أبوتركي
22-04-2007, 12:00 PM
تقرير شركة 'رامكو' يضع الإصبع على جرح العقار
لبنان: الأزمة السياسية تقلص السوق 70%
22/04/2007 أفاد تقرير أصدرته شركة رامكو العقارية في بيروت إن حرب يوليو في العام الماضي والأزمة السياسية المستمرة في لبنان، أفرزت نتائج بعيدة الأثر على سوق العقارات في لبنان وأهم هذه النتائج هي تقلص الحجم الإجمالي للسوق بنسبة تقارب ال 70 في المائة عن المعدلات التي كان عليها قبل حرب يوليو 2006. وقالت 'رامكو' العقارية أن السبب المباشر والاهم لتقلص السوق بهذه النسبة الكبيرة هو الانسحاب المؤقت للمشترين العرب أو اللبنانيين من ذوي المداخيل المرتفعة،الذين يشكلون المصدر الاساسي للطلب على الشقق الفخمة أو الكبيرة والمرتفعة الثمن.
الوحدات السكنية
لكن وبحسب 'رامكو'، فإن الطلب المحلي على الوحدات السكنية في لبنان لم يتقلص بأكثر من 40 في المائة، لذا مازال يعتبر مصدرا مهما للطلب على الشقق الجديدة أو على الشقق المطروحة للبيع في السوق الثانوية. وأدى التراجع الكبير للطلب الخارجي على العقارات اللبنانية مع استمرار الطلب المحلي في حدود مقبولة إلى تحول سوق المعاملات العقارية في لبنان إلى سوق محلي بالدرجة الأولى. وكشف التقرير عن التناقض اللافت في السوق العقاري في لبنان بين الجمود الشامل في سوق الوحدات السكنية الكبيرة الحجم أو المرتفعة الثمن وبين الطلب القوي الذي لا يقابله عرض كاف على الشقق الصغيرة أو التي لا يتجاوز سعرها ال 400 ألف دولار. وأدت فجوة العرض هذه إلى ارتفاع أسعار الشقق الصغيرة وبالتالي الأراضي المعدة للتطوير في بعض مناطق بيروت بنسبة 5 الى 10 في المائة منذ شهر فبراير من هذا العام. كما أدى نقص العرض في الشقق الصغيرة إلى إقبال قوي على قطاع الإيجارات التي ارتفعت أيضا خلال الفترة نفسها بنسب تقارب الارتفاع المسجل في اسعار البيع.
ولفت التقرير إلى أن التزايد المستمر في اسعار الشقق في بيروت يلمح إلى تحول العاصمة تدريجيا إلى مدينة لأصحاب الحظوظ فقط أي أصحاب المداخيل التي تمكنهم من شراء شقة لا يقل ثمنها عن 300 الف دولار وإيجارها من 15 إلى 25 ألف دولار سنويا، وهذا لشقة بمساحة 175 مترا مربعا لا غير. إلا أن 'رامكو' لاحظت أن هذا النوع من التحول في التكوين الاجتماعي لسكان العاصمة لا يقتصر على بيروت بل هو اتجاه عام في معظم العواصم بما في ذلك العربية، ويترافق بتحول أصحاب المداخيل الصغيرة والمتوسطة إلى الضواحي أو المناطقة المتاخمة للعاصمة. الأمر الذي قد يؤذن أيضا بارتفاع الاسعار في مناطق التطوير الجديدة.
سعر المتر المربع
وقالت 'رامكو' أنه إذا أخذ في الاعتبار أن متوسط أسعار الشقق في بيروت الآن يترواوح بين 1500 و2000 دولارللمتر المربع المبني يعني ذلك أن أقصى ما يمكن للأسرة أو الزوجين العاملين شراؤه في بيروت حاليا (بميزانية 300 ألف دولار) هو شقة بمساحة 150-200 متر مربع، وبالنظر لتوافر التمويل السكني بوتائر متزايدة وبتشجيع من الدولة يبدو الطلب، ذو المصدر المحلي على هذه الفئة من الشقق، مستمرا على معدل مقبول رغم التراجع العام في جميع قطاعات السوق.
وأرجعت 'رامكو' مصادر الطلب المحلي إلى اللبنانيين المقيمين في لبنان بالدرجة الأولى وهؤلاء ينتمون إلى شرائح متنوعة من ذوي الدخول العليا في المهن الحرة أو بين التجار أو كبار الموظفين في القطاع الخاص أو مالكي العقارات المنتجة لدخل أو القابلة للبيع بأسعار جيدة، ولا ننسى الاقتصاد غير المنظور على اختلاف اشكاله. كما أن هناك فئة واسعة من اللبنانيين التي تصدر عمليا خدمات أو سلعا معينة إلى الخارج وتعتبر بالتالي معتمدة في دخلها على مصادر خارجية لا تتأثر كثيرا بالأزمة رغم كونها مقيمة في البلد. وجميع تلك الفئات تمثل ثقلا مهما في الاقتصاد المحلي ومصدرا رئيسيا للطلب على العقار خصوصا البيوت والشقق السكنية.
الشقق الفخمة
وردت 'رامكو' سبب الفجوة القائمة في سوق الشقق الصغيرة إلى التركيز السابق لمعظم المطورين على الشقق الفخمة والأبراج الكبيرة على اعتبار أن الطلب على هذا القطاع كان قويا وفي تزايد بحيث بلغت نسبة البيع المسبق على الخارطة في مشاريع البناء الفخم أكثر من 60 في المائة في يونيو 2006، لكن فترة الإقبال الواسع على المشاريع السكنية الفخمة على الواجهة البحرية أو في المشاريع الفخمة ذات الوحدات الكبيرة نسبيا حل محلها الآن جمود شامل في هذا القطاع بسبب تريث المشترين العرب أو اللبنانيين الأثرياء، ومن الواضح أن العرض الكبير الموجود من شقق 750 ألف دولار فما فوق لا يقابله الآن سوى طلب محدود للغاية. وعلى سبيل المثال فإن أحد هذه الأبنية التي تقارب الإنجاز لم تشهد بيع أي شقة جديدة منذ مارس 2006، بينما لا تتجاوز نسبة البيع المسبق في العديد من الأبنية الفخمة التي شرع في تنفيذها قبل قليل من الحرب نسبة ال 30 في المائة في أفضل الحالات.
وكشف تقرير 'رامكو' أن الطلب المحلي القوي على الشقق الصغيرة دفع بعدد من المطورين المحليين لدخول السوق، رغم الأزمة السياسية، بهدف استغلال هذه الفجوة وبالتالي العودة إلى سوق التطوير السكني لكن بمشاريع ذات مخاطر محدودة نظرا للطلب القوي عليها ولكونها تتألف عادة من عدد قليل من الشقق يسهل تسويقه. وأدى الاهتمام المتزايد من المطورين المحليين إلى زيادة الطلب بقوة على قطع الأراضي الصغيرة (500 -1000 متر مربع) التي تناسب هذا النوع من مشاريع الأبنية السكنية والتي شهدت أسعارها ارتفاعا بنسب متفاوتة. وقالت 'رامكو' أن بعض الاراضي في بيروت ارتفعت بمعدل 10 الى15 في المائة عن معدلات ما قبل الحرب بينما شهدت مناطق أخرى مثل بئر حسن قفزات أكبر بسبب الطلب القوي عليها من المطورين.
لبنان: الأزمة السياسية تقلص السوق 70%
22/04/2007 أفاد تقرير أصدرته شركة رامكو العقارية في بيروت إن حرب يوليو في العام الماضي والأزمة السياسية المستمرة في لبنان، أفرزت نتائج بعيدة الأثر على سوق العقارات في لبنان وأهم هذه النتائج هي تقلص الحجم الإجمالي للسوق بنسبة تقارب ال 70 في المائة عن المعدلات التي كان عليها قبل حرب يوليو 2006. وقالت 'رامكو' العقارية أن السبب المباشر والاهم لتقلص السوق بهذه النسبة الكبيرة هو الانسحاب المؤقت للمشترين العرب أو اللبنانيين من ذوي المداخيل المرتفعة،الذين يشكلون المصدر الاساسي للطلب على الشقق الفخمة أو الكبيرة والمرتفعة الثمن.
الوحدات السكنية
لكن وبحسب 'رامكو'، فإن الطلب المحلي على الوحدات السكنية في لبنان لم يتقلص بأكثر من 40 في المائة، لذا مازال يعتبر مصدرا مهما للطلب على الشقق الجديدة أو على الشقق المطروحة للبيع في السوق الثانوية. وأدى التراجع الكبير للطلب الخارجي على العقارات اللبنانية مع استمرار الطلب المحلي في حدود مقبولة إلى تحول سوق المعاملات العقارية في لبنان إلى سوق محلي بالدرجة الأولى. وكشف التقرير عن التناقض اللافت في السوق العقاري في لبنان بين الجمود الشامل في سوق الوحدات السكنية الكبيرة الحجم أو المرتفعة الثمن وبين الطلب القوي الذي لا يقابله عرض كاف على الشقق الصغيرة أو التي لا يتجاوز سعرها ال 400 ألف دولار. وأدت فجوة العرض هذه إلى ارتفاع أسعار الشقق الصغيرة وبالتالي الأراضي المعدة للتطوير في بعض مناطق بيروت بنسبة 5 الى 10 في المائة منذ شهر فبراير من هذا العام. كما أدى نقص العرض في الشقق الصغيرة إلى إقبال قوي على قطاع الإيجارات التي ارتفعت أيضا خلال الفترة نفسها بنسب تقارب الارتفاع المسجل في اسعار البيع.
ولفت التقرير إلى أن التزايد المستمر في اسعار الشقق في بيروت يلمح إلى تحول العاصمة تدريجيا إلى مدينة لأصحاب الحظوظ فقط أي أصحاب المداخيل التي تمكنهم من شراء شقة لا يقل ثمنها عن 300 الف دولار وإيجارها من 15 إلى 25 ألف دولار سنويا، وهذا لشقة بمساحة 175 مترا مربعا لا غير. إلا أن 'رامكو' لاحظت أن هذا النوع من التحول في التكوين الاجتماعي لسكان العاصمة لا يقتصر على بيروت بل هو اتجاه عام في معظم العواصم بما في ذلك العربية، ويترافق بتحول أصحاب المداخيل الصغيرة والمتوسطة إلى الضواحي أو المناطقة المتاخمة للعاصمة. الأمر الذي قد يؤذن أيضا بارتفاع الاسعار في مناطق التطوير الجديدة.
سعر المتر المربع
وقالت 'رامكو' أنه إذا أخذ في الاعتبار أن متوسط أسعار الشقق في بيروت الآن يترواوح بين 1500 و2000 دولارللمتر المربع المبني يعني ذلك أن أقصى ما يمكن للأسرة أو الزوجين العاملين شراؤه في بيروت حاليا (بميزانية 300 ألف دولار) هو شقة بمساحة 150-200 متر مربع، وبالنظر لتوافر التمويل السكني بوتائر متزايدة وبتشجيع من الدولة يبدو الطلب، ذو المصدر المحلي على هذه الفئة من الشقق، مستمرا على معدل مقبول رغم التراجع العام في جميع قطاعات السوق.
وأرجعت 'رامكو' مصادر الطلب المحلي إلى اللبنانيين المقيمين في لبنان بالدرجة الأولى وهؤلاء ينتمون إلى شرائح متنوعة من ذوي الدخول العليا في المهن الحرة أو بين التجار أو كبار الموظفين في القطاع الخاص أو مالكي العقارات المنتجة لدخل أو القابلة للبيع بأسعار جيدة، ولا ننسى الاقتصاد غير المنظور على اختلاف اشكاله. كما أن هناك فئة واسعة من اللبنانيين التي تصدر عمليا خدمات أو سلعا معينة إلى الخارج وتعتبر بالتالي معتمدة في دخلها على مصادر خارجية لا تتأثر كثيرا بالأزمة رغم كونها مقيمة في البلد. وجميع تلك الفئات تمثل ثقلا مهما في الاقتصاد المحلي ومصدرا رئيسيا للطلب على العقار خصوصا البيوت والشقق السكنية.
الشقق الفخمة
وردت 'رامكو' سبب الفجوة القائمة في سوق الشقق الصغيرة إلى التركيز السابق لمعظم المطورين على الشقق الفخمة والأبراج الكبيرة على اعتبار أن الطلب على هذا القطاع كان قويا وفي تزايد بحيث بلغت نسبة البيع المسبق على الخارطة في مشاريع البناء الفخم أكثر من 60 في المائة في يونيو 2006، لكن فترة الإقبال الواسع على المشاريع السكنية الفخمة على الواجهة البحرية أو في المشاريع الفخمة ذات الوحدات الكبيرة نسبيا حل محلها الآن جمود شامل في هذا القطاع بسبب تريث المشترين العرب أو اللبنانيين الأثرياء، ومن الواضح أن العرض الكبير الموجود من شقق 750 ألف دولار فما فوق لا يقابله الآن سوى طلب محدود للغاية. وعلى سبيل المثال فإن أحد هذه الأبنية التي تقارب الإنجاز لم تشهد بيع أي شقة جديدة منذ مارس 2006، بينما لا تتجاوز نسبة البيع المسبق في العديد من الأبنية الفخمة التي شرع في تنفيذها قبل قليل من الحرب نسبة ال 30 في المائة في أفضل الحالات.
وكشف تقرير 'رامكو' أن الطلب المحلي القوي على الشقق الصغيرة دفع بعدد من المطورين المحليين لدخول السوق، رغم الأزمة السياسية، بهدف استغلال هذه الفجوة وبالتالي العودة إلى سوق التطوير السكني لكن بمشاريع ذات مخاطر محدودة نظرا للطلب القوي عليها ولكونها تتألف عادة من عدد قليل من الشقق يسهل تسويقه. وأدى الاهتمام المتزايد من المطورين المحليين إلى زيادة الطلب بقوة على قطع الأراضي الصغيرة (500 -1000 متر مربع) التي تناسب هذا النوع من مشاريع الأبنية السكنية والتي شهدت أسعارها ارتفاعا بنسب متفاوتة. وقالت 'رامكو' أن بعض الاراضي في بيروت ارتفعت بمعدل 10 الى15 في المائة عن معدلات ما قبل الحرب بينما شهدت مناطق أخرى مثل بئر حسن قفزات أكبر بسبب الطلب القوي عليها من المطورين.