السامر الأسود™
02-02-2008, 03:30 AM
الشرق القطرية 31/01/2008
شهد النشاط العقاري القطري اتجاهات متباينة خلال العام 2007 تراوحت بين ارتفاع حاد على متوسط أسعار الأراضي السكنية وبنسبة ارتفاع وصلت الى 67.7% بالإضافة الى ارتفاع متوسط أسعار الأراضي التجارية بنسبة قياسية وصلت الى 4 أضعاف ما كانت عليه خلال العام 2005، في المقابل فقد اتجه متوسط أسعار المباني التجارية نحو الانخفاض بنسبة 23% بالمقارنة بمستويات الأسعار خلال العام 2005.
وحسب تقرير مزايا لمؤشر الاسعار العام للنشاطات العقارية في قطر خلال العام 2007، فان إجمالي أحجام التصرفات العقارية المنفذة على عموم النشاط العقاري لدى الدولة سجل انخفاضا ملحوظا وبنسبة 36.7%، حيث بلغ إجمالي عدد الأمتار الداخلة في المبايعات 5.48 مليون متر مربع بالمقارنة بأحجام المبايعات المنفذة خلال العام 2005 والتي وصلت الى 8.66 مليون متر مربع، وكنتيجة طبيعية لارتفاع مستويات الأسعار بشكل حاد، فقد انخفضت أحجام المبايعات في حين بلغت نسبة الارتفاع على إجمالي مبالغ السيولة المستثمرة داخل القطاع العقاري خلال العام 2007 ما قيمته 15.6 مليار ريال بالمقارنة بـ 13.7 مليار ريال خلال العام 2005 وبنسبة زيادة 13.8%.
الأراضي السكنية
وحسب التقرير فقد جاءت التصرفات العقارية المنفذة على قطاع الأراضي السكنية مخالفة للكثير من التوقعات التي رشحت تنفيذ صفقات عقارية على الأراضي السكنية بأحجام اكبر بكثير من الأحجام التي تم تنفيذها وتسجيلها فعليا ومن الملاحظ أن أحجام المبايعات قد انخفضت بنسبة 6.1% خلال الفترة ما بين العام 2005 والعام 2007 في حين نجد أن نسبة الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات قد وصلت الى 282%بالمقارنة بين العامين 2006 والعام 2007 ويعود هذا الانخفاض الحاد لعدة أسباب من أهمها ارتفاع متوسط سعر المتر المربع بشكل كبير وخلال فترة قصيرة، بالإضافة الى عدم توافر الأراضي السكنية في كافة المناطق التي يشملها التطور العمراني القائم لدى الدولة مع الأخذ بعين الاعتبار أهداف واتجاهات سماسرة الأراضي وفي مقدمتها عدم عرض الأراضي المتوافرة للبيع بهدف تحقيق أعلى سعر ممكن, فيما واصل متوسط سعر المتر المربع ارتفاعه خلال العام 2007 حيث وصل الى أعلى متوسط له عند 2530 ريالا قطريا في شهر ديسمبر، فيما سجل سعر المتر أدنى متوسط له عند 1756 ريالا قطريا في شهر يونيو في حين وصل المتوسط الشهري للسعر 2113 ريالا قطريا خلال العام 2007 بالمقارنة بـ1456 ريالا قطريا خلال العام 2006 ومتوسط سعر بلغ 1196 ريالا قطريا خلال العام 2005 الأمر الذي يدل على وجود ارتفاع مستمر على متوسط سعر الأراضي السكنية بفعل عوامل الطلب المتزايد عند انحسار المساحات المتوافرة للبيع ، وكنتيجة لذلك فقد ارتفعت السيولة المستثمرة في الأراضي السكنية بنسبة 75.8% خلال الفترة ما بين العام 2005 والعام 2007 ،هذا ومن المتوقع أن تنخفض أحجام وقيم التصرفات العقارية على الأراضي السكنية في حال استمرار ارتفاع الأسعار السائدة وعدم ارتفاع مستويات العرض لمقابلة قوى الطلب.
الأراضي التجارية
وجاء النشاط الحاصل على الأراضي التجارية منسجما مع ما يدور داخل النشاط العقاري القطري ككل، حيث لوحظ أن أحجام المبايعات المنفذة على الأراضي التجارية شهدت انخفاضا حادا في نهاية العام 2007 وبنسبة 80% بالمقارنة بأحجام المبايعات المنفذة خلال العام 2005 وذلك نتيجة الارتفاع الحاد على متوسط الأسعار السائدة على مختلف المواقع والتي تقف حاجزا أمام تنشيط أحجام المبايعات المنفذة من شهر الى آخر بالإضافة الى أن النشاط العقاري لدى الدولة يتركز داخل العاصمة تحديدا وبالتالي فإن توافر الأراضي بالمساحات المناسبة وضمن الأسعار المستهدفة أمر يصعب تحقيقه، الأمر الذي يرشح ارتفاع متوسط الأسعار مستقبلا إذا ما استمر الطلب عند مستوياته السائدة، بالإضافة الى الحد من قدرة المستثمرين المحليين والإقليميين على الدخول للاستثمار التجاري عند مستويات تكلفة عالية جدا يقل مثيلها لدى دول مجاورة.
ورغم الارتفاع الحاصل على متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية والذي وصل عند أعلى مستوى له 12750 ريالا قطريا في شهر مارس 2007 فيما سجل متوسط السعر أدنى مستوى له عند 1933 ريالا في شهر ابريل إلا أن إجمالي قيم السيولة المستثمرة داخل مكونات قطاع الأراضي التجارية قد ارتفع بنسبة 27.5% فقط بالمقارنة بأحجامها خلال العام 2005 نتيجة ارتفاع الأسعار السائدة، الأمر الذي ينعكس مباشرة على أحجام التصرفات تبعا للموقع والمساحة المتوافرة والمطلوبة في حين بلغ إجمالي قيم الاستثمار على الأراضي التجارية 3.5 مليار ريال قطري خلال العام 2007 بالمقارنة بالمقارنة بـ 2.75 مليار ريال خلال العام 2005 .
المباني التجارية
يعتبر قطاع المباني التجارية من القطاعات التي استطاعت جذب السيولة الاستثمارية إليها بوقت متأخر في حين تعتبر أحجام السيولة الداخلة على مكونات هذا القطاع تتسم بالتذبذب من فترة الى أخرى تبعا لتفضيلات المستثمرين، حيث يفضل جزء منهم الاستمرار على خيار الاستئجار بدلا من الشراء في حين يفضل الجزء الآخر خيار الشراء ذلك لمن دخل السوق القطري للبقاء فيه لمدد طويلة، بالإضافة الى أن المعروض من المباني التجارية خلال الفترة السابقة لم يتوافق مع رغبات واحتياجات المستثمرين وقد شهد النشاط الحاصل على القطاع تطورات عديدة من أهمها رواج عمليات البيع والشراء السريع نظرا لارتفاع الطلب على المباني التجارية لاستخدامها كمكاتب للشركات الجديدة والقادمة للاستثمار داخل الدولة والاستفادة من الانتعاش الاقتصادي الملموس ومن اللافت للذكر أن حجم النشاط المنفذ بيعا وشراء على قطاع المباني التجارية أصبح يقارب مستوياته لدى دولة الإمارات العربية المتحدة وبفارق بسيط، الأمر الذي يعني وجود حالة من التشابه بين القطاع التجاري الإماراتي والقطري من حيث حجم التنفيذ عند اختلاف متوسط الأسعار ونوعية وأحجام المشاريع التجارية ومستويات الطلب، بالإضافة الى قدرة مخرجات هذا القطاع على جذب المزيد من السيولة الاستثمارية الناتجة من عمليات البيع مع الأخذ بعين الاعتبار أحجام السيولة المتأتية من عوائد التأجير والتي لاتدخل عند احتساب مؤشر الأسعار والقيم والأحجام .
ويأتي الانخفاض الحاصل على إجمالي قيم السيولة المستثمرة على المباني التجارية والتي تستخدم كمكاتب ومقرات للشركات والمؤسسات بفضل انخفاض مستوى المعروض من المباني الجاهزة والتي وصلت الى مرحلة التسليم بالإضافة الى تفضيل معظم المستثمرين خيار الاستئجار حاليا عند مستويات الأسعار السائدة والتي تعتبر الأعلى خليجيا بعد المملكة العربية السعودية، الأمر الذي أدى الى اتجاه متوسط الأسعار الى الانخفاض على عموم النشاط وليس على مستوى الصفقة الواحدة ذلك أن كل مبنى له مواصفاته وموقعه ونوعية تشطيباته بالتالي فإن متوسط الأسعار العام مال الى الانخفاض بنسبة 23% بالمقارنة بين متوسط الأسعار السائدة خلال العام 2005 والعام 2007 أضف الى ذلك فان مستوى سعر المتر المربع يساهم في تنشيط أو الحد من أحجام التصرفات المنفذة من فترة الى أخرى وهذا ما يشهده قطاع المباني التجارية والذي بدأ بتداولات خلال العام 2005 عند مستويات نشطة والتي تعدت 267 ألف متر مربع في حين انخفضت الى 79 ألف متر مربع خلال العام 2006 فيما أنهت العام 2007 بحجم مبايعات وصل الى 124.6 ألف متر مربع فيما سجل أعلى متوسط سعر للمتر المربع 29.7 ألف ريال قطري في شهر فبراير 2007 وسجل أدنى متوسط سعر للمتر المربع 8.8 الف ريال في شهر فبراير من العام نفسه فيما بلغ إجمالي قيم السيولة المستثمر داخل القطاع 1.6 مليار ريال خلال العام 2007 بالمقارنة بـ 4.9 مليار ريال قطري وهذا يدل على وجود انخفاض على مستويات الطلب عند مستويات الأسعار السائدة للشراء رغم وصول العرض الى مستويات مقبولة دون اخذ خيار الاستئجار بالحسبان والذي يعتبر عاملا مباشرا في التأثير على اتجاهات الأسعار وأحجام وقيم المبايعات في المحصلة.
شهد النشاط العقاري القطري اتجاهات متباينة خلال العام 2007 تراوحت بين ارتفاع حاد على متوسط أسعار الأراضي السكنية وبنسبة ارتفاع وصلت الى 67.7% بالإضافة الى ارتفاع متوسط أسعار الأراضي التجارية بنسبة قياسية وصلت الى 4 أضعاف ما كانت عليه خلال العام 2005، في المقابل فقد اتجه متوسط أسعار المباني التجارية نحو الانخفاض بنسبة 23% بالمقارنة بمستويات الأسعار خلال العام 2005.
وحسب تقرير مزايا لمؤشر الاسعار العام للنشاطات العقارية في قطر خلال العام 2007، فان إجمالي أحجام التصرفات العقارية المنفذة على عموم النشاط العقاري لدى الدولة سجل انخفاضا ملحوظا وبنسبة 36.7%، حيث بلغ إجمالي عدد الأمتار الداخلة في المبايعات 5.48 مليون متر مربع بالمقارنة بأحجام المبايعات المنفذة خلال العام 2005 والتي وصلت الى 8.66 مليون متر مربع، وكنتيجة طبيعية لارتفاع مستويات الأسعار بشكل حاد، فقد انخفضت أحجام المبايعات في حين بلغت نسبة الارتفاع على إجمالي مبالغ السيولة المستثمرة داخل القطاع العقاري خلال العام 2007 ما قيمته 15.6 مليار ريال بالمقارنة بـ 13.7 مليار ريال خلال العام 2005 وبنسبة زيادة 13.8%.
الأراضي السكنية
وحسب التقرير فقد جاءت التصرفات العقارية المنفذة على قطاع الأراضي السكنية مخالفة للكثير من التوقعات التي رشحت تنفيذ صفقات عقارية على الأراضي السكنية بأحجام اكبر بكثير من الأحجام التي تم تنفيذها وتسجيلها فعليا ومن الملاحظ أن أحجام المبايعات قد انخفضت بنسبة 6.1% خلال الفترة ما بين العام 2005 والعام 2007 في حين نجد أن نسبة الانخفاض الحاصل على أحجام المبايعات قد وصلت الى 282%بالمقارنة بين العامين 2006 والعام 2007 ويعود هذا الانخفاض الحاد لعدة أسباب من أهمها ارتفاع متوسط سعر المتر المربع بشكل كبير وخلال فترة قصيرة، بالإضافة الى عدم توافر الأراضي السكنية في كافة المناطق التي يشملها التطور العمراني القائم لدى الدولة مع الأخذ بعين الاعتبار أهداف واتجاهات سماسرة الأراضي وفي مقدمتها عدم عرض الأراضي المتوافرة للبيع بهدف تحقيق أعلى سعر ممكن, فيما واصل متوسط سعر المتر المربع ارتفاعه خلال العام 2007 حيث وصل الى أعلى متوسط له عند 2530 ريالا قطريا في شهر ديسمبر، فيما سجل سعر المتر أدنى متوسط له عند 1756 ريالا قطريا في شهر يونيو في حين وصل المتوسط الشهري للسعر 2113 ريالا قطريا خلال العام 2007 بالمقارنة بـ1456 ريالا قطريا خلال العام 2006 ومتوسط سعر بلغ 1196 ريالا قطريا خلال العام 2005 الأمر الذي يدل على وجود ارتفاع مستمر على متوسط سعر الأراضي السكنية بفعل عوامل الطلب المتزايد عند انحسار المساحات المتوافرة للبيع ، وكنتيجة لذلك فقد ارتفعت السيولة المستثمرة في الأراضي السكنية بنسبة 75.8% خلال الفترة ما بين العام 2005 والعام 2007 ،هذا ومن المتوقع أن تنخفض أحجام وقيم التصرفات العقارية على الأراضي السكنية في حال استمرار ارتفاع الأسعار السائدة وعدم ارتفاع مستويات العرض لمقابلة قوى الطلب.
الأراضي التجارية
وجاء النشاط الحاصل على الأراضي التجارية منسجما مع ما يدور داخل النشاط العقاري القطري ككل، حيث لوحظ أن أحجام المبايعات المنفذة على الأراضي التجارية شهدت انخفاضا حادا في نهاية العام 2007 وبنسبة 80% بالمقارنة بأحجام المبايعات المنفذة خلال العام 2005 وذلك نتيجة الارتفاع الحاد على متوسط الأسعار السائدة على مختلف المواقع والتي تقف حاجزا أمام تنشيط أحجام المبايعات المنفذة من شهر الى آخر بالإضافة الى أن النشاط العقاري لدى الدولة يتركز داخل العاصمة تحديدا وبالتالي فإن توافر الأراضي بالمساحات المناسبة وضمن الأسعار المستهدفة أمر يصعب تحقيقه، الأمر الذي يرشح ارتفاع متوسط الأسعار مستقبلا إذا ما استمر الطلب عند مستوياته السائدة، بالإضافة الى الحد من قدرة المستثمرين المحليين والإقليميين على الدخول للاستثمار التجاري عند مستويات تكلفة عالية جدا يقل مثيلها لدى دول مجاورة.
ورغم الارتفاع الحاصل على متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية والذي وصل عند أعلى مستوى له 12750 ريالا قطريا في شهر مارس 2007 فيما سجل متوسط السعر أدنى مستوى له عند 1933 ريالا في شهر ابريل إلا أن إجمالي قيم السيولة المستثمرة داخل مكونات قطاع الأراضي التجارية قد ارتفع بنسبة 27.5% فقط بالمقارنة بأحجامها خلال العام 2005 نتيجة ارتفاع الأسعار السائدة، الأمر الذي ينعكس مباشرة على أحجام التصرفات تبعا للموقع والمساحة المتوافرة والمطلوبة في حين بلغ إجمالي قيم الاستثمار على الأراضي التجارية 3.5 مليار ريال قطري خلال العام 2007 بالمقارنة بالمقارنة بـ 2.75 مليار ريال خلال العام 2005 .
المباني التجارية
يعتبر قطاع المباني التجارية من القطاعات التي استطاعت جذب السيولة الاستثمارية إليها بوقت متأخر في حين تعتبر أحجام السيولة الداخلة على مكونات هذا القطاع تتسم بالتذبذب من فترة الى أخرى تبعا لتفضيلات المستثمرين، حيث يفضل جزء منهم الاستمرار على خيار الاستئجار بدلا من الشراء في حين يفضل الجزء الآخر خيار الشراء ذلك لمن دخل السوق القطري للبقاء فيه لمدد طويلة، بالإضافة الى أن المعروض من المباني التجارية خلال الفترة السابقة لم يتوافق مع رغبات واحتياجات المستثمرين وقد شهد النشاط الحاصل على القطاع تطورات عديدة من أهمها رواج عمليات البيع والشراء السريع نظرا لارتفاع الطلب على المباني التجارية لاستخدامها كمكاتب للشركات الجديدة والقادمة للاستثمار داخل الدولة والاستفادة من الانتعاش الاقتصادي الملموس ومن اللافت للذكر أن حجم النشاط المنفذ بيعا وشراء على قطاع المباني التجارية أصبح يقارب مستوياته لدى دولة الإمارات العربية المتحدة وبفارق بسيط، الأمر الذي يعني وجود حالة من التشابه بين القطاع التجاري الإماراتي والقطري من حيث حجم التنفيذ عند اختلاف متوسط الأسعار ونوعية وأحجام المشاريع التجارية ومستويات الطلب، بالإضافة الى قدرة مخرجات هذا القطاع على جذب المزيد من السيولة الاستثمارية الناتجة من عمليات البيع مع الأخذ بعين الاعتبار أحجام السيولة المتأتية من عوائد التأجير والتي لاتدخل عند احتساب مؤشر الأسعار والقيم والأحجام .
ويأتي الانخفاض الحاصل على إجمالي قيم السيولة المستثمرة على المباني التجارية والتي تستخدم كمكاتب ومقرات للشركات والمؤسسات بفضل انخفاض مستوى المعروض من المباني الجاهزة والتي وصلت الى مرحلة التسليم بالإضافة الى تفضيل معظم المستثمرين خيار الاستئجار حاليا عند مستويات الأسعار السائدة والتي تعتبر الأعلى خليجيا بعد المملكة العربية السعودية، الأمر الذي أدى الى اتجاه متوسط الأسعار الى الانخفاض على عموم النشاط وليس على مستوى الصفقة الواحدة ذلك أن كل مبنى له مواصفاته وموقعه ونوعية تشطيباته بالتالي فإن متوسط الأسعار العام مال الى الانخفاض بنسبة 23% بالمقارنة بين متوسط الأسعار السائدة خلال العام 2005 والعام 2007 أضف الى ذلك فان مستوى سعر المتر المربع يساهم في تنشيط أو الحد من أحجام التصرفات المنفذة من فترة الى أخرى وهذا ما يشهده قطاع المباني التجارية والذي بدأ بتداولات خلال العام 2005 عند مستويات نشطة والتي تعدت 267 ألف متر مربع في حين انخفضت الى 79 ألف متر مربع خلال العام 2006 فيما أنهت العام 2007 بحجم مبايعات وصل الى 124.6 ألف متر مربع فيما سجل أعلى متوسط سعر للمتر المربع 29.7 ألف ريال قطري في شهر فبراير 2007 وسجل أدنى متوسط سعر للمتر المربع 8.8 الف ريال في شهر فبراير من العام نفسه فيما بلغ إجمالي قيم السيولة المستثمر داخل القطاع 1.6 مليار ريال خلال العام 2007 بالمقارنة بـ 4.9 مليار ريال قطري وهذا يدل على وجود انخفاض على مستويات الطلب عند مستويات الأسعار السائدة للشراء رغم وصول العرض الى مستويات مقبولة دون اخذ خيار الاستئجار بالحسبان والذي يعتبر عاملا مباشرا في التأثير على اتجاهات الأسعار وأحجام وقيم المبايعات في المحصلة.