مغروور قطر
14-06-2007, 06:28 AM
«كامكو» توصي بقوة بسهم «الصالحية» وتقدر سعره العادل بـ657 فلساً
قامت ادارة بحوث الاستثمار في شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لادارة الأصول (كامكو) باصدار تقرير عن شركة الصالحية العقارية. وتضمن التقرير احتساب القيمة العادلة لسهم الشركة التي بلغت 0.657 دينار، واوصت بالشراء بقوة بناء على مقياس توصيات كامكو وبناء على سعر السهم عند اصدار التوصية والذي بلغ 0.490 دينار. أي بنسبة خصم 25.43 في المئة عن القيمة العادلة المحتسبة للسهم.
وافاد التقرير ان شركة الصالحية العقارية حققت نمواً في صافي أرباحها بلغ حوالي 196 في المئة للربع الأول من العام 2007 وسجل 3.09 مليون دينار مقارنة بالربع الأول من العام 2006. وقد نتج هذا النمو من الارتفاع الملموس في اجمالي الايرادات التشغيلية من النشاط العقاري والذي بلغ حوالي 10.16 مليون دينار مقارنة بـ8.26 مليون دينار خلال الربع الأول من العام 2006 أي بنسبة نمو بلغت حوالي 23 في المئة. كذلك ساهم التحسن الكبير في ايرادات الاستثمار والتي بلغت حوالي 1.18 مليون دينار خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بحوالي 479 ألف دينار للفترة نفسها من العام السابق في هذا النمو.
من ناحية أخرى تمكنت الشركة من تخفيض اجمالي القروض من 111.46 مليون دينار كما في نهاية الربع ألأول من العام 2006 الى حوالي 86.8 مليون دينار في ديسمبر 2006 ثم الى 74.2 مليون دينار في نهاية الربع الأول من العام 2007 مما ساهم بشكل كبير في تخفيض مصاريف الفوائد التي تراجعت من حوالي 1.9 مليون دينار خلال الثلاثة أشهر الأولى من العام السابق الى حوالي 1.4 مليون كما في نهاية مارس 2007.
أما بالنسبة لربحية العام 2006 فقد ساهمت الأرباح المحققة من بيع قطعة الأرض المملوكة للشركة في منطقة شرق والبالغة حوالي 49.06 مليون دينار والتي تم بيعها لشركة العاصمة العقارية (شركة زميلة) في تحقيق شركة الصالحية العقارية أرباحاً غير مسبوقة بلغت حوالي 49.03 مليون دينار للعام 2006 مقارنة بحوالي 17.54 مليون دينار للعام السابق.
كما ارتفع اجمالي الايرادات العقارية بحوالي 2.73 مليون دينار خلال العام 2006 لتصل الى حوالي 36.50 مليون دينار مدعومة بشكل أساسي بالارتفاع في ايرادات التأجير العقارات الشركة المحلية والأوروبية. كذلك ارتفعت ايرادات تشغيل فنادق الشركة في الكويت، جي دبليو ماريوت وماريوت كورتيارد، بحوالي 1.24 مليون دينار مقارنة بالعام 2005 وبلغت نسبة مساهمة ايرادات الفنادق حوالي 36.33 في المئة من اجمالي الايرادات العقارية للشركة خلال العام 2006.
بالنسبة للايرادات من العقارات المحلية والتي تتمثل في ايرادات التأجير من مجمع الصالحية ومجمع الراية بالاضافة الى برج السحاب، فقد ارتفعت بحوالي 10.09 في المئة خلال العام 2006 أي بحوالي 0.94 مليون دينار مدعومة بارتفاع إيرادات التأجير لبرج السحاب بحوالي 34.14 في المئة لتصل الى حوالي 1.32 مليون دينار أو 12.94 في المئة من اجمالي الايرادات العقارية للشركة. أما بالنسبة للايرادات من مجمعي الصالحية والراية فقد ارتفعت بحوالي 6.89 في المئة و7.90 في المئة خلال العام 2006 لتصل الى حوالي 5.63 مليون دينار و3.25 مليون دينار على التوالي.
أما بالنسبة لعمليات الشركة الخارجية فقد تابعت ايرادات التأجير المتعلقة ببيوت الرعاية الصحية للمسنين في ألمانيا نموها حيث ارتفعت بحوالي 4.38 في المئة خلال العام 2006 وسجلت 13.04 مليون دينار أي ما يوازي حوالي 35.72 في المئة من اجمالي ايرادات الشركة العقارية.
بعد التراجع الطفيف في المصاريف التشغيلية المباشرة خلال العام 2005، عادت لترتفع بحوالي 18.3 في المئة خلال العام 2006 حيث بلغت 16.18 مليون دينار كذلك انعكس هذا الارتفاع في نسبة المصاريف التشغيلية المباشرة لاجمالي الايرادات التي ارتفعت الى 44.3 في المئة خلال العام 2006 من حوالي 40.5 في المئة للسنوات الثلاث السابقة. ولناحية المصاريف التشغيلية الأخرى فقد ارتفعت المصاريف العمومية والادارية بحوالي 2.28 في المئة خلال السنة لتسجل 5.32 مليون دينار بينما تراجعت مصاريف التسويق بأكثر من النصف لتصل الى حوالي 987 ألف دينار خلال العام. وبشكل عام فان اجمالي المصاريف التشغيلية سجلت تراجعاً ملموساً خلال العام 2006 بنسبة 8.23 في المئة لتصل الى حوالي 11.5 مليون دينار.
التقييم
لقد تم استخدام طريقتين للوصول الى القيمة العادلة لسهم شركة الصالحية العقارية. الطريقة الأولى هي خصم التدفقات النقدية والطريقة الثانية هي طريقة التقييم المقارن باستخدام مضاعف السعر للربحية ومضاعف السعر للقيمة الدفترية. فبالنسبة للطريقة الأولى فلقد تم احتساب التدفقات النقدية المتوافرة للمساهمين عبر تعديل صافي الربح المتوقع باضافة مصاريف الاستهلاك وخصم المصاريف الرأسمالية المتوقعة، بالاضافة الى احتساب احتياجات رأس المال التشغيلي والتغيير في حجم الاقتراض.
ولتقدير التدفقات النقدية المتوقعة للشركة خلال فترة السنوات الخمس المقبلة قمنا بدراسة مصادر الدخل الأساسية للشركة من مشاريعها العقارية في الكويت والمملكة المتحدة وألمانيا بالاضافة الى ايرادات استثماراتها، بما في ذلك الايرادات العقارية المحلية والتي تتضمن المشاريع التي هي قيد الانشاء مثال مشروع برج الراية في منطقة شرق والمتوقع انجازه في نهاية العام 2008 بالاضافة الى مشروع العاصمة المتوقع انجازه خلال العام 2010.
قامت ادارة بحوث الاستثمار في شركة مشاريع الكويت الاستثمارية لادارة الأصول (كامكو) باصدار تقرير عن شركة الصالحية العقارية. وتضمن التقرير احتساب القيمة العادلة لسهم الشركة التي بلغت 0.657 دينار، واوصت بالشراء بقوة بناء على مقياس توصيات كامكو وبناء على سعر السهم عند اصدار التوصية والذي بلغ 0.490 دينار. أي بنسبة خصم 25.43 في المئة عن القيمة العادلة المحتسبة للسهم.
وافاد التقرير ان شركة الصالحية العقارية حققت نمواً في صافي أرباحها بلغ حوالي 196 في المئة للربع الأول من العام 2007 وسجل 3.09 مليون دينار مقارنة بالربع الأول من العام 2006. وقد نتج هذا النمو من الارتفاع الملموس في اجمالي الايرادات التشغيلية من النشاط العقاري والذي بلغ حوالي 10.16 مليون دينار مقارنة بـ8.26 مليون دينار خلال الربع الأول من العام 2006 أي بنسبة نمو بلغت حوالي 23 في المئة. كذلك ساهم التحسن الكبير في ايرادات الاستثمار والتي بلغت حوالي 1.18 مليون دينار خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بحوالي 479 ألف دينار للفترة نفسها من العام السابق في هذا النمو.
من ناحية أخرى تمكنت الشركة من تخفيض اجمالي القروض من 111.46 مليون دينار كما في نهاية الربع ألأول من العام 2006 الى حوالي 86.8 مليون دينار في ديسمبر 2006 ثم الى 74.2 مليون دينار في نهاية الربع الأول من العام 2007 مما ساهم بشكل كبير في تخفيض مصاريف الفوائد التي تراجعت من حوالي 1.9 مليون دينار خلال الثلاثة أشهر الأولى من العام السابق الى حوالي 1.4 مليون كما في نهاية مارس 2007.
أما بالنسبة لربحية العام 2006 فقد ساهمت الأرباح المحققة من بيع قطعة الأرض المملوكة للشركة في منطقة شرق والبالغة حوالي 49.06 مليون دينار والتي تم بيعها لشركة العاصمة العقارية (شركة زميلة) في تحقيق شركة الصالحية العقارية أرباحاً غير مسبوقة بلغت حوالي 49.03 مليون دينار للعام 2006 مقارنة بحوالي 17.54 مليون دينار للعام السابق.
كما ارتفع اجمالي الايرادات العقارية بحوالي 2.73 مليون دينار خلال العام 2006 لتصل الى حوالي 36.50 مليون دينار مدعومة بشكل أساسي بالارتفاع في ايرادات التأجير العقارات الشركة المحلية والأوروبية. كذلك ارتفعت ايرادات تشغيل فنادق الشركة في الكويت، جي دبليو ماريوت وماريوت كورتيارد، بحوالي 1.24 مليون دينار مقارنة بالعام 2005 وبلغت نسبة مساهمة ايرادات الفنادق حوالي 36.33 في المئة من اجمالي الايرادات العقارية للشركة خلال العام 2006.
بالنسبة للايرادات من العقارات المحلية والتي تتمثل في ايرادات التأجير من مجمع الصالحية ومجمع الراية بالاضافة الى برج السحاب، فقد ارتفعت بحوالي 10.09 في المئة خلال العام 2006 أي بحوالي 0.94 مليون دينار مدعومة بارتفاع إيرادات التأجير لبرج السحاب بحوالي 34.14 في المئة لتصل الى حوالي 1.32 مليون دينار أو 12.94 في المئة من اجمالي الايرادات العقارية للشركة. أما بالنسبة للايرادات من مجمعي الصالحية والراية فقد ارتفعت بحوالي 6.89 في المئة و7.90 في المئة خلال العام 2006 لتصل الى حوالي 5.63 مليون دينار و3.25 مليون دينار على التوالي.
أما بالنسبة لعمليات الشركة الخارجية فقد تابعت ايرادات التأجير المتعلقة ببيوت الرعاية الصحية للمسنين في ألمانيا نموها حيث ارتفعت بحوالي 4.38 في المئة خلال العام 2006 وسجلت 13.04 مليون دينار أي ما يوازي حوالي 35.72 في المئة من اجمالي ايرادات الشركة العقارية.
بعد التراجع الطفيف في المصاريف التشغيلية المباشرة خلال العام 2005، عادت لترتفع بحوالي 18.3 في المئة خلال العام 2006 حيث بلغت 16.18 مليون دينار كذلك انعكس هذا الارتفاع في نسبة المصاريف التشغيلية المباشرة لاجمالي الايرادات التي ارتفعت الى 44.3 في المئة خلال العام 2006 من حوالي 40.5 في المئة للسنوات الثلاث السابقة. ولناحية المصاريف التشغيلية الأخرى فقد ارتفعت المصاريف العمومية والادارية بحوالي 2.28 في المئة خلال السنة لتسجل 5.32 مليون دينار بينما تراجعت مصاريف التسويق بأكثر من النصف لتصل الى حوالي 987 ألف دينار خلال العام. وبشكل عام فان اجمالي المصاريف التشغيلية سجلت تراجعاً ملموساً خلال العام 2006 بنسبة 8.23 في المئة لتصل الى حوالي 11.5 مليون دينار.
التقييم
لقد تم استخدام طريقتين للوصول الى القيمة العادلة لسهم شركة الصالحية العقارية. الطريقة الأولى هي خصم التدفقات النقدية والطريقة الثانية هي طريقة التقييم المقارن باستخدام مضاعف السعر للربحية ومضاعف السعر للقيمة الدفترية. فبالنسبة للطريقة الأولى فلقد تم احتساب التدفقات النقدية المتوافرة للمساهمين عبر تعديل صافي الربح المتوقع باضافة مصاريف الاستهلاك وخصم المصاريف الرأسمالية المتوقعة، بالاضافة الى احتساب احتياجات رأس المال التشغيلي والتغيير في حجم الاقتراض.
ولتقدير التدفقات النقدية المتوقعة للشركة خلال فترة السنوات الخمس المقبلة قمنا بدراسة مصادر الدخل الأساسية للشركة من مشاريعها العقارية في الكويت والمملكة المتحدة وألمانيا بالاضافة الى ايرادات استثماراتها، بما في ذلك الايرادات العقارية المحلية والتي تتضمن المشاريع التي هي قيد الانشاء مثال مشروع برج الراية في منطقة شرق والمتوقع انجازه في نهاية العام 2008 بالاضافة الى مشروع العاصمة المتوقع انجازه خلال العام 2010.