مغروور قطر
01-07-2007, 04:31 AM
التقرير العقاري الأسبوعي لشركة مزايا القابضة : ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الأراضي هاجس يواجه المستثمرين| تاريخ النشر:يوم الأحد ,1 يُولْيُو 2007 12:55 أ.م.
البيع بالتقسيط مطلب أساسي لمتوسطي الدخل
الدوحة الشرق :
أبرز تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي الأهمية المتزايدة والملحة لتطوير العقارات والمساكن التي تستهدف الشرائح المتوسطة ومتدنية الدخل، والكف عن تطوير المشاريع التي تقدر فئة محدودة من المشترين والمستثمرين على شرائها واستثمارها، مؤكدا أن استمرار النهج التطويري القائم على تلبية رغبات وحاجات الشريحة العليا من الدخول أدى وسيؤدي إلى مزيد من الاختناقات السكنية ودفع التضخم إلى مستويات غير مسبوقة تعمل على استهلاك الدخول وتضعف القدرة الشرائية لأغلب العائلات العربية.
وبيَّن التقرير أن تطوير العقارات المتوسطة الكلفة سيعيد التوازن إلى أسواق المنطقة التي شهدت ارتفاعات خيالية في الأسعار وبشكل مرتبط أدى إلى ارتفاع الإيجارات، ما زاد من الضغوط التضخمية التي أفرزتها أسعار النفط المرتفعة كباقي أسعار السلع الأخرى مثل مواد البناء.
وقال التقرير إن القطاع العقاري في المنطقة يشهد تحولات كبيرة، وينبغي على مطوري المشاريع والممولين العقاريين أن يركزوا على المشاريع المنخفضة إلى المتوسطة الكلفة، بما يضمن لهم تحقيق عوائد مستقرة على استثماراتهم. وفي الوقت الذي ستميل فيه الأسعار إلى الاستقرار على المدى البعيد مع اقتراب العرض من نقطة التعادل مع الطلب، ما يجعل من المشاريع العقارية معتدلة الأسعار أكثر استقرارا وأقل عرضة لأي هبوط في الأسعار.
وقال تقرير المزايا إن القطاع العقاري في المنطقة يشهد طفرة غير مسبوقة، لافتاً إلى استمرار الزيادة في الطلب على المشاريع العمرانية، يعود أساسا لازدياد عدد العاملين في دول الخليج بفعل النمو في القطاعات الأخرى، وتطور الحركة الاقتصادية بفعل ارتفاع أسعار النفط وارتفاع الاستثمارات في البلاد ما يجعل المنطقة متعطشة بشكل كبير لمثل هذه المشاريع، لتلبية حاجات ذوي الدخل المتوسط.
وخصصت أغلب الشركات العقارية جل اهتمامها منذ بدأت "طفرة العقار" قبل ما يزيد على 4 أعوام لتطوير العقارات والمجمعات الفاخرة، التي تضم ملاعب الجولف والبحيرات والقنوات المائية وفي مناطق رئيسية ذات إطلالات مهمة، قابله تجاهل واضح في تطوير العقارات المخصصة لطبقة العاملين والعائلات من الطبقة المتوسطة.
الامارات
ومع ذلك لاحظ التقرير فرصا استثمارية في تطوير المساكن والعقارات المتوسطة في بلدان المنطقة، حيث بادرت شركات مختلفة إلى الإعلان عن طرح مشاريع عقارية تخاطب تلك الشريحة مثل مشروع سكاي كورتس الذي تطوره شركة تابعة لشركة الصكوك الوطنية في دبي، بالإضافة إلى مشاريع أخرى في الإمارة مثل مشروع كيوبوينت الذي تطوره المزايا للتطوير العقاري ضمن مشروع الليوان.
حيث احتفلت شركة الوطنية العقارية الذراع العقارية المملوكة لشركة الصكوك الوطنية الأسبوع الماضي بوضع حجر الأساس لمشروع سكاي كورتس السكني للتملك الحر الذي يقع في وسط مجمع دبي لاند. وتبلغ قيمة الاستثمارات فيه 1.5 مليار درهم، ويعد سكاي كورتس أول مشروع تطوره الوطنية العقارية انسجاما مع مبادئ الشريعة الإسلامية لتوفير منازل أنيقة وأنماط حياة متميزة للمجتمع متعدد الثقافات في دولة الإمارات.
وكذلك بالنسبة لشركة المزايا العقارية حيث أطلقت مشروع كيو بوينت في دبي العام الجاري، حيث يهدف المشروع لتقديم مبان سكنية وتجارية متكاملة بأسعار تنافسية جدا تبدأ من حدود 400 ألف درهم للشقة وبقسط شهري بقيمة 3000 درهم يبدأ تسديده بعد السكن. ليخفف من حمى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والتجارية، وبذات الوقت ينافس المشاريع الحالية لناحية التصميم، وجودة البناء والأسعار طبعا، إلى جانب كونه سيشكل نقطة تحول في سجل المشاريع العقارية في تلك المنطقة من إمارة دبي.
انتقال موجة التطوير
وانتقلت تلك الموجة التطويرية إلى مشاريع في إمارات أخرى في الإمارات مثل مشروع مدينة الإمارات في عجمان ومدينة السلام في أم القيوين. إلا أن الطلب الكبير من تلك الشرائح يتطلب مزيدا من المشاريع وفي مناطق مختلفة لإعادة التوازن إلى الأسعار والإيجارات على حد سواء. حيث بينت دراسة حديثة قامت بها شركة استيكو العقارية الاستشارية أن تأخر مشروعات عقارية في دبي دفع متوسط إيجارات الشقق للارتفاع بنسبة بلغت 18 في المائة في الربع الأول من العام.
وبين التقرير إن 14 ألف وحدة سكنية فقط دخلت السوق في دبي في عام 2006 بانخفاض 26 ألفاً عن المتوقع. ويعود ارتفاع الإيجارات كذلك لتركز الشقق والوحدات السكنية ضمن شريحة السكن الفاخر ما يجعل الإيجارات تعبر عن تلك القيم المرتفعة بالضرورة.
وذكرت تقارير صحفية نشرتها أكثر من صحيفة في المنطقة خلال الفترة الماضية أنه على رغم أن هناك بعض المؤسسات والهيئات الحكومية التي تقوم بتطوير مشاريع لمتوسطي الدخل، فأن هذه المشاريع لا تتناسب مع حجم الطلب والعدد الكبير لذوي الدخول المحدودة، وبالتالي فهناك احتياجات متزايدة إلى هذه النوعية من المشاريع لتلبية هذه الاحتياجات خلال المرحلة المقبلة.
ويذكر أن عددا محدودا من الشركات في الإمارات أطلقت مشاريع محدودة الدخل بالإضافة لشركة المزايا، مشاريع شركة منازل العقارية، ومشروع المدينة العالمية، الذي تطوره نخيل في دبي، ويضم أكثر من 27 ألف شقة سكنية، بالإضافة إلى مشروع ديسكفري جاردينز الذي سيتم إنجازه خلال أشهر وسيضم أكثر من 26 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المتوسط وفوق المتوسط.
وفي سياق متصل، أعلنت شركة تعمير القابضة عن استكمال بيع حي 'النسيم' في مدينة السلام بأم القيوين، بالكامل. ويتوقع أن تتسع مدينة السلام لأكثر من 350 ألف نسمة، وتمتاز بموقع استراتيجي مهم على بعد 25 دقيقة فقط من مطار دبي الدولي يسهل الوصول إليه من مختلف إمارات الدولة، وسيقام المشروع على مساحة تصل إلى حوالي 220 مليون قدم مربعة، وتمتد بطول 7 كيلومترات على طريق الإمارات.
قطر
وبين التقرير أن قطاع العقارات في الدوحة وباقي أرجاء قطر يشهد ازدهارا وتوسعا ملحوظا، منها الانطلاق الضخم لمشروعات إعادة تخطيط مدينة الدوحة وتنفيذ المشروعات الحديثة الضخمة في مختلف المجالات وقانون تحديد نسبة لزيادة الإيجار لا تزيد على 10% سنويا، الذي يسمى قانون (4) لعام 2006 وتملك غير القطريين لبعض المناطق في الدوحة وفتح باب الاستثمار الخارجي.
وقال التقرير إن تلك العوامل أدت إلى زيادة الإنشاءات والحراك المعماري ولكنه انحصر في العقارات الغالية التي تستهدف شريحة الدخول المرتفعة وبالتالي لم يأت هذا النمو في صالح أصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة نظرا لارتفاع تكلفة المباني وبالتالي ارتفاع تكلفة الإيجارات.
الأردن
وفي الأردن، لاحظ تقرير المزايا تراجعا ملحوظا في عدد الشقق المنجزة والمباعة ومن ثم المسجلة لدى دائرة الأراضي والمساحة الأردنية، رغم أن حجم الاستثمار قد لا يظهر تناقصا واضحا إلا أن عدد الشقق التي سيتم انجازها العام الجاري سيقل عما تم انجازه العام الماضي الذي سبقه الأمر الذي يفسر بارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء إلى مستويات أصبحت فيها استثمارات الشركات العاملة في الإسكان وتشييد الأبنية في الأردن تتآكل، ما يؤدي إلى إنتاج أعداد أقل من الشقق على الرغم من المحافظة على نفس الحجم من الاستثمارات.
وقال التقرير إن سعر الأرض في عمان أصبح يستهلك 60 بالمائة من كلفة البناء وبالتالي فإن أي ارتفاع في أسعار الأراضي ينعكس بشكل واضح على أسعار الأبنية سواء على مستوى المقاول أو المطور أو المشتري النهائي. ما يستدعي تطوير شكل من أشكال الشراكة بين الحكومة الأردنية وشركات التطوير العقاري بموجبه توفر الحكومة الأراضي بأسعار مقبولة للحد من ارتفاع الأسعار وهو ما حصل فعلا في أكثر من مشروع منها مشروع شركة تعمير الإماراتية في الزرقاء ومشروع شركة تعمير الأردنية في الجيزة، حيث أنهت الأخيرة انجاز المخططات الرئيسية لمشروع مدينة الجيزة السكنية، وذلك خلال فترة قياسية تلت توقيع الاتفاقية مع مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري قبل شهرين، وذلك لإنشاء المشروع السكني الأضخم في المملكة، الذي يضم ما يزيد على 15 ألف وحدة سكنية تخاطب الفئات من ذوي الدخل المحدود والمتوسط وبأسعار تبدأ من 21 ألف دينار أردني، وبتكلفة إجمالية تقدر بـ 900 مليون دولار.
يذكر أنه وبحسب دراسة أصدرتها مؤخراً المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري فإن نصف الأسر الأردنية لا تستطيع تمويل شراء وحدات سكنية بمواصفات الحد الأدنى وبمساحة اقل من 70 مترا مربعا، حيث تقع هذه الأسر تحت خط الفقر الإسكاني البالغ 392 دينارا للعام 2005، في الوقت الذي يراوح فيه سكان المملكة الستة ملايين نسمة، و60% منهم دون سن الأربعين عاماً، مما سيخلق حاجة سكنية ملحّة خلال السنوات العشر القادمة فيما تشير الدراسات إلى أن أكثر من نصف السكان يعيشون في منازل مستأجرة ويرغب معظمهم في تملك مسكنه الخاص في حال توافر التسهيلات لذلك.
أسعار مواد البناء
ويذكر أن ارتفاع سعر البناء وتكاليفه بالإضافة لارتفاع أسعار الأراضي باتت تشكل هاجسا يواجه أي مشتر للعقارات حيث ارتفعت تكاليف أو أسعار بناء المتر المربع العادي ليتراوح بين 4000 و 5000 درهم في الإمارات بينما كان يتراوح بين 1800 و 2400 فقط قبل سنوات فقط.
ولا ينحصر الأمر في الإمارات بل تعداها إلى قطر والسعودية والكويت كما في الأردن وسوريا ومصر وغيرها من بلدان المنطقة. حيث تشغل مشكلة الإيجارات المرتفعة الناجمة عن انحصار التطوير العقاري بشكل واحد هو العقارات غالية الثمن بل معظم القطريين والمقيمين في قطر. ولا تزال مشكلة ارتفاع الإيجارات واحدة من أهم القضايا التي تقلق الأوساط الاقتصادية في قطر، والمشكلة تتفاقم يوما بعد يوم وأصحاب الدخل المتوسط يدفعون الثمن.
البيع بالتقسيط مطلب أساسي لمتوسطي الدخل
الدوحة الشرق :
أبرز تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي الأهمية المتزايدة والملحة لتطوير العقارات والمساكن التي تستهدف الشرائح المتوسطة ومتدنية الدخل، والكف عن تطوير المشاريع التي تقدر فئة محدودة من المشترين والمستثمرين على شرائها واستثمارها، مؤكدا أن استمرار النهج التطويري القائم على تلبية رغبات وحاجات الشريحة العليا من الدخول أدى وسيؤدي إلى مزيد من الاختناقات السكنية ودفع التضخم إلى مستويات غير مسبوقة تعمل على استهلاك الدخول وتضعف القدرة الشرائية لأغلب العائلات العربية.
وبيَّن التقرير أن تطوير العقارات المتوسطة الكلفة سيعيد التوازن إلى أسواق المنطقة التي شهدت ارتفاعات خيالية في الأسعار وبشكل مرتبط أدى إلى ارتفاع الإيجارات، ما زاد من الضغوط التضخمية التي أفرزتها أسعار النفط المرتفعة كباقي أسعار السلع الأخرى مثل مواد البناء.
وقال التقرير إن القطاع العقاري في المنطقة يشهد تحولات كبيرة، وينبغي على مطوري المشاريع والممولين العقاريين أن يركزوا على المشاريع المنخفضة إلى المتوسطة الكلفة، بما يضمن لهم تحقيق عوائد مستقرة على استثماراتهم. وفي الوقت الذي ستميل فيه الأسعار إلى الاستقرار على المدى البعيد مع اقتراب العرض من نقطة التعادل مع الطلب، ما يجعل من المشاريع العقارية معتدلة الأسعار أكثر استقرارا وأقل عرضة لأي هبوط في الأسعار.
وقال تقرير المزايا إن القطاع العقاري في المنطقة يشهد طفرة غير مسبوقة، لافتاً إلى استمرار الزيادة في الطلب على المشاريع العمرانية، يعود أساسا لازدياد عدد العاملين في دول الخليج بفعل النمو في القطاعات الأخرى، وتطور الحركة الاقتصادية بفعل ارتفاع أسعار النفط وارتفاع الاستثمارات في البلاد ما يجعل المنطقة متعطشة بشكل كبير لمثل هذه المشاريع، لتلبية حاجات ذوي الدخل المتوسط.
وخصصت أغلب الشركات العقارية جل اهتمامها منذ بدأت "طفرة العقار" قبل ما يزيد على 4 أعوام لتطوير العقارات والمجمعات الفاخرة، التي تضم ملاعب الجولف والبحيرات والقنوات المائية وفي مناطق رئيسية ذات إطلالات مهمة، قابله تجاهل واضح في تطوير العقارات المخصصة لطبقة العاملين والعائلات من الطبقة المتوسطة.
الامارات
ومع ذلك لاحظ التقرير فرصا استثمارية في تطوير المساكن والعقارات المتوسطة في بلدان المنطقة، حيث بادرت شركات مختلفة إلى الإعلان عن طرح مشاريع عقارية تخاطب تلك الشريحة مثل مشروع سكاي كورتس الذي تطوره شركة تابعة لشركة الصكوك الوطنية في دبي، بالإضافة إلى مشاريع أخرى في الإمارة مثل مشروع كيوبوينت الذي تطوره المزايا للتطوير العقاري ضمن مشروع الليوان.
حيث احتفلت شركة الوطنية العقارية الذراع العقارية المملوكة لشركة الصكوك الوطنية الأسبوع الماضي بوضع حجر الأساس لمشروع سكاي كورتس السكني للتملك الحر الذي يقع في وسط مجمع دبي لاند. وتبلغ قيمة الاستثمارات فيه 1.5 مليار درهم، ويعد سكاي كورتس أول مشروع تطوره الوطنية العقارية انسجاما مع مبادئ الشريعة الإسلامية لتوفير منازل أنيقة وأنماط حياة متميزة للمجتمع متعدد الثقافات في دولة الإمارات.
وكذلك بالنسبة لشركة المزايا العقارية حيث أطلقت مشروع كيو بوينت في دبي العام الجاري، حيث يهدف المشروع لتقديم مبان سكنية وتجارية متكاملة بأسعار تنافسية جدا تبدأ من حدود 400 ألف درهم للشقة وبقسط شهري بقيمة 3000 درهم يبدأ تسديده بعد السكن. ليخفف من حمى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية والتجارية، وبذات الوقت ينافس المشاريع الحالية لناحية التصميم، وجودة البناء والأسعار طبعا، إلى جانب كونه سيشكل نقطة تحول في سجل المشاريع العقارية في تلك المنطقة من إمارة دبي.
انتقال موجة التطوير
وانتقلت تلك الموجة التطويرية إلى مشاريع في إمارات أخرى في الإمارات مثل مشروع مدينة الإمارات في عجمان ومدينة السلام في أم القيوين. إلا أن الطلب الكبير من تلك الشرائح يتطلب مزيدا من المشاريع وفي مناطق مختلفة لإعادة التوازن إلى الأسعار والإيجارات على حد سواء. حيث بينت دراسة حديثة قامت بها شركة استيكو العقارية الاستشارية أن تأخر مشروعات عقارية في دبي دفع متوسط إيجارات الشقق للارتفاع بنسبة بلغت 18 في المائة في الربع الأول من العام.
وبين التقرير إن 14 ألف وحدة سكنية فقط دخلت السوق في دبي في عام 2006 بانخفاض 26 ألفاً عن المتوقع. ويعود ارتفاع الإيجارات كذلك لتركز الشقق والوحدات السكنية ضمن شريحة السكن الفاخر ما يجعل الإيجارات تعبر عن تلك القيم المرتفعة بالضرورة.
وذكرت تقارير صحفية نشرتها أكثر من صحيفة في المنطقة خلال الفترة الماضية أنه على رغم أن هناك بعض المؤسسات والهيئات الحكومية التي تقوم بتطوير مشاريع لمتوسطي الدخل، فأن هذه المشاريع لا تتناسب مع حجم الطلب والعدد الكبير لذوي الدخول المحدودة، وبالتالي فهناك احتياجات متزايدة إلى هذه النوعية من المشاريع لتلبية هذه الاحتياجات خلال المرحلة المقبلة.
ويذكر أن عددا محدودا من الشركات في الإمارات أطلقت مشاريع محدودة الدخل بالإضافة لشركة المزايا، مشاريع شركة منازل العقارية، ومشروع المدينة العالمية، الذي تطوره نخيل في دبي، ويضم أكثر من 27 ألف شقة سكنية، بالإضافة إلى مشروع ديسكفري جاردينز الذي سيتم إنجازه خلال أشهر وسيضم أكثر من 26 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المتوسط وفوق المتوسط.
وفي سياق متصل، أعلنت شركة تعمير القابضة عن استكمال بيع حي 'النسيم' في مدينة السلام بأم القيوين، بالكامل. ويتوقع أن تتسع مدينة السلام لأكثر من 350 ألف نسمة، وتمتاز بموقع استراتيجي مهم على بعد 25 دقيقة فقط من مطار دبي الدولي يسهل الوصول إليه من مختلف إمارات الدولة، وسيقام المشروع على مساحة تصل إلى حوالي 220 مليون قدم مربعة، وتمتد بطول 7 كيلومترات على طريق الإمارات.
قطر
وبين التقرير أن قطاع العقارات في الدوحة وباقي أرجاء قطر يشهد ازدهارا وتوسعا ملحوظا، منها الانطلاق الضخم لمشروعات إعادة تخطيط مدينة الدوحة وتنفيذ المشروعات الحديثة الضخمة في مختلف المجالات وقانون تحديد نسبة لزيادة الإيجار لا تزيد على 10% سنويا، الذي يسمى قانون (4) لعام 2006 وتملك غير القطريين لبعض المناطق في الدوحة وفتح باب الاستثمار الخارجي.
وقال التقرير إن تلك العوامل أدت إلى زيادة الإنشاءات والحراك المعماري ولكنه انحصر في العقارات الغالية التي تستهدف شريحة الدخول المرتفعة وبالتالي لم يأت هذا النمو في صالح أصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة نظرا لارتفاع تكلفة المباني وبالتالي ارتفاع تكلفة الإيجارات.
الأردن
وفي الأردن، لاحظ تقرير المزايا تراجعا ملحوظا في عدد الشقق المنجزة والمباعة ومن ثم المسجلة لدى دائرة الأراضي والمساحة الأردنية، رغم أن حجم الاستثمار قد لا يظهر تناقصا واضحا إلا أن عدد الشقق التي سيتم انجازها العام الجاري سيقل عما تم انجازه العام الماضي الذي سبقه الأمر الذي يفسر بارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء إلى مستويات أصبحت فيها استثمارات الشركات العاملة في الإسكان وتشييد الأبنية في الأردن تتآكل، ما يؤدي إلى إنتاج أعداد أقل من الشقق على الرغم من المحافظة على نفس الحجم من الاستثمارات.
وقال التقرير إن سعر الأرض في عمان أصبح يستهلك 60 بالمائة من كلفة البناء وبالتالي فإن أي ارتفاع في أسعار الأراضي ينعكس بشكل واضح على أسعار الأبنية سواء على مستوى المقاول أو المطور أو المشتري النهائي. ما يستدعي تطوير شكل من أشكال الشراكة بين الحكومة الأردنية وشركات التطوير العقاري بموجبه توفر الحكومة الأراضي بأسعار مقبولة للحد من ارتفاع الأسعار وهو ما حصل فعلا في أكثر من مشروع منها مشروع شركة تعمير الإماراتية في الزرقاء ومشروع شركة تعمير الأردنية في الجيزة، حيث أنهت الأخيرة انجاز المخططات الرئيسية لمشروع مدينة الجيزة السكنية، وذلك خلال فترة قياسية تلت توقيع الاتفاقية مع مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري قبل شهرين، وذلك لإنشاء المشروع السكني الأضخم في المملكة، الذي يضم ما يزيد على 15 ألف وحدة سكنية تخاطب الفئات من ذوي الدخل المحدود والمتوسط وبأسعار تبدأ من 21 ألف دينار أردني، وبتكلفة إجمالية تقدر بـ 900 مليون دولار.
يذكر أنه وبحسب دراسة أصدرتها مؤخراً المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري فإن نصف الأسر الأردنية لا تستطيع تمويل شراء وحدات سكنية بمواصفات الحد الأدنى وبمساحة اقل من 70 مترا مربعا، حيث تقع هذه الأسر تحت خط الفقر الإسكاني البالغ 392 دينارا للعام 2005، في الوقت الذي يراوح فيه سكان المملكة الستة ملايين نسمة، و60% منهم دون سن الأربعين عاماً، مما سيخلق حاجة سكنية ملحّة خلال السنوات العشر القادمة فيما تشير الدراسات إلى أن أكثر من نصف السكان يعيشون في منازل مستأجرة ويرغب معظمهم في تملك مسكنه الخاص في حال توافر التسهيلات لذلك.
أسعار مواد البناء
ويذكر أن ارتفاع سعر البناء وتكاليفه بالإضافة لارتفاع أسعار الأراضي باتت تشكل هاجسا يواجه أي مشتر للعقارات حيث ارتفعت تكاليف أو أسعار بناء المتر المربع العادي ليتراوح بين 4000 و 5000 درهم في الإمارات بينما كان يتراوح بين 1800 و 2400 فقط قبل سنوات فقط.
ولا ينحصر الأمر في الإمارات بل تعداها إلى قطر والسعودية والكويت كما في الأردن وسوريا ومصر وغيرها من بلدان المنطقة. حيث تشغل مشكلة الإيجارات المرتفعة الناجمة عن انحصار التطوير العقاري بشكل واحد هو العقارات غالية الثمن بل معظم القطريين والمقيمين في قطر. ولا تزال مشكلة ارتفاع الإيجارات واحدة من أهم القضايا التي تقلق الأوساط الاقتصادية في قطر، والمشكلة تتفاقم يوما بعد يوم وأصحاب الدخل المتوسط يدفعون الثمن.