ROSE
25-08-2007, 12:37 PM
المضاربون العقاريون «فص ملح وذاب»
كان عدد المضاربين في السوق العقاري بدبي يتجاوز المئات ومن كلا الجنسين فقد كانت لعبة الوساطة العقارية سهلة جدا قبل عامين قبل ان يزداد صعوبة وتعقيدا في هذا العام لسببين الاول الخطوات العملية والقانونية التي اتخذتها دائرة أراضي دبي لتنظيف السوق من المخالفين منهم ان صح التعبير.
والسبب الآخر هو نضج السوق الذي وصل إلى مرحلة كانت متوقعة من اقتراب توازن العرض والطلب لكن الأكثر أهمية هو ان ساحة الوساطة العقارية او ملعب المضاربة العقارية اصبح اليوم مفتوحا امام المحترفين والذين يتمتعون بقدر عال من المهارة ورضى دائرة أراضي المدينة التي تريد قيادة السوق ويستلزم ذلك ان يسندها كل المطورين العقاريين وكل المتعاملين في السوق لأن الجميع سيستفيدون من تنظيم السوق وطرد المخالفين منه.
ويجب ألا ننسى الدور المهم الذي يلعبه الوسيط والمضارب في الارتقاء بعمل وأداء السوق ومعدلات نمو الشركات بالإضافة إلى ما يجنيه المضارب نفسه من أرباح مجزية إذا ما اقتنص الفرص. وطبعا فان الفرص الآن ليست بالكثيرة كما كانت في السابق.
فقد انتهت الأيام التي كان فيها المضاربون يدفعون كدفعة اولى تبلغ 10% من سعر الشقة ومن ثم بيعها بعد اسابيع قليلة بارباح تتجاوز ضعف قيمة الدفعة الاولى، والمضارب النموذجي الذي يمكن ان تقابله اليوم هو ذلك الشخص الذي لا يمكنه التخلي عن شقته من دون تكبد بعض الخسائر، ويمكن ان يقرر المضي قدماً وشراء الشقة.
وهناك قول مأثور بخصوص الاستثمار مفاده: «ان تعريف الاستثمار طويل الأجل هو استثمار قصير الاجل ولكنه سلك الطريق الخطأ»، ولذلك نجد فرقا جوهرياً في السوق العقاري في دبي بين المضاربين على المدى القصير وبين المستخدمين النهائيين.
والخلاف يتركز حول الافق الزمني، اذ ان المستثمر النهائي هو من يشتري عقاراً بأقساط تمتد على فترة تتراوح بين 10 و 15 سنة، والآن بات الجميع يدرك انه خلال هذه الفترة الزمنية الطويلة يمكن للسوق العقاري ان يتأرجح صعوداً وهبوطاً، فالاسواق ليست ابداً راكدة، بل معرضة للصعود والهبوط.
ولكن ما معنى ذلك إذا التزمت بمخطط استثماري على مدى 10 ـ 15 سنة؟ ان المشكلة الوحيدة هي إذا قررت الانسحاب من السوق قبل انتهاء فترة الرهن العقاري، وباستثناء ذلك فانك ستستمر في تسديد أقساط الرهن العقاري حتى الانتهاء منها، وعندها تتملك الشقة وتتخلص بالتالي من الاقساط او دفع الايجارات، كما يمكنك بيعها عندما تشاء.
ومستوى المخاطرة هذا مختلف تماماً عن حالة المضارب المتواجد في السوق بهدف تحقيق ارباح سريعة ومرتفعة ـ فاذا أساء فهم الامر فانه معرض للخسائر الجسيمة، ولذلك ينبغي على اولئك الذين يستثمرون على المدى القصير ان لا يتذمروا إذا ما انقلب السوق عليهم، فهذا هو نوع المخاطرة الذي يأخذونه كمضاربين.
ان الخطر الوحيد المحدق الذي ينبغي للمستخدمين النهائيين أخذه في الحسبان هو المخاطرة المنهجية المتعلقة بالنظام، ولكن من المعروف ان دولة الامارات تتمتع بأعلى مستوى من الاستقرار السياسي في الشرق الاوسط، إضافة إلى تمتعها باحتياطيات ضخمة من النفط والغاز وبتاريخ طويل من حماية مصالح الوافدين مثلهم مثل أبناء الامارات الاصليين.
كما أن معدلات الرهن العقاري في الامارات مرتبطة بالدولار الاميركي ولذلك لن ينقلب الامر على المستخدمين النهائيين بسبب ثبات السياسة الداخلية للامارات، وبالطبع لا يوجد استثمار من دون مخاطر، ولكن الاستثمار على المدى الطويل في القطاع العقاري في دولة تتمتع بالثروة والاستقرار مثل الامارات هو استثمار في أدنى درجات المخاطر.
كان عدد المضاربين في السوق العقاري بدبي يتجاوز المئات ومن كلا الجنسين فقد كانت لعبة الوساطة العقارية سهلة جدا قبل عامين قبل ان يزداد صعوبة وتعقيدا في هذا العام لسببين الاول الخطوات العملية والقانونية التي اتخذتها دائرة أراضي دبي لتنظيف السوق من المخالفين منهم ان صح التعبير.
والسبب الآخر هو نضج السوق الذي وصل إلى مرحلة كانت متوقعة من اقتراب توازن العرض والطلب لكن الأكثر أهمية هو ان ساحة الوساطة العقارية او ملعب المضاربة العقارية اصبح اليوم مفتوحا امام المحترفين والذين يتمتعون بقدر عال من المهارة ورضى دائرة أراضي المدينة التي تريد قيادة السوق ويستلزم ذلك ان يسندها كل المطورين العقاريين وكل المتعاملين في السوق لأن الجميع سيستفيدون من تنظيم السوق وطرد المخالفين منه.
ويجب ألا ننسى الدور المهم الذي يلعبه الوسيط والمضارب في الارتقاء بعمل وأداء السوق ومعدلات نمو الشركات بالإضافة إلى ما يجنيه المضارب نفسه من أرباح مجزية إذا ما اقتنص الفرص. وطبعا فان الفرص الآن ليست بالكثيرة كما كانت في السابق.
فقد انتهت الأيام التي كان فيها المضاربون يدفعون كدفعة اولى تبلغ 10% من سعر الشقة ومن ثم بيعها بعد اسابيع قليلة بارباح تتجاوز ضعف قيمة الدفعة الاولى، والمضارب النموذجي الذي يمكن ان تقابله اليوم هو ذلك الشخص الذي لا يمكنه التخلي عن شقته من دون تكبد بعض الخسائر، ويمكن ان يقرر المضي قدماً وشراء الشقة.
وهناك قول مأثور بخصوص الاستثمار مفاده: «ان تعريف الاستثمار طويل الأجل هو استثمار قصير الاجل ولكنه سلك الطريق الخطأ»، ولذلك نجد فرقا جوهرياً في السوق العقاري في دبي بين المضاربين على المدى القصير وبين المستخدمين النهائيين.
والخلاف يتركز حول الافق الزمني، اذ ان المستثمر النهائي هو من يشتري عقاراً بأقساط تمتد على فترة تتراوح بين 10 و 15 سنة، والآن بات الجميع يدرك انه خلال هذه الفترة الزمنية الطويلة يمكن للسوق العقاري ان يتأرجح صعوداً وهبوطاً، فالاسواق ليست ابداً راكدة، بل معرضة للصعود والهبوط.
ولكن ما معنى ذلك إذا التزمت بمخطط استثماري على مدى 10 ـ 15 سنة؟ ان المشكلة الوحيدة هي إذا قررت الانسحاب من السوق قبل انتهاء فترة الرهن العقاري، وباستثناء ذلك فانك ستستمر في تسديد أقساط الرهن العقاري حتى الانتهاء منها، وعندها تتملك الشقة وتتخلص بالتالي من الاقساط او دفع الايجارات، كما يمكنك بيعها عندما تشاء.
ومستوى المخاطرة هذا مختلف تماماً عن حالة المضارب المتواجد في السوق بهدف تحقيق ارباح سريعة ومرتفعة ـ فاذا أساء فهم الامر فانه معرض للخسائر الجسيمة، ولذلك ينبغي على اولئك الذين يستثمرون على المدى القصير ان لا يتذمروا إذا ما انقلب السوق عليهم، فهذا هو نوع المخاطرة الذي يأخذونه كمضاربين.
ان الخطر الوحيد المحدق الذي ينبغي للمستخدمين النهائيين أخذه في الحسبان هو المخاطرة المنهجية المتعلقة بالنظام، ولكن من المعروف ان دولة الامارات تتمتع بأعلى مستوى من الاستقرار السياسي في الشرق الاوسط، إضافة إلى تمتعها باحتياطيات ضخمة من النفط والغاز وبتاريخ طويل من حماية مصالح الوافدين مثلهم مثل أبناء الامارات الاصليين.
كما أن معدلات الرهن العقاري في الامارات مرتبطة بالدولار الاميركي ولذلك لن ينقلب الامر على المستخدمين النهائيين بسبب ثبات السياسة الداخلية للامارات، وبالطبع لا يوجد استثمار من دون مخاطر، ولكن الاستثمار على المدى الطويل في القطاع العقاري في دولة تتمتع بالثروة والاستقرار مثل الامارات هو استثمار في أدنى درجات المخاطر.