دكتور قطر
19-08-2007, 07:02 PM
الظروف مختلفة وأسباب المخاوف غير موجودة لكن الحذر لازم
عقارات المنطقة في مأمن من «تسونامي» أسواق المال العالمية
قال التقرير الأسبوعي لمجموعة بنيان الدولية إن ما يصفه البعض بـ «تسونامي» أسواق المال العالمية لن يمتد بتأثيراته إلى أسواق عقارات المنطقة وتحديدا عقارات الخليج والإمارات لاختلاف الظروف وعدم توفر الأسباب ذاتها التي جعلت من أسواق المال العالمية تعيش أياما سوداء على الرغم من كل التدخلات التي حصلت بهدف إنعاش تلك الأسواق وتحديدا عندما ضخت المصارف المركزية على جانبي الأطلسي مليارات الدولارات إلى الأسواق المالية لكن الرياح جاءت على عكس ما تشتهي سفن المصارف المركزية فقد استمر تدهور أسعار الأسهم. ف
المصرف المركزي الأوروبي ضخ 95 مليار يورو، وذلك في أول تدخل له في السوق منذ اعتداءات 11.سبتمبر وقام الاحتياطي الفيدرالي الأميركي بضخ 24 مليار دولار إلى النظام المصرفي الأميركي كاحتياط مؤقت لتأمين السيولة وتخفيض الفائدة على الآجال القصيرة. والشيء ذاته حصل مع مصرف كندا. لكن تلك التدابير اصطدمت بتفاقم الأزمة الناتجة عن إخفاق قطاع الإقراض العقاري الأميركي والذي يحمله الآن على عرض ديونه السيئة للبيع. لكن تقرير «بنيان» نصح بمراقبة ما يحدث في أسواق العقار الأميركية وأخذ العبرة والدروس منها لتلافي حدوثها في أسواق المنطقة ولخص التقرير أسباب ما حدث في أقوى أسواق العقارات العالمية بـ (الجشع) فقد كان الناس يشترون مواقع وفي تصورهم أن يقيموا عليها بناء جديداً ثم يبيعوها بأسعار أعلى.
وقد أقدم كثير من المشترين على استصدار رهنيات ثانية أو قروض خطرة أو حتى سندات خاصة، لأنهم كانوا يعتقدون أنهم يستطيعون التخلص من العقار بسرعة. كما أن الاستثمارات المضاربة قصيرة المدى رفعت الأسعار إلى مستويات غير مقدور عليها وكان ذلك هو ما أثر في المشترين في النهاية. وقد أظهرت دراسة أن أسعار المنازل في فلوريدا أصبحت غير مقدور عليها في السنتين الماضيتين.
ولفت التقرير إلى المخاطرة التي مارسها بشكل غير محسوب مشتري المنازل ـ الأميركي- المستعدين للمراهنة بأموال لم تكن لديهم، على أمل أن تستمر الأسعار في الارتفاع، كانت سبباً رئيسياً في الأزمة الائتمانية العالمية التي نشهدها الآن. فبعد أن وصلت أسعار المنازل إلى ذروتها ثم هبطت، كان كثير من المشترين غير قادرين على استدامة رهنياتهم. ويتم دفعهم الآن إلى حبس رهنياتهم والاقتراض بأسعار فائدة أعلى، كما حدث في القروض غير ذات الملاءة التي لاقت إقبالاً كبيراً في فترة من الفترات.
محنة الرهونات
واستشهد التقرير بمقالة كتبها إيون كالان في صحيفة الفاينانشال تايمز اللندنية في تحليله لمحنة الرهن التي تعيشها أسواق العقارات الأميركية» يمكن رد بعض أسباب موجة الاضطرابات التي اجتاحت أسواق المال الأوروبية مؤخرا إلى مكان لا يخطر على البال. كالفراشة التي يضرب بها المثل والتي تخفق بجناحيها وتهبط بعيداً عن موجة المد على الطرف الآخر من العالم، تأتي مدينة ساراسوتا في ولاية فلوريدا في مركز أزمة سوق العقار الأميركية التي أثرت على أسواق العالم وهزتها.
هذه البلدة التي تقع على ساحل الخليج تبدو من غير المحتمل أن تكون منطلقاً لأزمة مالية. فاليخوت البدائية تتهادى بعيداً عن جزيرة من الحواجز طولها ثمانية أميال، بينما يلعب الأطفال الذين اكتسبوا اللون البرونزي قريباً من السلاحف البحرية في الرمال البيضاء بلون السكر.
ويترامى على خط الشاطئ خليط من المساكن الساحلية والأراضي ذات الملكيات المشتركة التي تعطيه طابعاً أميركياً بالكامل، والتي اجتذبت مشترين للمنازل من أمثال المؤلف ستيفن كينغ.
لكن إلى جانب الأسواق العقارية الفقاعية عبر أميركا، تعرض أسلوب الحياة المرفهة في فلوريدا إلى الاهتزاز. وعانت مقاطعة ساراسوتا من أكبر هبوط في أسعار المساكن في أميركا، وارتفعت نسبة حالات حبس الرهن بعد أن هبطت بنسبة 15 في المئة تقريباً منذ بداية هذه السنة.
إن فلوريدا هي طائر «الكناري في القفص» وفقاً لجان هاتزيوس، رئيس الخبراء الاقتصاديين في بنك جولدمان ساكس. لقد دقت هذه السابقة نواقيس الخطر لدى خبراء الاقتصاد في وول ستريت ممن يحاولون تتبع أسوأ انخفاض تشهده سوق الإسكان الأميركية في 16 عاماً، مع انتشار هبوط الأسعار من ساراسوتا إلى سائر أنحاء الولاية وتهديدها بأحداث ركود اقتصادي في فلوريدا.
أصابع الاتهام
ونقل التقرير عن إيون كالان تساؤله «لكن ما الذي جعل فقاعة الإسكان في فلوريدا تتضخم ثم تنفجر فجأة؟ من المغري الإشارة بأصابع الاتهام إلى الإقبال الشديد على القروض القابلة للتعديل وذات الخطورة العالية، التي أنت مدعومة بسندات ائتمانية جديدة معقدة هي الآن في وضع لا تحسد عليه لدرجة أن بعض المتداولين يعتبرونها عديمة القيمة.
لعبت هذه الأدوات المالية المبتكرة دوراً في هذه الأزمة. لكن أحاديث المواطنين، ووكلاء العقار ووسطاء الرهنيات في ساراسوتا تشير إلى متهم معروف للكثيرين: الجشع التقليدي.
تقول كريستينا نيف، وهي وكيلة عقارات تعمل لدى مايكل سوندرز في سييستا كي: «كان الناس يشترون مواقع وفي تصورهم أن يقيموا عليها مطبخاً جديداً ثم يبيعوها. إنه الجشع. لقد كنا جميعاً نلعب هذه اللعبة. لقد كنا نبيع قطعة من الجنة. الذين كانوا يفعلون ذلك هم السبب فيما يحدث».
وذكر مايكل، وهو وسيط أسهم من نيويورك باع الموقع الذي كان يملكه في سييستا كي أثناء الطفرة، إن المشترين الذين لم تكن لديهم نية لإجراء رهن في المدى الطويل شاركوا في حرب المزايدات التي أدت إلى رفع سعر البيع لديه.
ما الذي رفع الأسعار؟
وتقول دوروثي ساندلاند، وهي وكيلة عقارات تعمل لدى ريماكس: «أقدم كثير من المشترين على استصدار رهنيات ثانية أو قروض خطرة أو حتى سندات خاصة، لأنهم كانوا يعتقدون أنهم يستطيعون التخلص من العقار بسرعة». كما أن الاستثمارات المضاربة قصيرة المدى رفعت الأسعار إلى مستويات غير مقدور عليها وكان ذلك هو ما أثر في المشترين في النهاية.
ليس من السهل دائماً تمييز شراء المضاربة في بيانات الإسكان المتاحة للعموم، لكن مما يؤيد ما ذكره المشاركون في السوق المحلية، دراسة تظهر أن أسعار المنازل في فلوريدا أصبحت غير مقدور عليها في السنتين الماضيتين.
ووصلت دفعات الدين على بيت متوسط الثمن في الولاية أكثر من 30 في المئة من متوسط الدخل في الولاية في السنة الماضية، مقارنة بمتوسط 18 في المئة عام 2003، ونسبة فائدة وطنية 23 في المئة، وفقاً لما ذكره بنك جولدمان ساكس.
مخاطرة
هذه المخاطرة من جانب مشتري المنازل المستعدين للمراهنة بأموال لم تكن لديهم، على أمل أن تستمر الأسعار في الارتفاع، كانت سبباً رئيسياً في الأزمة الائتمانية العالمية التي نشهدها الآن. فبعد أن وصلت أسعار المنازل إلى ذروتها ثم هبطت، كان كثير من المشترين غير قادرين على استدامة رهنياتهم.
ويتم دفعهم الآن إلى حبس رهنياتهم والاقتراض بأسعار فائدة أعلى، كما حدث في القروض غير ذات الملاءة التي لاقت إقبالاً كبيراً في فترة من الفترات. وحسب ساندلاند: «تُعرض في السوق الآن ملكيات مشتركة كان قد تم شراؤها بسعر 259 ألف دولار، في حين أن هناك ملكيات جديدة تماماً قريبة منها تباع بمبلغ 180 ألف دولار».
وذكر كلاود، وهو واحد ممن يطلق عليهم «طيور الثلج» الكندية التي تقضي فصل الشتاء في كندا، إن تصنيفه الائتماني كان جيداً، لكنه اختار التعامل بقرض غير مليء لأن سعر الفائدة الأولي المنخفض جعل الاستثمار قصير الأجل مربحاً أكثر. وهو الآن «واقع في فخ» رهن غير مقدور عليه وعقار تنخفض قيمته على الشاطئ.
مع وجود أعداد من أصحاب المنازل مثل كلاود في سائر أنحاء البلاد، والمستقبل القاتم الذي ينتظر سوق العقار الأميركية، أخذ مستثمرو السندات الذين أفزعهم هذا الأمر، الهرب من سوق الرهن التي تقدر بـ 8500 مليار دولار، وتجنب الموجودات التي يمكن أن تتأثر بعواقب هذه الهزات.
لكن جو هيمبري، رئيس اتحاد سماسرة العقار، يرى أن السوق المحلية ستتعافى حين يخفض البائعون من خسائرهم. ويقول: «هناك صفقات عظيمة ستعقد على هذا الصعيد، لأن أصحاب العقارات يطلبون أسعاراً أقل من ذي قبل». وبالفعل، بدأ المستثمرون المضاربون يعودون إلى السوق ويمكن رؤيتهم وهم يبحثون عن عقارات حُبست رهنياتها. وهم واثقون من أن الجيل الجديد من الباحثين عن الشمس سيغريهم وعد الدخول إلى الجنة».
دبي ـ البيان
عقارات المنطقة في مأمن من «تسونامي» أسواق المال العالمية
قال التقرير الأسبوعي لمجموعة بنيان الدولية إن ما يصفه البعض بـ «تسونامي» أسواق المال العالمية لن يمتد بتأثيراته إلى أسواق عقارات المنطقة وتحديدا عقارات الخليج والإمارات لاختلاف الظروف وعدم توفر الأسباب ذاتها التي جعلت من أسواق المال العالمية تعيش أياما سوداء على الرغم من كل التدخلات التي حصلت بهدف إنعاش تلك الأسواق وتحديدا عندما ضخت المصارف المركزية على جانبي الأطلسي مليارات الدولارات إلى الأسواق المالية لكن الرياح جاءت على عكس ما تشتهي سفن المصارف المركزية فقد استمر تدهور أسعار الأسهم. ف
المصرف المركزي الأوروبي ضخ 95 مليار يورو، وذلك في أول تدخل له في السوق منذ اعتداءات 11.سبتمبر وقام الاحتياطي الفيدرالي الأميركي بضخ 24 مليار دولار إلى النظام المصرفي الأميركي كاحتياط مؤقت لتأمين السيولة وتخفيض الفائدة على الآجال القصيرة. والشيء ذاته حصل مع مصرف كندا. لكن تلك التدابير اصطدمت بتفاقم الأزمة الناتجة عن إخفاق قطاع الإقراض العقاري الأميركي والذي يحمله الآن على عرض ديونه السيئة للبيع. لكن تقرير «بنيان» نصح بمراقبة ما يحدث في أسواق العقار الأميركية وأخذ العبرة والدروس منها لتلافي حدوثها في أسواق المنطقة ولخص التقرير أسباب ما حدث في أقوى أسواق العقارات العالمية بـ (الجشع) فقد كان الناس يشترون مواقع وفي تصورهم أن يقيموا عليها بناء جديداً ثم يبيعوها بأسعار أعلى.
وقد أقدم كثير من المشترين على استصدار رهنيات ثانية أو قروض خطرة أو حتى سندات خاصة، لأنهم كانوا يعتقدون أنهم يستطيعون التخلص من العقار بسرعة. كما أن الاستثمارات المضاربة قصيرة المدى رفعت الأسعار إلى مستويات غير مقدور عليها وكان ذلك هو ما أثر في المشترين في النهاية. وقد أظهرت دراسة أن أسعار المنازل في فلوريدا أصبحت غير مقدور عليها في السنتين الماضيتين.
ولفت التقرير إلى المخاطرة التي مارسها بشكل غير محسوب مشتري المنازل ـ الأميركي- المستعدين للمراهنة بأموال لم تكن لديهم، على أمل أن تستمر الأسعار في الارتفاع، كانت سبباً رئيسياً في الأزمة الائتمانية العالمية التي نشهدها الآن. فبعد أن وصلت أسعار المنازل إلى ذروتها ثم هبطت، كان كثير من المشترين غير قادرين على استدامة رهنياتهم. ويتم دفعهم الآن إلى حبس رهنياتهم والاقتراض بأسعار فائدة أعلى، كما حدث في القروض غير ذات الملاءة التي لاقت إقبالاً كبيراً في فترة من الفترات.
محنة الرهونات
واستشهد التقرير بمقالة كتبها إيون كالان في صحيفة الفاينانشال تايمز اللندنية في تحليله لمحنة الرهن التي تعيشها أسواق العقارات الأميركية» يمكن رد بعض أسباب موجة الاضطرابات التي اجتاحت أسواق المال الأوروبية مؤخرا إلى مكان لا يخطر على البال. كالفراشة التي يضرب بها المثل والتي تخفق بجناحيها وتهبط بعيداً عن موجة المد على الطرف الآخر من العالم، تأتي مدينة ساراسوتا في ولاية فلوريدا في مركز أزمة سوق العقار الأميركية التي أثرت على أسواق العالم وهزتها.
هذه البلدة التي تقع على ساحل الخليج تبدو من غير المحتمل أن تكون منطلقاً لأزمة مالية. فاليخوت البدائية تتهادى بعيداً عن جزيرة من الحواجز طولها ثمانية أميال، بينما يلعب الأطفال الذين اكتسبوا اللون البرونزي قريباً من السلاحف البحرية في الرمال البيضاء بلون السكر.
ويترامى على خط الشاطئ خليط من المساكن الساحلية والأراضي ذات الملكيات المشتركة التي تعطيه طابعاً أميركياً بالكامل، والتي اجتذبت مشترين للمنازل من أمثال المؤلف ستيفن كينغ.
لكن إلى جانب الأسواق العقارية الفقاعية عبر أميركا، تعرض أسلوب الحياة المرفهة في فلوريدا إلى الاهتزاز. وعانت مقاطعة ساراسوتا من أكبر هبوط في أسعار المساكن في أميركا، وارتفعت نسبة حالات حبس الرهن بعد أن هبطت بنسبة 15 في المئة تقريباً منذ بداية هذه السنة.
إن فلوريدا هي طائر «الكناري في القفص» وفقاً لجان هاتزيوس، رئيس الخبراء الاقتصاديين في بنك جولدمان ساكس. لقد دقت هذه السابقة نواقيس الخطر لدى خبراء الاقتصاد في وول ستريت ممن يحاولون تتبع أسوأ انخفاض تشهده سوق الإسكان الأميركية في 16 عاماً، مع انتشار هبوط الأسعار من ساراسوتا إلى سائر أنحاء الولاية وتهديدها بأحداث ركود اقتصادي في فلوريدا.
أصابع الاتهام
ونقل التقرير عن إيون كالان تساؤله «لكن ما الذي جعل فقاعة الإسكان في فلوريدا تتضخم ثم تنفجر فجأة؟ من المغري الإشارة بأصابع الاتهام إلى الإقبال الشديد على القروض القابلة للتعديل وذات الخطورة العالية، التي أنت مدعومة بسندات ائتمانية جديدة معقدة هي الآن في وضع لا تحسد عليه لدرجة أن بعض المتداولين يعتبرونها عديمة القيمة.
لعبت هذه الأدوات المالية المبتكرة دوراً في هذه الأزمة. لكن أحاديث المواطنين، ووكلاء العقار ووسطاء الرهنيات في ساراسوتا تشير إلى متهم معروف للكثيرين: الجشع التقليدي.
تقول كريستينا نيف، وهي وكيلة عقارات تعمل لدى مايكل سوندرز في سييستا كي: «كان الناس يشترون مواقع وفي تصورهم أن يقيموا عليها مطبخاً جديداً ثم يبيعوها. إنه الجشع. لقد كنا جميعاً نلعب هذه اللعبة. لقد كنا نبيع قطعة من الجنة. الذين كانوا يفعلون ذلك هم السبب فيما يحدث».
وذكر مايكل، وهو وسيط أسهم من نيويورك باع الموقع الذي كان يملكه في سييستا كي أثناء الطفرة، إن المشترين الذين لم تكن لديهم نية لإجراء رهن في المدى الطويل شاركوا في حرب المزايدات التي أدت إلى رفع سعر البيع لديه.
ما الذي رفع الأسعار؟
وتقول دوروثي ساندلاند، وهي وكيلة عقارات تعمل لدى ريماكس: «أقدم كثير من المشترين على استصدار رهنيات ثانية أو قروض خطرة أو حتى سندات خاصة، لأنهم كانوا يعتقدون أنهم يستطيعون التخلص من العقار بسرعة». كما أن الاستثمارات المضاربة قصيرة المدى رفعت الأسعار إلى مستويات غير مقدور عليها وكان ذلك هو ما أثر في المشترين في النهاية.
ليس من السهل دائماً تمييز شراء المضاربة في بيانات الإسكان المتاحة للعموم، لكن مما يؤيد ما ذكره المشاركون في السوق المحلية، دراسة تظهر أن أسعار المنازل في فلوريدا أصبحت غير مقدور عليها في السنتين الماضيتين.
ووصلت دفعات الدين على بيت متوسط الثمن في الولاية أكثر من 30 في المئة من متوسط الدخل في الولاية في السنة الماضية، مقارنة بمتوسط 18 في المئة عام 2003، ونسبة فائدة وطنية 23 في المئة، وفقاً لما ذكره بنك جولدمان ساكس.
مخاطرة
هذه المخاطرة من جانب مشتري المنازل المستعدين للمراهنة بأموال لم تكن لديهم، على أمل أن تستمر الأسعار في الارتفاع، كانت سبباً رئيسياً في الأزمة الائتمانية العالمية التي نشهدها الآن. فبعد أن وصلت أسعار المنازل إلى ذروتها ثم هبطت، كان كثير من المشترين غير قادرين على استدامة رهنياتهم.
ويتم دفعهم الآن إلى حبس رهنياتهم والاقتراض بأسعار فائدة أعلى، كما حدث في القروض غير ذات الملاءة التي لاقت إقبالاً كبيراً في فترة من الفترات. وحسب ساندلاند: «تُعرض في السوق الآن ملكيات مشتركة كان قد تم شراؤها بسعر 259 ألف دولار، في حين أن هناك ملكيات جديدة تماماً قريبة منها تباع بمبلغ 180 ألف دولار».
وذكر كلاود، وهو واحد ممن يطلق عليهم «طيور الثلج» الكندية التي تقضي فصل الشتاء في كندا، إن تصنيفه الائتماني كان جيداً، لكنه اختار التعامل بقرض غير مليء لأن سعر الفائدة الأولي المنخفض جعل الاستثمار قصير الأجل مربحاً أكثر. وهو الآن «واقع في فخ» رهن غير مقدور عليه وعقار تنخفض قيمته على الشاطئ.
مع وجود أعداد من أصحاب المنازل مثل كلاود في سائر أنحاء البلاد، والمستقبل القاتم الذي ينتظر سوق العقار الأميركية، أخذ مستثمرو السندات الذين أفزعهم هذا الأمر، الهرب من سوق الرهن التي تقدر بـ 8500 مليار دولار، وتجنب الموجودات التي يمكن أن تتأثر بعواقب هذه الهزات.
لكن جو هيمبري، رئيس اتحاد سماسرة العقار، يرى أن السوق المحلية ستتعافى حين يخفض البائعون من خسائرهم. ويقول: «هناك صفقات عظيمة ستعقد على هذا الصعيد، لأن أصحاب العقارات يطلبون أسعاراً أقل من ذي قبل». وبالفعل، بدأ المستثمرون المضاربون يعودون إلى السوق ويمكن رؤيتهم وهم يبحثون عن عقارات حُبست رهنياتها. وهم واثقون من أن الجيل الجديد من الباحثين عن الشمس سيغريهم وعد الدخول إلى الجنة».
دبي ـ البيان