المساعد الشخصي الرقمي

مشاهدة النسخة كاملة : ملاك يرفضون استلام الإيجار ويهددون المستأجرين بالطرد



ROSE
13-02-2008, 07:32 AM
ملاك يرفضون استلام الإيجار ويهددون المستأجرين بالطرد

بانتظار القانون الجديد

المستشار معتز الصادق: إيداع الأجرة في المحكمة دون إخطار المالك خطأ
تأخر المستأجر 10 أيام عن دفع الإيجار يجيز للمؤجر فسخ العقد
إجراءات العرض والإيداع تحمي المستأجر من تعنت الملاك



كتب - سميح الكايد : تصاعدت التساؤلات والجدل الساخن بين المستأجرين والملاك حول قانون الإيجارات الجديد المزمع اصداره قريبا .
حيث أثار مشروع القانون الجديد - الذي رفع مجلس الشوري أمس الأول توصياته بشأنه لمجلس الوزراء الموقر - العديد من التساؤلات حول آليات تحديد القيمة الايجارية واجراءات التوثيق والحماية القانونية للملاك والمستأجرين ، فضلا عن اجراءات فض المنازعات التي قد تنشأ بين الملاك والمستأجرين .
أهم الثغرات القانونية التي تهدد المستأجرين في ظل ارتفاع الايجارات هي رفض المالك أو المؤجر استلام قيمة الاجرة المستحقة وفقا للعقد المبرم مع المستأجر ، وذلك ليكون هناك مبرر قانوني لطرد المستأجر الممتنع عن دفع الاجرة وفقا للاجراءات القانونية، وهي
الثغرة القانونية التي هددت عددا كبيرا من المستأجرين بالطرد نتيجة لعدم علمهم بالتصرف القانوني المطلوب اتباعه في هذه الحالة ، ومن هنا جاءت أهمية القانون الجديد للقضاء علي مثل هذه الثغرات ووضع ضوابط قانونية لثوثيق عقد الايجار ليكون حجة علي طرفي العقد فضلا عن تحديد اجراءات محددة لتوفير الحماية القانونية للملاك والمستأجرين.
تأتي اهمية قانون الايجارات الجديد في ظل النهضة الشاملة التي تعيشها قطر في مختلف المجالات، والتي واكبتها زيادة سكانية نتيجة زيادة عامة للقوي العاملة الوافدة الامر الذي شكل حاجة ماسة وحقيقية لمزيد من اماكن السكن لاستيعاب هذه الموجات المتنامية من البشر.
وقد أدي زيادة الطلب علي العرض في سوق العقار الي ارتفاع جنوني للايجارات في خلال السنوات القليلة الماضية شملت الوحدات السكنية والتجارية علي حد سواء وازاء هذه المعادلة قفزت قوانين الايجارات الي السطح بشكل لافت وسريع بهدف معالجة الموقف المتأزم وايجاد حلول حاسمة لمواجهة منازعات الايجارات التي اكتظت بها اروقة المحاكم بين المستأجرين والمؤجرين.
ولمواجهة تنامي هذه المشكلة تم انشاء دوائر متخصصة للفصل السريع والعادل فيها علي مستوي المحكمة الجزئية والمحكمة الكلية وقبل ذلك كان لابد ان يكون للمشرع كلمة فصدر القانون الوقفي المؤقت رقم 4 لسنة 2006 الذي سيغادرنا خلال ايام ليحل مكانه القانون غير الاستثنائي للايجارات الذي سيخرج من طور المخاض ليشهد النور خلال أيام.
امام هذه الصورة كان لابد من وجود تشريع قانوني شامل لتنظيم العلاقة الايجارية والمتمثلة في تحديد القيمة الايجارية وابراء الذمة في حال امتناع المالك عن تسلمها وهو ما يعرف قانونا بمسألة العرض والايداع اذ قد يضطر المستأجر الي ابراء ذمته من الاجرة المستحقة للمالك فيلجأ الي المحكمة لايداع هذه الاجرة انها مسألة حساسة ولها ابعاد وركائز قانونية قد لايعرف حيثياتها الكثير فيتوجهون للمحكمة دون معرفة بابعاد القانون وتبعاته وكيفية اتخاذ الاجراءات القانونية وهنا يقول المستشار القانوني معتز الصادق محمد سلمان بامكان المستأجر اللجوء الي المحكمة مباشرة لايداع الاجرة في حال رفضها من قبل المالك.
ويضيف: في ضوء قوانين الايجارات السارية في الدولة فان التطبيق العملي علي أرض الواقع لهذه المسألة يدعو لايضاح تلك المسألة لأهميتها القصوي في العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر، ولاسيما ان كثيرا من المتقاضين ليس لديهم المام كاف بتلك الاجراءات، يجعلهم بمنأي عن مخالفة احكام القانون.
ويشير الي ان المشرع وضع طريقا للمستأجر لابراء ذمته من الاجرة المستحقة للمؤجر في حال رفض هذا الاخير تسلمها قبل قيام المؤجر برفع دعوي قضائية علي المستأجر مقامة استنادا للتخلف في سداد الاجرة في الموعد المتفق عليه، شريطة ان يخطر المستأجر المالك بكتاب مسجل في موعد لا يتجاوز اسبوعا من الموعد المتفق عليه او من الشهر المستحقة عنه الاجرة بأن يتسلم منه الاجرة خلال سبعة ايام، فاذا انقضي هذا الاجل ولم يتسلم المالك الاجرة، يتعين علي المستأجر خلال السبعة ايام التالية ايداع الاجرة خزانة المحكمة المدنية شريطة اخطار المالك بهذا الايداع بخطاب مسجل ويعتبر ايصال الايداع سندا بابراء ذمة المستأجر من الاجرة بالقدر المودع.
واضاف هذه العملية تسمي العرض والايداع في شقها الاول عرض للاجرة علي المؤجر يعقبها في حالة امتناعه ايداع لتلك الاجرة بخزينة المحكمة، وكما سبقت الاشارة فان المشرع القطري وفي المادة (20) من قانون الايجارات رقم 2 لسنة 1975 قد نظم تلك العملية وفقا للشرح السالف بيانه حيث نصت تلك المادة علي ما يلي: إذا امتنع المؤجر عن استلام الاجرة المستحقة، فللمستأجر في موعد لايجاوز الاسبوع من الموعد المتفق عليه او من الشهر المستحقة عنه ان يخطره بكتاب مسجل بتسلمها خلال سبعة ايام، فاذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد، قام المستأجر خلال الأيام السبعة التالية بايداعها خزانة المحكمة المدنية بدون رسوم، ويعتبر ذلك وفاء بالاجرة في الموعد المقرر ويخطر كل من المستأجر والمحكمة، المؤجر بهذا الايداع بكتاب مسجل.
ويؤكد أنه في هذا الاتجاه سارت محكمة التمييز القطرية وهي اعلي محكمة علي هرم النظام القضائي القطري حيث قضت في حكمها رقم 85 لسنة 2006 وهي بصدد التعرض القانوني للعرض المبريء للذمة وبعد استعراض نص المادة 519 مرافعات قضت بأن:
المشرع جعل للمدين وسيلة قانونية لإبراء ذمته مما يلتزم به دون ان يتوقف ذلك علي قبول الدائن وذلك بعرض تنفيذ التزامه عليه بالكيفية التي رسمها القانون. لما كان ذلك وكانت الطاعنة لم تتخذ وسيلة العرض القانوني للعقار المؤجر علي المطعون ضده بانتهاء مدة الإيجار في 31/8/2003 وحتي تمام تسليمه في 25 / 1 / 2004 مما حال دون وضع المطعون ضده يده علي العين خلال تلك الفترة ويوجب تعويضه بطريق الزام الطاعنة بقيمة الأجرة المستحقة عنها وهو ما خلص اليه الحكم المطعون فيه ومن ثم فان النعي عليه يكون في غير محله .
وما انتهت اليه محكمة التمييز مؤداه ترتب جزاء البطلان علي عدم اتباع اجراءات العرض والايداع التي نصت عليها المادة 519 مرافعات كما ان نص المادة 20 من قانون ايجار الأماكن والمباني رقم 2 لسنة 1975 المشار اليها سلفاً لا يتعارض مع ما اوردته المادة 519 من قانون المرافعات فيما يخص العرض القانوني.
واضاف في ذات الاتجاه قضت المحاكم القطرية بعدم صحة الايداع الذي يفتقر للشروط القانونية حيث حكمت المحكمة الكلية في الدعوي رقم 291 / 2005 بجلسة 14/11/2005 بأنه: وحيث انه لما اثاره وكيل المستأنف بأنه لم يتأخر عن سداد الأجرة لأنه قام بإيداعها خزينة المحكمة لما كان ذلك وكان قانون إيجار الأماكن والمباني في مادته 20 قد رسم طريقاً لا يملكه الحياد عنه او مخالفته لايداع الأجرة بخزانة المحكمة واشترط المشرع وجوب سبق الايداع اخطار يوجه للمؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول بضرورة استلام الأجرة خلال سبعة ايام وفي حالة عدم قيامه بذلك تودع الأجرة خزانة المحكمة ويخطر ايضا بالايداع بكتاب مسجل بعلم الوصول ولا يعتبر اي ايداع تتخلف فيه الشرائط مبرئاً للذمة .
واشار الي ان قيام المستأجر بإيداع الأجرة خزانة المحكمة دون عرضها علي المؤجر وفقاً لنص المادة 20 من قانون الايجارات وبالإجراءات القانونية التي حددتها تلك المادة، هذا الايداع لا يعتبر مبرئاً لذمة المستأجر ويترتب عليه اعتبار المستأجر في حكم المتخلف عن سداد الأجرة في موعد استحقاقها وبالتالي تنطبق عليه احكام الفقرة الأولي من المادة 29 من قانون الإيجارات والتي تنص علي:
يجوز للمؤجر فسخ عقد الايجار، ولو قبل انتهاء المدة، لاحد الأسباب الآتية :
1 - اذا لم يقم المستأجر بغير عذر مقبول بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال عشرة ايام من تاريخ حلول ميعاد استحقاقها .
مما يعني ان عدم اتباع تلك الإجراءات وفقاً لما رسمه القانون قد يعرض المستأجر لصدور حكم في مواجهته ببطلان اجراءات العرض والايداع لتخلف الشروط القانونية عنها، لذلك يجب الاحتياط في التعاطي مع امر العرض والايداع، كما ان الايداع يجب ان يكون بعد امتناع المالك عن استلام الأجرة لذلك يجب ان يسبق الايداع عرض حقيقي للأجرة، وان يستوثق المستأجر من رفض المؤجر لتسلمها، حتي يلجأ بعد ذلك لايداعها بالمحكمة، وليس له ان يتخطي العرض ويودع الأجرة مباشرة، كما ان الجهل بالاجراءات الواجب اتباعها بخصوص عرض الأجرة وايداعها فان ذلك لا يعد عذراً مقبولاً لعدم سداد الأجرة اذ المستقر عليه قضاء ان جهل المستأجر بالإجراءات الواجب اتباعها بخصوص عرض الأجرة وايداعها لا يعتبر عذراً قوياً تقبل به المحكمة ومن ثم يتعين علي المحكمة اجابة المؤجر الي طلبه واخلاء المستأجر من العين المؤجرة، لذلك يجب علي المستأجر الإلمام بتلك الإجراءات لتفادي وقوع ما يخشاه.
واكد ان سلوك طريق العرض والايداع، انما هو طريق شرعه المشرع تفادياً لإيقاع المستأجر في مصيدة التخلف عن سداد الأجرة تعنت او تعسف المالك، لكن ذلك يجب الا يقابله تعنت من قبل المستأجر نفسه، فلا يبادر الي الايداع دون العرض القانوني الحقيقي ذلك ان المشرع هدف من الزام المستأجر بالعرض هو التعرف علي موقف المالك واظهاره التعسف والتعنت من عدمه، فلا يسوغ الايداع الا بعد استظهار رغبة المؤجر في قبول الأجرة من عدمه، ولا يسوغ للمستأجر ان يودع قبل العرض فقد يقبل المالك ويقيه الايداع، اما في حالة امتناعه فعندئذ قد تحقق الغرض الذي ابتغاه المشرع من مسألة العرض وحينئذ لا مناص من الايداع في المحكمة وفقاً للشروط القانونية التي تعرضنا لها سلفاً.

FG
13-02-2008, 07:34 AM
كثرت قضايا العقار في المحاكم

والسبب

عدم قوة القانون...

عنيــــد
13-02-2008, 08:53 AM
نحتاج قانون سريع و شامل لحل مثل هذه الاشكاليات

العلي
13-02-2008, 11:15 AM
ويشير الي ان المشرع وضع طريقا للمستأجر لابراء ذمته من الاجرة المستحقة للمؤجر في حال رفض هذا الاخير تسلمها قبل قيام المؤجر برفع دعوي قضائية علي المستأجر مقامة استنادا للتخلف في سداد الاجرة في الموعد المتفق عليه، شريطة ان يخطر المستأجر المالك بكتاب مسجل في موعد لا يتجاوز اسبوعا من الموعد المتفق عليه او من الشهر المستحقة عنه الاجرة بأن يتسلم منه الاجرة خلال سبعة ايام، فاذا انقضي هذا الاجل ولم يتسلم المالك الاجرة، يتعين علي المستأجر خلال السبعة ايام التالية ايداع الاجرة خزانة المحكمة المدنية شريطة اخطار المالك بهذا الايداع بخطاب مسجل ويعتبر ايصال الايداع سندا بابراء ذمة المستأجر من الاجرة بالقدر المودع.
واضاف هذه العملية تسمي العرض والايداع في شقها الاول عرض للاجرة علي المؤجر يعقبها في حالة امتناعه ايداع لتلك الاجرة بخزينة المحكمة، وكما سبقت الاشارة فان المشرع القطري وفي المادة (20) من قانون الايجارات رقم 2 لسنة 1975 قد نظم تلك العملية وفقا للشرح السالف بيانه حيث نصت تلك المادة علي ما يلي: إذا امتنع المؤجر عن استلام الاجرة المستحقة، فللمستأجر في موعد لايجاوز الاسبوع من الموعد المتفق عليه او من الشهر المستحقة عنه ان يخطره بكتاب مسجل بتسلمها خلال سبعة ايام، فاذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد، قام المستأجر خلال الأيام السبعة التالية بايداعها خزانة المحكمة المدنية بدون رسوم، ويعتبر ذلك وفاء بالاجرة في الموعد المقرر ويخطر كل من المستأجر والمحكمة، المؤجر بهذا الايداع بكتاب مسجل.



شنو الحل أذا أنا ما أرسلت كتاب مسجل عن طريق البريد المسجل
بعد الايداع في المحكمه لمده سنه كامله
وكانه طريقه أخطار الماللك عن طريق الفاكس


أرجو الافاده:::::::::