التحذير من أزمة مناخ تطرق أبواب السوق العقاري

[السامر الأسود™]

اقتصــــــــــــاد

هبوط قيمة التعاملات بواقع %59.9 إلى 32.3 مليون دينار في الأسبوع الأول من الشهر الجاري

مراقبون يحذرون من أزمة مناخ تطرق أبواب السوق العقاري مع ركود تداولاته وتراجع عوائده

كتب طارق عرابي - الكويت :

تساءل عدد من المراقبين العقاريين عن سر الصمت الحكومي ازاء التدهور الحالي في وضع السوق العقاري في الكويت والذي وصلت معه أرقام التداولات العقارية الى مستويات متدنية تصل إلى »القاع« لم يسبق لها مثيل.
وقال المراقبون لـ »الوطن« ان الأوضاع الحالية للسوق العقاري لم تعد مقبولة على الاطلاق، فالسوق العقاري الذي كان يعد أحد أهم مصادر الدخل بعد النفط بعوائده القياسية أصبح حالياً يدر دخلاً لا يكاد يذكر مع ما كان يدره من دخل في السنوات القليلة الماضية.

وأضافوا أن وضع التداولات العقارية في تدهور مستمر منذ صدور القانون رقم 8 لسنة 2008، والذي انعكست آثاره على الكثير من الشركات والمؤسسات وحتى البنوك، بشكل تسبب في خسائر قدرت بملايين الدنانير لطبقة لا يستهان بها في المجتمع، ومع ذلك لا زال هناك حالة من الصمت الحكومي ازاء كل ما يحدث.

وحذر المراقبون من خسائر فادحة قد تلحق بالاقتصاد الوطني في حال استمرار هذا الوضع السلبي في الكويت، ذلك أن خسائر الكثير من الشركات والأفراد ستنعكس آثارها على المجتمع وعلى الاقتصاد بشكل عام، الأمر الذي قد يهدد بكارثة اقتصادية قد تشبه الى حد ما كارثة المناخ التي شهدتها الكويت في الثمانينات والتي لا زالت آثارها قائمة حتى الآن.

على ذات الصعيد أظهرت الاحصائية الأسبوعية الصادرة عن ادارتي التسجيل العقاري والتوثيق بوزارة العدل هبوطاً في أعداد العقارات المتداولة خلال الفترة من (5ـ1) يونيو الجاري من (104) الى (85) عقاراً وبنسبة هبوط بلغت %18.2، كما انخفض أيضاً اجمالي قيمة تلك العقارات من (80.7) الى (32.3) مليون دينار وبنسبة هبوط بلغت %59.9.

وأظهر مؤشر تداول العقود انخفاضاً في أعداد العقارات المتداولة بموجب العقود خلال الفترة من (5ـ1) يونيو بواقع (11) عقارا، حيث انخفض اجمالي اعداد العقارات من (87) عقاراً خلال الفترة من (29ـ25) مايو الى (76) عقارا خلال الفترة من (5ـ1) يونيو.
وشهد مؤشر تداول العقار الخاص انخفاضاً بواقع عقار واحد، فيما شهد العقار الاستثماري انخفاضاً بواقع (10) عقارات، أما العقار التجاري فقد استقر مؤشر التداول عليه بواقع (2) عقار.

وبلغت قيمة العقود المسجلة خلال الفترة من (5ـ1) يونيو نحو (12) مليون دينار لعدد (52) عقارا خاصا، و(11.1) مليون دينار لعدد (22) عقارا استثماريا، و(2.8) مليون دينار لعدد (2) عقار تجاري.

كذلك اظهر مؤشر تداول الوكالات العقارية انخفاضاً بواقع (8) عقارات خلال الفترة من(5ـ1) يونيو حيث انخفض اجمالي التداولات من (17) عقارا خلال الفترة من (29ـ25) مايو الى (9) عقارات خلال الفترة من (5ـ1) يونيو.

وانخفض مؤشر تداول العقار الخاص بواقع (3) عقارات، فيما انخفض مؤشر العقار الاستثماري بواقع (7) عقارات، وانخفض مؤشر تداول العقار التجاري بواقع عقار واحد.

وبلغت قيمة الوكالات العقارية للفترة من (5ـ1) يونيو نحو (404) آلاف دينار لعدد (3) عقارات خاصة، و(6) ملايين دينار لعدد (6) عقارات استثمارية، فيما لم يشهد العقار المخازن أو الصناعي أي تحرك يذكر خلال ذلك الأسبوع.


تاريخ النشر: السبت 21/6/2008

*****************


تجار العقار الكويتين كان لهم باع كبير في ارتفاع اسعار العقارات الخليجية والعقار القطري خصوصا من بداية التسعينات هو والسوق المالي القطري ايضا وفقاعة
2005-والمقصود ,,ياترى ماهي اسباب هذي الهبوطات القوية نسبيا في فترة
زمنية قليلة وبشكل مفاجئ

[ahmed jasim]

مرحبا أخوى السامر
عندى سؤال بسيط
هل نزول العقار مثل نزول الأسهم
يعنى عنده دعم ومقاومة ويرتد من مستويات فيوبانشى

وجزاك الله خير وأرحم الله والدينك مقدما

[السامر الأسود™]

السلام عليكم اخوي احمد جاسم

اسف على التاخير توني شايف مشاركتك

انا مش خبير عقاري بمعنى خبير خبير,, لا ولكن عندي معلومة اثق بها
وتؤكدها الخبرات العقارية الخليجية من قرائتي الشخصية في العقار

ونعم العقار له نسب دعم ومقاومة وله تسب تراجع

يفرقها عن البورصة الوقت ,,, يعني البروصة تاخذ سنة سنتين ويمكن شهور
على اساس تنزل من مستوى واحد معين الى اخر وخلنا نقول من 0-25%

بينما بالعقار تاخذ من الي اسمعه واشوفه 3-5 سنوات عشان تنزل 20-25%

وعلى ضوء الكلام هذ اعلاه,,الملفت للنظر من هذا الخبر هو الوقت والتوقيت
الوقت الي اخذت فيه العقارات الكويتية بالنزول والتوقيت الي بدات بالنزول فيه

واسبابه انا اجهلها ,,ومصيرنا نعرف بعدين شلي صاير وشنو التكتيك,,الجديد للعقاريين الكويتيين

بالكويت والسعودية ومصر مؤشرات عقارية وقطر ماعندنا ولكن اسمع
ان مزايا ناوية تسوي شي بخصوص مؤشر عقاري قطري جديد بدايته هالسنة

وهو حقيقة صار ضرورة بغض النظر عن حجم القطاع العقاري القطري ,,لانه
قيمته كبيرة ويمكن تعادل الكثير من الاسواق العقارية بمصر او السعودية مثلا

تدري بريطانيا صار لهم الى اليوم 8 شهور وعقاراتهم في انحدار سريع وقوي
شوف,,,سريع زمنيا وقوي سعريا,,, والى اليوم ما خفف الحدة

طبعا لا تنسى انه بقطر هناك دائرة صار لها الى اليوم تقريبا 8-9 سنوات

الدائرة هذي بين النقليات "لوجيستكس" والمقاولات وبين البورصة والعقار

الي يتحرك داخل السوق القطري في هذي الاداوت الاستثمارية هم نفسهم
كبار البلد وتجارة ورجال اعماله باحجام وتكتلات استراتيجية مختلفة

على حسب هذة الدائرة ,,والله اعلم ان الدور جاي بزيادة للسوق الاسهم المالي
بعد العقار,, واالعقار الميزة فيه التسييل المرحلي يعني ياخذ وقت بينما الاسهم
سريعة في التسيل والحصول على النقد جرلء بيعها

منطقة الخليج بالمصطلح العالي تعتبر هوت سبوت Hot Spot منطقة ساخنة
دائما,, منذ ال 1924 الى اليوم

عشان ما اطيل عليك اخوي:

نعم لكل مايشترى ويباع دعم ومقاومة,,, والفروق بين الاستثمار والتطوير
العقاري او نموه ,,وبين نمو واستمثار اسواق الاسهم المالية كثيرة ولكن
يميز العقار الارباع والاثلاث: بمعنى 30% و 25% و 50% و 75%
ومدة اطول بكثير ,, والغالب 25-30% العادة

بينما في عالم الاسهم تجد تراجعات ودعوم اكثر دقة ,,خصوصا بعد دخول
التكنولوجيا لها,, فتجد سرعه في التنفيذ وتجد نسب وتراجعات مالية ونفسية
مثل تراجعات الفيبوناتشي مثل 23.6 و 38.2 وغيرها

والله اعلم,, والحقيقة ان القطاع العقاري في قطر اثر بدرجة كبيرة على
باقي قطاعات الدولة,, ولابد له من نزول او تصحيح يتوقعه المحللون
بحلول 30% خلال قبل الربع الاول 2009,,, والظاهر لنا حاليا ان هناك
بوادر تراجع ,,فيه بدات بالقطاع الصناعي المرتبط بالعقار ,,والايجارات وزيادة المعروض
بالنسبة للعدد السكاني في قطر,,وايضا بدت بوادر هبوط العقار من ارتفعات
في البورصة شهدناها خلال سنة ونص مضت,,, حيث ان البورصة تعتبر اكبر واولى اداوات الاستثمار الي
تنزح اليها سيولة العقارات القطرية,,

[سهم عتيج]

يعطيك العافية اخونا السامر على الموضوع والنقاط المطروحة للنقاش فيه....

أريد أن أضيف اضافة بسيطة عن أهم فرق بين سوق الأسهم والعقارات لعلها تفيد في الموضوع وهي:

أن سوق الأسهم يعتبر أكثر تنظيما من سوق العقار من حيث تواجد المشترين والبائعين في نفس الوقت والمكان لعرض أسهمهم بحيث يكون العرض والطلب فيه أكثر عدالة..

اما سوق العقار فانه لايعتبر من الناحية التنظيمية مثل سوق الأسهم على الأقل في قطر,, بحيث أن المشترين والبائعين لا تتوفر لهم فرصة العرض والطلب في نفس الوقت وفي نفس المكان,, وبذلك سوق العقار صحيح أنه قد يكون أكثر ربحية في وقت ما,, ولكنه قد يكون أكثر ضررا اذا صحح بعنف..

مثال..
سوق الأسهم في قطر قيمته السوقية الآن حوالي 400 مليار,, وعدد الناس الذين عندهم رقم تداول في السوق وصل الى حوالي نصف مليون مساهم,, وعدد شركات الوساطة 6 .. وفترة التداول من الساعة 10 الى 12:30 بعد الظهر..

سوق العقار. لا توجد له قيمة سوقية محددة,, وعدد الناس الذين يمتلكون عقارات كثيرون,, وفترة التداول مفتوحة..

والمشكلة الكبرى في سوق العقار هم الوسطاء؟؟ حيث أن الوسطاء في سوق العقار هم من يلعب الدور الكبير في تحديد سعر البيع والشراء بعكس سوق الأسهم حاليا حيث يعتبر المشترون والبائعون هم من يحدد سعر البيع والشراء بناء على العرض والطلب.. يعني باختصار من يملك السيولة في سوق الأسهم هم من يحدد السعر العادل للشراء والبيع بغض النظر عما اذا كانوا افرادا او مؤسسات.... الخ.. اما في سوق العقار فللأسف فان من يحدد السعر العادل هو من لايمتلك السيولة!! وأغلبهم للأسف يريد الاستفادة من سيولة الأفراد المشترين والبائعين من أجل تحقيق عمولة..

لذلك فانني فقط أحببت أن أشارك بهذه الجزئية البسيطة عن اهم فرق بين سوقي الأسهم والعقار لعلها تضيف ولو شيئا للمهتمين في هذين السوقين..

ويعطيك العافية

[ahmed jasim]

مشكور أخوي السامر وكثر الله من أمثالك على ماتفضلت به
الحقيقة عندك بعد نظر ودراية تجعلك مرجع لكل مايحيرنا ولا نستغنى عن رؤيتك

[عنيــــد]

خبير يالسامر ما شاء الله عليك ،، و فعلاً العقار اشوف ارتفاعه يقل كثير عن قبل و كل صعود يلحقه هبوط ..

الله يوفقك لكل خير يالذيب ..

[السامر الأسود™]

مشكور أخوي السامر وكثر الله من أمثالك على ماتفضلت به


العفووو اخوي احمد جاسم ,,كلنا عيال منتدى واحد نفيد مرة ونستفيد مرات والبركة فيكم




أريد أن أضيف اضافة بسيطة عن أهم فرق بين سوق الأسهم والعقارات لعلها تفيد في الموضوع وهي:

مثال..

سوق الأسهم في قطر قيمته السوقية الآن حوالي 400 مليار,, وعدد الناس الذين عندهم رقم تداول في السوق وصل الى حوالي نصف مليون مساهم,, وعدد شركات الوساطة 6 .. وفترة التداول من الساعة 10 الى 12:30 بعد الظهر..

سوق العقار. لا توجد له قيمة سوقية محددة,, وعدد الناس الذين يمتلكون عقارات كثيرون,, وفترة التداول مفتوحة..


والمشكلة الكبرى في سوق العقار هم الوسطاء؟؟

يعني باختصار من يملك السيولة في سوق الأسهم هم من يحدد السعر العادل للشراء والبيع بغض النظر عما اذا كانوا افرادا او مؤسسات.... الخ..

اما في سوق العقار فللأسف فان من يحدد السعر العادل هو من لايمتلك السيولة!! وأغلبهم للأسف يريد الاستفادة من سيولة الأفراد المشترين والبائعين من أجل تحقيق عمولة..



وياك اخوي سهم عتيج,, جعلك تحيا وتدوم,, على مداخلتك وفائدتك

نقاط بالفعل حقيقة والمشكلة,,انها حية وواقعية ,, الوسطاء او سماسرة العقار لهم دور
كبير وللاسف سلبي متسلط بشكل رئيسي على صاحب السيولة القطري صاحب التعويض
او الربح او غيره بالذات ,, وتبعهم كل اخضر ويابس من المقيمين,, بعض هؤلاء الوسطاء
يدخل في الغصب ويدخل في المال الحرام الممحوق,,

بعضهم وانا خووووك يعلم رفيجه شلون اذا دخل الزبون شيسوي ؟؟ وشنو تقول له
وترهقه نفسيا ويغصبون حلالك يالقطري الطيب غصب,, بشوية كلام,,, وياما قطري
ومقيم ضحكو عليه وخذو فلوسه ( ثق ان الكلام في هذا الصدد يطول وحسبنا الله عليهم ونعم الوكيل,,ماهي
مراجل والله,, لو انها مراجل كان تمرجلنا عليهم مثل مايتمرجلون على ضعوف وطيبين هل قطر ,, وعزك من
ضعيف ومضطر وامن,, شردوه,, بطيبة قلبه,,وثقته بالنظام العقاري الي مانشوف منه الا اجرائات قديمة)

اعبجني تمييزك بين وسطاء الاسهم والعقار,,, عددهم وفلوووسهم ,, وسطاء او سماسرة
العقار الي يرفعون اسعار العقار اغلبهم "فلوووس مافيه" يامؤسسة تجارية او افراد
عاديين ,,

التكنولوجيا بالفعل قربت بين البائع والمشتري في سوق الاسهم ولكن في سوق العقار
مثل ماذكرت انت المكان والزمان والكميات مجهولة ويشكل صعوبه ,,في رصده وحصره

تشوف ضرورة لبورصة عقار او على الاقل مؤشر عقار بالتعاون مع السجل العقاري
بوزارة العدل ؟ ,,, بما انه نشاط تجاري ينفذ من خلال مؤسسة حكومية عندها سجلات

تصحيح او نزول العقار مقارنة بالاسهم ,,, على الوضع الحالي ,, يعتبر اقل نسبيا منه
في نزول الاسهم ,, ولنفس العامل,, العنصر الفني او التقني يلعب دور في السرعة

وعليه بمجرد دخول التكلونوجيا لقطاع العقار القطري,,عندها اشوف ان نسب تصحيحه بتساوي
تصحيحات البورصة متاثرة بالمؤثرات نفسها ,,,

مرة ثانية شاكر لك مداخلتك وفائدتك اخونا ومشرفنا الغالي\ سهم عتيج

[رحال]

كلام جميـــــل من أساتذه كبـــــــار !!!

بس رغم ذلك أستبعد نزول العقار والأسباب رغبة القطرين ولهفتهم

للشراء ، وعلى أعتبار أنه الأستثمار الآمن ، ولكن على الأرجح ثباته !!!

[تحت المؤشر]

تحليل مميز و رؤية ثاقبة

يعطيك ألف عافية

[سهم عتيج]

هذا اقتباس من موضوع عن اعلان لبيع فلة هذه الأيام..



الزغوى
فلة مساحتها 650 ---------- 6غرف مجلس داخلي وخارجي التسليم بعد شهرين السعر 4 مليون قابل انشالله


وهذا اقتباس من اعلان لبيع فلة تقريبا بنفس المواصفات في بداية عام 2007 أي قبل سنة ونصف..



السلام عليكم

للبيع فلتين في الخريطيات - 5 غرف نوم - مجلس ومطعم - مطبخ داخلي وخارجي - ملحق للخدم .


مساحة كل فيلا 578م
مطلوب للفيلا مليون و700 الف نهائي وللجادين فقط

[l]supra-]


:

يعني في خلال سنة ونصف ارتفع نفس سعر الفلة من 1.700.000 ريال الى حوالي 4000.000 ريال أي بزيادة قدرها حوالي 140%

نأتي على القيمة الايجارية لنفس الفلة..

ففي تلك الفترة تقريبا خلنا نقول أن ايجار تلك الفلة في حدود 13000 ريال,, واليوم خلنا نقول 18000 ريال.. أي حوالي 40%

الشاهد..

أن أساس تقييم العقار في النهاية يعود الى ايجار الوحدة,, وتحديد سعر السهم في البورصة يعود الى عائد السهم..

ولكن الذي يفرق بين الاثنين,, ان من يحدد سعر السهم العادل هم المستثمرون أنفسهم,, ولكن من يحدد سعر العقار العادل بناء على القيمة الايجارية للوحد؟؟

لذلك فكما ذكرت في ردي الأول أن سوق الأسهم أكثر تنظيما واحترافا من سوق العقارات,, وما حدث في سوق العقارات على مدى السنتين الماضيتين كان من أهم أسبابه هو هبوط البورصة,, فهجرت كثير من الاموال سوق الاسهم واتجهت للعقار دون هوادة,, وكما ذكر الأخ السامر أن بعض سماسرة العقار استغلوا هذا النزوح أسوأ استغلال.. ومهما طال الزمن فلابد من تصحيح استنادا الى قانون العرض والطلب..

وللأسف فان كثير من السيولة التي توفرت لدول الخليج جراء ارتفاع سعر النفط تم ضخها في قطاع العقار,, ومعروف أن قطاع العقار هو أقل القطاعات انتاجية ولكنه حصل على نصيب الأسد من الاموال نتيجة افتقار دول الخليج الى التكنلوجيا والأفكار الصناعية الخلاقة..

نتمنى من دول الخليج أن تكون وضعت في اعتبارها الآثار المستقبلية في حالة حدوث أي خلل في القطاع العقاري لأن نتائجها اذا حدثت ستكون أشد وطأة مما جرى في سوق الأسهم قبل سنتين..

والله اعلم..

[سيف قطر]

متابع للكلام .. المفيد .

[اسعاف]

انا كنت شغال من سنتين في العقارات
ارى ان العقار وصل حده هذه الأيام
وقد اطلقت من شهرين تقريبا رسالة حذير
من انهيار لبورصة العقار في قطر
طبعا اشياء كثيرة ادت الى ارتفاع العقار في قطر والخليج
ومنها الآزالة العشوائية للمناطق وكثرة استقدام العمالة لبناء الثورة العمرانية
وارتفاع مواد البناء الذي بدوره ضغط على اسعار الآجارات واسعار البيع للفلل
ومما زاد الطين بلة
دخول شركات اجنبية للوساطة والدلالة
وهجوم الكويتيين لشراء الاراضي برخص التراب( في الرويس وغيرها)
كل ذلك مع (( المضاربة بالعقارات ))
من قبل الكويتيين
وكبار العقاريين بالدوحة وهم معروفين
اثر كل ذلك الى تشبع السوق العقاري القطري وبلغ مستويات عالية
لايستطيع المواطن من شراء قطعة ارض له في حدود450 متر مربع
اذن سوق العقار لو تذكرون في بداية الثمانينات مر
بفترة هبوط شديد
وهو نفس السيناريو الذي اتوقع حدوثه بعد فترة وجيزة ولكن بشكل تدريجي نحم النزول
اذن سوق العقار له طلوع ونزول وتشبع وركود واحيانا انهيار كما هو موجود بامريكا
النقطة المهمة هنا
ان المضاربين العقاريين لما ركد سوق العقار قديما
سحبوا سيولتهم واتجهوا للآسهم
وقاموا بفس السيناريو من مضاربات قوية ثم هروبهم الجماعي قبل عامين
ودخولهم مجددا لسوق العقار وبنوا باموالنا الابراج الضخمة
اتوقع الان
ان الدورة ستعيد رؤوس الاموال الى سوق الاسهم
ولكن السؤال المهم هنا
متى سيخرج المضاربين الكبار من سوق الأسهم؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟
علما بان سوق العقار الان غير آمن (( للمضاربة )) العقارية
فهل تستوطن رؤوس الأموال داخل البنوك الوطنية ام تهاجر للخارج
لآقتناص فرصة عقارية او اسهم او نشاط آخر مربح بعيد عن الوطن الأم
مع تحيات
اخوكم اسعاف

[السامر الأسود™]

جزاك الله خير يا سهم عتيج,,نقاش وفوائد رائعة تكتب في العقار وعلاقته باسواق المال
والاختلاف بينهما,,,

لفت نظري النقطة الي ذكرت عن الوحدات المؤجرة كعائد عقاري عند شراء بناء عقاري
شبيه بعوائد الاسهم عند شراء اسهمها لعوائدها المالية,,,, وانها اساس تسعير العقار

الاسهم تكون عادة موزعة على عدة قطاعات تشكل السوق المالي يعكس بعض الشي
من القوة الاقتصادية للدولة,,, وهذة الاسهم يؤثر عليها كونها في قطاع البنوك او القطاع
الخدماتي,,, ولكن في نهاية المطاف انها تحسب على السوق وانها جزء منه,,

فمثلا,, نجد الشركة القطرية للسينما يقع عليها من المسؤولية والتبعات القانونية مايقع
على مثلا صناعات قطر,, برغم وجود فرق شاسع بين الثنتين,,, نرى ان قوة ومدى التصحيح
السعري لهما سواء صاعد او هابط يكون مرتبط بعلاقة واحده قوية ,,,علاقة تبعيتهما لسوق
الدوحة للاوراق المالية,,, يعني لكونها فقط مدرجة في السوق القطري ,, من خلاله تكسب
السمعة او الثقة الاستثمارية وتكسب ايضا نفس المؤثر,, السلبي او الايجابي الخارجي ,,
طبعا مع بعض الاختلافات الداخلية كشعبية السهم و,, وحلاله من حرامه وغيره,,,وتذبذبه

القطاع العقاري متمثلا في عقار واحد مثلا وعليه بناء ,,, في منطقة مصنفة ,,مثلا حي راقي
Rich Estate لكونه فقط يقع جغرافيا في منطقة صنفت خدماتها وموقعها ونوعية سكانها
ومستواها التعليمي او هويتهم او الايدولوجية مثل ماصار مثلا في سنغافورة قبل الاستقلال من
ماليزيا,, كمثال,, هذي كلها عوامل تؤثر مباشرة على التسعيرة ولو حتى قلت تسعيرة الايجار

العادة في مثل هذة النوعيات من العقار يكون الفاصل الزمني له مابين 10-15 سنة ليعود براس
مال وربح او ربح مع المحافظة على قيمته السوقية كحفاظ على راس المال,, وهي نفسها نجدها
تؤجر وحداتها باقل الاسعار نسبيا لعدة عوامل اهمها الموقع الي هي فيه والفاصل الزمني الي
تم استثمار المال فيها على اساسه,,, والهدف يكون بعد 10 سنوات او يمكن 15 سنة ,,وزيادة

الي ابي اقوله,, ان هناك عوامل عديدة اخرى واقوى تاثيرا على قيمة العقار ,,كاساس تقييم

الاصل او الطبعي نعم,, العائد على العقار يؤثر في القيمة السوقية للعقار,, فمثلا كما شاهدنا
عقار يؤجر ب 13000 كان ثمنه مثل حول مليونين ,, فالمستثمر هنا اسس نقطة دعم له
قد يطول الفاصل الزمني عنده,,, لن يبيع باقل منها ويكتفي بالاصل متناسيا بذالك النزول في
جودة العقار خلال هذي السنوات ,, وتعرضه للتدهور الزمني او Aging او Deterioration
ويمكن يسمى Depresciation للموجودات عنده في العقار كبركة السباحة مثلا او مقاومة
السطح الخارجي لحرارة الشمس او للامطار الغزيرة,,,

هذا يجبرنا على ان نرى اساس تقييم العقار يكون في عدة مراحل,,, مرحلة البداية او التكوين
ويكون فيها العقار معقول السعر قليل التكلفه ومن بعدها تؤثر الكثافة السكانية على ارتفاع
الموقع الجغرافي لها,,فقليلا مانرى بيوت تبنى في الارياف او البر ,, ولا يلحقها ولو القليل
من السكان تبعا لوجود المسكن والي يعتبر من اسس تواجد المستثمرين,, كلسياح مثلا او
هواة البر مثلا,,,

متر واحد في الدوحة الجديدة يؤجر بنفس السعر الي يؤجر به متر في الغرافة بينما قيمة
الارض او العقار الي عليها الاصل تخالف اختلاف كبير,,وكبير جدا,, وهذا يستدعي كون
الارض او مكان العقار او الاصل هو اساس تسعير الوحدات ,,,

فكما ان اسهم السينما تتاثر بما يؤثر على سهم صناعات لكونهما فقط بنفس السوق ايضا
لكون الفوت العقاري في المنطقة لكونها منطقة معينة يختلف اختلاف كبير بينه وبين منطقه
اخرى,,كسوق او قطاع اخر في السوق المالي

تاتي هنا المرحلة الثالثة الي هي الطفرة او الفقاعة العقارية والي تحسب مابين 100-200 %
واساسها المضاربة بالاصول,, كالمضاربة بسهم مخازن ذو المكرر العالي على سعره ليصل به
الى اسعار اعلى من سعر السلام مثلا,,,برغم وجود اختلاف كبير بينهم من حيث الجودة,,

كذاك العقار تزيد المضاربات فيه من زيادة الحدة في قوة التذبذب الصاعد,,, برغم كونه مثلا
في منطقة مثلا ريفية ,, او منطقة ارتفعت اسعارها فقط براي وبتحكيم وضبط المستثمرين في
تلك المناطق,,,

المضاربات العقارية ااساسها تكتلات او تحزبات شعبية ,,, تشابه قروبات او عصابات السوق
المالي والاسهم,,, وهنا لا اجد فرق بين قروبات العقار وقروبات الاسهم ,, نراقب قروبات الاسهم
ونشدد عليهم ونعاقب الوسطاء المخالفين او المتعاونين معهم ,,ونضرب عليهم بيد من حديد

بنما قروبات ووسطاء العقار ,, لا يد ولا حديد عليهم,,, حاليا,, واعتقد ان موجة السوق القطري
القوية قادمة عليهم من خلال الاسهم,,, حيث ستتقلص امكانيات رصدهم لتحركات الاسهم واعتقد
اانها ستعزل او تشغل ,,, في وقت ,,يبيت الكبير منهم وقد هيئ كمين تاريخي شبيه بكمين 2005
للقطري و 2006 للسوق السعودي,, والي بالتالي راح يتسبب في حبس كبير وكبير جدا للسيولة
الموجودة في السوق مما يستوجب الضخ الاضافي للتعديل,,, وذلك من خلال خيار واحد؟,, بيع
العقار,, بربح 25% بدل ربح 200% ,, وهذا هو هدف الضبط العقاري الي اراه قادم ان شاء الله
خلال هالسنة وسنيتن بعدها

نتحدث عن المخاطرة الان ونشوف حجمها بين السوقين ,,, فالمخاطرة بالسوق العقاري تساوي
نفس المخاطرة بالسوق المالي,,, هذا له اصول وموجودات وذاك ايضا له اصول وموجودات

ان زادت قيمة العقار هنا فقيمة السهم على مكرر الموجودات ايضا سيزيد,,, وعندنا في الرعاية
مثال حي,,,


الشاهد,,, المؤثر السياسي على سهم بروة قد يكون اقل تاثرا منه على العقار فمثلا,,احتمال
ضربة عسكرية على الخليج,, ستجعل المستثمر بالعقار يتردد بالمحافظة على امتلاك عقاره؟,,
وعندها سيجد صعوبه في تسييل اصوله,,, بينما سهم بروة الذكية,,

الكثير من اموالها بمناطق لاتعتبر نقاط ساخنة سياسيا,,,, بل العكس صحيح,,سنجد لها استثمارات
في مناطق امنيا مستقرة وفيها كثافة سكانية,,, تدر عليهم المال حتى مع الضربة العسكرية

وهي شركة عقار,,, للعلم

وعليه: العقار اصبح اقل جاذبية,,, لاسباب اولها واهمها ,,,, تحول الاموال الى ادوات استثمارية
مرئية,,, سريعة في التحرك والتسيل والتوقع,,,لغة عالمية مشتركة تسمى اسواق المال,والاوراق

ومثل ماتفضل مشرفنا الغالي ومحللنا \ سهم عتيج وقال " وللأسف فان كثير من السيولة التي توفرت لدول الخليج جراء ارتفاع سعر النفط تم ضخها في قطاع العقار,, ومعروف أن قطاع العقار هو أقل القطاعات انتاجية ولكنه حصل على نصيب الأسد من الاموال نتيجة افتقار دول الخليج الى التكنلوجيا والأفكار الصناعية الخلاقة.."

ارى هنا الوجة الاخر,, لاقتصاد,, وهو السياسة ,, فلولا مسايسة كبارهم لكبارنا ماقدرو ياكلون بريال واحد
والارزاق عند الله ورب العرش يغنينا جميع من فضله,, كلنا للفناء,,, والله لايجعل الدنيا اكبر همنا,,,

اتذكر وصية الرسول صلى الله عليه واله وصحبه وسلم,, يوم وصانا من الدنيا ان لا نتنافس فيها فتهلكنا كما
اهلكت من قبلنا ,, من الامم او كما قال الرسول عليه الصلاة والسلام

شراء قطر للثكنة العسكرية البريطانية بسعر فاق العرض ,,, سوى ضجة عندهم ببريطانيا ,,لدرجة ان
بعضهم قال اموال الخليج ماتعرف الا العقار ,, والعولمة اصبحت سلاح ضدنا بدل ان تكون في صالحنا
كاوروبيين,, فنحن لانضكن العقليات التي تسثمر في التملك والعقار,, لكونها باي سبب من الاسباب
هم يرونها,,, لاتضمن توجهات الدول العربية,,, كوسائل ضغط على القرارات السياسية الدولية باي وقت

وهذا ماحدا بهم ان يضغطون على اموال الخليج القادمة لهم في العقار واسواق المال,,وقوانينهم يعكسون اتجاهاا,, في صالح ,, الطلب بالشفافية يادول الخليج,, للحين مانسينا شنو سو بنا الملك فيصل الله يرحمه
يوم استخدم سلاح النفط سنة من السنين,,,

يذكر بالمواقع الاقتصادية ان قطر تمتلك او على وشك امتلاك 15% من بورصة لندن وغيرها وان هناك
توجه لتحويل السوق القطري الى سهم يطرح للاكتتاب ,,, وغيرها من التبادلات كالتي حصلت في سوق السويد للاوراق المالية,,, وشراء حكومة دبي له,, وشراء ناسداك لثلث سوق دبي وغيره,,,

اعذروني على الاطالة ,, ولكن القصد الفائدة وتبادل المعلومة,,,

[بوجواهر]

ما طار طير وارتفع الا كما طار وقع
ما نبغي انقول انشاء الله ينهار العقار لان الرسول صلى الله عليه وسلم وصانا بقوله ( حب لأخيك ما تحبه لنفسك ) ولكن نبغي الأسعار تتعدل اشوي وتكون اسعار معقوله في متناول الكل 000الله كريم

[سوق واقف]

كلامكم ينعنش الصراحة الله يجزاكم الف خير
إن شاء الله العقار يتدمر مثل ما دمروا بيوت الفقاره
كل يوم نسمه طرد المستأجرين من بيوتهم
ان شاء الله نسمع عن انهيار سريع للعقار

[الأستشاري]

ان ماحصل في الكويت هو قلة الطلب على الفلل السكنية فقط والتي أنخفضت بنسبة 20% بسبب القرار الأخير الخاص بالبنوك حيث أن أغلب الطلب عليها من الكويتيين المواطنيين والذين يحصلون على القرض وبعد القرار قل الطلب بأستثناء التجاري والأداري فمازال الطلب ثابت علية وأنا ماحصل في الكويت لايعد تسونامي كما يقال فمازل الطلب موجود ولكن بوتيره أقل .

كما انه لايمكن تطبيق ماحصل في الكويت على باقي دول الخليلج فمازال الطلب كبير في جميع دول الخليج بدون أستثناء فدبي رغم المشاريع السكنية الضخمة مازالت الأسعار في وضعها الطبيعي .

العقار في قطر مازال في وضعة الطبيعي في ظل أستمرار أرتفاع أسعار مواد البناء وقلة الأراضي المطروحة للتداول .

العقار في قطر لم ينزل والسبب أن أسعار الأراضي ومواد البناء مازالت مرتفعة ومرشحة للأرتفاع.

عقار عن عقار يختلف فمازال الطلب قوي على المحلات التجارية والفلل الأدارية بينما تساوى العرض والطلب في الشقق والفلل السكنية .

هل العقار سوف ينزل أو يعاود الأرتفاع ؟؟؟؟

الفلل والشقق على أعتبار أنها أكثر المعروض ربما تنزل بنسبة 20% كحد أقصى ولكن ليس لحد المخاطرة والعلم عند الله والسبب أن بعض المستثمرين (المقترضين) على غير قادرين على الأنتظارطويلا" لأن فتره السماح محدودة وبالتالي يضطر للتأجير بسعر أقل من السوق أو البيع وذلك للسداد وتجنب الفوائد وخاصة ((العمارات والفلل فقط )) حتى يتساوى العرض والطلب مره أخرى أما التجاري والأداري والأراضي فسوف يستمر الطلب على ماهو علية وهناك مؤشرات تؤكد ان الطلب سوف يزيد بشكل تدريجي وخاصة أن النمو الأقتصادي للدولة مستمر ومشاريع التنمية مازالت في بدايتها وسوف تشهد المرحلة القادمة عمليات أزالة للمناطق القديمة مما سيزيد الطلب مره أخرى رغم المشاريع العقارية القادمة .

وأتذكر في عام 1998 كنت أشاهد عدد مجمعين سكنيين في منطقة راقية في المطار مغلقة لمدة عامين وكان المالك يرفض التأجير بسعر التكلفة واليوم مؤجرة ب 20 ألف للفلة .

أن العامل النفسي في العقاري يختلف عن الأسهم لكن أغلب الذين يملكون العقار مستثمريين وليسوا مضاربين والعامل النفسي كالخوف من نزول العقار يتوقف بالدرجة الأولى على مدى فهم صاحب العقار للطلب خلال الفترة القادمة . اما المضارب في العقار فأن العامل النفسي له مهم لأن اي ركود سوف يؤثر علية .

أن مستقبل العقار في قطر مازال قوي وواعد وسوف يستمر في الثبات والأرتفاع ولكن بشكل أقل من السابق ومازال الكثير يربط نزول العقار ونزول الأسهم وبين مايحدث في الدول وبين قطر وبين ماحدث في فترة السبعينات حيث كانت هناك سوق مناخ على أراضي غير مسجلة وموثقة مماتسبب في نزول العقار بعد تدخل الدولة . والوضع الأن في قطر مختلف تماما" .
وأنا أتفق مع الجميع بأن المردود العقاري غير مجدي ولعل في السابق كان الهدف هو المضاربة للأستفادة من أرتفاع أسعار مواد البناء والطلب الكبير . أما الأن فأن الوضع غير مشجع لمن يريد الأستثمار فقط . وعلية أن ينتظر قليل لمعرفة أتجاهات السوق في المرحلة المقبلة .

كما أن أراض الوسيل والتي سوف تطرح للبيع قليله ولها شروط غير مشجعة للأستثمار لكونها خاصة بسكن القطريين . كما أن الأراضي التي سوف تطرحها الدولة والتي تم الأعلان عنها غير قابلة للتداول وتحتاج إلى وقت طويل للأعداد وسوف تكون للقطريين ووفقا" للشروط . مما يعني عدم نزول باقي أسعار الأراضي المخصصة للأستثمار ولسكن غير القطري والتي هي الأساس في الأستثمار والأساس لتملك للخليجيين للأراضي والتي أصبحت قليل .

وجهة نظر والعلم عنداللـــــــــــه

[إنتعاش]

سلمتم جميع من يشارك في هذا الحوار الجميل ..

عن نفسي أرشح أن يشهد القطاع السكني ثبات في الاسعار وان كان هناك نزول
ربما لا يتجاوز الـ20 % لأن العقار اثبت في النزول الحقيقة من الاسهم .

لكن القطاعين : التجاري والاداري في تقديري مازالوا مستمرين في الصعود .
ولا ادري كيف تتوقع هالعقود الايجارية تصدقون يا اخوان
محلات المتر فيها على 300 ريال و 250 ريال ! .
اسمع ارقام مهوله .. يعني الباب يطلع مع الميزانين اجاره الشهري حول 120 إلى 150 الف ريال
هذا كيف بيشتغل وين بيجيب مداخيل هائلة يعني ؟

فيلا ادارية على دوار ابوهامور اللي بعد دوار قطر للديكور
يمكن مساحتها حول 1000 او 900 يمكن
أجرتها الان شركة شحن عالمية واضح اسمها على الفيلا
سمعت من اكثر من مصدر ان تاجرت بـ 130 الف ريال شهري !!

شنو اللي قاعد يصير ؟
لا ادري .

بين هذه الافكار وتوقعات نزول وتوجس ..
انا عن نفسي املك ارضا ً تجارية وأفكر في بنائها الان
ولكنني سأستعين بالبنك للتمويل ومازلت في تردد ..
هل ابنيها بالتمويل او اتورط فيها عقب بالتأجير .
الله العالم .

الله يدبرنا على الصالح اللهم آمين .

[قطري عصامي]

كلامكم ينعنش الصراحة الله يجزاكم الف خير
إن شاء الله العقار يتدمر مثل ما دمروا بيوت الفقاره
كل يوم نسمه طرد المستأجرين من بيوتهم
ان شاء الله نسمع عن انهيار سريع للعقار

آآآآآآآآآآآآآآآآآآآآآآآميييييييييييييييييييييييييي يييييييييييييييييين

[Affable Lady]

سلمتم جميع من يشارك في هذا الحوار الجميل ..

عن نفسي أرشح أن يشهد القطاع السكني ثبات في الاسعار وان كان هناك نزول
ربما لا يتجاوز الـ20 % لأن العقار اثبت في النزول الحقيقة من الاسهم .

لكن القطاعين : التجاري والاداري في تقديري مازالوا مستمرين في الصعود .
ولا ادري كيف تتوقع هالعقود الايجارية تصدقون يا اخوان
محلات المتر فيها على 300 ريال و 250 ريال ! .
اسمع ارقام مهوله .. يعني الباب يطلع مع الميزانين اجاره الشهري حول 120 إلى 150 الف ريال
هذا كيف بيشتغل وين بيجيب مداخيل هائلة يعني ؟

فيلا ادارية على دوار ابوهامور اللي بعد دوار قطر للديكور
يمكن مساحتها حول 1000 او 900 يمكن
أجرتها الان شركة شحن عالمية واضح اسمها على الفيلا
سمعت من اكثر من مصدر ان تاجرت بـ 130 الف ريال شهري !!

شنو اللي قاعد يصير ؟
لا ادري .
بين هذه الافكار وتوقعات نزول وتوجس ..
انا عن نفسي املك ارضا ً تجارية وأفكر في بنائها الان
ولكنني سأستعين بالبنك للتمويل ومازلت في تردد ..
هل ابنيها بالتمويل او اتورط فيها عقب بالتأجير .
الله العالم .

الله يدبرنا على الصالح اللهم آمين .


نعم أرقام خيالية ..

وقيمة الأجار يبون يطلعونها من عيون زباينهم

مؤخراً ... ارفعوا سعر شحن الكيلومن 55 إلى 70 ريال!!!!!!

مايسوى علينا هالشحن .... طلع علينا أغلى من بيع السوق:rolleyes2:

[بوحارب]

العقار هو الأبن البار


تحيه للجميع:)

[hamoor4ever]

سلملم ، العقار مااعتقد ينزل لان الطلب قوي عليه لكن اتوقع ثبات حاليا اما مستقبلا الله اعلم

ارشح له الثبات خلال السنتين ، مع نزول طفيف بعد ذلك

والله اعلم

[اسعاف]

العقار هو الأبن البار


تحيه للجميع:)

يقول هامور العقارات

(( العقار يمرض بس ما يموت )) اما الأسهم فمثل النفاخة

ويقول آخر عن عقار الدكان

(( الدكان مثل الولد الصالح )) لان الدكان العادة لا يحتاج الى صيانة وتصليح مثل البيت والفلة