ROSE
19-04-2007, 02:44 AM
تقرير اقتصادي : صناديق الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدوليةREITs Global في دائرة الضوء
بقلم مالك عيسى العجيل -مدير إدارة تطوير الأعمال، مؤسسة الخليج للاستثمار :
مع ترقب المستثمرين في منطقة الخليج لصدور مؤشرات على استقرار أسواق المال المحلية، أخذت فئة من الأصول المتسارعة النمو تستقطب اهتماماً متزايداً في المنطقة. فقد أصبحت صناديق الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية التي تعرف باسم REITs Global، تظهر وبصورة متزايدة كبديل استثماري يجذب اهتمام المستثمرين نظراً لكونها أقل تقلباً من سوق الأسهم مع عائدات نقدية مستقرة تدفع على فترات خلال السنة.
الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global هي شركات أو أسهم يتم تداولها في البورصة والأسواق المالية وتقوم بالاستثمار في عدد كبير من الممتلكات العقارية، كالمكاتب والفنادق والشقق والمراكز التجارية. وظهرت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية في الولايات المتحدة قبل أكثر من 40 عاماً، وتخضع لجزء ضئيل من ضرائب الشركات أو انها معفاة تماما من الضريبة لأن القسم الأعظم من العائدات الخاضعة للضريبة التي تجنيها يتم توزيعها على مالكي الأسهم من خلال توزيع عائد نقدي.
وينظر المستثمرون إلى الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global بوصفها أسهم تؤمن لهم تدفقاً مستقراً من العائدات النقدية، كما أنها تشكل وسيلة عالية السيولة وسهلة التداول يستثمرون من خلالها في قطاع العقارات. ويمكن خفض مخاطرة خسارة الاستثمار عبر الاستثمار في عدد مختلف من الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، سواء بصورة مباشرة أو عبر أحد صناديق الاستثمار.
باتت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global الآن في مقدمة التوجه الذي تشهده الأسواق العالمية نحو إصدار الأسهم العقارية وتداولها. وخلال السنوات الخمس الماضية، تزايد إجمالي حجم رؤوس الأموال الموظفة في سوق الأوراق المالية العقارية على المستوى الدولي بأكثر من الضعف، وبنهاية عام 2006، بلغ إجمالي الأموال التي تم توظيفها في الأوراق المالية العقارية المدرجة في الأسواق المالية 1600 مليار دولار أمريكي من خلال 692 شركة دولية في مجال الاستثمار العقاري.
لقد خرج معظم هذا النمو من الدول التي تطرح الأوراق المالية الاستثمارية العقارية REITs Global وتتميز بفعالية ضريبية من حيث تخفيف الضرائب على العائدات. فقد باتت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية متوافرة حالياً في فرنسا واليابان وهونغ كونغ وسنغافورة، كما بدأت تجذب اهتمام المستثمرين منذ بداية العام الماضي في بريطانيا. وليست ألمانيا وإيطاليا متخلفتين كثيراً عنها. وأصبحت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global والصناديق الاستثمارية العقارية تشكلان اليوم قوة محركة كبيرة في السوق العالمي للعقارات، وباتت تعتبر بصورة متزايدة مصدراً للتنوع وتحقيق الدخل من خلال العائد النقدي الجيد.
يقدر عدد الملكيات العقارية التجارية التي تملكها الشركات العقارية الدولية بما بين 100 و300 في المعدل، في حين أن محفظة مدارة بشكل جيد وتضم ما بين 80 و 100 من الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية يمكنها تغطية ما بين 10 آلاف و15 ألف ملكية عقارية في مختلف أنحاء العالم. وبالإضافة إلى توفير التنوّع من خلال الاستثمار في عدد كبير من العقارات والفئات العقارية المختلفة، توفر المحفظة الدولية مستوىً إضافياً من التنوع عبر الاستثمار في مناطق تبين بمرور الوقت وجود ترابط متدن جداً بين حركة السوق فيها. هذا التنوع مهم: فسوق العقارات نشاط محلي في الأساس، وخلال السنوات الخمس عشرة الماضية، تحقق أعلى إجمالي عائدات من الأسهم العقارية من عدة مناطق. ويمكن لمدير محفظة نشيطة ومتحركة يتخذ قرارات صائبة لدى توظيف الأموال أن يحقق قيمة مضافة من خلال اعتماد إستراتيجيات استثمارية متعددة و في أسواق عالمية مختلفة، بحيث يكون العائد أفضل من الاستثمار في سوق عقاري واحد.
في الولايات المتحدة، حققت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية REITs في الفترة الأخيرة نمواً أفضل من سوق الأسهم بصورة عامة، تدعمها في ذلك الأسس القوية لقطاع العقارات. فأسعار العقارات التجارية ومن ضمنها المكاتب ومتاجر البيع بالتجزئة، لا تزال مرتفعة رغم التباطؤ في سوق السكن الخاص.
ويتوقع أن تشكل منطقة آسيا والمحيط الهادىء المصدر الأهم لنمو الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، حيث توجد في سوق مثل سوق اليابان كميات كبيرة من العقارات ذات الجودة العالية. ويغذي النمو الاقتصادي الهائل حركة التوسع في سوق الممتلكات العقارية في الصين والهند على حد سواء. وفي حين لا تزال حكومتا البلدين تعملان على حل المسائل المرتبطة بأحقية الامتلاك المباشر للعقار، فإن الطريقة المفيدة في الدخول إلى هذين السوقين الناشئين تكمن في امتلاك شركات مدرجة في سوق الأسهم في هونغ كونغ و/أو في سنغافورة ولديها استثمارات في القطاع العقاري في هاتين المنطقتين.
ومع مواصلة الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global تحقيق نمو مضطرد في السوق العالمي، بدأت شركات الاستثمار بطرح أدوات جديدة للاستثمار في قطاع العقارات تتولى هي إدارتها. وفي منطقة الخليج العربي، كانت مؤسسة الخليج للاستثمار رائدة في هذا المجال من خلال مبادرتها إطلاق صندوق الأسهم العقارية الدولية GIC Global Real Estate Securities Fund مع الحصول على خبرة استشارية من شركة ING Clarion للأسهم العقارية التي تعتبر رائداً عالمياً في مجال إدارة استثمارات الأسهم العقارية. وخلال السنة الأولى من تشغيله، من 31 يناير عام 2006 ولغاية 31 يناير 2007، ارتفع سعر سهم الصندوق بنسبة 38%، ليوفر بذلك للمستثمرين بديلاً مغرياً مقارنة مع فئات الأصول المطروحة الأخرى سواء الدولية أو تلك المرتبطة بسوق مجلس التعاون الخليجي.
إن عولمة الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global والفئات الأخرى من أسهم الاستثمار العقاري لا تزال في مراحلها الأولى. ومن أجمالي الأصول العقارية المملوكة في العالم، لا يوجد سوى 10% منها مطروحة ويتم تداولها في سوق الأسهم أو مملوكة لشركات مسجلة في الأسواق المالية. ولا يظهر توظيف رؤوس الأموال في السوق العقارية أي مؤشرات تراجع حيث بات المستثمرون يدركون أهمية التدفق المستقر والمتوقع للسيولة والزيادة القوية للأسعار. ومن ناحية ثانية، تزداد الأسس التي تقوم عليها سوق العقارات قوة وصلابة مع الزيادة القوية في الطلب على المساحات، وزيادة طلب المستثمرين على المباني والتغيرات والتطورات الإيجابية باتجاه اعتماد صناديق الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، في مختلف أنحاء العالم. فهذه الصناديق العقارية تمثل اليوم فئة من الأصول التي باتت تشكل وبسرعة مصدر جذب كبير لتوظيف رؤوس أموال استثمارية بمليارات الدولارات في قطاع العقار العالمي.
بقلم مالك عيسى العجيل -مدير إدارة تطوير الأعمال، مؤسسة الخليج للاستثمار :
مع ترقب المستثمرين في منطقة الخليج لصدور مؤشرات على استقرار أسواق المال المحلية، أخذت فئة من الأصول المتسارعة النمو تستقطب اهتماماً متزايداً في المنطقة. فقد أصبحت صناديق الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية التي تعرف باسم REITs Global، تظهر وبصورة متزايدة كبديل استثماري يجذب اهتمام المستثمرين نظراً لكونها أقل تقلباً من سوق الأسهم مع عائدات نقدية مستقرة تدفع على فترات خلال السنة.
الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global هي شركات أو أسهم يتم تداولها في البورصة والأسواق المالية وتقوم بالاستثمار في عدد كبير من الممتلكات العقارية، كالمكاتب والفنادق والشقق والمراكز التجارية. وظهرت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية في الولايات المتحدة قبل أكثر من 40 عاماً، وتخضع لجزء ضئيل من ضرائب الشركات أو انها معفاة تماما من الضريبة لأن القسم الأعظم من العائدات الخاضعة للضريبة التي تجنيها يتم توزيعها على مالكي الأسهم من خلال توزيع عائد نقدي.
وينظر المستثمرون إلى الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global بوصفها أسهم تؤمن لهم تدفقاً مستقراً من العائدات النقدية، كما أنها تشكل وسيلة عالية السيولة وسهلة التداول يستثمرون من خلالها في قطاع العقارات. ويمكن خفض مخاطرة خسارة الاستثمار عبر الاستثمار في عدد مختلف من الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، سواء بصورة مباشرة أو عبر أحد صناديق الاستثمار.
باتت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global الآن في مقدمة التوجه الذي تشهده الأسواق العالمية نحو إصدار الأسهم العقارية وتداولها. وخلال السنوات الخمس الماضية، تزايد إجمالي حجم رؤوس الأموال الموظفة في سوق الأوراق المالية العقارية على المستوى الدولي بأكثر من الضعف، وبنهاية عام 2006، بلغ إجمالي الأموال التي تم توظيفها في الأوراق المالية العقارية المدرجة في الأسواق المالية 1600 مليار دولار أمريكي من خلال 692 شركة دولية في مجال الاستثمار العقاري.
لقد خرج معظم هذا النمو من الدول التي تطرح الأوراق المالية الاستثمارية العقارية REITs Global وتتميز بفعالية ضريبية من حيث تخفيف الضرائب على العائدات. فقد باتت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية متوافرة حالياً في فرنسا واليابان وهونغ كونغ وسنغافورة، كما بدأت تجذب اهتمام المستثمرين منذ بداية العام الماضي في بريطانيا. وليست ألمانيا وإيطاليا متخلفتين كثيراً عنها. وأصبحت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global والصناديق الاستثمارية العقارية تشكلان اليوم قوة محركة كبيرة في السوق العالمي للعقارات، وباتت تعتبر بصورة متزايدة مصدراً للتنوع وتحقيق الدخل من خلال العائد النقدي الجيد.
يقدر عدد الملكيات العقارية التجارية التي تملكها الشركات العقارية الدولية بما بين 100 و300 في المعدل، في حين أن محفظة مدارة بشكل جيد وتضم ما بين 80 و 100 من الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية يمكنها تغطية ما بين 10 آلاف و15 ألف ملكية عقارية في مختلف أنحاء العالم. وبالإضافة إلى توفير التنوّع من خلال الاستثمار في عدد كبير من العقارات والفئات العقارية المختلفة، توفر المحفظة الدولية مستوىً إضافياً من التنوع عبر الاستثمار في مناطق تبين بمرور الوقت وجود ترابط متدن جداً بين حركة السوق فيها. هذا التنوع مهم: فسوق العقارات نشاط محلي في الأساس، وخلال السنوات الخمس عشرة الماضية، تحقق أعلى إجمالي عائدات من الأسهم العقارية من عدة مناطق. ويمكن لمدير محفظة نشيطة ومتحركة يتخذ قرارات صائبة لدى توظيف الأموال أن يحقق قيمة مضافة من خلال اعتماد إستراتيجيات استثمارية متعددة و في أسواق عالمية مختلفة، بحيث يكون العائد أفضل من الاستثمار في سوق عقاري واحد.
في الولايات المتحدة، حققت الأوراق المالية الاستثمارية العقارية REITs في الفترة الأخيرة نمواً أفضل من سوق الأسهم بصورة عامة، تدعمها في ذلك الأسس القوية لقطاع العقارات. فأسعار العقارات التجارية ومن ضمنها المكاتب ومتاجر البيع بالتجزئة، لا تزال مرتفعة رغم التباطؤ في سوق السكن الخاص.
ويتوقع أن تشكل منطقة آسيا والمحيط الهادىء المصدر الأهم لنمو الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، حيث توجد في سوق مثل سوق اليابان كميات كبيرة من العقارات ذات الجودة العالية. ويغذي النمو الاقتصادي الهائل حركة التوسع في سوق الممتلكات العقارية في الصين والهند على حد سواء. وفي حين لا تزال حكومتا البلدين تعملان على حل المسائل المرتبطة بأحقية الامتلاك المباشر للعقار، فإن الطريقة المفيدة في الدخول إلى هذين السوقين الناشئين تكمن في امتلاك شركات مدرجة في سوق الأسهم في هونغ كونغ و/أو في سنغافورة ولديها استثمارات في القطاع العقاري في هاتين المنطقتين.
ومع مواصلة الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global تحقيق نمو مضطرد في السوق العالمي، بدأت شركات الاستثمار بطرح أدوات جديدة للاستثمار في قطاع العقارات تتولى هي إدارتها. وفي منطقة الخليج العربي، كانت مؤسسة الخليج للاستثمار رائدة في هذا المجال من خلال مبادرتها إطلاق صندوق الأسهم العقارية الدولية GIC Global Real Estate Securities Fund مع الحصول على خبرة استشارية من شركة ING Clarion للأسهم العقارية التي تعتبر رائداً عالمياً في مجال إدارة استثمارات الأسهم العقارية. وخلال السنة الأولى من تشغيله، من 31 يناير عام 2006 ولغاية 31 يناير 2007، ارتفع سعر سهم الصندوق بنسبة 38%، ليوفر بذلك للمستثمرين بديلاً مغرياً مقارنة مع فئات الأصول المطروحة الأخرى سواء الدولية أو تلك المرتبطة بسوق مجلس التعاون الخليجي.
إن عولمة الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global والفئات الأخرى من أسهم الاستثمار العقاري لا تزال في مراحلها الأولى. ومن أجمالي الأصول العقارية المملوكة في العالم، لا يوجد سوى 10% منها مطروحة ويتم تداولها في سوق الأسهم أو مملوكة لشركات مسجلة في الأسواق المالية. ولا يظهر توظيف رؤوس الأموال في السوق العقارية أي مؤشرات تراجع حيث بات المستثمرون يدركون أهمية التدفق المستقر والمتوقع للسيولة والزيادة القوية للأسعار. ومن ناحية ثانية، تزداد الأسس التي تقوم عليها سوق العقارات قوة وصلابة مع الزيادة القوية في الطلب على المساحات، وزيادة طلب المستثمرين على المباني والتغيرات والتطورات الإيجابية باتجاه اعتماد صناديق الأوراق المالية الاستثمارية العقارية الدولية REITs Global، في مختلف أنحاء العالم. فهذه الصناديق العقارية تمثل اليوم فئة من الأصول التي باتت تشكل وبسرعة مصدر جذب كبير لتوظيف رؤوس أموال استثمارية بمليارات الدولارات في قطاع العقار العالمي.