هل ارتفاع الإيجارات ينعش التملك العقاري

[سيف قطر]

آخر تحديث: السبت1/3/2008 م، الساعة 01:35 صباحاً بالتوقيت المحلي لمدينة الدوحة
هل ارتفاع الإيجارات ينعش التملك العقاري

http://www.raya.com/mritems/images/2008/2/29/2_328239_1_209.jpg

في استطلاع ل الراية الاقتصادية حول السوق العقاري


* فيصل مشعل: الاستثمارات العقارية من انجح الاستثمارات بالدولة
* سالم مبارك : التملك الحل الأمثل لمواجهة ارتفاع الإيجارات.
* راشد الدوسري: زيادة الاقبال علي اراضي الشمال لتوفر الخدمات
* مشخاط البجمي : زيادة الإيجارات أنعشت السوق خلال العامين الأخيرين
* علي القحطاني: تشجيع الدولة وتسهيلات البنوك يسرت علي المواطن إجراءات التملك
* مطالب بتملك غير القطريين 20% من كامل أراضي الدولة
* محمد القحطاني: 75% من المواطنين فضلوا التملك
* عبد الله المالكي: التملك يتناسب مع خصوصية المجتمع القطري .
* صالح الدوسري : مطالب بوضع نموذج لتسعير العقار حسب القدم والحداثة
* الاستثمار العقاري يتفوق علي كل الاستثمارات الأخري
* انطلاق عدد من الشركات العقارية التي تطرح وحدات عقارية بأسعار منخفضة

تحقيق- طارق خطاب و عبد اللاه محمد :

القطاع العقاري من اهم القطاعات المؤثرة في الاقتصاد الوطني ويمس شرائح المجتمع كاملا لما له من دور في تحقيق النمو المنشود وتحقيق الاستقرار النفسي للمواطن والمقيم.

ومن هذا المنطلق تسعي الدولة جاهدة في حل معضلات القطاع والتي حدثت في الآونة الاخيرة من خلال دعم مشاريع سكنية و قوانين ضابطة للعلاقة بين المالك والمستأجر.

ولعل ابرز مشاكل هذا القطاع ارتفاع اسعار الايجارات والاراضي نتيجة الطفرة العمرانية التي تشهدها الدولة الأمر الذي أدي الي اختلال ميزان العرض والطلب علي القطاع من حيث تزايد الطلب علي العقار وقلة المعروض.وقد شهد السوق العقاري ارتفاعات غير مسبوقة في الايجارات مما دفع المواطنين الي التوجه نحو التملك للتخلص من عبء الزيادة المتسارعة في الايجارات.

استطلعت الراية من خلال لقائها بعدد من المتخصصين والمواطنين الاراء والتوجهات بالسوق

واكدوا علي ان التملك يعد أحد الحلول السحرية التي تعطي مردودا إيجابيا للأفراد علي عكس الايجار الذي يلتهم معظم رواتبهم.

واشاروا إلي ان تشجيع الدولة وتسهيلات البنوك يسرت علي المواطن اجراءات التملك مطالبين بزيادة مساهمة الاجانب في التملك كونه يضخ الاستثمارات في القطاع .

وكشفوا ان 75% من المواطنين اتجهوا نحو التملك لانه يتناسب مع خصوصية المجتمع القطري

وشددوا علي وجوب وضع نموذج لتسعير العقار حسب القدم والحداثة

واوضحوا ان القطاع العقاري في الدولة لا يزال من انجح القطاعات ونسبة النمو فيه مرتفعة مقارنة بالقطاعات الأخري لافتين ان هناك فرصا استثمارية كثيرة بانتظار القطاع والمستثمرين .

واوضحوا ان الخطوة التي تقوم بها شركة بروة بدعم من الدولة من شأنها خفض القيم الايجارية المرتفعة وتوفير شقق بأسعار معقولة لكل من المواطن والمقيم.

في البداية يقول فيصل مشعل الدوسري الخبير والمثمن العقاري أن أسعار الإيجارات لم تصل الي الحد الأقصي بالرغم من ارتفاعها اكثر من مرة وان الارتفاعات المتتالية من شانها تجبر المستأجرين التوجه نحو التملك كخيار نهائي.

و اضاف ان زيادة عمليات التملك مرهون بشكل رئيسي بمستوي أسعار العقارات والشقق مشيرا الي ان هناك عدد من المشروعات العملاقة في الدولة والتي تستوعب طلبات التملك.

واشار الي ان التضخم الذي حدث في الدولة اثر بشكل مباشر علي استمرارية عدد من المشروعات العقارية لارتفاع مواد البناء وغيرها من المكونات الداخلة في العمل.

وشدد علي أهمية زيادة أماكن التملك للمواطنين والمقيمين كونه يساهم بشكل او باخر في الحد من الزيادة المضطرة في الإيجارات لافتا إلي أن التوازن بين العرض والطلب يتطلب توافر عدد كبير من الوحدات العقارية لمقابلة زيادة الطلب.

واوضح ان الخطوة التي تقوم بها شركة بروة بدعم من الدولة من شأنها خفض القيم الايجارية المرتفعة وتوفير شقق بأسعار معقولة لكل من المواطن والمقيم.

وشدد علي اهمية الشفافية في صدور القرارات التي تخص القطاع العقاري كونه قطاعاً حساساً وهناك استثمارات محلية وخارجية مرتبطة بتوفر الشفافية خاصة في قرارات الهدم والبناء.

ولفت الي ان عمليات الهدم بالاسواق سببت حالات من البحث المستمر للتجار عن اي سوق تتوفر به محلات وهذا الامر ساهم في ارتفاع اسعار الايجارات بشكل مبالغ فيه كما ان الخلوات ارتفعت بشكل كبير مثل هدم سوق النجادة وهناك معلومات عن سوق فالح.

واضاف ان ايجار الباب الواحد في محلات شارع سلوي بلغ 15 الف والخلو 500 الف الامر الذي يعكس حجم تلك الظاهرة.


أرقام فلكية

ومن جانبه قال سالم مبارك القحطاني صاحب أحد المكاتب العقارية ان التوجه نحو التملك قد يكون هو الحل الأمثل لمواجهة ارتفاع الإيجارات خاصة ان الإيجارات بلغت أرقاما فلكية.

وأضاف أن أزمة الإيجارات بدأت تخف حدتها في الآونة الأخيرة نتيجة القرارات التي اتخذتها الدولة لتنظيم الإيجارات.

واشار الي ان القطاع العقاري في الدولة لا يزال من انجح القطاعات ونسبة النمو فيه مرتفعة وكذلك نسبة العائد فيه مرتفعة مقارنة بالقطاعات الأخري مشيرا الي ان هناك فرصا استثمارية كثيرة بانتظار القطاع .

وحول ارتفاع أسعار الأراضي قال ان هناك عددا من الأسباب أدت إلي ذلك بداية من عمليات الهدم التي تمت مؤخرا و الاستملاك إضافة الي التسهيلات البنكية وحق التملك للخليجيين.

وطالب بضرورة قيام الدولة بتخصيص أراض بأسعار رمزية حتي يتسني للقطاع الخاص القيام بدوره في عمليات البناء ثم التأجير أو البيع بأسعار منخفضة علي غرار مشروعات بروة التي تعد مثالايجب ان يحتذي به وسيكون له دور في المساهمة في الحد من التضخم.

واكد علي ان الاستثمارات العقارية ستظل من انجح الاستثمارات في الدولة كون ان هناك زيادة في الطلب عن العرض وتلك الزيادة ستستمر نتيجة للنهضة الشاملة التي تشهدها قطر في كل القطاعات .

واضاف ان البنوك توفر تسهيلات وحوافز تغري المقيمين بالتملك، خاصة ان بعض البنوك لا يشترط تسديد دفعة أولي، كما أنها تقوم بتقسيط القرض علي دفعات ميسرة وسهلة الدفع والاستفادة من قانون تملك وانتفاع الخليجيين والأجانب بالوحدات السكنية، الذي يسمح لأول مرة لغير القطريين بتملك العقار في مناطق معينة، والانتفاع لمدة 99 عاما قابلة للتجديد في مناطق أخري.


آليات جيدة

ومن جانبه قال محمد ابراهيم احد الوسطاء ان التوجه نحو التملك من الاليات الجيدة التي تعود بالفائدة علي الشخص المتملك للوحدة السكنية علي عكس ما يحدث في الإيجار الذي تذهب القيمة الايجارية كلها للمالك دون استفادة المستأجر.

واضاف ان زيادة مساهمة التملك في الحد من ظواهر التضخم تتطلب تعديل التشريعات وتوفير التمويل اللازم للشركات لاقامة المشروعات وكذلك للأفراد لتمكينهم من شراء الوحدات من خلال تقديم تسهيلات مصرفية لهم تتناسب مع دخولهم مع ضمانات معقولة وفق نماذج تمويل متعددة تلبي رغبات جميع الفئات، كما أنه علي الشركات ذاتها أن تدرس السوق جيدا وتعد دراسات تحدد بدقة معالم هيكل العرض والطلب فضلا عن عدم المبالغة في تحديد هامش الربح.

واضاف ان المستقبل القريب سيشهد انطلاق عدد من الشركات العقارية التي تطرح وحدات عقارية بأسعار منخفضة علي غرار بروة لتلبية احتياجات المواطنين والوافدين، مشيرا الي ان هناك احتياجات كبيرة لمثل هذه الشركات التي تقدم خدماتها الي المجتمع .

و أوضح أن ارتفاع قيمة الإيجارات بشكل مبالغ فيه كثيرا يدفع المقيمين التوجه نحو التملك وتعظيم مدخراتهم من خلال عمليات التملك خاصة في القطاع العقاري الذي يتميز بالارتفاعات المستمرة للأصول مشيرا إلي ان اغلب البنوك وشركات التمويل وفرت ملاءة مناسبة للأفراد للحصول علي قروض عقارية مناسبة وهذا يصب في صالح شركات المقاولات والأفراد معا.

معايير الاقراض وتسهيلات مصرفية

واوضح ان التملك والانتفاع في الوحدات السكنية وفقا للضوابط التي وضعها مجلس الوزراء، سوف يؤدي الي مزيد من انتعاش الحركة العمرانية في السوق القطري، ويجذب الاستثمارات الاجنبية اليها، ويوفر الاستقرار الاجتماعي للمقيمين علي أرضها من الجنسيات المختلفة، و يتماشي مع توجهات الدولة لاستقطاب الاستثمارات الخليجية والعربية والاجنبية لإنعاش السوق العقاري وتحريره من القيود.



تابع ..

[سيف قطر]

ارتفاعات متلاحقة

ويقول راشد الدوسري: إننا نلاحظ في الآونة الأخيرة توجه المواطنين نحو التملك العقاري نظراً للارتفاعات المتلاحقة في الايجارات بالسوق والتذبذب المستمر مما ولد لدي المواطن إحساساً بعدم الاستقرار بالمسكن المؤجر وأنه مهدد بالزيادة وبقوانين جديدة دائما لكي تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر مضيفاً أن التوجه نحو شراء العقارات أو الأرض من شأنه أن يخفف العبء علي الوحدات السكنية بحيث يزداد العرض ومن هنا ينتج عنه خفض للايجارات.

وكشف الدوسري أن هناك شركات استثمارية تؤجر المجمع السكني أو المبني لحسابها الخاص، وتقوم بتأجيره ووقع عقدا بمدة محددة وبعلم المؤجر فتأخذ الفيلا بحوالي 10 آلاف وتقوم بتأجيرها ب12 ألف وهذا حسب اتفاق مبرم بين المستأجر والمالك وأكد أن الاقبال كبير علي شراء العقار الجاهز وذلك لأن البنك يقوم باقراض المبلغ وتكون عملية التجهيز ميسرة وتحتاج إلي مدة زمنية بسيطة مشيرا في نفس الوقت إلي أن أسعار الأراضي رغم ارتفاعها إلا أنها تشهد هي الأخري اقبالا فقد وصل سعر الفوت بمنطقة المطار ما يقارب من 310 إلي 350 ريالاً أما معيذر فقد وصل سعر الفوت بها من 230 إلي 250 ريالاً أما مناطق أم صلال والخيسة فسعر الفوت فيها ما بين 200 إلي 240 ريالاً مؤكدا أن مناطق الشمال تعتبر أكثر المناطق اقبالا بعد الدوحة نظراً لتمتعها بوفرة الخدمات عكس المناطق الجنوبية مشيرا إلي أن مشروع اللؤلؤة جذب المستثمرين القطريين ويعتبر مشروعاً نموذجا حيث توجد به وحدات سكنية وتجارية وقادر علي استيعاب أعداد كبيرة من المواطنين والمقيمين لأنه يحق لغير القطري التملك فيه وسيكون الانتقال إلي هذه الوحدات والأماكن الاستثمارية في شهر أبريل المقبل.


الدلالون والسماسرة

وأكد الدوسري علي أن الدلالين والسماسرة وغير المؤهلين أحد أسباب ارتفاع الايجارات مشددا علي ضرورة ضبطهم واصدار قانون يحد من عملهم الا بتصاريح ورخصة من الجهات المختصة مع وجود لجنة ومراقبة شديدة علي السوق العقاري.


الطفرة العمرانية

ومن جانبه يري مشخاط ناصر البجمي، أن ارتفاع الايجارات يرجع إلي الطفرة العمرانية المتسارعة والمشاريع الضخمة والاحلال والتجديد والبنية التحتية المتكاملة أدي كل ذلك إلي الطلب المتزايد علي الوحدات السكنية ومع قلة العرض وزيادة الطلب ارتفع الايجار اضافة إلي أسباب أخري. مضيفا مع الزيادات المتتالية رأي المواطن أن يخلص نفسه من عبء الزيادة المتسارعة بلجوئه إلي تملك العقار أو الأرض لأن الايجارات وصلت إلي مبالغ خيالية مؤكداً أن زيادة الايجارات انعشت سوق تملك العقار منذ سنتين تقريباً.

وأوضح أن الدوجة بها أماكن شاسعة صالحة للبناء وتساءل لماذا لا يتم استغلالها بانشاء وحدات سكنية قادرة علي استيعاب أعداد من محدودي الدخل لتخفيف الضغط علي السوق العقاري وحدوث انفراجة به.


ضبط الأسواق

علي القحطاني يري أن السبب الرئسيي للارتفاع هو وجود السماسرة والمضاربين بالسوق والذين يبحثون عن التربح السريع بغض النظر عن من يدفع الفاتورة لافتا إلي ضرورة ضبط الأسواق بقوانين صارمة وعمل شركات مرخص لها لمزاولة العمل في العقارات.

وأشار إلي أن الارتفاع ساعد علي رواج سوق البيع والشراء ففضل المواطنون التملك عن السكن في ظل أسعار مرتفعة ومتقلبة خاصة أن هناك تشجيعاً وتسهيلات كبيرة تقدمها الدولة متمثلة في البنوك والتي تمول بدورها السوق العقاري سواء شراء أراض أو اقامة مبان مما يسر وسهل علي المواطن التقديم نحو هذه الخطوة التي تصب في النهاية في صالح المواطن وكذلك المقيم بحيث تتاح له فرصة الحصول علي عقار يتناسب مع دخله.

ويضيف القحطاني لقد حبانا الله سبحانه وتعالي بثروات طبيعية متمثلة في النفط والغاز فلماذا لا توجه بعض الاستثمارات لبناء مساكن لمحدودي الدخل وكذلك مساكن فاخرة وتكون علي امتداد خارج الدوحة وتملك من جانب الدولة للمواطنين كل حسب مقدرته المالية وخطوة بروة نعتبرها الأولي في سلم انفراج الأزمة فالمشروع بداية في الطريق الصحيح مشيرا إلي أن القطاع الخاص يلعب دورا هاما بالتكاتف مع الدولة للخروج من النفق المظلم لارتفاع الايجارات.


تملك 20%

ويؤيد القحطاني تملك الأجنبي 20% في السوق العقاري، حتي لا تحدث مضاربة بالسوق وترتفع الأسعار فضخ الاستثمارات ينعش الأسواق.

وأشار أنه من الأسباب التي دفعت المواطنين أيضا للتحول نحو الاستملاك بدلا من الايجار هي حب المواطن القطري للخصوصية في حياته فهو يريد السكن في بيت مستقل وبه مكان فسيح لافتا إلي أن التوجه نحو الشراء والتملك يعود بالفائدة علي المدي الطويل.


ارتفاع الايجارات والتضخم

ومن جانبه يري محمد القحطاني أن السبب الرئيسي، وراء التضخم يرجع إلي ارتفاع الايجارات ونري الدولة تسعي بخطا حثيثة من أجل كبح هذه الزيادة سواء من خلال اصدار قوانين لتنظيم الايجارات والعلاقة بين الملاك والمستأجرين وأخيرا القانون الذي أصدره حضرة صاحب السمو أمير البلاد المفدي والذي بموجبه توجد لجنة لفض النزاعات وتسجيل العقود بالبلدية إذن الدولة تسعي من جانبها وعلي القطاع الخاص أن يتكاتف معها مضيفاً في ظل هذه الارتفاعات فمن الطبيعي، أن يلجأ المواطن إلي البحث عن التملك وشراء العقار خاصة أن هناك تسهيلات كبيرة تقدمها البنوك من سيولة بضمان العقار فغلاء الايجارات صب بإيجابية نحو انتعاش سوق الأراضي والعقارات.

وأضاف القحطاني هناك حوالي 75% من المواطنين اتجهوا نحو تملك العقار اضافة إلي أن بعض الأسر شيدت ملحقا واستغلته في السكن بدلا من لهيب الايجارات.


ظهور لافتات شقق للايجار

وأكد أن القانون يساعد علي حل كثير من المشاكل العالقة وأن به ايجابيات كثيرة خاصة أن غالبية بنوده موجهة نحو المستأجر لضمان حقه وعدم تعرضه للطرد أو الزيادة العشوائية فالقانون متوازن فالخطوات حثيثة وواضحة من جانب الدولة للسيطرة علي عشوائية زيادات الايجارات مضيفا أننا اليوم نسمع عن وجود شقق معروضة للايجار بغض النظر عن الأسعار لأننا كنا ومنذ سنة تقريبا أو ستة أشهر لا نجد اعلانا به شقة للايجار وهذا دليل علي بداية الانفراجة بالسوق العقاري.

[سيف قطر]

التملك أفضل

عبدالله المالكي من ناحيته يؤكد أن التملك أفضل ويتناسب مع المجتمع القطري وخصوصيته مشيرا إلي أن ارتفاع الايجارات أجبر المواطنين علي الشراء والتملك وشجعت علي ذلك تسهيلات البنوك اضافة إلي زيادة الرواتب بحيث يستطيع المواطن سداد القسط دون عناء كل هذه الأمور مجتمعة صبت في صالح شراء الأراضي والتملك العقاري مضيفاً مشروع بروة يعتبر احد المشاريع الرائدة والتي ستساعد علي زيادة المعروض ويأتي أفضلية المشروع في أنه وجه إلي أصحاب الدخل المحدود وأتمني من القطاع الخاص أن يحذو حذوها.

أما صالح محمد الدسم فيرجع ارتفاع الايجارت إلي التوجه لدي الدولة نحو الانفتاح ودخول شركات عملاقة لاقامة مشاريع كبري مع ملاحظة زيادة العمالة الوافدة ونتج عن ذلك زيادة الطلب علي الوحدات السكنية وقل المعروض نتيجة للطلب المتزايد مما ساعد علي ارتفاع الايجارات والذي دفع بالمواطنين إلي البحث عن سبيل للبعد عن بعبع الارتفاعات المتتالية ووجدوا في الاستملاك الملاذ الآمن الذي يؤمن لهم حياة بعيدة عن القلق بسبب عدم الاستقرار في الأسعار مضيفا أن هذا التوجه له أثره الايجابي علي الاقتصاد الوطني.

ولفت إلي أن البنوك تلعب دوراً ريادياً في هذه النهضة من خلال التسهيلات والقروض سواء للعقار أو لشراء الأرض ويرجع ذلك إلي أن المردود العقاري مضمون الربح خالي المخاطر وضرب الدسم مثلاً لايجابية المردود العقاري بوديعة عبارة عن اثنين ونصف مليون ريال في البنك بفائدة 5% ففي العام حوالي 125 ألفا فلو اشتري بهذا المبلغ فيلا فالايجار 20 ألفا في الشهر أي العائد في العام حوالي 240 ألف ريال فمقارنة بسيطة نجد تفوق الاستثمار العقاري علي أي ودائع والاستثمارات الأخري.

مضيفا أن هذا الربح مستمر مع بقاء العين المؤجرة كأصول للمالك.




تسعير العقارات

وأكد الدسم علي أهمية ضبط السوق العقاري من خلال خطوات مهمة أولها تسعير العقارات حسب قدم وحداثة العقار واقترح أن يكون ايجار العقار الذي بني ما بين 2008 إلي 2005 بسعر ايجار أعلي لأن المواد الخام والتكلفة زادت مما شكلت عبئا علي صاحب العقار ويستحق العقار المؤجر 20 ألف ريال للفيلا مثلا أما العقار ما بين 2002 إلي 2005 فيكون ايجاره حوالي 10 آلاف لانخفاض التكلفة بعض الشيء بنسبة 40% والعقار الذي شيد ما بين 2002 إلي 1999 فسعر الايجار 7 آلاف ريال وما بين 1999 إلي 1996 أربعة آلاف ريال مشيرا إلي أن هذا عبارة عن نموذج تسعير بحيث لا يقع ضرر علي أحد سواء المالك أو المستأجر أخذا بقاعدة لا ضرر ولا ضرار مضيفاً أن تاريخ البناء يستخرج من البلدية حتي يعرف المستأجر عمر البناء لضمان الدقة والحيادية في معرفة عمر البناء.

وقال الدسم لابد للمواطنين من الاستفادة من الطفرة العمرانية ومردودها الايجابي علي الاقتصاد والدخل فعلي المواطن أن يستغل ذلك بتملك عقارين بالسكن في عقار وايجار الآخر حيث إنه في كلتا الحالتين مستفيد فالايجار يتماشي مع ارتفاع الايجارات والأسعار بالاضافة إلي تملكه للعين المؤجرة.

وأضاف أن تملك العقار خارج الدوحة يفك الازدحام ويكون هناك رئة للتنفس للدوحة وتكون امتداداً لها.

وأشاد بمشروع اللؤلؤ وأنه مشروع سياحي وسكني ومردوده الايجابي مستقبلاً.




المصرف المركزي:

ويشار إلي أن مصرف قطر المركزي يفرض غرامات وعقوبات مشددة علي البنوك التي تمنح عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقف المسموح به، لكن يستثني من تلك التمويلات، التمويل العقاري الممنوح للحكومة أو المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها، التمويل العقاري الممنوح لشركات المقاولات التي تعاقدت علي مشاريع التطوير العقاري لمنفعة مؤسسات عامة أو خاصة، التمويل العقاري المغطي بودائع العميل كضمانة، شريطة أن لا تتجاوز هذه التسهيلات قيمة الضمانات المقدمة، التمويل العقاري المكفول من قبل بنوك ذات مركز مالي جيد، علي أن تكون هذه الكفالة غير مشروطة، وتغطي بالكامل قيمة القرض، وقابلة للتجديد تلقائياً حتي يكمل العميل تسديد كامل قيمة القرض، اضافة الي القروض العقارية الممنوحة للأشخاص الطبيعيين مقابل رواتبهم، أو بضمانة دخلهم فقط. وحسب أرقام أولية، فقد بلغ اجمالي التسهيلات الائتمانية التي قدمتها البنوك القطرية لمشروعات تتعلق بالعقار وقطاع البناء والتشييد خلال عام 2007 نحو 35 مليار ريال.

وعلي الصعيد ذاته تقدر مساهمة قطاع العقارات والبناء والتشييد في الناتج المحلي القطري خلال العام الفائت بأكثر من 16 مليار ريال وذلك مقابل13مليار ريال في عام 2006، ارتفاعا من 9.5 مليار ريال في 2005، و8 مليارات ريال في 2004، و7 مليارات ريال في 2003، و6 مليارات ريال في 2002، و2.5مليار ريال في عام 2001

وبالنظر الي الخطوات التي قامت بها دولة قطر في اطار السماح للخليجيين بتملك العقار نجد ان :

دولة قطر سمحت لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية بتملك العقارات والوحدات السكنية في ثلاث مناطق بالدولة هي لوسيل والخرايج وجبل ثعيلب، وفقا لقرار الحكومة التي تم تنفيذه في الثامن من فبراير من عام 2006، ويتضمن القرار شروط واجراءات تملك المواطنين الخليجيين للعقارات، كما سمحت دولة قطر لغير القطريين بالانتفاع بالعقارات والوحدات السكنية، لمدة لا تجاوز (99) سنة، قابلة للتجديد لمدة اخري مماثلة في 18 منطقة في الدولة تم تحديدها في قرار ثانٍ للحكومة القطرية.وجاء القراران استكمالا لقانون تنظيم تملك وانتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية والذي كان قد اصدره سمو أمير البلاد المفدي في شهر يونيو من العام 2004، وتضمن مواد تشير الي ان الحكومة ستقوم بتحديد المناطق المسموح فيها التملك والانتفاع والشروط الواجبة واجراءات التملك والانتفاع بالعقارات، كما ان القانون اشار إلي أن حق الانتفاع هو حق عيني عقاري لا ينشأ ولا يعتد بالتصرفات التي ترد عليه إلا بالتسجيل وفقا لأحكام القانون رقم (14) لسنة 1964، وينتهي حق الانتفاع بانقضاء المدة المحددة له أو باتفاق الطرفين أو بهلاك العقار أو بنزع ملكيته للمنفعة العامة.

واشترط قرار السماح للمواطنين الخليجيين بالتملك في ثلاث مناطق بالدولة هي لوسيل والخرايج وجبل ثعيلب وحسب القرار، فإن لراغبي تملك العقارات والوحدات السكنية في المناطق التي يشملها القرار، الحق في تملك أي عدد من العقارات والوحدات السكنية دون حد أقصي، كما لهم حق التصرف فيها واستعمالها واستغلالها، وذلك وفقا لأحكام القوانين المعمول بها، ولا يجوز لإدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل، قبول أي طلبات تتعلق بتسجيل ملكية العقارات والوحدات السكنية، او نقل ملكيتها للغير، إلا من خلال شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري، علي ان تمسك شركة الديار القطرية للاستثمار العقاري سجلا لقيد التصرفات التي ترد علي العقارات والوحدات السكنية في تلك المناطق، وان توافي ادارة التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل بصورة من هذا السجل، كما تخطرها بأي تغيير يطرأ علي البيانات المقيدة فيه.

اما في ما يتعلق بانتفاع غير القطريين بالعقارات والوحدات السكنية، فقد حدد القرار ألا تتجاوز مدة الانتفاع (99) سنة، قابلة للتجديد لمدة اخري مماثلة، في 18 منطقة استثمارية هي مشيرب، فريق عبد العزيز، الدوحة الحديثة، الغانم العتيق، الرفاع والهتمي العتيق، السلطة، بن محمود، روضة الخيل ، المنصورة وبن درهم، نجمة، ام غويلينة، الخليفات، السد، المرقاب الجديد والنصر، مطار الدوحة الدولي، الدفنة، العنيزة، لوسيل والخرايج وجبل ثعليب.

وتجدر الاشارة الي ان فتح باب التملك والانتفاع في الوحدات السكنية وفقا للضوابط التي وضعها مجلس الوزراء، سوف يؤدي الي مزيد من انتعاش الحركة العمرانية في السوق القطري، ويجذب الاستثمارات الاجنبية اليها، ويوفر الاستقرار الاجتماعي للمقيمين علي أرضها من الجنسيات المختلفة، حيث إن قانون التملك والانتفاع بالعقارات يتماشي مع توجهات الدولة لاستقطاب الاستثمارات الخليجية والعربية والاجنبية لإنعاش السوق العقاري وتحريره من القيود، في اطار سياسة الدولة الرامية الي تحسين المناخ الاستثماري وتفعيل قانون استثمار رأس المال الاجنبي في الانشطة الاقتصادية.

ومن جهة اخري كشفت شركة المدار للتمويل والاستثمار في تقريرها عن العقارات في قطر أن البلد يشهد طفرة اقتصادية وعمرانية غير مسبوقة، جاءت لتواكب الازدهار الذي يعيشه الاقتصاد القطري والذي يعد حاليا من أسرع وأقوي اقتصاديات منطقة الخليج نموا وتقدما وعلي الرغم من أن أسعار الأراضي قد شهدت ارتفاعا عاليا وقياسيا (فعلي سبيل المثال شهدت الأراضي خلال عام 2006 ارتفاعا بلغ 80%) إلا أنها لا تزال الأرخص علي مستوي المنطقة والأجذب نظرا للكم الهائل من الطلب والذي يقابله شح في العرض.

وأضاف التقرير، ان الانتعاش العقاري جاء نتيجة لزيادة أسعار النفط وما صاحبه من نشاط اقتصادي قوي تدعمه حكومة قطر والتي تسعي جاهدة لجعل قطر المركز الاقتصادي الأول في المنطقة وذلك من خلال منح المستثمرين امتيازات عامة كحرية دخول رؤوس الأموال وخروجها وحرية تحويل الأرباح والأصول متي ما رغب المستثمر بذلك. ويشير العقاريون إلي أن العائد علي الاستثمار العقاري في قطر يبدأ بين 15% إلي 25%.

وأشار التقرير الي أن الحكومة القطرية قد وعت للخطوة التي قامت بها إمارة دبي بالسماح للأجانب بالتملك وقد قامت بخطوة مشابهة استطاع من خلالها المستثمر الأجنبي التملك وبحرية للأراضي ومما لا شك فيه أن هذا سيساهم في زيادة التنافس في القطاع العقاري وابتكار أفكار تنافسية معمارية جديدة لكي تزيد من متانة الاستثمار العقاري في قطر.

إلا أن قانون التملك حدد حرية أن يقوم المستثمر الأجنبي بتملك العقارات في ثلاثة مشاريع فقط (مشروع بحيرة الخليج الغربي ومنتجع الخور وجزيرة لؤلؤة الخليج) ولمدة 99 عاما يمكن تمديدها لمدة مماثلة.

[سيف قطر]

محفزات تشريعية

وقال التقرير يستهدف القانون دفع المقيمين إلي استثمار أموالهم في شراء وحدات سكنية بقطر ، وتشجيع رجال الأعمال الخليجيين للاستثمار في هذا القطاع لما يتيحه من إمكانيات لزيادة الطلب علي الشراء واتساع السوق.

وأضاف لعل المراقب لحركة السجل العقاري في قطر والصفقات التي تتم سيتأكد وبما لا يدع مجالا للشك أن حركة البيع والشراء تسير بدون توقف إذا ما عرف أن أسعار الإيجارات قد حققت خلال السنوات الست الماضية ارتفاعا قد يصل إلي 200% وبالتأكيد فان خطة بناء 200 برج في الدوحة يعكس حجم الطلب الكبير الذي يشهده سوق العقارات في قطر.

وتعتبر الضمانات المالية من أهم البنود في عقود التشييد (الإنشاء)، وتتجلي أهميتها عند وقوع الأضرار غير المتوقعة أو في حالة إخفاق أحد الأطراف المتعاقدة في الوفاء الكامل بالتزاماته لذلك نلاحظ أن الكفالات والضمانات الخاصة بالمشاريع العقارية عادة ما تبدأ منذ البدء بتقديم العطاءات ولا تنتهي إلا بعد مضي سنوات عديدة علي انتهاء المشروع.

ففي مجال التشييد، يهدف المالك من خلال الكفالات إلي ضمان حقوقه المتعاقد عليها وحقوق مقاولي الباطن وموردي المواد والعاملين التابعين للمتعهد الرئيسي وقد تناولنا في التقرير الماضي ضمان حسن التنفيذ وسيتم التطرق في هذا التقرير إلي نوع آخر من الضمانات وهو ضمان الدفع للعمالة والموردين وضمان الصيانة.

وضمان الدفع للعمالة والموردين يقدم للمالك ضمانا علي قيام المقاول بدفع الأجور كافة الخاصة بالعمالة التابعة للمقاول وكذلك تسديد الفواتير المستحقة عليه لموردي المواد والمعدات الخاصة بالمشروع وذلك لأن أي إخلال في عدم قيام المقاول بصرف الأجور والتكاليف قد يسبب العديد من المشاكل الإدارية والقانونية والتي ستنعكس بلا شك سلبا علي المشروع. وفي حالة رغبة المالك في تفعيل هذه الكفالة فان الجهة الكافلة تقوم بتحري أسباب عدم قيام المقاول بسداد الأجور أو دفع الفواتير وتقوم فورا بتسديدها للعمال والموردين وبذلك يضمن المالك عدم رجوع أصحاب الحقوق عليه في المطالبة بقيمة ما تم انجازه من أعمال أو ما تم شراؤه من مواد لاستخدامات المشروع.

أن هذا النوع من الكفالات عادة ما يستخدم في المشروعات العامة حرصا من الدولة علي تجنب أي مشاكل أو مخاطر قد تظهر من خلالها الحكومة أنها لا تفي بحقوق العاملين لديها.

أما ضمان الصيانة فهو يضمن للمالك حقه في مطالبة المقاول في إصلاح أي عيوب أو أعطال أو خلل تظهر في أي مكون من مكونات المشروع ويكون المقاول مسؤولا عنه وذلك بعد انتهاء المشروع وتسليمه للمالك دون تحمل المالك لأية أعباء مالية. وعادة ما تختلف مدة الضمان باختلاف المشروع إلا أن المتعارف عليه أن فترة ضمان الصيانة هي سنة واحدة فقط. وفي حالة إخفاق المقاول بالالتزام بمسؤولياته تجاه تصليح أي خلل أو عطل طبقا لشروط الصيانة الواردة في العقد فيحق للمالك الرجوع للجهة الكافلة والتي ستتولي مسؤولية معالجة هذا الأمر طبقا لشروط التعاقد دون تحمل المالك لأية مسؤوليات مالية.

مشروع اللؤلؤة هو عبارة عن جزيرة من صنع الإنسان تقدر تكلفتها 2.5 مليار دولار أمريكي وسيحتوي المشروع الذي سيتم إنشاؤه علي أربع مراحل علي 10 مناطق سكنية يجري تطويرها علي مدي خمس سنوات ومن المتوقع أن يبدأ التشغيل الفعلي للمشروع في عام 2008 وعند الانجاز النهائي للمشروع، فان الجزيرة ستحتوي علي زهاء 11.000 فيلا سكنية، ومن المتوقع أن تتسع لعدد 40.000 شخص، كما يضم المشروع عدد ثلاثة فنادق فخمة تحتوي علي 800 غرفة بالإضافة إلي عدد ثلاثة مرافئ لليخوت تتسع لعدد 700 مركب، لكن هناك تخطيطا لبناء المزيد من الأماكن لرسو اليخوت منها قنوات وبحيرات وأجوان داخلية صالحة للملاحة وسيتضمن المشروع كذلك مساحة 150.000 متر مربع تقريبا من المحال التجارية والمطاعم ومراكز الترفيه والاستجمام والتي ستستهدف الماركات والمحال التجارية العالمية الشهيرة كما أن نظام التملك في المشروع يسمح للأجانب بالتملك وفقا للتسهيلات التي قامت بها الحكومة القطرية أخيرا لتشجيع الاستثمار العقاري في قطر، علما بأن الشركة المطورة للمشروع ستقوم بربط اليابسة بالجزرية من خلال جسر والذي سيلعب دورا كبيرا في تسهيل حركة النقل بين الجزيرة ومختلف المناطق القطرية. ويوفر المشروع رهونات تصل إلي 52 سنة وتمويلا يعادل 85% من سعر الشراء الإجمالي علي أن يدفع 20% من المبلغ عند الحجز ويسدد المبلغ المتبقي عند تاريخ التنفيذ.

ومن المشروعات المهمة في الدولة مشروع مدينة الوعب الذي يقام علي مساحة 1.44 مليون متر مربع بتكلفة إجمالية تقدر بمبلغ مليار دولار ويشمل المشروع إقامة مدينة متكاملة تضم 639 فيلا و1293 شقة سكنية وفندقا تبلغ طاقته الاستيعابية 425 غرفة. بالإضافة إلي ذلك فإن المدينة ستضم 85 ألف متر مربع مخصصة كمتاجر و200 ألف متر مربع للمكاتب والشركات ومختلف المرافق التي تتضمن مراكز التسوق والتسلية والترفيه. كما يحتوي المشروع علي براحة الوعب وستمتلئ الساحة بالمباني والتصاميم المظللة والتشكيلات المائية ومساحات ضخمة من المسطحات الخضراء التي ينتشر من خلالها عدد من المقاهي والمطاعم، ومن المقرر أن يتم الانتهاء من المرحلة الأولي من المشروع أوائل العام المقبل علي أن ينتهي المشروع في عام 2010.

اما مشروع لوسيل فقد جاء ليعكس تطلعات الدولة في تعزيز مكانة قطر من خلال إنشاء مشروع عقاري ضخم يتسع ل 200000 مواطن ومقيم، ويقع المشروع شمال مدينة الدوحة وعلي مساحة تبلغ 21 كيلومترا مربعا وسيحتوي المشروع في مرحلته الأولي علي عدد ضخم من المباني السكنية التي سميت باسم مدينة النخلة السكنية، وناطحات السحاب لتستخدم كمكاتب تجارية، بالإضافة إلي احتوائه علي المقر الرئيسي لشركة البترول القطرية ومدينة للطاقة إلي جانب المنطقة الترفيهية، التي ستشمل الشاطئ الجنوبي ومدينة الترفيه وتضم المرحلة الأولي من المشروع إنشاء مرفأ لليخوت وملعبين للغولف، بالإضافة إلي جميع المرافق الضرورية مثل المساجد والمدارس والمراكز الصحية ومراكز التسوق من خلال جادة لوسيل التي من المنتظر أن تحتوي علي عدد من المباني الشاهقة تضم عددا من المتاجر الفاخرة. ويذكر أن التكلفة التقديرية للمشروع تبلغ 5 مليارات دولار.