سيف قطر
26-02-2008, 06:28 AM
آخر تحديث: الثلاثاء26/2/2008 م، الساعة 01:58 صباحاً بالتوقيت المحلي لمدينة الدوحة
مبارك السليطي المحامي:شبهة عدم الدستورية تطارد قانون الإيجارات الجديدد
* فض المنازعات لجنة إدارية وتدخلها في عمل القضاء مخالف للدستور
* تحديد 15 عاماً كعمر افتراضي للمبني غير جائز وإثبات مخالفة المستأجر غير واضحة
* نصوص القانون تؤدي لوقف الاستثمار العقاري واختناق السوق
* القانون يتجاهل توضيح الإجراءات اللازمة لعمل المحاكم بعد مباشرة اللجنة لاختصاصها
* العدالة تقتضي بدء مهلة الإخلاء من تاريخ إخطار المستأجر بالترخيص
http://www.raya.com/mritems/images/2008/2/25/2_327045_1_206.jpg
متابعة - نشأت أمين:كلما اشتدت أزمة الإسكان وجنح الملاك إلي المغالاة في تحديد القيمة الإيجارية يتدخل المشرع لوضع قانون يكبح جماح الملاك بغية تحقيق التوازن الاجتماعي بين الملاك والمستأجرين ولكن في جميع الأحوال ينبغي أن يكون القانون متفقاً مع الدستور الدائم لدولة قطر ليكون بمنأي عن الطعن عليه بعدم الدستورية.. مبارك عبد الله السليطي المحامي أخذ علي قانون الإيجارات الجديد العديد من الملاحظات المهمة التي يؤكد أنها تفتح الطريق مستقبلا أمام الطعن بعدم دستورية القانون بالإضافة الي بعض الملاحظات الأخري التي تتعلق بعدم دقة الصياغة في العديد من الفقرات علي حد تعبيره.
أولاً: فيما يتعلق بمدي دستورية القانون رقم 4 لسنة 2008 يقول الأستاذ مبارك السليطي :عندما تقضي المادة "21" من القانون بأن تنشأ بالوزارة (وزارة الشئون البلدية والزراعة) لجنة أو أكثر تسمي لجنة فض المنازعات الإيجارية تشكل من قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية يختاره المجلس الأعلي للقضاء وعضوين آخرين يختارهما الوزير (وزير الشئون البلدية والزراعة).
وعندما أناط المشرع في المادة "22" من القانون بهذه اللجنة الفصل علي وجه الاستعجال في جميع المنازعات التي تنشأ عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر بالنسبة لعقود الإيجار التي تسري عليها أحكام هذا القانون.
وإذ نصت المادة "23" من القانون أن تكون للقرارات الصادرة من اللجنة قوة السند التنفيذي المنصوص عليه في قانون المرافعات المدنية والتجارية..
وإذ أجازت المادة "24" من القانون لذي الشأن الطعن في القرارات التي تصدرها اللجنة أمام محكمة الاستئناف المختصة وذلك خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ صدور قرار اللجنة إذا كان قرارها حضورياً أو من اليوم التالي للإعلان بالقرار إذا كان قرارها غيابياً .
وحيث نصت المادة "25" من القانون علي أن تصدر قرارات اللجنة مشمولة بالنفاذ المعجل ولا يجوز لغير محكمة الاستئناف المختصة الأمر بوقف تنفيذ قراراتها.
فإننا نكون أمام لجنة إدارية تابعة للسلطة التنفيذية وإن كان ضمن تشكيلها قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية يختاره المجلس الأعلي للقضاء أما العضوان الآخران فيختارهما وزير الشئون البلدية والزراعة ويمكن أن يصدر قرار اللجنة بالأغلبية إذا وافق عليه هذان العضوان ورغم ذلك فإنها تتدخل في عمل السلطة القضائية التي نصت المادة "63" من الدستور القطري أن هذه السلطة تتولاها المحاكم علي الوجه المبين في الدستور وتصدر الأحكام باسم الأمير.
وكذلك أيضاً بالمخالفة لنص المادة "130" من ذات الدستور التي تنص علي أن السلطة القضائية مستقلة وتتولاها المحاكم علي اختلاف أنواعها ودرجاتها وتصدر أحكامها وفقاً للقانون.
ويشكل ذلك أيضاً تدخلاً من السلطة التنفيذية في سير العدالة بالمخالفة لحكم المادة "131" من الدستور التي تنص علي أن القضاة مستقلون لا سلطان عليهم في قضائهم لغير القانون ولا يجوز لأي جهة التدخل في القضايا أو في سير العدالة.
واعتبار هذه اللجنة درجة من درجات التقاضي إذ اعتبر قرارها في مستوي حكم صادر من المحكمة الابتدائية الكلية إذ نص علي أن الطعن علي قراراتها يكون أمام محكمة الاستئناف المختصة وذلك بالمخالفة لنص المادة "132" من الدستور الذي جري علي ما يأتي:
يرتب القانون المحاكم علي اختلاف أنواعها ودرجاتها ويبين صلاحياتها واختصاصاتها ... الي أخره
إضافة إلي ما سلف فإنه يسلب المواطنين حقهم في التقاضي واللجوء إلي قاضيهم الطبيعي بالمخالفة لنص المادة "135" من الدستور والذي جري ما علي ما يلي:
التقاضي حق مصون ومكفول للناس كافة ويبين القانون إجراءات وأوضاع ممارسة هذا الحق.
يضيف الأستاذ مبارك السليطي :مما سبق يتضح مواطن مخالفة أحكام القانون الجديد للدستور وهو أمر ينبغي أن يؤخذ في الإعتبار تماماً خاصة بعد إصدار القانون رقم 6/2007 بشأن الفصل في المنازعات الدستورية بإنشاء دائرة دستورية لمحكمة التمييز تختص دون غيرها بالفصل في المنازعات المتعلقة بدستورية القوانين واللوائح.
وفيما يتعلق بملاحظاته علي بعض مواد القانون يقول الأستاذ مبارك السليطي :
نصت المادة 7 من القانون علي أنه: لا يجوز للمؤجر أن يتقاضي من المستأجر تأميناً نقدياً يزيد علي أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكن ويجوز الاتفاق علي غير ذلك بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني.
والملاحظ أن النص يحظر تقاضي المؤجر تأميناً نقدياً من المستأجر يزيد علي أجرة شهرين ولم يتعرض للقيمة الإيجارية التي يتقاضاها المؤجر مقدماً أو تقاضي المؤجر خلو رجل.
كما أنه يتيح للمؤجر الالتفاف حول النص بجعل الغرض من الانتفاع أو الإستئجار في بداية التعاقد لغير أغراض السكني وبعد أن يتقاضي المؤجر ما يريده يتم تغيير الغرض إلي السكني بعد ذلك.
كما لم يرتب النص جزاء علي مخالفة المؤجر للحد الأقصي للتأمين النقدي.
ويقول الأستاذ مبارك السليطي أن المادة "15" من القانون تنص علي أنه :
مع عدم الإخلال بنص المادة 19 من هذا القانون ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة له فإذا إنتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه اعتبر العقد مجدداً بذات شروطه.
ويشير السليطي في تعليقه علي ذلك فيقول :لم يحدد النص حالة اعتراض المؤجر علي بقاء المستأجر بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد كما لم يبين النص المدة التي يتم تجديد العقد لها هل هي سنة أم هي المدة المحددة لسداد القيمة الإيجارية أم مجدداً لمدة مماثلة للمدة الواردة في العقد باعتبارها من ذات شروط العقد السابق.
وفيما يتعلق بالمادة" 17" التي تنص علي أنه : في حالة وفاة المستأجر يحل محله في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار زوجه وأصوله وأولاده الذين يقيمون معه في العين المؤجرة عدا من سبق تركهم العين المؤجرة قبل وفاته.
يقول مبارك السليطي : طالما أن النص تكلم عن الأولاد وهم فروع بالنسبه للمستأجر فكان ينبغي أن يقال والداه بدلاً من أصوله لأن كلمة الأصول تعني الأب وإن علا وكذلك الأم وإن علت مما قد يعطي انطباعاً للمتلقي أن الجد يمكن أن يحل محل المستأجر بعد وفاة الأخير ودقة الصياغة تقتضي إذا قلنا أصوله أن نقول فروعه وإذا قلنا أولاده أن نقول والديه .
كان ينبغي اشتراط ألا يكون لأي منهم مسكن آخر في ذات المدينة كما كان ينبغي تحديد حكم الابنة إذا تزوجت قبل الوفاة ثم طلقت قبل وفاة الأب أو بعد وفاته .
وبشأن المادة 18 من القانون والتي تنص علي أنه : إذا باع المستأجر أو ورثته جميع حقوقهم المترتبة علي عقد الإيجار في العين المؤجرة المنشأ بها مصنع أو محل تجاري أو تمارس فيه حرفة أو مهنة حرة منظمة قانوناً أثناء سريان عقد الإيجار تنتقل جميع حقوق والتزامات المستأجر إلي المشتري حتي نهاية العقد ما لم يتفق علي خلاف ذلك.
ويجوز للجنة في حالة الشرط المانع من البيع في العقد أن تقضي بإنتقال عقد الإيجار إلي المشتري بشرط أن يقدم ضماناً كافياً بقدرته علي الوفاء بالالتزامات المترتبة علي العقد وألا يَلحق بالمؤجر ضرر محقق .
تابع .................
مبارك السليطي المحامي:شبهة عدم الدستورية تطارد قانون الإيجارات الجديدد
* فض المنازعات لجنة إدارية وتدخلها في عمل القضاء مخالف للدستور
* تحديد 15 عاماً كعمر افتراضي للمبني غير جائز وإثبات مخالفة المستأجر غير واضحة
* نصوص القانون تؤدي لوقف الاستثمار العقاري واختناق السوق
* القانون يتجاهل توضيح الإجراءات اللازمة لعمل المحاكم بعد مباشرة اللجنة لاختصاصها
* العدالة تقتضي بدء مهلة الإخلاء من تاريخ إخطار المستأجر بالترخيص
http://www.raya.com/mritems/images/2008/2/25/2_327045_1_206.jpg
متابعة - نشأت أمين:كلما اشتدت أزمة الإسكان وجنح الملاك إلي المغالاة في تحديد القيمة الإيجارية يتدخل المشرع لوضع قانون يكبح جماح الملاك بغية تحقيق التوازن الاجتماعي بين الملاك والمستأجرين ولكن في جميع الأحوال ينبغي أن يكون القانون متفقاً مع الدستور الدائم لدولة قطر ليكون بمنأي عن الطعن عليه بعدم الدستورية.. مبارك عبد الله السليطي المحامي أخذ علي قانون الإيجارات الجديد العديد من الملاحظات المهمة التي يؤكد أنها تفتح الطريق مستقبلا أمام الطعن بعدم دستورية القانون بالإضافة الي بعض الملاحظات الأخري التي تتعلق بعدم دقة الصياغة في العديد من الفقرات علي حد تعبيره.
أولاً: فيما يتعلق بمدي دستورية القانون رقم 4 لسنة 2008 يقول الأستاذ مبارك السليطي :عندما تقضي المادة "21" من القانون بأن تنشأ بالوزارة (وزارة الشئون البلدية والزراعة) لجنة أو أكثر تسمي لجنة فض المنازعات الإيجارية تشكل من قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية يختاره المجلس الأعلي للقضاء وعضوين آخرين يختارهما الوزير (وزير الشئون البلدية والزراعة).
وعندما أناط المشرع في المادة "22" من القانون بهذه اللجنة الفصل علي وجه الاستعجال في جميع المنازعات التي تنشأ عن العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر بالنسبة لعقود الإيجار التي تسري عليها أحكام هذا القانون.
وإذ نصت المادة "23" من القانون أن تكون للقرارات الصادرة من اللجنة قوة السند التنفيذي المنصوص عليه في قانون المرافعات المدنية والتجارية..
وإذ أجازت المادة "24" من القانون لذي الشأن الطعن في القرارات التي تصدرها اللجنة أمام محكمة الاستئناف المختصة وذلك خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ صدور قرار اللجنة إذا كان قرارها حضورياً أو من اليوم التالي للإعلان بالقرار إذا كان قرارها غيابياً .
وحيث نصت المادة "25" من القانون علي أن تصدر قرارات اللجنة مشمولة بالنفاذ المعجل ولا يجوز لغير محكمة الاستئناف المختصة الأمر بوقف تنفيذ قراراتها.
فإننا نكون أمام لجنة إدارية تابعة للسلطة التنفيذية وإن كان ضمن تشكيلها قاض بدرجة رئيس بالمحكمة الابتدائية يختاره المجلس الأعلي للقضاء أما العضوان الآخران فيختارهما وزير الشئون البلدية والزراعة ويمكن أن يصدر قرار اللجنة بالأغلبية إذا وافق عليه هذان العضوان ورغم ذلك فإنها تتدخل في عمل السلطة القضائية التي نصت المادة "63" من الدستور القطري أن هذه السلطة تتولاها المحاكم علي الوجه المبين في الدستور وتصدر الأحكام باسم الأمير.
وكذلك أيضاً بالمخالفة لنص المادة "130" من ذات الدستور التي تنص علي أن السلطة القضائية مستقلة وتتولاها المحاكم علي اختلاف أنواعها ودرجاتها وتصدر أحكامها وفقاً للقانون.
ويشكل ذلك أيضاً تدخلاً من السلطة التنفيذية في سير العدالة بالمخالفة لحكم المادة "131" من الدستور التي تنص علي أن القضاة مستقلون لا سلطان عليهم في قضائهم لغير القانون ولا يجوز لأي جهة التدخل في القضايا أو في سير العدالة.
واعتبار هذه اللجنة درجة من درجات التقاضي إذ اعتبر قرارها في مستوي حكم صادر من المحكمة الابتدائية الكلية إذ نص علي أن الطعن علي قراراتها يكون أمام محكمة الاستئناف المختصة وذلك بالمخالفة لنص المادة "132" من الدستور الذي جري علي ما يأتي:
يرتب القانون المحاكم علي اختلاف أنواعها ودرجاتها ويبين صلاحياتها واختصاصاتها ... الي أخره
إضافة إلي ما سلف فإنه يسلب المواطنين حقهم في التقاضي واللجوء إلي قاضيهم الطبيعي بالمخالفة لنص المادة "135" من الدستور والذي جري ما علي ما يلي:
التقاضي حق مصون ومكفول للناس كافة ويبين القانون إجراءات وأوضاع ممارسة هذا الحق.
يضيف الأستاذ مبارك السليطي :مما سبق يتضح مواطن مخالفة أحكام القانون الجديد للدستور وهو أمر ينبغي أن يؤخذ في الإعتبار تماماً خاصة بعد إصدار القانون رقم 6/2007 بشأن الفصل في المنازعات الدستورية بإنشاء دائرة دستورية لمحكمة التمييز تختص دون غيرها بالفصل في المنازعات المتعلقة بدستورية القوانين واللوائح.
وفيما يتعلق بملاحظاته علي بعض مواد القانون يقول الأستاذ مبارك السليطي :
نصت المادة 7 من القانون علي أنه: لا يجوز للمؤجر أن يتقاضي من المستأجر تأميناً نقدياً يزيد علي أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكن ويجوز الاتفاق علي غير ذلك بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني.
والملاحظ أن النص يحظر تقاضي المؤجر تأميناً نقدياً من المستأجر يزيد علي أجرة شهرين ولم يتعرض للقيمة الإيجارية التي يتقاضاها المؤجر مقدماً أو تقاضي المؤجر خلو رجل.
كما أنه يتيح للمؤجر الالتفاف حول النص بجعل الغرض من الانتفاع أو الإستئجار في بداية التعاقد لغير أغراض السكني وبعد أن يتقاضي المؤجر ما يريده يتم تغيير الغرض إلي السكني بعد ذلك.
كما لم يرتب النص جزاء علي مخالفة المؤجر للحد الأقصي للتأمين النقدي.
ويقول الأستاذ مبارك السليطي أن المادة "15" من القانون تنص علي أنه :
مع عدم الإخلال بنص المادة 19 من هذا القانون ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة له فإذا إنتهت مدة العقد وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة مع علم المؤجر بذلك ودون اعتراض منه اعتبر العقد مجدداً بذات شروطه.
ويشير السليطي في تعليقه علي ذلك فيقول :لم يحدد النص حالة اعتراض المؤجر علي بقاء المستأجر بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد كما لم يبين النص المدة التي يتم تجديد العقد لها هل هي سنة أم هي المدة المحددة لسداد القيمة الإيجارية أم مجدداً لمدة مماثلة للمدة الواردة في العقد باعتبارها من ذات شروط العقد السابق.
وفيما يتعلق بالمادة" 17" التي تنص علي أنه : في حالة وفاة المستأجر يحل محله في جميع حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار زوجه وأصوله وأولاده الذين يقيمون معه في العين المؤجرة عدا من سبق تركهم العين المؤجرة قبل وفاته.
يقول مبارك السليطي : طالما أن النص تكلم عن الأولاد وهم فروع بالنسبه للمستأجر فكان ينبغي أن يقال والداه بدلاً من أصوله لأن كلمة الأصول تعني الأب وإن علا وكذلك الأم وإن علت مما قد يعطي انطباعاً للمتلقي أن الجد يمكن أن يحل محل المستأجر بعد وفاة الأخير ودقة الصياغة تقتضي إذا قلنا أصوله أن نقول فروعه وإذا قلنا أولاده أن نقول والديه .
كان ينبغي اشتراط ألا يكون لأي منهم مسكن آخر في ذات المدينة كما كان ينبغي تحديد حكم الابنة إذا تزوجت قبل الوفاة ثم طلقت قبل وفاة الأب أو بعد وفاته .
وبشأن المادة 18 من القانون والتي تنص علي أنه : إذا باع المستأجر أو ورثته جميع حقوقهم المترتبة علي عقد الإيجار في العين المؤجرة المنشأ بها مصنع أو محل تجاري أو تمارس فيه حرفة أو مهنة حرة منظمة قانوناً أثناء سريان عقد الإيجار تنتقل جميع حقوق والتزامات المستأجر إلي المشتري حتي نهاية العقد ما لم يتفق علي خلاف ذلك.
ويجوز للجنة في حالة الشرط المانع من البيع في العقد أن تقضي بإنتقال عقد الإيجار إلي المشتري بشرط أن يقدم ضماناً كافياً بقدرته علي الوفاء بالالتزامات المترتبة علي العقد وألا يَلحق بالمؤجر ضرر محقق .
تابع .................