استفسار بخصوص التملك في للؤلؤة والوسيل [الأرشيف]

البندر

25-09-2007, 12:15 AM

تفرض المشاريع العقارية الجديدة والتي تنسجم مع سياسة فتح التملك والانتفاع بالوحدات السكنية في بعض المناطق في الدوحة، أنماطا جديدة لم تكن معهودة في قطر، مثل ظهور جمعيات او اتحادات ملاك البنايات السكنية، والتي تناط بها عادة مهام الاشراف على المبنى من حيث الصيانة والخدمات وغيرها من الامور المتعلقة بادارة المبنى.
ولأن مثل هذا الأمر ما زال جديدا على السوق العقاري القطري، فإن بعض الشركات العقارية التي تقوم بتطوير الأبراج السكنية المخصصة للبيع بنظام الشقق، وخاصة تلك التي تقع في جزيرة اللؤلؤة قطر، أو في المناطق المسموح فيها التملك، بدأت تعد العدة لإنشاء شركات مهمتها تقديم مثل هذه الخدمات، بما يمكن اتحاد ملاك البرج السكني من التعاقد مع الشركة نفسها التي قامت بتطوير البرج وبنائه، او البحث عن بديل اذا اراد ذلك.
هذا الموضوع لا يزال الى الان مقتصرا على مشاريع الابراج السكنية في جزيرة اللؤلؤة وعلى مشروع اللاجون بلازا، حيث ينطبق على هذه المشاريع قانون تملك الأجانب للوحدات السكنية مع خيار الحصول على الاقامة، اما فيما يتعلق بالمناطق ال 18 التي تم تحديدها في قرار الحكومة القطرية تنفيذا لقانون التملك والانتفاع بالوحدات السكنية، فان الموضوع ما زال يراوح مكانه، بسبب عدم تفعيله او صدور لائحته التنفيذية التي توضح آليات التملك والانتفاع.
فقد سمحت دولة قطر لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية بتملك العقارات والوحدات السكنية في ثلاث مناطق بالدولة هي لوسيل والخرايج وجبل ثعيلب، وفقا لقرار الحكومة القطرية التي تم تنفيذه في الثامن من فبراير من عام 2006، ويتضمن القرار شروط واجراءات تملك المواطنين الخليجيين للعقارات، كما سمحت دولة قطر لغير القطريين بالانتفاع بالعقارات والوحدات السكنية، لمدة لا تجاوز (99) سنة، قابلة للتجديد لمدة اخرى مماثلة في 18 منطقة في الدولة تم تحديدها في قرار ثان للحكومة القطرية.
استكمالا للقوانين
وجاء القراران استكمالا لقانون تنظيم تملك وانتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية والذي كان قد اصدره أمير قطر في شهر يونيو من العام 2004، وتضمن مواد تشير الى ان الحكومة ستقوم بتحديد المناطق المسموح فيها التملك والانتفاع والشروط الواجبة واجراءات التملك والانتفاع بالعقارات، كما ان القانون اشار إلى أن حق الانتفاع هو حق عيني عقاري لا ينشأ ولا يعتد بالتصرفات التي ترد عليه إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القانون رقم (14) لسنة 1964، وينتهي حق الانتفاع بانقضاء المدة المحددة له أو باتفاق الطرفين أو بهلاك العقار أو بنزع ملكيته للمنفعة العامة.
واشترط قرار السماح للمواطنين الخليجيين بالتملك في ثلاث مناطق بالدولة هي لوسيل والخرايج وجبل ثعيلب، ان تتولى شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري، ادارة هذه المناطق، والتصرف في العقارات المملوكة لها فيها، فيما يقدم الراغبون في التملك أو التصرف في العقارات والوحدات السكنية، طلباتهم الى شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري، على النموذج المعد لذلك، وعلى الشركة، بعد التنسيق مع ادارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل، البت في هذه الطلبات خلال اسبوع من تاريخ تقديمها.
تملك في المناطق
وحسب القرار، فإن لراغبي تملك العقارات والوحدات السكنية في المناطق التي يشملها القرار، الحق في تملك أي عدد من العقارات والوحدات السكنية دون حد أقصى، كما لهم حق التصرف فيها واستعمالها واستغلالها، وذلك وفقا لأحكام القوانين المعمول بها، ولا يجوز لإدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل، قبول أي طلبات تتعلق بتسجيل ملكية العقارات والوحدات السكنية، او نقل ملكيتها للغير، إلا من خلال شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري، على ان تمسك شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري سجلا لقيد التصرفات التي ترد على العقارات والوحدات السكنية في تلك المناطق، وان توافى ادارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل بصورة من هذا السجل، كما تخطرها بأي تغيير يطرأ على البيانات المقيدة فيه.
اما في ما يتعلق بانتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية، فقد حدد القرار ألا تتجاوز مدة الانتفاع (99) سنة، قابلة للتجديد لمدة اخرى مماثلة، في 18 منطقة استثمارية هي مشيرب، فريق عبد العزيز، الدوحة الحديثة، الغانم العتيق، الرفاع والهتمي العتيق، السلطة، بن محمود، روضة الخيل ، المنصورة وبن درهم، نجمة، ام غويلينة، الخليفات، السد، المرقاب الجديد والنصر، مطار الدوحة الدولي، الدفنة، العنيزة، لوسيل والخرايج وجبل ثعليب.
ونص القرار على أن ينشأ مكتب بالبلدية المختصة يتولى إعداد السجلات اللازمة لقيد التصرفات التي ترد على انتفاع غير القطريين بالعقارات في المناطق الاستثمارية، مع بيان موقع هذه العقارات واسماء مالكيها، واسم المنتفع، ومدة الانتفاع، ومقابل الانتفاع، وترسل صورة من السجلات الى ادارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل، كما تخطر بأي تغيير يطرأ على البيانات المقيدة بهذه السجلات، لاتخاذ اللازم بشأنها، وتتولى ادارات مناطق جزيرة اللؤلؤة ومشروع بحيرة الخليج الغربي ومشروع منتجع الخور، الصلاحيات المقررة لمكاتب البلدية المختصة، في ما يتعلق بهذه المناطق، على ان تتولى البلدية المختصة اتخاذ ذات الاجراءات بالنسبة للوحدات السكنية التي ينتفع بها غير القطريين.
وأجاز القرار للمنتفع بيع حق الانتفاع للغير أو تأجيره أو التنازل عنه أو استغلاله بأى وجه من أوجه الاستغلال، وذلك وفقا لاحكام القوانين المعمول بها، على ان تحدد بقرار من وزير الشؤون البلدية والزراعة، الرسوم التي تؤدى على التصرفات التي ترد على حق الانتفاع، بالبيع للغير او تأجيره او التنازل عنه أو استغلاله او تجديد التعاقد عليه، وتحدد الرسوم بنسبة من قيمة العقار.
صدى ايجابي
هذه القرارات كان لها صدى ايجابي بين رجال الأعمال القطريين والمستثمرين العقاريين والذين رأوا ان فتح التملك والانتفاع في الوحدات السكنية وفقا للضوابط التي وضعها مجلس الوزراء، سوف يؤدي الى مزيد من انتعاش الحركة العمرانية في السوق القطري، ويجذب الاستثمارات الاجنبية اليها، ويوفر الاستقرار الاجتماعي للمقيمين على أرضها من الجنسيات المختلفة، موضحين أن قانون التملك والانتفاع بالعقارات يتماشى مع توجهات الدولة لاستقطاب الاستثمارات الخليجية والعربية والاجنبية لإنعاش السوق العقاري وتحريره من القيود، فى اطار سياسة الدولة الرامية الى تحسين المناخ الاستثمارى وتفعيل قانون استثمار راس المال الاجنبى فى الانشطة الاقتصادية.
وقالوا ان القانون سوف يعطي استقرارا للمستثمرين بالتملك الحر، كما انه يتماشى مع قانون التستر التجاري، الى جانب انه سوف يؤدى الى زيادة في انتعاش سوق العقارات وتحرير القيود التي كانت موضوعة على تملك المقيمين، الى جانب انه يندرج ضمن السياسة الاقتصادية التي تنتهجها دولة قطر في فتح الابواب والفرص للجميع، وحرصها على منح الاستقرار الاجتماعي لشريحة كبيرة من المواطنين والوافدين، مشيرين الى ان تفعيل القانون سوف ينعكس بشكل ايجابى نحو دفع اسعار ايجارات الشقق السكنية الى الانخفاض.
لكن بعض المستثمرين العقاريين يعتقدون أن قانون التملك والانتفاع العقاري ما زال بحاجة الى تفسير وشرح لمختلف بنوده من خلال اصدار لائحة تنفيذية توضح الالية التي ستحكم عملية التملك والانتفاع من حيث الاجراءات والضمانات وغيرها من الامور التي توضح مسألة التملك والانتفاع.
واوضحوا ان بعض الشركات العقارية بدأت فعليا في انشاء مشاريع عقارية تتوافق مع قانون التملك والانتفاع من خلال بناء عمارات تضم شققا سكنية سيتم طرحها للبيع للاجانب، مشيرين الى ان هذه البنايات تقع في المناطق التي حددها القانون والتي يسمح فيها بالتملك والانتفاع، وقالوا انها ريثما يتم تفعيل القانون وتوضيح الاليات والاجراءات المتبعة للتملك والانتفاع، تكون هذه الشركات قد قطعت أشواطا كبيرة في مشاريعها العقارية الموجهة الى هذه الفئة من الاجانب، وبالتالي فانها ستكون جاهزة لبيع الشقق السكنية وفقا للقانون.
وتوقع الخبراء العقاريون ان يستمر الطلب على العقارات في قطر لسنوات عديدة، مما يبشر باستمرار الطفرة العقارية نظرا للتوسع الاقتصادي والتوسعات التي اعلنتها الدولة في مشاريع النفط والغاز.
انخفاض الاسعار
واستبعدوا انخفاض اسعار الايجارات في المنظور القريب بشكل كبير، موضحين أن الانخفاض سيكون تدريجيا، وقالوا ان ارتفاع الايجارات السكنية يرجع الى أسباب عديدة منها ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، وعمليات الهدم في بعض المناطق، ما أدى الى تزايد الطلب على الشقق السكنية، مشيرين الى انه يمكن تبرير الارتفاع في الايجارات بالنسبة للمباني الجديدة التي بنيت في ظل ارتفاع الاسعار، اما بالنسبة للمباني القديمة، فإنه لا يوجد اي مبرر لارتفاع اسعار ايجاراتها، وبالتالي فانها مرشحة للتراجع خلال الفترة المقبلة.
ويعتقد البعض ان تفعيل قانون التملك والانتفاع بالوحدات السكنية لا يتم بين يوم وليلة، وانما يحتاج فترة لا تقل عن عام حتى يتم استيعابه من قبل السوق العقاري، موضحين انه حتى الان لم يتم تفعيل القانون ، وبالتالي فانه من الطبيعي الا نرى عمليات بيع شقق للمقيمين حسب قانون الانتفاع، ولكن رغم ذلك فان الشركات العقارية تقوم منذ الان ببناء المشاريع العقارية التي يتطلبها مثل هذا القانون لتكون جاهزة عندما يفعل القانون.
وفي هذا السياق وعلى سبيل المثال، بدأت الشركة القطرية للاستثمارات العقارية بتنفيذ مشروع السد والذي يتضمن مكاتب وشققا سكنية للبيع، حيث يحتوي المشروع على اربعة ابراج تضم مكاتب ادارية الى جانب نحو 300 شقة سكنية بتكلفة تبلغ نحو مليار ريال.
مشاريع بالجملة
ويأتي تنفيذ مثل هذه المشاريع في الوقت الذي يحافظ فيه السوق العقاري على انتعاشه للسنوات الخمس المقبلة على اقل تقدير، حيث يتضح ان الطلب على العقارات ما زال متواصلا وسوف يستمر نظرا لاسباب عديدة اهمها التوسع الاقتصادي الذي تشهده الدولة، وعمليات الهدم في بعض المناطق والتي تخلق طلبا متزايدا على السكن، وقانون التملك والانتفاع والذي سيكون له دور كبير في زيادة الطلب على العقارات وزيادة المشاريع العقارية، كما انه سيكون هنالك طلب متزايد على النوعية الراقية من الفلل والمجمعات السكنية، في الوقت الذي يفتقر فيه السوق المحلي حتى الان الى هذه النوعية من السكن، مما سيشجع الشركات العقارية الى الاتتجاه لهذا النوع من المشاريع العقارية.
كما ان التوسعات التي اعلنتها الدولة في مشاريع النفط والغاز، تبشر ايضا باستمرار الطلب على العقارات لسنوات عديدة وربما لعقود.
وفي هذا السياق ايضا، بدأت شركة عقار للتطوير والاستثمار العقاري في تأسيس مشاريع تتناسب مع قانون التملك والانتفاع، حيث قامت الشركة بشراء قطع اراض في بعض المناطق المسموح فيها التملك والانتفاع مثل منطقتي السد والمنصورة ، وتم اعداد تصاميم لمشاريع عقارية سكنية للبيع بنظام الشقق وبمواصفات تتناسب مع البيع وليس الايجار، من حيث الاهتمام بمساحة الشقة واحتوائها على ثلاث غرف للنوم وغرفة للخادمة ومجلس ومطعم ومنافع، حيث سيتم بناء 67 شقة في منطقة المنصورة و 35 شقة في منطقة السد، كما ان الشركة اشترت كذلك اراضي في مشروع اللؤلؤة بالاشتراك مع شركات شقيقة مثل شركة الجزيرة ومصرف قطر الاسلامي، وسيتم بناء ابراج، كما قامت الشركة ببناء فلل سكنية للقطريين بواقع 80 فيلا تم بيعها بالكامل، كما تقوم الشركة حاليا ببناء مجمع يضم 53 فيلا ومجمع آخر يضم 12 فيلا ومجمع ثالث يضم 8 فلل في عدة مناطق.
ويؤكد بعض الوسطاء العقاريين ان العديد من من المقيمين ابدوا رغباتهم في التملك والانتفاع في ظل اقانون التملك والانتفاع.