Orbit
26-10-2007, 03:51 PM
انتهاء عصر المكاسب الخيالية للإيجارات يعيد المستثمرين إلى البورصة
سوق العقارات القطرية تتجه نحو الاستقرار وخبراء يتوقعون تراجع الأسعار
الأسواق.نت
أكد خبراء وأصحاب شركات أن السوق العقاري القطري يشهد حاليا حالة من الاستقرار النسبي في أسعار الإيجارات بعد أن وصل إلى أعلى مستوياته خلال العامين الماضيين. وقالوا إن هذا الاستقرار دفع عددا كبيرا من المستثمرين إلى العودة بأموالهم مرة أخرى إلى البورصة؛ خوفا من عدم القدرة على تحقيق المكاسب المرجوة من الاستثمار في القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة، خصوصا مع توقع بعض الخبراء تراجع أسعار الإيجارات إن عاجلا أم آجلا.
وأضافوا، بحسب تقرير للصحفي إبراهيم الطيب نشرته جريدة "الاتحاد" الإماراتية اليوم الجمعة 26-10-2007 أن عودة المستثمرين إلى البورصة أدت إلى ضخ مزيد من السيولة إلى سوق قطر المالي وهو ما انعكس في شكل ارتفاع كبير في قيم وأحجام التداول في البورصة لدرجة باتت فيها قيم التعاملات في الجلسة الواحدة تزيد على مليار ريال قطري.
الأسعار عند ذروتها
ما حدث في البورصة خلال الأسابيع القليلة الماضية من قفزات، دفع بعض الخبراء إلى التأكيد على إمكانية تراجع أسعار الإيجارات خلال المرحلة المقبلة أو على الأقل ثباتها عند المعدل الذي وصلت اليه، مؤكدين أن ارتداد المستثمرين إلى سوق المال يؤشر لانتهاء عصر المكاسب الخيالية للاستثمار العقاري في قطر بعد أن وصلت الأسعار إلى ذروتها.
ومنذ أكثر من ثلاث سنوات تشهد قطر طفرة عمرانية كبيرة، إلا أن هذا الزخم العقاري لم ينجح حتى الآن في وضع حلول حاسمة أو مؤقتة لمشكلة ارتفاع الإيجارت السكنية للدرجة التي جعلت قطر من أعلى دول العالم ارتفاعا في تكاليف السكن.
وقال حسن بن حسن الملا الجفيري أحد المستثمرين في القطاع العقاري "منذ سنوات قليلة لم تكن هناك أية أزمات وكانت العقارات متوفرة للجميع، بل إن المعروض من العقارات كان أكثر من الطلب بمراحل كبيرة، مشيرا إلى أن الوفرة كانت تشمل كافة أنواع العقارات، ولكن مع النهضة الاقتصادية والعمرانية التي بدأ تطبيقها في قطر منذ عدة سنوات، ارتفع عدد المقيمين في قطر، وهو الأمر الذي أدى في النهاية إلى زيادة الطلب على العقار، ولأن العرض كان محدودا فقد ارتفعت الإيجارات بشكل غير مسبوق".
وذكر أن أسباب ارتفاع أسعار الإيجارات في قطر متعددة، يأتي على رأسها عدم التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات، فضلا عن زيادة المعروض من المساكن الفخمة، والذي يقابله ندرة كبيرة في توفير المساكن المتوسطة. ومن أهم الأسباب أيضا أنه مع بداية الطفرة العمرانية ظهرت الحاجة إلى إعادة تخطيط مدينة الدوحة بالشكل الذي يؤهلها لتنفيذ مخططات التنمية، الأمر الذي استلزم هدم عديد من الأحياء السكنية القديمة لينضم سكان هذه الأحياء إلى طابور الباحثين عن مساكن، ونتيجة لقلة المعروض من الوحدات السنية المتوسطة بدأت الإيجارات في الصعود التدريجى، ومع استمرار قدوم مزيد من العمالة ارتفعت أسعار الإيجارات إلى أرقام فلكية.
زيادة جنونية في أسعار الأراضي
وأضاف أن ارتفاع الإيجارات أدى إلى زيادة جنونية في أسعار الأراضي، والتي وصلت في بعض المناطق إلى أكثر من 500%، مشيرا إلى أن سعر الفوت لم يكن يتجاوز 30 ريالا (الدولار = 3.64 ريالا) قبل سنوات قليلة في حين أنه وصل الآن إلى أكثر من 250 ريالا في بعض مناطق الدوحة، وهذا يعني أن تكلفة جانب واحد من القطاع العقاري وهو الأرض قد ارتفع بنحو تسعة أضعاف، وكان لابد أن ينعكس ذلك على تكاليف البناء بشكل عام.
وأكد الملا أن هناك بالفعل استقرارا نسبيا في أسعار الإيجارات. وقال إن السبب يرجع إلى وصول الإيجارات في قطر إلى أعلى مستوياتها ولا يوجد من يستطيع أن يتحمل ارتفاعها أكثر من ذلك، سواء كانوا ملاكا أم مستأجرين، مشيرا إلى أن الفيلا المكونة من 4 غرف ومجلس وحمامين ومطبخ وملحق تؤجر حاليا بنحو 15 ألف ريال في الشهر وهو إيجار شبه ثابت، أما الشقة التي تتكون من 3 غرف فيتم تأجيرها حاليا بحوالي سبعة آلاف ريال، في حين يدفع المستأجر من 4 إلى 4,5 ألف ريال للحصول على شقة تتكون من غرفتين.
وأضاف أن هناك سببا آخر لاستقرار الأسعار وهو حدوث استقرار مواز في أسعار الأراضي باستثناء أسعار الأراضي المصرح ببناء أبراج عليها، مؤكدا أن هذه تشهد ارتفاعا مستمرا في أسعارها.
وحول توقعاته لسوق العقارات في الفترة القادمة قال "هناك العديد من العوامل التي ستحدد ما إذا كان السوق سيتجه إلى التراجع أم يعاود الارتفاع أم يظل مستقرا كما هو عليه الآن؟ ويضيف أن السوق حاليا مستقر بنسبة 90% وفي حالة زيادة المعروض من الشقق والوحدات السكنية فإن السوق مرشح للتراجع، ولكن هذا الأمر يتوقف على معدل الطلب على العقارات؛ خصوصا في ظل استقدام مزيد من العمالة؛ لأن ذلك سيعني استمرار الطلب على العقارات، وهو الأمر الذي سيؤدي إلى استمرار الارتفاع، حتى لو تم تشييد مزيد من الوحدات السكنية.
ارتفاع تكاليف البناء
الأمر الأهم الذي سيؤدي إلى عدم تراجع أسعار الإيجارات من وجهة نظره هو ارتفاع تكاليف البناء واستمرار الزيادة في أسعار الأراضي، فضلا عن قيام عدد كبير من المستثمرين بالاقتراض من البنوك لإقامة مشاريعهم العقارية بالإضافة إلى الزيادة الكبيرة في أسعار الخدمات التي تقدمها شركات المقاولات، الأمر الذي أدى إلى خروج عدد كبير من المستثمرين من السوق العقاري، وهو ما يعني أن المعروض من الوحدات السكنية سيقل على المدى القريب، مما سيجعل السوق يلف في دائرة مغلقة.
وقال رئيس رابطة رجال الأعمال القطريين عيسي عبد السلام أبو عيسي أن الاستقرار الحالي في السوق العقاري سوف يستمر دون تراجع للإيجارات خلال مدة تتراوح بين 2 و3 سنوات، مؤكدا أن الأسعار اليوم مستقرة بشكل جيد وربما تكون أنسب للمالك على حساب المستأجر، ولكن هذه الطفرة متوقعة، ويعتقد أن الأمور تسير نحو الوصول إلى نوع من التوازن بين العرض والطلب، وهو الأمر الذي أدى إلى حدوث استقرار نسبي في سوق العقارات القطري.
وأضاف "لو استمرت الأمور على نفس ما هي عليه الآن، فمن المتوقع أن يحدث تخفيض في الإيجارات بعد ثلاث سنوات، ولكنه ليس بالتخفيض الذي يأمله البعض، مشيرا إلى أن استقرار السوق العقاري أدى إلى ارتداد عدد كبير من المستثمرين من القطاع العقاري والتوجه إلى البورصة؛ لأن السوق العقاري ليس من السهل تسييل الأموال فيه، ولذلك فعدد الذين ييستمرون في الاستثمار في القطاع العقاري سوف يقل يوما بعد آخر؛ خصوصا أن الاستثمار العقاري استثمار طويل المدى ويحتاج إلى نفس طويل، فضلا عن أن جميع المستثمرين في حاجة إلى تنويع المحافظ الاستثمارية لتقليل نسب المخاطرة من جهة والاستفادة بأكبر قدر من العوائد من جهة أخرى.
وأضاف أن هناك عوامل التي أدت إلى ارتدات المستثمرين إلى السوق المالي، أهمها وصول أسعار الأسهم إلى أدنى مستوياتها، فضلا عن أن معظم الشركات تحقق أرباحا جيدة وجاذبة في نفس الوقت، وبالتالي تحول السوق المالي إلى ملجأ آمن للمستثمرين الحقيقيين وليس المضاربين
سوق العقارات القطرية تتجه نحو الاستقرار وخبراء يتوقعون تراجع الأسعار
الأسواق.نت
أكد خبراء وأصحاب شركات أن السوق العقاري القطري يشهد حاليا حالة من الاستقرار النسبي في أسعار الإيجارات بعد أن وصل إلى أعلى مستوياته خلال العامين الماضيين. وقالوا إن هذا الاستقرار دفع عددا كبيرا من المستثمرين إلى العودة بأموالهم مرة أخرى إلى البورصة؛ خوفا من عدم القدرة على تحقيق المكاسب المرجوة من الاستثمار في القطاع العقاري خلال المرحلة المقبلة، خصوصا مع توقع بعض الخبراء تراجع أسعار الإيجارات إن عاجلا أم آجلا.
وأضافوا، بحسب تقرير للصحفي إبراهيم الطيب نشرته جريدة "الاتحاد" الإماراتية اليوم الجمعة 26-10-2007 أن عودة المستثمرين إلى البورصة أدت إلى ضخ مزيد من السيولة إلى سوق قطر المالي وهو ما انعكس في شكل ارتفاع كبير في قيم وأحجام التداول في البورصة لدرجة باتت فيها قيم التعاملات في الجلسة الواحدة تزيد على مليار ريال قطري.
الأسعار عند ذروتها
ما حدث في البورصة خلال الأسابيع القليلة الماضية من قفزات، دفع بعض الخبراء إلى التأكيد على إمكانية تراجع أسعار الإيجارات خلال المرحلة المقبلة أو على الأقل ثباتها عند المعدل الذي وصلت اليه، مؤكدين أن ارتداد المستثمرين إلى سوق المال يؤشر لانتهاء عصر المكاسب الخيالية للاستثمار العقاري في قطر بعد أن وصلت الأسعار إلى ذروتها.
ومنذ أكثر من ثلاث سنوات تشهد قطر طفرة عمرانية كبيرة، إلا أن هذا الزخم العقاري لم ينجح حتى الآن في وضع حلول حاسمة أو مؤقتة لمشكلة ارتفاع الإيجارت السكنية للدرجة التي جعلت قطر من أعلى دول العالم ارتفاعا في تكاليف السكن.
وقال حسن بن حسن الملا الجفيري أحد المستثمرين في القطاع العقاري "منذ سنوات قليلة لم تكن هناك أية أزمات وكانت العقارات متوفرة للجميع، بل إن المعروض من العقارات كان أكثر من الطلب بمراحل كبيرة، مشيرا إلى أن الوفرة كانت تشمل كافة أنواع العقارات، ولكن مع النهضة الاقتصادية والعمرانية التي بدأ تطبيقها في قطر منذ عدة سنوات، ارتفع عدد المقيمين في قطر، وهو الأمر الذي أدى في النهاية إلى زيادة الطلب على العقار، ولأن العرض كان محدودا فقد ارتفعت الإيجارات بشكل غير مسبوق".
وذكر أن أسباب ارتفاع أسعار الإيجارات في قطر متعددة، يأتي على رأسها عدم التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات، فضلا عن زيادة المعروض من المساكن الفخمة، والذي يقابله ندرة كبيرة في توفير المساكن المتوسطة. ومن أهم الأسباب أيضا أنه مع بداية الطفرة العمرانية ظهرت الحاجة إلى إعادة تخطيط مدينة الدوحة بالشكل الذي يؤهلها لتنفيذ مخططات التنمية، الأمر الذي استلزم هدم عديد من الأحياء السكنية القديمة لينضم سكان هذه الأحياء إلى طابور الباحثين عن مساكن، ونتيجة لقلة المعروض من الوحدات السنية المتوسطة بدأت الإيجارات في الصعود التدريجى، ومع استمرار قدوم مزيد من العمالة ارتفعت أسعار الإيجارات إلى أرقام فلكية.
زيادة جنونية في أسعار الأراضي
وأضاف أن ارتفاع الإيجارات أدى إلى زيادة جنونية في أسعار الأراضي، والتي وصلت في بعض المناطق إلى أكثر من 500%، مشيرا إلى أن سعر الفوت لم يكن يتجاوز 30 ريالا (الدولار = 3.64 ريالا) قبل سنوات قليلة في حين أنه وصل الآن إلى أكثر من 250 ريالا في بعض مناطق الدوحة، وهذا يعني أن تكلفة جانب واحد من القطاع العقاري وهو الأرض قد ارتفع بنحو تسعة أضعاف، وكان لابد أن ينعكس ذلك على تكاليف البناء بشكل عام.
وأكد الملا أن هناك بالفعل استقرارا نسبيا في أسعار الإيجارات. وقال إن السبب يرجع إلى وصول الإيجارات في قطر إلى أعلى مستوياتها ولا يوجد من يستطيع أن يتحمل ارتفاعها أكثر من ذلك، سواء كانوا ملاكا أم مستأجرين، مشيرا إلى أن الفيلا المكونة من 4 غرف ومجلس وحمامين ومطبخ وملحق تؤجر حاليا بنحو 15 ألف ريال في الشهر وهو إيجار شبه ثابت، أما الشقة التي تتكون من 3 غرف فيتم تأجيرها حاليا بحوالي سبعة آلاف ريال، في حين يدفع المستأجر من 4 إلى 4,5 ألف ريال للحصول على شقة تتكون من غرفتين.
وأضاف أن هناك سببا آخر لاستقرار الأسعار وهو حدوث استقرار مواز في أسعار الأراضي باستثناء أسعار الأراضي المصرح ببناء أبراج عليها، مؤكدا أن هذه تشهد ارتفاعا مستمرا في أسعارها.
وحول توقعاته لسوق العقارات في الفترة القادمة قال "هناك العديد من العوامل التي ستحدد ما إذا كان السوق سيتجه إلى التراجع أم يعاود الارتفاع أم يظل مستقرا كما هو عليه الآن؟ ويضيف أن السوق حاليا مستقر بنسبة 90% وفي حالة زيادة المعروض من الشقق والوحدات السكنية فإن السوق مرشح للتراجع، ولكن هذا الأمر يتوقف على معدل الطلب على العقارات؛ خصوصا في ظل استقدام مزيد من العمالة؛ لأن ذلك سيعني استمرار الطلب على العقارات، وهو الأمر الذي سيؤدي إلى استمرار الارتفاع، حتى لو تم تشييد مزيد من الوحدات السكنية.
ارتفاع تكاليف البناء
الأمر الأهم الذي سيؤدي إلى عدم تراجع أسعار الإيجارات من وجهة نظره هو ارتفاع تكاليف البناء واستمرار الزيادة في أسعار الأراضي، فضلا عن قيام عدد كبير من المستثمرين بالاقتراض من البنوك لإقامة مشاريعهم العقارية بالإضافة إلى الزيادة الكبيرة في أسعار الخدمات التي تقدمها شركات المقاولات، الأمر الذي أدى إلى خروج عدد كبير من المستثمرين من السوق العقاري، وهو ما يعني أن المعروض من الوحدات السكنية سيقل على المدى القريب، مما سيجعل السوق يلف في دائرة مغلقة.
وقال رئيس رابطة رجال الأعمال القطريين عيسي عبد السلام أبو عيسي أن الاستقرار الحالي في السوق العقاري سوف يستمر دون تراجع للإيجارات خلال مدة تتراوح بين 2 و3 سنوات، مؤكدا أن الأسعار اليوم مستقرة بشكل جيد وربما تكون أنسب للمالك على حساب المستأجر، ولكن هذه الطفرة متوقعة، ويعتقد أن الأمور تسير نحو الوصول إلى نوع من التوازن بين العرض والطلب، وهو الأمر الذي أدى إلى حدوث استقرار نسبي في سوق العقارات القطري.
وأضاف "لو استمرت الأمور على نفس ما هي عليه الآن، فمن المتوقع أن يحدث تخفيض في الإيجارات بعد ثلاث سنوات، ولكنه ليس بالتخفيض الذي يأمله البعض، مشيرا إلى أن استقرار السوق العقاري أدى إلى ارتداد عدد كبير من المستثمرين من القطاع العقاري والتوجه إلى البورصة؛ لأن السوق العقاري ليس من السهل تسييل الأموال فيه، ولذلك فعدد الذين ييستمرون في الاستثمار في القطاع العقاري سوف يقل يوما بعد آخر؛ خصوصا أن الاستثمار العقاري استثمار طويل المدى ويحتاج إلى نفس طويل، فضلا عن أن جميع المستثمرين في حاجة إلى تنويع المحافظ الاستثمارية لتقليل نسب المخاطرة من جهة والاستفادة بأكبر قدر من العوائد من جهة أخرى.
وأضاف أن هناك عوامل التي أدت إلى ارتدات المستثمرين إلى السوق المالي، أهمها وصول أسعار الأسهم إلى أدنى مستوياتها، فضلا عن أن معظم الشركات تحقق أرباحا جيدة وجاذبة في نفس الوقت، وبالتالي تحول السوق المالي إلى ملجأ آمن للمستثمرين الحقيقيين وليس المضاربين