مغروور قطر
27-05-2007, 05:10 AM
من الاحتفاظ إلي الشراء...جلوبل ترفع توصيتها الخاصة بسهم الصالحية العقارية
الكويت - الراية :
قال تقرير بيت الاستثمار العالمي جلوبل عن تحديث لتقييم سهم شركة الصالحية العقارية - شهدت شركة الصالحية العقارية ارتفاعا كبيرا في صافي الأرباح، حيث بلغت ما قيمته 48.9 مليون دينار كويتي مقابل 17.5 مليون دينار في العام السابق. وجاءت هذه الزيادة الهائلة جراء المكاسب الرأسمالية الهائلة التي حصلت عليها الشركة من بيع أرض مشروع العاصمة.
قامت شركة الصالحية العقارية ببيع قطعة أرض في منطقة شرق بمساحة 21.414 متر مكعب، لشركة العاصمة العقارية بسعر 115 مليون دينار كويتي، محققة ربحاً بلغ مقداره 49 مليون دينار كويتي. وقد تمت المعاملة بعد الانتهاء من زيادة رأسمال شركة العاصمة العقارية ليصل إلي 80 مليون دينار كويتي. في الوقت الحاضر، تصل نسبة ملكية شركة الصالحية 50 في المائة من شركة العاصمة العقارية.
ارتفعت إيرادات شركة الصالحية العقارية من أعمالها العقارية، الفنادق ودور الرعاية بنسبة 8 في المائة علي أساس سنوي، وصولا إلي 36.5 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006. وتأتي أكبر زيادة سنوية في الإيرادات من عمليات الاستثمار العقاري والفنادق التي ارتفعت بنسبة 10.3 في المائة و10.1 في المائة علي التوالي، في حين بلغت نسبة النمو السنوي للإيرادات من عمليات العناية المنزلية بنسبة 4.4 في المائة علي أساس سنوي.
في الوقت ذاته، شهد إجمالي أصول الشركة ارتفاعا سنويا بلغت نسبته 11 في المائة ليبلغ 242.4 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006، حيث شكلت الأصول التشغيلية نسبة 72 في المائة من إجمالي الأصول.
وقد توصلنا إلي تقييم سهم شركة الصالحية باستخدام طريقتي: خصم التدفقات النقدية والتقييم النسبي. وتم التوصل للمتوسط المرجح لسعر سهم الشركة باستخدام الطريقتين عند مستوي 569 فلساً، أي بارتفاع تصل نسبته إلي 13.8 في المائة عن سعر تداوله في الوقت الحاضر والبالغ 500 فلس. لذا، قمنا برفع توصيتنا السابقة الخاصة بسهم شركة الصالحية العقارية من "الاحتفاظ" إلي "الشراء".
استراتيجية العمل
تتركز عمليات الاستثمار العقاري والفنادق لشركة الصالحية العقارية بالأساس في الكويت، مع الاهتمام بقطاعي الضيافة والتجارة. وتعتبر الشركة المالك والمطور لمجمع الصالحية التجاري ومجمع الراية. كما تمتلك الشركة أيضا مجمع السحاب التجاري. تتضمن العقارات الفندقية فندق جي دبليو ماريوت، فندق ماريوت كورت يارد، وقاعة الراية وجميعها تقع في قلب مدينة الكويت. ووفقا لتصريحات الإدارة، تصل معدلات الإشغال في مراكز الصالحية والراية إلي 100 في المائة في حين بلغ متوسط معدلات الإشغال لفنادق الشركة ما نسبته 60 في المائة لجي دبليو ماريوت و70 في المائة لماريوت كورت يارد.
تزاول الشركة أيضا أعمال دور الرعاية بألمانيا من خلال شركتها التابعة (شركة هدية القابضة). تتمثل الأنشطة الأساسية لشركة هدية القابضة بتملك وتطوير وإدارة دور الرعاية وبيوت المسنين في شمال ألمانيا. وتمتلك شركة الصالحية العقارية أيضا ما نسبته 89.7 في المائة من شركة متخصصة في تأجير العقارات والتي تقوم بالأساس بتأجير دور الرعاية لشركة دانه وهي شركة تابعة أخري لشركة الصالحية تقوم بإدارة أعمال دور الرعاية.
وتمتلك الشركة أيضا شركتي تشغيل في المملكة المتحدة تدخلان ضمن ميزانيتها الموحدة علي النحو التالي:
ملكية مشتركة 50/50 مع شركة سان ماودن العقارية تحت اسم شركة Key Property Investments (KPI) منذ وهي شركة تطوير عقاري إنجليزية مدرجة في البورصة.
تمتلك الصالحية أيضا 50 في المائة من أسهم دروبريدج للأوراق المالية المحدودة بالمملكة المتحدة. يتمحور نشاط الشركة الأساسي حول شراء الخيار الحصري للأراضي.
إلي جانب ممارسة الشركة لأعمالها في كل من ألمانيا والمملكة المتحدة، تفكر الشركة أيضا في ممارسة عملها في دول خليجية أخري. شرعت الشركة في دراسة مشاريع تجارية بالبحرين سوف يتم تطويرها علي مساحة 5100 متر مربع بتكلفة إجمالية مقدارها 23 مليون دينار كويتي. كما تنوي أيضا الدخول في مشاريع تجارية بسلطنة عمان.
المشاريع المستقبلية
مشروع العاصمة - يقع المشروع في منطقة شرق علي مساحة 21.414 متر مربع. يتكون المشروع من مركز تجاري، ثلاث أدوار لمواقف السيارات، مقهي، سينما، مطاعم، فندق فئة أربعة نجوم بقاعات متعددة الأغراض، ناد صحي، وأبراج إدارية 70 دوراً بمساحة تقريبية 1.400 متر مربع بالإضافة إلي ساحة ألعاب مفتوحة. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من المشروع بحلول مارس 2010.
برج الراية 2- سيتم بناء هذا البرج الجديد والذي يصل ارتفاعه إلي 57 طابقاً علي مساحة 1.058 متر مربع. تم الانتهاء من المرحلة الأولي ومن المقدر أن يتم الانتهاء من المشروع بأكمله بحلول العام 2008.
الأداء المالي
يتكون دخل الشركة من الإيجارات من إيرادات العقارات المحلية، الفنادق ودور الرعاية بألمانيا. ساهمت الإيرادات الفندقية بما نسبته 36.3 في المائة من إيرادات الشركة في العام 2006 تليها الإيرادات من أعمال دور الرعاية بنسبة 35.7 في المائة، ثم إيرادات العقارات المحلية بنسبة 28 في المائة من إجمالي الإيرادات.
ازدادت إيرادات شركة الصالحية العقارية من العقارات، الفنادق ودور الرعاية بنسبة 8 في المائة علي أساس سنوي لتصل إلي 36.5 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006. وتأتي أكبر زيادة في الإيرادات السنوية من العقارات والفنادق حيث شهدت زيادة سنوية بنسبة 10.3 في المائة و10.1 في المائة علي التوالي، في حين نمت الإيرادات من عمليات الرعاية المنزلية بنسبة 4.4 في المائة علي أساس سنوي. ويرجع نمو الإيرادات من العقارات والفنادق إلي تعديلات القيمة الإيجارية وارتفاع أسعار الفنادق بنسبة 15 في المائة. وقد شهدت الإيرادات من شركة KPI الانجليزية زيادة بنسبة 11.3 في المائة علي أساس سنوي لتصل إلي 1.7 مليون دينار كويتي.
وخلال العام، قامت شركة الصالحية العقارية بزيادة رأسمال شركة العاصمة العقارية المسئولة عن مشروع العاصمة من مليون دينار كويتي إلي 80 مليون دينار كويتي. ثم قامت بطرح اكتتاب عام أولي لنسبة 50 في المائة من شركتها التابعة التي أنشئت حديثا. وكان بنك الكويت الوطني هو مدير الاكتتاب والضامن للاكتتاب بنسبة 50 في المائة. وبعد الطرح انخفضت حصة الصالحية إلي 50 في المائة وأصبح الاستثمار مصنفاً علي أنها شركة زميلة.
ومؤخرا قامت شركة الصالحية ببيع قطعة أرض مشروع العاصمة بمساحة 21.414 متر مربع إلي الشركة المؤثثة حديثا بقيمة 115 مليون دينار بصافي مكاسب محققة قيمتها 49 مليون دينار. وستكون هذه الأرض مملوكة بالكامل ومطورة بواسطة شركة العاصمة العقارية. وتمتلك شركة الصالحية العقارية اليوم ما نسبته 50 في المائة من رأسمال شركة العاصمة العقارية وهو ما يعادل 40 مليون دينار.
شهد صافي الربح زيادة ملحوظة بفضل صفقة العاصمة ليصل إلي 48.9 مليون دينار مقابل 17.5 مليون دينار في العام المالي 2005. وبلغت ربحية السهم في العام المالي 2006 ما قيمته 163.2 فلس للسهم الواحد مقابل 57.9 فلس للسهم فقط في العام المالي 2005. وتحسن العائد علي معدل حقوق المساهمين من 17 في المائة في العام 2005 إلي 41 في المائة في العام 2006 في حين ارتفع العائد علي معدل الموجودات من 8 في المائة في العام 2005 إلي 21 في المائة في العام المالي 2006.
وقد وافقت الشركة علي توزيع 50 فلساً كتوزيعات نقدية للسهم في العام المالي 2006، بالإضافة إلي 15 في المائة أسهم منحة، ليرتفع بذلك رأسمال الشركة من 31.49 مليون دينار إلي 36.21 مليون دينار كويتي.
الكويت - الراية :
قال تقرير بيت الاستثمار العالمي جلوبل عن تحديث لتقييم سهم شركة الصالحية العقارية - شهدت شركة الصالحية العقارية ارتفاعا كبيرا في صافي الأرباح، حيث بلغت ما قيمته 48.9 مليون دينار كويتي مقابل 17.5 مليون دينار في العام السابق. وجاءت هذه الزيادة الهائلة جراء المكاسب الرأسمالية الهائلة التي حصلت عليها الشركة من بيع أرض مشروع العاصمة.
قامت شركة الصالحية العقارية ببيع قطعة أرض في منطقة شرق بمساحة 21.414 متر مكعب، لشركة العاصمة العقارية بسعر 115 مليون دينار كويتي، محققة ربحاً بلغ مقداره 49 مليون دينار كويتي. وقد تمت المعاملة بعد الانتهاء من زيادة رأسمال شركة العاصمة العقارية ليصل إلي 80 مليون دينار كويتي. في الوقت الحاضر، تصل نسبة ملكية شركة الصالحية 50 في المائة من شركة العاصمة العقارية.
ارتفعت إيرادات شركة الصالحية العقارية من أعمالها العقارية، الفنادق ودور الرعاية بنسبة 8 في المائة علي أساس سنوي، وصولا إلي 36.5 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006. وتأتي أكبر زيادة سنوية في الإيرادات من عمليات الاستثمار العقاري والفنادق التي ارتفعت بنسبة 10.3 في المائة و10.1 في المائة علي التوالي، في حين بلغت نسبة النمو السنوي للإيرادات من عمليات العناية المنزلية بنسبة 4.4 في المائة علي أساس سنوي.
في الوقت ذاته، شهد إجمالي أصول الشركة ارتفاعا سنويا بلغت نسبته 11 في المائة ليبلغ 242.4 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006، حيث شكلت الأصول التشغيلية نسبة 72 في المائة من إجمالي الأصول.
وقد توصلنا إلي تقييم سهم شركة الصالحية باستخدام طريقتي: خصم التدفقات النقدية والتقييم النسبي. وتم التوصل للمتوسط المرجح لسعر سهم الشركة باستخدام الطريقتين عند مستوي 569 فلساً، أي بارتفاع تصل نسبته إلي 13.8 في المائة عن سعر تداوله في الوقت الحاضر والبالغ 500 فلس. لذا، قمنا برفع توصيتنا السابقة الخاصة بسهم شركة الصالحية العقارية من "الاحتفاظ" إلي "الشراء".
استراتيجية العمل
تتركز عمليات الاستثمار العقاري والفنادق لشركة الصالحية العقارية بالأساس في الكويت، مع الاهتمام بقطاعي الضيافة والتجارة. وتعتبر الشركة المالك والمطور لمجمع الصالحية التجاري ومجمع الراية. كما تمتلك الشركة أيضا مجمع السحاب التجاري. تتضمن العقارات الفندقية فندق جي دبليو ماريوت، فندق ماريوت كورت يارد، وقاعة الراية وجميعها تقع في قلب مدينة الكويت. ووفقا لتصريحات الإدارة، تصل معدلات الإشغال في مراكز الصالحية والراية إلي 100 في المائة في حين بلغ متوسط معدلات الإشغال لفنادق الشركة ما نسبته 60 في المائة لجي دبليو ماريوت و70 في المائة لماريوت كورت يارد.
تزاول الشركة أيضا أعمال دور الرعاية بألمانيا من خلال شركتها التابعة (شركة هدية القابضة). تتمثل الأنشطة الأساسية لشركة هدية القابضة بتملك وتطوير وإدارة دور الرعاية وبيوت المسنين في شمال ألمانيا. وتمتلك شركة الصالحية العقارية أيضا ما نسبته 89.7 في المائة من شركة متخصصة في تأجير العقارات والتي تقوم بالأساس بتأجير دور الرعاية لشركة دانه وهي شركة تابعة أخري لشركة الصالحية تقوم بإدارة أعمال دور الرعاية.
وتمتلك الشركة أيضا شركتي تشغيل في المملكة المتحدة تدخلان ضمن ميزانيتها الموحدة علي النحو التالي:
ملكية مشتركة 50/50 مع شركة سان ماودن العقارية تحت اسم شركة Key Property Investments (KPI) منذ وهي شركة تطوير عقاري إنجليزية مدرجة في البورصة.
تمتلك الصالحية أيضا 50 في المائة من أسهم دروبريدج للأوراق المالية المحدودة بالمملكة المتحدة. يتمحور نشاط الشركة الأساسي حول شراء الخيار الحصري للأراضي.
إلي جانب ممارسة الشركة لأعمالها في كل من ألمانيا والمملكة المتحدة، تفكر الشركة أيضا في ممارسة عملها في دول خليجية أخري. شرعت الشركة في دراسة مشاريع تجارية بالبحرين سوف يتم تطويرها علي مساحة 5100 متر مربع بتكلفة إجمالية مقدارها 23 مليون دينار كويتي. كما تنوي أيضا الدخول في مشاريع تجارية بسلطنة عمان.
المشاريع المستقبلية
مشروع العاصمة - يقع المشروع في منطقة شرق علي مساحة 21.414 متر مربع. يتكون المشروع من مركز تجاري، ثلاث أدوار لمواقف السيارات، مقهي، سينما، مطاعم، فندق فئة أربعة نجوم بقاعات متعددة الأغراض، ناد صحي، وأبراج إدارية 70 دوراً بمساحة تقريبية 1.400 متر مربع بالإضافة إلي ساحة ألعاب مفتوحة. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من المشروع بحلول مارس 2010.
برج الراية 2- سيتم بناء هذا البرج الجديد والذي يصل ارتفاعه إلي 57 طابقاً علي مساحة 1.058 متر مربع. تم الانتهاء من المرحلة الأولي ومن المقدر أن يتم الانتهاء من المشروع بأكمله بحلول العام 2008.
الأداء المالي
يتكون دخل الشركة من الإيجارات من إيرادات العقارات المحلية، الفنادق ودور الرعاية بألمانيا. ساهمت الإيرادات الفندقية بما نسبته 36.3 في المائة من إيرادات الشركة في العام 2006 تليها الإيرادات من أعمال دور الرعاية بنسبة 35.7 في المائة، ثم إيرادات العقارات المحلية بنسبة 28 في المائة من إجمالي الإيرادات.
ازدادت إيرادات شركة الصالحية العقارية من العقارات، الفنادق ودور الرعاية بنسبة 8 في المائة علي أساس سنوي لتصل إلي 36.5 مليون دينار كويتي في العام المالي 2006. وتأتي أكبر زيادة في الإيرادات السنوية من العقارات والفنادق حيث شهدت زيادة سنوية بنسبة 10.3 في المائة و10.1 في المائة علي التوالي، في حين نمت الإيرادات من عمليات الرعاية المنزلية بنسبة 4.4 في المائة علي أساس سنوي. ويرجع نمو الإيرادات من العقارات والفنادق إلي تعديلات القيمة الإيجارية وارتفاع أسعار الفنادق بنسبة 15 في المائة. وقد شهدت الإيرادات من شركة KPI الانجليزية زيادة بنسبة 11.3 في المائة علي أساس سنوي لتصل إلي 1.7 مليون دينار كويتي.
وخلال العام، قامت شركة الصالحية العقارية بزيادة رأسمال شركة العاصمة العقارية المسئولة عن مشروع العاصمة من مليون دينار كويتي إلي 80 مليون دينار كويتي. ثم قامت بطرح اكتتاب عام أولي لنسبة 50 في المائة من شركتها التابعة التي أنشئت حديثا. وكان بنك الكويت الوطني هو مدير الاكتتاب والضامن للاكتتاب بنسبة 50 في المائة. وبعد الطرح انخفضت حصة الصالحية إلي 50 في المائة وأصبح الاستثمار مصنفاً علي أنها شركة زميلة.
ومؤخرا قامت شركة الصالحية ببيع قطعة أرض مشروع العاصمة بمساحة 21.414 متر مربع إلي الشركة المؤثثة حديثا بقيمة 115 مليون دينار بصافي مكاسب محققة قيمتها 49 مليون دينار. وستكون هذه الأرض مملوكة بالكامل ومطورة بواسطة شركة العاصمة العقارية. وتمتلك شركة الصالحية العقارية اليوم ما نسبته 50 في المائة من رأسمال شركة العاصمة العقارية وهو ما يعادل 40 مليون دينار.
شهد صافي الربح زيادة ملحوظة بفضل صفقة العاصمة ليصل إلي 48.9 مليون دينار مقابل 17.5 مليون دينار في العام المالي 2005. وبلغت ربحية السهم في العام المالي 2006 ما قيمته 163.2 فلس للسهم الواحد مقابل 57.9 فلس للسهم فقط في العام المالي 2005. وتحسن العائد علي معدل حقوق المساهمين من 17 في المائة في العام 2005 إلي 41 في المائة في العام 2006 في حين ارتفع العائد علي معدل الموجودات من 8 في المائة في العام 2005 إلي 21 في المائة في العام المالي 2006.
وقد وافقت الشركة علي توزيع 50 فلساً كتوزيعات نقدية للسهم في العام المالي 2006، بالإضافة إلي 15 في المائة أسهم منحة، ليرتفع بذلك رأسمال الشركة من 31.49 مليون دينار إلي 36.21 مليون دينار كويتي.