مشاريع الخليج.. كل يغني على ليلاه

[أبوتركي]

دراسة عقارية سعودية وضعت الإصبع على جرح سوء التخطيط وعشوائية الاستثمار

مشاريع الخليج.. كل يغني على ليلاه


مشاريع جميلة من الخارج.. وفي الباطن محشوة سوء ادارة



حصرت دراسة عقارية سعودية حديثة العديد من المعوقات والمشاكل التي تواجه سوق العقارات الخليجي.

وتتضمن الدراسة، التي حصلت 'القبس' على نسخة منها، تشخيصا وافيا ومستفيضا لاسباب ومصادر المعوقات والمشاكل التي تواجه سوق العقارات الخليجي بموضوعية مجردة.

وقالت شركة البورصة العقارية ان الهدف الحقيقي من اعداد هذه الدراسة يتمثل في القاء الضوء على هذه المعوقات لوضع الحلول المناسبة من منظور علمي، حتى يتجاوز السوق العقاري العملاق هذه المعوقات كافة الى مستوى يليق به في ظل تطور النشاط ونمو حجم السوق المتزايد يوما بعد يوم.

ولخصت الدراسة العوائق التي تعود الى صناع السوق من المستثمرين بمشكلات عدة تتمثل في اتخاذ بعض المستثمرين قرارات استثمار استراتيجية بناء على العلاقات الشخصية الفردية بعيدا عن الاساليب العلمية في تحليل ودراسة فرص الاستثمار، وتباين خبرات بعض المستثمرين العقاريين مثل خبرة تطوير المشاريع العقارية الكبرى، وضعف التخطيط وعشوائية الاستثمار، وضعف الملاءة المالية لبعض مؤسسي المشاريع الكبرى، وعدم احتساب تكاليف التطوير النهائية بمنظور علمي يستند لمعايير محددة، والمبالغة احيانا في نشر الاعلانات الترويجية في وسائل اعلانية ما يرفع التكاليف النهائية، والاعلان عن ارباح متوقعة دون دراسة موثقة يحدث تناقضا بين الارباح المعلنة والارباح الحقيقية، وطرح اسهم للاكتتاب العام بسعر مبالغ فيه (غير حقيقي) طمعا في تحقيق الربح السريع مما يؤدي الى تضخم سعر السهم الى مستوى غير حقيقي ينتهي ببقاء المشروع لفترات طويلة دون تصفية.

مشاريع الإسكان

الى ذلك، يطرح سعر السهم للاكتتاب العام بسعر حقيقي لكن بقيمة عالية يحرم شريحة صغار المستثمرين من القدرة على شراء اسهم المشروع، وغالبية المشاريع العقارية المطروحة تنحصر في تطوير الاراضي الخام رغم الحاجة الملحة لمشاريع الاسكان خصوصا لشريحة متوسطي الدخل. واستخدام السيولة النقدية للمشروع لصالح المطور الرئيسي، مما يضعف السيولة المخصصة لتطوير المشروع المكتتب فيه، ورغبة احد ملاك المشاريع العقارية مثل المساهمة المغلقة بالخروج المفاجئ من المشروع لاي سبب مثل فض الشراكة، الحاجة لسيولة نقدية واسباب اخرى قد يعرض كامل المشروع للانهيار، ما يسبب ازمة مالية لباقي المؤسسين.

اما عدم سداد قيمة شراء اصل ارض المشروع قد يعرض لاحقا ملكية المشروع للتنازع، ووجود مخالفات قانونية على ملكية ارض المشروع، وتباين الرسوم الادارية المقتطعة لمصلحة مدير او مطور المشروع نظير ادارته للمشروع، ونشوب اي خلاف بين ملاك المشروع او مع المطور او جهات اخرى ذات علاقة فيسبب اشاعة الذعر بين المساهمين مما يؤدي الى التهافت على بيع اسهم المشروع. في حين تصعب مكابرة بعض ملاك المشاريع العقارية المتعثرة وتهربهم من مواجهة الحقائق وعدم مكاشفة المعنيين من ايجاد الحلول المناسبة في الوقت المناسب.

الرهن والقروض

اما العوائق التي قالت الدراسة انها تعود الى اسباب قهرية فتتمثل في ايقاف بعض المشاريع العقارية من قبل بعض الجهات الرسمية من دون سند قانوني. ووفاة احد ملاك المشاريع العقارية او احد المؤسسين يتسبب في توقف المشروع والتأثير سلبا على استمراريته، وتداخل ملكيات بعض الاراضي المجاورة للمشروع وحدوث نزاعات مصاحبة لذلك، واستغلال بعض ضعاف النفوس من المغرضين باصدار اعلانات تحذيرية عن مشروع محدد في صحف رسمية من دون اي سند قانوني مما يؤدي الى بث الاشاعات المغرضة والحاق الضرر بالمساهمين ومالك المشروع.

اما العوائق التي تعود الى عزوف البنوك التجارية عن قيادة السوق فتتمثل في ضعف تمويل المشاريع العقارية بما يتناسب مع حجم ومتطلبات السوق العقاري،وعزوف البنوك التجارية عن قيادة السوق العقاري بشكل عام وانحصار انشطتها في الرهن والقروض اضعف القطاع، والمبالغة في القيمة المضافة التي يتقاضاها البنك على القروض يتسبب في عزوف الكثيرين عن الاستفادة من تمويل البنوك.

وفي شأن العوائق التي تعود الى المكاتب العقارية (الوسطاء العقاريون)، فهي تشمل عدم تصنيف المكاتب العقارية حسب رأس المال والخبرة وخلافه، جعل الجميع سواسية في نظر الكثيرين، وتزايد عدد المكاتب العقارية غير المرخصة من دون تدخل الجهات المنظمة ادى الى كثرة المخالفات وصعوبة السيطرة عليها، وضعف تأهيل موظيفي المكاتب العقارية ساهم في الكثير من عشوائية الخدمات، وانتشار مفهوم خاطئ لدى بعض ملاك المكاتب العقارية مثل الاقتناع بان المكتب العقاري لا يحتاج سوى الى طاولة وهاتف وبعض الخرائط ساهم في عدم تطوير هذه المهنة.

المكاتب العقارية

واضافة الى ذلك، هناك ادارة بعض المكاتب العقارية لخدمات في غاية الاهمية من دون سابق خبرة مثل التثمين، ادارة الاملاك، ادارة الاستثمارات العقارية مما ساهم في الحاق الضرر بالغير من دون وعي، وبعض عقود المكاتب العقارية عادة ما تكون من العقود التي تباع في المكتبات العامة وتفتقر الى الصياغة القانونية التي تضمن حقوق جميع الاطراف، وان بعض المكاتب العقارية لا تمارس العمل سوى في الفترة المسائية لارتباط اصحابها بوظائف اخرى في الفترة الصباحية مما جعل هذه المهنة اشبه بالهواية وملء اوقات الفراغ، وانتشار ظاهرة الباعة المتجولين بما يشبه تجار الشنطة مع استمرار تعامل العقاريين مع هذه الفئة اوقع الكثيرين في قضايا نصب واحتيال وتلاعب وقضايا اخرى تصل الى الغش والتدليس، وعدم ربط المكاتب العقارية بشبكة موحدة جعلها منعزلة عن بعضها البعض وكذلك عن الجهات الحكومية ذات العلاقة.

اما العوائق المتعلقة بنقص الوعي العقاري لدى العامة، فهي متمثلة في تعامل العامة مع الدخلاء على السوق العقاري من غير المرخص لهم لادارة استثماراتهم العقارية جعلهم ضحايا للكثير من قضايا الاحتيال، وعدم وجود كليات او معاهد متخصصة ادى الى ضعف الوعي الثقافي في الاستثمار العقاري، والتبعية والتأثر الشديد بالاشاعات يؤدي احيانا الى الدخول والخروج من السوق العقاري بشكل جماعي (قطيع) دون وعي للمخاطر، خصوصا عند ازدهار او انهيار سوق الاسهم المالية.

وهناك مشاكل تعود الى ضعف التنظيمات، منها تقادم الانظمة العقارية الرسمية حتى اصبحت لا تتناسب مع طبيعة وحجم الاستثمارات، تسبب في نزوح رؤوس الاموال الى اسواق دول اخرى، وعدم الاهتمام باعادة تنظيم السوق العقاري بشكل واسع اسوة بالانظمة الصناعية المتطورة، وعدم اشراك صناع السوق العقاري (كبار المستثمرين) في اعداد ومراجعة التنظيمات الصادرة بهذا الخصوص زاد من الفجوة بين المستثمرين والجهات الرسمية المشرعة وجعل بعضهم طرفي نقيض متخاصمين، واتساع الفجوة بين الجهات المشرعة والمستثمر جعل الاخير يبحث عن قنوات ومناخ استثماريين خارجيين اكثر مرونة.

أهل الخبرة

ومن المعوقات الاخرى التي اشارت اليها الدراسة، اصدار بعض الانظمة من دون استشارة اهل الخبرة من العقاريين جعل تطبيق تلك الانظمة غير فعال كونها لا تحاكي متطلباتهم، وعدم وجود انظمة واضحة وفعالة لمعالجة قضايا التعويض عند الضرر الناتج من تجاوزات الغير تسبب في تخوف دخول الاستثمارات الاجنبية الى بعض الاسواق العقارية، ووجود ازدواجية وتعارض القوانين في بعض الجهات الرسمية ذات العلاقة بانشطة السوق العقاري، وعدم تطوير قوانين تملك غير المواطنين للعقارات في بعض الدول، اضعف اهتمام هذه الشريحة من الاستثمار في السوق العقاري، وعدم الاستفادة من تجارب عقارية لبعض الدول التي نجحت في تنمية وتطوير الاستثمار العقاري وحققت سبقا عالميا بمشاريع عملاقة خلال مدة زمنية قياسية.
واشارت الدراسة الى اهمال التخطيط للتوسع الرأسي في بعض الدول اسوة بالعديد من المدن العالمية، حرم بعض المدن العربية الكبرى من التطور بما يتناسب مع متطلباتها الاقتصادية والاسكانية، واضعاف دور اللجان والجمعيات والاتحادات العقارية من خلال عدم الاخذ بمرئياتها فيما يخص تنظيمات السوق العقاري من قبل بعض الجهات الرسمية، ادى الى تفاقم الفجوة بين محرك السوق من العقاريين والمشرعين (الجهات الرسمية ذات العلاقة)، وتعدد الاجهزة الحكومية ذات العلاقة بالسوق العقاري مع ضعف التنسيق فيما بينها ادى الى تداخل التخصصات وتضارب الانظمة، والمفارقة في تطبيق الانظمة بين مدينة واخرى في بعض الدول، وانتشار ظاهرة الاستجداء، الوساطة والرشوة في بعض الدول لحصول المستثمر على ابسط حقوقه، ساهم في هجرة الاموال والعقول الناجحة الى الدول الاكثر تحررا.

كما اشارت الى صعوبة وتأخر استخراج التصاريح اللازمة لانشاء مشاريع عقارية عملاقة اصبح هاجسا يؤرق الكثير من المستثمرين، وتخوف الاستثمارات الاجنبية من الدخول في الاسواق العقارية العربية بسبب الاجراءات الروتينية التي تستمر احيانا لأشهر عدة او اكثر، وضعف التخطيط لاستيعاب الطفرة السكانية ضاعف من مشاكل تأسيس البنية التحتية في العديد من المدن العربية، وصعوبة ترخيص المشاريع العقارية العملاقة الناجم عن التنظيمات في بعض الدول.

مشاريع بالجملة من دون دراسة العرض والطلب

أفادت الدراسة بان هناك اغراقا في طرح المشاريع العقارية من دون مراعاة لتوازن العرض والطب، وعدم وجود تنظيم يمنع المتعثرين في مشاريع عقارية سابقة من تكرار تجاربهم الفاشلة اعطى هذه الفئة فرصة تكرار هذه المخالفات، والخاسرون هم صغار المستثمرين.
واضافت ان هناك اهمالا للمشاريع الاسكانية التي تخدم شريحة ذوي الدخل المتوسط المحدود حرم هذه الشريحة من الاستفادة من الاستثمارات العقارية، ووجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب من دون تخطيط فعال يأخذ بعين الاعتبار (نسبة النمو السكاني والفئات العمرية) سيحدث عجزا مستقبليا كبيرا يصعب حله بين ليلة وضحاها، وعدم تفعيل نظام عقوبات فورية للمتهربين من دفع الايجارات تسبب في كثرة القضايا الحقوقية وتراكمها لسنين عدة، مما ادى الى عزوف المستثمرين عن الاستثمار في هذا المجال، وحرمان الشريحة النسائية من الاستثمار العقاري في بعض الدول ورهنها بوجود طرف ثالث تسبب في ضياع الكثير من الفرص العقارية لصاحبات رؤوس الاموال، وبقاء اراضي فضاء في مواقع استثمارية استراتيجية مهمة لسنين عدة من دون تطوير جعلها سلبية المنظر والفائدة، وتكبد الكثير من اصحاب المكاتب العقارية الرسمية لخسائر فادحة بسبب الدخلاء من دون تدخل رسمي تسبب في خروج بعضهم من السوق، وعدم حصر التثمين العقاري في اهل الخبرة والمشهود لهم بالأمانة ادى الى التلاعب في تثمين العقارات.

القنوات الاستثمارية ضعيفة.. فاتجه الناس نحو البورصة

شددت الدراسة على عدم وجود تنظيمات في بعض الدول يتم بموجبها ايجاد قنوات استثمارية عقارية تستوعب مدخرات صغار المستثمرين، مما وجه الاستثمارات بطريقة غير مباشرة الى اسواق تداول الاسهم المالية، ما ساهم في تضخم اسعار السوق الى اسعار غير واقعية. وادى ذلك الى تكرار انهيارات اسواق المال التي عمت جميع البورصات العربية، وعدم البت بصفة نهائية في المناطق العشوائية لبعض الدول والعمل على إعادة تخطيطها من منظور علمي جعل تلك المناطق تعيش حالة من الشلل الدائم، وضعف التدخل الرسمي في بعض الدول للقضاء على دخلاء السوق العقاري من غير المؤهلين او المرخص لهم، وضعف او عدم وجود قنوات تعليمية رسمية او خاصة متخصصة في تدريس التخصصات العقارية المطلوبة ساهم في عزوف الشباب عن الالتحاق بالعمل في القطاع العقاري، ووجود مشاريع عقارية متعثرة لعشرات السنين من دون تصفية اوضاعها شجع ضعاف النفوس على تكرار تلك التجارب لعدم وجود رادع فوري، وطرح مشاريع عقارية خارج النطاق العمراني تسبب في تجميد استثمارات كبيرة لمدة طويلة من الزمن وانخفاض اسعار تلك المشاريع او تعثرها.

عوائق السوق العقاري الخليجي:

-1 استثمار استراتيجي بناء على علاقات فردية.
-2 تباين خبرات المستثمرين.
-3 ضعف التخطيط وعشوائية الاستثمار.
-4 ضعف الملاءة المالية لبعض مؤسسي المشاريع
-5 عدم احتساب تكاليف التطوير النهائية.
-6 المبالغة في الاعلانات.
-7 إعلان عن أرباح متوقعة من دون دراسة موثقة.
-8 طرح أسهم للاكتتاب العام بسعر مبالغ فيه.