مقيم
08-03-2008, 03:34 PM
سؤال ورد على شكل استطلاع قامت به الاسواق العربية ..
فهل ان بوادر ازمة بدأت بالافق .. ام ان الوضع الخليجي مختلف عن نظيره الامريكي
بدأت مؤشرات أزمة مماثلة لأزمة الرهن العقاري الأمريكي تظهر في السوق الإماراتية قد تتضح أكثر خلال العامين المقبلين إذا استمر نمو التضخم بمعدلاته الحالية، وتحققت توقعات المراقبين للسوق العقارية بحدوث هبوط في أسعار المنازل اعتبارا من 2010.
واللافت أن الأزمة الأمريكية بدأت بهذا الشكل حين منحت البنوك مواطنين ضعيفي القدرة الائتمانية قروضا سكنية مقابل رهن الوحدة العقارية، وتحت تأثيرات التضخم في الاقتصاد الأمريكي وتراجع قيمة الدولار فقد المواطنون قيمة كبيرة من دخولهم فظهروا عاجزين عن سداد القروض بانتظام، مما دفع الجهات المقرضة إلى بيع تلك العقارات في مزادات بقيمة أقل من قيمتها الحقيقية متكبدة خسائر قدرت بنحو 250 مليار دولار.
احتواء التضخم مطلب فوري
وما يحصل في الإمارات قريب لناحية التضخم الذي تجاوز العام الماضي 10.9%، وهو قابل للارتفاع إلى 13% هذا العام بسبب ارتفاع إيجارات المساكن حسب مراقبين، واستمرار وضع الدرهم على حاله من دون تقييم أو فك ربطه بالدولار، وهو ما يؤثر على القيمة الحقيقة للدخول وبالتالي عرقلة التسديد.
وفي حال حدوث أزمة مماثلة لن تستطيع الجهات التمويلية، التي يربو عددها على 23 بنكا وشركة تمويل متخصصة النجاة من الآثار الكارثية التي ستلقي بظلالها على قطاعات اقتصادية كبيرة مرتبطة كأسواق المال مثلا.
والملاحظ أن شركة إعمار العقارية هي الشركة الإقليمية الوحيدة التي تأثرت مباشرة بسوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، حيث تمتلك مشروعات وشركات هناك، وكان ذلك واضحا في نمو بطيء في نتائجها المالية للعام الماضي 2007.
واللافت أن أسعار العقارات متضخمة جدا ولا تتناسب مع مستوى دخول العاملين في الدولة الذين يعانون أيضا من استمرار ارتفاع تكلفة المعيشة، لذلك سيلجؤون إلى تمويل "مساكن أحلامهم" وستقوم البنوك والشركات الخاصة بتمويلهم لأن هذا القطاع حاليا "منجم ذهب" بفضل الفوائد المركبة التي ترفع تكلفة شراء العقار أكثر من 100% عبر التمويلات طويلة الأمد، والخطورة أنه ماذا سيحدث للأزمة إذا فرغ المنجم من الذهب هل ستتحول إلى جحيم؟
يتفاءل الخبير الاقتصادي الدكتور أحمد البنا قائلا: بأن سوق الدولة بعيدة عن أزمة رهن تشبه الأمريكية لاختلافات بين السوقين أولا، ثم للقوانين والإجراءات الصارمة التي تتبعها الجهات التمويلية في معاملاتها مع المقترضين التي تضمن انسيابية تسديد القروض، في الوقت نفسه يحذر من آثار التضخم كمؤشر قد يدفع معه المقترضين مع الغلاء إلى حلبة المشاكل.
ويقول للأسواق.نت: إن اقتصاد دولة الإمارات تأثر بالأزمة عندما قام المصرف المركزي الأمريكي بخفض أسعار الفائدة، وهوت معه قيمة الدولار، وكذلك الدرهم الإماراتي المرتبط بالدولار وهو ما تسبب لنا "بالتضخم المستورد".
وطالب البنا بحماية المستهلك لنفسه بقوله: "على المقترضين الجدد قراءة عقودهم بصورة جيدة لمعرفة كل بنودها وتفاصيلها؛ تفاديا لحدوث أزمات مع الممول الذي قد يلجأ إلى بيع العقار المرهون لاسترداد حقوقه".
وكانت مجلة الإكونومست حذرت المسؤولين الخليجيين بقولها: "رغم الازدهار الذي يحيط بنا في المنطقة يجب علينا التحلي باليقظة كون مثل هذه الأوقات هي التي تسمح بالأخطاء وتزيد من قلة الانتباه".
التحوط المبكر
ورغم أن المؤشرات تتضح مع مرور الوقت، والظاهرة قابلة للتكرار في أي سوق اقتصادية سواء في الشرق أو الغرب يحرص المسؤولون الرسميون ومصادر القطاع الخاص على التأكيد بأن: السوق المحلية لن تشهد أي أزمات رهن عقاري.
وحجتهم في ذلك أن ما حدث في أمريكا لا ينطبق على الأسواق الواعدة غير المتشبعة ولها أجندة طويلة واقعية في الاستثمار العقاري خاصة مع تنويع شركات التمويل لأدواتها، ومع ذلك يؤكد مسشار بنك أبوظبي الوطني للأوراق المالية زياد دباس: أن هناك درسا يجب أن نتعلمه من أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية.
ولفت في حديث لـ"الأسواق.نت إلى جملة من المتغيرات الاقتصادية العالمية المتسارعة قائلا: "إنها تثير المخاوف من بينها تأثير أزمة الرهن الأمريكية على اقتصاديات العالم، وارتفاع أسعار النفط إلى مستويات تاريخية تجاوزت الـ103 دولارات، وانخفاض أسعار صرف الدولار أمام العملات الأخرى خاصة اليورو والين، بالإضافة إلى تغيرات محلية، ومنها تراجع قيمة العملات المحلية وانخفاض القوة الشرائية وارتفاع التضخم إلى نسب كبيرة، وكلها أسباب تثير المخاوف من حدوث مشاكل رهن عقاري".
وحذر دباس من أمرين قد يؤثران في حدوث أزمة رهن وهما: "أنه في ظل هذه الظروف يجب معرفة أن أغلب المقترضين هم وافدون، وقلما يكون المحافظة على العمل (مصدر الدخل) وديمومته أمرا مضمونا، وبالتالي هناك مخاوف على انسيابية تدفق القروض بانتظام. أما الأمر الثاني ففي حال هبوط أسعار العقارات فإن الرهونات ستكون في خطر".
وطالب الدباس الجهات التمويلية على اختلافها بعدم الإقراض في التمويل، ووضع حد للتسابق الإعلاني والدعائي، ووصف تمويل الأفراد بنسبة 95 و 100% بغير المنطقي، كما طالب بوجود جهة رقابية تقوم بإعداد دراسة وافية عن الموضوع وتضع توقعات وتصورات مستقبلية؛ كي لا تقع الدولة في مصيدة الرهن".
ومع أنه بدا متخوفا من حدوث أزمة رهن قال: "إنه من الصعوبة التنبأ متى ستحدث المشكلة لأن الطلب على العقارات لا يزال قويا والعروض محدودة".
تأثيرات الأزمة
وتأثرت عدة قطاعات اقتصادية خليجية بأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة، وتكبدت خسائر بلغت نحو ملياري درهم. ووفقا لاستبيان لستاندرد آند بورز تأثرت البنوك بنحو 1%، وتوزعت الخسائر أيضا على مؤسسات مالية لكن نصيب 1.5 مليار دولار كانت للبنوك، وكانت أضخم تلك الخسائر هي تلك التي أعلن عنها بنك الخليج الدولي وبلغت مليار دولار، كما أعلنت مؤسسة الخليج للاستثمار عن خسائر قيمتها 246 مليون دولار من استثمارات في تمويل الأفراد.
يُذكر أن المؤسسة العربية المصرفية أعلنت أيضا تخصيص 230 مليون دولار لتغطية الخسائر المحتملة في محفظة السندات والتي تعيّن على البنك تجنبها في ضوء تراجع السيولة المتوافرة في السوق المصرفية العالمية.
وأشارت الاستجابات التي وردت من تلك المؤسسات إلى أن مجلس التعاون الخليجي سينجو من موجة الخسائر المليارية، التي ضربت البنوك الأمريكية والأوروبية، لكن الأمر سيبدو مختلفا حسب مصادرنا إذا وقعت الأزمة في عرين تلك المؤسسات نفسها.
وفي الحقيقة لا تزال وسائل الإعلام تعاني مع البنوك من مسألة الشفافية ودرجة الإفصاح، فهما مشكلتان لدى تلك الجهات لذلك لا يمكن لأحد معرفة مدى حجم الخسائر والتأثر الحقيقي بالأزمة خاصة في صناديق التحوط العالمية باعتبارها كانت الأكثر عرضة للأزمة.
يذكر أن أرباح شركة إعمار العقارية للعام 2007 تأثرت بأزمة الرهون العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية، فقد حققت أرباحا صافية بلغت 6.575 مليار درهم (الدولار يعادل 3.67 درهما) بنمو قدر نحو 3% وهو ما جعل خبراء يتوقعون أنه سيبلغ نموا مقداره نحو 6% لولا أزمة الرهن .
وشكل وضع إعمار التي تمتلك استثمارات في أمريكا مؤشرا على أن مستثمرين إقليميين لديهم مراكز في استثمارات السوق العالمي تأثرت بالأزمة، واستحوذت "إعمار" على شركة "جون لينج هومز" ثاني أكبر الشركات الأمريكية الخاصة في قطاع تطوير المشاريع السكنية.
وسبق لمسؤولي شركات التمويل العقاري أن استبعدوا تكرار فرضية السيناريو الأمريكي في الإمارات، وقال رئيس مجس إدارة شركة "أملاك" للتمويل العقاري، ناصر الشيخ: "إن تكرار سيناريو مشابه غير وارد؛ لأن المعايير والإجراءات المطبقة مختلفة، كما أن الاقتراض من أسواق عالمية ليس كبيرا إلى الحد الذي قد يؤثر في التمويل العقاري في الدولة".
وأضاف لـ"الأسواق.نت" بخصوص الإجراءات المشددة التي تفرض على المستفيدين من القروض العقارية: "إن الشركات تتحوط بإجراءات تحمي مصالح مساهميها، والآن هناك قوانين عقارية حكومية تحمي المستهلك، لكن سوق التمويل العقاري يحتاج إلى قانون خاص بالرهن يضم تحت مظلته كل الممولين العقاريين في الدولة".
ومن الصعب معرفة عدد المقترضين لتمويل شراء منازلهم في دولة الإمارات العربية المتحدة، أما المبالغ التمويلية فتبقى مجرد أرقام غير موثوقة، لكن قائمين على صناعة التمويل يعتقدون أنها ستبلغ نحو 70 مليار درهم في العام الحالي فقط، ومن الصعب إحصاء حجم التمويلات على مدار الأعوام الماضية لعدم وجود مصدر معلومات مستقل.
فهل ان بوادر ازمة بدأت بالافق .. ام ان الوضع الخليجي مختلف عن نظيره الامريكي
بدأت مؤشرات أزمة مماثلة لأزمة الرهن العقاري الأمريكي تظهر في السوق الإماراتية قد تتضح أكثر خلال العامين المقبلين إذا استمر نمو التضخم بمعدلاته الحالية، وتحققت توقعات المراقبين للسوق العقارية بحدوث هبوط في أسعار المنازل اعتبارا من 2010.
واللافت أن الأزمة الأمريكية بدأت بهذا الشكل حين منحت البنوك مواطنين ضعيفي القدرة الائتمانية قروضا سكنية مقابل رهن الوحدة العقارية، وتحت تأثيرات التضخم في الاقتصاد الأمريكي وتراجع قيمة الدولار فقد المواطنون قيمة كبيرة من دخولهم فظهروا عاجزين عن سداد القروض بانتظام، مما دفع الجهات المقرضة إلى بيع تلك العقارات في مزادات بقيمة أقل من قيمتها الحقيقية متكبدة خسائر قدرت بنحو 250 مليار دولار.
احتواء التضخم مطلب فوري
وما يحصل في الإمارات قريب لناحية التضخم الذي تجاوز العام الماضي 10.9%، وهو قابل للارتفاع إلى 13% هذا العام بسبب ارتفاع إيجارات المساكن حسب مراقبين، واستمرار وضع الدرهم على حاله من دون تقييم أو فك ربطه بالدولار، وهو ما يؤثر على القيمة الحقيقة للدخول وبالتالي عرقلة التسديد.
وفي حال حدوث أزمة مماثلة لن تستطيع الجهات التمويلية، التي يربو عددها على 23 بنكا وشركة تمويل متخصصة النجاة من الآثار الكارثية التي ستلقي بظلالها على قطاعات اقتصادية كبيرة مرتبطة كأسواق المال مثلا.
والملاحظ أن شركة إعمار العقارية هي الشركة الإقليمية الوحيدة التي تأثرت مباشرة بسوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة، حيث تمتلك مشروعات وشركات هناك، وكان ذلك واضحا في نمو بطيء في نتائجها المالية للعام الماضي 2007.
واللافت أن أسعار العقارات متضخمة جدا ولا تتناسب مع مستوى دخول العاملين في الدولة الذين يعانون أيضا من استمرار ارتفاع تكلفة المعيشة، لذلك سيلجؤون إلى تمويل "مساكن أحلامهم" وستقوم البنوك والشركات الخاصة بتمويلهم لأن هذا القطاع حاليا "منجم ذهب" بفضل الفوائد المركبة التي ترفع تكلفة شراء العقار أكثر من 100% عبر التمويلات طويلة الأمد، والخطورة أنه ماذا سيحدث للأزمة إذا فرغ المنجم من الذهب هل ستتحول إلى جحيم؟
يتفاءل الخبير الاقتصادي الدكتور أحمد البنا قائلا: بأن سوق الدولة بعيدة عن أزمة رهن تشبه الأمريكية لاختلافات بين السوقين أولا، ثم للقوانين والإجراءات الصارمة التي تتبعها الجهات التمويلية في معاملاتها مع المقترضين التي تضمن انسيابية تسديد القروض، في الوقت نفسه يحذر من آثار التضخم كمؤشر قد يدفع معه المقترضين مع الغلاء إلى حلبة المشاكل.
ويقول للأسواق.نت: إن اقتصاد دولة الإمارات تأثر بالأزمة عندما قام المصرف المركزي الأمريكي بخفض أسعار الفائدة، وهوت معه قيمة الدولار، وكذلك الدرهم الإماراتي المرتبط بالدولار وهو ما تسبب لنا "بالتضخم المستورد".
وطالب البنا بحماية المستهلك لنفسه بقوله: "على المقترضين الجدد قراءة عقودهم بصورة جيدة لمعرفة كل بنودها وتفاصيلها؛ تفاديا لحدوث أزمات مع الممول الذي قد يلجأ إلى بيع العقار المرهون لاسترداد حقوقه".
وكانت مجلة الإكونومست حذرت المسؤولين الخليجيين بقولها: "رغم الازدهار الذي يحيط بنا في المنطقة يجب علينا التحلي باليقظة كون مثل هذه الأوقات هي التي تسمح بالأخطاء وتزيد من قلة الانتباه".
التحوط المبكر
ورغم أن المؤشرات تتضح مع مرور الوقت، والظاهرة قابلة للتكرار في أي سوق اقتصادية سواء في الشرق أو الغرب يحرص المسؤولون الرسميون ومصادر القطاع الخاص على التأكيد بأن: السوق المحلية لن تشهد أي أزمات رهن عقاري.
وحجتهم في ذلك أن ما حدث في أمريكا لا ينطبق على الأسواق الواعدة غير المتشبعة ولها أجندة طويلة واقعية في الاستثمار العقاري خاصة مع تنويع شركات التمويل لأدواتها، ومع ذلك يؤكد مسشار بنك أبوظبي الوطني للأوراق المالية زياد دباس: أن هناك درسا يجب أن نتعلمه من أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية.
ولفت في حديث لـ"الأسواق.نت إلى جملة من المتغيرات الاقتصادية العالمية المتسارعة قائلا: "إنها تثير المخاوف من بينها تأثير أزمة الرهن الأمريكية على اقتصاديات العالم، وارتفاع أسعار النفط إلى مستويات تاريخية تجاوزت الـ103 دولارات، وانخفاض أسعار صرف الدولار أمام العملات الأخرى خاصة اليورو والين، بالإضافة إلى تغيرات محلية، ومنها تراجع قيمة العملات المحلية وانخفاض القوة الشرائية وارتفاع التضخم إلى نسب كبيرة، وكلها أسباب تثير المخاوف من حدوث مشاكل رهن عقاري".
وحذر دباس من أمرين قد يؤثران في حدوث أزمة رهن وهما: "أنه في ظل هذه الظروف يجب معرفة أن أغلب المقترضين هم وافدون، وقلما يكون المحافظة على العمل (مصدر الدخل) وديمومته أمرا مضمونا، وبالتالي هناك مخاوف على انسيابية تدفق القروض بانتظام. أما الأمر الثاني ففي حال هبوط أسعار العقارات فإن الرهونات ستكون في خطر".
وطالب الدباس الجهات التمويلية على اختلافها بعدم الإقراض في التمويل، ووضع حد للتسابق الإعلاني والدعائي، ووصف تمويل الأفراد بنسبة 95 و 100% بغير المنطقي، كما طالب بوجود جهة رقابية تقوم بإعداد دراسة وافية عن الموضوع وتضع توقعات وتصورات مستقبلية؛ كي لا تقع الدولة في مصيدة الرهن".
ومع أنه بدا متخوفا من حدوث أزمة رهن قال: "إنه من الصعوبة التنبأ متى ستحدث المشكلة لأن الطلب على العقارات لا يزال قويا والعروض محدودة".
تأثيرات الأزمة
وتأثرت عدة قطاعات اقتصادية خليجية بأزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة، وتكبدت خسائر بلغت نحو ملياري درهم. ووفقا لاستبيان لستاندرد آند بورز تأثرت البنوك بنحو 1%، وتوزعت الخسائر أيضا على مؤسسات مالية لكن نصيب 1.5 مليار دولار كانت للبنوك، وكانت أضخم تلك الخسائر هي تلك التي أعلن عنها بنك الخليج الدولي وبلغت مليار دولار، كما أعلنت مؤسسة الخليج للاستثمار عن خسائر قيمتها 246 مليون دولار من استثمارات في تمويل الأفراد.
يُذكر أن المؤسسة العربية المصرفية أعلنت أيضا تخصيص 230 مليون دولار لتغطية الخسائر المحتملة في محفظة السندات والتي تعيّن على البنك تجنبها في ضوء تراجع السيولة المتوافرة في السوق المصرفية العالمية.
وأشارت الاستجابات التي وردت من تلك المؤسسات إلى أن مجلس التعاون الخليجي سينجو من موجة الخسائر المليارية، التي ضربت البنوك الأمريكية والأوروبية، لكن الأمر سيبدو مختلفا حسب مصادرنا إذا وقعت الأزمة في عرين تلك المؤسسات نفسها.
وفي الحقيقة لا تزال وسائل الإعلام تعاني مع البنوك من مسألة الشفافية ودرجة الإفصاح، فهما مشكلتان لدى تلك الجهات لذلك لا يمكن لأحد معرفة مدى حجم الخسائر والتأثر الحقيقي بالأزمة خاصة في صناديق التحوط العالمية باعتبارها كانت الأكثر عرضة للأزمة.
يذكر أن أرباح شركة إعمار العقارية للعام 2007 تأثرت بأزمة الرهون العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية، فقد حققت أرباحا صافية بلغت 6.575 مليار درهم (الدولار يعادل 3.67 درهما) بنمو قدر نحو 3% وهو ما جعل خبراء يتوقعون أنه سيبلغ نموا مقداره نحو 6% لولا أزمة الرهن .
وشكل وضع إعمار التي تمتلك استثمارات في أمريكا مؤشرا على أن مستثمرين إقليميين لديهم مراكز في استثمارات السوق العالمي تأثرت بالأزمة، واستحوذت "إعمار" على شركة "جون لينج هومز" ثاني أكبر الشركات الأمريكية الخاصة في قطاع تطوير المشاريع السكنية.
وسبق لمسؤولي شركات التمويل العقاري أن استبعدوا تكرار فرضية السيناريو الأمريكي في الإمارات، وقال رئيس مجس إدارة شركة "أملاك" للتمويل العقاري، ناصر الشيخ: "إن تكرار سيناريو مشابه غير وارد؛ لأن المعايير والإجراءات المطبقة مختلفة، كما أن الاقتراض من أسواق عالمية ليس كبيرا إلى الحد الذي قد يؤثر في التمويل العقاري في الدولة".
وأضاف لـ"الأسواق.نت" بخصوص الإجراءات المشددة التي تفرض على المستفيدين من القروض العقارية: "إن الشركات تتحوط بإجراءات تحمي مصالح مساهميها، والآن هناك قوانين عقارية حكومية تحمي المستهلك، لكن سوق التمويل العقاري يحتاج إلى قانون خاص بالرهن يضم تحت مظلته كل الممولين العقاريين في الدولة".
ومن الصعب معرفة عدد المقترضين لتمويل شراء منازلهم في دولة الإمارات العربية المتحدة، أما المبالغ التمويلية فتبقى مجرد أرقام غير موثوقة، لكن قائمين على صناعة التمويل يعتقدون أنها ستبلغ نحو 70 مليار درهم في العام الحالي فقط، ومن الصعب إحصاء حجم التمويلات على مدار الأعوام الماضية لعدم وجود مصدر معلومات مستقل.