المهاجر
07-05-2007, 07:24 AM
الشرق» تحاور سفر الحارثي رئيس أول بورصة عقارية في المنطقة ...مصائب الأسهم عند العقار.. فوائد| تاريخ النشر:يوم اللإثنين ,7 مايُو 2007 1:26 أ.م.
لا نسمح بالمضاربة في البورصة العقارية على غرار أسواق الأسهم
البورصة العقارية توفر طرقاً آمنة لاستثمار مدخرات ذوي الدخل المحدود
لدينا أنظمة متقدمة تكشف التداولات الوهمية والمتهربين من دفع الإيجارات
ربط أسعار تداول البورصة العقارية بدراسة جدوى المشروع يمنع المضاربات العشوائية
أجرى الحوار: محمد خير الفرح :
قال سفر الحارثي الرئيس التنفيذي لشبكة البورصة العقارية - وهي أول بورصة من نوعها في المنطقة - إن الانخفاضات الشديدة التي تعرضت لها أسواق الأوراق المالية الخليجية انعكست بشكل إيجابي على أسواق العقارات، فأصبحت مصائب الأسهم عند العقار.. فوائد.
وأضاف الحارثي في حوار خاص لـ "الشرق" أجري معه خلال زيارة قام بها مؤخرا الى الدوحة إن الطفرة القادمة في المنطقة سوف تكون عقارية ولكن السيولة النقدية للكثيرين حالياً أصبحت متعلقة بأسواق الأسهم.
وأوضح الحارثي قائلا إن سبب التراجع الذي تعرضت له أسواق المال بشكل عام هو ارتفاع أسعار قيمة أسهم الشركات المدرجة إلى أرقام فلكية وغير منطقية ولا تمت للواقع بأي صلة، بسبب تدفق سيولة نقدية عالية في سوق لا يملك العديد من الفرص لاستيعابها، فتضخمت الأسعار بشكل غير منطقي.
ويعتقد الحارثي أن هناك سببا آخر يتعلق بالمضاربة العشوائية، لكن من خلال البورصة العقارية لا نسمح بالمضاربة بل نحاربها من خلال عدة قيود، فنحن نربط أسعار التداولات اليومية بأسعار دراسة الجدوى للمشروع وهذا يضمن أنه في أسوأ الحالات لن تتجاوز أسعار أسهم المشاريع المدرجة القيمة العادلة عند إدراجها، ما يحقق للسوق الاتزان والانتقال من المضاربة إلى الاستثمار.
وشدد الحارثي على أن البورصة العقارية وهي جهة رسمية، توفر طرقا آمنة لاستثمار مدخرات ذوي الدخل المحدود دون أن تتعرض للمخاطر التي تتعرض لها في أسواق الأوراق المالية.
وقال إن لدى البورصة العقارية أنظمة متقدمة تكشف التداولات الوهمية والمتهربين من دفع الإيجارات.
فالى تفاصيل الحوار.
ü البورصة العقارية يبدو أنها الأولى من نوعها في المنطقة، فما هي البورصة العقارية؟
- البورصة العقارية هي شركة سعودية ذات مسؤولية محدودة تخصصت في تأسيس سوق عقاري يُعنى بقيد وإدراج المشاريع العقارية وتداول أسهمها بمعايير تم بناؤها خصيصا بما يتناسب مع متطلبات الاستثمارات العقارية، وقد مر تأسيس البورصة العقارية بخمس مراحل هي: المرحلة الأولى دراسة وحصر معوقات السوق العقاري وقد استغرقت سنتين تقريباً، أما المرحلة الثانية فتم خلالها وضع الحلول النظرية لمعالجة تلك المشاكل والمعوقات بالتعاون مع بيوت خبرة عالمية معروفة وذات مصداقية عالية حيث تم خلالها تحليل كافة المعوقات والاحتياجات التي تواجه السوق خصوصاً تلك التي تتعلق بالتنظيم العقاري ومن ثم عرض تلك الحلول المقترحة على عدة أطراف شملت عدة جهات رسمية ذات علاقة إضافة إلى شركات التطوير العقاري وانتهاء بمختلف شرائح المستثمرين ويأتي في مقدمتهم ذوو الدخل المتوسط والمحدود أما المرحلة الثالثة، فتم خلالها تحويل الحلول النظرية التي تكونت لدينا بعد دراسة مجمل أوضاع السوق إلى واقع إلكتروني ملموس تجسد في بوابة إلكترونية تحتوي على أكثر من 7500 صفحة إلكترونية، أما المرحلة الرابعة فقمنا خلالها بالفحص والتشغيل التجريبي، وفي المرحلة الخامسة وهي الحالية والتي بدأت في منتصف عام 2006 وحتى الآن تمت زيارة بعض الدول العربية بناء على عدة دعوات رسمية تلقيناها من كبار المسؤولين فيها وعلى مستوى رؤساء الوزراء لتأسيس بورصات عقارية في تلك الدول، وقد وجدنا كل الدعم والترحيب ويجري العمل حالياً لإنجاز ذلك.
ü انضمت السعودية مؤخراً لمنظمة التجارة العالمية، أين البورصة العقارية من ذلك؟
- البورصة العقارية تقع في خضم هذه التطورات، ولإيماننا بأهمية منظمة التجارة العالمية تقدمنا بطلب أن تكون البورصة العقارية عضواً غير حكومي في المنظمة (Non Governmental Member) وقد لقي طلبنا قبولاً مبدئياً من المنظمة، أما بخصوص الأمور الفنية فإن البورصة العقارية متوافقة مع أكثر من 12 منظمة وهيئة دولية على رأسها منظمة التجارة العالمية ولذلك قمنا بتعزيز بوابة البورصة العقارية الإلكترونية لتحاكي عدة لغات عالمية هي: العربية، الإنجليزية، الصينية، والهندية، ويجري العمل على تطويرها بأربع لغات أخرى هي: الفرنسية، الأسبانية، اليابانية والألمانية.
توريق عقاري
ü هل هناك صعوبات تواجه عمل البورصة العقارية؟
- كما تعلم فإن البورصة العقارية تعتمد بشكل أساسي على أنظمة التوريق العقاري وهذا النظام للأسف الشديد ما زال غير متوافر لدينا حالياً ونحن لا نزال نسمع عن نظام للسجل العيني والرهن العقاري منذ سنوات وحتى الآن لم ير النور ونتمنى أن نراه قريباً، وأنا أكرر دائماً أن مسؤولية تطوير الأنظمة والتشريعات بما يتواكب مع المتطلبات والمتغيرات الاقتصادية تقع بشكل مباشر على عاتق المسؤولين وليس هناك من عذر لبقاء بعض الأنظمة لدينا على حالها لعشرات السنين فكل شيء من حولنا يتطور ونحن على أقل من مهلنا وهذا ما نفر الاستثمارات العالمية وتسبب في هروب الاستثمارات ورؤوس الأموال المحلية المملوكة لأبنائنا ونحن مازلنا نسأل عن مسببات ذلك، آن الأوان لكي نقلع عن جلد الذات وتقليل الكلام والإكثار من الجهد الذي يحتاجه الوطن ولن يغفر التاريخ لكل من تسبب في هروب رؤوس أموالنا وعقول أبنائنا، إن الأنظمة والتشريعات تمر بدورة زمنية تصل في نهايتها إلى عدم صلاحيتها الجزئية أو الكلية أحياناً ولهذا نجد الدول المتقدمة حريصة أشد الحرص على تطوير أنظمتها بما يتناسب مع المستجدات الاقتصادية أولاً بأول بل تتسابق في تقديم المحفزات الجاذبة للاستثمارات ورؤوس الأموال العالمية.
ü ما دور البورصة العقارية فيما يتعلق بذوي الدخل المحدود؟
- يمكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط تملك المسكن المناسب بسعر التكلفة الإجمالية وهو ما لايمكن تحقيقه من خلال صندوق التنمية العقارية في السعودية مثلا، لأنه في النهاية عبر (صندوق التنمية العقارية) سوف يتملك المسكن بسعر التكلفة الفردية التي تمثل الأرض إضافة إلى تكاليف البناء مما يرفع القيمة النهائية، ووجود البورصة العقارية لا يعني الاستغناء عن الخدمات المتميزة التي قدمها صندوق التنمية العقارية لعشرات السنين شملت مئات الآلاف من المواطنين ولكننا نعتبرها رافداً جديداً ومهماً يمول التنمية الإسكانية بطرق سهلة وبسيطة وفي متناول الجميع.
ü هل تعتبر البورصة العقارية جهة رسمية أم أنها قطاع خاص؟
- فكرة البورصة العقارية تقوم على تحالف تقوم بموجبه البورصة العقارية بالعمل تحت مظلة وإشراف الدولة كذراع تقني تستفيد منه الدولة في إدارة سوقها العقاري المحلي بطرق تشبه إدارة السوق المالية والتي لا تعمل بمعزل عن الدولة، ولو أمعنا النظر قليلاً لوجدنا أن أسواق المال في الدول قائمة على شقين أحدهما النظام التشريعي للدولة والذي يمثل الذراع الرسمي وكذلك الخبرة والتكنولوجيا التي تمثل الذراع التقني والشق الآخر.
الثقة بالعقار
ü كيف تعلق على تراجع الثقة بأسواق الأوراق المالية في المنطقة؟ وهل تعتقد أن ذلك يعزز الثقة بسوق العقار في المقابل؟
- ما حصل في سوق الأوراق المالية السعودي خلال الفترة السابقة أدى الى اهتزاز الثقة في جميع الأسواق في المنطقة وطال تأثيره الجميع حتى "المطاعم ومصروف البيت"، وأكثر ضحاياه من ذوي الدخل المتوسط والمحدود، بسبب ضعف الفرص التي تستوعب مدخراتهم البسيطة في المجالات الأخرى، وغالبية المستثمرين في سوق الأوراق المالية متعثرون الآن وقد طالهم الكثير من الخسائر بوجه عام، وإذا كان الحال هكذا فكل شيء من وجهة نظري سوف يتأثر ويندرج ذلك على العقار، أما فيما يخص أن ما حدث سوف يعزز الثقة بالعقار، فهذا صحيح بكل تأكيد، فمصائب الأسهم عند العقار فوائد، والطفرة القادمة سوف تكون عقارية ولكن الكثيرين حالياً أصبحت سيولتهم النقدية متعلقة في سوق الأوراق المالية وأظنها سوف تستغرق وقتاً طويلاً، لقد طال الأثر للأسف الشديد كل شيء.
ü وما الذي يضمن ألا يحدث في البورصة العقارية انهيارات تشبه ما حدث في أسواق المال؟
- الحقيقة التي يعلمها الكثيرون بمن فيهم ضحايا الأسهم هي أن السبب المعروف للانخفاضات الشديدة أو التصحيح الذي تعرضت له أسواق المال العربية بشكل عام والسوق السعودي بشكل خاص هو ارتفاع أسعار قيمة أسهم الشركات المدرجة إلى أرقام فلكية وغير منطقية، ولا تمت للواقع بأي صلة بلغت أحياناً قيمة أسهم بعض الشركات مئات الأضعاف في زمن قياسي، والسبب من وجهة نظري هو تدفق سيولة نقدية عالية في سوق لا يملك العديد من الفرص لاستيعابها فتضخمت الأسعار بشكل غير منطقي.
والسبب الآخر والمهم أيضاً هو المضاربة العشوائية التي كانت السمة السائدة في السوق مع ضعف الشفافية، وجميع هذه الأسباب ما لبثت أن جعلت السوق السعودي ينهار على مرأى ومسمع الجميع دون القدرة على التدخل لوقف أي هبوط، والحقيقة المرة أن هذا الارتداد تصحيح وأمر طبيعي وليس العكس، هذه المقدمة هي لفهم ما يقوم عليه الاستثمار في البورصة العقارية فمن خلال البورصة العقارية لا نسمح بالمضاربة بل نحاربها من خلال عدة قيود تحد من المضاربة العشوائية حتى ولو رغب المستثمر في ذلك، إضافة إلى ذلك وهو ما نعتقد أنه من أهم ميزات البورصة العقارية أننا نربط أسعار التداولات اليومية بأسعار دراسة الجدوى للمشروع وهذا يضمن أنه في أسوأ الحالات لن تتجاوز أسعار أسهم المشاريع المدرجة القيمة العادلة عند إدراجها، مما يحقق للسوق الاتزان والانتقال من المضاربة إلى الاستثمار.
مبالغ صغيرة
ü هل يمكن من خلال البورصة العقارية استثمار مبالغ صغيرة كما هو الحال في السوق المالية؟
- البورصة العقارية يمكن أن تمكن صغار المستثمرين من ذوي المدخرات البسيطة من الاستثمار في السوق العقاري بطرق آمنة، وحتى ببضع مئات من الريالات وهو ما سيحقق للسوق العقاري طرق تمويل جديدة ومتميزة تتناسب مع مدخرات صغار المستثمرين وتحقق عمقاً أكبر للسوق العقاري لا يمكن تحقيقه عبر طرق الاستثمار العقارية التقليدية.
ü وهل تعتقد أن البورصة العقارية ستحوي متلاعبين فيها كما هو الحال في أسواق الأوراق المالية؟
- التلاعب سوف يكون محاولة للعديدين ممن تعتبر طرق التحايل والتلاعب وسائل رزقهم الأساسية، وهذا ليس عذرا لأحد، فالتنظيمات والتشريعات لم تسن والتقنيات لم تبتكر إلا للحد من مثل هذه الظواهر السيئة لجعلها في أضيق نطاق، والبورصة العقارية استفادت من العديد من التجارب التي حدثت في عدة أسواق مالية، حيث عمدنا إلى تطوير تقنيات خاصة ونظام مراقبة متقدم يكشف مثل تلك التجاوزات في مراحلها الأولى، على سبيل المثال أنظمة كشف طرق التدوير الوهمي بين أشخاص أو مجموعات وكذلك نظام تتبع المتهربين من دفع الإيجارات وغير ذلك الكثير من التقنيات التي تتناسب مع طبيعة الاستثمار العقاري.
ü وهل سيكون هناك عقوبات رادعة للمتلاعبين في البورصة العقارية؟
- مثل هذه العقوبات تقع ضمن صلاحيات المشرع والمنظم والمقصود بطبيعة الحال الدولة، والبورصة العقارية سوف تضع كافة إمكاناتها التي يمكن أن تحد من التلاعب بالسوق العقاري ونحن بدورنا نؤيد أن تكون العقوبات شاملة ومتدرجة وبأكثر من وسيلة.
ü وما هي العقوبات التي تقترحونها في هذا المجال؟
- يمكن أن تشمل مثل هذه العقوبات المنع من البيع والشراء لفترة زمنية محددة، إلغاء التراخيص في حال كان التلاعب من قبل أحد المصرح له، تطبيق الغرامات ومضاعفاتها عند تكرار المخالفة، إضافة إلى العديد من العقوبات الأخرى.
ü هل هناك معايير للمشاريع العقارية أو لشركات التطوير العقاري التي سوف تعتمدها البورصة العقارية؟
- بكل تأكيد سوف يكون هناك معايير ومتطلبات لترخيص شركات التطوير العقاري لكي تمارس نشاط إدراج مشاريع عقارية في البورصة، وبطبيعة الحال هناك معايير ومتطلبات أيضاً لإدراج كل مشروع عقاري في البورصة.
استثمار وليس مضاربة
ü ما هو الفرق بين معايير ومتطلبات الترخيص لشركات التطوير العقاري، ومعايير ومتطلبات إدراج مشروع عقاري في البورصة؟
- هذان أمران مختلفان كلياً، ففي البداية يطلب من شركات التطوير العقاري أن تفي بالحد الأدنى من معايير البورصة العقارية، وعموما وضعت تلك المعايير والمتطلبات من أجل التأكد أن للشركة كياناً قائماً وتتمتع بالملاءة المالية المناسبة ولديها ترخيص بمزاولة نشاط التطوير العقاري، وما يبرهن على أنها تتمتع بخبرة مناسبة في مجال تطوير مشاريع عقارية ناجحة، أما معايير ومتطلبات إدراج المشروع فهي بما يختص بالمشروع العقاري نفسه ومدى جدواه الاستثمارية، وكون الشركة لديها ترخيص إدراج مشاريع عقارية في البورصة، فيمكن إدراج المشاريع في البورصة وليس العكس.
ü هل سيكون بإمكان جميع المؤسسات والشركات العقارية الحصول على تراخيص البورصة العقارية؟
- المؤسسات أو الشركات العقارية القادرة على توفير معايير البورصة العقارية سوف تكون قادرة على الانضمام إلى البورصة العقارية، ولا يمكن لجميع المتواجدين في السوق العقاري حالياً توفير تلك المعايير نظراً للعشوائية القائمة في السوق حالياً.
ü ما توقعاتكم للسوق العقارية السعودية خلال السنوات العشر المقبلة؟
- يصعب التنبؤ بحال السوق العقاري السعودي في ظل هذه العشوائية وضعف التنظيم والتطوير القائم، خصوصاً فيما لو ظلت الأمور على ما هي عليه في الوقت الحالي، حيث لا يزال ما نسبته 55 في المائة من السكان لا يمتلكون مساكنهم الخاصة، في الوقت الذي يوجد فيه ما يقارب 60 في المائة من التعداد السكاني لم تتجاوز أعمارهم سن العشرين، ولو استمر الوضع على ما هو عليه، فعلينا أن نتنبأ بوقوع أزمة إسكانية كبيرة سوف يكون من الصعب حلها بين ليلة وضحاها.
ü كيف ترى مستويات الأمان والمخاطر داخل البورصة العقارية؟
- من ناحية التقنيات فمستوى الأمان على أعلى المعايير المتعارف عليها عالمياً ولا يوجد مخاطر، ولدينا تحالفات مع كبرى الشركات المتخصصة في هذا المجال، أما من ناحية الاستثمار فقد وفقت البورصة العقارية عندما وضعت سقفاً أعلى لتداول أسهم المشاريع العقارية بما يتناسب مع الدراسات الخاصة بكل مشروع عقاري على حدة، وهو ما سيعزز الثقة في المشاريع المدرجة في السوق العقاري، ويجعل الاستثمار عبر البورصة العقارية استثماراً مجديا وليس مضاربة.
لا نسمح بالمضاربة في البورصة العقارية على غرار أسواق الأسهم
البورصة العقارية توفر طرقاً آمنة لاستثمار مدخرات ذوي الدخل المحدود
لدينا أنظمة متقدمة تكشف التداولات الوهمية والمتهربين من دفع الإيجارات
ربط أسعار تداول البورصة العقارية بدراسة جدوى المشروع يمنع المضاربات العشوائية
أجرى الحوار: محمد خير الفرح :
قال سفر الحارثي الرئيس التنفيذي لشبكة البورصة العقارية - وهي أول بورصة من نوعها في المنطقة - إن الانخفاضات الشديدة التي تعرضت لها أسواق الأوراق المالية الخليجية انعكست بشكل إيجابي على أسواق العقارات، فأصبحت مصائب الأسهم عند العقار.. فوائد.
وأضاف الحارثي في حوار خاص لـ "الشرق" أجري معه خلال زيارة قام بها مؤخرا الى الدوحة إن الطفرة القادمة في المنطقة سوف تكون عقارية ولكن السيولة النقدية للكثيرين حالياً أصبحت متعلقة بأسواق الأسهم.
وأوضح الحارثي قائلا إن سبب التراجع الذي تعرضت له أسواق المال بشكل عام هو ارتفاع أسعار قيمة أسهم الشركات المدرجة إلى أرقام فلكية وغير منطقية ولا تمت للواقع بأي صلة، بسبب تدفق سيولة نقدية عالية في سوق لا يملك العديد من الفرص لاستيعابها، فتضخمت الأسعار بشكل غير منطقي.
ويعتقد الحارثي أن هناك سببا آخر يتعلق بالمضاربة العشوائية، لكن من خلال البورصة العقارية لا نسمح بالمضاربة بل نحاربها من خلال عدة قيود، فنحن نربط أسعار التداولات اليومية بأسعار دراسة الجدوى للمشروع وهذا يضمن أنه في أسوأ الحالات لن تتجاوز أسعار أسهم المشاريع المدرجة القيمة العادلة عند إدراجها، ما يحقق للسوق الاتزان والانتقال من المضاربة إلى الاستثمار.
وشدد الحارثي على أن البورصة العقارية وهي جهة رسمية، توفر طرقا آمنة لاستثمار مدخرات ذوي الدخل المحدود دون أن تتعرض للمخاطر التي تتعرض لها في أسواق الأوراق المالية.
وقال إن لدى البورصة العقارية أنظمة متقدمة تكشف التداولات الوهمية والمتهربين من دفع الإيجارات.
فالى تفاصيل الحوار.
ü البورصة العقارية يبدو أنها الأولى من نوعها في المنطقة، فما هي البورصة العقارية؟
- البورصة العقارية هي شركة سعودية ذات مسؤولية محدودة تخصصت في تأسيس سوق عقاري يُعنى بقيد وإدراج المشاريع العقارية وتداول أسهمها بمعايير تم بناؤها خصيصا بما يتناسب مع متطلبات الاستثمارات العقارية، وقد مر تأسيس البورصة العقارية بخمس مراحل هي: المرحلة الأولى دراسة وحصر معوقات السوق العقاري وقد استغرقت سنتين تقريباً، أما المرحلة الثانية فتم خلالها وضع الحلول النظرية لمعالجة تلك المشاكل والمعوقات بالتعاون مع بيوت خبرة عالمية معروفة وذات مصداقية عالية حيث تم خلالها تحليل كافة المعوقات والاحتياجات التي تواجه السوق خصوصاً تلك التي تتعلق بالتنظيم العقاري ومن ثم عرض تلك الحلول المقترحة على عدة أطراف شملت عدة جهات رسمية ذات علاقة إضافة إلى شركات التطوير العقاري وانتهاء بمختلف شرائح المستثمرين ويأتي في مقدمتهم ذوو الدخل المتوسط والمحدود أما المرحلة الثالثة، فتم خلالها تحويل الحلول النظرية التي تكونت لدينا بعد دراسة مجمل أوضاع السوق إلى واقع إلكتروني ملموس تجسد في بوابة إلكترونية تحتوي على أكثر من 7500 صفحة إلكترونية، أما المرحلة الرابعة فقمنا خلالها بالفحص والتشغيل التجريبي، وفي المرحلة الخامسة وهي الحالية والتي بدأت في منتصف عام 2006 وحتى الآن تمت زيارة بعض الدول العربية بناء على عدة دعوات رسمية تلقيناها من كبار المسؤولين فيها وعلى مستوى رؤساء الوزراء لتأسيس بورصات عقارية في تلك الدول، وقد وجدنا كل الدعم والترحيب ويجري العمل حالياً لإنجاز ذلك.
ü انضمت السعودية مؤخراً لمنظمة التجارة العالمية، أين البورصة العقارية من ذلك؟
- البورصة العقارية تقع في خضم هذه التطورات، ولإيماننا بأهمية منظمة التجارة العالمية تقدمنا بطلب أن تكون البورصة العقارية عضواً غير حكومي في المنظمة (Non Governmental Member) وقد لقي طلبنا قبولاً مبدئياً من المنظمة، أما بخصوص الأمور الفنية فإن البورصة العقارية متوافقة مع أكثر من 12 منظمة وهيئة دولية على رأسها منظمة التجارة العالمية ولذلك قمنا بتعزيز بوابة البورصة العقارية الإلكترونية لتحاكي عدة لغات عالمية هي: العربية، الإنجليزية، الصينية، والهندية، ويجري العمل على تطويرها بأربع لغات أخرى هي: الفرنسية، الأسبانية، اليابانية والألمانية.
توريق عقاري
ü هل هناك صعوبات تواجه عمل البورصة العقارية؟
- كما تعلم فإن البورصة العقارية تعتمد بشكل أساسي على أنظمة التوريق العقاري وهذا النظام للأسف الشديد ما زال غير متوافر لدينا حالياً ونحن لا نزال نسمع عن نظام للسجل العيني والرهن العقاري منذ سنوات وحتى الآن لم ير النور ونتمنى أن نراه قريباً، وأنا أكرر دائماً أن مسؤولية تطوير الأنظمة والتشريعات بما يتواكب مع المتطلبات والمتغيرات الاقتصادية تقع بشكل مباشر على عاتق المسؤولين وليس هناك من عذر لبقاء بعض الأنظمة لدينا على حالها لعشرات السنين فكل شيء من حولنا يتطور ونحن على أقل من مهلنا وهذا ما نفر الاستثمارات العالمية وتسبب في هروب الاستثمارات ورؤوس الأموال المحلية المملوكة لأبنائنا ونحن مازلنا نسأل عن مسببات ذلك، آن الأوان لكي نقلع عن جلد الذات وتقليل الكلام والإكثار من الجهد الذي يحتاجه الوطن ولن يغفر التاريخ لكل من تسبب في هروب رؤوس أموالنا وعقول أبنائنا، إن الأنظمة والتشريعات تمر بدورة زمنية تصل في نهايتها إلى عدم صلاحيتها الجزئية أو الكلية أحياناً ولهذا نجد الدول المتقدمة حريصة أشد الحرص على تطوير أنظمتها بما يتناسب مع المستجدات الاقتصادية أولاً بأول بل تتسابق في تقديم المحفزات الجاذبة للاستثمارات ورؤوس الأموال العالمية.
ü ما دور البورصة العقارية فيما يتعلق بذوي الدخل المحدود؟
- يمكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط تملك المسكن المناسب بسعر التكلفة الإجمالية وهو ما لايمكن تحقيقه من خلال صندوق التنمية العقارية في السعودية مثلا، لأنه في النهاية عبر (صندوق التنمية العقارية) سوف يتملك المسكن بسعر التكلفة الفردية التي تمثل الأرض إضافة إلى تكاليف البناء مما يرفع القيمة النهائية، ووجود البورصة العقارية لا يعني الاستغناء عن الخدمات المتميزة التي قدمها صندوق التنمية العقارية لعشرات السنين شملت مئات الآلاف من المواطنين ولكننا نعتبرها رافداً جديداً ومهماً يمول التنمية الإسكانية بطرق سهلة وبسيطة وفي متناول الجميع.
ü هل تعتبر البورصة العقارية جهة رسمية أم أنها قطاع خاص؟
- فكرة البورصة العقارية تقوم على تحالف تقوم بموجبه البورصة العقارية بالعمل تحت مظلة وإشراف الدولة كذراع تقني تستفيد منه الدولة في إدارة سوقها العقاري المحلي بطرق تشبه إدارة السوق المالية والتي لا تعمل بمعزل عن الدولة، ولو أمعنا النظر قليلاً لوجدنا أن أسواق المال في الدول قائمة على شقين أحدهما النظام التشريعي للدولة والذي يمثل الذراع الرسمي وكذلك الخبرة والتكنولوجيا التي تمثل الذراع التقني والشق الآخر.
الثقة بالعقار
ü كيف تعلق على تراجع الثقة بأسواق الأوراق المالية في المنطقة؟ وهل تعتقد أن ذلك يعزز الثقة بسوق العقار في المقابل؟
- ما حصل في سوق الأوراق المالية السعودي خلال الفترة السابقة أدى الى اهتزاز الثقة في جميع الأسواق في المنطقة وطال تأثيره الجميع حتى "المطاعم ومصروف البيت"، وأكثر ضحاياه من ذوي الدخل المتوسط والمحدود، بسبب ضعف الفرص التي تستوعب مدخراتهم البسيطة في المجالات الأخرى، وغالبية المستثمرين في سوق الأوراق المالية متعثرون الآن وقد طالهم الكثير من الخسائر بوجه عام، وإذا كان الحال هكذا فكل شيء من وجهة نظري سوف يتأثر ويندرج ذلك على العقار، أما فيما يخص أن ما حدث سوف يعزز الثقة بالعقار، فهذا صحيح بكل تأكيد، فمصائب الأسهم عند العقار فوائد، والطفرة القادمة سوف تكون عقارية ولكن الكثيرين حالياً أصبحت سيولتهم النقدية متعلقة في سوق الأوراق المالية وأظنها سوف تستغرق وقتاً طويلاً، لقد طال الأثر للأسف الشديد كل شيء.
ü وما الذي يضمن ألا يحدث في البورصة العقارية انهيارات تشبه ما حدث في أسواق المال؟
- الحقيقة التي يعلمها الكثيرون بمن فيهم ضحايا الأسهم هي أن السبب المعروف للانخفاضات الشديدة أو التصحيح الذي تعرضت له أسواق المال العربية بشكل عام والسوق السعودي بشكل خاص هو ارتفاع أسعار قيمة أسهم الشركات المدرجة إلى أرقام فلكية وغير منطقية، ولا تمت للواقع بأي صلة بلغت أحياناً قيمة أسهم بعض الشركات مئات الأضعاف في زمن قياسي، والسبب من وجهة نظري هو تدفق سيولة نقدية عالية في سوق لا يملك العديد من الفرص لاستيعابها فتضخمت الأسعار بشكل غير منطقي.
والسبب الآخر والمهم أيضاً هو المضاربة العشوائية التي كانت السمة السائدة في السوق مع ضعف الشفافية، وجميع هذه الأسباب ما لبثت أن جعلت السوق السعودي ينهار على مرأى ومسمع الجميع دون القدرة على التدخل لوقف أي هبوط، والحقيقة المرة أن هذا الارتداد تصحيح وأمر طبيعي وليس العكس، هذه المقدمة هي لفهم ما يقوم عليه الاستثمار في البورصة العقارية فمن خلال البورصة العقارية لا نسمح بالمضاربة بل نحاربها من خلال عدة قيود تحد من المضاربة العشوائية حتى ولو رغب المستثمر في ذلك، إضافة إلى ذلك وهو ما نعتقد أنه من أهم ميزات البورصة العقارية أننا نربط أسعار التداولات اليومية بأسعار دراسة الجدوى للمشروع وهذا يضمن أنه في أسوأ الحالات لن تتجاوز أسعار أسهم المشاريع المدرجة القيمة العادلة عند إدراجها، مما يحقق للسوق الاتزان والانتقال من المضاربة إلى الاستثمار.
مبالغ صغيرة
ü هل يمكن من خلال البورصة العقارية استثمار مبالغ صغيرة كما هو الحال في السوق المالية؟
- البورصة العقارية يمكن أن تمكن صغار المستثمرين من ذوي المدخرات البسيطة من الاستثمار في السوق العقاري بطرق آمنة، وحتى ببضع مئات من الريالات وهو ما سيحقق للسوق العقاري طرق تمويل جديدة ومتميزة تتناسب مع مدخرات صغار المستثمرين وتحقق عمقاً أكبر للسوق العقاري لا يمكن تحقيقه عبر طرق الاستثمار العقارية التقليدية.
ü وهل تعتقد أن البورصة العقارية ستحوي متلاعبين فيها كما هو الحال في أسواق الأوراق المالية؟
- التلاعب سوف يكون محاولة للعديدين ممن تعتبر طرق التحايل والتلاعب وسائل رزقهم الأساسية، وهذا ليس عذرا لأحد، فالتنظيمات والتشريعات لم تسن والتقنيات لم تبتكر إلا للحد من مثل هذه الظواهر السيئة لجعلها في أضيق نطاق، والبورصة العقارية استفادت من العديد من التجارب التي حدثت في عدة أسواق مالية، حيث عمدنا إلى تطوير تقنيات خاصة ونظام مراقبة متقدم يكشف مثل تلك التجاوزات في مراحلها الأولى، على سبيل المثال أنظمة كشف طرق التدوير الوهمي بين أشخاص أو مجموعات وكذلك نظام تتبع المتهربين من دفع الإيجارات وغير ذلك الكثير من التقنيات التي تتناسب مع طبيعة الاستثمار العقاري.
ü وهل سيكون هناك عقوبات رادعة للمتلاعبين في البورصة العقارية؟
- مثل هذه العقوبات تقع ضمن صلاحيات المشرع والمنظم والمقصود بطبيعة الحال الدولة، والبورصة العقارية سوف تضع كافة إمكاناتها التي يمكن أن تحد من التلاعب بالسوق العقاري ونحن بدورنا نؤيد أن تكون العقوبات شاملة ومتدرجة وبأكثر من وسيلة.
ü وما هي العقوبات التي تقترحونها في هذا المجال؟
- يمكن أن تشمل مثل هذه العقوبات المنع من البيع والشراء لفترة زمنية محددة، إلغاء التراخيص في حال كان التلاعب من قبل أحد المصرح له، تطبيق الغرامات ومضاعفاتها عند تكرار المخالفة، إضافة إلى العديد من العقوبات الأخرى.
ü هل هناك معايير للمشاريع العقارية أو لشركات التطوير العقاري التي سوف تعتمدها البورصة العقارية؟
- بكل تأكيد سوف يكون هناك معايير ومتطلبات لترخيص شركات التطوير العقاري لكي تمارس نشاط إدراج مشاريع عقارية في البورصة، وبطبيعة الحال هناك معايير ومتطلبات أيضاً لإدراج كل مشروع عقاري في البورصة.
استثمار وليس مضاربة
ü ما هو الفرق بين معايير ومتطلبات الترخيص لشركات التطوير العقاري، ومعايير ومتطلبات إدراج مشروع عقاري في البورصة؟
- هذان أمران مختلفان كلياً، ففي البداية يطلب من شركات التطوير العقاري أن تفي بالحد الأدنى من معايير البورصة العقارية، وعموما وضعت تلك المعايير والمتطلبات من أجل التأكد أن للشركة كياناً قائماً وتتمتع بالملاءة المالية المناسبة ولديها ترخيص بمزاولة نشاط التطوير العقاري، وما يبرهن على أنها تتمتع بخبرة مناسبة في مجال تطوير مشاريع عقارية ناجحة، أما معايير ومتطلبات إدراج المشروع فهي بما يختص بالمشروع العقاري نفسه ومدى جدواه الاستثمارية، وكون الشركة لديها ترخيص إدراج مشاريع عقارية في البورصة، فيمكن إدراج المشاريع في البورصة وليس العكس.
ü هل سيكون بإمكان جميع المؤسسات والشركات العقارية الحصول على تراخيص البورصة العقارية؟
- المؤسسات أو الشركات العقارية القادرة على توفير معايير البورصة العقارية سوف تكون قادرة على الانضمام إلى البورصة العقارية، ولا يمكن لجميع المتواجدين في السوق العقاري حالياً توفير تلك المعايير نظراً للعشوائية القائمة في السوق حالياً.
ü ما توقعاتكم للسوق العقارية السعودية خلال السنوات العشر المقبلة؟
- يصعب التنبؤ بحال السوق العقاري السعودي في ظل هذه العشوائية وضعف التنظيم والتطوير القائم، خصوصاً فيما لو ظلت الأمور على ما هي عليه في الوقت الحالي، حيث لا يزال ما نسبته 55 في المائة من السكان لا يمتلكون مساكنهم الخاصة، في الوقت الذي يوجد فيه ما يقارب 60 في المائة من التعداد السكاني لم تتجاوز أعمارهم سن العشرين، ولو استمر الوضع على ما هو عليه، فعلينا أن نتنبأ بوقوع أزمة إسكانية كبيرة سوف يكون من الصعب حلها بين ليلة وضحاها.
ü كيف ترى مستويات الأمان والمخاطر داخل البورصة العقارية؟
- من ناحية التقنيات فمستوى الأمان على أعلى المعايير المتعارف عليها عالمياً ولا يوجد مخاطر، ولدينا تحالفات مع كبرى الشركات المتخصصة في هذا المجال، أما من ناحية الاستثمار فقد وفقت البورصة العقارية عندما وضعت سقفاً أعلى لتداول أسهم المشاريع العقارية بما يتناسب مع الدراسات الخاصة بكل مشروع عقاري على حدة، وهو ما سيعزز الثقة في المشاريع المدرجة في السوق العقاري، ويجعل الاستثمار عبر البورصة العقارية استثماراً مجديا وليس مضاربة.