هل من بديل عن "القروض البنكيـّة العقارية" ؟.. الجواب نعم.. إذا امتلكنا الإرادة..

[المتأمل خيرا]

إخواني أخواتي..

اليوم في صباحه الباكر جداً جداً.. قرأت مساهمة وحاولت العودة لها.. لكن لم أوفـّق..
كان مضمون المساهمة فكرة لدعوة كبار التجـّار لتوفير مساكن بأسعار معقولة للشباب القطريـيـن لتمكينهم من الإستقرار.. وكانت الردود كلها يائسة من أن يكون هناك صدى لمثل هذا النداء لدى أصحاب رؤوس الأموال.

"جلست" بعدها ووضعت تصوراً أولياً جداً كي أطرحه هنا .. وسأعود لهذا التصور بعد قليل.. حيث أريد أن أذكر ما حصل بعد ذلك حيث هو ذو صلة بذات الموضوع.. وإن كان دون تخطيط.

ربما البعض قرأ ما ذكرته يوم أمس بشأن "عرض الوطني لتقديم فرصة للإستثمار في القطاع العقاري للقطريين" - والوارد في هذه الوصلة - :

http://www.qatarshares.com/vb/showthread.php?t=116816

المهم أنني ذهبت صباح اليوم "شخصياً.. وليس بالإتصال الهاتفي :) " لأحد "فروع" بنك قطر الوطني كي استوضح.. وسأذكر لكم ما حدث :

بعد أن جاء "دوري" حوّلت للموظـّف "المختص" .. والحقيقة - ودون تجاوز أو مبالغة - أنه لم يكن يفهم في الأمر أي شيء.. وفمن خلال ردوده - العامة جداً - كنت أستشف أنه لايجاوب على ما أريد.. حيث كان سؤالي باختصار :
" كم سيكون القسط الشهري مقابل - القرض العقاري - " .. لأنه ببساطة لا يعرف كيف يحسب ذلك.. حقيقة انا لا أبالغ.. وقد ذكرت له ذلك.. خاصة عندما أخبرني أن القسط الشهري سيكون ما يقارب 132 ألف ريال.. أي أن ما سأدفعه في سنة من اقساط هو السلفة كلها !!!.. علماًَ بأن ما يفترض أني سأستلفه فعلاً من البنك هو في حدود المليون وستمائة الف ريال.. - وهذه كلها موجودة معي في قصاصات ورق.. بعضها بخط يدي - نقلاً عن كلامه - .. وبعضها بخط يده.

كيلا أطيل أذكر لكم المثال - بعد أن طلبت منه أن يراجع أرقامه أكثر من مرة.. وهو مصر على ذلك القسط الشهري - ..
والمثال هي الأرقام الصحيحة والفعلية التي طرحتها أثناء لقائي مع الموظف "المختص" لكي يتضح مدى "التسهيل" الذي يقدمه "الوطني" للمواطنين :

لنقترض أن المتقدم للطلب محتاج لمليونين وخمسمائة ألف ريال قطري 2500000.. وأنه يريد ان يسدد الأقساط على مدى 13 عاماً..
فستكون الحسبة كالتالي:
يدفع البنك 65% من قيمة القرض وهو = 1625000 ريال
يدفع "المستثمر" 35% من قيمة القرض وهو = 875000 ريال
في هذه الحالة يكون القسط الشهري "والذي سيقتطع من الإيجار" هو = 18610 ريال
وبالتالي فإن كامل القرض والفوائد التي سيدفعها "المستثمر القطري" مع نهاية الـ 13 سنة = 2903160 ريال
وإذا طرحنا رقمي السلفة الحقيقية التي استلفها "المستثمر" ومجموع ما يترتب عليه حتى نهاية السنة الثالثة عشر من بعض يكون الناتج =
2903160 – 1625000 = 1278160 ريال قطري
أي أن أرباح البنك خلال 13 سنة = 1278160 / 1625000 = قريباً من 79% من السلفة التي اقترضها "المستثمر"..
لكن هناك أشياء أخرى أيضاً:
حيث أن هناك 2% عمولة على القرض "أي 32500 ريال"..
أيضاً يتم أخذ "تقييم" من مكتب معتمد من البنك لتحديد في ما إذا كان العقار "الجاهز للشراء" يعادل المبلغ المطلوب كقرض استثماري.

وحيث أن الفترة المشار لها أعلاه هي 13 سنة.. والفترة القصوى المسموح بها هي 20 سنة.. فلو كان القرض على فترة أطول فسيكون القسط الشهري أقل لكن أرباح البنك ستكون اعلى.
================================================== =========

لذلك تشجّعت أكثر لطرح الفكرة التي جاءت في بالي.. والتي تتمثّـّل في التصور الآتي:

أن يكون هناك مشروع استثماري لبناء وحدات سكنية ذات مستوى جيد تكون في موقع أو أكثر بحيث يكون المشروع مجدياً من الناحية الإقتصادية "ذو عائد على المساهمين".. وفي ذات الوقت يكون إيجار الوحدات السكنية معقولاً نسبياً..

والتصور يقوم على الآتي:
أن تكون كل شقة بـين غرفتين أو ثلاث.. إضافة لصالة ومجلس ومطبخ.. وثلاثة حمـّامات.. وبالتالي تكون مساحة كل شقة في حدود المائة وثلاثين إلى المائة وخمسين متراً مربعاً..

بحيث يكون المخطط لبناء 100 "مائة" شقة.. ومن ثم يكون متوسط مجموع مساحة الشقق قريباً من 14000 "أربعة عشر ألف" متراً مربعاً..

وعلى افتراض أن المتر المربّع سيكون في حدود الألف وثمانمائة (على اعتبار أن العمل في موقع واحد ولعدد كبير من الشقق) فستكون التكلفة المقدرة للبناء في حدود الـ 25 مليون ومائتي ألف ريال قطري. . (14000متراً مربعاً مضروباً في 1800 ريال= 2520000 ريال ) .

وهنا بالنسبة لمساحة الأرض اللازمة عدة احتمالات.. فعلى افتراض أن المشروع سيكون من طابقين.. فستكون المساحة المطلوبة:

7000 مضروباً في 3/4 = حوالي 10 آلاف م مربع (مساحة الأرض الكلية المطلوبة تمشياً مع متطلبات التخطيط العمراني).

ولو افترضنا أن مشروع البناء سيكون من ثلاثة طوابق، فأن المساحة الكلية المطلوبة ستكون = 4700 م2 مضروباً في 3/4 = حوالي 6300 م2

في الحالة الأخيرة، فإن المساحة المطلوبة "محسوبة بالقدم المربـّع" = 6300 مضروباً في 764. 10 = حوالي 70000 ( سبعين ألف قدماً مربعاً ).
وهذا سيتطلب وضع مصاعد.. وبالتالي لابد من حساب ذلك..
وعلى افتراض أنه ستكون الحاجة لتخصيص مبلغ عشرة ملايين ريال لشراء الأرض، فإن ذلك سيتيح إمكانية شراء أراض سعرالقدم المربّع بها في حدود الـ 140 ريال.. وطبعاً لو كان القرار هو أن يكون المشروع من طابقين فإن المبلغ المخصص لشراء الأرض سيفي بشراء أراض سعر القدم المربع فيها بحدود الـ 93 ريالاً..

وقد تم افتراض أن هناك حاجة لرصد مليونين وخمسمائة ألف ريال لتسوية الأرض.. وجزء منه احتياط لأعمال غير مدرجة.

وإذا قبلنا – مبدئياً – هذا السيناريو ، فإن المباغ الإجمالي المطلوب لمشروع هو في حدود الـ 37500000
ريال ( سبعة وثلاثون مليون وخمسمائة ألف ريال) .

والسؤال بالتالي.. : هل يمكن توفير هذا المبلغ ؟ وما هو المردود..

هذا ما ستطرحه الأسطر التالية..
==============================================

"أحتاج أن أرتاح.. بس خايف تضيع المعلومة.. لذا سأرسلها .. وسأكملها لاحقاً.. أملاً ً إن كان هناك تصحيح.. أو استفسار أن استلمه .. وأنا في معمعة التفكير لإكمال الموضوع.. علماً بأن التصور للتكملة واضح في بالي.. فقط الباقي صياغة الفكرة.. " .. - والمعذرة على طول الورقة.. راجياً إعادة قراءتها - بعد غفوة - إن كان هناك بعض غموض.. وانا بانتظار حروفكم ..
==============================================

مع التحية..

[سهم حلو]

والله شكلك مب هين....وصج انك متأمل خير
شوقتني ابي التكمله

[المتأمل خيرا]

والله شكلك مب هين....وصج انك متأمل خير
شوقتني ابي التكمله
:) :) :) :) :) :) :) :)
- إن شاء الله اكون عند حسن الظن.. ولا استغنى عنكم.. -

[دكتور قطر]

وانا ايضا انتظر في تشوق

[بويوسف]

تذكرني بموضوع قديم ومغبر :) تسلم اخوي ونحن في الانتظار

[المتأمل خيرا]

أعود لأكمل ما بالخاطر من خواطر :) ..

أولاً اود أن أشير لنقطة كادت تغيب عن بالي.. وقد تذكرتها عند مطالعتي لما ذكره ألأخ "Small Investor" بشأن نسبة الربح التي يتقاضاها البنك.. بنك قطر الوطني بالنسبة للقروض العقارية.. حيث ذكر أنه يظن أنها لن تقل عن 8%.. وظنه كان في محلـّه.

.. فقد استوضحت حول هذه النقطة أثناء وجودي بالبنك.. وكان الجواب أنها 75. 9 % .. وربما هذا كان فوق التوقعات.. كثيراً.. وربما كثير جداً.. حيث الحديث عن "قرض عقاري استثمار"..

.. .. ..
ولابد لي من القول أنه خلال فترة "الإستراحة" هذه .. – منذ كتابة الجزء الأول من هذه الورقة – فقد ورد ببالي أن فكرة المساحة للشقة الواحدة التي سبق الإشارة لها.. "سواء المائة والثلاثين أو المائة والخمسين متراً مربعاً " يمكن أن تكون مرنة بحيث يمكن التفكير في تنفيذ تصاميم على شكل "استوديو" أو شقق بعدد أقل من الغرف.. وربما الإستغناء عن المجلس مثلاً.. وأن يكون هناك حمامين بدلاً من ثلاثة حسب حجم الشقة.. بمعنى آخر أن هناك مجالأً رحباً للتفكير في مثل هذا الأمر.. بهدف تغطية أمرين: أن يتوفـّر مايلبّي احتياج المؤجـّر.. وبسعر معقول.. وفي ذات الوقت يكون المردود مشجعاً للمستثمر.

أعود مكملاً..

كان هناك سؤالان.. بانتظار إجابة..

كبف يمكن توفير هذا المبلغ ؟ وما هو المردود.. ؟؟

حسب "الحسبة".. فالمطلوب هو توفر ميزانية "سيولة" للمشروع في حدود الـ 37 مليون وخمسمائة ألف ريال..
أما كيف يتم "تدبيرها".. فسيتم ذكر ذلك بعد قليل.. كي يكون التحدّث أولاً عن المردود..
فلو افترضنا أن المردود سيكون واحد ونصف بالمائة في الشهر (وليس السنة).. فهل هذا يعتبر معقولاً.. أو أكثر من ذلك.. وأقصد جيـّداً..؟؟
أظن الجواب.. وسيتفق الجميع عليه .. أنه جيّد حقاً.. حيث أن ذلك يعني مردوداً سنوياً قدره 18% .. وقد يكون هذا هو الحد الأدنى..
لنستمر في عرض الأفكار لكي نر أين نصل..

أظن أن كثيرون سيوافقون على الرأي أن حجم الشقق التي تم افتراضها في الجزء الأول من هذه الورقة مريحة جداً جداً.. وبالتالي قد يكون هناك رأي أن يكون هناك شقق صغيرة على شكل "استوديو" .. وعادة هذه يكون هذه حجمها في حدود الأربعين إلى خمسين متراً مربعاً.. حيث تتألّف من غرفة وصالة "في امتداد واحد" إضافة إلى مطبخ وحمـّام.. فإذا افترضنا أن مساحة المطبخ بحدود الستة إلى ثمانية متر مربّع.. والحمّام أربعة أمتار مربـّعة.. فمن الأربعين متراً يبقى معنا حوالي 28 متراً مربعاً.. وهي مساحة معقولة جداً لغرفة مع امتداد.. قد يكون على مستويين "بفارق عتبة واحدة".. والحديث هنا عن الأربعين وليس الخمسين متراً مربعاً.

والسؤال هنا: كم يمكن ان يكون معقولاً تأجير الإستوديو بمثل هذه المساحة ؟
في ظنـّي أن إيجاراً شهرياً بثلاثة آلاف سيكون معقولاً..

ولكي نعطي أنفسناً متنفساً سنفترض أن المساحة المستغلة هي خمسين متراً مربعاً.. وليس أربعين.

ثم ماذا عن الشقق التي بغرفتين.. ؟؟
هذه يفترض "بهدف التخطيط" أنها تتكون من غرفتين وصالة ومطبخ وحمّـأمين.. والمساحة هنا ستكون بين التسعين إلى مائة متربع.. ولاشك ان هذه مساحة مريحة جداً.. جداً.. حيث أن حجم الغرفة الواحدة يمكن أن يكون بحدود العشرين متراً مربعاً..

والإيجار؟؟.. لنفترض أنه سيكون خمسة ألاف وخمسمائة ريال.

الخيار الثالث هي الشقة التي تضم ثلاث غرف.. وصالة ومجلس.. ومطبخ.. وثلاث حمـّامات.. وهذه ستكون مساحتها بحدود الـ 140 متراً مربعاً.. حيث مساحة كل من الغرف الثلاث.. والصالة والمجلس والمطبخ.. 20 متراً مربعاًَ لكل منها.. ولاشك ان هذه مساحة مريحة.. بكل معنى الكلمة.

والإيجار؟؟.. لنفترض أنه سيكون في حدود السبعة آلاف وخمسمائة ريال.

أرجو من قاريء العزيز أن يلاحظ أنني غير متقيّد – من حيث حجم الشقق- بما ورد في الجزء الأول من هذه الورقة.. لكنني متقيّد بالمساحة الإجمالية المفترض أن تبنى " للشقق " وهي 14000 متر مربّع.

بالتالي هناك ثلاثة خيارات يمكن تنفيذها ، والعائد الشهري منها موضّح فيما يلي:
الإيجار الشهري مقسوم على المساحة = العائد الشهري في المتر المربّع :
إستــــــــوديو : 3000 مقسوم على 50 = 60 ريالاً في الشهر للمتر المربـّع
شقة بغرفتين : 5500 مقسوم على 100 = 55 ريالاً في الشهر للمتر المربـّع
شقة بثلاث غرف: 7500 مقسوم على 140 = 53 ريالاً في الشهر للمتر المربّع

وحيث أن الشقة ذات الثلاث غرف هي ذات العائد الأقل "نسبياً".. لذا نأخذ ذلك كمؤشر ونطبقه على المساحة الإجمالية..
لذا يمكن القول أنه في حال شغل كل الشقق فإن الدخل الشهري سيكون :
مجمل مساحة الشقق مضروباً في العائد الشهري الأقل للمتر المربع
وهذا يعني: 14000 مضروباً في 53 ريالاً
وهذا = 742000 ريالاً

(( إذاً المردود على رأس المال "سنوياً" = الدخل الشهري مقسوماً على تكلفة المشروع.
= 7500000 / 742000
= 78 .19 % مضروباً في 12 (عدد الأشهر)
=23744 . 0 ))
أي أن المردود في حده الأدنى في حال امتلاء الشقق هو 23 بالمائة في العام..
بمعنى آخر أن قيمة رأس المال المستثمر سيسستعاد خلال خمس سنوات .. (مبنياً على أساس 20 بالمائة.. )..

================================================== =========

إخوتي الكرام..
فيما ورد أعلاه (في الجزء الثاني) كتبت كما كانت الخواطر تتوارد للذهن.. – لكنها محسوبة بالأرقام – ، ومن الوارد أن يكون هناك خطأ هنا أوهناك.. لكني رأيت ألا أؤخرها أكثر.. وهذه الكلمات الأخيرة أسطـّرها بعد غفوة.. كنت محتاجاً لها.. آملاً ألا تكون هذه أحلاماً وردية.. على أمل أن أسمع منكم.. ولازال الموضوع لم ينته حيث ظل السؤال الآخر..
كيف يتم التمويل..؟؟.. ومن يدري قد يطرأ سؤال جديد.. :) ..

مع خالص المحبة.. والتقدير..

[المتأمل خيرا]

شكراً أخي "قطر ناسا" ، وأخي "بويوسف" على الإهتمام .. ولبقية الإخوة والأخوات.. راجياً منكم ومن الجميع تفحّص ما هو وارد من طرفي من وجهة نظر مبنية على ما افترضت أنه قريب جداً من الواقع.. حسب معلوماتي المتواضعة.. وأن تناقشوني دون قيود.. فهذه أفكار يمكن اعتبارها أوليـّة .. لكنها مبنية على أسس .. لكن كل اجتهاد قد يلازمه خطأ غير مقصود هنا أوهناك..
وبانتظار وجهة نظركم.. وسألتقي معكم في الجزء الثالث من هذه الورقة والمتعلّق بالتمويل.. لاحقاً.. بإذن الله..

وتقبلوا تحياتي..

[المتأمل خيرا]

في هذه الساعات المباركة.. من صبـيحة يومنا هذا العشرين من شهر يونيو 2007م.. نرفع الأيدي لخالقنا ومولانا أن يرحمنا ويأخذ بأيدينا لمافيه الخير.. خيرنا وخير عالمنا بأن يمنحنا القوة أن نقول ما نراه حقاً.. ونحب لإخوتنا ما نحب لأنفسنا.. قادرين على أن نتجاوز أنانية النفس.. وأن نحسن الظن كثيرا.. ونكون سبّاقين نمد أيدينا لمن حولنا.. ولمن بعد عنـّا.. كلما كان لذلك سبيلا.

أخواتي وإخوتي.. أسعدتم صباحاً.. حيث الساعة الأن تقترب من الخامسة والنصف صباحاً.. لكن لا أعلم في أي ساعة هي سترون هذه الأسطر.. :) .. آملاً ألا تكون بعد وقت طويل.. جداً..

================================================== ==========

واعود من جديد – أحبائي – كي أكمل حديث الأمس.. "وهذه يذكرني بإغنية أم كلثوم.. حديث الروح :) " ..

توقفنا البارحة عند سؤال هو:
كيف يتم التمويل؟؟ ..

هنا لابد ان أعود "للشرارة" المحركة – على غير توقّع - للتفكير بما تتضمنه هذه الورقة.
وللتذكير.. فقد كان ذلك من جراء ما طالعته صبيحة الأمس باكراً جداً.. من دعوة لأصحاب رؤس الأموال الكبيرة للتفكير في مشاريع لتوفير مساكن بأسعار إيجار معقولة للقطريين.. وقد كان هناك يأس – وهو يأس مفهوم – من أن يكون هناك تجاوب حول الأمر.

إذاً ماهو البديل؟؟
فإذا أخرجنا "البنوك/المصارف" بجناحيها "التقليدي" .. و"الإسلامي".. فلم يعد هناك إلا التمويل الذاتي.
بمعنى أن يكون هناك استعداد من قبل ألأفراد بالدخول في مثل هذا المشروع.. ومن البديهي أنه من حق أي فرد أن يسأل "ما هو المردود؟" قبل أن يفكّر في احتمال المساهمة..
وحيث أنه في الجزء الثاني من هذه الورقة تم التطرّق إلى هذا الأمر.. وإذا لم يكن هناك رأي يظهر خطأ رئيسياً ما في حسابات الأرقام، فإن المفترض أن الأرقام مقبول أمر دقتها بشكل عام .. بمعنى أنه حتى وإن كان هناك رأي آخر مصحح فهو يتعلّق بالتفاصيل وليس بالإفتراضات الرئيسية..

الذي في البال كتصور للتمويل.. هو أن يكون أعضاء من هذا الموقع هم المساهمون.. بهدف الوصول إلى الميزانية المقترحة وهي 37500000 (ثلاثة وسبعون مليوناً وخمسمائة ألأف ريال قطري) .. والفكرة هنا أن تبدء المساهمة بخمسين ألف ريال كحد أدنى.. دون حد اقصى..
.. ..
.. ..
قد يخطر سؤال على البال.. لكن من الذي سيهمه مثل هذا المشروع كي يساهم فيه بخمسين ألفاً.. وربما خمسمائة ألأف.. أو أكثر؟؟
في ظنـّي أنه إذا كان المردود المتوقـّع والمشار له في الجزء الثاني من هذه الورقة – وهو بحدود عشرين بالمائة سنوياً - يبدو مقبولاً، فالباقي سيكون متعلقاً بالتفاصيل أكثر من كونه تخوفاً من المردود الإقتصادي للمشروع.

وهنا بودّي أن أشير لبعض النقاط التي في البال.. والقابلة – بالطبع – للإضافة والتعقيب :
1- إن فكرة عدد الشقق أمراً مرناً.. لكن كلما كان المشروع على مساحة معقولة كلما كان أفضل.. وهنا الحديث عن مساحة أرض بحدود 6300 متر مربع.. كحد أدنى.
2- يمكن ان يكون هناك أكثر من مشروع.. مبني على الفكرة المطروحة – ما لم يرد ما يثبت خطأ جوهرياً بها - .. كما يمكن أن يكون رأس المال أكثر مما هو مقترح هنا.
3- أنه لاخوف من كثرة المشاريع التي تستفيد من هذه الفكرة.. حيث الطلب عالياً.. كما أن طرح هذا المشروع بسعر جيـّد للمستأجر سيكون عامل منافسة لصالح المشروع مع مرور الوقت.
4- إن فكرة المشروع مبنية على أن هناك مردود قدره عشرون بالمائة سنوياً.. وبالتالي أن أي مساهم سيكون نصيبه مرتبطاً بمقدار مساهمته.. فالذي يساهم بمليون.. يفترض أن يتوقـّع في حدود المائتي ألف سنوياً.. ومن يساهم بمائة ألف يفترض أن يكون المردود السنوي عليه عشرون ألفاً.
5- أنه من الوارد جداً أن تكون هناك أوجه توفير متعددة.. كما أنه لابد من وضع موازنة للصيانة..
6- كل طرح واقتراح هنا قابل للمراجعة على ضؤ ما سيقرره الإخوة والأخوات.. حيث أن فكرة الموضوع أصبحت ملكاً الجميع.

================================================== ======

كلمة ختامية:
من خلال هذه المحاولة المتواضعة – وما لم يرد ما يشير لخطء رئيسي ما بها – فإنه من الممكن أن نقدّم شيئاً على مستوى الأفراد.. يخدم المجتمع والمساهمين معاً.. راجياً أن نتبادل الرأي جميعاً حول الموضوع المطروح.. وربما من الأدق - الآن – أن يسمـّى "المشروع المقترح" بخطوطه العريضة..

وفي حال ورود فكرة إضافية ما.. فالطبع سأقوم بذكرها.. كما هو الحال معكم.. أحبائي..

مع خالص التقدير والإمتنان لكم جميعاً..

[دكتور قطر]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وصبحك الله بالخير :
اخي الكريم قرات كل ما اسلفت ولكن لم اصل الى المبتغى العام اي الفكرة هل هي تقليص المصاريف او تخفيض الايجارات ام هي حلول لارتفاع الايجارات ,,,, حسب مااعرف انا اغلب القطريين لا يحبون السكن في الشقق الا اذا كانت ارضية فهل من الممكن التوضيح ماذا تقصد بكل هذا الكلام ؟؟؟؟؟؟

[المتأمل خيرا]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وصبحك الله بالخير :
اخي الكريم قرات كل ما اسلفت ولكن لم اصل الى المبتغى العام اي الفكرة هل هي تقليص المصاريف او تخفيض الايجارات ام هي حلول لارتفاع الايجارات ,,,, حسب مااعرف انا اغلب القطريين لا يحبون السكن في الشقق الا اذا كانت ارضية فهل من الممكن التوضيح ماذا تقصد بكل هذا الكلام ؟؟؟؟؟؟

أخي "قطر ناسا" شكراً على هذا السؤال.. وخلال الدقائق السابقة - بعد استلام رسالتك - كنت أجري بعض "الحسبة" كيف سيكون الوضع .. وسأذكر ما توصلت له خلال هذه الدقائق.. رداً على الإستفسار..

لكن أولا ً أريد ان أذكر أن الفكرة من المشروع هو تقديم تصور لمشروع يوفر سكن للقطريين بأسعار مناسبة أكثر مما هو الحال عليه الآن.. وبمردود معقول على المستثمرين..

ولاشك أن الفكرة المطروحة داخلها الكثير من البدائل.. لكنـّي لو عدت لسؤالك، فإن ما توصلت له "على عجالة" هو الآتي:
حيث أن العامل الحاسم في الأمر هنا هو مساحة الأرض المطلوبة.. حيث أن تكلفة البناء للمتر المربّع ثابتة.. "ويفترض هنا أنها 1800 ريالاً قطرياً"..
فإذا افترضنا أن كل قطري يريد أن يكون ساكناً في الطابق الأرضي - وإذا ثبت أن ذلك هو الحال بالنسبة لجميع القطريين - فإن أحد الحلول - وأنا هنا جاداً - يكون بتوفير ذلك.. ويكون الطابق الثاني.. أو الثالث لعائلة غير قطرية..
لكن لو افترضنا أننا سنبني طابقاً واحداً.. للجميع ، فيمكن ان نأخذ المثال التالي - إذا حاولنا الحفاظ على مردود العشرين بالمائة سنوياً على المساهمين -:
حيث ان مساحة البناء المتاحة هي 14000 متراً مربعاً.. فلو كانت مساحة الشقة الواحدة بحدود التسعين متراً مربعاً.. فإن عدد الوحدات السكنية سيكون 155 وحدة.. تضم كل واحدة منها - على سبيل المثال - غرفتين وصالة ومطبخ.. مع حمامين.. ومساحة كل من الغرف والصالة والمطبخ 16 متراً مربعاً.. أي 4 في 4 أمتار)..
وسيكون الإيجار الشهري لوحدة السكن هذه في حدود الـ 4800 ريال شهرياً.

عندها يتطلب الأمر البناء على أرض سعر القدم المرّبع بها في حدود الثمان وأربعين ريالاً.. للمحافظة على مردود العشرين بالمائة.

طبعاً البدائل متعددة.. من بينها أن تكون نسبة العائد السنوي أقل من العشرين بالمائة..

كما أود أن أشير أن ما ذكرته من أرقام في هذه الورقة هي قريبة من الواقع.. لكن - لو افترضنا - أنه سيمكن البناء بسعر متر 1600 ريالاً بدلاً من 1800 ريالاً.. فلاشك أن هذا سيغيّر الأمر.. حيث سيوفرذلك حوالي المليونين ونصف.. يمكن إضافتها لميزانية شراء الأرض.. من عشرة إلى اثني عشر ونصف مليون ريال.. مما سيسمح بشراء أرض سعر القدم بها بحدود التسعة وخمسين ريالاً.

لذلك فالإحتمالات كثيرة ومتعددة.. ولابد من اقرار مباديء عامة أولاً.. مثل نسبة العائد السنوي المطلوب.. وتكلفة المتر المربّع المقبولة.. ومكان الأرض.. وهل ستكون وحدات من طابق واحد.. أم طابقين أم ثلاثة.. وهل فعلاً أن كل القطريين لا يقبلون إلا بالسكن في الطابق الأرضي ..

مع خالص شكري وتقديري .

[المتأمل خيرا]

أعود لأكمل ما بالخاطر من خواطر :) ..
.. .. .. .. .. .. ..
أرجو من قاريء العزيز أن يلاحظ أنني غير متقيّد – من حيث حجم الشقق- بما ورد في الجزء الأول من هذه الورقة.. لكنني متقيّد بالمساحة الإجمالية المفترض أن تبنى " للشقق " وهي 14000 متر مربّع.

بالتالي هناك ثلاثة خيارات يمكن تنفيذها ، والعائد الشهري منها موضّح فيما يلي:
الإيجار الشهري مقسوم على المساحة = العائد الشهري في المتر المربّع :
إستــــــــوديو : 3000 مقسوم على 50 = 60 ريالاً في الشهر للمتر المربـّع
شقة بغرفتين : 5500 مقسوم على 100 = 55 ريالاً في الشهر للمتر المربـّع
شقة بثلاث غرف: 7500 مقسوم على 140 = 53 ريالاً في الشهر للمتر المربّع

وحيث أن الشقة ذات الثلاث غرف هي ذات العائد الأقل "نسبياً".. لذا نأخذ ذلك كمؤشر ونطبقه على المساحة الإجمالية..
لذا يمكن القول أنه في حال شغل كل الشقق فإن الدخل الشهري سيكون :
مجمل مساحة الشقق مضروباً في العائد الشهري الأقل للمتر المربع
وهذا يعني: 14000 مضروباً في 53 ريالاً
وهذا = 742000 ريالاً

(( إذاً المردود على رأس المال "سنوياً" = الدخل الشهري مقسوماً على تكلفة المشروع.
= 7500000 / 742000
= 78 .19 % مضروباً في 12 (عدد الأشهر)
=23744 . 0 ))
أي أن المردود في حده الأدنى في حال امتلاء الشقق هو 23 بالمائة في العام..
بمعنى آخر أن قيمة رأس المال المستثمر سيسستعاد خلال خمس سنوات .. (مبنياً على أساس 20 بالمائة.. )..

مع خالص المحبة.. والتقدير..

فقط تصحيح ..
يفترض أن يكون الرقم الملوّن بالأحمرهو 37500000 - وهو رأس المال الإجمالي المقترح للمشروع - وليس 7500000 .. والرقم باللون الأزرق 7866 .019% ، أما النتيجة فهي صحيحة "على أساس تقريبي.. بحيث يحسب العائد الأقل" .

[ابوسلمان]

عندي اقتراح غير الدراسه لفلل صغير بحجم ارض 450 - 400 م تقريبا
و غير من أيجار الى أيجار ينتهي بتملك على 20 سنه
وحسب التكلفه للمشروع و العائد ممكن يكون اقل بس بكون مشروع مرغوب من الناس وأكيد بيكون له سوق أكثر من الشقق

[المتأمل خيرا]

عندي اقتراح غير الدراسه لفلل صغير بحجم ارض 450 - 400 م تقريبا
و غير من أيجار الى أيجار ينتهي بتملك على 20 سنه
وحسب التكلفه للمشروع و العائد ممكن يكون اقل بس بكون مشروع مرغوب من الناس وأكيد بيكون له سوق أكثر من الشقق

شكراً "ابوسلمان" على ما تفضلت به.. وبودي أن أذكر الآتي:

1- ليست هناك أفكار غير قابلة للمناقشة..

2- من ضمن الأفكار أيضاً - وهذه لم أذكرها كتابة هنا.. لكنها في البال - أن يكون الإيجار منخفضاً جداً.. في حال قبول عدد كاف من الأشخاص بتبني هذه الفكرة - فكرة الإيجار المنخفض جداً - .. بحيث يمكن ان يكون مردود الإيجار هو لتوسـّـع المشروع من زاوية بناء مساكن إضافية.. وتوفير الصيانة اللازمة في حال قيام المشروع.. ويكون المردود بحدود الخمسة إلى عشرة بالمائة مثلاً.. "هنا أذكر الفكرة على عجالة.. ولم أقم بالعملية الحسابـية اللازمة" .

المهم ان يكون هناك من هو مستعد لبحث الموضوع.. وفي بالي أيضاً أن أضيف.. أننا دائماً نتكلم عن مشاريع اقتصادية.. بمعنى أن يكون لها عائد.. "وهذا أمر مفهوم" .. لكن أيضاً ما المانع أن يكون هناك عمل خيري لن يكلّف الكثير على الفرد.. في حال وجود مستعدين بما يكفي.. بحيث تكون المساهمة تطوعية - مهما كانت المساهمة - وأيضاً من أموال الزكاة.

ألا نتبرع - كأفراد - بالملايين للخارج؟؟ فلماذا لا نتبرع ويكون في بالنا توفير سكن بأسعار إيجار متهاود داخل البلاد ؟.. ويمكن - في حال تبنّي المشروع.. ووضع خطة له - الإتصال أيضاً بالشركات كي تساهم.. بغض النظر عن قدر هذه المساهمة..

شاكراً لك تفاعلك مع الموضوع.. وسأقوم في وقت لاحق بالعملية الحسابية اللازمة بشأن ماورد أعلاه..

[المتأمل خيرا]

الأخ "ابوسلمان"..

أرجو مراجعة البريد الخاص.

[سهم حلو]

فكرتك حلوة اخوي المتأمل خيرا وياليت لو تتطبق وانا بكون من ضمن المساهمين

[المتأمل خيرا]

الأخ "سهم حلو"..

أرجو مراجعة البريد الخاص.

[قطري عصامي]

وانا ما عندي مانع اكون من المؤسسين

[المتأمل خيرا]

وانا ما عندي مانع اكون من المؤسسين

شكراً "قطري عصامي" لتجاوبك مع الفكرة..

[المتأمل خيرا]

رأيت أن أدرج فيما يلي "بالتصور الحسابي" وذلك على ضؤ ما طلبه الأخ "ابوسلمان" بالنسبة لفكرة تمـلّـك العقار مع التسديد على مدى عشرين عاماً.. وذلك تعميماً للفائدة .. حيث أن هذه يمكن أن تكون أحد الأفكار للمناقشة ضمن التصور العام وهو محاولة إيجاد بديل عن "القروض البنكية العقارية":
===========================================
تم أخذ العناصر الآتية في الإعتبار "مع ملاحظة أن الأرقام تقريـبـية.." :

1- الأرض مساحتها 450 متراً مربعاً.
2- المساحة المبنية بحدود 250 متراً مربعاً..
3- تضم الفيلا مجلساً + مطعماً ، صالة ، 4 غرف + مطبخاً.. و4 حمّأمات.. ومساحة كل غرف (بما فيها المجلس والمطعم والمطبخ) لا تقل كل منها عن 20 متراً مربعاً.. - على أمل أن تكون قريبة من الثلاثين متراً - .
4- أخذ في الإعتبار وجود سور وملحق " بتكلفة 200 ألف ريال"..
5- افترض أن سعر القدم المربـّع للأرض بحدود الـ 120 ريالاً..
6- افترض ان سعر المتر المربّـع "بناء" 1800 ريالاً..

بالتالي.. التكلفة الفعلية المقدرة لكل فيلا هي مليون ومائتين وخمسين ألف ريال..
وحيث أن الفكرة هي أن يتم تسديد هذه التكلفة خلال عشرين عاماً.. فمعنى ذلك أن "القسط الشهري" سيكون بحدود الـ 5200 ريال.
يضاف لذلك المردود الذي يتوقعه أصحاب المشروع "المساهمون"..
فلو افترضنا أن توقعاتهم عشرين في المائة.. فمعنى ذلك أن التكلفة الكلية للفيلا هي مليون وخمسمائة ألف ريال.
وبالتالي سيكون القسط الشهري : 6250 ريال قطري.

هذا ما توصلت له.. لكن من البديهي أن هناك تفاصيل أخرى قد تغيّر ذلك.. مثل سعر الأرض.. فإذا كانت أقل بكثير ستنخفض التكلفة بشكل ملحوظ.. وبالتالي القسط الشهري.
وفي ظنـّي أنه إذا أمكن أن يكون القسط الشهري أقل من 6000 ر يال فإن ذلك سيكون عاملاً جيداً لنجاح المشروع.. مع وجود عائد يراه المساهمون مقبولاً..

وبالطبع هناك تفاصيل وبدائل كثيرة يمكن بحثها.. علماً بأن المساحة المبنية التي بني عليها هذا التصوّر - في ظنـّي - أنها جيدة.. من حيث المساحة.

[ابوسلمان]

فكره حلوه
بس خلنا نشوف اسعار الفلل التجاريه الى في الدوحه و الى مساحة ارضها تقريبا 450م تتراوح بين 1800000 - 2400000 ريال طبعا حسب المنطقه و الفنش (مع أن معظم هذى الفلل الفنش تعبان)

[المتأمل خيرا]

إخواني وأخواتي الكرام..

أحببت أن أذ ّكر بالموضع.. حيث أن كثيراً من المواضيع تتطرق لقضية القروض العقارية..

أرجو من يود أن يرى هذا الموضوع يأخذ خطوات عملية أن يؤكـّد ذلك.. مع ملاحظة أنني أرى أن المساهمة يمكن أن تبدأ من 50 ألف ريال.. دون وضع حد أعلى للمساهمة..

من ناحية أخرى أرى - إن سمحتم - أن تتم قراءة ما سبق طرحه بإمعان فقد تكون هناك ملاحظات جديرة بالإنتباه.. وأن تؤخذ في الإعتبار.. علماً بأنه من خلال الأرقام المطروحة يبدو - بشكل أولي - أن المشروع سيكون مجزياً..

مع خالص التحية ..

[qatari1]

الغريب أخي المتأمل خيراً أن الشركات العقارية الموجودة في البلاد لا تقوم بالدور المطلوب منها في توفير الوحدات السكنية، ولا يتم منحها التسهيلات الالزمة للقيام بذلك خاصةً للسكن المتوسط والعادي، والتركيز على الإسكان الفاخر لشريحة محدودة من الأفراد ذو الدخول العالية، ,اوضح مثال مشاريع اللؤلؤة، والخليج الغربي، ولوسيل.

كما أن عدم وجود بنك عقاري مختص بالتمويل العقاري يزيد المشكلة تعقيداً، والبنوك الحالية بشروطها الصعبة بل والتعجيزية أحياناً لا تساعد أبداً على تبني مثل هذه الأفكار التي تطرحها.

شكراً لطرحك أخي المتأمل خيراً، ونتمنى مواصلة مناقشة علماً أن هناك موضوع قديم للأخ بويوسف-مشرف القسم- في نفس السياق تقريباً، ولكنه لم يحظ بالاهتمام المطلوب في حينه.

ولعل الظروف الحالية- مثل تصاعد أزمة السكن والارتفاع المتواصل للإيجارات وتكلفة البناء، وشح المواد- تساعد على تبني أفكار جديدة، وتغيير بعض الصور النمطية.

[dreem]

ارجوا تثبيت الموضوع............................. المتأمل خير يستاهل

[أبو غاده]

الله يكتب اجرك ( المتأمل خير ) عز الله انك ابدعت و اجتهدت جعلها في ميازين حسناتكم
و لو هالفكره تحقق انا من ضمن المساهمين فيها و شعب قطر كلهم اذا عرفوا عن الفكره هذي
بيتكرون الفلل الفاخره اللي ما لقوا الا هي عشان ستر عوايلهم و اللي في بيوت عاديه بايجارات تعجيزيه و الاسعار بتنزل بأذن الله اذا تمت هذه الفكره




الله يكتب اجركم

[المتأمل خيرا]

شكراً لك أخي "qatari1".. ما تفضلت به..

بالنسبة لمشاريع الإسكان الفاخر طبعاً صحيح.. والسؤال هو لماذا الإغفال عن المشاريع العقارية التي يحتاجها أغلب الناس؟.. قد يكون من بين أسباب ذلك أمرين.. أن أصحاب تلك المشاريع من الأثرياء.. والأثرياء جداً.. فيظنون أن غيرهم مثلهم.. .. والسبب آخر هو ارتباط تلك المشاريع بالتسويق للقروض البنكية.. وبعضهم - على الأقل - ليس بعيداً عن مجالس إدارات تلك البنوك.

كما أنه من المؤكـّد أن عدم وجود بنك عقاري يقدم القروض بنسبة فوائد أو أتعاب إدارية قليلة - لا يتعدى الثلاثة في المائة مثلاً - سبباً آخر يفاقم في المشكلة.. والحقيقة أنني أذكر أن طرح موضوع الحاجة لمثل هذا البنك جرى منذ زمن.. عندما كانت الأمور طبيعية.. لكن لم يؤخذ الأمر بمحمل الجد.. حيث أنه حتى مع القروض التي كانت تمنح سابقاً كان المرء يحتاج لصيانة منزله إو عمل إضافات.. أو حتى التفكير في بناء جديد.. ولم يكن يتيسـّر الأمر إلا من خلال القروض البنكية.. وأنا أتحدث هنا عن فترة الثمانينات والتسعينات.

أما بالنسبة لما تفضل بطرحه الأخ "بويوسف" فلاشك أنه سيكون مفيداً معرفة التصور الذي تم طرحه حول الموضوع..

لكن أيضاً أخي الكريم أود أن أشير إلى أن الفكرة المطروحة هنا - والتي ربما لم أشر لها بما يكفي - هي فكرة قيام شركة مساهميها هم من الراغبين من الأعضاء في منتدى الأسهم القطرية دون الحاجة لطرق أبواب أي نوع من البنوك.. سواء "التقليدية" أو "الإسلامية".. حيث تقوم هذه الشركة المأمولة بهذا النشاط العقاري من خلال رأسمالها الخاص الذي سيقدمه المساهمين فيها.

مع خالص التقدير..

[المتأمل خيرا]

ارجوا تثبيت الموضوع............................. المتأمل خير يستاهل

جزيل الإمتـنان لكلماتك الطيبة..

[المتأمل خيرا]

الله يكتب اجرك ( المتأمل خير ) عز الله انك ابدعت و اجتهدت جعلها في ميازين حسناتكم
و لو هالفكره تحقق انا من ضمن المساهمين فيها و شعب قطر كلهم اذا عرفوا عن الفكره هذي
بيتكرون الفلل الفاخره اللي ما لقوا الا هي عشان ستر عوايلهم و اللي في بيوت عاديه بايجارات تعجيزيه و الاسعار بتنزل بأذن الله اذا تمت هذه الفكره




الله يكتب اجركم

عميق التقدير والإمتنان أخي "أبو غاده" على ما تفضلت به من دعاء.. شملك المولى به..

في ظنـّـي المتواضع أن الفكرة قابلة للتحقيق وبمردود جيـّد جداً على الجميع حيث أنه لا مقارنة بين ما تطلبه البنوك "بجميع فئاتها" ممن سيقـترض منها.. والتكلفة التي ستترتب على المواطن في حال قيام مثل هذه الشركة المأمولة.. حيث أن ما ستضعه من عائد سيكون معقولاً.. كونها ستأخذ بعين الإعتبار كل الحقائق التي تمس الناس.. ومن مصلحتها أن تضع معايير جديدة في سوق العقار.. لا أستبعد أن تكون مثار إعجاب وإقبال نظراً للفرق بين تكلفة ما تقدمه - وبالمستوى اللائق - وما قد يتحمله المواطن في حال اقتراضه من أي بنك..

كما أشكرك على ما أبديته من استعداد للمساهمة في الشركة المطروح فكرتها هنا.

وهنا أود أن أضيف أن هناك أفكاراً أخرى مكمـّلة لهذا الطرح - لكنها ليست شرطاً لقيام الشركة المنوّه عن فكرتها هنا - آمل إن حازت الفكرة الأساسية المطروحة هنا على قبول كاف أن يتم تبادل الرأي بشأن تلك الأفكار المكملة..

مع خالص التقدير والإمتنان مرة أخرى .