الخبير العقاري
10-03-2008, 05:42 AM
هل ينجح قانون الإيجارات في ترويض سوق العقارات ؟
الخبراء والمتخصصون يكشفون لالراية أهم التحديات و الإيجابيات
تحقيق - عزت عبدالمنعم :
التسجيل بالبلدية وإنشاء لجنة أو أكثر لفض المنازعات الإيجارية وتحديد 7 حالات تجيز للمؤجر إخلاء العين قبل انتهاء العقد وحلول ورثة المستأجر في الانتفاع مكانه في حقوق والتزامات العقار وغيرها من النقاط تضمنها مشروع قانون الإيجارات الجديد الذي أحاله مجلس الوزراء إلي مجلس الشوري وهي تستهدف تحقيق التوازن في مجال العلاقة بين الملاك والمستأجرين وبما يضمن علاقة عادلة خاصة في ظل الارتفاعات المتلاحقة التي شهدها سوق العقار والتي أثقلت المستأجرين وأدت إلي انعكاسات سلبية في مختلف القطاعات الأخري بما في ذلك معدلات التضخم ونتناول هنا آراء الخبراء والمتخصصين وتصوراتهم لكيفية ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر.
إبراهيم المهندي: فض المنازعات مسألة قانونية تخرج عن اختصاصات البلدية
القانون الجديد فتح الباب للملاك لزيادة قيمة الإيجارات
مطلوب ربط خدمة الكهرباء بتوثيق العقود منعاً للتلاعب
ابراهيم المهندي صاحب مكتب الاتحاد للبناء والتطوير العقاري يقول: من خلال متابعتي للحركة الاقتصادية وقانون الايجار لعام 2006 الذي ساهم بوقته لتنظيم عملية الايجار إلا انه لم يكن العصا السحرية لحل أزمة ارتفاع الايجارات وذلك لعدم وجود آلية أو جهة رقابية عليه. من جهة ومن جهة أخري تلاعب الملاك علي القانون.
وأكد أن مشروع القانون الجديد لم يغفل هذه الجوانب السلبية وأهمها من وجهة نظري وضع جهة قانونية تشرف علي العقود وتوثقها ومن ثم يتم التنسيق علي ادخال التيار الكهربائي منعاً للتلاعب علي القانون حتي تكون تحت أنظار الدولة متمثلة بلجان متخصصة في البلدية هذه نقطة مهمة جداً وتنظر في فض المنازعات والتظلمات التي تحدث للأسف الآن دون رادع لها.
معضلة التأجير من الباطن من شخص الي شخص هي إحدي أكبر المشكلات التي تسبب الارتفاع والفوضي في البلد وكنت أتمني وجود فقرات بمشروع القانون تجرم هذا العمل بشكل قوي وهناك من يعمل دون رخصة عقارية ويقوم بإعادة التأجير دون وجه حق وسماسرة متجولون من جنسيات آسيوية.
نسبة الزيادة 7% كل سنتين منصفة جداً وتضع الدولة علي أعتاب الاستقرار ومنصفة للمالك والمستأجر أيضاً وأضيف هنا توضيحاً للملاك أن الزيادة السابقة 10% لو استمرت 4 سنوات تكون الزيادة 40% وهذه نسبة خطيرة وتساهم بشكل قوي في التضخم الحاصل في دولة قطر لذلك 7% هي نسبة جيدة جداً للصالح العام.
أكثر الطرق المتبعة الآن من قبل الملاك استخراج شهادة هدم لإجبار المستأجرين علي انهاء العقود ومن ثم اعادة التأجير بأسعار مرتفعة دون الهدم وهذا تحايل علي القانون والحمد لله تمت اضافة فقرة بمشروع القانون الجديد منعاً لهذا التلاعب من خلال معاقبة المالك عن طريق القضاء في حالة عدم الهدم.
ومن حق المستأجر مقاضاة المالك وطلب تعويض مادي عن الضرر.
للأسف ينقص البعض من الملاك في دولة قطر ثقافة العقار ومدي أهمية هذا القطاع وآثاره السلبية علي نهضة البلد وعلي أثره المباشر علي الناس القطريين والمقيمين والشركات الارتفاع غير الطبيعي جريمة ترتكب بحق الدولة والناس علي حد سواء وأثره يرتد علي الملاك أنفسهم بصورة غير مباشرة في ارتفاع الاسعار والسلع بكافة أشكالها.
ورسالتي لكل مالك أن يراعي الله ولا يتسبب في قطع الارزاق وللأسف نشهد علي أرض الواقع الكثير من الأسر تغادر وكثيراً من الشركات التي أغلقت بسبب هذه الفوضي التي يتسبب فيها ملاك العقار.
من وجهة نظري مشروع القانون جيد جداً ويساهم بشكل حازم في الحد من هذه المشكلة التي عانت قطر منها بشكل كبير خلال السنتين الماضيتين.
وأتمني أن تكون قوانين الايجارات دائمة وليست وقتية وأن يكون هذا القانون سارياً وينظم العملية العقارية.
وأبدي المهندي تحفظه علي نقطتين: الاولي أنه من المعروف أن فض المنازعات مسألة شائكة وقانونية ولا أعلم جاهزية الموظفين أو الكوادر التي ستشكلها البلديات وهم ربما ليسوا علي دراية وإلمام كبير بالنظر في العقود المبرمة بين المالك والمستأجر ومدي قانونيتها وهناك عقود تتضمن تفاصيل دقيقة وفقرات غير واضحة المعالم وتتطلب تفسيراً قانونياً فيها في حال حدوث خلاف خاصة الفقرات التي يدخل فيها وفاة أحد أطراف العقد ودخول الورثة ولا أعتقد أن هناك جاهزية لهذا الموضوع من خلال موظفي البلدية وأتمني أن يتم تأهيليهم أولاً قبل فتح هذه المكاتب من خلال دورات متخصصة واكسابهم الخبرات اللازمة كما أن القانون السابق حدد 10% زيادة سنوية وما نشر عن مشروع القانون الجديد أغفل هذه النقطة وهنا المجال مفتوح أمام الملاك بعد مرور السنتين وكنت أتمني استمرار تحديد الزيادة في إطار معين يحفظ الحقوق وتكون مسارا ثابتا للجميع وأتمني ألا نعود الي فترة الارتفاعات غير المبررة والقياسية في الايجار كذلك تحديد رسوم التوثيق ب1% اعتقد أنها عادلة فمثلاً الفيلا المؤجرة ب 15 ألف ريال مجموع الايجار السنوي يكون 180 ألفاً وتوثيق العقد بسعر 1800 وأعتقد أنها مرضية للجميع وغير مبالغ فيها وكنت أتمني ربط نظام هيئة كهرماء بعد توثيق العقود ولا يتم ادخال التيار الكهربائي إلا بعد تقديم العقود الموثقة وبذلك يجبر الجميع علي توثيق عقودهم في البلدية ونضمن أن جميع العقود أصبحت موثقة دون التلاعب وعدم الذهاب الي البلديات وهذا خير من فرض غرامات ولا نستطيع متابعة حركة الايجار بالبلد كاملة وكان الحل الانسب هو عدم فتح التيار الكهربائي إلا من خلال العقود الموثقة وهو ما لم تتم الاشارة اليه.
وأتمني من المختصين خاصة السادة في مجلس الشوري متابعة السلبيات والايجابيات بالقانون ومناقشتها بوسائل الاعلام حتي نصل في النهاية الي قانون دائم ومحكم ينظم العملية العقارية بشكلها الحضاري ولا نبالغ في موضوع التضخم مما يجعلنا نضيع قوانين لا تتناسب مستقبلاً مع سياسة السوق المفتوح ونصبح أكثر تشدداً ويؤثر سلبيا علي سياسة الانفتاح والحركة الاستثمارية في قطر.
عبدالعزيز العمادي: تسجيل عقود الإيجار في البلدية يضمن حقوق الجميع
السيد عبدالعزيز العمادي نائب رئيس غرفة تجارة وصناعة قطر يشير إلي ان التأجير من الباطن أحد أسباب زيادة الإيجارات فهناك من يستأجر مسكناً مثلا في حدود 2000 ريال ويقوم برفعة الي 10 الاف ريال وأري أن الإيجار الأول للمسكن ينبغي إلا يتم التدخل فيه في ضوء المتطلبات الكبيرة لعملية البناء وحتي لا يتوقف المستثمرون عن التوجه للمجال العقاري أما ما بعد العقد الأول فيكون هناك تنظيم حتي لا تكون هناك مبالغة في القيمة الإيجارية بما يرهق المستأجر فالزيادة العشوائية تمثل عبئاً يرهق المستأجر كما ان تسجيل عقود الإيجار في البلدية يمثل ضماناً لحقوق الجميع كذلك لجان فض المنازعات مهمة لأن هناك مستأجراً قد لا يقوم بدفع الإيجار ويضطر المالك للجوء للمحكمة وهذا قد يتطلب وقتا طويلا حتي يحصل المالك علي حقوقه كذلك السماسرة الذين كانوا يستأجرون لهم للتربح بواسطة هذه الوسيلة سيمنعون وكل هذه نقاط جيدة ولصالح كافة الأطراف.
فيصل الدوسري: ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي يشعل الإيجارات
فيصل الدوسري الخبير والمثمن العقاري يشير في البداية الي أن هناك أوضاعا حالية في سوق العقارات تتمثل في ارتفاع تكلفة البناء فالطابوقة الواحدة أصبح يصل سعرها إلي 3.25 ريال وكيس الأسمنت 27 ريالا ورغم أن قطر تصدر حديد التسليح إلا أن سعر الطن منه ارتفع بنحو 500 ريال مؤخرا والأراضي زادت أسعارها بشكل كبير حتي أننا نجد أن قطعة الأرض والتي في حدود 400 متر في بعض المناطق ارتفع سعرها ليصل إلي 2 مليون ريال وإذا قلنا أن البناء عليها سيتكلف في حدود 2 مليون أخري فإن التكلفة ستصل إلي 4 مليون ريال.. فماذا سيربح المالك؟ كذلك فإن العمال الذين يستخدمون في عمليات البناء ارتفعت رواتبهم وتكلفتهم فكل شيء أصبح محسوبا علي المستثمر في المجال العقاري وهذا ينبغي أن يراعي فيجب أن نوفر للراغبين في البناء مواد البناء بأسعار معقولة وأن نحد من ارتفاعات الأراضي ونطرح أراضي جديدة حتي يكون هناك تشجيع علي البناء في مواجهة الارتفاعات الحالية للإيجارات وأعتقد ان تحديد نسبة للزيادة الإيجارية في حدود 7% كل عامين لن يكون له التزام وإن كنت أتمني ان تزيد الإيجارات عما هي عليه.
عبدالرحمن السليطي: لجنة فض المنازعات تواجه ظاهرة تكدس القضايا في المحاكم
عبدالرحمن السليطي رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية للتطوير والاستثمار والتسويق للمشاريع العقارية يري أن ما تضمنه مشروع قانون الايجارات الجديد والذي تم احالته لمجلس الشوري من إنشاء لجنة أو أكثر بوزارة البلدية تسمي لجنة فض المنازعات الايجارية سيؤدي لمنع تكدس القضايا في المحاكم حيث سيتم التحقيق في المنازعات بين الملاك والمستأجرين والعمل علي حلها وهذا أمر جيد كما أن تسجيل عقد الايجار بالبلدية سيحقق انضباطية أكثر من الماضي وستكون هناك جهة يمكن الاستناد اليها من قبل الملاك والمستأجرين وبما يضمن حقوق كافة الأطراف ويمنع المنازعات، كذلك هناك نقطة ايجابية تتعلق بمنع الايجار من الباطن حيث ان هذه النقطة كانت تمثل نوعاً من التجاوز فهناك من يستأجر الشقة ويقسمها ويعيد تأجيرها وهذا الاجراء سيؤدي للحفاظ علي العقار وحمايته ومنع الممارسات غير القانونية.
تكملة الموضوع والمرجع
http://www.raya.com/site/topics/article.asp?cu_no=2&item_no=321691&version=1&template_id=131&parent_id=19
الخبراء والمتخصصون يكشفون لالراية أهم التحديات و الإيجابيات
تحقيق - عزت عبدالمنعم :
التسجيل بالبلدية وإنشاء لجنة أو أكثر لفض المنازعات الإيجارية وتحديد 7 حالات تجيز للمؤجر إخلاء العين قبل انتهاء العقد وحلول ورثة المستأجر في الانتفاع مكانه في حقوق والتزامات العقار وغيرها من النقاط تضمنها مشروع قانون الإيجارات الجديد الذي أحاله مجلس الوزراء إلي مجلس الشوري وهي تستهدف تحقيق التوازن في مجال العلاقة بين الملاك والمستأجرين وبما يضمن علاقة عادلة خاصة في ظل الارتفاعات المتلاحقة التي شهدها سوق العقار والتي أثقلت المستأجرين وأدت إلي انعكاسات سلبية في مختلف القطاعات الأخري بما في ذلك معدلات التضخم ونتناول هنا آراء الخبراء والمتخصصين وتصوراتهم لكيفية ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر.
إبراهيم المهندي: فض المنازعات مسألة قانونية تخرج عن اختصاصات البلدية
القانون الجديد فتح الباب للملاك لزيادة قيمة الإيجارات
مطلوب ربط خدمة الكهرباء بتوثيق العقود منعاً للتلاعب
ابراهيم المهندي صاحب مكتب الاتحاد للبناء والتطوير العقاري يقول: من خلال متابعتي للحركة الاقتصادية وقانون الايجار لعام 2006 الذي ساهم بوقته لتنظيم عملية الايجار إلا انه لم يكن العصا السحرية لحل أزمة ارتفاع الايجارات وذلك لعدم وجود آلية أو جهة رقابية عليه. من جهة ومن جهة أخري تلاعب الملاك علي القانون.
وأكد أن مشروع القانون الجديد لم يغفل هذه الجوانب السلبية وأهمها من وجهة نظري وضع جهة قانونية تشرف علي العقود وتوثقها ومن ثم يتم التنسيق علي ادخال التيار الكهربائي منعاً للتلاعب علي القانون حتي تكون تحت أنظار الدولة متمثلة بلجان متخصصة في البلدية هذه نقطة مهمة جداً وتنظر في فض المنازعات والتظلمات التي تحدث للأسف الآن دون رادع لها.
معضلة التأجير من الباطن من شخص الي شخص هي إحدي أكبر المشكلات التي تسبب الارتفاع والفوضي في البلد وكنت أتمني وجود فقرات بمشروع القانون تجرم هذا العمل بشكل قوي وهناك من يعمل دون رخصة عقارية ويقوم بإعادة التأجير دون وجه حق وسماسرة متجولون من جنسيات آسيوية.
نسبة الزيادة 7% كل سنتين منصفة جداً وتضع الدولة علي أعتاب الاستقرار ومنصفة للمالك والمستأجر أيضاً وأضيف هنا توضيحاً للملاك أن الزيادة السابقة 10% لو استمرت 4 سنوات تكون الزيادة 40% وهذه نسبة خطيرة وتساهم بشكل قوي في التضخم الحاصل في دولة قطر لذلك 7% هي نسبة جيدة جداً للصالح العام.
أكثر الطرق المتبعة الآن من قبل الملاك استخراج شهادة هدم لإجبار المستأجرين علي انهاء العقود ومن ثم اعادة التأجير بأسعار مرتفعة دون الهدم وهذا تحايل علي القانون والحمد لله تمت اضافة فقرة بمشروع القانون الجديد منعاً لهذا التلاعب من خلال معاقبة المالك عن طريق القضاء في حالة عدم الهدم.
ومن حق المستأجر مقاضاة المالك وطلب تعويض مادي عن الضرر.
للأسف ينقص البعض من الملاك في دولة قطر ثقافة العقار ومدي أهمية هذا القطاع وآثاره السلبية علي نهضة البلد وعلي أثره المباشر علي الناس القطريين والمقيمين والشركات الارتفاع غير الطبيعي جريمة ترتكب بحق الدولة والناس علي حد سواء وأثره يرتد علي الملاك أنفسهم بصورة غير مباشرة في ارتفاع الاسعار والسلع بكافة أشكالها.
ورسالتي لكل مالك أن يراعي الله ولا يتسبب في قطع الارزاق وللأسف نشهد علي أرض الواقع الكثير من الأسر تغادر وكثيراً من الشركات التي أغلقت بسبب هذه الفوضي التي يتسبب فيها ملاك العقار.
من وجهة نظري مشروع القانون جيد جداً ويساهم بشكل حازم في الحد من هذه المشكلة التي عانت قطر منها بشكل كبير خلال السنتين الماضيتين.
وأتمني أن تكون قوانين الايجارات دائمة وليست وقتية وأن يكون هذا القانون سارياً وينظم العملية العقارية.
وأبدي المهندي تحفظه علي نقطتين: الاولي أنه من المعروف أن فض المنازعات مسألة شائكة وقانونية ولا أعلم جاهزية الموظفين أو الكوادر التي ستشكلها البلديات وهم ربما ليسوا علي دراية وإلمام كبير بالنظر في العقود المبرمة بين المالك والمستأجر ومدي قانونيتها وهناك عقود تتضمن تفاصيل دقيقة وفقرات غير واضحة المعالم وتتطلب تفسيراً قانونياً فيها في حال حدوث خلاف خاصة الفقرات التي يدخل فيها وفاة أحد أطراف العقد ودخول الورثة ولا أعتقد أن هناك جاهزية لهذا الموضوع من خلال موظفي البلدية وأتمني أن يتم تأهيليهم أولاً قبل فتح هذه المكاتب من خلال دورات متخصصة واكسابهم الخبرات اللازمة كما أن القانون السابق حدد 10% زيادة سنوية وما نشر عن مشروع القانون الجديد أغفل هذه النقطة وهنا المجال مفتوح أمام الملاك بعد مرور السنتين وكنت أتمني استمرار تحديد الزيادة في إطار معين يحفظ الحقوق وتكون مسارا ثابتا للجميع وأتمني ألا نعود الي فترة الارتفاعات غير المبررة والقياسية في الايجار كذلك تحديد رسوم التوثيق ب1% اعتقد أنها عادلة فمثلاً الفيلا المؤجرة ب 15 ألف ريال مجموع الايجار السنوي يكون 180 ألفاً وتوثيق العقد بسعر 1800 وأعتقد أنها مرضية للجميع وغير مبالغ فيها وكنت أتمني ربط نظام هيئة كهرماء بعد توثيق العقود ولا يتم ادخال التيار الكهربائي إلا بعد تقديم العقود الموثقة وبذلك يجبر الجميع علي توثيق عقودهم في البلدية ونضمن أن جميع العقود أصبحت موثقة دون التلاعب وعدم الذهاب الي البلديات وهذا خير من فرض غرامات ولا نستطيع متابعة حركة الايجار بالبلد كاملة وكان الحل الانسب هو عدم فتح التيار الكهربائي إلا من خلال العقود الموثقة وهو ما لم تتم الاشارة اليه.
وأتمني من المختصين خاصة السادة في مجلس الشوري متابعة السلبيات والايجابيات بالقانون ومناقشتها بوسائل الاعلام حتي نصل في النهاية الي قانون دائم ومحكم ينظم العملية العقارية بشكلها الحضاري ولا نبالغ في موضوع التضخم مما يجعلنا نضيع قوانين لا تتناسب مستقبلاً مع سياسة السوق المفتوح ونصبح أكثر تشدداً ويؤثر سلبيا علي سياسة الانفتاح والحركة الاستثمارية في قطر.
عبدالعزيز العمادي: تسجيل عقود الإيجار في البلدية يضمن حقوق الجميع
السيد عبدالعزيز العمادي نائب رئيس غرفة تجارة وصناعة قطر يشير إلي ان التأجير من الباطن أحد أسباب زيادة الإيجارات فهناك من يستأجر مسكناً مثلا في حدود 2000 ريال ويقوم برفعة الي 10 الاف ريال وأري أن الإيجار الأول للمسكن ينبغي إلا يتم التدخل فيه في ضوء المتطلبات الكبيرة لعملية البناء وحتي لا يتوقف المستثمرون عن التوجه للمجال العقاري أما ما بعد العقد الأول فيكون هناك تنظيم حتي لا تكون هناك مبالغة في القيمة الإيجارية بما يرهق المستأجر فالزيادة العشوائية تمثل عبئاً يرهق المستأجر كما ان تسجيل عقود الإيجار في البلدية يمثل ضماناً لحقوق الجميع كذلك لجان فض المنازعات مهمة لأن هناك مستأجراً قد لا يقوم بدفع الإيجار ويضطر المالك للجوء للمحكمة وهذا قد يتطلب وقتا طويلا حتي يحصل المالك علي حقوقه كذلك السماسرة الذين كانوا يستأجرون لهم للتربح بواسطة هذه الوسيلة سيمنعون وكل هذه نقاط جيدة ولصالح كافة الأطراف.
فيصل الدوسري: ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي يشعل الإيجارات
فيصل الدوسري الخبير والمثمن العقاري يشير في البداية الي أن هناك أوضاعا حالية في سوق العقارات تتمثل في ارتفاع تكلفة البناء فالطابوقة الواحدة أصبح يصل سعرها إلي 3.25 ريال وكيس الأسمنت 27 ريالا ورغم أن قطر تصدر حديد التسليح إلا أن سعر الطن منه ارتفع بنحو 500 ريال مؤخرا والأراضي زادت أسعارها بشكل كبير حتي أننا نجد أن قطعة الأرض والتي في حدود 400 متر في بعض المناطق ارتفع سعرها ليصل إلي 2 مليون ريال وإذا قلنا أن البناء عليها سيتكلف في حدود 2 مليون أخري فإن التكلفة ستصل إلي 4 مليون ريال.. فماذا سيربح المالك؟ كذلك فإن العمال الذين يستخدمون في عمليات البناء ارتفعت رواتبهم وتكلفتهم فكل شيء أصبح محسوبا علي المستثمر في المجال العقاري وهذا ينبغي أن يراعي فيجب أن نوفر للراغبين في البناء مواد البناء بأسعار معقولة وأن نحد من ارتفاعات الأراضي ونطرح أراضي جديدة حتي يكون هناك تشجيع علي البناء في مواجهة الارتفاعات الحالية للإيجارات وأعتقد ان تحديد نسبة للزيادة الإيجارية في حدود 7% كل عامين لن يكون له التزام وإن كنت أتمني ان تزيد الإيجارات عما هي عليه.
عبدالرحمن السليطي: لجنة فض المنازعات تواجه ظاهرة تكدس القضايا في المحاكم
عبدالرحمن السليطي رئيس مجلس إدارة المجموعة الاقتصادية للتطوير والاستثمار والتسويق للمشاريع العقارية يري أن ما تضمنه مشروع قانون الايجارات الجديد والذي تم احالته لمجلس الشوري من إنشاء لجنة أو أكثر بوزارة البلدية تسمي لجنة فض المنازعات الايجارية سيؤدي لمنع تكدس القضايا في المحاكم حيث سيتم التحقيق في المنازعات بين الملاك والمستأجرين والعمل علي حلها وهذا أمر جيد كما أن تسجيل عقد الايجار بالبلدية سيحقق انضباطية أكثر من الماضي وستكون هناك جهة يمكن الاستناد اليها من قبل الملاك والمستأجرين وبما يضمن حقوق كافة الأطراف ويمنع المنازعات، كذلك هناك نقطة ايجابية تتعلق بمنع الايجار من الباطن حيث ان هذه النقطة كانت تمثل نوعاً من التجاوز فهناك من يستأجر الشقة ويقسمها ويعيد تأجيرها وهذا الاجراء سيؤدي للحفاظ علي العقار وحمايته ومنع الممارسات غير القانونية.
تكملة الموضوع والمرجع
http://www.raya.com/site/topics/article.asp?cu_no=2&item_no=321691&version=1&template_id=131&parent_id=19