سيف قطر
16-03-2008, 05:45 AM
قراءة في قانون إيجارات العقارات
| تاريخ النشر:يوم السبت ,15 مارس 2008 11:30 ب.م .
حقق قانون إيجار العقارات الجديد رقم 2008/4 آمال المستأجرين وأبقى العقود القائمة حتى 2010/2/14 وأثلج ذلك صدور كل المستأجرين وأزال عن كاهلهم عبء الخوف من المجهول الذي ظل يطاردهم طوال الفترة السابقة على صدور هذا القانون ونص على امتداد عقود الإيجار السارية حتى 2010/2/14.
حيث نصت المادة 27 من قانون إيجار العقارات 2008/4 على امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون لمدة سنتين تبدأ من 2008/2/15 وتنتهي في 2010/2/14 مالم يتضمن العقد مدة أطول بشرط أن يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة وذلك استثناءً من أحكام المادة 15 التي تنص على أن ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المحددة له ويعتبر العقد مجددا لمدة مماثلة بذات الشروط إذا ظل المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة مع علم المؤجر ودون اعتراض منه.
وذلك مع عدم الإخلال بنص المادة 19 من القانون التي اشتملت على حالات إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدته في قانون إيجار العقارات رقم 2008/4:
1- عدم وفاء المستأجر بالأجرة في ميعاد استحقاقها ما لم يقدم عذرا تقبله لجنة فض المنازعات الإيجارية بوزارة الشؤون البلدية والزراعة.
2- تأجير العين من الباطن أو التنازل عنها أو تركها للغير بغير إذن كتابي من المؤجر.
3- استعمال العين بطريقة تخالف شروط العقد أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب.
4- إذا صدر قرار بهدم المبنى من الجهة المختصة أو ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان.
5- إذا رغب المؤجر في هدم المبنى بشرط أن يكون قد مضى أكثر من 15 عاماً على إقامة المبنى وأن يكون قد حصل على الموافقات اللازمة على إقامة مبان استثمارية أو تجارية من الجهات المختصة.
6- إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى أو الإضافة عليه أو تعديله بشرط أن تقرر الجهة المانحة للترخيص عدم بقاء المستأجر ويمنح المستأجر مهلة للإخلاء لا تقل عن 6 أشهر بعد حصول المؤجر على التراخيص اللازمة لإجراء التعديل على أن يشرع في القيام بتلك الأعمال خلال 6 أشهر من تاريخ إخلاء المبنى.
7- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص بشرط إخطار المستأجر بذلك قبل 6 أشهر على الأقل.
ويلاحظ أن القانون وضع ضوابط واضحة ومحددة على حق المؤجر في انهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بهدف حماية المستأجر ورغبة في استقرار الأوضاع وكبح جماح الزيادة الايجابية واعادة التوازن الى العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر،
فضلا عن ان القانون أنشأ مكتباً لتسجيل العقارات وألزم المؤجر بتسجيل العقود وسداد رسوم التسجيل، كما استحدث لجنة فض المنازعات الايجارية بوزارة الشؤون البلدية والزراعة للفصل في المنازعات التي تنشأ بسبب العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر، وما يعترض تنفيذ تلك العقود من مشكلات حيث سيصدر بتشكيلها قرار من مجلس الوزراء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون ولم يترك ذلك للقواعد العامة في القانون المدني.
كما ألزم المالك بإجراء الصيانة اللازمة لبقاء العين الإيجارية صالحة للانتفاع بها وسمح للمستأجر القيام بإجراء الصيانة إذا تأخر المستأجر بعد اخطاره كتابة واستيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة بإذن من لجنة فض المنازعات الإيجارية.
وحدد مبلغ التأمين الذي يتقاضاه المؤجر من المستأجر بما لا يتجاوز أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى.
وألزم المستأجر بالوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة الى المؤجر في موعد لا يتجاوز سبعة أيام من تاريخ استحقاق الأجرة، فإذا امتنع المؤجر عن تسلم الأجرة، فللمستأجر أن يخطره بوجوب تسلم الأجرة قبل مضي سبعة أيام من تاريخ الامتناع، فإذا لم يتسلمها المؤجر خلال هذا التاريخ يقوم المستأجر بإيداع الاجرة خلال الأسبوع التالي خزانة اللجنة بدون رسوم ويخطر المستأجر المؤجر بذلك بكتاب مسجل على العنوان المثبت في عقد الايجار.
وأخيراً نصت المادة العاشرة من القانون رقم 2008/4 على أنه لا يجوز للمؤجر طلب زيادة القيمة الإيجارية للعقود السارية أو التي تبرم اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون إلا وفقا للضوابط التي سيصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الشؤون البلدية والزراعة ومفاد ذلك هو بقاء القيمة الإيجارية للعقود الحالية ثابتة بدون تعديل إلى حين صدور القرار الذي لم يحدد له مدة يصدر خلالها وتركها بدون تحديد.
عبدالعال عبدالله خليل - المحامي
| تاريخ النشر:يوم السبت ,15 مارس 2008 11:30 ب.م .
حقق قانون إيجار العقارات الجديد رقم 2008/4 آمال المستأجرين وأبقى العقود القائمة حتى 2010/2/14 وأثلج ذلك صدور كل المستأجرين وأزال عن كاهلهم عبء الخوف من المجهول الذي ظل يطاردهم طوال الفترة السابقة على صدور هذا القانون ونص على امتداد عقود الإيجار السارية حتى 2010/2/14.
حيث نصت المادة 27 من قانون إيجار العقارات 2008/4 على امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون لمدة سنتين تبدأ من 2008/2/15 وتنتهي في 2010/2/14 مالم يتضمن العقد مدة أطول بشرط أن يكون المستأجر شاغلا للعين المؤجرة وذلك استثناءً من أحكام المادة 15 التي تنص على أن ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المحددة له ويعتبر العقد مجددا لمدة مماثلة بذات الشروط إذا ظل المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة مع علم المؤجر ودون اعتراض منه.
وذلك مع عدم الإخلال بنص المادة 19 من القانون التي اشتملت على حالات إخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء مدته في قانون إيجار العقارات رقم 2008/4:
1- عدم وفاء المستأجر بالأجرة في ميعاد استحقاقها ما لم يقدم عذرا تقبله لجنة فض المنازعات الإيجارية بوزارة الشؤون البلدية والزراعة.
2- تأجير العين من الباطن أو التنازل عنها أو تركها للغير بغير إذن كتابي من المؤجر.
3- استعمال العين بطريقة تخالف شروط العقد أو تتنافى مع النظام العام أو الآداب.
4- إذا صدر قرار بهدم المبنى من الجهة المختصة أو ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان.
5- إذا رغب المؤجر في هدم المبنى بشرط أن يكون قد مضى أكثر من 15 عاماً على إقامة المبنى وأن يكون قد حصل على الموافقات اللازمة على إقامة مبان استثمارية أو تجارية من الجهات المختصة.
6- إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى أو الإضافة عليه أو تعديله بشرط أن تقرر الجهة المانحة للترخيص عدم بقاء المستأجر ويمنح المستأجر مهلة للإخلاء لا تقل عن 6 أشهر بعد حصول المؤجر على التراخيص اللازمة لإجراء التعديل على أن يشرع في القيام بتلك الأعمال خلال 6 أشهر من تاريخ إخلاء المبنى.
7- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المؤجر الخاص بشرط إخطار المستأجر بذلك قبل 6 أشهر على الأقل.
ويلاحظ أن القانون وضع ضوابط واضحة ومحددة على حق المؤجر في انهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بهدف حماية المستأجر ورغبة في استقرار الأوضاع وكبح جماح الزيادة الايجابية واعادة التوازن الى العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر،
فضلا عن ان القانون أنشأ مكتباً لتسجيل العقارات وألزم المؤجر بتسجيل العقود وسداد رسوم التسجيل، كما استحدث لجنة فض المنازعات الايجارية بوزارة الشؤون البلدية والزراعة للفصل في المنازعات التي تنشأ بسبب العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر، وما يعترض تنفيذ تلك العقود من مشكلات حيث سيصدر بتشكيلها قرار من مجلس الوزراء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون ولم يترك ذلك للقواعد العامة في القانون المدني.
كما ألزم المالك بإجراء الصيانة اللازمة لبقاء العين الإيجارية صالحة للانتفاع بها وسمح للمستأجر القيام بإجراء الصيانة إذا تأخر المستأجر بعد اخطاره كتابة واستيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة بإذن من لجنة فض المنازعات الإيجارية.
وحدد مبلغ التأمين الذي يتقاضاه المؤجر من المستأجر بما لا يتجاوز أجرة شهرين بالنسبة للأماكن المؤجرة للسكنى.
وألزم المستأجر بالوفاء بالأجرة المحددة في العقد كاملة الى المؤجر في موعد لا يتجاوز سبعة أيام من تاريخ استحقاق الأجرة، فإذا امتنع المؤجر عن تسلم الأجرة، فللمستأجر أن يخطره بوجوب تسلم الأجرة قبل مضي سبعة أيام من تاريخ الامتناع، فإذا لم يتسلمها المؤجر خلال هذا التاريخ يقوم المستأجر بإيداع الاجرة خلال الأسبوع التالي خزانة اللجنة بدون رسوم ويخطر المستأجر المؤجر بذلك بكتاب مسجل على العنوان المثبت في عقد الايجار.
وأخيراً نصت المادة العاشرة من القانون رقم 2008/4 على أنه لا يجوز للمؤجر طلب زيادة القيمة الإيجارية للعقود السارية أو التي تبرم اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون إلا وفقا للضوابط التي سيصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الشؤون البلدية والزراعة ومفاد ذلك هو بقاء القيمة الإيجارية للعقود الحالية ثابتة بدون تعديل إلى حين صدور القرار الذي لم يحدد له مدة يصدر خلالها وتركها بدون تحديد.
عبدالعال عبدالله خليل - المحامي