إنتعاش
24-02-2008, 09:09 AM
تترقب الأوساط السعودية اكتمال منظومة السوق العقارية العام الجاري 2008، بصدور نظام الرهن العقاري والأنظمة والإجراءات المكلمة له، بما يساعد على القضاء على معوقات السوق لجهة توفير التمويل اللازم الذي يحتاجه المطورن العقاريون والأفراد الراغبون في تملك المساكن.
ويبدو أن عام 2008 سيكون عام العقار في السعودية، مع دخول شركات متخصصة في التمويل العقاري، إذ أعلنت إحدى الشركات في هذا المجال دخول السوق، وأطلقت خطة عملها وبدأت في استقبال الراغبين بالحصول على تمويل، ولم تنتظر صدور نظام الرهن العقاري الذي يعول عليه في المساعدة في حل أزمة العقار.
والشركة الجديدة هي الشركة السعودية للمساكن "سهل"، وهي واحدة من 6 شركات تبلغ رؤوس أموالها أكثر من 7 مليارات ريال، تعتزم دخول السوق السعودية العام الجاري، وقد كانت شركة أملاك الإماراتية للتمويل العقاري سباقة إلى دخول السوق العقارية في العام الماضي 2007 لحجز مكانها بين اللاعبين الكبار المحتملين.
ويأتي دخول تلك الشركات في وقت لم يعد صندوق التنمية العقاري (حكومي) يلبي طموحات الراغبين في تملك مسكن، وبخاصة مع اضطرار المواطن إلى الانتظار عدة سنوات للحصول على التمويل اللازم.
شروط لتمويل المساكن
ويقول العضو المنتدب للشركة السعودية لتمويل المساكن "سهل" عبد اللطيف الشلاش، إن هناك معوقات للتمويل الإسكاني، أهمها تهالك قيمة المساكن المأهولة في السعودية، بسبب ندرة شركات التمويل الإسكاني، وسيطرة التطوير الفردي الضعيف على حساب التطوير المؤسسي الاحترافي.
وأوضح لموقع "الأسواق.نت" أن المنازل المتهالكة تجعل كثيرين من الأفراد يتنصلون من سداد الأقساط، وخاصة إذا كان التهالك كبيرا بما يجعل قيمة المنزل أكثر بكثير من الالتزامات المالية المترتبة على المستفيد من التمويل.
وأكد الشلاش ضرورة التحول للتطوير المؤسسي القادر على تطوير وحدات سكنية عالية الجودة متعاظمة القيمة تصلح كضمانات للتمويل الإسكاني طويل الأجل، مشيرا إلى أن الشركة تفكر في التعاون مع الأفراد مطوري المساكن للاتفاق على الشروط الفنية التي يجب توافرها في المساكن؛ من أجل تمويلها لكي نضمن عدم تهالك المساكن.
وأضاف أن شركات التمويل الإسكاني تهتم برفع جودة المساكن، والمطورين سيجدون أنفسهم مضطرين لمراعاة الشروط الفنية التي تمكن المستفيد من تمويل المسكن الذي يريد شراءه من قبل شركات التمويل الإسكاني التي تعتمد على الأصل الممول كضمان أكثر من قدرات الفرد المالية.
وأكد أنه في حال نشاط شركات التمويل الإسكاني ستزيد جودة المساكن شيئا فشيئا حتى تصل للمعايير العالمية التي تمنعها من التهالك السريع، بل ستحركها باتجاه التعاظم في القيمة، ولا سيما إذا تم اعتماد منهجية التطوير الشامل للأحياء السكنية لدى الكثير من شركات التطوير العقاري في البلاد.
ضمان حقوق الممول
وحول كيفية ضمان "سهل" لحقوقها، قال الشلاش إنه تم التعاقد مع "سمة" للمعلومات الائتمانية للتأكد من عدم وجود التزامات مالية على أصحاب الطلبات، وذلك من أجل معرفة السجل الائتماني للمقترضين لتجنب الوقوع في مشاكل مع الأشخاص الذين يتنصلون من التسديد لأسباب قد لا تتعلق بقدرتهم على التسديد بقدر ما هم يرغبون في عدم السداد والمماطلة.
وبشأن الأفراد الذين تستهدفهم الشركة للتمويل، قال إن الشركة تستهدف الطبقة المتوسطة القادرة على الالتزام بالسداد أولا، كما أنها تعمل على تطوير منتجات تمويلية لتغطية الأفراد ممن دخولهم دون الأربعة آلاف ريال (الدولار يساوي 3.75 ريالات)، حيث تفكر الشركة في تمويلهم شراء الأراضي كمرحلة أولى، ومن ثم تمويلهم للبناء على تلك الأراضي كمرحلة ثانية.
وأضاف أن أفراد الطبقة دون المتوسطة والتي لا تستطيع أن تلتزم بسداد الأقساط الشهرية عليهم التوجه لمؤسسات الضمان الاجتماعي والمؤسسات الخيرية التي تتكفل عادة بتوفير المساكن لهم كما هو الحال في معظم دول العالم.
مليونا ريال الحد الأقصى للشخص
وعن قيمة التمويل المتوقع، قال إنه يتراوح بين 200 ألف ريال إلى مليوني ريال، وتصل فترات السداد إلى 20 عاما.
وتلقت شركة "سهل" منذ بدء نشاطها في شهر ديسمبر/كانون الأول الماضي 1100 طلب تقريبا، ومن المتوقع أن تبدأ في صرف التمويل للأشخاص الذين تنطبق عليهم الشروط قريبا، وستقوم الشركة بشراء العقار باسمها على أن ينتقل إلى الشخص المستهدف بعد نهاية سداد الأقساط.
وأكد أن وجود شركات تمويل عقاري جديدة وصدور نظام الرهن العقاري سيدعم صناعة العقار السعودية، ويرفع من عدد مالكي المساكن.
ويتوقع أن تعلن السعودية خلال الفترة المقبلة نظام الرهن العقاري، الذي يناقش حاليا في هيئة الخبراء التابعة لمجلس الوزراء.
وكان مجلس الوزراء السعودي أصدر مؤخرا 17 قرارا بهدف تخفيف غلاء المعيشة، ومنها سرعة إصدار نظام الرهن العقاري.
غياب الإجراءات وقصور الأنظمة
من جانبه، ركز الرئيس التنفيذي لشركة الأولى للتطوير إبراهيم العساف، في حديثه لموقعنا على معوقات التمويل العقاري التي ستواجه شركات التمويل، وقال إنها تتمثل في غياب الإجراءات وقصور الأنظمة، فلا توجد أنظمة واضحة لحقوق أطراف العلاقة التمويلية، إلى جانب عدم توفر الجهة الرقابية المناسبة للشركات العاملة في التمويل العقاري، إذ يمكن أن تخضع لمظلة رقابية غير مؤسسة النقد وهو ما يعرقل عملها.
وأوضح أن من أهم المعوقات عدم صدور نظام الرهن العقاري باعتباره أبرز عناصر منظومة التمويل العقاري.
وأشار إلى عدم وجود آليات مبتكرة لدى المؤسسات التمويلية تناسب شرائح الدخل المنخفض، وهم الغالبية العظمى التي تحتاج إلى تمويل لشراء مسكن.
وأوضح أن البنوك السعودية تقدم التمويل العقاري إما من خلال صيغ تمويل إسلامية أو من خلال قرض بضمان، وتتراوح نسب الأرباح التي تجنيها من وراء هذا التمويل ما بين 5 و8% سنويا، وتصل فترات السداد إلى 20 عاما.
وأشار إلى أن البنوك اتجهت منذ عام 1999 للتوسع في منح القروض بغرض التمويل العقاري، ووفقا لبيانات مؤسسة النقد العربي السعودي فقد زادت قيمة القروض الممنوحة للأفراد بغرض التمويل العقاري من 3.3 مليار ريال عام 2001 إلى 4.5 مليار عام 2002، واستمرت في الزيادة حتى بلغت 13.7 مليار ريال عام 2005.
وأوضح العساف أنه أجريت دراسة العام الماضي أظهرت أن القطاع الخاص مول 75% من إجمالي عدد المساكن في السعودية البالغ 3.99 مليون، وتولى صندوق التنمية تمويل 610 آلاف مسكن، ووفرت الدولة 24.5 ألف وحدة في إطار برنامج الإسكان العام العاجل، فيما وفرت بعض الجهات الحكومية الأخرى 250 ألف وحدة لإسكان موظفيها، ومنحت الدولة 1.5 مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين.
تمويل الشركات والبنوك
من جهته، تحدث العضو المنتدب والرئيس التنفيذي للبنك العربي الوطني الدكتور روبير عيد عن الفرق بين تمويل المساكن من شركات التمويل الإسكاني ومن البنوك، وقال إن البنوك لديها أسلوب خاص في التعامل مع التمويل على اعتبار أن الأموال التي لديها أموال مودعين، وهو ما يجعلها أكثر تحفظا في شروط التمويل وتضع شروطا متشددة وكثيرة للمحافظة على تلك الأموال.
وأضاف في تصريحات لموقعنا، أن الأمر الآخر هو أن الودائع عادة ما تكون قصيرة المدة لا تتجاوز ثلاث سنوات، مقارنة بفترة سداد القروض الإسكانية والتي تصل إلى 25 سنة.
وأشار إلى أن شركات التمويل الإسكاني أكثر مرونة وسهولة في الإقراض، لأن الأموال التي لديها هي أموال مستثمرين يرغبون في تنميتها في الاستثمار في هذا القطاع، إضافة إلى أنها تعيد تمويل نفسها من خلال إصدار الصكوك الإسلامية طويلة المدة، والتي تصل لعشر سنوات في بعض الحالات.
وأوضح عيد أن البنوك تعتمد على السجل الائتماني للأفراد وضماناتهم لبناء قرار الإقراض، مما يجعله أكثر صعوبة مقارنة بشركات التمويل الإسكاني التي تعتمد بدرجة رئيسة على الأصل المرهون أو المؤجر كضمان، أكثر من اعتمادها على قدرات الفرد على السداد، وإن كانت تأخذ بها كما تأخذ بالسجل الائتماني للأفراد للتأكد من سلامة سجلاتهم الاقتراضية.
وخلص إلى أن البنوك تمنح قروضا إسكانية تمويلية بشكل محدود كجزء من أنشطتها التمويلية الأخرى، بعكس شركات التمويل الإسكاني الأقدر على التوسع في منح القروض التمويلية الإسكانية.
ويبدو أن عام 2008 سيكون عام العقار في السعودية، مع دخول شركات متخصصة في التمويل العقاري، إذ أعلنت إحدى الشركات في هذا المجال دخول السوق، وأطلقت خطة عملها وبدأت في استقبال الراغبين بالحصول على تمويل، ولم تنتظر صدور نظام الرهن العقاري الذي يعول عليه في المساعدة في حل أزمة العقار.
والشركة الجديدة هي الشركة السعودية للمساكن "سهل"، وهي واحدة من 6 شركات تبلغ رؤوس أموالها أكثر من 7 مليارات ريال، تعتزم دخول السوق السعودية العام الجاري، وقد كانت شركة أملاك الإماراتية للتمويل العقاري سباقة إلى دخول السوق العقارية في العام الماضي 2007 لحجز مكانها بين اللاعبين الكبار المحتملين.
ويأتي دخول تلك الشركات في وقت لم يعد صندوق التنمية العقاري (حكومي) يلبي طموحات الراغبين في تملك مسكن، وبخاصة مع اضطرار المواطن إلى الانتظار عدة سنوات للحصول على التمويل اللازم.
شروط لتمويل المساكن
ويقول العضو المنتدب للشركة السعودية لتمويل المساكن "سهل" عبد اللطيف الشلاش، إن هناك معوقات للتمويل الإسكاني، أهمها تهالك قيمة المساكن المأهولة في السعودية، بسبب ندرة شركات التمويل الإسكاني، وسيطرة التطوير الفردي الضعيف على حساب التطوير المؤسسي الاحترافي.
وأوضح لموقع "الأسواق.نت" أن المنازل المتهالكة تجعل كثيرين من الأفراد يتنصلون من سداد الأقساط، وخاصة إذا كان التهالك كبيرا بما يجعل قيمة المنزل أكثر بكثير من الالتزامات المالية المترتبة على المستفيد من التمويل.
وأكد الشلاش ضرورة التحول للتطوير المؤسسي القادر على تطوير وحدات سكنية عالية الجودة متعاظمة القيمة تصلح كضمانات للتمويل الإسكاني طويل الأجل، مشيرا إلى أن الشركة تفكر في التعاون مع الأفراد مطوري المساكن للاتفاق على الشروط الفنية التي يجب توافرها في المساكن؛ من أجل تمويلها لكي نضمن عدم تهالك المساكن.
وأضاف أن شركات التمويل الإسكاني تهتم برفع جودة المساكن، والمطورين سيجدون أنفسهم مضطرين لمراعاة الشروط الفنية التي تمكن المستفيد من تمويل المسكن الذي يريد شراءه من قبل شركات التمويل الإسكاني التي تعتمد على الأصل الممول كضمان أكثر من قدرات الفرد المالية.
وأكد أنه في حال نشاط شركات التمويل الإسكاني ستزيد جودة المساكن شيئا فشيئا حتى تصل للمعايير العالمية التي تمنعها من التهالك السريع، بل ستحركها باتجاه التعاظم في القيمة، ولا سيما إذا تم اعتماد منهجية التطوير الشامل للأحياء السكنية لدى الكثير من شركات التطوير العقاري في البلاد.
ضمان حقوق الممول
وحول كيفية ضمان "سهل" لحقوقها، قال الشلاش إنه تم التعاقد مع "سمة" للمعلومات الائتمانية للتأكد من عدم وجود التزامات مالية على أصحاب الطلبات، وذلك من أجل معرفة السجل الائتماني للمقترضين لتجنب الوقوع في مشاكل مع الأشخاص الذين يتنصلون من التسديد لأسباب قد لا تتعلق بقدرتهم على التسديد بقدر ما هم يرغبون في عدم السداد والمماطلة.
وبشأن الأفراد الذين تستهدفهم الشركة للتمويل، قال إن الشركة تستهدف الطبقة المتوسطة القادرة على الالتزام بالسداد أولا، كما أنها تعمل على تطوير منتجات تمويلية لتغطية الأفراد ممن دخولهم دون الأربعة آلاف ريال (الدولار يساوي 3.75 ريالات)، حيث تفكر الشركة في تمويلهم شراء الأراضي كمرحلة أولى، ومن ثم تمويلهم للبناء على تلك الأراضي كمرحلة ثانية.
وأضاف أن أفراد الطبقة دون المتوسطة والتي لا تستطيع أن تلتزم بسداد الأقساط الشهرية عليهم التوجه لمؤسسات الضمان الاجتماعي والمؤسسات الخيرية التي تتكفل عادة بتوفير المساكن لهم كما هو الحال في معظم دول العالم.
مليونا ريال الحد الأقصى للشخص
وعن قيمة التمويل المتوقع، قال إنه يتراوح بين 200 ألف ريال إلى مليوني ريال، وتصل فترات السداد إلى 20 عاما.
وتلقت شركة "سهل" منذ بدء نشاطها في شهر ديسمبر/كانون الأول الماضي 1100 طلب تقريبا، ومن المتوقع أن تبدأ في صرف التمويل للأشخاص الذين تنطبق عليهم الشروط قريبا، وستقوم الشركة بشراء العقار باسمها على أن ينتقل إلى الشخص المستهدف بعد نهاية سداد الأقساط.
وأكد أن وجود شركات تمويل عقاري جديدة وصدور نظام الرهن العقاري سيدعم صناعة العقار السعودية، ويرفع من عدد مالكي المساكن.
ويتوقع أن تعلن السعودية خلال الفترة المقبلة نظام الرهن العقاري، الذي يناقش حاليا في هيئة الخبراء التابعة لمجلس الوزراء.
وكان مجلس الوزراء السعودي أصدر مؤخرا 17 قرارا بهدف تخفيف غلاء المعيشة، ومنها سرعة إصدار نظام الرهن العقاري.
غياب الإجراءات وقصور الأنظمة
من جانبه، ركز الرئيس التنفيذي لشركة الأولى للتطوير إبراهيم العساف، في حديثه لموقعنا على معوقات التمويل العقاري التي ستواجه شركات التمويل، وقال إنها تتمثل في غياب الإجراءات وقصور الأنظمة، فلا توجد أنظمة واضحة لحقوق أطراف العلاقة التمويلية، إلى جانب عدم توفر الجهة الرقابية المناسبة للشركات العاملة في التمويل العقاري، إذ يمكن أن تخضع لمظلة رقابية غير مؤسسة النقد وهو ما يعرقل عملها.
وأوضح أن من أهم المعوقات عدم صدور نظام الرهن العقاري باعتباره أبرز عناصر منظومة التمويل العقاري.
وأشار إلى عدم وجود آليات مبتكرة لدى المؤسسات التمويلية تناسب شرائح الدخل المنخفض، وهم الغالبية العظمى التي تحتاج إلى تمويل لشراء مسكن.
وأوضح أن البنوك السعودية تقدم التمويل العقاري إما من خلال صيغ تمويل إسلامية أو من خلال قرض بضمان، وتتراوح نسب الأرباح التي تجنيها من وراء هذا التمويل ما بين 5 و8% سنويا، وتصل فترات السداد إلى 20 عاما.
وأشار إلى أن البنوك اتجهت منذ عام 1999 للتوسع في منح القروض بغرض التمويل العقاري، ووفقا لبيانات مؤسسة النقد العربي السعودي فقد زادت قيمة القروض الممنوحة للأفراد بغرض التمويل العقاري من 3.3 مليار ريال عام 2001 إلى 4.5 مليار عام 2002، واستمرت في الزيادة حتى بلغت 13.7 مليار ريال عام 2005.
وأوضح العساف أنه أجريت دراسة العام الماضي أظهرت أن القطاع الخاص مول 75% من إجمالي عدد المساكن في السعودية البالغ 3.99 مليون، وتولى صندوق التنمية تمويل 610 آلاف مسكن، ووفرت الدولة 24.5 ألف وحدة في إطار برنامج الإسكان العام العاجل، فيما وفرت بعض الجهات الحكومية الأخرى 250 ألف وحدة لإسكان موظفيها، ومنحت الدولة 1.5 مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين.
تمويل الشركات والبنوك
من جهته، تحدث العضو المنتدب والرئيس التنفيذي للبنك العربي الوطني الدكتور روبير عيد عن الفرق بين تمويل المساكن من شركات التمويل الإسكاني ومن البنوك، وقال إن البنوك لديها أسلوب خاص في التعامل مع التمويل على اعتبار أن الأموال التي لديها أموال مودعين، وهو ما يجعلها أكثر تحفظا في شروط التمويل وتضع شروطا متشددة وكثيرة للمحافظة على تلك الأموال.
وأضاف في تصريحات لموقعنا، أن الأمر الآخر هو أن الودائع عادة ما تكون قصيرة المدة لا تتجاوز ثلاث سنوات، مقارنة بفترة سداد القروض الإسكانية والتي تصل إلى 25 سنة.
وأشار إلى أن شركات التمويل الإسكاني أكثر مرونة وسهولة في الإقراض، لأن الأموال التي لديها هي أموال مستثمرين يرغبون في تنميتها في الاستثمار في هذا القطاع، إضافة إلى أنها تعيد تمويل نفسها من خلال إصدار الصكوك الإسلامية طويلة المدة، والتي تصل لعشر سنوات في بعض الحالات.
وأوضح عيد أن البنوك تعتمد على السجل الائتماني للأفراد وضماناتهم لبناء قرار الإقراض، مما يجعله أكثر صعوبة مقارنة بشركات التمويل الإسكاني التي تعتمد بدرجة رئيسة على الأصل المرهون أو المؤجر كضمان، أكثر من اعتمادها على قدرات الفرد على السداد، وإن كانت تأخذ بها كما تأخذ بالسجل الائتماني للأفراد للتأكد من سلامة سجلاتهم الاقتراضية.
وخلص إلى أن البنوك تمنح قروضا إسكانية تمويلية بشكل محدود كجزء من أنشطتها التمويلية الأخرى، بعكس شركات التمويل الإسكاني الأقدر على التوسع في منح القروض التمويلية الإسكانية.