الوعب
04-08-2008, 08:29 AM
ادى ارتفاع الطلب على المحلات والمكاتب التجارية في قطر، المدعوم بزيادة الانتعاش الاقتصادي والتجاري، مع ندرة العرض، الى بروز ظاهرة «الخلو» للمحلات والمكاتب التجارية القديمة بشكل ملحوظ وبقيمة مرتفعة تصل في احيان كثيرة الى مستوى يفوق ثمن العقار نفسه، حيث تصل قيمة الخلو في بعض المحلات التجارية الى 300 ألف ريال، خاصة في المناطق ذات النشاط التجاري القوي مثل شارع سلوى ومنطقة الأسواق وشارع النصر.
ولهذه الاسباب ايضا، شهدت ايجارات المحلات والمكاتب التجارية في مختلف مناطق العاصمة القطرية الدوحة، ارتفاعا ملحوظا خلال العام الحالي ويقول بعض الخبراء العقاريين ان الزيادة في قيمة ايجارات المحلات تراوحت هذا العام بين 100 و150 في المائة مقارنة مع ما كانت عليه في العام الماضي (2007)، مشيرين الى ان هذه الزيادة ناجمة عن الفجوة الكبيرة في معادلة العرض والطلب، مما يجعلها تنسجم مع الوضع العام لسوق العقارات، كما ان ارتفاع أسعار الأراضي وزيادة تكلفة البناء خلال الفترة الماضية أديا الى ارتفاع قيمة العقارات وبالتالي ارتفاع الايجارات سواء كانت هذه العقارات سكنية أم تجارية، وقالوا ان هدم بعض المناطق ساهم في زيادة هذه الظاهرة، خاصة ان المشاريع الجديدة لم تكتمل حتى الآن، وهو الأمر الذي أدى الى ندرة العرض مع تزايد الطلب على العقارات التجارية.
فجوة العرض والطلب
يؤكد خبراء عقاريون أهمية استحداث شوارع تجارية جديدة، لتجسير الفجوة بين العرض والطلب، متسائلين عن الشق القانوني المتعلق بطلب الخلو كون عقد الايجار بين المالك والمستأجر لا ينص عادة على وجود خلو مما يستوجب موافقة المالك الاصلي على الخلو الذي يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، لان الملاك الاصليين لا يطلبون خلوا لمحلاتهم التجارية، وبما ان المالك الاصلي هو الذي يوقع عقد الايجار فان موافقته على الخلو امر اساسي.
واشاروا الى ان اسعار الايجارات بالنسبة للمحلات التجارية تنمو بشكل متصاعد حيث قفزت الايجارات بنسبة تفوق 100% خلال العام الحالي مقارنة بالعام السابق، خاصة في المناطق الحيوية مثل شارع سلوى تحديدا الذي يسمح فيه ببناء محلات تجارية تستخدم كمعارض للسيارات، موضحين ان حاجة السوق الى المحلات التجارية اصبحت تفرض نوعا جديدا من المجمعات التجارية التي تضم عددا كبيرا من المحلات والمكاتب التجارية.
وتوقعوا ان تشهد الفترة المقبلة بناء محلات تجارية بعدد كبير يواكب تنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية، مما سيؤدي الى ثبات اسعار الايجارات التجارية.
الخلو مخالف للقانون
ويؤكد خبير قانوني، ان طلب الخلو للمحلات والمكاتب التجارية امر مخالف للقانون، فالرابط بين المؤجر والمستأجر هو عقد الايجار الذي لا ينص على اي بند يتعلق بطلب الخلو، مشيرا الى ان الخلو عادة يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، ولكن من حق المالك الاصلي للعقار ان يعترض على الخلو، ومن ثم البحث عن مستاجر بنفسه.
واشار الى ان بعض المسأجرين يطلبون الخلو تحت ستار بيع الديكور والاثاث، وان بعض ملاك المحلات التجارية يأخذون نسبة من الخلو نظير موافقتهم عليه.
ويقول الوسيط العقاري خميس الرشيدي ان الخلو ليس امرا جديدا وانما معمول به منذ فترة طويلة، ولكنه كان مستخدما على نطاق ضيق وبقيمة نقدية محدودة، ولكن الامر تحول الان الى ظاهرة، وذلك في ظل ندرة العرض وتنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية، مشيرا الى ان قيمة الخلو ارتفعت بشكل ملحوظ في السنتين الاخيرتين ووصلت الى مستويات كبيرة تفوق اسعار المحلات المؤجرة.
ولفت الى ان قيمة خلو محل تجاري في شارع النصر مساحته 11 مترا طولا و4 امتار عرضا، وصل الى 250 الف ريال، وان نفس السعر يطبق على محلات عديدة، مضيفا ان قيمة الخلو ارتفعت بنسبة تقدر بنحو 100%قياسا بالعام الماضي، حيث اصبحت قيمة الخلو تفوق قيمة المبنى.
فلل تجارية
واضاف الرشيدي ان ندرة المحلات التجاري ادت الى ظهور فلل تجارية بدلا من المحلات والمكاتب، متوقعا تنامي الطلب على المحلات التجارية نظرا للتطورات الاقتصادية والتجارية التي تشهدها البلاد حاليا.
لكن الرشيدي يرى ان اسعار ايجارات المحلات والمكاتب التجارية مرشحة للاستقرار عندما تكتمل المشاريع العقارية التجارية التي تبنى حاليا، حيث سؤدي ذلك الى زيادة العرض وبالتالي استقرار الايجارات، مشيرا الى ان الارتفاع الحاصل في الايجارات سببه قلة العرض نتيجة عوامل عديدة ابرزها هدم العديد من البنايات التجارية القديمة وتزايد الطلب على العقارات التجارية نتيجة الاقبال الكبير على الاستثمار في دولة قطر.
واوضح ان اسعار ايجارات المكاتب والمحلات التجارية ارتفعت هذا العام بنسبة تتراوح بين 100% الى 150% في مختلف مناطق الدوحة، مشيرا الى ان المحل التجاري في شارع النصر مثلا كان يؤجر في العام الماضي بنحو 15 الى 20 آلاف ريال، اما هذا العام فان ايجار المحل التجاري في شارع النصر ارتفع الى الضعف تقريبا ، في حين وصل الخلو الى نحو 300 الف ريال في بعض المحلات.
استغلال تنامي الطلب
وقال الرشيدي ان الحال نفسها تنطبق على مختلف مناطق الدوحة، ففي شارع المطار التجاري كان المحل التجاري يؤجر بنحو 10 الى 12 الف ريال فقط والان يؤجر بنحو 20 ألف ريال، وفي طريق سلوى يصل خلو المحل التجاري الى اكثر من مائة الف ريال، في حين يصل خلو المحل التجاري في منطقة الاسواق الى نحو 300 ألف ريال، مشيرا الى ان المكاتب الادارية ايضا ارتفعت بالويترة نفسها حيث يصل ايجار المكتب في شارع السد مثلا الى اكثر من 30 ألف ريال بعدما كان يؤجر بنحو 10 الاف ريال فقط قبل عامين.
ويوضح الوسيط العقاري محمد اقبال ان ندرة المحلات والمكاتب التجارية ادت الى بروز ظاهرة الخلو، لافتا الى أن بعض السماسرة اصبحوا يستغلون تنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية في استئجار المحلات والمكاتب التجارية من الملاك الاصليين واحداث تغييرات بسيطة في الديكورات ومن ثم وبعد مرور ثلاثة الى اربعة اشهر، يقومون بتأجيرها للباحثين عن محلات تجارية باسعار مرتفعة وبخلو باهظ يصل في احيان كثيرة الى 150 الف ريال، بهدف تحقيق الربح السريع، حيث ان خلو المحل التجاري اصبح يتراوح بين 100 الف الى 200 الف ريال.
المستهلك يدفع الثمن
ورأى اقبال ان ارتفاع قيمة الخلو والايجار الشهري للمحلات التجاري يدفع التجار الى رفع اسعار السلع التي يتعاملون فيها، وبالتالي فان المستهلك هو الذي يدفع ثمن ارتفاع الايجارات، مشيرا الى ان بعض السماسرة اصبحوا يتبعون نظام التأجير من الباطن حيث يقومون باستئجار مجمع كامل يضم عدة مكاتب ومحلات تجارية من المالك باسعار مرتفعة تفوق اسعار الايجارات الحالية، ويقومون بعد ذلك بعرضها للايجار باسعار مرتفعة جدا ويجدون من يستأجرها نظرا لزيادة الطلب ونقص العرض، موضحا ان هؤلاء السماسرة هم الذين سببوا الارتفاع الكبير في الايجارات، لأنهم أثروا على الملاك الآخرين ودفعوهم الى زيادة الايجارات على المستأجرين.
القانون: الظاهرة مخالفة للقوانين والتشريعات
وفقا لآراء قانونيين في الشأن العقاري القطري، فان ظاهرة الخلو لا يوجد ما يسندها في القوانين والتشريعات المنظمة للعلاقة بين الملاك وأصحاب العقارات والمستأجرين، ولا يوجد ما ينص على شرعيتها، لذلك يعتبر بعض المحامين الذين لديهم قضايا كثيرة في خصوص المنازعات العقارية أن لجوء أي شخص الى طلب الخلو للمحال والمكاتب التجارية يعد أمرا مخالفا للقانون، لأن الرابط بين المؤجر والمستأجر هو عقد الايجار الذي لا ينص على أي بند يتعلق بطلب الخلو، حيث ان الخلو عادة يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، ولكن من حق المالك الأصلي للعقار أن يعترض على الخلو، ومن ثم البحث عن مستأجر بنفسه.
ويطلب بعض المستأجرين الخلو تحت ستار وذريعة بيع الأثاث والأجهزة الكهربائية، كما أن بعض ملاك المحال التجارية يأخذون نسبة من الخلو مقابل موافقاتهم.
الدوحة – القبس:
ولهذه الاسباب ايضا، شهدت ايجارات المحلات والمكاتب التجارية في مختلف مناطق العاصمة القطرية الدوحة، ارتفاعا ملحوظا خلال العام الحالي ويقول بعض الخبراء العقاريين ان الزيادة في قيمة ايجارات المحلات تراوحت هذا العام بين 100 و150 في المائة مقارنة مع ما كانت عليه في العام الماضي (2007)، مشيرين الى ان هذه الزيادة ناجمة عن الفجوة الكبيرة في معادلة العرض والطلب، مما يجعلها تنسجم مع الوضع العام لسوق العقارات، كما ان ارتفاع أسعار الأراضي وزيادة تكلفة البناء خلال الفترة الماضية أديا الى ارتفاع قيمة العقارات وبالتالي ارتفاع الايجارات سواء كانت هذه العقارات سكنية أم تجارية، وقالوا ان هدم بعض المناطق ساهم في زيادة هذه الظاهرة، خاصة ان المشاريع الجديدة لم تكتمل حتى الآن، وهو الأمر الذي أدى الى ندرة العرض مع تزايد الطلب على العقارات التجارية.
فجوة العرض والطلب
يؤكد خبراء عقاريون أهمية استحداث شوارع تجارية جديدة، لتجسير الفجوة بين العرض والطلب، متسائلين عن الشق القانوني المتعلق بطلب الخلو كون عقد الايجار بين المالك والمستأجر لا ينص عادة على وجود خلو مما يستوجب موافقة المالك الاصلي على الخلو الذي يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، لان الملاك الاصليين لا يطلبون خلوا لمحلاتهم التجارية، وبما ان المالك الاصلي هو الذي يوقع عقد الايجار فان موافقته على الخلو امر اساسي.
واشاروا الى ان اسعار الايجارات بالنسبة للمحلات التجارية تنمو بشكل متصاعد حيث قفزت الايجارات بنسبة تفوق 100% خلال العام الحالي مقارنة بالعام السابق، خاصة في المناطق الحيوية مثل شارع سلوى تحديدا الذي يسمح فيه ببناء محلات تجارية تستخدم كمعارض للسيارات، موضحين ان حاجة السوق الى المحلات التجارية اصبحت تفرض نوعا جديدا من المجمعات التجارية التي تضم عددا كبيرا من المحلات والمكاتب التجارية.
وتوقعوا ان تشهد الفترة المقبلة بناء محلات تجارية بعدد كبير يواكب تنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية، مما سيؤدي الى ثبات اسعار الايجارات التجارية.
الخلو مخالف للقانون
ويؤكد خبير قانوني، ان طلب الخلو للمحلات والمكاتب التجارية امر مخالف للقانون، فالرابط بين المؤجر والمستأجر هو عقد الايجار الذي لا ينص على اي بند يتعلق بطلب الخلو، مشيرا الى ان الخلو عادة يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، ولكن من حق المالك الاصلي للعقار ان يعترض على الخلو، ومن ثم البحث عن مستاجر بنفسه.
واشار الى ان بعض المسأجرين يطلبون الخلو تحت ستار بيع الديكور والاثاث، وان بعض ملاك المحلات التجارية يأخذون نسبة من الخلو نظير موافقتهم عليه.
ويقول الوسيط العقاري خميس الرشيدي ان الخلو ليس امرا جديدا وانما معمول به منذ فترة طويلة، ولكنه كان مستخدما على نطاق ضيق وبقيمة نقدية محدودة، ولكن الامر تحول الان الى ظاهرة، وذلك في ظل ندرة العرض وتنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية، مشيرا الى ان قيمة الخلو ارتفعت بشكل ملحوظ في السنتين الاخيرتين ووصلت الى مستويات كبيرة تفوق اسعار المحلات المؤجرة.
ولفت الى ان قيمة خلو محل تجاري في شارع النصر مساحته 11 مترا طولا و4 امتار عرضا، وصل الى 250 الف ريال، وان نفس السعر يطبق على محلات عديدة، مضيفا ان قيمة الخلو ارتفعت بنسبة تقدر بنحو 100%قياسا بالعام الماضي، حيث اصبحت قيمة الخلو تفوق قيمة المبنى.
فلل تجارية
واضاف الرشيدي ان ندرة المحلات التجاري ادت الى ظهور فلل تجارية بدلا من المحلات والمكاتب، متوقعا تنامي الطلب على المحلات التجارية نظرا للتطورات الاقتصادية والتجارية التي تشهدها البلاد حاليا.
لكن الرشيدي يرى ان اسعار ايجارات المحلات والمكاتب التجارية مرشحة للاستقرار عندما تكتمل المشاريع العقارية التجارية التي تبنى حاليا، حيث سؤدي ذلك الى زيادة العرض وبالتالي استقرار الايجارات، مشيرا الى ان الارتفاع الحاصل في الايجارات سببه قلة العرض نتيجة عوامل عديدة ابرزها هدم العديد من البنايات التجارية القديمة وتزايد الطلب على العقارات التجارية نتيجة الاقبال الكبير على الاستثمار في دولة قطر.
واوضح ان اسعار ايجارات المكاتب والمحلات التجارية ارتفعت هذا العام بنسبة تتراوح بين 100% الى 150% في مختلف مناطق الدوحة، مشيرا الى ان المحل التجاري في شارع النصر مثلا كان يؤجر في العام الماضي بنحو 15 الى 20 آلاف ريال، اما هذا العام فان ايجار المحل التجاري في شارع النصر ارتفع الى الضعف تقريبا ، في حين وصل الخلو الى نحو 300 الف ريال في بعض المحلات.
استغلال تنامي الطلب
وقال الرشيدي ان الحال نفسها تنطبق على مختلف مناطق الدوحة، ففي شارع المطار التجاري كان المحل التجاري يؤجر بنحو 10 الى 12 الف ريال فقط والان يؤجر بنحو 20 ألف ريال، وفي طريق سلوى يصل خلو المحل التجاري الى اكثر من مائة الف ريال، في حين يصل خلو المحل التجاري في منطقة الاسواق الى نحو 300 ألف ريال، مشيرا الى ان المكاتب الادارية ايضا ارتفعت بالويترة نفسها حيث يصل ايجار المكتب في شارع السد مثلا الى اكثر من 30 ألف ريال بعدما كان يؤجر بنحو 10 الاف ريال فقط قبل عامين.
ويوضح الوسيط العقاري محمد اقبال ان ندرة المحلات والمكاتب التجارية ادت الى بروز ظاهرة الخلو، لافتا الى أن بعض السماسرة اصبحوا يستغلون تنامي الطلب على المحلات والمكاتب التجارية في استئجار المحلات والمكاتب التجارية من الملاك الاصليين واحداث تغييرات بسيطة في الديكورات ومن ثم وبعد مرور ثلاثة الى اربعة اشهر، يقومون بتأجيرها للباحثين عن محلات تجارية باسعار مرتفعة وبخلو باهظ يصل في احيان كثيرة الى 150 الف ريال، بهدف تحقيق الربح السريع، حيث ان خلو المحل التجاري اصبح يتراوح بين 100 الف الى 200 الف ريال.
المستهلك يدفع الثمن
ورأى اقبال ان ارتفاع قيمة الخلو والايجار الشهري للمحلات التجاري يدفع التجار الى رفع اسعار السلع التي يتعاملون فيها، وبالتالي فان المستهلك هو الذي يدفع ثمن ارتفاع الايجارات، مشيرا الى ان بعض السماسرة اصبحوا يتبعون نظام التأجير من الباطن حيث يقومون باستئجار مجمع كامل يضم عدة مكاتب ومحلات تجارية من المالك باسعار مرتفعة تفوق اسعار الايجارات الحالية، ويقومون بعد ذلك بعرضها للايجار باسعار مرتفعة جدا ويجدون من يستأجرها نظرا لزيادة الطلب ونقص العرض، موضحا ان هؤلاء السماسرة هم الذين سببوا الارتفاع الكبير في الايجارات، لأنهم أثروا على الملاك الآخرين ودفعوهم الى زيادة الايجارات على المستأجرين.
القانون: الظاهرة مخالفة للقوانين والتشريعات
وفقا لآراء قانونيين في الشأن العقاري القطري، فان ظاهرة الخلو لا يوجد ما يسندها في القوانين والتشريعات المنظمة للعلاقة بين الملاك وأصحاب العقارات والمستأجرين، ولا يوجد ما ينص على شرعيتها، لذلك يعتبر بعض المحامين الذين لديهم قضايا كثيرة في خصوص المنازعات العقارية أن لجوء أي شخص الى طلب الخلو للمحال والمكاتب التجارية يعد أمرا مخالفا للقانون، لأن الرابط بين المؤجر والمستأجر هو عقد الايجار الذي لا ينص على أي بند يتعلق بطلب الخلو، حيث ان الخلو عادة يطلبه المستأجر القديم من المستأجر الجديد، ولكن من حق المالك الأصلي للعقار أن يعترض على الخلو، ومن ثم البحث عن مستأجر بنفسه.
ويطلب بعض المستأجرين الخلو تحت ستار وذريعة بيع الأثاث والأجهزة الكهربائية، كما أن بعض ملاك المحال التجارية يأخذون نسبة من الخلو مقابل موافقاتهم.
الدوحة – القبس: