الوعب
30-03-2008, 10:47 AM
الراية 30/03/2008
أثارت الفكرة التى طرحتها "الراية الاقتصادية" بشان تاسيس بورصة عقارية فى قطر جدلا محتدما بين عدد من المحللين الماليين والمثمنين العقاريين ، الذين تباينت ردود فعلهم حول هذه البورصة المتخصصة.
ويرى المعارضون لتاسيس بورصة للعقارات فى الدوحة بجانب سوق الدوحة للاوراق المالية ان الطفرة العقارية التى تشهدها دولة قطر حاليا لا تستلزم تاسيس بورصة لها .. لافتين الى ان بورصة الدوحة للاوراق المالية تكفى لرصد حركة بيع وشراء اسهم الشركات العقارية ، كما ان الفترة الزمنية التى ستشهد نموا فى المشروعات العقارية والنى تقدر بعشر سنوات لا تتطلب تاسيس بورصة عقارية .
فيما يؤكد المؤيدون للبورصة العقارية انه لابد اولا من دراسة آثارها ومدى ما حققته من نجاح فى الدول التى طبقتها خاصة فى السعودية التى أسست برنامج للبورصة العقارية منذ العام 2002 .. مشيرين فى الوقت ذاته ان السوق العقاري يحتاج الى تنظيم أكثر قبل الشروع فى تاسيس هذه البورصة .
فى البداية يرى الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني ان تاسيس بورصة عقارية فى قطر امر سابق لاوانه ولن يفيد كثيرا مستثمرى العقارات ، إذ ان الأمر يحتاج الى اجراءات اكثر عمقا وشمولية تحرك وضع العقارات على الأرض قبل الشروع فى تاسيس البورصة العقارية .. رغم ان الحكومة القطرية أولت أهمية كبيرة للقطاع الخاص ليسهم بدوره في عملية التنمية من خلال سن القوانين والتشريعات التي تقدم له التسهيلات والحوافز اللازمة ، إضافة الى دفع هذا القطاع الى تنفيذ المشاريع التنموية المهمة وتحقيق الأهداف التي وضعتها الحكومة بأسرع وقت وبأقل تكلفة وأعلى مستويات الأداء.
فتح باب التمليك
ويؤكد ان تاسيس بورصة عقارية يستلزم توسيع دائرة التملك لغير القطريين ، صحيح هناك مناطق تم فيها السماح لغير المواطنين بحرية التملك الا انها مازالت محدودة وبالتالي فان حركة الشركات العقارية الكبرى لا تزال محدودة وهذا يجعل تعاملاتها تقتصر على سوق الدوحة للاوراق المالية .. لافتا الى ان اضافة مناطق جديدة لهذه الشركات يساهم فى زيادة حجم المشروعات العقارية وبالتالي تخفض من حجم التضخم فى السوق العقاري الذي يتاثر به ويعانى منه بشكل رئيسي مستاجرى العقارات ، فاذا تم تخفيض هذا التضخم فسيتبعه تنشيط للسوق العقاري وبالتالي يمكن الحديث عندئذ عن تأسيس بورصة عقارية فى قطر تتواكب مع توسيع السوق .
ويشرح المسلمانى فكرة البورصة العقارية بانها اقرب ما تكون الى سوق المال ولكن تتم بطريقة مختلفة عن القيد وادراج الشركات والذي نعرفه انه في اسواق المال يسمى قيد وادراج الشركات أما في البورصة العقارية فيتم قيد وادراج للمشاريع العقارية حتى اذا كانت متطورة وجاهزة فهذه نظرية جديدة بدات فى السعودية منذ عام 2002 واستخدمت فيها اعلى معايير القيد والادراج ، حيث سيتم تقسيم السوق العقاري الى قطاعات مختلفة مثل قطاع أراض وقطاعات سياحية وصناعية وسكنية ، وكل قطاع سيكون له مؤشره الخاص بناء على المشاريع التي ستدرج في السوق.
واوضح ان البورصة العقارية تستهدف زيادة الوعي من خلال تبصير المستثمرين بواقع الشركات المدرجة واطلاعهم على كافة التفاصيل التي من شأنها اتخاذ قرارات الاستثمار المناسبة وتحقيق كفاءة التسعير من خلال توفير المعلومات اللازمة مثل اسعار وكميات العرض والطلب وتحقيق كفاءة التشغيل من خلال خلق اعلى عائد ربحي مقارنة بالتكلفة وتحقيق عدالة السوق واتاحة الفرص الاستثمارية بحيادية وعدالة امام الجميع بالاضافة الى توفير الأمان من خلال توفير وسائل الحماية ضد المخاطر التي تنجم عن التداولات مثل الغش والتدليس.
ودعا إلى قيام الدولة بتخصيص أراض للشركات العقارية بأسعار مناسبة ومدعومة للتغلب على أزمة الإيجارات التي تضاعفت خلال أقل من عامين ، حيث تسجل الدوحة منذ بضع سنوات قفزات عمرانية وعقارية متتالية ومتسارعة في ظل نهضة إقتصادية شاملة تشهدها قطر وتنعكس أوجهها على مختلف قطاعات السوق .. ويرى خبراء ووسطاء عقاريون وعاملون في قطاع العقارات أن التطوير العقاري الذي شهدته الدوحة قد عزز من موقعها على مستوى المنطقة ، وأسهم في جذب إستثمارات أجنبية كبيرة ، خصوصا في ظل توفر الفرص الإستثمارية العديد والمتنوعة وفي وجود نحو 950 شركة تعمل في قطاع العقارات .
سوق متشبع
ويشدد المحلل المالي هانى عبد العزيز على ان الوضع العقاري الحالي فى قطر والذي يتميز بالنمو الكبير لا يستلزم بورصة متخصصة للعقارات لان الطفرة العقارية الحالية لن تستمر طويلا ولكنها - وفق الاحصاءات والبيانات الدولية والعربية – سوف تستمر لمدة سبع او ثمانى سنوات قادمة وبعدها السوق يتشبع ، اضافة الى المساحة الجغرافية للدولة التى لا تسمح بالاستمرار فى النمو العقاري بهذا المعدل الحالي .. وبالتالي فهذه محددات تقف فى وجه البورصة العقارية ولا تسمح بقيامها او ممارسة عملها بالشكل المامول فيما بعد.
ولفت الى ان الهدف من تاسيس البورصات هو ضبط السوق المالى وتعزيز اجراءات الافصاح المالي للشركات المدرجة بها وتحقيق الشفافية فى تعاملاتها ، واعتقد ان السوق العقاري فى قطر لا يحتاج الى بورصة بقدر ما يحتاج الى استقرار وثبات طبيعي او نمو متدرج وليس قفزات ، وبالفعل استقر السوق العقاري بشكل نسبي بعد مبادرات لعدد من الشركات العقارية التى تتوجه بمشاريعها لطبقات مختلفة وشرائح متنوعة فى المجتمع مثل شركة "بروة" العقارية التى أطلقت مشروع عقاري لغايات التأجير يستهدف الطبقات المتوسطة والدنيا من السوق ، وهو ما أعاد التوازن النسبي إلى السوق العقارية، وأعطى إشارات فهمها العاملون في السوق أن الحكومة تسعى للتدخل دون الإضرار بقوى السوق الحر، لكبح جماح الأسعار المستعرة والتي أثرت على تكاليف المعيشة والتضخم .
ويرى أن السوق العقارية القطرية تشهد منذ ثلاثة أشهر تقريبا حالة من الاستقرار النسبي في الإيجارات بعد أن وصلت إلى أعلى مستوياتها من الارتفاع خلال العامين الماضيين ، موضحا ان الوحدات السكنية التي طرحتها بروة سيكون لها أثر نفسي أكثر منه فعلي في التأثير على الإيجارات، ويعود ذلك إلى حقيقة ماثلة اليوم وهي النقص الحاد في الوحدات السكنية وانشغال المطورين في بناء المساكن الفاخرة في الدوحة لغايات البيع أو الاستثمار .. معتبرا أن مشروع "بروة" يعد بداية الطريق للتخفيف من حدة أزمة الإيجارات ، واتمنى ان يكون هذا المشروع خطوة تتبعها خطوات أخرى مماثلة للوصول إلى نقطة التوازن بين العرض والطلب على الوحدات السكنية، خصوصا المتوسطة منها ، مما يؤدي في النهاية إلى تراجع الإيجارات.
وقال هانى عبد العزيز ان الشركات العقارية الكبرى مدرجة بالفعل فى بورصة الدوحة للاوراق المالية وبالتالي فان وجود بورصة عقارية لن يفيدها كثيرا حتى لو كانت البورصة ستدرج بها عدد المشروعات العقارية لكل شركة وليس اسهمها .
وضع معقد ومتشابك
أما سامر الجاعونى رئيس شعبة الاستثمارات المالية بالبنك الأهلي فيقول ان موضوع العقارات معقد ومتشابك وتأسيس بورصة للعقارات لن يحل هذا الوضع المعقد ، فالعقارات ليست كيان يمكن اصدار قرار بشانه فينتظم فورا ، فتنظيم سوق العقارات أمر فى غاية الصعوبة وهذا ليس فى قطر فقط ولكنه فى مختلف دول العالم النامى والمتقدم على حد سواء .. منوها الى ان ضبط سوق العقارات فى قطر لا يحتاج الى بورصة ولكن الافصاح السليم للبيانات والشفافية هو ما تحتاجه العقارات بشكل عام لينضبط اداؤها فى اى مكان.
وطالب بضرورة ان يكون هناك دائرة معينة فى الدولة تصدر تقريرا اسبوعيا تتضمن معلومات عن نشاط شركات العقارات فى دولة قطر وتقدم معلومات وافية للبائع والمشترى فى سوق العقارات .. مؤكدا انه اذا تحقق ذلك فى سوق العقارات فى قطر فلن نكون فى حاجة الى بورصة عقارية.
لكن الدكتور سعد محمد خليل الخبير الاقتصادي بمركز التخطيط فلا يرى مانع من الاطلاع على تجربة برنامج البورصة العقارية فى السعودية ، لكنه يستدرك قائلا ان السوق هو الذي يحدد شكل ونوع التعامل مع شركاته ، وسوق الدوحة فيه حجم تداولات كبير ومدرجة به الشركات العقارية .
واشار الى ان فكرة تأسيس بورصة عقارية تكون ملاءمة أكثر لسوق عقاري كبير مثل السوق العقاري لدول مجلس التعاون الخليجي فهذا السوق يحتاج لمثل هذه البورصة نظرا لضخامته وتنوعه وفى نفس الوقت تكون تكلفة ادراجه فى البورصة العقارية اقل بالنسبة للشركات التى تدرج فيه ، على اساس ان التكلفة تقل كلما زاد حجم السوق .. لافتا الى السوق العقاري فى الفترة القادمة سوف يشهد ارتفاعا فى الطلب على العقارات لمدة ثمانية أعوام مقبلة ، وذلك بسبب تعدد مشاريع البنية التحتية والمشاريع الاستثمارية الكبرى ، مثل مشروع مطار الدوحة الدولي الجديد، بالإضافة إلى سياسة الانفتاح التي تنتهجها قطر، وبالتالي سيزداد الطلب على الوحدات السكنية مما يخلق انتعاشا فى سوق العقارات .
وأوضح أن الحكومة القطرية خصصت لمشاريع البنية التحتية عام 2007- 2008ما مقداره 23مليار ريال قطري ، وهذا من شانه انعاش السوق العقاري وتشجيع شركات الاستثمار العقاري ، إذ وضعت دولة قطر أولويات توجيه جزء كبير من مصروفات الموازنة نحو تحديث البنية التحتية، حيث تم اعتماد مبلغ 22.9مليار ريال في موازنة عام 2007- 2008 لمشاريع التنمية، ويمثل هذا المبلغ 35بالمائة من إجمالي مصروفات الموازنة، كما تم اعتماد ما مقداره 70مليار ريال قطري لمشاريع التنمية خلال السنوات الخمس الماضية. في حين تعتزم تنفيذ مشاريع استثمارية تبلغ تكاليفها أكثر من 130مليار دولار خلال السنوات الخمس المقبلة.
أثارت الفكرة التى طرحتها "الراية الاقتصادية" بشان تاسيس بورصة عقارية فى قطر جدلا محتدما بين عدد من المحللين الماليين والمثمنين العقاريين ، الذين تباينت ردود فعلهم حول هذه البورصة المتخصصة.
ويرى المعارضون لتاسيس بورصة للعقارات فى الدوحة بجانب سوق الدوحة للاوراق المالية ان الطفرة العقارية التى تشهدها دولة قطر حاليا لا تستلزم تاسيس بورصة لها .. لافتين الى ان بورصة الدوحة للاوراق المالية تكفى لرصد حركة بيع وشراء اسهم الشركات العقارية ، كما ان الفترة الزمنية التى ستشهد نموا فى المشروعات العقارية والنى تقدر بعشر سنوات لا تتطلب تاسيس بورصة عقارية .
فيما يؤكد المؤيدون للبورصة العقارية انه لابد اولا من دراسة آثارها ومدى ما حققته من نجاح فى الدول التى طبقتها خاصة فى السعودية التى أسست برنامج للبورصة العقارية منذ العام 2002 .. مشيرين فى الوقت ذاته ان السوق العقاري يحتاج الى تنظيم أكثر قبل الشروع فى تاسيس هذه البورصة .
فى البداية يرى الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني ان تاسيس بورصة عقارية فى قطر امر سابق لاوانه ولن يفيد كثيرا مستثمرى العقارات ، إذ ان الأمر يحتاج الى اجراءات اكثر عمقا وشمولية تحرك وضع العقارات على الأرض قبل الشروع فى تاسيس البورصة العقارية .. رغم ان الحكومة القطرية أولت أهمية كبيرة للقطاع الخاص ليسهم بدوره في عملية التنمية من خلال سن القوانين والتشريعات التي تقدم له التسهيلات والحوافز اللازمة ، إضافة الى دفع هذا القطاع الى تنفيذ المشاريع التنموية المهمة وتحقيق الأهداف التي وضعتها الحكومة بأسرع وقت وبأقل تكلفة وأعلى مستويات الأداء.
فتح باب التمليك
ويؤكد ان تاسيس بورصة عقارية يستلزم توسيع دائرة التملك لغير القطريين ، صحيح هناك مناطق تم فيها السماح لغير المواطنين بحرية التملك الا انها مازالت محدودة وبالتالي فان حركة الشركات العقارية الكبرى لا تزال محدودة وهذا يجعل تعاملاتها تقتصر على سوق الدوحة للاوراق المالية .. لافتا الى ان اضافة مناطق جديدة لهذه الشركات يساهم فى زيادة حجم المشروعات العقارية وبالتالي تخفض من حجم التضخم فى السوق العقاري الذي يتاثر به ويعانى منه بشكل رئيسي مستاجرى العقارات ، فاذا تم تخفيض هذا التضخم فسيتبعه تنشيط للسوق العقاري وبالتالي يمكن الحديث عندئذ عن تأسيس بورصة عقارية فى قطر تتواكب مع توسيع السوق .
ويشرح المسلمانى فكرة البورصة العقارية بانها اقرب ما تكون الى سوق المال ولكن تتم بطريقة مختلفة عن القيد وادراج الشركات والذي نعرفه انه في اسواق المال يسمى قيد وادراج الشركات أما في البورصة العقارية فيتم قيد وادراج للمشاريع العقارية حتى اذا كانت متطورة وجاهزة فهذه نظرية جديدة بدات فى السعودية منذ عام 2002 واستخدمت فيها اعلى معايير القيد والادراج ، حيث سيتم تقسيم السوق العقاري الى قطاعات مختلفة مثل قطاع أراض وقطاعات سياحية وصناعية وسكنية ، وكل قطاع سيكون له مؤشره الخاص بناء على المشاريع التي ستدرج في السوق.
واوضح ان البورصة العقارية تستهدف زيادة الوعي من خلال تبصير المستثمرين بواقع الشركات المدرجة واطلاعهم على كافة التفاصيل التي من شأنها اتخاذ قرارات الاستثمار المناسبة وتحقيق كفاءة التسعير من خلال توفير المعلومات اللازمة مثل اسعار وكميات العرض والطلب وتحقيق كفاءة التشغيل من خلال خلق اعلى عائد ربحي مقارنة بالتكلفة وتحقيق عدالة السوق واتاحة الفرص الاستثمارية بحيادية وعدالة امام الجميع بالاضافة الى توفير الأمان من خلال توفير وسائل الحماية ضد المخاطر التي تنجم عن التداولات مثل الغش والتدليس.
ودعا إلى قيام الدولة بتخصيص أراض للشركات العقارية بأسعار مناسبة ومدعومة للتغلب على أزمة الإيجارات التي تضاعفت خلال أقل من عامين ، حيث تسجل الدوحة منذ بضع سنوات قفزات عمرانية وعقارية متتالية ومتسارعة في ظل نهضة إقتصادية شاملة تشهدها قطر وتنعكس أوجهها على مختلف قطاعات السوق .. ويرى خبراء ووسطاء عقاريون وعاملون في قطاع العقارات أن التطوير العقاري الذي شهدته الدوحة قد عزز من موقعها على مستوى المنطقة ، وأسهم في جذب إستثمارات أجنبية كبيرة ، خصوصا في ظل توفر الفرص الإستثمارية العديد والمتنوعة وفي وجود نحو 950 شركة تعمل في قطاع العقارات .
سوق متشبع
ويشدد المحلل المالي هانى عبد العزيز على ان الوضع العقاري الحالي فى قطر والذي يتميز بالنمو الكبير لا يستلزم بورصة متخصصة للعقارات لان الطفرة العقارية الحالية لن تستمر طويلا ولكنها - وفق الاحصاءات والبيانات الدولية والعربية – سوف تستمر لمدة سبع او ثمانى سنوات قادمة وبعدها السوق يتشبع ، اضافة الى المساحة الجغرافية للدولة التى لا تسمح بالاستمرار فى النمو العقاري بهذا المعدل الحالي .. وبالتالي فهذه محددات تقف فى وجه البورصة العقارية ولا تسمح بقيامها او ممارسة عملها بالشكل المامول فيما بعد.
ولفت الى ان الهدف من تاسيس البورصات هو ضبط السوق المالى وتعزيز اجراءات الافصاح المالي للشركات المدرجة بها وتحقيق الشفافية فى تعاملاتها ، واعتقد ان السوق العقاري فى قطر لا يحتاج الى بورصة بقدر ما يحتاج الى استقرار وثبات طبيعي او نمو متدرج وليس قفزات ، وبالفعل استقر السوق العقاري بشكل نسبي بعد مبادرات لعدد من الشركات العقارية التى تتوجه بمشاريعها لطبقات مختلفة وشرائح متنوعة فى المجتمع مثل شركة "بروة" العقارية التى أطلقت مشروع عقاري لغايات التأجير يستهدف الطبقات المتوسطة والدنيا من السوق ، وهو ما أعاد التوازن النسبي إلى السوق العقارية، وأعطى إشارات فهمها العاملون في السوق أن الحكومة تسعى للتدخل دون الإضرار بقوى السوق الحر، لكبح جماح الأسعار المستعرة والتي أثرت على تكاليف المعيشة والتضخم .
ويرى أن السوق العقارية القطرية تشهد منذ ثلاثة أشهر تقريبا حالة من الاستقرار النسبي في الإيجارات بعد أن وصلت إلى أعلى مستوياتها من الارتفاع خلال العامين الماضيين ، موضحا ان الوحدات السكنية التي طرحتها بروة سيكون لها أثر نفسي أكثر منه فعلي في التأثير على الإيجارات، ويعود ذلك إلى حقيقة ماثلة اليوم وهي النقص الحاد في الوحدات السكنية وانشغال المطورين في بناء المساكن الفاخرة في الدوحة لغايات البيع أو الاستثمار .. معتبرا أن مشروع "بروة" يعد بداية الطريق للتخفيف من حدة أزمة الإيجارات ، واتمنى ان يكون هذا المشروع خطوة تتبعها خطوات أخرى مماثلة للوصول إلى نقطة التوازن بين العرض والطلب على الوحدات السكنية، خصوصا المتوسطة منها ، مما يؤدي في النهاية إلى تراجع الإيجارات.
وقال هانى عبد العزيز ان الشركات العقارية الكبرى مدرجة بالفعل فى بورصة الدوحة للاوراق المالية وبالتالي فان وجود بورصة عقارية لن يفيدها كثيرا حتى لو كانت البورصة ستدرج بها عدد المشروعات العقارية لكل شركة وليس اسهمها .
وضع معقد ومتشابك
أما سامر الجاعونى رئيس شعبة الاستثمارات المالية بالبنك الأهلي فيقول ان موضوع العقارات معقد ومتشابك وتأسيس بورصة للعقارات لن يحل هذا الوضع المعقد ، فالعقارات ليست كيان يمكن اصدار قرار بشانه فينتظم فورا ، فتنظيم سوق العقارات أمر فى غاية الصعوبة وهذا ليس فى قطر فقط ولكنه فى مختلف دول العالم النامى والمتقدم على حد سواء .. منوها الى ان ضبط سوق العقارات فى قطر لا يحتاج الى بورصة ولكن الافصاح السليم للبيانات والشفافية هو ما تحتاجه العقارات بشكل عام لينضبط اداؤها فى اى مكان.
وطالب بضرورة ان يكون هناك دائرة معينة فى الدولة تصدر تقريرا اسبوعيا تتضمن معلومات عن نشاط شركات العقارات فى دولة قطر وتقدم معلومات وافية للبائع والمشترى فى سوق العقارات .. مؤكدا انه اذا تحقق ذلك فى سوق العقارات فى قطر فلن نكون فى حاجة الى بورصة عقارية.
لكن الدكتور سعد محمد خليل الخبير الاقتصادي بمركز التخطيط فلا يرى مانع من الاطلاع على تجربة برنامج البورصة العقارية فى السعودية ، لكنه يستدرك قائلا ان السوق هو الذي يحدد شكل ونوع التعامل مع شركاته ، وسوق الدوحة فيه حجم تداولات كبير ومدرجة به الشركات العقارية .
واشار الى ان فكرة تأسيس بورصة عقارية تكون ملاءمة أكثر لسوق عقاري كبير مثل السوق العقاري لدول مجلس التعاون الخليجي فهذا السوق يحتاج لمثل هذه البورصة نظرا لضخامته وتنوعه وفى نفس الوقت تكون تكلفة ادراجه فى البورصة العقارية اقل بالنسبة للشركات التى تدرج فيه ، على اساس ان التكلفة تقل كلما زاد حجم السوق .. لافتا الى السوق العقاري فى الفترة القادمة سوف يشهد ارتفاعا فى الطلب على العقارات لمدة ثمانية أعوام مقبلة ، وذلك بسبب تعدد مشاريع البنية التحتية والمشاريع الاستثمارية الكبرى ، مثل مشروع مطار الدوحة الدولي الجديد، بالإضافة إلى سياسة الانفتاح التي تنتهجها قطر، وبالتالي سيزداد الطلب على الوحدات السكنية مما يخلق انتعاشا فى سوق العقارات .
وأوضح أن الحكومة القطرية خصصت لمشاريع البنية التحتية عام 2007- 2008ما مقداره 23مليار ريال قطري ، وهذا من شانه انعاش السوق العقاري وتشجيع شركات الاستثمار العقاري ، إذ وضعت دولة قطر أولويات توجيه جزء كبير من مصروفات الموازنة نحو تحديث البنية التحتية، حيث تم اعتماد مبلغ 22.9مليار ريال في موازنة عام 2007- 2008 لمشاريع التنمية، ويمثل هذا المبلغ 35بالمائة من إجمالي مصروفات الموازنة، كما تم اعتماد ما مقداره 70مليار ريال قطري لمشاريع التنمية خلال السنوات الخمس الماضية. في حين تعتزم تنفيذ مشاريع استثمارية تبلغ تكاليفها أكثر من 130مليار دولار خلال السنوات الخمس المقبلة.