الوعب
22-10-2007, 05:40 AM
يتوقع المركز المالي الكويتي 'المركز' في تقرير حول قطاع العقار القطري أن تكون معدلات النمو الحالية في هذا القطاع مستدامة، لافتا الى ان نمو الأسعار المدعوم بازدياد الطلب كان انعكاسا للأوضاع الاقتصادية المزدهرة في قطر، حيث كان الناتج المحلي الإجمالي القطري قد سجل لغاية عام 2003 نموا بمعدل أقل من 8% سنويا، لكن منذ ذلك العام لم يقل هذا المعدل عن 11%.
واضاف: كما لقي نمو قطاع العقار دعما من تزايد المداخيل القابلة للانفاق. وبدرجة اكبر من فتح هذا القطاع امام المستثمرين الاجانب لشراء العقار. وهذا ما ادى بالفجوة بين الطلب والعرض الى الاتساع في السنوات الثلاث الاخيرة، حيث دأب الطلب خلالها على تجاوز مستوى العرض.
تكلفة النمو
غير ان هذا النمو كانت له تكلفته، فمعدلات التضخم تتراوح حول مستوى 15% منذ مدة لا بأس بها وحتى الآن، من دون ان يكون هناك تراخ في هذا المعدل خلال المستقبل القريب او المتوسط الاجل. كما ان مؤشر القيم الايجارية واسعار الوقود والطاقة قد بلغ اعلى مستوى له على مدى 5 سنوات خلال الربع الاول من عام 2007. وعلى نحو مشابه، بلغت اسعار الفائدة اعلى مستوى لها على مدى 5 سنوات، وهو الامر الذي يعزى اساسا الى زيادة حجم الاقتراض وارتفاع معدل التضخم.
وأدى نمو الاقتصاد بدوره الى زيادة في عدد السكان الوافدين، وبات عامل السكان الوافدين في قطر امرا مهما, حيث اصبح الوافدون يشكلون حوالي 67% من العدد الاجمالي لسكان البلاد. وقد ازداد عدد هؤلاء الوافدين خلال السنوات الست الاخيرة بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 5%. وبمعزل عن هذا الامر، قامت الحكومة القطرية في عام 2004 بتخفيف السياسات التي تطبقها بشأن العقار في البلاد، لتسمح للاجانب بتملك العقارات. ومن جهة اخرى، فان الزيادة في المداخيل الشخصية القابلة للانفاق وما نتج عنها من تغير في افضليات المستهلكين وتحولهم من الشقق السكنية الى الفلل، تخلق ضغوطا كبيرة جدا على اوضاع السوق الذي استنفذ سلفا طاقته الاستيعابية.
والطلب حاليا يفوق العرض في جميع شرائح القطاع العقاري القطري - سواء السكني او التجاري او الصناعي او شريحة عقارات التجزئة.
العقار السكني
يتجاوز الطلب، لكل من الوحدات السكنية ملك حر والمؤجرة، مستوى العرض في قطر. فتراخيص البناء الصادرة لشريحة العقار السكني قد قفز عددها بمعدل 27% في عام 2005 مقارنة بالعام السابق. اما على جانب العرض، فإن الشقق السكنية قد شهدت اعلى نسبة نمو 62.6% في الوحدات السكنية المنجزة خلال عام ،2005 وهذا ما يعزى اساسا الى النمو القوي في عدد الوافدين الى قطر والذين يفضلون العيش في الشقق السكنية.
وطبقا لتقديرات 'المركز'، فإن قطر سوف تحتاج الى حوالي 250000 وحدة سكنية بحلول عام ،2010 في حين ان العرض سيكون في حدود 244000 وحدة. وتمثل احتياجات الوافدين حوالي 75% 187000 وحدة سكنية من اجمالي الوحدات السكنية المطلوبة. وهذا ما يعني اضافة 27000 وحدة سكنية سنويا في المتوسط خلال الفترة ما بين 2008-2010 . غير ان 'المركز' يتوقع لنسبة العجز ان تضيق مع مضي الوقت، حيث انه يتوقع لمدينة الدوحة 'التي تمثل السوق السكني الرئيسي' ان تشهد مزيدا من عرض الوحدات السكنية بحلول عام 2010 .
اما على جانب الاسعار، فإن السيناريو القائم الذي يزيد فيه الطلب على العرض يؤدي الى ارتفاع كبير في الاسعار والايجارات. فأسعار الاراضي في المشاريع السكنية الرئيسية مثل 'لؤلؤة قطر' قد شهدت ارتفاعا يزيد على 100% في الاشهر الاثني عشر الماضية. وازداد متوسط الايجارات السكنية السنوية بنسبة 47% خلال الفترة 2005-2003 ، وقد شهدت مدينة الدوحة أعلى نسبة نمو في الايجارات من بين المدن الرئيسية في منطقة الخليج، حيث ازدادت بنسبة 83% خلال الفترة ما بين نوفمبر 2004 - نوفمبر2006 . فقد بلغت القيمة الايجارية لشقة من غرفتي نوم خلال عام 2006 في الدوحة 1930 دولارا اميركيا شهريا، وهذا ما يمثل ثلاثة اضعاف مستويات الايجارات السائدة في الرياض.
العقار التجاري
يفوق الطلب على المساحات المكتبية مستوى العرض المتوافر في قطر، وهذا الوضع يرجع اساسا الى تزايد عدد الشركات الاجنبية الداخلة الى قطر، ونتيجة لذلك، فإن الدوحة تشهد طلبا قويا على المساحات المكتبية، في حين ان العرض متأخر عن مواكبة الطلب زمنيا بمقدار 18 شهرا.
علما بأ جزءا رئيسيا من العرض الجديد للمساحات المكتبية سوف لن يتوافر الا في عام 2008. وهذا من شأنه ان يبقى الايجارات عند مستوياتها المرتفعة في المدى القريب. لكنه من المتوقع لفجوة الطلب - العرض ان تضيق خلال الفترة ما بين 2008 و،2010 مؤدية بالقيم الايجارية الى الاستقرار.
ونظرا لهذا النقص في عرض المساحات المكتبية، فإن الايجارات والاسعار قد ارتفعت بدرجة مهمة في شريحة العقارات المكتبية، فمتوسط الايجارات السنوية للمكاتب في منطقة وسط مدينة الدوحة قد ازداد بمعدل 37% منذ شهر اغسطس 2005 .
البورصة وأداء أسهم الشركات العقارية
قال 'المركز': يتصف القطاع العقاري في قطر بكونه اصغر بكثير من حيث القيمة الرأسمالية السوقية مقارنة بالدول الخليجية الاخرى، مثل الامارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية. ويمكننا ملاحظة ذلك من خلال حقيقة كون الشركة القطرية للاستثمار العقاري هي الشركة القطرية الوحيدة التي تضمها قائمة اسهم اكبر 40 شركة عقارية في منطقة الخليج 'من حيث القيمة الرأسمالية السوقية'. وتمثل الشركات القطرية الاربع: الشركة القطرية للاستثمار العقاري، وشركة بروا العقارية، وشركة سلام للاستثمار الدولي، والشركة المتحدة للتطوير، قطاع العقار في قطر، 'حيث شكلت نسبة 6.7% من اجمالي القيمة الرأسمالية السوقية للشركات المدرجة في سوق الدوحة للاوراق المالية، كما في يوليو 2007'.
اما على جانب الاداء، فان اسهم الشركات العقارية في قطر قد سجلت اداء فاق اداء مؤشر سوق الدوحة للاوراق المالية خلال السنة الماضية. غير ان اسهم الشركات العقارية قد اثبتت في السنة الماضية انها تنطوي على مخاطر اكثر من تلك الخاطر التي ينطوي عليها مؤشر السوق. وفي حين ان شركة بروا العقارية قد حققت الحد الاقصى من العائد، فإن الشركة المتحدة للتطوير قد حققت ادنى مستوى من العائد. وقد أثبت سهم شركة بروا العقارية انه اكثر الاسهم مخاطر، في حين ان سهم الشركة المتحدة للتطوير ظل اقل مخاطر.
واضاف: كما لقي نمو قطاع العقار دعما من تزايد المداخيل القابلة للانفاق. وبدرجة اكبر من فتح هذا القطاع امام المستثمرين الاجانب لشراء العقار. وهذا ما ادى بالفجوة بين الطلب والعرض الى الاتساع في السنوات الثلاث الاخيرة، حيث دأب الطلب خلالها على تجاوز مستوى العرض.
تكلفة النمو
غير ان هذا النمو كانت له تكلفته، فمعدلات التضخم تتراوح حول مستوى 15% منذ مدة لا بأس بها وحتى الآن، من دون ان يكون هناك تراخ في هذا المعدل خلال المستقبل القريب او المتوسط الاجل. كما ان مؤشر القيم الايجارية واسعار الوقود والطاقة قد بلغ اعلى مستوى له على مدى 5 سنوات خلال الربع الاول من عام 2007. وعلى نحو مشابه، بلغت اسعار الفائدة اعلى مستوى لها على مدى 5 سنوات، وهو الامر الذي يعزى اساسا الى زيادة حجم الاقتراض وارتفاع معدل التضخم.
وأدى نمو الاقتصاد بدوره الى زيادة في عدد السكان الوافدين، وبات عامل السكان الوافدين في قطر امرا مهما, حيث اصبح الوافدون يشكلون حوالي 67% من العدد الاجمالي لسكان البلاد. وقد ازداد عدد هؤلاء الوافدين خلال السنوات الست الاخيرة بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 5%. وبمعزل عن هذا الامر، قامت الحكومة القطرية في عام 2004 بتخفيف السياسات التي تطبقها بشأن العقار في البلاد، لتسمح للاجانب بتملك العقارات. ومن جهة اخرى، فان الزيادة في المداخيل الشخصية القابلة للانفاق وما نتج عنها من تغير في افضليات المستهلكين وتحولهم من الشقق السكنية الى الفلل، تخلق ضغوطا كبيرة جدا على اوضاع السوق الذي استنفذ سلفا طاقته الاستيعابية.
والطلب حاليا يفوق العرض في جميع شرائح القطاع العقاري القطري - سواء السكني او التجاري او الصناعي او شريحة عقارات التجزئة.
العقار السكني
يتجاوز الطلب، لكل من الوحدات السكنية ملك حر والمؤجرة، مستوى العرض في قطر. فتراخيص البناء الصادرة لشريحة العقار السكني قد قفز عددها بمعدل 27% في عام 2005 مقارنة بالعام السابق. اما على جانب العرض، فإن الشقق السكنية قد شهدت اعلى نسبة نمو 62.6% في الوحدات السكنية المنجزة خلال عام ،2005 وهذا ما يعزى اساسا الى النمو القوي في عدد الوافدين الى قطر والذين يفضلون العيش في الشقق السكنية.
وطبقا لتقديرات 'المركز'، فإن قطر سوف تحتاج الى حوالي 250000 وحدة سكنية بحلول عام ،2010 في حين ان العرض سيكون في حدود 244000 وحدة. وتمثل احتياجات الوافدين حوالي 75% 187000 وحدة سكنية من اجمالي الوحدات السكنية المطلوبة. وهذا ما يعني اضافة 27000 وحدة سكنية سنويا في المتوسط خلال الفترة ما بين 2008-2010 . غير ان 'المركز' يتوقع لنسبة العجز ان تضيق مع مضي الوقت، حيث انه يتوقع لمدينة الدوحة 'التي تمثل السوق السكني الرئيسي' ان تشهد مزيدا من عرض الوحدات السكنية بحلول عام 2010 .
اما على جانب الاسعار، فإن السيناريو القائم الذي يزيد فيه الطلب على العرض يؤدي الى ارتفاع كبير في الاسعار والايجارات. فأسعار الاراضي في المشاريع السكنية الرئيسية مثل 'لؤلؤة قطر' قد شهدت ارتفاعا يزيد على 100% في الاشهر الاثني عشر الماضية. وازداد متوسط الايجارات السكنية السنوية بنسبة 47% خلال الفترة 2005-2003 ، وقد شهدت مدينة الدوحة أعلى نسبة نمو في الايجارات من بين المدن الرئيسية في منطقة الخليج، حيث ازدادت بنسبة 83% خلال الفترة ما بين نوفمبر 2004 - نوفمبر2006 . فقد بلغت القيمة الايجارية لشقة من غرفتي نوم خلال عام 2006 في الدوحة 1930 دولارا اميركيا شهريا، وهذا ما يمثل ثلاثة اضعاف مستويات الايجارات السائدة في الرياض.
العقار التجاري
يفوق الطلب على المساحات المكتبية مستوى العرض المتوافر في قطر، وهذا الوضع يرجع اساسا الى تزايد عدد الشركات الاجنبية الداخلة الى قطر، ونتيجة لذلك، فإن الدوحة تشهد طلبا قويا على المساحات المكتبية، في حين ان العرض متأخر عن مواكبة الطلب زمنيا بمقدار 18 شهرا.
علما بأ جزءا رئيسيا من العرض الجديد للمساحات المكتبية سوف لن يتوافر الا في عام 2008. وهذا من شأنه ان يبقى الايجارات عند مستوياتها المرتفعة في المدى القريب. لكنه من المتوقع لفجوة الطلب - العرض ان تضيق خلال الفترة ما بين 2008 و،2010 مؤدية بالقيم الايجارية الى الاستقرار.
ونظرا لهذا النقص في عرض المساحات المكتبية، فإن الايجارات والاسعار قد ارتفعت بدرجة مهمة في شريحة العقارات المكتبية، فمتوسط الايجارات السنوية للمكاتب في منطقة وسط مدينة الدوحة قد ازداد بمعدل 37% منذ شهر اغسطس 2005 .
البورصة وأداء أسهم الشركات العقارية
قال 'المركز': يتصف القطاع العقاري في قطر بكونه اصغر بكثير من حيث القيمة الرأسمالية السوقية مقارنة بالدول الخليجية الاخرى، مثل الامارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية. ويمكننا ملاحظة ذلك من خلال حقيقة كون الشركة القطرية للاستثمار العقاري هي الشركة القطرية الوحيدة التي تضمها قائمة اسهم اكبر 40 شركة عقارية في منطقة الخليج 'من حيث القيمة الرأسمالية السوقية'. وتمثل الشركات القطرية الاربع: الشركة القطرية للاستثمار العقاري، وشركة بروا العقارية، وشركة سلام للاستثمار الدولي، والشركة المتحدة للتطوير، قطاع العقار في قطر، 'حيث شكلت نسبة 6.7% من اجمالي القيمة الرأسمالية السوقية للشركات المدرجة في سوق الدوحة للاوراق المالية، كما في يوليو 2007'.
اما على جانب الاداء، فان اسهم الشركات العقارية في قطر قد سجلت اداء فاق اداء مؤشر سوق الدوحة للاوراق المالية خلال السنة الماضية. غير ان اسهم الشركات العقارية قد اثبتت في السنة الماضية انها تنطوي على مخاطر اكثر من تلك الخاطر التي ينطوي عليها مؤشر السوق. وفي حين ان شركة بروا العقارية قد حققت الحد الاقصى من العائد، فإن الشركة المتحدة للتطوير قد حققت ادنى مستوى من العائد. وقد أثبت سهم شركة بروا العقارية انه اكثر الاسهم مخاطر، في حين ان سهم الشركة المتحدة للتطوير ظل اقل مخاطر.