أبوتركي
18-04-2007, 03:46 AM
دعوة المستثمرين لحساب التكاليف التشغيلية عند شراء العقارات
قالت شركة فارنك أفيريَل لإدارة العقارات والمرافق إن على المستثمرين الذين يشترون العقارات في دبي التفكير في المستقبل البعيد عند اتخاذ قرار الاستثمار العقاري، إذ عادة ما يأخذ المستثمرون في العقارات، سواء التجارية منها أو السكنية، بالحسبان التكلفة المبدئية عند رغبتهم بالاستثمار ويتطلعون إلى أفضل تمويل لاستثمارهم، في حين أن معظمهم ينسى الأخذ بالاعتبار تكاليف التشغيل والصيانة على المدى البعيد عند حسابه العوائد الاستثمارية.
وأوضح ماركوس أوبرلين، المدير العام لشركة أفيريل الشرق الأوسط الأمر بالقول: يدرك عدد قليل فقط من المستثمرين أن أي عقار لا تمثل استثماراً منفرداً، فهناك تكاليف تشغيلية يجب أخذها بعين الاعتبار، وفي الحقيقة فإن هناك معادلة رياضية خاصة بالتكلفة التشغيلية للمباني التي تتضمن عدة مرافق، كالفنادق، التي تضم مسابح ومنتجعات صحية ونوادي رياضية ومنافذ بيع ومطاعم ومصاعد. هذا الأمر يعني أنه على مدى ثلاثين سنة تصبح قيمة الاستثمار الأولي من الصغر بحيث لا تتجاوز 25 بالمائة من قيمة تكاليف التشغيل الكلية لذلك العقار، و75 بالمائة من قيمة الطاقة المستهلكة في العقار طوال تلك الفترة.
ويرى أوبرلين أن على المطورين أن يفكروا تفكيراً بعيداً فيما يتعلق بإدارة كل من المرافق استهلاك الطاقة؛ إذ يمكن للتكاليف التشغيلية أن تتأثر بالتصميم الجيد للمبنى وباتباع مفهوم ذكي في إدارة استهلاك الطاقة.
وتابع أوبرلين أنه يمكن مقارنة الاستثمار العقاري في نواحٍ عدة بشراء سيارة، فالعديد من الناس لا يشتري سيارة إلا بعد التفكير في كفاءتها باستهلاك الوقود، وأسعار قطع الغيار، والضمان، وتكاليف الصيانة. كذلك الحال بالنسبة إلى المباني، فهي بحاجة إلى الصيانة الدورية، ويمكن أن تؤثر مكونات معينة على تكاليف الخدمة لذلك العقار.
وتظهر على السطح مشكلة أخرى أمام حتى من يحسبون حساب التكاليف التشغيلية؛ فالمستثمرون بحاجة إلى معرفة ما تشتمل عليه خدمات الصيانة والتشغيل، وكل ما تلزمه مخصصات مالية في الميزانية.
فمن الصعب النظر إلى التكلفة التشغيلية نظرة مجردة والاكتفاء بالقول إنها 12 درهماً للقدم المربعة على سبيل المثال، إذ قد يبدو هذا السعر معقولاً، لكن على المستثمر أن يتحقق تماماً من تفاصيل ما يشمله ذلك السعر.
ومن المسائل المهمة التي ينبغي على المستثمر التحقق منها مقدار الإنفاق على استبدال المكونات باهظة الثمن، أو ما يسميه البعض نفقات رأس المال، مثل محركات المصاعد وكوابلها، ومبردات أجهزة التكيف، وخلاف ذلك. فمن الضروري معرفة ما إذا كان هناك جزء من رسوم الصيانة والخدمة مخصص لتلك النفقات، وإذا كان الأمر كذلك، فمن المهم أيضاً معرفة على من تقع مسؤولية إدارة تلك النفقات، والمعايير التي عليها سيتم استبدال المكونات باهظة الثمن، والتفاصيل المتعلقة بخطة الاستثمار الموضوعة لإنجاز هذا الأمر
قالت شركة فارنك أفيريَل لإدارة العقارات والمرافق إن على المستثمرين الذين يشترون العقارات في دبي التفكير في المستقبل البعيد عند اتخاذ قرار الاستثمار العقاري، إذ عادة ما يأخذ المستثمرون في العقارات، سواء التجارية منها أو السكنية، بالحسبان التكلفة المبدئية عند رغبتهم بالاستثمار ويتطلعون إلى أفضل تمويل لاستثمارهم، في حين أن معظمهم ينسى الأخذ بالاعتبار تكاليف التشغيل والصيانة على المدى البعيد عند حسابه العوائد الاستثمارية.
وأوضح ماركوس أوبرلين، المدير العام لشركة أفيريل الشرق الأوسط الأمر بالقول: يدرك عدد قليل فقط من المستثمرين أن أي عقار لا تمثل استثماراً منفرداً، فهناك تكاليف تشغيلية يجب أخذها بعين الاعتبار، وفي الحقيقة فإن هناك معادلة رياضية خاصة بالتكلفة التشغيلية للمباني التي تتضمن عدة مرافق، كالفنادق، التي تضم مسابح ومنتجعات صحية ونوادي رياضية ومنافذ بيع ومطاعم ومصاعد. هذا الأمر يعني أنه على مدى ثلاثين سنة تصبح قيمة الاستثمار الأولي من الصغر بحيث لا تتجاوز 25 بالمائة من قيمة تكاليف التشغيل الكلية لذلك العقار، و75 بالمائة من قيمة الطاقة المستهلكة في العقار طوال تلك الفترة.
ويرى أوبرلين أن على المطورين أن يفكروا تفكيراً بعيداً فيما يتعلق بإدارة كل من المرافق استهلاك الطاقة؛ إذ يمكن للتكاليف التشغيلية أن تتأثر بالتصميم الجيد للمبنى وباتباع مفهوم ذكي في إدارة استهلاك الطاقة.
وتابع أوبرلين أنه يمكن مقارنة الاستثمار العقاري في نواحٍ عدة بشراء سيارة، فالعديد من الناس لا يشتري سيارة إلا بعد التفكير في كفاءتها باستهلاك الوقود، وأسعار قطع الغيار، والضمان، وتكاليف الصيانة. كذلك الحال بالنسبة إلى المباني، فهي بحاجة إلى الصيانة الدورية، ويمكن أن تؤثر مكونات معينة على تكاليف الخدمة لذلك العقار.
وتظهر على السطح مشكلة أخرى أمام حتى من يحسبون حساب التكاليف التشغيلية؛ فالمستثمرون بحاجة إلى معرفة ما تشتمل عليه خدمات الصيانة والتشغيل، وكل ما تلزمه مخصصات مالية في الميزانية.
فمن الصعب النظر إلى التكلفة التشغيلية نظرة مجردة والاكتفاء بالقول إنها 12 درهماً للقدم المربعة على سبيل المثال، إذ قد يبدو هذا السعر معقولاً، لكن على المستثمر أن يتحقق تماماً من تفاصيل ما يشمله ذلك السعر.
ومن المسائل المهمة التي ينبغي على المستثمر التحقق منها مقدار الإنفاق على استبدال المكونات باهظة الثمن، أو ما يسميه البعض نفقات رأس المال، مثل محركات المصاعد وكوابلها، ومبردات أجهزة التكيف، وخلاف ذلك. فمن الضروري معرفة ما إذا كان هناك جزء من رسوم الصيانة والخدمة مخصص لتلك النفقات، وإذا كان الأمر كذلك، فمن المهم أيضاً معرفة على من تقع مسؤولية إدارة تلك النفقات، والمعايير التي عليها سيتم استبدال المكونات باهظة الثمن، والتفاصيل المتعلقة بخطة الاستثمار الموضوعة لإنجاز هذا الأمر