abusultan707
07-06-2007, 01:12 AM
لا يجب إغفال التأثير الإيجابي للطفرة على تقييم العقارات المملوكة للشركات المساهمة
كان للطفرة العقارية الكبيرة التي شهدتها الدولة خلال السنوات الثلاث الماضية، والتي بدأت بوادرها منذ مطلع الألفية الجديدة، أثر كبير على كافة مناحي الحياة والقطاعات الاقتصادية، ومن أهم القطاعات التي تأثرت بتلك الطفرة العقارية، سوق الأوراق المالية، حيث بدأت السوق تشهد مع نهاية العام 2005 هجرة كبيرة وعشوائية لرؤوس الأموال باتجاه السوق العقارية، وقد كان من الأسباب الأساسية لعملية الانتقال تلك، استمرار حمى ارتفاع الإيجارات بشكل أصبح معه ريع الإيجارات أعلى بكثير من أي عوائد قد تحققها أية استثمارات متاحة ضمن نفس مستوى المخاطرة المنخفض نسبياً، وبالاضافة إلى ذلك الريع فإن المستثمر قد يحصل على أرباح إضافية أخرى من خلال النمو في القيمة السوقية للعقار، وبالطبع فإن النظرة التقليدية للعقار كاستثمار مضمون ساهمت بشكل كبير في تعزيز وتشجيع عمليات الانتقال والهجرة من الأسواق المالية.
ويمكن ملاحظة أهم التأثيرات الإيجابية والسلبية للطفرة العقارية على سوق الأوراق المالية من خلال الجدول رقم (1)، حيث يبين أن
جدول رقم (1)
مقارنة توضيحية لأهم تأثيرات الطفرة العقارية على سوق الأوراق المالية
التأثيرات الإيجابية
التأثيرات السلبية
1- إتاحة المجال أمام المستثمرين لتنويع استثماراتهم وتقليل عامل المخاطرة.
1- سحب كميات من السيولة المتوفرة في السوق.
2- ارتفاع قيم العقارات المملوكة للشركات المدرجة مما يرفع من تقديرات القيم العادلة لأسهمها.
2- ارتفاع أحجام المصاريف التشغيلية للشركات بفعل ارتفاع قيم مصاريف الإيجار والمصاريف المرتبطة بها.
3- ارتفاع قيم الإيرادات التأجيرية للشركات التي تمتلك استثمارات عقارية مؤجرة.
3- تحويل الاقتصاد المحلي إلى اقتصاد يعتمد على الريع بدلا من الانتاج، مما يؤثر بصورة مباشرة على الشركات المرتبطة إيراداتها بالأنشطة الانتاجية.
4- رفع القدرات والتقييمات الائتمانية للشركات مما يعزز إمكانيات التوسع والتطوير.
4-التأثير بشكل سلبي على آليات احتساب نسب الحد الأدنى لعوائد الاستثمار المقبولة، مما يمنع البعض من الاستثمار في المشاريع الأخرى.
واليوم، وبعد أن شهد السوق المالي عمليات الهبوط الكبيرة على مدار أكثر من عام ونصف، أصبحت هناك حالة من التناقض بين القيم السوقية لأسهم العديد من الشركات والقيم العادلة لها، حيث أن بعض أسهم الشركات استمر تداولها لفترات طويلة ضمن مستويات سعرية متندية لا تتناسب مع المؤشرات المالية لتلك الأسهم من جهة، والقيم العادلة لتلك الشركات من جهة أخرى.
وبالطبع فإننا عند احتساب القيم العادلة لأي من الشركات نأخذ بعين الاعتبار معيارين أساسيين للتقييم، بالاضافة لبعض المعايير الثانوية الأخرى :
المعيار الأول : المؤشرات المالية : وهنا اعني بها كافة المؤشرات المالية التي يمكن من خلالها قياس وتقييم الوضع المالي والتشغيلي للشركة، مثل مؤشرات السيولة والربحية والمديونية والمؤشرات السعرية لسهم الشركة.
المعيار الثاني : القيمة العادلة للأصول والعقارات المملوكة من قبل الشركة لغايات غير الاستثمار العقاري، وبالأخص هنا الأراضي والمباني، حيث أنها تظهر عادة بالقيمة التاريخية للتكلفة، إلاّ في بعض الحالات التي تكون فيها الشركة قد أجرت عمليات إعادة تقييم لأصولها لأي سبب.
ومع استمرار حالة النمو الكبير في سوق العقار، يجب أن لا نتناسى أن هذا النمو يجب أن يكون له تاثير إيجابي على السوق المالي بدل أن يكون التأثير سلبياً، فمن الخطأ الكبير أن تقوم المحافظ الاستثمارية أو المستثمرون بالخروج الكامل من السوق المالي باتجاه سوق العقار، فلكل سوق منها إيجابياته وسلبياته، كما أن أغلب التي نمت فيها أسواق العقار بشكل كبير كان هذا النمو يترافق مع نمو كبير في الأسواق المالية كأسواق بعض دول أوروبا الغربية والأسواق الأمريكية، فليس بالضرورة أن تتركز كافة الاستثمارات في القطاع العقاري، فهذا القطاع بالرغم من كافة إيجابياته إلاّ أنه يتضمن جانباً من المخاطرة يجب أخذه بعين الاعتبار.
وسأحاول في كتابات لاحقة تضمين بعض الدراسات العملية على بعض الحالات العملية في الشركات المدرجة لتحقيق استفادة أكبر
كان للطفرة العقارية الكبيرة التي شهدتها الدولة خلال السنوات الثلاث الماضية، والتي بدأت بوادرها منذ مطلع الألفية الجديدة، أثر كبير على كافة مناحي الحياة والقطاعات الاقتصادية، ومن أهم القطاعات التي تأثرت بتلك الطفرة العقارية، سوق الأوراق المالية، حيث بدأت السوق تشهد مع نهاية العام 2005 هجرة كبيرة وعشوائية لرؤوس الأموال باتجاه السوق العقارية، وقد كان من الأسباب الأساسية لعملية الانتقال تلك، استمرار حمى ارتفاع الإيجارات بشكل أصبح معه ريع الإيجارات أعلى بكثير من أي عوائد قد تحققها أية استثمارات متاحة ضمن نفس مستوى المخاطرة المنخفض نسبياً، وبالاضافة إلى ذلك الريع فإن المستثمر قد يحصل على أرباح إضافية أخرى من خلال النمو في القيمة السوقية للعقار، وبالطبع فإن النظرة التقليدية للعقار كاستثمار مضمون ساهمت بشكل كبير في تعزيز وتشجيع عمليات الانتقال والهجرة من الأسواق المالية.
ويمكن ملاحظة أهم التأثيرات الإيجابية والسلبية للطفرة العقارية على سوق الأوراق المالية من خلال الجدول رقم (1)، حيث يبين أن
جدول رقم (1)
مقارنة توضيحية لأهم تأثيرات الطفرة العقارية على سوق الأوراق المالية
التأثيرات الإيجابية
التأثيرات السلبية
1- إتاحة المجال أمام المستثمرين لتنويع استثماراتهم وتقليل عامل المخاطرة.
1- سحب كميات من السيولة المتوفرة في السوق.
2- ارتفاع قيم العقارات المملوكة للشركات المدرجة مما يرفع من تقديرات القيم العادلة لأسهمها.
2- ارتفاع أحجام المصاريف التشغيلية للشركات بفعل ارتفاع قيم مصاريف الإيجار والمصاريف المرتبطة بها.
3- ارتفاع قيم الإيرادات التأجيرية للشركات التي تمتلك استثمارات عقارية مؤجرة.
3- تحويل الاقتصاد المحلي إلى اقتصاد يعتمد على الريع بدلا من الانتاج، مما يؤثر بصورة مباشرة على الشركات المرتبطة إيراداتها بالأنشطة الانتاجية.
4- رفع القدرات والتقييمات الائتمانية للشركات مما يعزز إمكانيات التوسع والتطوير.
4-التأثير بشكل سلبي على آليات احتساب نسب الحد الأدنى لعوائد الاستثمار المقبولة، مما يمنع البعض من الاستثمار في المشاريع الأخرى.
واليوم، وبعد أن شهد السوق المالي عمليات الهبوط الكبيرة على مدار أكثر من عام ونصف، أصبحت هناك حالة من التناقض بين القيم السوقية لأسهم العديد من الشركات والقيم العادلة لها، حيث أن بعض أسهم الشركات استمر تداولها لفترات طويلة ضمن مستويات سعرية متندية لا تتناسب مع المؤشرات المالية لتلك الأسهم من جهة، والقيم العادلة لتلك الشركات من جهة أخرى.
وبالطبع فإننا عند احتساب القيم العادلة لأي من الشركات نأخذ بعين الاعتبار معيارين أساسيين للتقييم، بالاضافة لبعض المعايير الثانوية الأخرى :
المعيار الأول : المؤشرات المالية : وهنا اعني بها كافة المؤشرات المالية التي يمكن من خلالها قياس وتقييم الوضع المالي والتشغيلي للشركة، مثل مؤشرات السيولة والربحية والمديونية والمؤشرات السعرية لسهم الشركة.
المعيار الثاني : القيمة العادلة للأصول والعقارات المملوكة من قبل الشركة لغايات غير الاستثمار العقاري، وبالأخص هنا الأراضي والمباني، حيث أنها تظهر عادة بالقيمة التاريخية للتكلفة، إلاّ في بعض الحالات التي تكون فيها الشركة قد أجرت عمليات إعادة تقييم لأصولها لأي سبب.
ومع استمرار حالة النمو الكبير في سوق العقار، يجب أن لا نتناسى أن هذا النمو يجب أن يكون له تاثير إيجابي على السوق المالي بدل أن يكون التأثير سلبياً، فمن الخطأ الكبير أن تقوم المحافظ الاستثمارية أو المستثمرون بالخروج الكامل من السوق المالي باتجاه سوق العقار، فلكل سوق منها إيجابياته وسلبياته، كما أن أغلب التي نمت فيها أسواق العقار بشكل كبير كان هذا النمو يترافق مع نمو كبير في الأسواق المالية كأسواق بعض دول أوروبا الغربية والأسواق الأمريكية، فليس بالضرورة أن تتركز كافة الاستثمارات في القطاع العقاري، فهذا القطاع بالرغم من كافة إيجابياته إلاّ أنه يتضمن جانباً من المخاطرة يجب أخذه بعين الاعتبار.
وسأحاول في كتابات لاحقة تضمين بعض الدراسات العملية على بعض الحالات العملية في الشركات المدرجة لتحقيق استفادة أكبر