مغروور قطر
17-05-2008, 11:01 AM
أحمد حجاج مدير أملاك مصر للتمويل العقاري ...أملاك لها وجود قوي في السوق القطري ونعمل مع أكبر المجموعات الاستثمارية| تاريخ النشر:يوم السبت ,17 مايُو 2008 12:55 أ.م.
القاهرة - ولاء عبدالله :
اكد أحمد حجاج المدير التنفيذي لشركة «املاك مصر للتمويل العقاري» ان الشركة لها وجود قوي في السوق القطري بمشاركة مع املاك فاينانس مشيرا الى أن املاك لها شراكة مع اكبر المجموعات الاستثمارية في قطر بما يساعدها على تنفيذ الطرق التمويلية التي تملك خبرة كبيرة فيها.
وقال في حوار لـ "الشرق": يجب التفرقة بين الاستثمار والتمويل موضحا أن ما يحدث في السوق حاليا هو بمثابة اعادة ضبط للسوق وتوزيع الادوار بحيث لايقوم المستثمر العقاري بكافة مراحل العملية العقارية من اختيار الارض واعداد التصميمات والبناء ثم التسويق.
ودعا حجاج الى تأسيس شركات أخرى غير شركات التمويل العقاري يساهم فيها المستثمرون العقاريون بحيث تتم خدمة المشروعات العقارية وتحقيق مصلحة المستهلك من خلال المنافسة بين هذه الشركات.
واشار الى أن أملاك مصر تعمل حاليا برأس مال يبلغ 50 مليون جنيه ولديها 32 شركة استثمار عقاري وآلاف الوحدات وتدرس حاليا اكثر من 800 ملف.
وذكر حجاج أن كل تعاملات أملاك متوافقة مع الشريعة الإسلامية موضحا أن أملاك لا تتاجر في اموال وانما تتاجر في منتج هو الوحدة العقارية.
ü ما تقيميك لمناخ التمويل العقاري في مصر؟
- التمويل العقاري موضوع مهم جدا لمصر، ولأي بلد ولو حكمت عليه من واقع تجربة شخصية في سوق ككندا، وقارنته بسوق آخر كمصر فان الخطوات الحالية جيدة، لأنك تبدأ من نقطة الصفر، لكن كل ما في الأمر وأصعب ما فيه ان الموضوع متشعب، وليس من المسائل أو المنتجات التي يمكن استيرادها مثلا، او تصنع في مصر لكنه أمر لابد ان يحدث فيه تكيف بين أفراد المنظومة وهى لها علاقة بالتسعير، وبالسياسة النقدية للبلد، وبأسلوب التسجيل العقاري والثروة العقارية من خلال الشهر العقاري ومن ورائه وزارة العدل، أيضا لعلاقته بالمناخ الاستثماري، فوزارة الاستثمار هى المنوط بها حاليا متابعة هذا السوق ومراقبته ودفعه للامام، وله علاقة بالحصول على عقار وبنائه فتكون هنا العلاقة بوزارة الإسكان من خلال هيئة المجتمعات العمرانية، وفي بعض الاوقات البناء داخل كاردون المدينة فتكون العلاقة مع المحافظات أيضا، فالموضوع أكبر من أن نحكم عليه في خمس أو سبع سنوات أو حتى عشر سنوات لكن لو قيمنا وضعنا منذ عام 2004 إلى اليوم لوجدنا ان الأرقام لا تكذب، فهى تدل على ان هناك قدرة استيعابية للمتعاملين في هذا السوق سواء ممولين عقاريين او مقيمين أو عملاء أو جهات رقابية بشكل أحسن.
ü ولكن هل ترضيك هذه الأرقام، ويرضى بها المستثمرون في هذا المجال؟
- الأرقام لابد أن تكون اعلى من هذا بكثير، فالمناخ يستوعب والمجالات مفتوحة لكن قد تكون المشكلة رغم أن هناك تشريعات كثيرة جدا في هذا الموضوع لكن المطلوب هو تفعيل قرارات اكثر من وضع تشريعات جديدة فيكفي تشريعات إلى هذا الحد فهى ليست المشكلة لكن الموضوع كله في القرارات المنظمة، فكلما يظهر جديد نفعل له قرارا أفضل من عمل تشريع يحتاج إلى وقت طويل وجهات عديدة لابد لها من الموافقة. وهناك قرارات خاصة بمواضيع بعينها، فمثلا عندما يحدث ارتفاع في تكلفة الإقراض الخاص فهذا يؤثر علينا وهذا ما نأمله من الهيئة العامة للتمويل العقاري وهى الجهة المنوط بها مراقبة السوق، ونأمل ان يكون صوتنا مسموعا من خلالها، فنحن كمتعاملين في السوق العقاري وكممولين نود أن تكون هناك نقاط تواصل بيننا وبين الهيئة.
ü وما معالم هذا التأثير ومردوده العكسي؟
- ارتفاع تكلفة التمويل على العميل، أمر يقلل نسب الاقبال، ويغير القناعات، وبالتالي تقل نسب التمويل، فتجد من يغير رأيه، ويقرر عدم الدخول في هذا المشروع بعد أن تم رفع السعر، واشير الى أنه مع ذلك فان تكلفة التمويل لا تزيد بشكل كبير لدرجة تجعل العملاء يمتنعون عن السداد لكن مردودها يظهر بشكل اكبر على الجهات المستثمرة وهذا رأيي الشخصي بالنسبة للعميل، الارقام كانت صغيرة لكن بالنسبة للجهات الممولة الأمر مختلف وليس من المنطقي أن تضيع مليارات في السوق لأني لن استطيع ان اضيف هذه الزيادة بالكامل على العميل لان الموضوع في هذه الحالة لن يكون مجديا، فنحن شركات لا تقبل إيداعات وتكلفة الاموال عالية لدينا وليست كالبنوك مثلا، فلا استطيع في هذه الحالة أن امول بسعر والفارق لا يكون كبيرا، هناك فرق نحن اعلى بعض الشىء من البنوك لكن هذا لا يسبب مشكلة لكن عندما نوسع هذه الفجوة ستكون العملية لدينا واضحة بشكل كبير، وبالتالي ستدفعني كجهة تمويل عندما تكون المحفظة العقارية لدى في اول عام بمليارات فانا في هذه الحالة سأتجه الى التقليل لأنه في هذه الحالة وكلما زدت في التمويل كانت الخسارة فاليوم الهامش الذي نعمل به قليل جدا وحدوث أى مشاكل او تأخر في الدفع سيؤثر بشكل كبير، فالشركات الاستثمارية موجودة بهدف الربح.
ü ماذا عن مناخ التمويل العقاري في الدول العربية وبالاخص قطر ومقارنة اوضاعها بمصر؟
- من الصعب أن تقارن مصر بقطر أو الإمارات أو غيرها من الدول العربية فلكل بلد طبيعة وظروف خاصة بها، وخصائص السوق تختلف من مكان لآخر، وبالاخص في سوق الاستثمار العقاري. اما قطر فأملاك موجودة بمشاركة مع املاك فاينانس في قطر، ولدينا شراكة مع أكبر المجموعات الاستثمارية هناك وهذه الشراكة ننظر اليها بشكل متفائل فلدينا هناك شريك يضيف لنا ومن خلاله نستطيع ممارسة عملنا بحيث ننفذ الطرق التمويلية التي لنا خبرة فيها فنحن منذ عام 2000 موجودون في دولة كالإمارات والسوق الإماراتي قريب جدا من السوق القطري وهو اقرب من المصري اليه وبالتالي فالتطبيقات وغيرها ستكون من الامور السهلة في قطر، لأن هذه الدول تسبق مصر بكثير في هذا المجال.
ü ظهرت في مصر مؤخرا الكثير من شركات التمويل العقاري حتى اصبح عددها 7 شركات في غضون السنوات الاربع الماضية وهو ما دفع البعض للقول بأنه صار هناك دخلاء على التمويل العقاري وهو ما قد يؤدي الى مشاكل كبرى. فما رأيك في ذلك؟
- ليس هناك دخلاء ونود أن نفرق بين الاستثمار والتمويل فما يحدث الآن في السوق هو إعادة ضبط السوق وتوزيع الأدوار، وكنا في العشرين سنة الماضية نرى المستثمرين العقاريين يقومون بالدورة كاملة بدءا من اختيار الارض وعمل التصميم وحتى التسويق النهائي.
وهذا الامر زيادة عن اللازم، وكثيرا ما سمعنا عن شركات الإستثمار العقاري التى تعثرت، ومشاكلها مع البنوك العقارية وغيرها من المشاكل. لكن اليوم نحن نعود خطوة للخلف لنقول ما دور المستثمر العقاري هو بحاجة لشركة تسويق عقاري، واخرى للتمويل العقاري تمول العملاء القادمين للشراء منه، وليس الامر مجرد انتظار العميل، وبالتالي فمردود هذا سيكون جيدا على المستثمر، ليطبق شيئا كالموجود في دبي مثلا وتجد مشروعا متكاملا ينتهى في 24 شهرا، وارى ان السوق ذاهب الى هذا الاتجاه ولكن عندما تحدث عملية تحديد الادوار. بحث لاتضع شركات الاستثمار العقاري فى حسابها كل شئ حتى القدرات المالية للعميل لكن هناك عملية تحديد ادوار وبالتالي تظهر شركات مقابل شركات التمويل العقاري منها ما يساهم فيها مستثمرون عقاريون بحيث يستطيعون ان يخدموا مشروعاتهم على المستوى العالمي، وبالتالي فإن الموضوع اصبح افضل ان يكون هناك نظام يستطيع ان يستمر بشكل فاعل لمدة قرن او قرنين من الزمان.
وفي النهاية نحن شركات يسمح لنا القانون ان نستدين بنحو 9 اضعاف رأس المال وبالتالي فلابد ان تكون هناك رقابة جيدة ، وانا ارى ان كثرة الشركات سيقدم نوعا من المنافسة وفي النهاية سيكون العميل هو المستفيد.
ü ماذا عن أملاك مصر وحجم تعاملاتها؟
- نحن نعمل حاليا برأس مال 50 مليون جنيه في طريقها للزيادة، ولدينا تعاملات وصار حجم المحفظة 130 مليون جنيه في الربع الاول من العام الحالي فقط، ولدينا حوالي 32 شركة استثمار عقاري تعمل معنا، وهناك آلاف الوحدات ولدينا اكثر من 800 ملف تدرسها الشركة، وما نقوم به مختلف عن السوق في أننا نحل مكان العميل مع المطور العقاري بالاضافة الى أن كل تعاملاتنا متوافقة مع الشريعة.
ü تعتبر املاك اول شركة تعلن عن التعامل وفقا للشريعة فما ملامح هذا التعامل؟
- كل تعاملاتنا متوافقة مع الشريعة سواء في التطبيق والسوق الاولى، واستخدامات الصكوك وهكذا هى باختصار اننا لا نتاجر باموال ولكننا نتاجر في منتج هو الوحدة العقارية.
ü ماذا عن تمويل غير المصريين في مصر؟
- نحن من الشركات الوحيدة الذين نمول غير المصريين حتى 15 سنة ولدينا في المحفظة العقارية عدد لا بأس به من العملاء معظمهم خليجيون واوروبيون ومصريون مزدوجو الجنسية لكن الاكثر من الخليجيين الذين يتجهون الى الاستثمار في مصر فهم يرون الطفرة العقارية فنمولهم ونستخدم الشبكة الاقليمية في افرعنا حتى يستطيعوا أن يروا المحفظة ويعقدوا جميع المتطلبات من هناك.
القاهرة - ولاء عبدالله :
اكد أحمد حجاج المدير التنفيذي لشركة «املاك مصر للتمويل العقاري» ان الشركة لها وجود قوي في السوق القطري بمشاركة مع املاك فاينانس مشيرا الى أن املاك لها شراكة مع اكبر المجموعات الاستثمارية في قطر بما يساعدها على تنفيذ الطرق التمويلية التي تملك خبرة كبيرة فيها.
وقال في حوار لـ "الشرق": يجب التفرقة بين الاستثمار والتمويل موضحا أن ما يحدث في السوق حاليا هو بمثابة اعادة ضبط للسوق وتوزيع الادوار بحيث لايقوم المستثمر العقاري بكافة مراحل العملية العقارية من اختيار الارض واعداد التصميمات والبناء ثم التسويق.
ودعا حجاج الى تأسيس شركات أخرى غير شركات التمويل العقاري يساهم فيها المستثمرون العقاريون بحيث تتم خدمة المشروعات العقارية وتحقيق مصلحة المستهلك من خلال المنافسة بين هذه الشركات.
واشار الى أن أملاك مصر تعمل حاليا برأس مال يبلغ 50 مليون جنيه ولديها 32 شركة استثمار عقاري وآلاف الوحدات وتدرس حاليا اكثر من 800 ملف.
وذكر حجاج أن كل تعاملات أملاك متوافقة مع الشريعة الإسلامية موضحا أن أملاك لا تتاجر في اموال وانما تتاجر في منتج هو الوحدة العقارية.
ü ما تقيميك لمناخ التمويل العقاري في مصر؟
- التمويل العقاري موضوع مهم جدا لمصر، ولأي بلد ولو حكمت عليه من واقع تجربة شخصية في سوق ككندا، وقارنته بسوق آخر كمصر فان الخطوات الحالية جيدة، لأنك تبدأ من نقطة الصفر، لكن كل ما في الأمر وأصعب ما فيه ان الموضوع متشعب، وليس من المسائل أو المنتجات التي يمكن استيرادها مثلا، او تصنع في مصر لكنه أمر لابد ان يحدث فيه تكيف بين أفراد المنظومة وهى لها علاقة بالتسعير، وبالسياسة النقدية للبلد، وبأسلوب التسجيل العقاري والثروة العقارية من خلال الشهر العقاري ومن ورائه وزارة العدل، أيضا لعلاقته بالمناخ الاستثماري، فوزارة الاستثمار هى المنوط بها حاليا متابعة هذا السوق ومراقبته ودفعه للامام، وله علاقة بالحصول على عقار وبنائه فتكون هنا العلاقة بوزارة الإسكان من خلال هيئة المجتمعات العمرانية، وفي بعض الاوقات البناء داخل كاردون المدينة فتكون العلاقة مع المحافظات أيضا، فالموضوع أكبر من أن نحكم عليه في خمس أو سبع سنوات أو حتى عشر سنوات لكن لو قيمنا وضعنا منذ عام 2004 إلى اليوم لوجدنا ان الأرقام لا تكذب، فهى تدل على ان هناك قدرة استيعابية للمتعاملين في هذا السوق سواء ممولين عقاريين او مقيمين أو عملاء أو جهات رقابية بشكل أحسن.
ü ولكن هل ترضيك هذه الأرقام، ويرضى بها المستثمرون في هذا المجال؟
- الأرقام لابد أن تكون اعلى من هذا بكثير، فالمناخ يستوعب والمجالات مفتوحة لكن قد تكون المشكلة رغم أن هناك تشريعات كثيرة جدا في هذا الموضوع لكن المطلوب هو تفعيل قرارات اكثر من وضع تشريعات جديدة فيكفي تشريعات إلى هذا الحد فهى ليست المشكلة لكن الموضوع كله في القرارات المنظمة، فكلما يظهر جديد نفعل له قرارا أفضل من عمل تشريع يحتاج إلى وقت طويل وجهات عديدة لابد لها من الموافقة. وهناك قرارات خاصة بمواضيع بعينها، فمثلا عندما يحدث ارتفاع في تكلفة الإقراض الخاص فهذا يؤثر علينا وهذا ما نأمله من الهيئة العامة للتمويل العقاري وهى الجهة المنوط بها مراقبة السوق، ونأمل ان يكون صوتنا مسموعا من خلالها، فنحن كمتعاملين في السوق العقاري وكممولين نود أن تكون هناك نقاط تواصل بيننا وبين الهيئة.
ü وما معالم هذا التأثير ومردوده العكسي؟
- ارتفاع تكلفة التمويل على العميل، أمر يقلل نسب الاقبال، ويغير القناعات، وبالتالي تقل نسب التمويل، فتجد من يغير رأيه، ويقرر عدم الدخول في هذا المشروع بعد أن تم رفع السعر، واشير الى أنه مع ذلك فان تكلفة التمويل لا تزيد بشكل كبير لدرجة تجعل العملاء يمتنعون عن السداد لكن مردودها يظهر بشكل اكبر على الجهات المستثمرة وهذا رأيي الشخصي بالنسبة للعميل، الارقام كانت صغيرة لكن بالنسبة للجهات الممولة الأمر مختلف وليس من المنطقي أن تضيع مليارات في السوق لأني لن استطيع ان اضيف هذه الزيادة بالكامل على العميل لان الموضوع في هذه الحالة لن يكون مجديا، فنحن شركات لا تقبل إيداعات وتكلفة الاموال عالية لدينا وليست كالبنوك مثلا، فلا استطيع في هذه الحالة أن امول بسعر والفارق لا يكون كبيرا، هناك فرق نحن اعلى بعض الشىء من البنوك لكن هذا لا يسبب مشكلة لكن عندما نوسع هذه الفجوة ستكون العملية لدينا واضحة بشكل كبير، وبالتالي ستدفعني كجهة تمويل عندما تكون المحفظة العقارية لدى في اول عام بمليارات فانا في هذه الحالة سأتجه الى التقليل لأنه في هذه الحالة وكلما زدت في التمويل كانت الخسارة فاليوم الهامش الذي نعمل به قليل جدا وحدوث أى مشاكل او تأخر في الدفع سيؤثر بشكل كبير، فالشركات الاستثمارية موجودة بهدف الربح.
ü ماذا عن مناخ التمويل العقاري في الدول العربية وبالاخص قطر ومقارنة اوضاعها بمصر؟
- من الصعب أن تقارن مصر بقطر أو الإمارات أو غيرها من الدول العربية فلكل بلد طبيعة وظروف خاصة بها، وخصائص السوق تختلف من مكان لآخر، وبالاخص في سوق الاستثمار العقاري. اما قطر فأملاك موجودة بمشاركة مع املاك فاينانس في قطر، ولدينا شراكة مع أكبر المجموعات الاستثمارية هناك وهذه الشراكة ننظر اليها بشكل متفائل فلدينا هناك شريك يضيف لنا ومن خلاله نستطيع ممارسة عملنا بحيث ننفذ الطرق التمويلية التي لنا خبرة فيها فنحن منذ عام 2000 موجودون في دولة كالإمارات والسوق الإماراتي قريب جدا من السوق القطري وهو اقرب من المصري اليه وبالتالي فالتطبيقات وغيرها ستكون من الامور السهلة في قطر، لأن هذه الدول تسبق مصر بكثير في هذا المجال.
ü ظهرت في مصر مؤخرا الكثير من شركات التمويل العقاري حتى اصبح عددها 7 شركات في غضون السنوات الاربع الماضية وهو ما دفع البعض للقول بأنه صار هناك دخلاء على التمويل العقاري وهو ما قد يؤدي الى مشاكل كبرى. فما رأيك في ذلك؟
- ليس هناك دخلاء ونود أن نفرق بين الاستثمار والتمويل فما يحدث الآن في السوق هو إعادة ضبط السوق وتوزيع الأدوار، وكنا في العشرين سنة الماضية نرى المستثمرين العقاريين يقومون بالدورة كاملة بدءا من اختيار الارض وعمل التصميم وحتى التسويق النهائي.
وهذا الامر زيادة عن اللازم، وكثيرا ما سمعنا عن شركات الإستثمار العقاري التى تعثرت، ومشاكلها مع البنوك العقارية وغيرها من المشاكل. لكن اليوم نحن نعود خطوة للخلف لنقول ما دور المستثمر العقاري هو بحاجة لشركة تسويق عقاري، واخرى للتمويل العقاري تمول العملاء القادمين للشراء منه، وليس الامر مجرد انتظار العميل، وبالتالي فمردود هذا سيكون جيدا على المستثمر، ليطبق شيئا كالموجود في دبي مثلا وتجد مشروعا متكاملا ينتهى في 24 شهرا، وارى ان السوق ذاهب الى هذا الاتجاه ولكن عندما تحدث عملية تحديد الادوار. بحث لاتضع شركات الاستثمار العقاري فى حسابها كل شئ حتى القدرات المالية للعميل لكن هناك عملية تحديد ادوار وبالتالي تظهر شركات مقابل شركات التمويل العقاري منها ما يساهم فيها مستثمرون عقاريون بحيث يستطيعون ان يخدموا مشروعاتهم على المستوى العالمي، وبالتالي فإن الموضوع اصبح افضل ان يكون هناك نظام يستطيع ان يستمر بشكل فاعل لمدة قرن او قرنين من الزمان.
وفي النهاية نحن شركات يسمح لنا القانون ان نستدين بنحو 9 اضعاف رأس المال وبالتالي فلابد ان تكون هناك رقابة جيدة ، وانا ارى ان كثرة الشركات سيقدم نوعا من المنافسة وفي النهاية سيكون العميل هو المستفيد.
ü ماذا عن أملاك مصر وحجم تعاملاتها؟
- نحن نعمل حاليا برأس مال 50 مليون جنيه في طريقها للزيادة، ولدينا تعاملات وصار حجم المحفظة 130 مليون جنيه في الربع الاول من العام الحالي فقط، ولدينا حوالي 32 شركة استثمار عقاري تعمل معنا، وهناك آلاف الوحدات ولدينا اكثر من 800 ملف تدرسها الشركة، وما نقوم به مختلف عن السوق في أننا نحل مكان العميل مع المطور العقاري بالاضافة الى أن كل تعاملاتنا متوافقة مع الشريعة.
ü تعتبر املاك اول شركة تعلن عن التعامل وفقا للشريعة فما ملامح هذا التعامل؟
- كل تعاملاتنا متوافقة مع الشريعة سواء في التطبيق والسوق الاولى، واستخدامات الصكوك وهكذا هى باختصار اننا لا نتاجر باموال ولكننا نتاجر في منتج هو الوحدة العقارية.
ü ماذا عن تمويل غير المصريين في مصر؟
- نحن من الشركات الوحيدة الذين نمول غير المصريين حتى 15 سنة ولدينا في المحفظة العقارية عدد لا بأس به من العملاء معظمهم خليجيون واوروبيون ومصريون مزدوجو الجنسية لكن الاكثر من الخليجيين الذين يتجهون الى الاستثمار في مصر فهم يرون الطفرة العقارية فنمولهم ونستخدم الشبكة الاقليمية في افرعنا حتى يستطيعوا أن يروا المحفظة ويعقدوا جميع المتطلبات من هناك.