطاع التطوير العقاري عام 2006 في الدولة فإن امارة دبي حققت المركز الاول حيث بدأت العمل ب 63 مشروعاً عقارياً باستثمارات بلغت 687،5 مليار درهم وجاءت أبوظبي في المرتبة الثانية بعدد 23 مشروعاً عقارياً ضخماً باستثمارات بلغت 408 مليارات درهم.ثم رأس الخيمة في المرتبة الثالثة بعدد 7 مشاريع عقارية بقيمة 27،2 مليار درهم، ثم إمارة عجمان بثلاثة مشاريع باستثمارات بلغت 15،8 مليار درهم ثم امارة أم القيوين في المرتبة الخامسة برصيد مشروع عقاري واحد ضخم بتكلفة 6 مليارات، ثم الشارقة بمشروعات بتكلفة 5،5 مليار درهم، ثم تأتي إمارة الفجيرة في المرتبة السابعة بعدد مشروع واحد عقاري كبير باستثمارات بلغت ملياري درهم. هكذا تظهر الأمور بوضوح على الرغم من أن التقارير لم تشر إلى وجود عدد آخر من المشاريع في الفجيرة تنفذ حالياً بمليارات الدراهم، إلا أن معظم الشركات العقارية المطورة في الفجيرة باستثناء القليل تعد شركات محدودة وبسيطة وبالتالي فإن أجور العمالة فيها تبدأ من 800 - 1500 درهم باستثناء الإداريين وغيرهم.
ويبلغ عدد العمالة في شركات المقاولات في الفجيرة قرابة 25 ألف عامل آسيوي وعربي 95% تصل رواتبهم بانتظام إليهم أول كل شهر باستثناء 5% من الشركات التي تجد نفسها في معظم الأحيان متعثرة بسبب عدم وجود سيولة نقدية للأسباب التي ذكرناها سلفاً بشأن الارتفاعات الجنونية في أسعار مواد البناء التي أحدثت بلا شك كبوة في السوق العقاري في إمارة الفجيرة.
يسيطر على سوق المقاولات في الدولة الشريك الوافد أو المقاول غير المواطن كما هو الحال في دبي مثلاً هل ترى أن خضوع السوق لسيطرة عناصر غير مواطنة فيه خطورة على المهنة؟
- أكدنا من قبل واتفقنا أن السوق العقاري والخاص بقطاع البناء والتشييد والاسواق بشكل عام في الدولة تخضع لقوانين السوق الحر، وبناء على تلك السياسة لم نفاجأ في الدولة بوجود شريك وافد أو وجود شركات من جنسيات أخرى بعيداً عن نظام الكفالة فلم نستيقظ من النوم لنفاجأ بوجود هذا الوضع داخل سوق العقارات والمقاولات في الدولة..وأنا شخصياً مؤمن تماماً وأعتقد أن هناك كثيرين يتفقون معي في هذا الطرح بأن سوق البناء والتشييد وحركة العمران النشطة منذ قيام الدولة لم تكن لتولد الا بوجود شركات أجنبية وعربية وخليجية تعمل جنباً الى جنب مع الشركات الوطنية.. والفضل كل الفضل يعود للعمالة الآسيوية والعربية التي قامت على اكتافها ورؤوسها المدن الكاملة في أبوظبي ودبي ولا تزال، فلا يوجد خوف من الشركات غير الوطنية إذا كانت تعمل بشرف وأمانة فإننا جميعاً نعمل جنباً الى جنب لاستكمال مسيرة التنمية وواجب علينا كمواطنين أن نقدم الشكر الى كل شاب عربي أو اسيوي سواء كان مهندساً أو عاملاً قدم للدولة جزءاً من عمره وجهده من أجل دعم حركة البناء والتشييد.ومع كل ذلك فإنني أدعو اخواني المهندسين والمستثمرين المواطنين لدخول حلبة السوق العقاري والسوق الخاص بالتطوير والبناء وخلق منافسة حميمة وشريفة جداً من أجل مصلحة الوطن وحركة التعمير والاستثمار فيه.ونحن جميعاً نعمل في ضوء توجيهات وسياسة صاحب السمو رئيس الدولة واخيه صاحب السمو نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي وأخيهما صاحب السمو حاكم الفجيرة (حفظهم الله).