Love143
12-09-2005, 12:10 AM
ارتفاع الإيجارات يشعل الأسعار ويضعف القوة الشرائية
تحقيق- علاء البحار:أصبحت قضية ارتفاع الإيجارات حديث الجميع.. المستأجرين والملاك والمستثمرين والمسؤولين.. وتصاعدت الأزمة يوماً بعد يوم وتوالت أثارها علي القطاعات المختلفة.وتزايدت الفجوة بين الطلب بقوة علي المساكن والمعروض منها، وسجل الرقم القياسي ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 8.6% خلال عام.
ورغم الآثار الإيجابية التي ترتبت علي الطفرة العمرانية والتحول اللافت إلي صناعة التشييد والبناء وأنشطة تجارة الأراضي والعقارات إلا أن أثاراً سلبية بدأت تظهر في الأفق ورصدتها تقارير رسمية وعيون الخبراء.. ومن هذه الآثار الارتفاع الكبير في أسعار السلع الرئيسية والخدمات بسبب ارتفاع الإيجارات إضافة إلي إغلاق عدد ليس بقليل من المحلات والشركات بسبب الارتفاع المبالغ فيه بالإيجارات وأكبر مثال علي ذلك هو إغلاق فرع الجمعية التعاونية بالنجمة بسبب الزيادة الخيالية التي طلبها المالك من المستأجر مما دفع مجلس الإدارة إلي اتخاذ قرار بإغلاق هذا الفرع.
وهناك أمثلة كثيرة علي تصاعد الآثار السلبية لارتفاع الإيجارات.
وفي الوقت الذي يطالب فيه الخبراء بضرورة رصد الآثار سواء الإيجابية أو السلبية لما يحدث في السوق العقاري قاموا بطرح آراء وأفكار جريئة للمساهمة في حلول جذرية وواقعية لأزمة ارتفاع الإيجارات.
ويؤكد الخبراء علي أهمية سرعة التحرك قبل أن تتحول الأزمة إلي كارثة علي المستثمرين والمستأجرين من جراء الارتفاع المتوالي الذي لا يخضع لضوابط في الإيجارات والعقارات.
ومن الأمور الإيجابية تحرك عدد من الجهات للمساهمة في حل الأزمة ومنها مصرف قطر المركزي الذي أصدر تعميماً بزيادة نسبة التمويل العقاري من 50% إلي 65% وهو ما يؤكد علي وعي مصرف قطر المركزي والجهات المختصة بمحورية الدور الذي يجب أن تقوم به كافة مؤسسات الدولة والقطاع الخاص في هذا المجال.
وهناك أيضاً التحرك اللافت لغرفة تجارة وصناعة قطر وبالتحديد لجنتي المقاولات والخدمات التي طرحت رؤي واضحة في هذا المجال لحل أزمة العقارات حيث تمت عدة اجتماعات لمناقشة هذه القضية بصورة مباشرة أو قضايا متعلقة بها مثل توفير مواد البناء والأراضي.
وفي إطار أزمة الإسكان تكشفت عدة حقائق مهمة ومنها تأثر مختلف القطاعات الاقتصادية وهذا ما يؤكده السيد ناصر المير عضو مجلس إدارة ونائب رئيس لجنة المقاولات بغرفة تجارة وصناعة قطر حيث يشير إلي التأثيرات السلبية لارتفاع الإيجارات علي الأمور الاقتصادية ومنها ارتفاع أسعار المواد الاستهلاكية والمواد الأولية إضافة إلي ظاهرة خطيرة بدأت تتفشي ومنها تفريغ البلد من العوائل بسبب إقبال كثير من المقيمين علي ترحيل عوائلهم لعدم قدرتهم علي دفع الإيجارات وبالتالي سوف تقل الدورة الشرائية وخاصة بالنسبة للسلع الاستهلاكية والغذائية.. وقال ناصر المير: نأمل أن يعيد أصحاب العقارات النظر في الارتفاعات المتوالية للإيجارات رغم وجود التزامات عليهم ولابد من وضع اعتبارات اجتماعية في هذا المجال.
وأشار إلي أن الطفرة سوف تساهم في حل الأزمة وذلك في الفترة المقبلة وهناك أطروحات جيدة حول مشاركة جهات غير ربحية لحل أزمة العقارات مثل صندوق التقاعد في المعاشات أو شركات التأمين الكبري والبنوك التجارية والإسلامية.
وأشاد المير بالقرار الذي اتخذه مصرف قطر المركزي برفع نسب التمويل العقاري من 50% إلي 65% مؤكداً علي ضرورة استغلال البنوك لهذه الفرصة وزيادة نشاطها في المجال العقاري ولماذا لا تقوم البنوك بالدخول بشكل مباشر بحيث تضمن المقترض ويكون العقار هو الضمان.
وأضاف أن هناك وسائل متنوعة وكثيرة لحل الأزمة ومنها الانتهاء من تعمير المناطق الجديدة وتحديث الدوحة.
وأوضح أنه في حالة وجود أموال فائضة في شركات التأمين وصندوق تأمين المعاشات يمكن أن تستخدم في مجال العقارات.
وفي رده علي سؤال لالراية حول دور لجنة المقاولات بالتحديد في الأزمة قال المير إن اللجنة لديها اقتراحات وأفكار جيدة سيتم طرحها مستقبلاً وفي الاجتماعات المقبلة علي شركات المقاولات بحيث تشارك في مشروعات إسكانية وتستثمر بصورة جماعية في سوق العقارات بصورة ينتج عنها مردود إيجابي علي الشركات وفي نفس الوقت تساهم في حل الأزمة وتخفيض الإيجارات وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
أما السيد عبدالهادي الشهواني فقد فجر زاوية غاية في الأهميةوهي استغلال البعض للأزمة مما أثر سلباً علي سوق العقارات مشيراً إلي موضوع التأجير من الباطن الذي انتشر مؤخراً وقد يكون أحد أسباب ارتفاع الإيجارات حيث استغل البعض العقارات وقاموا بتأجيرها بإيجارات عالية وترتب مؤخراً كما نشر في الصحف المحلية مشاكل في حالات متعددة بين المالك والمؤجر من الباطن وظهرت حالات علي أرض الواقع وفي المحاكم.
وقال عبدالهادي الشهواني إن البالون أصبح منفوخاً بطريقة غير طبيعية ومؤهلاً للانفجار حيث أن الارتفاعات متواصلة منذ أكثر من عام وهناك مشاكل كثيرة نتجت عن هذه الظاهرة.
وأرجع الأزمة إلي عمليات الهدم المتعددة وعدم وجود بدائل مسبقة إضافة إلي عدم تسريع وتيرة البناء بعد الهدم.. مما جعل الطلب يزيد علي المعروض وبالتالي ارتفعت الإيجارات بشكل لافت وأعتقد أن المشكلة يمكن أن تحل بشكل طبيعي عن طريق بناء الأبراج والعمارات وزيادة المعروض والتي ستظهر نتائجها في الفترة المقبلة.
وشدد الشهواني علي أن زيادة وتيرة البناء إحدي الوسائل الهامة لحل المشكلة مؤكداً علي أن آلية القانون لن تساهم بشكل فاعل في حل الأزمة لأن سوق العقارات مفتوح ولا يمكن تقييده بقانون ولكن يمكن دعم أصحاب العقارات عن طريق البنوك وخاصة في ظل زيادة التمويل العقاري إلي 65% وأطالب بزيادة النسبة لتتواكب مع الطفرة العمرانية وتساهم في حل الأزمة وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
ويؤكد السيد محمد بن طوار الكواري عضو مجلس إدارة الغرفة ورئيس لجنة الخدمات علي أهمية مساهمة كافة المؤسسات في حل الأزمة، وخاصة أن ارتفاع الإيجارات أصبح له آثار واضحة علي السوق القطري.
وقال إن الطفرة العمرانية سوف تساهم في حل الأزمة إذا استمرت بنفس الشكل إلا أن هناك أفكاراً يمكن أن تحل المشكلة بصورة عاجلة ومنها الاقتراح الذي تبنته الغرفة وهو مشروع بناء مساكن اقتصادية لمحدودي الدخل مشيراً إلي أن معالم المشروع قد بدت واضحة ومنها السعي للحصول علي موافقة للحصول علي أراض خارج الدوحة بأسعار معقولة ومساهمة شركات المقاولات في بناء مساكن شعبية بإيجارات متاحة للجميع.
وأوضح أن عدداً كبيراً من رجال الأعمال اقتنعوا بهذه الفكرة وأعربوا عن استعدادهم لبناء وحدات سكنية شعبية وهناك رجال أعمال بدأوا بالفعل في عملية البناء.
وأشار إلي أن لجنة الخدمات سوف تعقد عدة اجتماعات في الفترة المقبلة لمناقشة محاور أساسية تم تحديدها في موضوع ارتفاع الإيجارات.
ويشير تقرير رسمي إلي أن أسعار مجموعة الإيجارات شهدت زيادة كبيرة في عام 2004 وطرأت هذه الزيادة منذ الربع الأول وحتي الربع الرابع، وسجلت في متوسط السنة زيادة بنسبة 2.16%، وقد نتجت هذه الزيادة بسبب الفجوة الكبيرة بين الطلب المدفوع بقوة النمو الاقتصادي وتباطؤ المعروض نتيجة عمليات الإخلاء والهدم لأغراض التطوير والتحديث.
ويأتي هذا في إطار تسجيل الرقم القياسي للأسعار ارتفاعاً بنسبة 8.6% إلي 48.109 نقطة كمتوسط لعام 2004 وقد حدثت قفزة كبيرة في الأسعار في الربع الأول من العام حيث ارتفع الرقم من 103 في ديسمبر 2003 إلي 72.107 في الربع الثاني واستمر تزايد الأسعار في بقية الفصول ليصل الرقم مع نهاية عام 2004 إلي 73.111 نقطة بزيادة نسبتها 5.8% عن ديسمبر 2003.
ويقول تقرير مصرف قطر المركزي إنه بتأثير العائد المتوقع علي الاستثمارات العقارية فإن جزءاً مهماً من السيولة الفائضة قد تحول إلي صناعة التشييد والبناء وإلي أنشطة تجارة الأراضي والعقارات، وهناك توقعات بارتفاع الأسعار في هذا القطاع قد تولدت من جراء الطلب الزائد الملحوظ علي السكن وعلي مباني الأسواق بسبب..
1- النقص في المعروض من المساكن بسبب هدم أعداد كبيرة منها ومن المجمعات السكنية في بعض أحياء العاصمة، وقد جاء ذلك ضمن الخطط الجاري تنفيذها لتحديث العاصمة.
2- الطلب المتزايد علي الوحدات السكنية بسبب زيادة عدد القادمين الجدد من الوافدين للعمل في المشروعات الجديدة والتوسعات في المشروعات القائمة.
وقد كانت البنوك المحلية حريصة علي الاستفادة من ذلك بتوظيف جزء من السيولة الفائضة لديها في تمويل تجارة الأراضي والعقارات ورغم التقييد التدريجي للسياسة النقدية لمصرف قطر المركزي منذ منتصف عام 2004 إلا أن أسعار الموجودات قد حافظت علي ارتفاعها السريع حيث ارتفع مؤشر سوق الدوحة للأوراق المالية بنسبة 53.64% مع نهاية 2004 مقارنة بنهاية عام 2003 وكمؤشر علي ارتفاع أسعار العقارات فإن الرقم القياسي لأسعار المستهلك لفئة الإيجارات والمساكن قد ارتفع بنسبة 22.16%، وقد سرع أثر هذا الارتفاع الحاد في أسعار السلع غير المتاجر بها دولياً علي الاقتصاد المحلي.
ويبدو ذلك واضحاً من ارتفاع المؤشر العام للأسعار من 3.2% في عام 2003 إلي 8.6% في عام 2004 أي إلي ثلاثة أمثال الرقم السابق وأياً ما كان الأمر فإن النمو في الرقم ظل في حدود رقم الآحاد بفضل التعليمات الاحترازية لمصرف قطر المركزي المتصلة بالائتمان المصرفي لأغراض تمويل العقارات والاستثمار في الأسهم.
وقدر المصرف أن مخاطر الضغوط التضخمية وتقييم السوق المبالغ فيه للأصول الحقيقية والمالية لايزال قائماً.
تحقيق- علاء البحار:أصبحت قضية ارتفاع الإيجارات حديث الجميع.. المستأجرين والملاك والمستثمرين والمسؤولين.. وتصاعدت الأزمة يوماً بعد يوم وتوالت أثارها علي القطاعات المختلفة.وتزايدت الفجوة بين الطلب بقوة علي المساكن والمعروض منها، وسجل الرقم القياسي ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 8.6% خلال عام.
ورغم الآثار الإيجابية التي ترتبت علي الطفرة العمرانية والتحول اللافت إلي صناعة التشييد والبناء وأنشطة تجارة الأراضي والعقارات إلا أن أثاراً سلبية بدأت تظهر في الأفق ورصدتها تقارير رسمية وعيون الخبراء.. ومن هذه الآثار الارتفاع الكبير في أسعار السلع الرئيسية والخدمات بسبب ارتفاع الإيجارات إضافة إلي إغلاق عدد ليس بقليل من المحلات والشركات بسبب الارتفاع المبالغ فيه بالإيجارات وأكبر مثال علي ذلك هو إغلاق فرع الجمعية التعاونية بالنجمة بسبب الزيادة الخيالية التي طلبها المالك من المستأجر مما دفع مجلس الإدارة إلي اتخاذ قرار بإغلاق هذا الفرع.
وهناك أمثلة كثيرة علي تصاعد الآثار السلبية لارتفاع الإيجارات.
وفي الوقت الذي يطالب فيه الخبراء بضرورة رصد الآثار سواء الإيجابية أو السلبية لما يحدث في السوق العقاري قاموا بطرح آراء وأفكار جريئة للمساهمة في حلول جذرية وواقعية لأزمة ارتفاع الإيجارات.
ويؤكد الخبراء علي أهمية سرعة التحرك قبل أن تتحول الأزمة إلي كارثة علي المستثمرين والمستأجرين من جراء الارتفاع المتوالي الذي لا يخضع لضوابط في الإيجارات والعقارات.
ومن الأمور الإيجابية تحرك عدد من الجهات للمساهمة في حل الأزمة ومنها مصرف قطر المركزي الذي أصدر تعميماً بزيادة نسبة التمويل العقاري من 50% إلي 65% وهو ما يؤكد علي وعي مصرف قطر المركزي والجهات المختصة بمحورية الدور الذي يجب أن تقوم به كافة مؤسسات الدولة والقطاع الخاص في هذا المجال.
وهناك أيضاً التحرك اللافت لغرفة تجارة وصناعة قطر وبالتحديد لجنتي المقاولات والخدمات التي طرحت رؤي واضحة في هذا المجال لحل أزمة العقارات حيث تمت عدة اجتماعات لمناقشة هذه القضية بصورة مباشرة أو قضايا متعلقة بها مثل توفير مواد البناء والأراضي.
وفي إطار أزمة الإسكان تكشفت عدة حقائق مهمة ومنها تأثر مختلف القطاعات الاقتصادية وهذا ما يؤكده السيد ناصر المير عضو مجلس إدارة ونائب رئيس لجنة المقاولات بغرفة تجارة وصناعة قطر حيث يشير إلي التأثيرات السلبية لارتفاع الإيجارات علي الأمور الاقتصادية ومنها ارتفاع أسعار المواد الاستهلاكية والمواد الأولية إضافة إلي ظاهرة خطيرة بدأت تتفشي ومنها تفريغ البلد من العوائل بسبب إقبال كثير من المقيمين علي ترحيل عوائلهم لعدم قدرتهم علي دفع الإيجارات وبالتالي سوف تقل الدورة الشرائية وخاصة بالنسبة للسلع الاستهلاكية والغذائية.. وقال ناصر المير: نأمل أن يعيد أصحاب العقارات النظر في الارتفاعات المتوالية للإيجارات رغم وجود التزامات عليهم ولابد من وضع اعتبارات اجتماعية في هذا المجال.
وأشار إلي أن الطفرة سوف تساهم في حل الأزمة وذلك في الفترة المقبلة وهناك أطروحات جيدة حول مشاركة جهات غير ربحية لحل أزمة العقارات مثل صندوق التقاعد في المعاشات أو شركات التأمين الكبري والبنوك التجارية والإسلامية.
وأشاد المير بالقرار الذي اتخذه مصرف قطر المركزي برفع نسب التمويل العقاري من 50% إلي 65% مؤكداً علي ضرورة استغلال البنوك لهذه الفرصة وزيادة نشاطها في المجال العقاري ولماذا لا تقوم البنوك بالدخول بشكل مباشر بحيث تضمن المقترض ويكون العقار هو الضمان.
وأضاف أن هناك وسائل متنوعة وكثيرة لحل الأزمة ومنها الانتهاء من تعمير المناطق الجديدة وتحديث الدوحة.
وأوضح أنه في حالة وجود أموال فائضة في شركات التأمين وصندوق تأمين المعاشات يمكن أن تستخدم في مجال العقارات.
وفي رده علي سؤال لالراية حول دور لجنة المقاولات بالتحديد في الأزمة قال المير إن اللجنة لديها اقتراحات وأفكار جيدة سيتم طرحها مستقبلاً وفي الاجتماعات المقبلة علي شركات المقاولات بحيث تشارك في مشروعات إسكانية وتستثمر بصورة جماعية في سوق العقارات بصورة ينتج عنها مردود إيجابي علي الشركات وفي نفس الوقت تساهم في حل الأزمة وتخفيض الإيجارات وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
أما السيد عبدالهادي الشهواني فقد فجر زاوية غاية في الأهميةوهي استغلال البعض للأزمة مما أثر سلباً علي سوق العقارات مشيراً إلي موضوع التأجير من الباطن الذي انتشر مؤخراً وقد يكون أحد أسباب ارتفاع الإيجارات حيث استغل البعض العقارات وقاموا بتأجيرها بإيجارات عالية وترتب مؤخراً كما نشر في الصحف المحلية مشاكل في حالات متعددة بين المالك والمؤجر من الباطن وظهرت حالات علي أرض الواقع وفي المحاكم.
وقال عبدالهادي الشهواني إن البالون أصبح منفوخاً بطريقة غير طبيعية ومؤهلاً للانفجار حيث أن الارتفاعات متواصلة منذ أكثر من عام وهناك مشاكل كثيرة نتجت عن هذه الظاهرة.
وأرجع الأزمة إلي عمليات الهدم المتعددة وعدم وجود بدائل مسبقة إضافة إلي عدم تسريع وتيرة البناء بعد الهدم.. مما جعل الطلب يزيد علي المعروض وبالتالي ارتفعت الإيجارات بشكل لافت وأعتقد أن المشكلة يمكن أن تحل بشكل طبيعي عن طريق بناء الأبراج والعمارات وزيادة المعروض والتي ستظهر نتائجها في الفترة المقبلة.
وشدد الشهواني علي أن زيادة وتيرة البناء إحدي الوسائل الهامة لحل المشكلة مؤكداً علي أن آلية القانون لن تساهم بشكل فاعل في حل الأزمة لأن سوق العقارات مفتوح ولا يمكن تقييده بقانون ولكن يمكن دعم أصحاب العقارات عن طريق البنوك وخاصة في ظل زيادة التمويل العقاري إلي 65% وأطالب بزيادة النسبة لتتواكب مع الطفرة العمرانية وتساهم في حل الأزمة وزيادة المعروض من الوحدات السكنية.
ويؤكد السيد محمد بن طوار الكواري عضو مجلس إدارة الغرفة ورئيس لجنة الخدمات علي أهمية مساهمة كافة المؤسسات في حل الأزمة، وخاصة أن ارتفاع الإيجارات أصبح له آثار واضحة علي السوق القطري.
وقال إن الطفرة العمرانية سوف تساهم في حل الأزمة إذا استمرت بنفس الشكل إلا أن هناك أفكاراً يمكن أن تحل المشكلة بصورة عاجلة ومنها الاقتراح الذي تبنته الغرفة وهو مشروع بناء مساكن اقتصادية لمحدودي الدخل مشيراً إلي أن معالم المشروع قد بدت واضحة ومنها السعي للحصول علي موافقة للحصول علي أراض خارج الدوحة بأسعار معقولة ومساهمة شركات المقاولات في بناء مساكن شعبية بإيجارات متاحة للجميع.
وأوضح أن عدداً كبيراً من رجال الأعمال اقتنعوا بهذه الفكرة وأعربوا عن استعدادهم لبناء وحدات سكنية شعبية وهناك رجال أعمال بدأوا بالفعل في عملية البناء.
وأشار إلي أن لجنة الخدمات سوف تعقد عدة اجتماعات في الفترة المقبلة لمناقشة محاور أساسية تم تحديدها في موضوع ارتفاع الإيجارات.
ويشير تقرير رسمي إلي أن أسعار مجموعة الإيجارات شهدت زيادة كبيرة في عام 2004 وطرأت هذه الزيادة منذ الربع الأول وحتي الربع الرابع، وسجلت في متوسط السنة زيادة بنسبة 2.16%، وقد نتجت هذه الزيادة بسبب الفجوة الكبيرة بين الطلب المدفوع بقوة النمو الاقتصادي وتباطؤ المعروض نتيجة عمليات الإخلاء والهدم لأغراض التطوير والتحديث.
ويأتي هذا في إطار تسجيل الرقم القياسي للأسعار ارتفاعاً بنسبة 8.6% إلي 48.109 نقطة كمتوسط لعام 2004 وقد حدثت قفزة كبيرة في الأسعار في الربع الأول من العام حيث ارتفع الرقم من 103 في ديسمبر 2003 إلي 72.107 في الربع الثاني واستمر تزايد الأسعار في بقية الفصول ليصل الرقم مع نهاية عام 2004 إلي 73.111 نقطة بزيادة نسبتها 5.8% عن ديسمبر 2003.
ويقول تقرير مصرف قطر المركزي إنه بتأثير العائد المتوقع علي الاستثمارات العقارية فإن جزءاً مهماً من السيولة الفائضة قد تحول إلي صناعة التشييد والبناء وإلي أنشطة تجارة الأراضي والعقارات، وهناك توقعات بارتفاع الأسعار في هذا القطاع قد تولدت من جراء الطلب الزائد الملحوظ علي السكن وعلي مباني الأسواق بسبب..
1- النقص في المعروض من المساكن بسبب هدم أعداد كبيرة منها ومن المجمعات السكنية في بعض أحياء العاصمة، وقد جاء ذلك ضمن الخطط الجاري تنفيذها لتحديث العاصمة.
2- الطلب المتزايد علي الوحدات السكنية بسبب زيادة عدد القادمين الجدد من الوافدين للعمل في المشروعات الجديدة والتوسعات في المشروعات القائمة.
وقد كانت البنوك المحلية حريصة علي الاستفادة من ذلك بتوظيف جزء من السيولة الفائضة لديها في تمويل تجارة الأراضي والعقارات ورغم التقييد التدريجي للسياسة النقدية لمصرف قطر المركزي منذ منتصف عام 2004 إلا أن أسعار الموجودات قد حافظت علي ارتفاعها السريع حيث ارتفع مؤشر سوق الدوحة للأوراق المالية بنسبة 53.64% مع نهاية 2004 مقارنة بنهاية عام 2003 وكمؤشر علي ارتفاع أسعار العقارات فإن الرقم القياسي لأسعار المستهلك لفئة الإيجارات والمساكن قد ارتفع بنسبة 22.16%، وقد سرع أثر هذا الارتفاع الحاد في أسعار السلع غير المتاجر بها دولياً علي الاقتصاد المحلي.
ويبدو ذلك واضحاً من ارتفاع المؤشر العام للأسعار من 3.2% في عام 2003 إلي 8.6% في عام 2004 أي إلي ثلاثة أمثال الرقم السابق وأياً ما كان الأمر فإن النمو في الرقم ظل في حدود رقم الآحاد بفضل التعليمات الاحترازية لمصرف قطر المركزي المتصلة بالائتمان المصرفي لأغراض تمويل العقارات والاستثمار في الأسهم.
وقدر المصرف أن مخاطر الضغوط التضخمية وتقييم السوق المبالغ فيه للأصول الحقيقية والمالية لايزال قائماً.