العبيـدلي
17-08-2008, 08:16 AM
مشروعات ضخمة ومدن سكنية لتلبية الطلب المحلي
الدوحة - الراية : تسعي دولة قطر الي تنويع اقتصادها ومصادر دخلها، وهي تجهد بقوة لأن تكون الدولة الخليجية الأولي التي تنتقل من اقتصاد يعتمد علي النفط والغاز الي اقتصاد متنوع حيث المشاريع الاستثمارية الضخمة تنتشر في أرجاء الدولة.
تنفق قطر ما لا يقل عن 130 مليار دولار أمريكي علي الاستثمار في مشاريع البنية التحتية المتوقع إنجازها بحلول عام 2012، وهي السنة التي من المتوقع أن يزداد فيها عدد سكان البلاد بما مجموعه 500 ألف نسمة ليصبح العدد الإجمالي للسكان 1.5 مليون نسمة، اضافة الي توقعات زيادة عدد السياح الذين يقصدون قطر بنسبة 150% بحلول عام 2011.
وتعد مثل هذه الإحصائيات مشجعة للمستثمرين أفراداً وشركات علي السواء، والتي أظهرت قطر للعالم أنها قادرة علي تحقيق مثل هذه الأرقام والإنجازات من خلال دخولها بنجاح المضمار الرياضي باستضافتها الناجحة لدورة الألعاب الآسيوية الخامسة عشرة في الدوحة، فضلاً عن بطولة البنج التجاري -قطر ماسترز- والتي تتطور سنة بعد سنة.
ولا شك ان قطر تستثمر عوائدها من النفط والغاز لصالح شعبها، فهناك مطار وميناء جديدين تحت التأسيس، وأعمل تأسيس وتحسين شبكة الطرق في البلاد تجري علي قدم وساق، بالاضافة الي تنفيذ مشاريع عقارية غاية في الحداثة والإتقان، وهذا كله ليس إلا جزء بسيطا من الإنجازات القطرية.
الجدير بالذكر أن منطقة الأعمال الرئيسية الواقعة في الخليج الغربي قد قطعت شوطاً جيداً في الإنشاء الي جانب انتقال أكبر الأسماء التجارية في عالم الصناعات الهيدروكربونية الي مدينة الطاقة، والتي هي جزء من مشروع لوسيل الضخم، علي ان تنفيذ مثل هذه المشاريع الضخمة يتطلب مساعدة مالية قوية ودعماً كبيرا مقدما من البنوك لتحقيق الثقة والمصداقية المطلوبة في السوق القطرية، فالكثير من الشركات العقارية تعتمد في انشائها للمشاريع الضخمة كمشروع اللؤلؤة-قطر علي المبيعات الأولية اللازمة للحصول علي الدعم المالي الجزئي، ومن ثم يأتي دور البنوك الفاعل ليقدم آليات التمويل اللازمة لإكمال مثل هذه المشاريع.
ويشهد للبنوك القطرية تقديمها قروضا عقارية للأفراد منذ 2001، اضافة الي تسهيلات للنهوض بالعمران.
وفي ذلك الوقت، أي عام 2001، كان للقطريين فقط حق شراء وتملك العقارات في البلاد، غير ان قرارات مجلس الوزراء القطري المتتالية الصادرة عامي 2004 و2006 مكنت غير القطريين من حق تملك العقارات والوحدت السكنية في مناطق معينة من قطر، فباستطاعة الأجانب الآن شراء العقارات علي أساس التملك الحر أو المستأجر اعتماداً علي أساس موقع العقار.
وتشمل المناطق التي يسمح فيها للأجانب بالتملك لحر للعقارات منطقة الخليج الغربي، واللؤلؤة-قطر وبروة الخور ويمكن التملك الحر المشترين من الحصول علي ملكية الأرض والبناء سوياً مما يجعله أكثر أنواع تملك العقارات أماناً.
بالاضافة لذلك، يستطيع الأجانب شراء العقارات والوحدات السكنية علي أساس التملك المستأجر في مناطق استثمارية معينة ولفترة استئجار أقصاها 99 سنة قابلة للتجديد لفترة أو فترات مشابهة.
وبالإشارة لقرار مجلس الوزراء القطري رقم 6 الصادر سنة 2006 فإنه يستطيع المستفيدون بيع وتأجير ونقل ملكية والاستفادة من (حق الانتفاع) علي أي شكل وفقاً للقوانين السارية. وهنا من الممكن تفسير عبارة (حق الانتفاع) لتعني إجراء عقد تأجير لفترة 99 سنة. وقد حدد نفس القرار سابق الذكر 18 منطقة ضمن مدينة الدوحة، حيث يستطيع الأجانب شراء العقارات فيها علي أساس التملك المستأجر.
وينظر للمشاريع العقارية علي أنها من قطاعات الأعمال المزدهرة، فوفقاً لتقرير غلوبال انفستمنت هاوس لعام 2006، فإن مقداره 33 مليار دولار أمريكي كانت قد منحت في منطقة الشرق الأوسط من أصل 98.5 مليار دولار أمريكي من القروض العقارية الممنوحة عالمياً في النصف الأول من عام 2006، أي ما نسبته دولار من كل ثلاثة دولارات منحت كقروض عقارية، تتبوأ قطر مكانة متميزة في السوق العقاري لدول مجلس التعاون من عام 2008 حيث تشاهد أعمال الإنشاء والتطوير العقاري علي الأرض وفي كل بقعة يزورها القادم الي الدوحة.
وقد حفز الإنفاق المتزايد في السوق العقارية المستثمرين وعزز من فرص الشراء لديهم، وكان لهذ العامل نفس التأثير علي أداء البنوك أيضاً التي تتنافس في تقديم القروض العقارية للأفراد لكل من الشركات العقارية والمستثمرين علي حد سواء.
ولدي المشترين من المقيمين في قطر ثلاثة خيارات للدفع أثناء مرحلة إنشاء العقار تشمل منح القروض وفرض الفائدة من البداية، أو فرض الفائدة فقط وأخيراً الفائدة المؤجلة حيث يستطيع المشترون تأجيل دفعات الفائدة أثناء مرحلة إنشاء العقار والبدء بسدادها عند استلام العقار.
وتعد جميع القروض العقارية التقليدية عند منحها وفرض الفائدة مباشرة عليها، قابلة للتقسيط علي فترات تصل الي 30 سنة.
ويتسطيع الموظفون أصحاب الرواتب الحصول علي قروض تصل لنسبة 99% من سعر الشراء للعقار وفقاً لشروط وأحكام البنوك، فيما يؤهل كبار العملاء للحصول علي قروض تصل لنسبة 65% من قيمة العقار. ويعامل الزبائن من غير المقيمين بنفس الشروط ونسب الفائدة الممنوحة منافسة.
وجنباً الي جنب مع القروض العقارية التقليدية تزدهر الخدمات المصرفية الإسلامية والمنتجات المالية المطابقة للشريعة الإسلامية وتنمو بسرعة كنتيجة طبيعية لتأسيس الكثير من البنوك المحلية والإقليمية شركاتها وأذرعها الإسلامية التابعة لها.
من جانب آخر واصل سوق العقارات القطري في العام 2008 ازدهاره وانتعاشه الذي شهده في السنوات الاخيرة. مستفيدا من تسارع وتيرة النمو الاقتصاد التي تعتبر الأعلي والأقوي علي مستوي دول المنطقة.
وكانت تقارير عقارية قدرت حجم تداولات سوق العقار القطري خلال عام 2007 بنحو 36.5 مليار ريال (10 مليارات دولار) بارتفاع كبير مقارنة مع تداولات عام 2006.
وبلغ اجمالي التسهيلات الائتمانية التي قدمتها البنوك القطرية لمشروعات تتعلق بالعقار وقطاع البناء والتشييد خلال عام 2007 نحو 35 مليار ريال (9.6 مليارات دولار).
وتقدر مساهمة قطاع العقارات والبناء والتشييد في الناتج المحلي القطري خلال العام الفائت بأكثر من 16 مليار ريال (4.39 مليار دولار) وذلك مقابل 13 مليار ريال (3.57 مليار دولار) في عام 2006 ارتفاعا من 9.5 مليار ريال (2.6 مليار دولار) في 2005 و8 مليارات ريال في 2004. و7 مليار ريال في 2003. و6 مليارات ريال في 2002 و5.2 مليارات في عام 2001.
وكان المركز الكويتي المالي المركز قد توقع في تقرير له حول قطاع العقار القطري ان تكون معدلات النمو الحالية في هذا القطاع مستدامة.
فنمو الأسعار المدعوم بازدياد الطلب كان انعكاسا للاوضاع الاقتصادية المزدهرة في قطر كما لقي نمو قطاع العقار دعما من تزايد المداخيل القابلة للانفاق وبدرجة أكبر من فتح هذا القطاع أمام المستثمرين الأجانب لشراء العقار وهذا ما أدي بالفجوة بين الطلب والعرض الي الاتساع في السنوات الثلاث الأخيرة، حيث دأب الطلب خلالها علي تجاوز مستوي العرض.
غير ان هذا النمو كانت له تكلفته فمعدلات التضخم تتراوح حول مستوي 15% منذ مدة لا بأس بها وحتي الآن من دون ان يكون هناك تراخ في هذا المعدل خلال المستقبل القريب أو المتوسط الأجل.
وأوضح تقرير المركز ان نمو الاقتصاد بدوره أدي الي زيادة عدد السكان الوافدين وبات عامل السكان الوافدين في قطر أمرا مهما حيث أصبح الوافدون يشكلون نحو 67% من العدد الاجمالي لسكان البلاد.
وقد ازداد عدد هؤلاء الوافدين خلال السنوات الست الأخيرة بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 5%.
بمعزل عن هذا الأمر قامت الحكومة القطرية في عام 2004 بتخفيف السياسات التي تطبقها في شأن العقار في البلاد لتسمح للاجانب بتملك العقارات.
من جهة أخري فإن الزيادة في المداخيل الشخصية القابلة للانفاق وما نتج عنها من تغير في أفضليات المستهلكين وتحولهم من الشقق السكنية الي الفلل تخلق ضغوطا كبيرة جدا علي أوضاع السوق الذي استنفد سلفا طاقته الاستيعابية.
وطبقا لتقديرات المركز فإن قطر سوف تحتاج الي نحو 250 الف وحدة سكنية بحلول العام 2010 في حين ان العرض سيكون بحدود 244 الف وحدة.
وتمثل احتياجات الوافدين نحو 75%، 187 ألف وحدة سكنية من إجمالي الوحدات السكنية المطلوبة.
وهذا ما يعني اضافة 27 ألف وحدة سكنية سنوية في المتوسط خلال الفترة ما بين 2008.
غير ان المركز يتوقع النسبة العجز ان تضيق مع مضي الوقت حيث انه يتوقع لمدينة الدوحة التي تمثل السوق السكني الرئيسي ان تشهد مزيداً من عرض الوحدات السكنية بحلول عام 2010.
أما علي جانب الأسعار فإن السيناريو القائم الذي يزيد فيه اللطلب علي العرض يؤدي الي ارتفاع كبير في الأسعار والإيجارات فأسعار الاراضي في المشاريع السكنية الرئيسية مثل لؤلؤة قطر قد شهدت ارتفاعا يزيد علي 100% في الأشهر ال 12 الماضية.
وذكر التقرير انه بالنسبة للوحدات العقارية الإدارية والتجارية فإن الطلب عليها يفوق مستوي العرض المتوافر في قطر وهذا الوضع يرجع أساسا الي تزايد عدد الشركات الأجنبية الداخلة الي قطر ونتيجة لذلك فإن الدوحة تشهد طلبا قويا علي المساحات التجارية والإدارية في حين ان العرض متأخر عن مواكبة الطلب زمنيا بمقدار 18 شهرا علما بأن جزءا رئيسياً من العرض الجديد للعقارات التجارية سوف يتوافر خلال عام 2008.
وهذا من شأنه ان يبقي الايجارات عند مستوياتها المرتفعة في المدي القريب لكنه من المتوقع لفجوة الطلب والعرض ان تضيق خلال الفترة ما بين 2008 و2010 مؤدية بالقيم الإيجارية الي الاستقرار.
وكانت الحكومة القطرية اتخذت اجراءات لضبط أسعار الايجارات وتهدف في نهاية الأمر الي الحد من التضخم اضافة الي ان القطاع العقاري يشهد بناء مدن سكنية ومشروعات ضخمة علي كل المستويات.
الدوحة - الراية : تسعي دولة قطر الي تنويع اقتصادها ومصادر دخلها، وهي تجهد بقوة لأن تكون الدولة الخليجية الأولي التي تنتقل من اقتصاد يعتمد علي النفط والغاز الي اقتصاد متنوع حيث المشاريع الاستثمارية الضخمة تنتشر في أرجاء الدولة.
تنفق قطر ما لا يقل عن 130 مليار دولار أمريكي علي الاستثمار في مشاريع البنية التحتية المتوقع إنجازها بحلول عام 2012، وهي السنة التي من المتوقع أن يزداد فيها عدد سكان البلاد بما مجموعه 500 ألف نسمة ليصبح العدد الإجمالي للسكان 1.5 مليون نسمة، اضافة الي توقعات زيادة عدد السياح الذين يقصدون قطر بنسبة 150% بحلول عام 2011.
وتعد مثل هذه الإحصائيات مشجعة للمستثمرين أفراداً وشركات علي السواء، والتي أظهرت قطر للعالم أنها قادرة علي تحقيق مثل هذه الأرقام والإنجازات من خلال دخولها بنجاح المضمار الرياضي باستضافتها الناجحة لدورة الألعاب الآسيوية الخامسة عشرة في الدوحة، فضلاً عن بطولة البنج التجاري -قطر ماسترز- والتي تتطور سنة بعد سنة.
ولا شك ان قطر تستثمر عوائدها من النفط والغاز لصالح شعبها، فهناك مطار وميناء جديدين تحت التأسيس، وأعمل تأسيس وتحسين شبكة الطرق في البلاد تجري علي قدم وساق، بالاضافة الي تنفيذ مشاريع عقارية غاية في الحداثة والإتقان، وهذا كله ليس إلا جزء بسيطا من الإنجازات القطرية.
الجدير بالذكر أن منطقة الأعمال الرئيسية الواقعة في الخليج الغربي قد قطعت شوطاً جيداً في الإنشاء الي جانب انتقال أكبر الأسماء التجارية في عالم الصناعات الهيدروكربونية الي مدينة الطاقة، والتي هي جزء من مشروع لوسيل الضخم، علي ان تنفيذ مثل هذه المشاريع الضخمة يتطلب مساعدة مالية قوية ودعماً كبيرا مقدما من البنوك لتحقيق الثقة والمصداقية المطلوبة في السوق القطرية، فالكثير من الشركات العقارية تعتمد في انشائها للمشاريع الضخمة كمشروع اللؤلؤة-قطر علي المبيعات الأولية اللازمة للحصول علي الدعم المالي الجزئي، ومن ثم يأتي دور البنوك الفاعل ليقدم آليات التمويل اللازمة لإكمال مثل هذه المشاريع.
ويشهد للبنوك القطرية تقديمها قروضا عقارية للأفراد منذ 2001، اضافة الي تسهيلات للنهوض بالعمران.
وفي ذلك الوقت، أي عام 2001، كان للقطريين فقط حق شراء وتملك العقارات في البلاد، غير ان قرارات مجلس الوزراء القطري المتتالية الصادرة عامي 2004 و2006 مكنت غير القطريين من حق تملك العقارات والوحدت السكنية في مناطق معينة من قطر، فباستطاعة الأجانب الآن شراء العقارات علي أساس التملك الحر أو المستأجر اعتماداً علي أساس موقع العقار.
وتشمل المناطق التي يسمح فيها للأجانب بالتملك لحر للعقارات منطقة الخليج الغربي، واللؤلؤة-قطر وبروة الخور ويمكن التملك الحر المشترين من الحصول علي ملكية الأرض والبناء سوياً مما يجعله أكثر أنواع تملك العقارات أماناً.
بالاضافة لذلك، يستطيع الأجانب شراء العقارات والوحدات السكنية علي أساس التملك المستأجر في مناطق استثمارية معينة ولفترة استئجار أقصاها 99 سنة قابلة للتجديد لفترة أو فترات مشابهة.
وبالإشارة لقرار مجلس الوزراء القطري رقم 6 الصادر سنة 2006 فإنه يستطيع المستفيدون بيع وتأجير ونقل ملكية والاستفادة من (حق الانتفاع) علي أي شكل وفقاً للقوانين السارية. وهنا من الممكن تفسير عبارة (حق الانتفاع) لتعني إجراء عقد تأجير لفترة 99 سنة. وقد حدد نفس القرار سابق الذكر 18 منطقة ضمن مدينة الدوحة، حيث يستطيع الأجانب شراء العقارات فيها علي أساس التملك المستأجر.
وينظر للمشاريع العقارية علي أنها من قطاعات الأعمال المزدهرة، فوفقاً لتقرير غلوبال انفستمنت هاوس لعام 2006، فإن مقداره 33 مليار دولار أمريكي كانت قد منحت في منطقة الشرق الأوسط من أصل 98.5 مليار دولار أمريكي من القروض العقارية الممنوحة عالمياً في النصف الأول من عام 2006، أي ما نسبته دولار من كل ثلاثة دولارات منحت كقروض عقارية، تتبوأ قطر مكانة متميزة في السوق العقاري لدول مجلس التعاون من عام 2008 حيث تشاهد أعمال الإنشاء والتطوير العقاري علي الأرض وفي كل بقعة يزورها القادم الي الدوحة.
وقد حفز الإنفاق المتزايد في السوق العقارية المستثمرين وعزز من فرص الشراء لديهم، وكان لهذ العامل نفس التأثير علي أداء البنوك أيضاً التي تتنافس في تقديم القروض العقارية للأفراد لكل من الشركات العقارية والمستثمرين علي حد سواء.
ولدي المشترين من المقيمين في قطر ثلاثة خيارات للدفع أثناء مرحلة إنشاء العقار تشمل منح القروض وفرض الفائدة من البداية، أو فرض الفائدة فقط وأخيراً الفائدة المؤجلة حيث يستطيع المشترون تأجيل دفعات الفائدة أثناء مرحلة إنشاء العقار والبدء بسدادها عند استلام العقار.
وتعد جميع القروض العقارية التقليدية عند منحها وفرض الفائدة مباشرة عليها، قابلة للتقسيط علي فترات تصل الي 30 سنة.
ويتسطيع الموظفون أصحاب الرواتب الحصول علي قروض تصل لنسبة 99% من سعر الشراء للعقار وفقاً لشروط وأحكام البنوك، فيما يؤهل كبار العملاء للحصول علي قروض تصل لنسبة 65% من قيمة العقار. ويعامل الزبائن من غير المقيمين بنفس الشروط ونسب الفائدة الممنوحة منافسة.
وجنباً الي جنب مع القروض العقارية التقليدية تزدهر الخدمات المصرفية الإسلامية والمنتجات المالية المطابقة للشريعة الإسلامية وتنمو بسرعة كنتيجة طبيعية لتأسيس الكثير من البنوك المحلية والإقليمية شركاتها وأذرعها الإسلامية التابعة لها.
من جانب آخر واصل سوق العقارات القطري في العام 2008 ازدهاره وانتعاشه الذي شهده في السنوات الاخيرة. مستفيدا من تسارع وتيرة النمو الاقتصاد التي تعتبر الأعلي والأقوي علي مستوي دول المنطقة.
وكانت تقارير عقارية قدرت حجم تداولات سوق العقار القطري خلال عام 2007 بنحو 36.5 مليار ريال (10 مليارات دولار) بارتفاع كبير مقارنة مع تداولات عام 2006.
وبلغ اجمالي التسهيلات الائتمانية التي قدمتها البنوك القطرية لمشروعات تتعلق بالعقار وقطاع البناء والتشييد خلال عام 2007 نحو 35 مليار ريال (9.6 مليارات دولار).
وتقدر مساهمة قطاع العقارات والبناء والتشييد في الناتج المحلي القطري خلال العام الفائت بأكثر من 16 مليار ريال (4.39 مليار دولار) وذلك مقابل 13 مليار ريال (3.57 مليار دولار) في عام 2006 ارتفاعا من 9.5 مليار ريال (2.6 مليار دولار) في 2005 و8 مليارات ريال في 2004. و7 مليار ريال في 2003. و6 مليارات ريال في 2002 و5.2 مليارات في عام 2001.
وكان المركز الكويتي المالي المركز قد توقع في تقرير له حول قطاع العقار القطري ان تكون معدلات النمو الحالية في هذا القطاع مستدامة.
فنمو الأسعار المدعوم بازدياد الطلب كان انعكاسا للاوضاع الاقتصادية المزدهرة في قطر كما لقي نمو قطاع العقار دعما من تزايد المداخيل القابلة للانفاق وبدرجة أكبر من فتح هذا القطاع أمام المستثمرين الأجانب لشراء العقار وهذا ما أدي بالفجوة بين الطلب والعرض الي الاتساع في السنوات الثلاث الأخيرة، حيث دأب الطلب خلالها علي تجاوز مستوي العرض.
غير ان هذا النمو كانت له تكلفته فمعدلات التضخم تتراوح حول مستوي 15% منذ مدة لا بأس بها وحتي الآن من دون ان يكون هناك تراخ في هذا المعدل خلال المستقبل القريب أو المتوسط الأجل.
وأوضح تقرير المركز ان نمو الاقتصاد بدوره أدي الي زيادة عدد السكان الوافدين وبات عامل السكان الوافدين في قطر أمرا مهما حيث أصبح الوافدون يشكلون نحو 67% من العدد الاجمالي لسكان البلاد.
وقد ازداد عدد هؤلاء الوافدين خلال السنوات الست الأخيرة بمعدل نمو سنوي مركب بلغ 5%.
بمعزل عن هذا الأمر قامت الحكومة القطرية في عام 2004 بتخفيف السياسات التي تطبقها في شأن العقار في البلاد لتسمح للاجانب بتملك العقارات.
من جهة أخري فإن الزيادة في المداخيل الشخصية القابلة للانفاق وما نتج عنها من تغير في أفضليات المستهلكين وتحولهم من الشقق السكنية الي الفلل تخلق ضغوطا كبيرة جدا علي أوضاع السوق الذي استنفد سلفا طاقته الاستيعابية.
وطبقا لتقديرات المركز فإن قطر سوف تحتاج الي نحو 250 الف وحدة سكنية بحلول العام 2010 في حين ان العرض سيكون بحدود 244 الف وحدة.
وتمثل احتياجات الوافدين نحو 75%، 187 ألف وحدة سكنية من إجمالي الوحدات السكنية المطلوبة.
وهذا ما يعني اضافة 27 ألف وحدة سكنية سنوية في المتوسط خلال الفترة ما بين 2008.
غير ان المركز يتوقع النسبة العجز ان تضيق مع مضي الوقت حيث انه يتوقع لمدينة الدوحة التي تمثل السوق السكني الرئيسي ان تشهد مزيداً من عرض الوحدات السكنية بحلول عام 2010.
أما علي جانب الأسعار فإن السيناريو القائم الذي يزيد فيه اللطلب علي العرض يؤدي الي ارتفاع كبير في الأسعار والإيجارات فأسعار الاراضي في المشاريع السكنية الرئيسية مثل لؤلؤة قطر قد شهدت ارتفاعا يزيد علي 100% في الأشهر ال 12 الماضية.
وذكر التقرير انه بالنسبة للوحدات العقارية الإدارية والتجارية فإن الطلب عليها يفوق مستوي العرض المتوافر في قطر وهذا الوضع يرجع أساسا الي تزايد عدد الشركات الأجنبية الداخلة الي قطر ونتيجة لذلك فإن الدوحة تشهد طلبا قويا علي المساحات التجارية والإدارية في حين ان العرض متأخر عن مواكبة الطلب زمنيا بمقدار 18 شهرا علما بأن جزءا رئيسياً من العرض الجديد للعقارات التجارية سوف يتوافر خلال عام 2008.
وهذا من شأنه ان يبقي الايجارات عند مستوياتها المرتفعة في المدي القريب لكنه من المتوقع لفجوة الطلب والعرض ان تضيق خلال الفترة ما بين 2008 و2010 مؤدية بالقيم الإيجارية الي الاستقرار.
وكانت الحكومة القطرية اتخذت اجراءات لضبط أسعار الايجارات وتهدف في نهاية الأمر الي الحد من التضخم اضافة الي ان القطاع العقاري يشهد بناء مدن سكنية ومشروعات ضخمة علي كل المستويات.