30 مليار درهم استثمارات "منازل" في خطة خمسية

[مغروور قطر]

محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس الإدارة لـ "الخليج":
30 مليار درهم استثمارات "منازل" في خطة خمسية


مفاوضات لمشاريع سياحية في دول عربية باستثمارات 30 ملياراً
أبوظبي عدنان نجم:
أكد محمد مهنا القبيسي رئيس مجلس ادارة شركة “منازل” العقارية، ان الشركة ماضية في سياستها القائمة على تطوير العقارات التي تناسب الشريحة الاجتماعية من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط داخل الدولة ودول مجلس التعاون الخليجي وفي المنطقة العربية عموما.
وقال القبيسي في حديث خاص ل”الخليج” حول استراتيجية الشركة: تقوم هذه الاستراتيجية على أساس متين يتوزع على مجموعة من المحاور من بينها العمل كإداريين عقاريين متخصصين،
مع إيجاد قيمة مستدامة في مجمعاتنا وعقاراتنا الاستثمارية، فضلا عن فاعلية التخطيط وبناء المجتمعات والاستثمار في المجال العقاري وإدارة الأصول مع الالتزام بأعلى معايير الجودة والخدمة.
وأفاد بأن هناك أراضي مخصصة للمشاريع السكانية والتجارية معروضة للبيع في أبوظبي ودبي والشارقة بقيمة 450 مليار درهم.
وأكد أن معظم الشركات العقارية في الإمارات تبقى من الحجم الصغير مقارنة بحجم الاستثمار المتوقع الاحتياج إليه خلال السنوات العشر المقبلة والمقدر أن تزيد قيمته على 900 مليار درهم.
ما القيم الأساسية التي تبني عليها “منازل” استراتيجيتها العقارية؟
تقوم استراتيجية التطوير العقاري في الشركة على أساس متين يتوزع على مجموعة من المحاور من بينها العمل كإداريين عقاريين متخصصين، مع إيجاد قيمة مستدامة في مجمعاتنا وعقاراتنا الاستثمارية، فضلا عن فاعلية التخطيط وبناء المجتمعات والاستثمار في المجال العقاري وإدارة الأصول مع بقائنا ملتزمين بأعلى معايير الجودة والخدمة، وتطوير البيئات وتعميرها على أساس السلامة والتوازن وإمكانية الاستدامة بحيث تكون المناخ المثالي لعيش الأفراد وتعلمهم وقيامهم بأنشطة التسوق والعمل والاستجمام، ومع هذا وذاك خلق فرص للعمل وأن نكون مساهمين بشكل إيجابي في التنمية الاقتصادية والاجتماعية المتواصلة في شتى ربوع إمارة أبوظبي ودولة الإمارات، مع الالتزام بالأخلاق والسلوكيات المهنية والأمانة والانفتاح في كل ما نقوم بإنجازه.
ومن هذا المنطلق فإن مجال أعمال الشركة الرئيسي هو تطوير الممتلكات العقارية، لتحقيق أعلى ربح بأقل مخاطرة محسوبة للمساهمين في الشركة. وستسعى الشركة للحصول على التسهيلات التمويلية التي تلتزم بالشريعة الإسلامية والمتوفرة من المؤسسات المالية المحلية والعالمية، وسيتم دمج هذه التسهيلات مع مصادر التمويل الداخلي واستغلالها على النحو الأمثل للقيام بالاستثمار
وتنوي الشركة توسيع مجال عملياتها ليضم المشاريع العقارية ليس فقط في الإمارات ولكن على مستوى العالم، بما في ذلك دول مجلس التعاون الخليجي والمنطقة للاستفادة من هذا النمو الذي شهدته الشركة في العام الماضي.

هل من عائد حققه المستهلك من وراء دخول “منازل” لقطاع التطوير العقاري؟
يمكن القول إن المستهلك والمستفيد النهائي من المشاريع والعقارات التي تطورها “منازل” قد حصل بالفعل، وسيحصل مستقبلا، على عائدات تتمثل في تخفيض كبير في أسعار الشراء أو تكاليف الإيجار بالمقارنة مع العقارات المشابهة المعروضة في السوق، والعيش في أبنية متعددة التسهيلات والمرافق الخدمية في مجمعات صممت للعائلات، والاستفادة من خيارات الشراء والدفع بموجب شروط متوافقة مع الشريعة، وفوق هذا وذاك ستستفيد الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي والمنطقة من خلق مشاريع تطويرية من قبل الشركة، حيث إنه يتم تصميم كل مشروع لسد ثغرة معينة في السوق يتواصل اتساعها وربما تتسبب في مشكلات اجتماعية في حالة عدم مواجهتها.
ويمكن القول إن أسعار الوحدات العقارية التي تطورها “منازل” قد أصبحت معيارا للتسعير داخل الدولة وتضعها معظم الشركات الأخرى في الحسبان عند طرح مشروعاتها داخل الدولة.

في ظل تعدد التحليلات حول واقع سوق العقارات بالإمارات، ما رؤيتكم للسوق والفرص المتاحة فيه؟ ومدى قدرة شركات التطوير على استغلال هذه الفرص؟
يبقى سوق التطوير العقاري في الإمارات مجزياً للغاية، علما بأن هناك أراضي مخصصة للمشاريع السكانية والتجارية معروضة للبيع في أبوظبي ودبي والشارقة بقيمة 450 مليار درهم، وشهدت المشاريع العقارية التي بلغ رأسمالها 35 مليار درهم عائدا سنويا يتراوح بين 20- 30%، إضافة إلى أن 70% من الأبنية الموجودة في أبوظبي بحاجة إلى إعادة بناء أو تجديد، في حين أن كثيراً من مالكي العقارات يفتقرون للسيولة المالية اللازمة لتنفيذ مثل هذه المشاريع.
وانطلاقاً من استراتيجية “منازل” القائمة على تطوير العقارات ذات الجودة العالية بأسعار معقولة للشريحة السكانية من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في المقام الأول، فقد تركزت عملياتها على التطوير العقاري في السوق المحلي نظرا لأن نسبة هذه الشريحة السكانية تمثل بين 70-80% من تعداد السكان.
وتم التركيز الاستراتيجي للشركة من خلال الإقرار بحقيقة مفادها أن معظم الشركات العقارية في الإمارات تبقى من الحجم الصغير مقارنة بحجم الاستثمار المتوقع الاحتياج إليه خلال السنوات العشر المقبلة والمقدر أن تزيد قيمته على 900 مليار درهم، و علاوة على ذلك فإن معظم الشركات العقارية توجه جهودها لتطوير مشاريع عقارية فاخرة وباهظة التكاليف، مما أدى إلى نقص حاد في المشاريع التي تلبي احتياجات الفئات ذات الدخل المنخفض والمتوسط، وهذا ما تركز عليه شركة منازل العقارية لايجاد الحل المناسب له.
ويتميز سوق العقارات في الدولة بتنوع فئاته ما بين السكني (بالتحديد وحدات سكنية لذوي الدخل المتوسط) والتجاري والضيافة والترفيه والاستجمام، إضافة إلى تعدد الفرص العقارية والاقتصاد المفتوح والدخل العالي للفرد من إجمالي الناتج المحلي والفائض التجاري السنوي الكبير، وارتفاع مستوى الأمن والاستقرار السياسي وتوفر بيئة عمل تتميز بعدم وجود نظام ضريبي، وزيادة التعداد السكاني بنسبة 75% خلال السنوات العشر الماضية، كما تتمتع أبوظبي بأعلى نسبة دخل للفرد في العالم وصل إلى 5ر54 ألف دولار خلال عام 2006.

كم تقدرون حجم الطلب على الوحدات السكنية في الدولة عامة، وفي أبوظبي بشكل خاص، خلال الفترة المقبلة وتحديداً من قبل متوسطي الدخل؟
نحن نعاني من نقص حاد في الوحدات السكنية المخصصة لشريحة ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في السوق، وهناك خلل بين العرض والطلب في أبوظبي حيث إنه سيتم طرح 1100 وحدة سكنية جديدة فقط في السوق خلال عام 2007 في حين أنه يوجد طلب على 9ر21 ألف وحدة سكنية.
ومن المتوقع أن يكون هناك طلب ل 24 ألف وحدة سكنية جديدة عام 2008 ولكن لايوجد إلا 11 ألف وحدة سكنية معدة للطرح في السوق، وفي ظل المعلومات المتاحة نتوقع حدوث التعادل في عام 2009 حيث سيتم تسليم 150 ألف وحدة، وتشير الدراسات التي أجريناها إلى أن هناك حاجة ل 250 ألف وحدة سكنية خلال السنوات العشر المقبلة.

توقعتم أن تحقق “منازل” أرباحاً غير مسبوقة؟ هل أنتم راضون عما تحقق خلال الفترة الوجيزة من تأسيس الشركة؟
حققت شركة “منازل” العقارية أرباحا خلال فترة 7 شهور الأولى لتأسيسها المنتهية في 31 ديسمبر/ كانون الأول 2006 رغم حداثة عملها في مجال التطوير العقاري بعد تدشينها في منتصف العام الماضي.
مع العلم ان قيمة الأرباح خلال الفترة المنتهية من العام الماضي بلغت 305ر129 مليون درهم بنسبة 5% من رأسمال الشركة، ونتوقع زيادة وتضاعف تلك الارباح ثلاثة أضعاف مما سينعكس على ميزانية أرباح الشركة خلال العام 2007/2008 وستكون هذه أرباحاً فعلية لما تم بيعه خلال المراحل الأولى لمشاريع الشركة التي تم الإعلان عنها عام 2006.
وأتوقع أن تحقق “منازل” إنجازات غير مسبوقة على صعيد الأرباح عن عام 2007/،2008 في ظل تبني الشركة لخطة استثمارية خمسية يبدأ تنفيذها العام الجاري، وأن تحقيق تلك الأرباح سيدعم الثقة بينها وبين عملائها والمساهمين فيها، فضلا عن جعل الاستثمار في الشركة في حالة طرحها في سوق الأوراق المالية استثمارا مربحا للغاية.
ولا شك في أن توقعات الأرباح عن عام 2007/2008 تستند إلى مؤشرات واقعية قوية تتمثل في الاقبال المتزايد على حجز الوحدات في المشاريع التي طرحتها الشركة حتى الآن، مشيرا إلى أن مشروعات “فلل الريف” و”مدينة مواد البناء” و”ديونيز فيليج” التي طرحتها “منازل” تعد من أوائل مشاريع التطوير العقاري من حيث نسبة الحجز والمبيعات والمدة الزمنية التي تم خلالها الحجز.وتملك “منازل” خطة خمسية طموحة تتضمن مشاريع عملاقة في الداخل والخارج بقيمة استثمارية تصل إلى 30 مليار درهم، بالإضافة للمشاريع التي تم الإعلان عنها في أبوظبي ودبي، مفصحا عن نية الشركة إطلاق مشروع جديد على غرار مشروع “فلل الريف” يضم 1700 فيلا باستثمارات تصل إلى ثلاثة مليارات درهم، بعد حجز المرحلتين الأولى والثانية والثالثة بالكامل من مشروع “فلل الريف” ووجود مئات من الراغبين في التملك في قوائم الانتظار بمشروعات الشركة.
وتجري “منازل” حاليا مفاوضات لتوفير أراض لإقامة مشاريع عقارية وسياحية في المغرب وتونس ومصر والأردن والسعودية وقطر باستثمارات مبدئية تتراوح بين 25 و 30 مليار درهم، وسيتم الإعلان عن بعض المشاريع خلال الربع الثاني من العام الجاري، مما يتوقع معه زيادة ارباح الشركة خلال الفترة المقبلة بشكل كبير.

إلى أين وصلت مشروعات “منازل” في الخارج؟
قامت “منازل” باتخاذ عدد من الخطوات المهمة خلال العام التشغيلي الأول لتوسيع رقعة عملياتها وأنشطتها إلى ما وراء حدود الإمارات، انسجاما مع رؤيتها الاستراتيجية لإرساء مكانتها كواحدة من أبرز الشركات التطويرية العقارية في المنطقة، وتجري حاليا دراسة جدوى لمشروعين في الأردن إضافة إلى عملية بناء الهوية الدولية للشركة، وتضطلع وحدة منازل الدولية بتنفيذ عمليات التوسع والتنويع من أجل التقليل من المخاطر التي قد تطرأ على السوق العقاري في الإمارات، ولدى الشركة الوعي الشديد بالمخاطر المحتملة والمرتبطة بالمشاريع التطويرية في الأسواق العالمية.
ومن خلال الدراسات التي أجريناها تبين وجود ستة أسواق مجزية على وجه الاحتمال وتشكل فرص ممكنة للتطوير في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، هي الأردن وقطر والسعودية ومصر وتونس وسوريا.
وأبدت الحكومة القطرية دعما متناهيا للسوق العقاري وقامت بتطوير مشاريع عامة وصلت تكاليفها إلى ما يزيد على 25 مليار ريال قطري وجرى الإعلان عنها ويتم تنفيذها بين عامي 2005-،2009 كما تزداد سرعة حركة السوق العقاري في الأردن، وتم تسجيل 200 شركة جديدة في حين لم يسجل أكثر من 82 شركة خلال ،2001 وسيقوم القطاع الخاص في السعودية باستثمار أموال ضخمة في سوق العقارات نتيجة لنمو عدد السكان بشكل متسارع، ويقدر البنك الأمريكي السعودي (سامبا) أن هناك طلبا على 262 مليون وحدة سكنية جديدة في المملكة خلال الست عشرة سنة القادمة، بمعدل 750ر163 وحدة سكنية جديدة في العام. وفي مصر مازالت أسعار الأراضي معقولة في حين يزداد الطلب على الوحدات السكنية ذات الجودة لسوق الإيجار والشراء، وأدت الطفرة السياحية في تونس إلى تشييد العديد من الوحدات السكنية الفاخرة مما قد يؤدي إلى زيادة في الطلب على العرض.
كما شهدت حركة العمران وسوق العقارات طفرة في سوريا مع الإعلان عن عدد من المشاريع الضخمة بقيمة تزيد على 22 مليار دولار أو مايعادل 95% من إجمالي الناتج المحلي، بينما بقيت أسعار الأراضي في سوريا متدنية على الرغم من النقص في الوحدات السكنية والوحدات المخصصة للمكاتب.

[مغروور قطر]

ما مدى التزام “منازل” بمواعيد تنفيذ وتسليم مشروعاتها المختلفة في ظل تأخر بعض الشركات المحلية عن التسليم؟
قامت الشركة خلال العام الأول من عملياتها بالإعلان عن أربعة مشاريع داخل الدولة تتمثل في مشروع فلل الريف على مساحة مليون متر مربع بالقرب من مطار أبوظبي الدولي وشاطئ الراحة وجزيرة ياس، ومن المتوقع إنجازه في الربع الأخير من عام 2010 بتكلفة 3ر3 مليار درهم بنسبة عائد متوقعة تتراوح بين 23% و25%، أما مشروع مدينة مواد البناء فيتم تشييده على مساحة 230 ألفا و560 مترا مربعا، بتكلفة 4 مليارات درهم، ومن المقرر تسليمه في الربع الأخير من عام ،2010 بعائد استثماري يتراوح بين 17% و19%، بينما تقع قرية ديونز في مجمع دبي للاستثمار على مساحة 43 ألف متر مربع وتضم 19 مبنى سكنيا يتكلف إنشاؤها 400 مليون درهم بعائد 20% وسيتم تسليمها نهاية العام المقبل. والمشروع الرابع هو مشروع برج منازل الذي يجري تشييده على مساحة 372 مترا مربعا بتكلفة 70 مليون درهم بعائد 23% ومن المقرر تسليمه في الربع الثالث من عام 2009.

تتنوع استثماراتكم ما بين التطوير العقاري والمحافظ المالية. كيف تقيّمون واقع استثمارات الشركة في النوع الثاني؟
تم إجراء سلسلة من الاستثمارات المالية غير المباشرة من خلال إدارة محافظ استثمارية تتمتّع بسمعة عالمية، بغرض تنمية رأسمال الشركة، وخضع كل نشاط استثماري لعملية تدقيق صارمة وبالعناية الواجبة قبل إقراره، وتتوافق جميع هذه الاستثمارات بشكل مطلق مع ضوابط الشريعة الإسلامية التي قامت عليها شركة منازل العقارية أساساً،
وبناءً على تدفق سلسلة الدفعات النقدية المتوقعة، والتي تتضمّن كلاّ من الاستثمارات المدرّة للأرباح ورأس المال، فإنّ نسبة العوائد المتوقعة وفقاً لأفضل التقديرات قد تصل إلى 5.17% طوال مدة المحفظة البالغة 5 سنوات و9 أشهر. وتتولى إدارة هذه الاستثمارات شركات عالمية ذات خبرة مرموقة ومشهود لها بالكفاءة في هذا المجال.
كما قامت الشركة بالاستثمار في العديد من النشاطات التجارية المتنوعة، بما يتوافق مع الشريعة الإسلامية، وتشير التقديرات إلى أنّه يُرجّح أن تقارب العوائد المتوقعة التي ستدرّها هذه الاستثمارات ما يعادل نحو 5ر17%. وإضافة إلى ما سبق، تم القيام بعدد من الاستثمارات الاستراتيجية من خلال شراء حصص في مؤسسات وكيانات مالية عالمية كبيرة ويتوقع أن تدر هذه الاستثمارات عوائد تصل إلى 65ر26%.

يعاني سوق العقارات في أبوظبي من محدودية شركات المقاولات والتبريد مقارنة بحجم المشروعات المطروحة، فكيف واجهت “منازل” هذا التحدي وفقا لاستراتيجيتها السابقة؟
انتهجت “منازل” اتجاها متميزا وغير مسبوق لمواجهة هذا التحدي من منطلق قناعتها بأن إنشاء شركة تابعة على هيئة شركة مقاولات يعد مشروعاً جاذباً من الناحيتين الاستراتيجية والمادية، وهناك العديد من الأسباب الاقتصادية التي تبرر إنشاء أو استملاك حصة كبيرة أو صغيرة في مثل هذه الشركة، لعل من بينها أن “منازل” ذاتها ستستفيد من عوائد هذه الشركة، فضلا عن أن العديد من المقاولين يعملون حالياً بكامل طاقاتهم تقريباً، مما يجعلهم متردّدين في تولي أي أعمال إضافية، وبالتالي، فإن امتلاك شركة مقاولات سيتيح للشركة إدارة عملية البناء بصورة أكثر فاعلية وتقليل خطر تأخير التسليم الخاصة بالمشاريع القائمة.
ومن أجل تحقيق هذا المطلب، قامت “منازل” باستملاك 35% من أسهم مجموعة فايبركس للصناعة والبناء، حيث إنها مجموعة رائدة في ميدان توريد المنتجات والخدمات إلى قطاع البناء، وتعمل في إمارة أبوظبي منذ عام ،1972 مما أكسبها سجلاً حافلاً من المصداقية وجودة الخدمة المقدمة. وفي مجال التبريد المركزي شرعت الشركة بالفعل في إنشاء شركة تابعة لها تحت اسم “المتحدة للتبريد”، والتي ستركز على تزويد خدمات تبريد داخلية في الإمارات.
وبالإضافة إلى ذلك تخضع العديد من الأفكار بإنشاء شركات التابعة ل “منازل” لمراحل مختلفة من عملية دراسة الجدوى، وسوف يتم تقديمها إلى مجلس الإدارة إذا ما ثبتت جدواها، ومن بينها شركة التمويل العقارية وشركة إدارة العقارات والمرافق وشركة التأمين الإسلامية.

3 محاور للخطة الخمسية
ترتكز محاور الخطة الخمسية المستهدفة لتطوير الأداء وتعظيم العوائد على ثلاثة محاور أساسية، الأول يتضمن إعادة بناء وتنظيم الشركة من الداخل إداريا وماليا وبشريا وفقا لأحدث المعايير المعايير العالمية لتحقيق مبدأ فعالية النفقة واكتشاف الطاقات الإبداعية لدى العاملين في الأفكار والتنفيذ، بينما يستهدف المحور الثاني تحديد أفضل الفرص المتاحة للتطوير العقاري والأدوات الاستثمارية الأخرى في السوق المحلي، على أن يتم ذلك من خلال دراسة واقعية ودقيقة للسوق على اختلاف أبعاده ومجالاته وتنوع القطاعات الاستثمارية والاقتصادية فيه، في حين يركز البعد الثالث للخطة على المحور الإقليمي والدولي، من خلال دراسة الأسواق الإقليمية المختلفة وفق أولويات محددة تبدأ بالفرص الاستثمارية العقارية المتاحة في منطقة الخليج مرورا بالدول العربية ومنطقة الشرق الأوسط وانتهاء بمناطق أخرى في العالم، في إطار مرتكزات وأهداف الخطة الاستراتيجية الاستثمارية للشركة.

ريف عمّان
قال محمد القبيسي أن منازل تخطط لتطوير مشروع في الأردن يسمى “ريف عمّان” بالقرب من مطار عمان الدولي في الأردن، على مساحة أرض قوامها نصف مليون متر مربّع، حيث سيتم تشييده في منطقة “الوادي الأخضر”. ويتضمن مناطق سكنية ومرافق خاصة، وينقسم المشروع إلى منطقتين رئيسيتين: المنطقة (أ) بمساحة 37 ألف متر مربّع، وتشمل مجمعات سكنية مكونة من ستة طوابق، وسوقاً تجارية وعدّة محلات تجارية. أما المنطقة (ب) فمساحتها 3ر45 ألف متر مربع، وتشمل 480 قطعة أرض مساحة كل منها 500 متر مربع، تتبعها مجموعة واسعة من المرافق الخاصة.
كما تتولى الشركة تطوير مشروع “بوابة عمّان” الذي يقع بين مدينة عمّان ومطارها الدولي في الأردن، وهو يغطي مساحة قوامها 106 آلاف متر مربع، ويقتضي المخطط بناء مجمع متعدد الاستعمالات مكون من مبانٍ يرتفع كل منها 15 طابقاً، وتبلغ مساحة البناء الكلية على الأرض 75 ألف متر مربع، بينما تبلغ مساحة البناء الكلية في سبعة مبانٍ سكنية ترتفع 15 طابقاً 115500 متر مربع، بينما تبلغ مساحة البناء الكلية للمركز التجاري 74000 متر مربع، أما الفندق الذي يرتفع 15 طابقاً فتبلغ مساحة البناء الكلية خاصته 15000 متر مربع.
_