إنتعاش
28-04-2008, 02:09 PM
أكد المهندس زهير حمزة الرئيس التنفيذي لإحدى الشركات العقارية بأن شركات التطوير العقاري عجزت عن توفير وحدات سكنية بأسعار تناسب محدودي ومتوسطي الدخل من المواطنين لارتفاع تكاليف بنائها. وتوقع في حوار أجرته معه «عكاظ» ازدياد وتيرة الأزمة الإسكانية خلال السنوات الثلاث القادمة مع ارتفاع أسعار مواد البناء، مشيرا إلى أن السوق المحلي يحتاج إلى 150 ألف وحدة إسكانية سنويا، متوقعا ارتفاع الطلب بما سيساهم في تحقيق أرقام جديدة قياسية في مستويات إيجارات المساكن، وتخوف حمزة من أن يصبح قانون الرهن العقاري متقادما، خصوصا أن عملية إعداده وتطويره تأتي مواكبة لأزمة الرهن العقاري في الأسواق الأمريكية، التي ستؤدي إلى إحداث تعديلات وتغييرات جذرية في هيكل إجراءات التمويل العقاري.
وفي ما يلي نص الحوار:
التضخم والأزمة العقارية
* بداية كيف تنظرون لارتفاع وتيرة الجدل حول مساهمة الأزمة الإسكانية في المملكة في ارتفاع مستوى التضخم إلى مستويات قياسية، وهل نحن أمام أزمة إسكان حقيقية؟
- أعتقد بأننا تجاوزنا مرحلة السؤال عن كوننا في أزمة إسكان حقيقية من عدمها، لأننا فعلًا نعيش حاليًا موجة واضحة وقوية لارتفاع أسعار الوحدات السكنية، والمواطن العادي يدرك حقيقية ذلك الواقع الذي ساهم فيه القطاع العقاري الذي شهد تغيرًا واسعًا في معظم محدداته، وعلى رأسها قطبا العرض والطلب، المحور الأساسي في تشكيل اتجاهات السوق العقارية في أي بلد في العالم، ولكن السؤال هل يتناسب المطلوب من الوحدات السكنية مع ما هو معروض؟ بلا شك أن هناك فجوة كبيرة حيث الطلب أعلى بكثير.
زيادة الإيجارات 30%
* وهل ترون القطاع العقاري يتجه نحو تحقيق أرقام جديدة قياسية في مستويات إيجارات المساكن؟
- بصراحة الأزمة الإسكانية هي أحد العوامل التي ساعدت على التضخم، وفي نفس الوقت التضخم ساعد في تفاقم واقع الطلب الحالي على الوحدات السكنية لعدم قدرة شركات التطوير العقارية من توفير وحدات سكنية بأسعار تتناسب وشرائح معينة من المجتمع السعودي نتيجة ارتفاع التكاليف، لأن الشريحة الأعظم من المجتمع التي هي بحاجة إلى الوحدات السكنية تمثل شريحتي محدودي ومتوسطي الدخل، والأزمة الإسكانية موجودة منذ سنوات قليلة ومن المتوقع أن تزداد وتيرتها خلال السنوات الثلاث القادمة لاسيما مع ارتفاع أسعار مواد البناء، وكافة مدخلات التطوير العمراني في المملكة كارتفاع أسعار الأراضي وكلفة الأيدي العاملة وغيرها من المدخلات، لذلك نرى أن الزيادة في إيجارات المساكن واضحة بشكل كبير وهذه الزيادة بدأت بشكل واضح خلال السنوات الثلاث الماضية وخلال عامين مضت زادت الأسعار بنسبة 30% نتيجة محدودية العرض وزيادة الطلب وأتوقع أن تزداد خلال الأعوام القادمة بشكل أكبر يستدعي التدخل من قبل الجهات المعنية، خصوصا أن عوامل زيادة أعداد العاملين من الوافدين العرب والأجانب وتيار الهجرة الداخلية من القرى إلى مدن المملكة الرئيسية وارتفاع معدل النمو السكاني قد شكلت مجتمعة ضغطًا متزايدًا على تكلفة إيجار الوحدة السكنية.
* يتداول مؤخرا طلب تحديد نسب الزيادة في إيجارات المساكن، كيف تقيمون هذا الطلب، وما هي أهم إيجابياته وسلبياته؟
- أعتقد أن هذا التوجه يمثل ما يمكن تسميته بالحل الوسط، لما له من شكل إيجابي يمكن إيجازه بزيادة الدخل لأصحاب العقارات والمستثمرين وكذلك النمو الصحي للاقتصاد، ودعني أشير في هذا الصدد إلى أن هذا الانتعاش في واقع السوق العقاري في المملكة له دلالاته الاقتصادية الصحية لأننا في مرحلة نمو اقتصادي في كافة القطاعات الاقتصادية المحلية، وكما هو معروف فإن الطلب على الوحدات السكنية يندرج ضمن حاجات الأفراد الملحة خصوصا ممن ينتمون لفئتي محدودي ومتوسطي الدخل من المجتمع، على عكس اتجاه الطلب على الوحدات التجارية والمكتبية الذي ينحصر الطلب عليها في الفئات الوسطى والعليا، لكن تبقى نقطة عدم الزيادة في دخل المستأجرين من الأمور السلبية التي يفرزها التوجه نحو تحديد نسب الزيادة في إيجارات المساكن.
* وما رأيكم بتجربة دول خليجية عملت على تطبيق نظام النسب على زيادة إيجارات الوحدات السكنية، كتجربة دبي مثلا التي قررت تحديدها بنسبة 5%؟
- في ظل الاقتصاديات الحرة فإنه من الطبيعي أن نشجع مثل هذا التوجه كآلية تنظيمية لا شك أنها جيدة خاصة في كبح نسب التضخم المرتفعة والمتصاعدة التي تشهدها معظم دول مجلس التعاون الخليجي، لكن لا بد لهذا القرار أن يقترن بشرط عدم كبح مسار النمو في القطاع العقاري، لذلك الزيادة أمر طبيعي إذا كان في الحدود الطبيعية والمعقولة دون تجنٍّ على حق المواطن ورغبته في الحصول على مسكن بسعر يتناسب وقدراته المادية وفي نفس الوقت إعطاء أصحاب العقارات فرصة الاستفادة من النمو في القطاع بمنحهم هامش ربح مناسبا وتقييما عادلا لعقاراتهم.
150 ألف وحدة سنويا
* ما توقعاتكم لحجم الطلب على المنتجات السكنية العقارية خلال العام الحالي 2008م، وما هي العوامل المؤثرة في مستوياته صعودًا وانخفاضًا؟
- النمو السكاني والاقتصادي هما أساس المعادلة، وهما يشكلان أهم محددات واقع السوق العقاري في المملكة، لننظر إلى زيادة معدلات ساكني المدن الرئيسية في المملكة من مواطنين ومقيمين، نجدها قد أوجدت اتجاهًا متصاعدًا في الطلب على الوحدات السكنية حيث تشير دراسات حديثة إلى أن حاجة السوق تزيد عن 150 ألف وحدة سكنية سنويًا، لذا أتوقع للطلب أن يستمر في الازدياد والصعود خلال السنوات الخمس القادمة، التي يتوقع لها أن تشهد استمرارًا في قوة انتعاش الاقتصاد المحلي المدفوع بحراك اقتصادي مرتفع الوتيرة نتيجة وفورات أسعار النفط وما نتج عنها من سيولة عالية أخذت اتجاهات استثمارية متعددة في كافة مدن المملكة الرئيسية، وللعلم فإن منطقة مكة المكرمة تمثل ما نسبته 25% من حجم الطلب على الوحدات السكنية، والعوامل المؤثرة هي النمو السكاني بالدرجة الأولى في ظل محدودية المعروض من الوحدات.
* جاءت التوجهات الحكومية الجديدة بتضمين الموازنة بندًا لدعم موارد صندوق التنمية العقارية بمبلغ 25 مليار ريال، كبادرة أنعشت الأمل لدى شريحة واسعة من المواطنين في المملكة، كيف تقيمون مردود هذا التوجه على توفير الحلول للفجوة القائمة ما بين معدلات العرض والطلب؟
- يعتبر ذلك جزءًا هامًا من منظومة الحلول المطلوبة والتي من شانها أن تسهم في حل المشكلة الإسكانية في المملكة، ونحن بحاجة لنظرة جديدة لواقع القطاع العقاري يحمل في جوهرة السعي نحو رفع معايير القطاع كونه أحد أهم روافد الاقتصاد المحلي وأكثرها مساسا بحياة المواطن.
الفراغ التنظيمي
* هذا الحراك داخل القطاع العقاري المتمثل في مشاريع تطوير واسعة من قبل كبرى شركات التطوير العقاري وضخ شركات استثمارية لرؤوس أموال كبيرة داخل القطاع ألا ترون أنه سيسهم بشكل فاعل في حماية السوق العقاري وتنظيمه؟
- لتفعيل هذا الحراك الاقتصادي لا بد من تسريع الإجراءات وتفعيل القرارات الصادرة بتملك الخليجيين والأجانب للعقار.
* كيف ترون تأثيرات تطبيق نظام الرهن العقاري على قطاع التمويل العقاري في المملكة؟
- سيكون له تأثير كبير على التمويل العقاري الذي لا زال محدودًا لا يتناسب مع الطلب، وتطبيقه ليس إلا شكل إيجابي، لكن تبقى مسألة الخوف من أن يصبح متقادمًا مع مرور الزمن، خصوصا أن عملية إعداده وتطويره تأتي مواكبة لأزمة الرهن العقاري في الأسواق الأمريكية، التي ستؤدي إلى إحداث تعديلات وتغييرات جذرية في هيكل إجراءات التمويل العقاري، أعتقد بأننا نحتاج إلى مسايرتها بحيث نبدأ من حيث انتهى الآخرون، بما يمهد الطريق لتلافي كافة السلبيات التي حدثت خلال الأعوام الماضية لهذا القانون والحذر مطلوب في حال تطبيقه، لكن لا بد من تطبيقه مع مراعاة ضرورة إعادة النظر في مجمل شروط ومحددات بنود التمويل العقاري خصوصا في ما يتعلق بالنسب المالية المترتبة كهامش ربح الشركات مقابل عمليات التمويل لديها، كخطوة رئيسة لإيجاد قانون تمويل عقاري عصري ومنصف للمواطن يحقق قيمة مضافة حقيقية لشريحة المستفيدين من نظام الرهن العقاري الجاري إعداده حاليا.
برامج التمويل
* عالميًا تلعب الأسواق المالية دورًا محوريًا في دعم الحركة التمويلية للقطاع العقاري، فكيف تنظرون لدور السوق المالية في تطوير القطاع العقاري ودعم برامجه التمويلية؟
- السوق المالية السعودية بفعاليتها وحيويتها تعمل على استقطاب رؤوس الأموال وتشجيعها للاستثمار، وهذا له انعكاس على الحراك الاقتصادي العام وعلى القطاع العقاري كأحد قطاعات الاقتصاد الكلي للمملكة، وهذه الفعالية من قبل السوق المالية السعودية أسهمت خلال السنوات القليلة الماضية في استقطاب رؤوس أموال لكبرى الشركات العقارية الخليجية، وغيرها للاستثمار في القطاع العقاري المحلي، ودفع عجلة نموه بشكل كبير، خصوصا مع ما يتضمنه القطاع من فرص استثمارية عالية الربحية، ومما لا شك فيه أنه يعول على السوق المالية العمل على تحريك التشريعات بشكل يتناسب وواقع أحجام الاستثمار الداخلة لاقتصاد المملكة والتي تدخل معها معايير استثمارية أعلى مما يتوفر الآن وهي معايير إذا ما طورت وطبقت فإنها تكفل سرعة النمو من خلال تسهيل الإجراءات ودعم المشاريع الاستثمارية في هذا المجال.
شركات التطوير العقاري
* ما هي أهم العوامل التي ترونها قد ساعدت شركات التطوير العقاري على جذب المواطنين نحو منتجاتها العقارية، كبديل عن التطوير العمراني الفردي، خصوصًا أن الدعم السكني الحكومي اعتمد على توفير الأموال للأفراد مما يدعم توجههم نحو بناء مساكنهم بأنفسهم؟
- شركات التطوير العقاري تتميز بخبراتها المتراكمة الجدية، وسمعتها التي أساسها المصداقية في التعامل، وأدائها التاريخي الذي يمكن قياسه عبر مجموعة واسعة وضخمة من مشاريع التطوير العقاري.
وفي ما يلي نص الحوار:
التضخم والأزمة العقارية
* بداية كيف تنظرون لارتفاع وتيرة الجدل حول مساهمة الأزمة الإسكانية في المملكة في ارتفاع مستوى التضخم إلى مستويات قياسية، وهل نحن أمام أزمة إسكان حقيقية؟
- أعتقد بأننا تجاوزنا مرحلة السؤال عن كوننا في أزمة إسكان حقيقية من عدمها، لأننا فعلًا نعيش حاليًا موجة واضحة وقوية لارتفاع أسعار الوحدات السكنية، والمواطن العادي يدرك حقيقية ذلك الواقع الذي ساهم فيه القطاع العقاري الذي شهد تغيرًا واسعًا في معظم محدداته، وعلى رأسها قطبا العرض والطلب، المحور الأساسي في تشكيل اتجاهات السوق العقارية في أي بلد في العالم، ولكن السؤال هل يتناسب المطلوب من الوحدات السكنية مع ما هو معروض؟ بلا شك أن هناك فجوة كبيرة حيث الطلب أعلى بكثير.
زيادة الإيجارات 30%
* وهل ترون القطاع العقاري يتجه نحو تحقيق أرقام جديدة قياسية في مستويات إيجارات المساكن؟
- بصراحة الأزمة الإسكانية هي أحد العوامل التي ساعدت على التضخم، وفي نفس الوقت التضخم ساعد في تفاقم واقع الطلب الحالي على الوحدات السكنية لعدم قدرة شركات التطوير العقارية من توفير وحدات سكنية بأسعار تتناسب وشرائح معينة من المجتمع السعودي نتيجة ارتفاع التكاليف، لأن الشريحة الأعظم من المجتمع التي هي بحاجة إلى الوحدات السكنية تمثل شريحتي محدودي ومتوسطي الدخل، والأزمة الإسكانية موجودة منذ سنوات قليلة ومن المتوقع أن تزداد وتيرتها خلال السنوات الثلاث القادمة لاسيما مع ارتفاع أسعار مواد البناء، وكافة مدخلات التطوير العمراني في المملكة كارتفاع أسعار الأراضي وكلفة الأيدي العاملة وغيرها من المدخلات، لذلك نرى أن الزيادة في إيجارات المساكن واضحة بشكل كبير وهذه الزيادة بدأت بشكل واضح خلال السنوات الثلاث الماضية وخلال عامين مضت زادت الأسعار بنسبة 30% نتيجة محدودية العرض وزيادة الطلب وأتوقع أن تزداد خلال الأعوام القادمة بشكل أكبر يستدعي التدخل من قبل الجهات المعنية، خصوصا أن عوامل زيادة أعداد العاملين من الوافدين العرب والأجانب وتيار الهجرة الداخلية من القرى إلى مدن المملكة الرئيسية وارتفاع معدل النمو السكاني قد شكلت مجتمعة ضغطًا متزايدًا على تكلفة إيجار الوحدة السكنية.
* يتداول مؤخرا طلب تحديد نسب الزيادة في إيجارات المساكن، كيف تقيمون هذا الطلب، وما هي أهم إيجابياته وسلبياته؟
- أعتقد أن هذا التوجه يمثل ما يمكن تسميته بالحل الوسط، لما له من شكل إيجابي يمكن إيجازه بزيادة الدخل لأصحاب العقارات والمستثمرين وكذلك النمو الصحي للاقتصاد، ودعني أشير في هذا الصدد إلى أن هذا الانتعاش في واقع السوق العقاري في المملكة له دلالاته الاقتصادية الصحية لأننا في مرحلة نمو اقتصادي في كافة القطاعات الاقتصادية المحلية، وكما هو معروف فإن الطلب على الوحدات السكنية يندرج ضمن حاجات الأفراد الملحة خصوصا ممن ينتمون لفئتي محدودي ومتوسطي الدخل من المجتمع، على عكس اتجاه الطلب على الوحدات التجارية والمكتبية الذي ينحصر الطلب عليها في الفئات الوسطى والعليا، لكن تبقى نقطة عدم الزيادة في دخل المستأجرين من الأمور السلبية التي يفرزها التوجه نحو تحديد نسب الزيادة في إيجارات المساكن.
* وما رأيكم بتجربة دول خليجية عملت على تطبيق نظام النسب على زيادة إيجارات الوحدات السكنية، كتجربة دبي مثلا التي قررت تحديدها بنسبة 5%؟
- في ظل الاقتصاديات الحرة فإنه من الطبيعي أن نشجع مثل هذا التوجه كآلية تنظيمية لا شك أنها جيدة خاصة في كبح نسب التضخم المرتفعة والمتصاعدة التي تشهدها معظم دول مجلس التعاون الخليجي، لكن لا بد لهذا القرار أن يقترن بشرط عدم كبح مسار النمو في القطاع العقاري، لذلك الزيادة أمر طبيعي إذا كان في الحدود الطبيعية والمعقولة دون تجنٍّ على حق المواطن ورغبته في الحصول على مسكن بسعر يتناسب وقدراته المادية وفي نفس الوقت إعطاء أصحاب العقارات فرصة الاستفادة من النمو في القطاع بمنحهم هامش ربح مناسبا وتقييما عادلا لعقاراتهم.
150 ألف وحدة سنويا
* ما توقعاتكم لحجم الطلب على المنتجات السكنية العقارية خلال العام الحالي 2008م، وما هي العوامل المؤثرة في مستوياته صعودًا وانخفاضًا؟
- النمو السكاني والاقتصادي هما أساس المعادلة، وهما يشكلان أهم محددات واقع السوق العقاري في المملكة، لننظر إلى زيادة معدلات ساكني المدن الرئيسية في المملكة من مواطنين ومقيمين، نجدها قد أوجدت اتجاهًا متصاعدًا في الطلب على الوحدات السكنية حيث تشير دراسات حديثة إلى أن حاجة السوق تزيد عن 150 ألف وحدة سكنية سنويًا، لذا أتوقع للطلب أن يستمر في الازدياد والصعود خلال السنوات الخمس القادمة، التي يتوقع لها أن تشهد استمرارًا في قوة انتعاش الاقتصاد المحلي المدفوع بحراك اقتصادي مرتفع الوتيرة نتيجة وفورات أسعار النفط وما نتج عنها من سيولة عالية أخذت اتجاهات استثمارية متعددة في كافة مدن المملكة الرئيسية، وللعلم فإن منطقة مكة المكرمة تمثل ما نسبته 25% من حجم الطلب على الوحدات السكنية، والعوامل المؤثرة هي النمو السكاني بالدرجة الأولى في ظل محدودية المعروض من الوحدات.
* جاءت التوجهات الحكومية الجديدة بتضمين الموازنة بندًا لدعم موارد صندوق التنمية العقارية بمبلغ 25 مليار ريال، كبادرة أنعشت الأمل لدى شريحة واسعة من المواطنين في المملكة، كيف تقيمون مردود هذا التوجه على توفير الحلول للفجوة القائمة ما بين معدلات العرض والطلب؟
- يعتبر ذلك جزءًا هامًا من منظومة الحلول المطلوبة والتي من شانها أن تسهم في حل المشكلة الإسكانية في المملكة، ونحن بحاجة لنظرة جديدة لواقع القطاع العقاري يحمل في جوهرة السعي نحو رفع معايير القطاع كونه أحد أهم روافد الاقتصاد المحلي وأكثرها مساسا بحياة المواطن.
الفراغ التنظيمي
* هذا الحراك داخل القطاع العقاري المتمثل في مشاريع تطوير واسعة من قبل كبرى شركات التطوير العقاري وضخ شركات استثمارية لرؤوس أموال كبيرة داخل القطاع ألا ترون أنه سيسهم بشكل فاعل في حماية السوق العقاري وتنظيمه؟
- لتفعيل هذا الحراك الاقتصادي لا بد من تسريع الإجراءات وتفعيل القرارات الصادرة بتملك الخليجيين والأجانب للعقار.
* كيف ترون تأثيرات تطبيق نظام الرهن العقاري على قطاع التمويل العقاري في المملكة؟
- سيكون له تأثير كبير على التمويل العقاري الذي لا زال محدودًا لا يتناسب مع الطلب، وتطبيقه ليس إلا شكل إيجابي، لكن تبقى مسألة الخوف من أن يصبح متقادمًا مع مرور الزمن، خصوصا أن عملية إعداده وتطويره تأتي مواكبة لأزمة الرهن العقاري في الأسواق الأمريكية، التي ستؤدي إلى إحداث تعديلات وتغييرات جذرية في هيكل إجراءات التمويل العقاري، أعتقد بأننا نحتاج إلى مسايرتها بحيث نبدأ من حيث انتهى الآخرون، بما يمهد الطريق لتلافي كافة السلبيات التي حدثت خلال الأعوام الماضية لهذا القانون والحذر مطلوب في حال تطبيقه، لكن لا بد من تطبيقه مع مراعاة ضرورة إعادة النظر في مجمل شروط ومحددات بنود التمويل العقاري خصوصا في ما يتعلق بالنسب المالية المترتبة كهامش ربح الشركات مقابل عمليات التمويل لديها، كخطوة رئيسة لإيجاد قانون تمويل عقاري عصري ومنصف للمواطن يحقق قيمة مضافة حقيقية لشريحة المستفيدين من نظام الرهن العقاري الجاري إعداده حاليا.
برامج التمويل
* عالميًا تلعب الأسواق المالية دورًا محوريًا في دعم الحركة التمويلية للقطاع العقاري، فكيف تنظرون لدور السوق المالية في تطوير القطاع العقاري ودعم برامجه التمويلية؟
- السوق المالية السعودية بفعاليتها وحيويتها تعمل على استقطاب رؤوس الأموال وتشجيعها للاستثمار، وهذا له انعكاس على الحراك الاقتصادي العام وعلى القطاع العقاري كأحد قطاعات الاقتصاد الكلي للمملكة، وهذه الفعالية من قبل السوق المالية السعودية أسهمت خلال السنوات القليلة الماضية في استقطاب رؤوس أموال لكبرى الشركات العقارية الخليجية، وغيرها للاستثمار في القطاع العقاري المحلي، ودفع عجلة نموه بشكل كبير، خصوصا مع ما يتضمنه القطاع من فرص استثمارية عالية الربحية، ومما لا شك فيه أنه يعول على السوق المالية العمل على تحريك التشريعات بشكل يتناسب وواقع أحجام الاستثمار الداخلة لاقتصاد المملكة والتي تدخل معها معايير استثمارية أعلى مما يتوفر الآن وهي معايير إذا ما طورت وطبقت فإنها تكفل سرعة النمو من خلال تسهيل الإجراءات ودعم المشاريع الاستثمارية في هذا المجال.
شركات التطوير العقاري
* ما هي أهم العوامل التي ترونها قد ساعدت شركات التطوير العقاري على جذب المواطنين نحو منتجاتها العقارية، كبديل عن التطوير العمراني الفردي، خصوصًا أن الدعم السكني الحكومي اعتمد على توفير الأموال للأفراد مما يدعم توجههم نحو بناء مساكنهم بأنفسهم؟
- شركات التطوير العقاري تتميز بخبراتها المتراكمة الجدية، وسمعتها التي أساسها المصداقية في التعامل، وأدائها التاريخي الذي يمكن قياسه عبر مجموعة واسعة وضخمة من مشاريع التطوير العقاري.