خبير البورصه
29-06-2008, 01:31 AM
مخاوف من تراجع الطلب على عقارات التملك الحر في دبي والإمارات بعد اعتبار "مؤسسة التنظيم العقاري" في دبي ملاك العقار من غير العاملين الوافدين في الإمارات مستثمرين وليسوا مقيمين
نقلت الصحف المحلية في دولة الإمارات بتاريخ 23 يونيو الجاري عن الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري، أن هناك اقتراحا رفع للجهات العليا في إمارة دبي يوصي بمنح ملاك العقار (من غير الخليجيين) تأشيرة زيارة للإمارات تتيح لهم الدخول والخروج إلى دولة الإمارات وربما لعدة مرات.
وبحسب "مروان بن غليطة" الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي (مؤسسة حكومية محلية)، فإن اقتراح تأشيرة الدخول المذكورة يأتي في مقابل تأشيرة الإقامة التي وعد بها بعض المطورين العقاريين ملاك الوحدات السكنية في مشاريعهم.
وأوضح "ابن غليطة" أن فريقا ضم ممثلين عن جهات رسمية أبرزها دائرة أراضي وأملاك دبي ودائرة الجنسية والإقامة بدبي والقيادة العامة لشرطة دبي رفع إلى الجهات المختصة مقترح منح مالك العقار تأشيرة دخول خاصة للدولة مماثلة لتأشيرات تمنحها دول أجنبية (لم يذكرها) للمستثمرين العقاريين.
وأشار إلى أن التأشيرة المقترحة ستكون على أنواع بمزايا مختلفة وتمنح وفقا لحجم استثمارات المستثمر، وتنتهي صلاحيتها بانتهاء ملكية المستثمر للعقار في حالة بيعه.
وإذا ما تم اعتماد هذا المقترح كقانون ساري المفعول في دبي، (وربما ينسحب أيضا على الإمارات الأخرى ليصبح قانونا اتحاديا) فإنه سيطال شريحة كبيرة من المستثمرين الذين قاموا بشراء وحداتهم السكنية (بغض النظرعن هدف الشراء) في الإمارة ولم يكونوا مقيمين أساسا بها لأنهم ليسوا من العاملين الوافدين إلى الدولة أساسا، حيث أن المستثمرين المالكين للعقارات من غير الإماراتيين هم على فئات، هي:
ملاك العقارات في دبي والإمارات من غير الإماراتيين
فئات الملاك ------------------------------------------أحقية الإقامة في الإمارات
الملاك الخليجيون ------------------------------------ يحق لهم الإقامة الدائمة والمطلقة في دبي والإمارات دون الحاجة لتأشيرات
الملاك المقيمون العاملون في الإمارات-----------------يحق لهم الإقامة بموجب كفالة الجهات التي يعملون لديها ولا تتم كفالتهم بناء على ملكية عقاراتهم
الملاك من غير المقيمين في دولة الإمارات هي الفئة التي سيطالها المقترح الجديد إذا ما أقر كقانون
وبحسب ما ورد في الجدول أعلاه، فإن فئة كبيرة من ملاك العقار هم مقيمون في الإمارات وقاموا بشراء عقاراتهم رغبة منهم في التملك، والاستثمار، وربما المضاربة، وكثير منهم يرغبون في التخلص من الإيجارات الشهرية التي يدفعونها، وبالتالي فإن هؤلاء لديهم إقامات نظامية أساسا، يقيمون بموجبها في الإمارات على كفالة أرباب العمل أو الشركات التي يملكونها، فلا حاجة لهم باستحداث تأشيرات جديدة كما نص هذا المقترح، وربما يقوم العديد منهم ببيع عقاره في حال أنهى المقيم أعماله وإقامته في الإمارات.
أما من لم يكن عاملا في دولة الإمارات ولم يكن مقيما بها فسيطاله هذا المقترح المذكور إذا ما أقر كقانون رسمي، وهذه الفئة قامت بشراء عقارات في دولة الإمارات بغية الاستثمار أو الإقامة.
وكان بعض المطورين العقاريين قد وعدوا مشتري الوحدات السكنية في مشاريعهم بإقامة دائمة خصوصا في بداية طفرة المشاريع العقارية عام 2004، وتهافت مستثمرون من شتى أرجاء العالم على شراء عقارات في دبي وبعض الإمارات الأخرى كعجمان، وربما كان هدف بعضهم الإقامة وبالتالي فإنه لن يتمكن من الإقامة الرسمية الدائمة بناء على القانون المقترح الجديد إذا ما أقر، إلا إذا وجد لنفسه كفالة أخرى غير ملكية عقاره تمكنه من البقاء في دولة الإمارات.
يشار هنا إلى أن الكثير من ملاك العقارات هم ممن يحق لهم دخول دولة الإمارات بدون الحاجة إلى تأشيرة مسبقة ولمدة شهرين كاملين، حيث تسمح دولة الإمارات لما يزيد عن 30 جنسية بدخول دولة الإمارات دون الحاجة لتأشيرة مسبقة وأغلب هذه الجنسيات من أوربا والولايات المتحدة وكندا والدول الثرية في شرق آسيا، وهذه الأنواع من الجنسيات هي أغلبية من قام بشراء العقارات ذات التملك الحر في دبي والإمارت، فعلى سبيل المثال أفادت معلومات أعلنتها شركة نخيل العقارية أن حوالي 30% من ملاك نخلة جميرا هم من البريطانيين، وهؤلاء إما مقيمون أو يدخلون للإمارت بدون تأشيرة مسبقة ويحق لهم البقاء لمدة شهرين متواصلين.
لكن المقترح الجديد يغطي فئات لا يحق لها الدخول إلى الإمارات إلا بتأشيرة مسبقة ولا يحق لها الإقامة إلا بكفالة شركة تجارية أو نحوها، وأغلب من ينضوي تحت هذا البند هم الجنسيات العربية من غير الخليجيين والأفارقة والروس والجنسيات الأوربية الشرقية.
وربما أراد بعض الملاك من الأوربيين ونحوهم أيضا ممن يحق لهم الدخول بدون تأشيرة الإقامة بناء على ملكية عقاراتهم وبالتالي فإن رغباتهم لن تتحقق إذا أقر هذا القانون.
تراجع في الطلب على العقارات ؟؟
وبحسب شركة آي إن جي المتخصصة في الخدمات المالية والإستثمارية ومقرها هولندا فإنه وبعد ما كشفت مؤسسة التنظيم العقاري بدبي عن نية تغيير تأشيرة الإقامة إلى تأشيرة زيارة لمتملكي العقارات الخاضعة لقوانين التملك الحر للأجانب في دبي فإن ذلك سيؤدي إلى تناقص شهية الأجانب لشراء عقارات في دبي.
وأوردت هذه الشركة وجهات أخرى تخوفات من انخفاض الطلب على عقارات التملك الحر والتي تطورها كبرى الشركات العقارية والعديد منها مساهمة عامة كشركة "إعمار العقارية" وبالتالي يخشى من تراجع إيراداتها وتباطؤ نمو تسويقها.
وربما يؤدي هذا المقترح أو القانون إلى تراجع في الطلب على العقارات ذات التملك الحر من قبل المستثمرين الأجانب الخارجيين لكن وتيرة الطلب على العقارات من قبل المقيمين والخليجيين لن تتأثر بذلك على الأرجح.
وكان إقرار التملك الحر لغير الإماراتيين في دبي عام 2002 دفع بالكثيرين من أنحاء العالم إلى شراء شقق وفلل سكنية في دبي، راغبين بالاستثمار أو البقاء والإقامة، ومن ضمن هؤلاء رعايا دول تعاني من عدم استقرار، وجدوا في دبي والإمارات ملاذا لهم.
وبالرغم من أن رئيس مؤسسة التنظيم العقاري بدبي لفت إلى أن الذي اشترى عقاراً وحصل على تأشيرة إقامة يعرف جيدا أن كفيله هو المطور العقاري وليس ملكية العقار الذي اشتراه أي أن أقامته غير مرتبطة بالعقار بل بالشركة التي كفلته مع نصيحته للمستثمرين بضرورة التعامل مع العقار بوصفه قناة استثمارية تدر عائداً جيداً لا على انه وسيلة للحصول على الإقامة، إلا أن المقترح المذكور ما زال مقترحا قيد الدراسة، ولم يتم إقراره بعد كقانون، ومن المؤكد أن تراعي دبي والإمارات مصالحها في هذا الشأن وألا تحدث خللا في توازن السوق العقاري، خصوصا أن أكبر الشركات العقارية في دبي مملوكة كليا أو جزئيا لحكومة دبي كنخيل ودبي للعقارات وإعمار.
يشار أخيرا إلى أن تزايد أعداد الوافدين وبالأخص ملاك العقارات ذات التملك الحر، وبشكل يفوق التوقعات أثار حفيظة العديد من الأكاديميين والكتاب وبعض المسؤولين (كقائد شرطة دبي) الذين رأوا في ذلك خطرا يتهدد التركيبة السكانية التي تعاني خللا هو الأكبر في العالم (نسبة الإماراتيين إلى مجموع السكان لا تزيد عن 15%)، وأيضا تلقي بظلالها على النمط الاجتماعي والثقافي والديني لمجتمع دولة الإمارات.
نقلت الصحف المحلية في دولة الإمارات بتاريخ 23 يونيو الجاري عن الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري، أن هناك اقتراحا رفع للجهات العليا في إمارة دبي يوصي بمنح ملاك العقار (من غير الخليجيين) تأشيرة زيارة للإمارات تتيح لهم الدخول والخروج إلى دولة الإمارات وربما لعدة مرات.
وبحسب "مروان بن غليطة" الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي (مؤسسة حكومية محلية)، فإن اقتراح تأشيرة الدخول المذكورة يأتي في مقابل تأشيرة الإقامة التي وعد بها بعض المطورين العقاريين ملاك الوحدات السكنية في مشاريعهم.
وأوضح "ابن غليطة" أن فريقا ضم ممثلين عن جهات رسمية أبرزها دائرة أراضي وأملاك دبي ودائرة الجنسية والإقامة بدبي والقيادة العامة لشرطة دبي رفع إلى الجهات المختصة مقترح منح مالك العقار تأشيرة دخول خاصة للدولة مماثلة لتأشيرات تمنحها دول أجنبية (لم يذكرها) للمستثمرين العقاريين.
وأشار إلى أن التأشيرة المقترحة ستكون على أنواع بمزايا مختلفة وتمنح وفقا لحجم استثمارات المستثمر، وتنتهي صلاحيتها بانتهاء ملكية المستثمر للعقار في حالة بيعه.
وإذا ما تم اعتماد هذا المقترح كقانون ساري المفعول في دبي، (وربما ينسحب أيضا على الإمارات الأخرى ليصبح قانونا اتحاديا) فإنه سيطال شريحة كبيرة من المستثمرين الذين قاموا بشراء وحداتهم السكنية (بغض النظرعن هدف الشراء) في الإمارة ولم يكونوا مقيمين أساسا بها لأنهم ليسوا من العاملين الوافدين إلى الدولة أساسا، حيث أن المستثمرين المالكين للعقارات من غير الإماراتيين هم على فئات، هي:
ملاك العقارات في دبي والإمارات من غير الإماراتيين
فئات الملاك ------------------------------------------أحقية الإقامة في الإمارات
الملاك الخليجيون ------------------------------------ يحق لهم الإقامة الدائمة والمطلقة في دبي والإمارات دون الحاجة لتأشيرات
الملاك المقيمون العاملون في الإمارات-----------------يحق لهم الإقامة بموجب كفالة الجهات التي يعملون لديها ولا تتم كفالتهم بناء على ملكية عقاراتهم
الملاك من غير المقيمين في دولة الإمارات هي الفئة التي سيطالها المقترح الجديد إذا ما أقر كقانون
وبحسب ما ورد في الجدول أعلاه، فإن فئة كبيرة من ملاك العقار هم مقيمون في الإمارات وقاموا بشراء عقاراتهم رغبة منهم في التملك، والاستثمار، وربما المضاربة، وكثير منهم يرغبون في التخلص من الإيجارات الشهرية التي يدفعونها، وبالتالي فإن هؤلاء لديهم إقامات نظامية أساسا، يقيمون بموجبها في الإمارات على كفالة أرباب العمل أو الشركات التي يملكونها، فلا حاجة لهم باستحداث تأشيرات جديدة كما نص هذا المقترح، وربما يقوم العديد منهم ببيع عقاره في حال أنهى المقيم أعماله وإقامته في الإمارات.
أما من لم يكن عاملا في دولة الإمارات ولم يكن مقيما بها فسيطاله هذا المقترح المذكور إذا ما أقر كقانون رسمي، وهذه الفئة قامت بشراء عقارات في دولة الإمارات بغية الاستثمار أو الإقامة.
وكان بعض المطورين العقاريين قد وعدوا مشتري الوحدات السكنية في مشاريعهم بإقامة دائمة خصوصا في بداية طفرة المشاريع العقارية عام 2004، وتهافت مستثمرون من شتى أرجاء العالم على شراء عقارات في دبي وبعض الإمارات الأخرى كعجمان، وربما كان هدف بعضهم الإقامة وبالتالي فإنه لن يتمكن من الإقامة الرسمية الدائمة بناء على القانون المقترح الجديد إذا ما أقر، إلا إذا وجد لنفسه كفالة أخرى غير ملكية عقاره تمكنه من البقاء في دولة الإمارات.
يشار هنا إلى أن الكثير من ملاك العقارات هم ممن يحق لهم دخول دولة الإمارات بدون الحاجة إلى تأشيرة مسبقة ولمدة شهرين كاملين، حيث تسمح دولة الإمارات لما يزيد عن 30 جنسية بدخول دولة الإمارات دون الحاجة لتأشيرة مسبقة وأغلب هذه الجنسيات من أوربا والولايات المتحدة وكندا والدول الثرية في شرق آسيا، وهذه الأنواع من الجنسيات هي أغلبية من قام بشراء العقارات ذات التملك الحر في دبي والإمارت، فعلى سبيل المثال أفادت معلومات أعلنتها شركة نخيل العقارية أن حوالي 30% من ملاك نخلة جميرا هم من البريطانيين، وهؤلاء إما مقيمون أو يدخلون للإمارت بدون تأشيرة مسبقة ويحق لهم البقاء لمدة شهرين متواصلين.
لكن المقترح الجديد يغطي فئات لا يحق لها الدخول إلى الإمارات إلا بتأشيرة مسبقة ولا يحق لها الإقامة إلا بكفالة شركة تجارية أو نحوها، وأغلب من ينضوي تحت هذا البند هم الجنسيات العربية من غير الخليجيين والأفارقة والروس والجنسيات الأوربية الشرقية.
وربما أراد بعض الملاك من الأوربيين ونحوهم أيضا ممن يحق لهم الدخول بدون تأشيرة الإقامة بناء على ملكية عقاراتهم وبالتالي فإن رغباتهم لن تتحقق إذا أقر هذا القانون.
تراجع في الطلب على العقارات ؟؟
وبحسب شركة آي إن جي المتخصصة في الخدمات المالية والإستثمارية ومقرها هولندا فإنه وبعد ما كشفت مؤسسة التنظيم العقاري بدبي عن نية تغيير تأشيرة الإقامة إلى تأشيرة زيارة لمتملكي العقارات الخاضعة لقوانين التملك الحر للأجانب في دبي فإن ذلك سيؤدي إلى تناقص شهية الأجانب لشراء عقارات في دبي.
وأوردت هذه الشركة وجهات أخرى تخوفات من انخفاض الطلب على عقارات التملك الحر والتي تطورها كبرى الشركات العقارية والعديد منها مساهمة عامة كشركة "إعمار العقارية" وبالتالي يخشى من تراجع إيراداتها وتباطؤ نمو تسويقها.
وربما يؤدي هذا المقترح أو القانون إلى تراجع في الطلب على العقارات ذات التملك الحر من قبل المستثمرين الأجانب الخارجيين لكن وتيرة الطلب على العقارات من قبل المقيمين والخليجيين لن تتأثر بذلك على الأرجح.
وكان إقرار التملك الحر لغير الإماراتيين في دبي عام 2002 دفع بالكثيرين من أنحاء العالم إلى شراء شقق وفلل سكنية في دبي، راغبين بالاستثمار أو البقاء والإقامة، ومن ضمن هؤلاء رعايا دول تعاني من عدم استقرار، وجدوا في دبي والإمارات ملاذا لهم.
وبالرغم من أن رئيس مؤسسة التنظيم العقاري بدبي لفت إلى أن الذي اشترى عقاراً وحصل على تأشيرة إقامة يعرف جيدا أن كفيله هو المطور العقاري وليس ملكية العقار الذي اشتراه أي أن أقامته غير مرتبطة بالعقار بل بالشركة التي كفلته مع نصيحته للمستثمرين بضرورة التعامل مع العقار بوصفه قناة استثمارية تدر عائداً جيداً لا على انه وسيلة للحصول على الإقامة، إلا أن المقترح المذكور ما زال مقترحا قيد الدراسة، ولم يتم إقراره بعد كقانون، ومن المؤكد أن تراعي دبي والإمارات مصالحها في هذا الشأن وألا تحدث خللا في توازن السوق العقاري، خصوصا أن أكبر الشركات العقارية في دبي مملوكة كليا أو جزئيا لحكومة دبي كنخيل ودبي للعقارات وإعمار.
يشار أخيرا إلى أن تزايد أعداد الوافدين وبالأخص ملاك العقارات ذات التملك الحر، وبشكل يفوق التوقعات أثار حفيظة العديد من الأكاديميين والكتاب وبعض المسؤولين (كقائد شرطة دبي) الذين رأوا في ذلك خطرا يتهدد التركيبة السكانية التي تعاني خللا هو الأكبر في العالم (نسبة الإماراتيين إلى مجموع السكان لا تزيد عن 15%)، وأيضا تلقي بظلالها على النمط الاجتماعي والثقافي والديني لمجتمع دولة الإمارات.