أبوتركي
15-04-2007, 03:35 AM
عدم السماح بالتصرف في أموال المشترين وعقوبات للمخالفين تتراوح بين الحبس والغرامة
تنفرد بنشر مشروع قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في دبي
علمت «البيان» أن السلطات المختصة في دبي ستصدر خلال أيام قانون حسابات ضمان التطوير العقاري بالمدينة وذلك عقب انتهاء دائرة أراضي وأملاك دبي من مناقشة مسودته مع كبار مطوري العقارات.
وتنص مسودة القانون الجديد (الذي يهدف إلى تنظيم عمليات البيع على الخريطة) على فتح حساب ثقة للمشاريع العقارية الجديدة لدى مصارف وطنية وأجنبية معتمدة من أراض وأملاك دبي وبإشرافها وتودع فيها أموال مشتري العقارات حيث لا يحق للمطورين التصرف بها إلا بعد انجاز المشروع وهو ما أثار جدلا بين أوساط العقاريين الذين رأوا أن هذه الخطوة ستعيق تطور السوق وحركة انجاز المشاريع في المدينة فوعدتهم أراضي وأملاك دبي بإيجاد نظام يتم على أساسه تسليم الأموال للمطورين على مراحل مرتبطة بانجاز المشروع.
وبينما تلتزم أراضي وأملاك دبي الصمت بانتظار صدور القانون الذي هدد المخالفين لإحكامه بعقوبات تتنوع بين الحبس والغرامة، أفادت مصادر مطلعة أن القانون الجديد لا يشمل المشاريع المعلن عنها سابقا وتركز على المشاريع العقارية التي لم يتم الإعلان عنها. لكن المصادر لم تستبعد قيام الدائرة لاحقا بإصدار لوائح بموجب القانون المرتقب يجيز لها مراجعة سير المشاريع العقارية القديمة والتأكد من حمايتها لحقوق المشترين.
وطبقا لمعلومات البيان فان مسودة القانون الجديد تضمنت بندا حازما يمنع المطورين من الإعلان عن مشاريعهم العقارية أو بيعها في وسائل الإعلام المحلية والأجنبية، ما لم تحصل الشركة على موافقة الدائرة التي ستكون إلى جانب الجهات المعنية بترخيص شركات التطوير العقاري، الجهة الوحيدة المخولة (طبقا للمسودة) بإصدار الموافقات المتعلقة حتى بمشاركة شركات التطوير العقاري في معرض محلي أو أجنبي لعرض مشاريعهم لأغراض بيع الوحدات.
**التزام
ويعد التزام إمارة دبي واحترامها للعقود التجارية من أهم أسباب نجاحها في تأكيد هويتها المؤسساتية كمركز للأعمال ،وهو ما دفع السلطات المعنية فيها إلى اتخاذ خطوات عملية مدعومة بتشريعات قانونية لحماية مصالح المشترين والمطورين على حد سواء بسعيها لإصدار قانون حساب الثقة.
وفضلت دائرة أراضي وأملاك دبي عدم الخوض في تفاصيل مسودة القانون الجديد في وسائل الإعلام ولم يصدر عنها أي بيان صحافي ودأبت على عدم إصدار أية تعليمات او قوانين قبل مناقشة مسوداتها مع الفئات المعنية بتلك التشريعات لضمان تحقيق أعلى درجات التنسيق بينها وبين المتعاملين معها من جهة مع ضمان عدم تعرض اية فئة إلى الضرر مستقبلا فيما لو أصدرت قوانينها قبل وقوفها على آراء المعنيين بها من جهة أخرى.
وفيما يلي نص مسودة القانون الجديد. وينوه (البيان الاقتصادي) على ان المسودة جرت عليها تعديلات لأكثر من مرة بانتظار صدورها بصيغتها القانونية النهائية من الجهات المعنية في الإمارة.
التعريفات
المادة (2)
في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة إزاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك.
الإمارة: إمارة دبي
الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك
الرئيس: رئيس الدائرة
السجل: السجل المعد بالدائرة لقيد المطورين.
حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين للمشروع.
أمين الحساب: المصرف المعتمد من الدائرة لإدارة حساب الضمان.
جهات الترخيص: الجهات الحكومية المختصة بترخيص المطورين.
المطور: الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط بيع وشراء العقارات بغرض تطويرها ويشمل المطور الرئيسي أو الفرعي.
التطوير العقاري: تشييد البنايات المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية.
الوحدة: الجزء المفرز من العقار الذي يقوم المطور ببيعه للغير.
المادة (3)
تسري أحكام هذا القانون على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري بالإمارة واستلام دفعات من المشترين أو من الممولين مقابل ذلك.
المادة (4)
يعد بالدائرة سجل خاص يسمى (سجل المطورين) تقيد فيه أسماء وبيانات المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري بالإمارة، ولا يجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط بالإمارة ما لم يكن مرخصاً ومقيداً السجل.
المادة (5)
لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات أو عقارات على الخارطة، إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الدائرة، ويصدر المدير القرارات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام والمشاركة بالمعارض.
الفصل الثاني
إنشاء حساب الضمان
المادة (6)
ـ يجب على المطور الراغب في بيع وحدات على الخارطة تقديم طلب إلى الدائرة لفتح حساب الضمان يكون مرفقاً بالمستندات الآتية:
1ـ الرخصة التجارية وشهادة انتساب عضوية بغرفة تجارة وصناعة دبي.
2ـ شهادة ملكية الأرض المراد تطويرها.
3ـ نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي.
4- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المبدئية المعتمدة من الجهات المختصة والمطور الرئيسي.
5- بيان مالي بتكاليف المشروع التقديرية وأوجه الصرف اللازمة والتدفق النقدي للمشروع معد من مدقق حسابات قانوني معتمد.
6- تعهد صادر من المطور ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على الموافقة بالبيع على الخارطة من المطور الرئيسي.
7- نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري. (هناك من يقترح قيام الدائرة بإصدار عقد بيع موحد لجميع المطورين).
تصدر الدائرة موافقتها للمطور بفتح حساب الضمان إذا توافرت المستندات المشار إليها في الفقرة أعلاه، وإلا طلبت من المطور خطياً استكمال المستندات أو تزويدها بالبيانات المطلوبة.
المادة (7)
ينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية مكتوبة بين المطور وأمين الحساب يتم بموجبها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين، وذلك في حساب خاص يفتح باسم المشروع العقاري.
ويحدد الاتفاق شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة وغيرها من الشروط والالتزامات، وتودع نسخة من العقد لدى الدائرة.
المادة (8)
مع مراعاة أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006م في شأن التسجيل العقاري بالامارة:
1- يجوز للمؤسسات الفردية أو الشركات المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية الحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري في جميع المناطق بالإمارة.
2- استثناء مما ذكر أعلاه يجوز للمؤسسات الفردية أو الشركات المملوكة للأشخاص من غير ما ذكر في الفقرة (1) أعلاه الحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري في المناطق المسموح للأجانب بالتملك فيها.
3- يجوز للأشخاص المذكورين في الفقرة (2) فتح مكاتب تمثيل بالامارة للترويج لمشروعات التطوير العقاري المرخص لهم بها.
الفصل الثالث
إدارة حساب الضمان
المادة (9)
1- يفتح حساب الضمان باسم المشروع ويكون مخصصا حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور.
2- إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور، يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة. (هناك مقترح للبحث في آلية تسمح للمطورين بالاستفادة من الأموال المودعة مع تحقيق نسب إنجاز في المشروع).
المادة (10)
تعد الدائرة سجلا بأسماء أمناء الحساب من المصارف المعتمدة بالإمارة ويشترط في أمين الحساب أن يكون من ذوي الكفاءة لإدارة حساب الضمان.
المادة (11)
يجب على أمين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية بإيرادات ومنصرفات حساب الضمان، ويجوز للدائرة الاستعانة بمن ترى للتدقيق في الكشوفات والبيانات.
كما يجوز للدائرة أن تطلب أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الإطلاع عليها.
وإذا ثبت للدائرة وجود مخالفة لأحكام هذا القانون أو اللوائح المنفذة له عليها إخطار أمين الحساب خطياً بالمخالفة وتحديد مهلة له لتصحيح الخطأ وإشعار الدائرة خطياً بذلك.
المادة (12)
يجوز للمودعين أو من ينوب عنهم الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بهم، وطلب تزويدهم بنسخ منها، كما يجوز لممثلي الجهات الرسمية الاطلاع على السجلات والحصول على نسخ منها.
المادة (13)
إذا قام المطور برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات أو شركات تمويل يجب عليه إيداع مبلغ الرهن في حساب الضمان ويتم التصرف بمبلغ الرهن وفقاً لأحكام هذا القانون.
المادة (14)
1ـ يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن 5% من قيمة حساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الانجاز ولا تصرف المبالغ المحتفظ بها إلى المطور إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين وإصدار شهادات الملكية بأسمائهم.
2ـ في حالة قيام ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع يجب على الدائرة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على مصلحة المودعين. ( وهناك مقترح يدعو لاسترداد ما تم استثماره على دفعات).
الفصل الرابع
الجزاءات
المادة (15)
يعاقب بالحبس لمدة لا تقل عن سنة وبالغرامة، أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من:
1ـ قدم متعمداً إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص مزاولة نشاط التطوير العقاري.
2ـ كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
3ـ كل من اختلس، أو استغل من دون وجه حق، أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة المشروعات العقارية.
4ـ كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقديره.
5ـ كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
6ـ كل مطور تعامل مع وسيط دون أن يكون مسجلاً في سجل الوسطاء العقاريين وفقاً لأحكام اللائحة رقم 85/2006، في شأن سجل الوسطاء العقاريين. (يتوقع أن يعالج القانون أوضاع الوسطاء خارج الدولة).
المادة (16)
يشطب قيد المطور من السجل في أي من الحالات التالية:
1ـ إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على الخارطة دون عذر مقبول. (وهناك من يقترح ربط الدفعات كبداية مباشرة الأعمال الإنشائية عن إصدار عقد بيع موحد).
3ـ إذا ألغى الترخيص الممنوح له بواسطة جهات الترخيص.
4ـ إذا ارتكب أياً من المخالفات ذوات الأرقام (2) (3) (4) من المادة (15) من هذا القانون.
5ـ إذا ارتكب مخالفة للقوانين واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالإمارة.
الفصل الخامس
أحكام ختامية
المادة (17)
يجب على المطورين القائمين وقت العمل بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم بما يتماشى وأحكام هذا القانون خلال مدة 6 أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
المادة (18)
لا يجوز للمطور الرئيسي بيع أراض للمطور الفرعي لغرض استغلالها لأغراض إقامة مشروع عقاري وبيع وحداته على الخارطة دون حصول الأخير على رخصة صادرة من جهات الترخيص.
المادة (19)
يجوز للدائرة أن تتقاضى مصروفات إدارية مقابل الخدمات المقدمة بموجب هذا القانون.
المادة (20)
يصدر الرئيس القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
ما هو حساب ضمان التطوير العقاري؟
حساب الثقة طريقة لتسليم المبالغ المالية المترتبة على شراء وحدة سكنية او تجارية من احد مطوري العقارات الرئيسيين او الفرعيين الممولين إلى طرف ثالث يقوم بالحفاظ عليها في حساب بنكي مستقل حتى يتم تطبيق شروط العقد من حيث تسليم البناء ونقل ملكيته للمشتري وعندما يتم تطبيق شروط العقد تسلم الأموال الى البائع، أما إذا لم يتم استيفاء الشروط تبقى الأموال في حساب الثقة حتى يتم استيفاء جميع الشروط المطلوبة.
ويعتبر اقرار قانون لتنظيم مبيعات العقارات غير المنجزة عن طريق تأسيس حساب ثقة لدى مصارف سيتم اعتمادها من دائرة أراضي وأملاك دبي عقب صدور القانون لحماية أموال المشترين خلال مرحلة الإنشاء خطوة منطقية تقوم بها دبي ولا يجب على المستثمرين في قطاع العقارات تفسير الهدف من وراء قانون حساب الثقة المتوقع إقراره بشكل خاطئ فالقانون لا يضمن للمستثمر مالا ينص عليه عقد البيع ويجب على المستثمرين حتى بعد أن يتم إقرار القانون فهم واستيعاب ما يتضمنه ومالا يتضمنه عقد البيع لهم قبل ان يقوموا بتسليم او إيداع أموالهم لشركات تطوير العقارات ولا يحل حساب الثقة الذي سيتم اعتماده بموجب القانون الجديد محل عقد البيع العادل والمتوازن فالقانون الجديد يعالج مواطن الخلل الحالية .
والتي عندما يتم التعامل معها ستحمي حقوق المشتري لعقار في مرحلة الإنشاء. وبغض النظر عن الشكل النهائي للقانون، على المستثمرين أن يتفهموا حقيقة أن الملكية تنقل إليهم بالدرجة الأولى بناء على عقد البيع، ويتمثل العامل الرئيسي الذي اعتمدت عليه المحاكم الإماراتية في فض عدد من المنازعات حول ملكية عقارات مختلف عليها في وجود عقد صحيح بين البائع والمشتري.
ويتمثل الهدف الرئيسي من إنشاء حساب الثقة في التركيز على بناء الثقة بين الأطراف وتمتين العلاقات طويلة الأمد وليس على ضمان النتيجة النهائية.ويزود حساب الثقة كلا من البائع والمشتري بطريقة شاملة لتقييم شريكه في الأعمال، وبناء علاقته والقيام بعملياته، ولا يحل حساب الثقة محل العقد العادل و المتوازن خصوصا في حالة نشوء نزاع.
حساب الثقة نظام عالمي لكنه جديد في السوق العقارية بدبي
يعد حساب الثقة جديدا بالنسبة لقطاع العقارات في دبي لكنه من الانظمة المتعارف عليها على مستوى دول العالم المتقدمة وهو معروف بالنسبة لمجتمع الأعمال والتجارة وعادة ما يتم استخدام حسابات الثقة في عمليات تجارية بقيمة مالية عالية. وتستخدم حسابات الثقة في الولايات المتحدة الأميركية على نحو واسع لإتمام عمليات الشراء والبيع في مزادات تتم عن بعد بين شخصين، وتقوم شركات القروض العقارية بإنشاء حسابات الثقة لدفع ضريبة العقار والتأمين خلال فترة القرض العقاري وعادة ما يتم تعيين محاميين كضامنين لحسابات الثقة لحماية الصفقات التجارية ذات القيمة العالية.
ويمكن لأي شركة محاماة في الإمارات إنشاء حساب ثقة يعتبر واحدا من شروط العقد التجاري إذا ما طلب منها احد عملائها القيام بذلك.ويعتبر سوق الإمارات سوقا تجاريا متعدد الثقافات وبعض المشترين يرغبون بحماية إضافية لأموالهم وبعض البائعين يصرون على العمل من خلال حسابات ثقة لتقديم ضمانات لعملائهم. ويتلخص عمل المحامين كضامنين لحسابات الثقة في تسهيل عملية الشراء والتأكد من أن الخطوات تتم حسب الاتفاق المبرم بين البائع والمشتري، كما يقوم المحامي الضامن بترجمة الوثائق ومراجعتها وإبلاغ أطراف العقد بالمجريات وعندما يتم استيفاء كل الشروط حسب الجدول المتفق عليه يقوم بنقل الأموال للبائع ويتقاضى لقاء ذلك اجرين وفي بعض الأحيان يدفع المشتري وفي البعض الآخر يدفع البائع .
ويعتمد ذلك على عوامل مختلفة فإذا ما لجأ المشتري الى المحامي الضامن لحماية حقوقه يقوم الاخير بتقاضى أجوره منه وفي حالة شركات تطوير العقارات والتي يمكن ان تعلن عن نيتها بإنشاء حساب ثقة نيابة عن عملائها من المشترين تقوم هذه الشركات بدفع اجورنا. ويعتبر السبب الأساسي للجوء إلى حسابات الثقة ضمان أن الأموال توضع أيدي وسطاء، وتعتبر مقدرة المحامين على مراجعة العقد وأية تغييرات طرأت عليه لاحقا وابداء النصح للمتعاقدين.
ما أسباب العمل على إصدار قانون حسابات ضمان التطوير العقاري؟
تعتبر حماية المستهلك قضية على جانب كبير من الأهمية بالنسبة لدائرة أراضي واملاك دبي حيث تركز الدائرة كل اهتماماتها على إيجاد طريقة لحماية أموال المستثمرين في العقارات وخصوصا في حالة العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء.ومن بين الاسباب التي دفعت بالدائرة الى التفكير والعمل على صياغة قانون حسابات التطوير العقاري قيام بعض شركات تطوير العقارات باستخدام المبالغ المالية التي تحصل عليها كدفعة أولى من ثمن العقارات قيد الإنشاء في حملات الترويج والتسويق بدلا من استخدامها في تمويل كلف الإنشاء الفعلية.
ويقوم المشترون عادة بسداد الدفعات المالية مباشرة لشركات التطوير العقاري حسب مواعيد محددة ودون ارتباط هذه الدفعات بمراحل محددة لتطور الإنشاء لكن بعض المراقبين وخبراء في القانون يحذرون من تعرض شركات التطوير تلك للإفلاس ما لا يترك للمشتري أية حقوق سوى دعوى قضائية بموجب العقد ضد متعهد العقار.وينبغي على المشترين توخي الحذر عند شراء عقار لم يتم انجازه بعد وذلك لأنهم قد يغرقون في تفاصيل العقود دون القدرة على رؤية وتقييم المنتج الذي تم الانتهاء من بنائه.
هل هناك آثار ضارة لتطبيق القانون؟
سيجني السوق العقاري والمتعاملون فيه باقة واسعة من المزايا والفوائد عقب إصدار القانون فتطبيقه سيرسخ هوية دبي المؤسسية إلى جانب دفعه لعمليات التطوير العقاري في المدينة في إطار تشريعي يحفظ حقوق المطورين ومصالح المشترين ويقوي سمعة السوق. كما سيفتح القانون الباب واسعا أمام البنوك لضخ تمويلات بنكية هائلة إلى القطاع العقاري بعد أن بقيت مساهمات تلك المصارف البنوك خجولة إلى حد كبير !!
ويرى البعض آثارا ضارة لهذا القانون على شركات التطوير فالأخيرة لن تعتمد بعد إقرار القانون على الدفعات الأولى التي يتقاضها المشترون عند البيع لتمويل عملية البناء، وربما هناك دلائل تؤكد ما ذهبوا اليه حيث لم تتمكن بعض شركات تطوير العقارات في دبي خلال السنوات الثلاثة الماضية من بناء مشاريعها الا من خلال استخدام هذه الأموال، ذلك أنها لم تستطع جمع تمويل للبناء، او أنها لم ترغب بذلك من اجل توفير الفائدة التي تتقاضاها البنوك.وعلى ما يبدو انه سيتم تطوير هذه الصيغة الأولية للقانون، وذلك بحيث يتم مراعاة الملاحظات التي تلقتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي من شركات التطوير العقاري الصغيرة.
وفي معلومات «البيان الاقتصادي» فإن شركات عقارية صغيرة أبلغت دائرة أراضي وأملاك دبي بان القانون سيمنعها من الحصول على أموال تحتاجها لانجاز مشاريعها، ما سيؤخر انجاز هذه المشاريع بشكل كبير، وبالطبع فإن هؤلاء يستطيعون أن يضخموا المشهد الى درجة القول بان ذلك سيعوق تطور السوق بشكل كبير، ولذلك وعدت «أراضي وأملاك دبي» بان تدرس نظاما يتم على أساسه تسليم الأموال على مراحل، بناء على التقدم في انجاز البناء.
نصائح للمشترين في العقارات الجديدة
يجب على المشترين عند إقرار القانون القيام بدراسة شروط العقد والتفاوض عليها بشكل حذر ويجب ان يتفهموا طبيعة ما يوقعون عليه، وعلى المشتري الذي يشعر بعدم التأكد من قدرته على تقييم شروط العقد طلب استشارة قانونية ويجب على سبيل المثال التنبيه اذا ما كان العقد يتضمن شروطا جزائية في حالة الانسحاب منه.
تنفرد بنشر مشروع قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في دبي
علمت «البيان» أن السلطات المختصة في دبي ستصدر خلال أيام قانون حسابات ضمان التطوير العقاري بالمدينة وذلك عقب انتهاء دائرة أراضي وأملاك دبي من مناقشة مسودته مع كبار مطوري العقارات.
وتنص مسودة القانون الجديد (الذي يهدف إلى تنظيم عمليات البيع على الخريطة) على فتح حساب ثقة للمشاريع العقارية الجديدة لدى مصارف وطنية وأجنبية معتمدة من أراض وأملاك دبي وبإشرافها وتودع فيها أموال مشتري العقارات حيث لا يحق للمطورين التصرف بها إلا بعد انجاز المشروع وهو ما أثار جدلا بين أوساط العقاريين الذين رأوا أن هذه الخطوة ستعيق تطور السوق وحركة انجاز المشاريع في المدينة فوعدتهم أراضي وأملاك دبي بإيجاد نظام يتم على أساسه تسليم الأموال للمطورين على مراحل مرتبطة بانجاز المشروع.
وبينما تلتزم أراضي وأملاك دبي الصمت بانتظار صدور القانون الذي هدد المخالفين لإحكامه بعقوبات تتنوع بين الحبس والغرامة، أفادت مصادر مطلعة أن القانون الجديد لا يشمل المشاريع المعلن عنها سابقا وتركز على المشاريع العقارية التي لم يتم الإعلان عنها. لكن المصادر لم تستبعد قيام الدائرة لاحقا بإصدار لوائح بموجب القانون المرتقب يجيز لها مراجعة سير المشاريع العقارية القديمة والتأكد من حمايتها لحقوق المشترين.
وطبقا لمعلومات البيان فان مسودة القانون الجديد تضمنت بندا حازما يمنع المطورين من الإعلان عن مشاريعهم العقارية أو بيعها في وسائل الإعلام المحلية والأجنبية، ما لم تحصل الشركة على موافقة الدائرة التي ستكون إلى جانب الجهات المعنية بترخيص شركات التطوير العقاري، الجهة الوحيدة المخولة (طبقا للمسودة) بإصدار الموافقات المتعلقة حتى بمشاركة شركات التطوير العقاري في معرض محلي أو أجنبي لعرض مشاريعهم لأغراض بيع الوحدات.
**التزام
ويعد التزام إمارة دبي واحترامها للعقود التجارية من أهم أسباب نجاحها في تأكيد هويتها المؤسساتية كمركز للأعمال ،وهو ما دفع السلطات المعنية فيها إلى اتخاذ خطوات عملية مدعومة بتشريعات قانونية لحماية مصالح المشترين والمطورين على حد سواء بسعيها لإصدار قانون حساب الثقة.
وفضلت دائرة أراضي وأملاك دبي عدم الخوض في تفاصيل مسودة القانون الجديد في وسائل الإعلام ولم يصدر عنها أي بيان صحافي ودأبت على عدم إصدار أية تعليمات او قوانين قبل مناقشة مسوداتها مع الفئات المعنية بتلك التشريعات لضمان تحقيق أعلى درجات التنسيق بينها وبين المتعاملين معها من جهة مع ضمان عدم تعرض اية فئة إلى الضرر مستقبلا فيما لو أصدرت قوانينها قبل وقوفها على آراء المعنيين بها من جهة أخرى.
وفيما يلي نص مسودة القانون الجديد. وينوه (البيان الاقتصادي) على ان المسودة جرت عليها تعديلات لأكثر من مرة بانتظار صدورها بصيغتها القانونية النهائية من الجهات المعنية في الإمارة.
التعريفات
المادة (2)
في تطبيق أحكام هذا القانون يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة إزاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك.
الإمارة: إمارة دبي
الدائرة: دائرة الأراضي والأملاك
الرئيس: رئيس الدائرة
السجل: السجل المعد بالدائرة لقيد المطورين.
حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري الذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين للمشروع.
أمين الحساب: المصرف المعتمد من الدائرة لإدارة حساب الضمان.
جهات الترخيص: الجهات الحكومية المختصة بترخيص المطورين.
المطور: الشخص الطبيعي أو المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط بيع وشراء العقارات بغرض تطويرها ويشمل المطور الرئيسي أو الفرعي.
التطوير العقاري: تشييد البنايات المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية.
الوحدة: الجزء المفرز من العقار الذي يقوم المطور ببيعه للغير.
المادة (3)
تسري أحكام هذا القانون على المطور الذي يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري بالإمارة واستلام دفعات من المشترين أو من الممولين مقابل ذلك.
المادة (4)
يعد بالدائرة سجل خاص يسمى (سجل المطورين) تقيد فيه أسماء وبيانات المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري بالإمارة، ولا يجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط بالإمارة ما لم يكن مرخصاً ومقيداً السجل.
المادة (5)
لا يجوز للمطور الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية، أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات أو عقارات على الخارطة، إلا بعد الحصول على تصريح خطي من الدائرة، ويصدر المدير القرارات اللازمة لتنظيم شروط الإعلان في وسائل الإعلام والمشاركة بالمعارض.
الفصل الثاني
إنشاء حساب الضمان
المادة (6)
ـ يجب على المطور الراغب في بيع وحدات على الخارطة تقديم طلب إلى الدائرة لفتح حساب الضمان يكون مرفقاً بالمستندات الآتية:
1ـ الرخصة التجارية وشهادة انتساب عضوية بغرفة تجارة وصناعة دبي.
2ـ شهادة ملكية الأرض المراد تطويرها.
3ـ نسخة من العقد المبرم بين المطور الرئيسي والمطور الفرعي.
4- التصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المبدئية المعتمدة من الجهات المختصة والمطور الرئيسي.
5- بيان مالي بتكاليف المشروع التقديرية وأوجه الصرف اللازمة والتدفق النقدي للمشروع معد من مدقق حسابات قانوني معتمد.
6- تعهد صادر من المطور ببدء الأعمال الإنشائية للمشروع بعد حصوله على الموافقة بالبيع على الخارطة من المطور الرئيسي.
7- نموذج عقد البيع بين المطور والمشتري. (هناك من يقترح قيام الدائرة بإصدار عقد بيع موحد لجميع المطورين).
تصدر الدائرة موافقتها للمطور بفتح حساب الضمان إذا توافرت المستندات المشار إليها في الفقرة أعلاه، وإلا طلبت من المطور خطياً استكمال المستندات أو تزويدها بالبيانات المطلوبة.
المادة (7)
ينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية مكتوبة بين المطور وأمين الحساب يتم بموجبها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين، وذلك في حساب خاص يفتح باسم المشروع العقاري.
ويحدد الاتفاق شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة وغيرها من الشروط والالتزامات، وتودع نسخة من العقد لدى الدائرة.
المادة (8)
مع مراعاة أحكام القانون رقم (7) لسنة 2006م في شأن التسجيل العقاري بالامارة:
1- يجوز للمؤسسات الفردية أو الشركات المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو مواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية الحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري في جميع المناطق بالإمارة.
2- استثناء مما ذكر أعلاه يجوز للمؤسسات الفردية أو الشركات المملوكة للأشخاص من غير ما ذكر في الفقرة (1) أعلاه الحصول على ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري في المناطق المسموح للأجانب بالتملك فيها.
3- يجوز للأشخاص المذكورين في الفقرة (2) فتح مكاتب تمثيل بالامارة للترويج لمشروعات التطوير العقاري المرخص لهم بها.
الفصل الثالث
إدارة حساب الضمان
المادة (9)
1- يفتح حساب الضمان باسم المشروع ويكون مخصصا حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور.
2- إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور، يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة. (هناك مقترح للبحث في آلية تسمح للمطورين بالاستفادة من الأموال المودعة مع تحقيق نسب إنجاز في المشروع).
المادة (10)
تعد الدائرة سجلا بأسماء أمناء الحساب من المصارف المعتمدة بالإمارة ويشترط في أمين الحساب أن يكون من ذوي الكفاءة لإدارة حساب الضمان.
المادة (11)
يجب على أمين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية بإيرادات ومنصرفات حساب الضمان، ويجوز للدائرة الاستعانة بمن ترى للتدقيق في الكشوفات والبيانات.
كما يجوز للدائرة أن تطلب أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الإطلاع عليها.
وإذا ثبت للدائرة وجود مخالفة لأحكام هذا القانون أو اللوائح المنفذة له عليها إخطار أمين الحساب خطياً بالمخالفة وتحديد مهلة له لتصحيح الخطأ وإشعار الدائرة خطياً بذلك.
المادة (12)
يجوز للمودعين أو من ينوب عنهم الاطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بهم، وطلب تزويدهم بنسخ منها، كما يجوز لممثلي الجهات الرسمية الاطلاع على السجلات والحصول على نسخ منها.
المادة (13)
إذا قام المطور برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات أو شركات تمويل يجب عليه إيداع مبلغ الرهن في حساب الضمان ويتم التصرف بمبلغ الرهن وفقاً لأحكام هذا القانون.
المادة (14)
1ـ يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن 5% من قيمة حساب الضمان بعد حصول المطور على شهادة الانجاز ولا تصرف المبالغ المحتفظ بها إلى المطور إلا بعد انقضاء مدة سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين وإصدار شهادات الملكية بأسمائهم.
2ـ في حالة قيام ظروف طارئة يترتب عليها عدم إكمال المشروع يجب على الدائرة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على مصلحة المودعين. ( وهناك مقترح يدعو لاسترداد ما تم استثماره على دفعات).
الفصل الرابع
الجزاءات
المادة (15)
يعاقب بالحبس لمدة لا تقل عن سنة وبالغرامة، أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من:
1ـ قدم متعمداً إلى السلطات المختصة مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص مزاولة نشاط التطوير العقاري.
2ـ كل من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية مع علمه بذلك.
3ـ كل من اختلس، أو استغل من دون وجه حق، أو بدد دفعات مالية سلمت له لأغراض إقامة المشروعات العقارية.
4ـ كل مدقق حسابات تعمد وضع تقرير كاذب عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور، أو أخفى عمداً وقائع جوهرية في تقديره.
5ـ كل استشاري صادق على مستندات كاذبة تخص المشروع العقاري مع علمه بذلك.
6ـ كل مطور تعامل مع وسيط دون أن يكون مسجلاً في سجل الوسطاء العقاريين وفقاً لأحكام اللائحة رقم 85/2006، في شأن سجل الوسطاء العقاريين. (يتوقع أن يعالج القانون أوضاع الوسطاء خارج الدولة).
المادة (16)
يشطب قيد المطور من السجل في أي من الحالات التالية:
1ـ إذا لم يباشر الأعمال الإنشائية بعد انقضاء 6 أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على الخارطة دون عذر مقبول. (وهناك من يقترح ربط الدفعات كبداية مباشرة الأعمال الإنشائية عن إصدار عقد بيع موحد).
3ـ إذا ألغى الترخيص الممنوح له بواسطة جهات الترخيص.
4ـ إذا ارتكب أياً من المخالفات ذوات الأرقام (2) (3) (4) من المادة (15) من هذا القانون.
5ـ إذا ارتكب مخالفة للقوانين واللوائح المنظمة لنشاط التطوير العقاري بالإمارة.
الفصل الخامس
أحكام ختامية
المادة (17)
يجب على المطورين القائمين وقت العمل بأحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم بما يتماشى وأحكام هذا القانون خلال مدة 6 أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
المادة (18)
لا يجوز للمطور الرئيسي بيع أراض للمطور الفرعي لغرض استغلالها لأغراض إقامة مشروع عقاري وبيع وحداته على الخارطة دون حصول الأخير على رخصة صادرة من جهات الترخيص.
المادة (19)
يجوز للدائرة أن تتقاضى مصروفات إدارية مقابل الخدمات المقدمة بموجب هذا القانون.
المادة (20)
يصدر الرئيس القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
ما هو حساب ضمان التطوير العقاري؟
حساب الثقة طريقة لتسليم المبالغ المالية المترتبة على شراء وحدة سكنية او تجارية من احد مطوري العقارات الرئيسيين او الفرعيين الممولين إلى طرف ثالث يقوم بالحفاظ عليها في حساب بنكي مستقل حتى يتم تطبيق شروط العقد من حيث تسليم البناء ونقل ملكيته للمشتري وعندما يتم تطبيق شروط العقد تسلم الأموال الى البائع، أما إذا لم يتم استيفاء الشروط تبقى الأموال في حساب الثقة حتى يتم استيفاء جميع الشروط المطلوبة.
ويعتبر اقرار قانون لتنظيم مبيعات العقارات غير المنجزة عن طريق تأسيس حساب ثقة لدى مصارف سيتم اعتمادها من دائرة أراضي وأملاك دبي عقب صدور القانون لحماية أموال المشترين خلال مرحلة الإنشاء خطوة منطقية تقوم بها دبي ولا يجب على المستثمرين في قطاع العقارات تفسير الهدف من وراء قانون حساب الثقة المتوقع إقراره بشكل خاطئ فالقانون لا يضمن للمستثمر مالا ينص عليه عقد البيع ويجب على المستثمرين حتى بعد أن يتم إقرار القانون فهم واستيعاب ما يتضمنه ومالا يتضمنه عقد البيع لهم قبل ان يقوموا بتسليم او إيداع أموالهم لشركات تطوير العقارات ولا يحل حساب الثقة الذي سيتم اعتماده بموجب القانون الجديد محل عقد البيع العادل والمتوازن فالقانون الجديد يعالج مواطن الخلل الحالية .
والتي عندما يتم التعامل معها ستحمي حقوق المشتري لعقار في مرحلة الإنشاء. وبغض النظر عن الشكل النهائي للقانون، على المستثمرين أن يتفهموا حقيقة أن الملكية تنقل إليهم بالدرجة الأولى بناء على عقد البيع، ويتمثل العامل الرئيسي الذي اعتمدت عليه المحاكم الإماراتية في فض عدد من المنازعات حول ملكية عقارات مختلف عليها في وجود عقد صحيح بين البائع والمشتري.
ويتمثل الهدف الرئيسي من إنشاء حساب الثقة في التركيز على بناء الثقة بين الأطراف وتمتين العلاقات طويلة الأمد وليس على ضمان النتيجة النهائية.ويزود حساب الثقة كلا من البائع والمشتري بطريقة شاملة لتقييم شريكه في الأعمال، وبناء علاقته والقيام بعملياته، ولا يحل حساب الثقة محل العقد العادل و المتوازن خصوصا في حالة نشوء نزاع.
حساب الثقة نظام عالمي لكنه جديد في السوق العقارية بدبي
يعد حساب الثقة جديدا بالنسبة لقطاع العقارات في دبي لكنه من الانظمة المتعارف عليها على مستوى دول العالم المتقدمة وهو معروف بالنسبة لمجتمع الأعمال والتجارة وعادة ما يتم استخدام حسابات الثقة في عمليات تجارية بقيمة مالية عالية. وتستخدم حسابات الثقة في الولايات المتحدة الأميركية على نحو واسع لإتمام عمليات الشراء والبيع في مزادات تتم عن بعد بين شخصين، وتقوم شركات القروض العقارية بإنشاء حسابات الثقة لدفع ضريبة العقار والتأمين خلال فترة القرض العقاري وعادة ما يتم تعيين محاميين كضامنين لحسابات الثقة لحماية الصفقات التجارية ذات القيمة العالية.
ويمكن لأي شركة محاماة في الإمارات إنشاء حساب ثقة يعتبر واحدا من شروط العقد التجاري إذا ما طلب منها احد عملائها القيام بذلك.ويعتبر سوق الإمارات سوقا تجاريا متعدد الثقافات وبعض المشترين يرغبون بحماية إضافية لأموالهم وبعض البائعين يصرون على العمل من خلال حسابات ثقة لتقديم ضمانات لعملائهم. ويتلخص عمل المحامين كضامنين لحسابات الثقة في تسهيل عملية الشراء والتأكد من أن الخطوات تتم حسب الاتفاق المبرم بين البائع والمشتري، كما يقوم المحامي الضامن بترجمة الوثائق ومراجعتها وإبلاغ أطراف العقد بالمجريات وعندما يتم استيفاء كل الشروط حسب الجدول المتفق عليه يقوم بنقل الأموال للبائع ويتقاضى لقاء ذلك اجرين وفي بعض الأحيان يدفع المشتري وفي البعض الآخر يدفع البائع .
ويعتمد ذلك على عوامل مختلفة فإذا ما لجأ المشتري الى المحامي الضامن لحماية حقوقه يقوم الاخير بتقاضى أجوره منه وفي حالة شركات تطوير العقارات والتي يمكن ان تعلن عن نيتها بإنشاء حساب ثقة نيابة عن عملائها من المشترين تقوم هذه الشركات بدفع اجورنا. ويعتبر السبب الأساسي للجوء إلى حسابات الثقة ضمان أن الأموال توضع أيدي وسطاء، وتعتبر مقدرة المحامين على مراجعة العقد وأية تغييرات طرأت عليه لاحقا وابداء النصح للمتعاقدين.
ما أسباب العمل على إصدار قانون حسابات ضمان التطوير العقاري؟
تعتبر حماية المستهلك قضية على جانب كبير من الأهمية بالنسبة لدائرة أراضي واملاك دبي حيث تركز الدائرة كل اهتماماتها على إيجاد طريقة لحماية أموال المستثمرين في العقارات وخصوصا في حالة العقارات التي لا تزال قيد الإنشاء.ومن بين الاسباب التي دفعت بالدائرة الى التفكير والعمل على صياغة قانون حسابات التطوير العقاري قيام بعض شركات تطوير العقارات باستخدام المبالغ المالية التي تحصل عليها كدفعة أولى من ثمن العقارات قيد الإنشاء في حملات الترويج والتسويق بدلا من استخدامها في تمويل كلف الإنشاء الفعلية.
ويقوم المشترون عادة بسداد الدفعات المالية مباشرة لشركات التطوير العقاري حسب مواعيد محددة ودون ارتباط هذه الدفعات بمراحل محددة لتطور الإنشاء لكن بعض المراقبين وخبراء في القانون يحذرون من تعرض شركات التطوير تلك للإفلاس ما لا يترك للمشتري أية حقوق سوى دعوى قضائية بموجب العقد ضد متعهد العقار.وينبغي على المشترين توخي الحذر عند شراء عقار لم يتم انجازه بعد وذلك لأنهم قد يغرقون في تفاصيل العقود دون القدرة على رؤية وتقييم المنتج الذي تم الانتهاء من بنائه.
هل هناك آثار ضارة لتطبيق القانون؟
سيجني السوق العقاري والمتعاملون فيه باقة واسعة من المزايا والفوائد عقب إصدار القانون فتطبيقه سيرسخ هوية دبي المؤسسية إلى جانب دفعه لعمليات التطوير العقاري في المدينة في إطار تشريعي يحفظ حقوق المطورين ومصالح المشترين ويقوي سمعة السوق. كما سيفتح القانون الباب واسعا أمام البنوك لضخ تمويلات بنكية هائلة إلى القطاع العقاري بعد أن بقيت مساهمات تلك المصارف البنوك خجولة إلى حد كبير !!
ويرى البعض آثارا ضارة لهذا القانون على شركات التطوير فالأخيرة لن تعتمد بعد إقرار القانون على الدفعات الأولى التي يتقاضها المشترون عند البيع لتمويل عملية البناء، وربما هناك دلائل تؤكد ما ذهبوا اليه حيث لم تتمكن بعض شركات تطوير العقارات في دبي خلال السنوات الثلاثة الماضية من بناء مشاريعها الا من خلال استخدام هذه الأموال، ذلك أنها لم تستطع جمع تمويل للبناء، او أنها لم ترغب بذلك من اجل توفير الفائدة التي تتقاضاها البنوك.وعلى ما يبدو انه سيتم تطوير هذه الصيغة الأولية للقانون، وذلك بحيث يتم مراعاة الملاحظات التي تلقتها دائرة الأراضي والأملاك في دبي من شركات التطوير العقاري الصغيرة.
وفي معلومات «البيان الاقتصادي» فإن شركات عقارية صغيرة أبلغت دائرة أراضي وأملاك دبي بان القانون سيمنعها من الحصول على أموال تحتاجها لانجاز مشاريعها، ما سيؤخر انجاز هذه المشاريع بشكل كبير، وبالطبع فإن هؤلاء يستطيعون أن يضخموا المشهد الى درجة القول بان ذلك سيعوق تطور السوق بشكل كبير، ولذلك وعدت «أراضي وأملاك دبي» بان تدرس نظاما يتم على أساسه تسليم الأموال على مراحل، بناء على التقدم في انجاز البناء.
نصائح للمشترين في العقارات الجديدة
يجب على المشترين عند إقرار القانون القيام بدراسة شروط العقد والتفاوض عليها بشكل حذر ويجب ان يتفهموا طبيعة ما يوقعون عليه، وعلى المشتري الذي يشعر بعدم التأكد من قدرته على تقييم شروط العقد طلب استشارة قانونية ويجب على سبيل المثال التنبيه اذا ما كان العقد يتضمن شروطا جزائية في حالة الانسحاب منه.