مغروور قطر
05-08-2007, 05:11 AM
أحمد العبدالله ل« البيان »: تأخر إنجاز المعاملات ونقص المقاولين أبرز التحديات
«نيو دبي العقارية» ترفع استثماراتها إلى 12 مليار درهم
رفعت شركة نيو دبي العقارية حجم استثماراتها في سوق دبي العقاري إلى نحو 12 مليار درهم موزعة على مشاريع سكنية وتجارية مكتبية وسياحية وفندقية، طبقا لتصريحات أدلى بها رجل الأعمال أحمد العبدالله مدير شركة نيو دبي وقال العبدالله ل«البيان» إن الفرص الاستثمارية تكبر في المدينة وتنتظر الجاهزين لقطف ثمارها لكنه أشار إلى أن «نقص المقاولين وتأخر انجاز المعاملات المتعلقة بالأبراج تمثل تحديات مهمة يجب الالتفات إليها».
وأشار العبدالله إلى أن شركته ستضخ إلى السوق أكثر من 600 ألف قدم مربع مخصصة للمكاتب في سوق دبي العقاري لتساهم في تلبية الطلب المتنامي على المساحات التجارية في السوق من قبل الشركات والمستثمرين العرب والأجانب الذين باتوا يواجهون متاعب كبيرة بهدف الحصول على مقرات ينطلقون منها لممارسة أنشطتهم الاقتصادية في المدينة. وأكد أن دبي بحاجة ماسة إلى مشاريع مكاتب وفنادق. وقال العبدالله إن النمو الاقتصادي المتصاعد لدبي شجع مئات الشركات التجارية الإقليمية والعالمية على التوجه إلى دبي للاستثمار فيها أملا في الحصول على نصيب من «الكعكة الاستثمارية» لكن العائق الوحيد أمام هؤلاء هو قلة المساحات المعروضة إن لم يكن عدمها في العديد من مناطق دبي وتحديدا في شارع الشيخ زايد. لكن العبدالله لم يخف قلقه من تأخر بعض الدوائر المعنية بتراخيص المشاريع في استكمال الإجراءات المتعلقة بمنح الموافقات للشروع في انجازها.
وأشار إلى أن السوق العقارية في المدينة تواجه نقصا حادا في المساحات التجارية في حين هناك تنتظر العديد من الأبراج وصول الكهرباء إليها لتدخل السوق فتساهم في تهدئة الطلب المتنامي. وإلى التفاصيل..
لم يكن دخول رجل الأعمال أحمد العبدالله إلى السوق بالمصادفة أو بعد «اندلاع» الطفرة العمرانية الثانية في مدينة دبي والتي انسحبت لاحقا إلى باقي المدن الإماراتية لتفسح المجال إلى الشارقة وأبوظبي وعجمان وأم القيوين وأخيرا الفجيرة لدخول «حلبة التطوير العقاري»، بل كان العبدالله مولعا بالعقار منذ أن كان موظفا إداريا في دائرة الصحة بدبي حيث قضى فيها 15 سنة ليتحول لاحقا إلى مستثمر يدير عقارات (5 أبراج ومبنيين) بقيمة 1,1 مليار درهم في السوق العقارية بدبي.
وأشار العبدالله بحماسة إلى انه يدين بالفضل فيما وصل إليه للعبقرية الفذة المتجسدة في رؤية وأفكار وتوجيهات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، وأكد بأنه حريص على أن ينهل من معين حكمة لا ينضب عبر صفحات كتاب سموه «رؤيتي» وما تتضمنه من رؤى وأفكار تستحق الاهتمام والتطبيق العملي من قبل الجميع وعلى كل المستويات.
وكانت أول بناية بناها العبدالله وباعها سنة 1998 بمنطقة البراحة (بناية من خمسة طوابق بمعدل ثلاثين شقة) ثم، ثاني بناية وكانت بمنطقة المنخول بدبي (بناية ثلاثة طوابق خمسة وثلاثون شقة) وهكذا استمر في تطوير العقارات بعد أن تمرس على المهنة في «خطوط المواجهة الأولى» وهو «الوساطة العقارية» فقد كان يشتري ويبيع الأراضي بمعدل (عشر قطع أرض خلال سنتين) وبرأسمال حوالي خمسة ملايين درهم آنذاك.
وتمكن لاحقا من إنجاز تطوير 60 فيلا (مجمع فلل) بمنطقة المردف بقيمة 30 مليون درهم وتم بيعها بالكامل سنة 2002 ـ 2003. يقول العبدالله إن الله سبحانه بارك في البناء والعقار والعمار لذلك لم يتأخر في دخول السوق ليغرف عبر التجربة فنون ومهارات الوساطة العقارية ومن ثم التطوير العقاري.
مساحات مكتبية
الآن يستعد العبدالله عبر شركته التي يديرها وتحمل اسم «نيو دبي» التي يتبارك بها كونها تحمل اسما جديدا بات يطلق على المناطق العمرانية المستحدثة مؤخرا، يستعد لإضفاء اللمسات النهائية لتطوير أكثر من نصف مليون قدم مربع للمكاتب موزعة على مجموعة أبراج ستكون جاهزة لاستقبال مالكيها الجدد منتصف 2007 وتقع كل تلك المساحات في موقع «متعطش» للمساحات التجارية وتحديدا في مدينة دبي للإعلام التي تشهد إقبالا منقطع النظير من قبل وسائل الإعلام العربية والأجنبية لاتخاذها مقرا إقليميا أو رئيسيا لمزاولة نشاطها الإعلامي.
طلب متنام
وأشار إلى أن السوق العقاري بدبي بحاجة ماسة (طبقا لدراسات حديثة) إلى مليوني أو ثلاثة ملايين قدم مربع للجم الطلب المتنامي على المكاتب التجارية في المدينة. وقال «إن النمو الاقتصادي الهائل في الإمارة جعل مئات الشركات تتوجه إليها لكنها قد لا تتمكن من العمل فور وصولها بسبب ما تواجهه من صعوبات كبيرة في الحصول على مكاتب فارغة».
مشغول بالكامل
ولفت إلى «أن التقارير التي بحوزتنا إلى جانب الدراسات التي أجريناها تؤكد أن الشركات والمستثمرين المحليين والإقليميين الأجانب باتوا يشكلون نحو 60% من قوائم الانتظار في السوق العقاري بدبي على نحو خاص، والتي لا يتوفر في سوقها غير 9 أو 5,9 ملايين قدم مربع 99%منها مشغول بالكامل».
لكن خبراء يقولون إن من الصعب توفير هذه المساحات إلا في حدود الفترة المقبلة التي قد تطول أو تقصر تبعا للمشاريع المطروحة أو التي سيتم طرحها بهدف توفير مساحات تجارية جديدة.
تحديات
العبدالله لم ينس الإشارة إلى أن تطوير المشاريع وبالرغم من أن المستثمرين فيه يتمتعون بتسهيلات لا يجدونها في أكثر دول العالم تقدما إلا أن المطور أو المستثمر بات يواجه تحديات مهمة أبرزها تأخر الدوائر المعنية في انجاز المعاملات المتعلقة بتراخيص البناء على خلفية قلة أعداد الموظفين الذين يعملون في تلك الدوائر بأقصى طاقاتهم ولكن على الصعيد الآخر فإن المستثمرين عادة ما يدفعون ثمن ذلك التأخير على شكل خسائر بملايين الدراهم، «خذ مثلا عندما تتأخر الدوائر المعنية في إيصال الكهرباء عن البناية فإن المشهد يرتسم على شكل خسائر مالية ضخمة».
وأشار العبدالله إلى أن تلك المشكلة لا تشمله وحده فقط بل يواجهها عدد من المطورين «وهذه ليست مشكلتي بل مشكلة الكثير من المطورين». لكن العبدالله لفت إلى أن «إيصال خدمة الكهرباء إلى المباني قبل عامين لم تكن تحتاج لأكثر من أسبوعين لكن المسألة تحتاج الآن إلى أشهر ربما بسبب تزايد عدد المشاريع.
وأوضح العبدالله «إذا أردت أن تعرف حجم الخسائر فيمكنك أن تحسب معدل إيجارها السنوي فمثلا إيجار مبنى يصل إلى 10 ملايين فإن خسائر المالك جراء عدم وصول الكهرباء إلى البناية ستصل إلى مليون درهم شهريا و6 ملايين درهم بعد بستة أشهر، وتعادل الخسائر شهريا 10%من قيمة الإيجار، فإذا كان دخل البناية 10 ملايين درهم سنويا فإن خسائرها الشهرية تصل إلى مليون درهم».
نقص المقاولين
العبدالله ذكر أيضا أن التحديات التي يواجهها المطورون أو الشركات المطورة في السوق العقاري اتسعت لتصل إلى النقص الكبير في عدد المقاولين في قطاع الإنشاءات حيث «أدى عدم وجود عدد كاف من المقاولين إلى تأخر طرح المشاريع وإلى تنامي الطلب لغياب أو تدني كفة المعروض». وعند طرح المناقصة على المقاولين سرعان ما يأتي الرد من شركة أو شركتين وبأسعار تنفيذ عالية ما يجعل المطور يقبل بالأسعار العالية التي سيقوم لاحقا بتحميلها على المستأجر لأن المستثمر في النهاية ينتظر عوائد لا أن يجني خسائر لذلك نجد المطور أو المالك يرفع الإيجار لتغطية التكاليف وبالنتيجة المطور يرفعه على الساكن المستأجر».
وأشار العبدالله أيضا إلى «نقص العمال في قطاع الإنشاءات وصعوبة إيجاد سكن للعمال بالإضافة إلى مشاكل أخرى خارجة عن إرادة المقاول، مثل زيادة أسعار البترول التي نتمنى على الجهات المعنية أن يجدوا لها حلا يقي المقاولين «شر» رفع أسعار البناء وشخصيا أتمنى أن يكون «هناك دعم حكومي لأسعار البترول مثل ما يحصل في إحدى الدول الخليجية».
واستشهد العبدالله بحادثة تؤكد النقص الكبير الذي يعاني منه قطاع الإنشاءات عندما «وقعت عقدا مع مقاول لبناء بناية بقيمة 65 مليونا لكن بعد شهرين وبسبب زيادة البترول عاد المقاول ليطالبني بسعر أعلى يصل إلى 90 مليون درهم أي أن الزيادة وصلت إلى 30 مليونا بسبب البترول وبالتأكيد فإن تداعيات مثل هذه المشكلة تتسع لتشمل شرائح عديدة مرتبطة بقطاع الإنشاءات».
«نيو دبي العقارية» ترفع استثماراتها إلى 12 مليار درهم
رفعت شركة نيو دبي العقارية حجم استثماراتها في سوق دبي العقاري إلى نحو 12 مليار درهم موزعة على مشاريع سكنية وتجارية مكتبية وسياحية وفندقية، طبقا لتصريحات أدلى بها رجل الأعمال أحمد العبدالله مدير شركة نيو دبي وقال العبدالله ل«البيان» إن الفرص الاستثمارية تكبر في المدينة وتنتظر الجاهزين لقطف ثمارها لكنه أشار إلى أن «نقص المقاولين وتأخر انجاز المعاملات المتعلقة بالأبراج تمثل تحديات مهمة يجب الالتفات إليها».
وأشار العبدالله إلى أن شركته ستضخ إلى السوق أكثر من 600 ألف قدم مربع مخصصة للمكاتب في سوق دبي العقاري لتساهم في تلبية الطلب المتنامي على المساحات التجارية في السوق من قبل الشركات والمستثمرين العرب والأجانب الذين باتوا يواجهون متاعب كبيرة بهدف الحصول على مقرات ينطلقون منها لممارسة أنشطتهم الاقتصادية في المدينة. وأكد أن دبي بحاجة ماسة إلى مشاريع مكاتب وفنادق. وقال العبدالله إن النمو الاقتصادي المتصاعد لدبي شجع مئات الشركات التجارية الإقليمية والعالمية على التوجه إلى دبي للاستثمار فيها أملا في الحصول على نصيب من «الكعكة الاستثمارية» لكن العائق الوحيد أمام هؤلاء هو قلة المساحات المعروضة إن لم يكن عدمها في العديد من مناطق دبي وتحديدا في شارع الشيخ زايد. لكن العبدالله لم يخف قلقه من تأخر بعض الدوائر المعنية بتراخيص المشاريع في استكمال الإجراءات المتعلقة بمنح الموافقات للشروع في انجازها.
وأشار إلى أن السوق العقارية في المدينة تواجه نقصا حادا في المساحات التجارية في حين هناك تنتظر العديد من الأبراج وصول الكهرباء إليها لتدخل السوق فتساهم في تهدئة الطلب المتنامي. وإلى التفاصيل..
لم يكن دخول رجل الأعمال أحمد العبدالله إلى السوق بالمصادفة أو بعد «اندلاع» الطفرة العمرانية الثانية في مدينة دبي والتي انسحبت لاحقا إلى باقي المدن الإماراتية لتفسح المجال إلى الشارقة وأبوظبي وعجمان وأم القيوين وأخيرا الفجيرة لدخول «حلبة التطوير العقاري»، بل كان العبدالله مولعا بالعقار منذ أن كان موظفا إداريا في دائرة الصحة بدبي حيث قضى فيها 15 سنة ليتحول لاحقا إلى مستثمر يدير عقارات (5 أبراج ومبنيين) بقيمة 1,1 مليار درهم في السوق العقارية بدبي.
وأشار العبدالله بحماسة إلى انه يدين بالفضل فيما وصل إليه للعبقرية الفذة المتجسدة في رؤية وأفكار وتوجيهات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، وأكد بأنه حريص على أن ينهل من معين حكمة لا ينضب عبر صفحات كتاب سموه «رؤيتي» وما تتضمنه من رؤى وأفكار تستحق الاهتمام والتطبيق العملي من قبل الجميع وعلى كل المستويات.
وكانت أول بناية بناها العبدالله وباعها سنة 1998 بمنطقة البراحة (بناية من خمسة طوابق بمعدل ثلاثين شقة) ثم، ثاني بناية وكانت بمنطقة المنخول بدبي (بناية ثلاثة طوابق خمسة وثلاثون شقة) وهكذا استمر في تطوير العقارات بعد أن تمرس على المهنة في «خطوط المواجهة الأولى» وهو «الوساطة العقارية» فقد كان يشتري ويبيع الأراضي بمعدل (عشر قطع أرض خلال سنتين) وبرأسمال حوالي خمسة ملايين درهم آنذاك.
وتمكن لاحقا من إنجاز تطوير 60 فيلا (مجمع فلل) بمنطقة المردف بقيمة 30 مليون درهم وتم بيعها بالكامل سنة 2002 ـ 2003. يقول العبدالله إن الله سبحانه بارك في البناء والعقار والعمار لذلك لم يتأخر في دخول السوق ليغرف عبر التجربة فنون ومهارات الوساطة العقارية ومن ثم التطوير العقاري.
مساحات مكتبية
الآن يستعد العبدالله عبر شركته التي يديرها وتحمل اسم «نيو دبي» التي يتبارك بها كونها تحمل اسما جديدا بات يطلق على المناطق العمرانية المستحدثة مؤخرا، يستعد لإضفاء اللمسات النهائية لتطوير أكثر من نصف مليون قدم مربع للمكاتب موزعة على مجموعة أبراج ستكون جاهزة لاستقبال مالكيها الجدد منتصف 2007 وتقع كل تلك المساحات في موقع «متعطش» للمساحات التجارية وتحديدا في مدينة دبي للإعلام التي تشهد إقبالا منقطع النظير من قبل وسائل الإعلام العربية والأجنبية لاتخاذها مقرا إقليميا أو رئيسيا لمزاولة نشاطها الإعلامي.
طلب متنام
وأشار إلى أن السوق العقاري بدبي بحاجة ماسة (طبقا لدراسات حديثة) إلى مليوني أو ثلاثة ملايين قدم مربع للجم الطلب المتنامي على المكاتب التجارية في المدينة. وقال «إن النمو الاقتصادي الهائل في الإمارة جعل مئات الشركات تتوجه إليها لكنها قد لا تتمكن من العمل فور وصولها بسبب ما تواجهه من صعوبات كبيرة في الحصول على مكاتب فارغة».
مشغول بالكامل
ولفت إلى «أن التقارير التي بحوزتنا إلى جانب الدراسات التي أجريناها تؤكد أن الشركات والمستثمرين المحليين والإقليميين الأجانب باتوا يشكلون نحو 60% من قوائم الانتظار في السوق العقاري بدبي على نحو خاص، والتي لا يتوفر في سوقها غير 9 أو 5,9 ملايين قدم مربع 99%منها مشغول بالكامل».
لكن خبراء يقولون إن من الصعب توفير هذه المساحات إلا في حدود الفترة المقبلة التي قد تطول أو تقصر تبعا للمشاريع المطروحة أو التي سيتم طرحها بهدف توفير مساحات تجارية جديدة.
تحديات
العبدالله لم ينس الإشارة إلى أن تطوير المشاريع وبالرغم من أن المستثمرين فيه يتمتعون بتسهيلات لا يجدونها في أكثر دول العالم تقدما إلا أن المطور أو المستثمر بات يواجه تحديات مهمة أبرزها تأخر الدوائر المعنية في انجاز المعاملات المتعلقة بتراخيص البناء على خلفية قلة أعداد الموظفين الذين يعملون في تلك الدوائر بأقصى طاقاتهم ولكن على الصعيد الآخر فإن المستثمرين عادة ما يدفعون ثمن ذلك التأخير على شكل خسائر بملايين الدراهم، «خذ مثلا عندما تتأخر الدوائر المعنية في إيصال الكهرباء عن البناية فإن المشهد يرتسم على شكل خسائر مالية ضخمة».
وأشار العبدالله إلى أن تلك المشكلة لا تشمله وحده فقط بل يواجهها عدد من المطورين «وهذه ليست مشكلتي بل مشكلة الكثير من المطورين». لكن العبدالله لفت إلى أن «إيصال خدمة الكهرباء إلى المباني قبل عامين لم تكن تحتاج لأكثر من أسبوعين لكن المسألة تحتاج الآن إلى أشهر ربما بسبب تزايد عدد المشاريع.
وأوضح العبدالله «إذا أردت أن تعرف حجم الخسائر فيمكنك أن تحسب معدل إيجارها السنوي فمثلا إيجار مبنى يصل إلى 10 ملايين فإن خسائر المالك جراء عدم وصول الكهرباء إلى البناية ستصل إلى مليون درهم شهريا و6 ملايين درهم بعد بستة أشهر، وتعادل الخسائر شهريا 10%من قيمة الإيجار، فإذا كان دخل البناية 10 ملايين درهم سنويا فإن خسائرها الشهرية تصل إلى مليون درهم».
نقص المقاولين
العبدالله ذكر أيضا أن التحديات التي يواجهها المطورون أو الشركات المطورة في السوق العقاري اتسعت لتصل إلى النقص الكبير في عدد المقاولين في قطاع الإنشاءات حيث «أدى عدم وجود عدد كاف من المقاولين إلى تأخر طرح المشاريع وإلى تنامي الطلب لغياب أو تدني كفة المعروض». وعند طرح المناقصة على المقاولين سرعان ما يأتي الرد من شركة أو شركتين وبأسعار تنفيذ عالية ما يجعل المطور يقبل بالأسعار العالية التي سيقوم لاحقا بتحميلها على المستأجر لأن المستثمر في النهاية ينتظر عوائد لا أن يجني خسائر لذلك نجد المطور أو المالك يرفع الإيجار لتغطية التكاليف وبالنتيجة المطور يرفعه على الساكن المستأجر».
وأشار العبدالله أيضا إلى «نقص العمال في قطاع الإنشاءات وصعوبة إيجاد سكن للعمال بالإضافة إلى مشاكل أخرى خارجة عن إرادة المقاول، مثل زيادة أسعار البترول التي نتمنى على الجهات المعنية أن يجدوا لها حلا يقي المقاولين «شر» رفع أسعار البناء وشخصيا أتمنى أن يكون «هناك دعم حكومي لأسعار البترول مثل ما يحصل في إحدى الدول الخليجية».
واستشهد العبدالله بحادثة تؤكد النقص الكبير الذي يعاني منه قطاع الإنشاءات عندما «وقعت عقدا مع مقاول لبناء بناية بقيمة 65 مليونا لكن بعد شهرين وبسبب زيادة البترول عاد المقاول ليطالبني بسعر أعلى يصل إلى 90 مليون درهم أي أن الزيادة وصلت إلى 30 مليونا بسبب البترول وبالتأكيد فإن تداعيات مثل هذه المشكلة تتسع لتشمل شرائح عديدة مرتبطة بقطاع الإنشاءات».