العبيـدلي
25-08-2008, 12:25 PM
قطر: الطفرة لم تُواكَب بأنشطة تمويلية مناسبة
القبس 25/08/2008
قالت أوساط عاملة في سوق العقارات القطري ان التطورات المتسارعة والمتلاحقة التي يشهدها السوق تستوجب القيام بمعالجات هيكلية بخصوص آليات التمويل الذي تقدمه البنوك للمشروعات العقارية بما يساهم في دعم مسار القطاع وتعزيز أدائه، وبالتالي التأثير بشكل ايجابي في معادلة العرض والطلب التي ترجح كفتها حاليا وبفارق كبير لمصلحة الطلب.
واكدت هذه الاوساط أن الطفرة الحالية التي يشهدها السوق القطري أظهرت فجوة تمويلية 'كبيرة وزيادة في الطلب على التمويل.
وكانت حركة تداولات السوق قد سجلت قفزة قياسية كبيرة خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة مع الفترة المماثلة من العام الفائت، وقال خبراء عقاريون وسماسرة ان حجم تداولات القطاع العقاري في قطر خلال أول ستة أشهر من العام الجاري تجاوزت لأول مرة حاجز 25 مليار ريال (6،86 مليارات دولار)، وذلك مقابل نحو 17 مليارا (4،67 مليارات دولار) خلال أول ستة أشهر من عام 2007.
وبلغ مجمل تداولات السوق خلال عام 2007 نحو 36،5 مليار ريال (10 مليارات دولار) مقابل 24،9 مليار ريال خلال عام 2006، في حين لم تكن تزيد التداولات على 15،2 مليار ريال في 2005.
يقول المستثمر العقاري حمد المناعي ان الاستثمار في مجال العقارات أصبح من المشاريع الناجحة التي تجد رواجاً كبيرا في قطر منذ بضع سنوات، ودخلت كثير من القطاعات والشركات والمؤسسات هذا المجال الذي يعتبره الكثيرون مجالاً مربحاً، لكنه يحتاج الى رؤوس أموال كبيرة، ويتطلب تمويلاً طويل الأجل، يمتد الى نحو 20 عاماً.
وأوضح أن طبيعة البنوك التجارية ترتبط في الأساس بالتمويل القصير الأجل، وتفضل سياسات اقراضية سريعة العائد وقليلة المخاطر، كما أن «مصرف قطر المركزي» يحدد للمصارف التجارية نسبة معينة لا يسمح بتجاوزها من حجم الودائع لديها في تمويل العقارات.
وتخضع التسهيلات الائتمانية التي تقدمها البنوك لتمويل المشروعات العقارية لقيود مشددة يضعها مصرف قطر المركزي، حيث يخضع الحد الأقصى للمبالغ الممنوحة كائتمان للعملاء لأغراض التمويل العقاري لمعايير مشددة تنص على أن لا تتجاوز هذه المبالغ 150% من حقوق المساهمين في البنك، أو 15% من اجمالي ودائع العملاء فيه، أيهما أقل، وفيما يتعلق بالبنوك الاسلامية ألا تتجاوز النسبة متوسط مجموع 150% من حقوق المساهمين في البنك و15% من اجمالي ودائع العملاء.
تحديات سوق التمويل
وتؤكد القيود كذلك وجوب ألا يتجاوز الائتمان المقدّم لتمويل مشاريع عمرانية ما نسبته 65% من التكلفة الاجمالية للمشروع، وألا يتجاوز الائتمان المقدم لتمويل مشروعات مبان ما نسبته 65% من التكلفة الاجمالية، وعلى المقترض أن يقوم بتمويل التكاليف المتبقية من موارده الذاتية، ويجب أن يتأكد البنك من أن المقترض قد استخدم فعلاً أمواله الخاصة في المشروع قبل أن يستخدم التسهيل الائتماني الممنوح له لهذا الغرض.
ويفرض المصرف المركزي غرامات وعقوبات مشددة على البنوك التي تمنح عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقف المسموح به، لكن يستثنى من تلك التمويلات، التمويل العقاري الممنوح للحكومة أو المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها.
وقال المناعي ان هناك جملة من التحديات لا تزال تواجه سوق التمويل العقاري القطري في ظل عدم التوسع في البرامج التمويلية ذات المرونة العالية، والتي تتجاوب بفعالية مع التوسع في منح القروض العقارية، مع وجود ضمانات كافية.
وأضاف أن سوق العقارات في قطر تعاني من عدم توافر البيانات الدقيقة والشاملة حول محددات السوق العقارية مع غياب مؤشر موحد يمكن الاعتماد عليه عند اتخاذ قرار بالشراء أو البيع.
منتجات تمويلية
وأوضح المناعي أن الطفرة العقارية التي تشهدها قطر لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة، كما أن مؤسسات التمويل تأخرت كثيراً عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المشترين أو المطورين العقاريين أو المقاولين، مشيرا الى تفاوت الأسعار أحياناً من عقار الى آخر في المنطقة ذاتها وفقاً لما يحدده مالك العقار أو الوسيط العقاري، وهو ما يجعل تلك الأسعار لا تعبر عن القيمة الحقيقية للعقار، لافتا الى وجود العديد من التحديات التي تعرقل مسيرة قطاع العقارات خلال الفترة المقبلة منها زيادة حجم المعروض وغياب التمويل العقاري.
وقال المناعي ان الوحدات السكنية التي يتوقع أن يكتمل بناؤها خلال الفترة المقبلة تفوق حاجة السكان بمختلف شرائحهم وجنسياتهم، وهو ما سيؤدي الى انخفاض في الأسعار، على المديين المتوسط والبعيد، ما لم تتخذ اجراءات ومعالجات سريعة، وخلق طلب اضافي، وخارجي، بما يكفي لاستيعاب الزيادة الكبيرة في العرض، وأوضح أن بعض فئات النشاط العقاري وخصوصا شرائح السكن الفاخر والتمليك، ربما أصبح على وشك أن يودع مرحلة مواكبة الطلب ليدخل مرحلة جديدة وهي «خلق الطلب» من الداخل والخارج، وهي مرحلة يحدد درجة النجاح فيها مستقبل القطاع العقاري برمته.
وتابع قوله ان الاستمرار في زيادة المعروض من الوحدات العقارية ضمن هذه الشرائح، من دون اعتبار الحاجة الفعلية لطبيعة الطلب في السوق العقاري، انما يسهم في زيادة المعروض لبعض الشرائح العقارية على الحاجة الفعلية لها، مما يؤدي الى تراجع في أسعارها وينعكس سلباً على ما تتميز به من جاذبية عالية للاستثمار، وبالتالي نموها مستقبلاً.
آليات التمويل
ومن جانبه، قال الوسيط العقاري حسن البوعينين ان ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد، التي بلغت مستويات قياسية خلال السنوات الأخيرة انعكس سلباً على أداء شركات البناء والمقاولات، وعلى المشروعات الانشائية نفسها.
وأوضح أن السوق القطري سيجد نفسه قريبا أمام خيار واحد لمعالجة كل القضايا المتعلقة بالنشاط العقاري الذي يتمثل في تفعيل آليات التمويل من خلال اعطاء العقار مكانته الحقيقية في المنظومة المالية، مما يتطلب جهوداً متكاملة من جهات حكومية وخاصة متعددة، لايجاد آليات تمويل متنوعة للمستثمرين والمشترين على حد سواء مع تحقيق الضمان الفعلي لحقوق كل الأطراف.
وأشار الى أن كل هذه المعطيات تحتم ضرورة وجود مصارف وشركات تمويل عقارية متخصصة في رؤوس أموال ضخمة، بينما يمكن للبنوك التجارية التوسع في انشاء شركات وصناديق استثمارية للتمويل العقاري يشترك فيها عدد من البنوك التجارية وتدار بواسطة لجان فنية ومالية وادارية.
وأضاف ان هناك حاجة أيضا الى تخصيص جزء من سقوفات هذه البنوك لهذا الغرض، بدلاً من قيام تلك البنوك بالمخاطرة في التمويل المباشر للمشروعات العقارية، فضلاً عن ادخال صيغ تمويلية جديدة مثل اصدارات أسهم وأدوات الدين التقليدية والاسلامية في الأسواق المحلية والأجنبية، ورفع كفاءة رأس المال المحلي للتوسع في المشاريع العقارية.
وتوقع البوعينين أن تشهد صناديق الاستثمار العقاري الاسلامية نمواً كبيراً خلال السنوات المقبلة، بعد أن حقق حجم التمويل الاسلامي نسب نمو بلغت في المتوسط نحو 15% سنوياً خلال السنوات الثلاث الفائتة، بينما وصل حجم الصكوك عالمياً الى أكثر من 97 مليار دولار في 2007، معظمها في منطقة الخليج وماليزيا، وشكلت الاصدارات العقارية منها نحو 25% من اجمالي حجم الاصدارات.
عوائد مجزية
وقال مصرفيون ان هناك حاجة لتضافر جهود البنوك ومؤسسات التمويل من أجل تلبية الطلب المتزايد على التمويل في السوق العقاري القطري، وادخال صيغ تمويلية جديدة للتوسع في المشاريع العقارية.
وأضافوا ان حجم السيولة لدى هذه البنوك والمؤسسات يلبي الحاجة في الوقت الراهن، لكنه مع استمرار تنفيذ المشاريع الاستراتيجية والكبيرة، فان هناك حاجة الى تخصيص مزيد من أموال البنوك لتمويل العقار، وأوضح مصرفي ان الحاجة الفعلية لعمليات التمويل خلال السنوات المقبلة في قطر تتطلب مليارات الريالات.
وقال الخبير العقاري محمود الحاوي ان حجم المشاريع الكبيرة التي يتم تنفيذها في قطر لا يتوازى مع حجم السيولة الموجودة في السوق، مما يدفع الى ايجاد آليات عاجلة لتلبية الطلب المتزايد على هذا القطاع.
وأضاف أن البنوك الأجنبية تجد فرصة مواتية لها للدخول في قطاع التمويل العقاري بعد التوقعات بارتفاع الطلب عليه وتحقيقه لعوائد مجزية، لافتا الى أن البنوك تأخذ في الاعتبار المخاطر، معتبراً أن ارتفاع أسعار العقارات يعود في جزء منه الى المضاربات، مما يدعو الى تحديد فترة زمنية لبيع العقار بعد شرائه، وقال ان المستفيد النهائي من العقار يحصل عليه بسعر مضاعف.
تضافر جهود المؤسسات والبنوك
قال مدير أحد البنوك التجارية ان حجم السيولة المتوافر حالياً في السوق المحلي القطري، كفيل بتغطية حجم الطلب، مضيفا ان هذه التمويلات يتم سدادها على فترات متقاربة، مما يؤمن سيولة متواصلة للبنوك وشركات التمويل.
ودعا الى تضافر جهود المؤسسات التمويلية والبنوك لتلبية الطلب المتنامي على هذا القطاع، حيث لا تستطيع شركة واحدة أن تلبي الطلب، مشيراً الى أن التمويلات الكبيرة تتم من خلال تحالفات بين بنوك محلية وأجنبية وشركات كبيرة مع الأخذ بعين الاعتبار نسب المخاطر.
القبس 25/08/2008
قالت أوساط عاملة في سوق العقارات القطري ان التطورات المتسارعة والمتلاحقة التي يشهدها السوق تستوجب القيام بمعالجات هيكلية بخصوص آليات التمويل الذي تقدمه البنوك للمشروعات العقارية بما يساهم في دعم مسار القطاع وتعزيز أدائه، وبالتالي التأثير بشكل ايجابي في معادلة العرض والطلب التي ترجح كفتها حاليا وبفارق كبير لمصلحة الطلب.
واكدت هذه الاوساط أن الطفرة الحالية التي يشهدها السوق القطري أظهرت فجوة تمويلية 'كبيرة وزيادة في الطلب على التمويل.
وكانت حركة تداولات السوق قد سجلت قفزة قياسية كبيرة خلال النصف الأول من العام الجاري مقارنة مع الفترة المماثلة من العام الفائت، وقال خبراء عقاريون وسماسرة ان حجم تداولات القطاع العقاري في قطر خلال أول ستة أشهر من العام الجاري تجاوزت لأول مرة حاجز 25 مليار ريال (6،86 مليارات دولار)، وذلك مقابل نحو 17 مليارا (4،67 مليارات دولار) خلال أول ستة أشهر من عام 2007.
وبلغ مجمل تداولات السوق خلال عام 2007 نحو 36،5 مليار ريال (10 مليارات دولار) مقابل 24،9 مليار ريال خلال عام 2006، في حين لم تكن تزيد التداولات على 15،2 مليار ريال في 2005.
يقول المستثمر العقاري حمد المناعي ان الاستثمار في مجال العقارات أصبح من المشاريع الناجحة التي تجد رواجاً كبيرا في قطر منذ بضع سنوات، ودخلت كثير من القطاعات والشركات والمؤسسات هذا المجال الذي يعتبره الكثيرون مجالاً مربحاً، لكنه يحتاج الى رؤوس أموال كبيرة، ويتطلب تمويلاً طويل الأجل، يمتد الى نحو 20 عاماً.
وأوضح أن طبيعة البنوك التجارية ترتبط في الأساس بالتمويل القصير الأجل، وتفضل سياسات اقراضية سريعة العائد وقليلة المخاطر، كما أن «مصرف قطر المركزي» يحدد للمصارف التجارية نسبة معينة لا يسمح بتجاوزها من حجم الودائع لديها في تمويل العقارات.
وتخضع التسهيلات الائتمانية التي تقدمها البنوك لتمويل المشروعات العقارية لقيود مشددة يضعها مصرف قطر المركزي، حيث يخضع الحد الأقصى للمبالغ الممنوحة كائتمان للعملاء لأغراض التمويل العقاري لمعايير مشددة تنص على أن لا تتجاوز هذه المبالغ 150% من حقوق المساهمين في البنك، أو 15% من اجمالي ودائع العملاء فيه، أيهما أقل، وفيما يتعلق بالبنوك الاسلامية ألا تتجاوز النسبة متوسط مجموع 150% من حقوق المساهمين في البنك و15% من اجمالي ودائع العملاء.
تحديات سوق التمويل
وتؤكد القيود كذلك وجوب ألا يتجاوز الائتمان المقدّم لتمويل مشاريع عمرانية ما نسبته 65% من التكلفة الاجمالية للمشروع، وألا يتجاوز الائتمان المقدم لتمويل مشروعات مبان ما نسبته 65% من التكلفة الاجمالية، وعلى المقترض أن يقوم بتمويل التكاليف المتبقية من موارده الذاتية، ويجب أن يتأكد البنك من أن المقترض قد استخدم فعلاً أمواله الخاصة في المشروع قبل أن يستخدم التسهيل الائتماني الممنوح له لهذا الغرض.
ويفرض المصرف المركزي غرامات وعقوبات مشددة على البنوك التي تمنح عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقف المسموح به، لكن يستثنى من تلك التمويلات، التمويل العقاري الممنوح للحكومة أو المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها.
وقال المناعي ان هناك جملة من التحديات لا تزال تواجه سوق التمويل العقاري القطري في ظل عدم التوسع في البرامج التمويلية ذات المرونة العالية، والتي تتجاوب بفعالية مع التوسع في منح القروض العقارية، مع وجود ضمانات كافية.
وأضاف أن سوق العقارات في قطر تعاني من عدم توافر البيانات الدقيقة والشاملة حول محددات السوق العقارية مع غياب مؤشر موحد يمكن الاعتماد عليه عند اتخاذ قرار بالشراء أو البيع.
منتجات تمويلية
وأوضح المناعي أن الطفرة العقارية التي تشهدها قطر لم تواكبها أنشطة تمويلية مناسبة، كما أن مؤسسات التمويل تأخرت كثيراً عن توفير منتجات تمويلية عقارية ترضي طموح المشترين أو المطورين العقاريين أو المقاولين، مشيرا الى تفاوت الأسعار أحياناً من عقار الى آخر في المنطقة ذاتها وفقاً لما يحدده مالك العقار أو الوسيط العقاري، وهو ما يجعل تلك الأسعار لا تعبر عن القيمة الحقيقية للعقار، لافتا الى وجود العديد من التحديات التي تعرقل مسيرة قطاع العقارات خلال الفترة المقبلة منها زيادة حجم المعروض وغياب التمويل العقاري.
وقال المناعي ان الوحدات السكنية التي يتوقع أن يكتمل بناؤها خلال الفترة المقبلة تفوق حاجة السكان بمختلف شرائحهم وجنسياتهم، وهو ما سيؤدي الى انخفاض في الأسعار، على المديين المتوسط والبعيد، ما لم تتخذ اجراءات ومعالجات سريعة، وخلق طلب اضافي، وخارجي، بما يكفي لاستيعاب الزيادة الكبيرة في العرض، وأوضح أن بعض فئات النشاط العقاري وخصوصا شرائح السكن الفاخر والتمليك، ربما أصبح على وشك أن يودع مرحلة مواكبة الطلب ليدخل مرحلة جديدة وهي «خلق الطلب» من الداخل والخارج، وهي مرحلة يحدد درجة النجاح فيها مستقبل القطاع العقاري برمته.
وتابع قوله ان الاستمرار في زيادة المعروض من الوحدات العقارية ضمن هذه الشرائح، من دون اعتبار الحاجة الفعلية لطبيعة الطلب في السوق العقاري، انما يسهم في زيادة المعروض لبعض الشرائح العقارية على الحاجة الفعلية لها، مما يؤدي الى تراجع في أسعارها وينعكس سلباً على ما تتميز به من جاذبية عالية للاستثمار، وبالتالي نموها مستقبلاً.
آليات التمويل
ومن جانبه، قال الوسيط العقاري حسن البوعينين ان ارتفاع أسعار مواد البناء والتشييد، التي بلغت مستويات قياسية خلال السنوات الأخيرة انعكس سلباً على أداء شركات البناء والمقاولات، وعلى المشروعات الانشائية نفسها.
وأوضح أن السوق القطري سيجد نفسه قريبا أمام خيار واحد لمعالجة كل القضايا المتعلقة بالنشاط العقاري الذي يتمثل في تفعيل آليات التمويل من خلال اعطاء العقار مكانته الحقيقية في المنظومة المالية، مما يتطلب جهوداً متكاملة من جهات حكومية وخاصة متعددة، لايجاد آليات تمويل متنوعة للمستثمرين والمشترين على حد سواء مع تحقيق الضمان الفعلي لحقوق كل الأطراف.
وأشار الى أن كل هذه المعطيات تحتم ضرورة وجود مصارف وشركات تمويل عقارية متخصصة في رؤوس أموال ضخمة، بينما يمكن للبنوك التجارية التوسع في انشاء شركات وصناديق استثمارية للتمويل العقاري يشترك فيها عدد من البنوك التجارية وتدار بواسطة لجان فنية ومالية وادارية.
وأضاف ان هناك حاجة أيضا الى تخصيص جزء من سقوفات هذه البنوك لهذا الغرض، بدلاً من قيام تلك البنوك بالمخاطرة في التمويل المباشر للمشروعات العقارية، فضلاً عن ادخال صيغ تمويلية جديدة مثل اصدارات أسهم وأدوات الدين التقليدية والاسلامية في الأسواق المحلية والأجنبية، ورفع كفاءة رأس المال المحلي للتوسع في المشاريع العقارية.
وتوقع البوعينين أن تشهد صناديق الاستثمار العقاري الاسلامية نمواً كبيراً خلال السنوات المقبلة، بعد أن حقق حجم التمويل الاسلامي نسب نمو بلغت في المتوسط نحو 15% سنوياً خلال السنوات الثلاث الفائتة، بينما وصل حجم الصكوك عالمياً الى أكثر من 97 مليار دولار في 2007، معظمها في منطقة الخليج وماليزيا، وشكلت الاصدارات العقارية منها نحو 25% من اجمالي حجم الاصدارات.
عوائد مجزية
وقال مصرفيون ان هناك حاجة لتضافر جهود البنوك ومؤسسات التمويل من أجل تلبية الطلب المتزايد على التمويل في السوق العقاري القطري، وادخال صيغ تمويلية جديدة للتوسع في المشاريع العقارية.
وأضافوا ان حجم السيولة لدى هذه البنوك والمؤسسات يلبي الحاجة في الوقت الراهن، لكنه مع استمرار تنفيذ المشاريع الاستراتيجية والكبيرة، فان هناك حاجة الى تخصيص مزيد من أموال البنوك لتمويل العقار، وأوضح مصرفي ان الحاجة الفعلية لعمليات التمويل خلال السنوات المقبلة في قطر تتطلب مليارات الريالات.
وقال الخبير العقاري محمود الحاوي ان حجم المشاريع الكبيرة التي يتم تنفيذها في قطر لا يتوازى مع حجم السيولة الموجودة في السوق، مما يدفع الى ايجاد آليات عاجلة لتلبية الطلب المتزايد على هذا القطاع.
وأضاف أن البنوك الأجنبية تجد فرصة مواتية لها للدخول في قطاع التمويل العقاري بعد التوقعات بارتفاع الطلب عليه وتحقيقه لعوائد مجزية، لافتا الى أن البنوك تأخذ في الاعتبار المخاطر، معتبراً أن ارتفاع أسعار العقارات يعود في جزء منه الى المضاربات، مما يدعو الى تحديد فترة زمنية لبيع العقار بعد شرائه، وقال ان المستفيد النهائي من العقار يحصل عليه بسعر مضاعف.
تضافر جهود المؤسسات والبنوك
قال مدير أحد البنوك التجارية ان حجم السيولة المتوافر حالياً في السوق المحلي القطري، كفيل بتغطية حجم الطلب، مضيفا ان هذه التمويلات يتم سدادها على فترات متقاربة، مما يؤمن سيولة متواصلة للبنوك وشركات التمويل.
ودعا الى تضافر جهود المؤسسات التمويلية والبنوك لتلبية الطلب المتنامي على هذا القطاع، حيث لا تستطيع شركة واحدة أن تلبي الطلب، مشيراً الى أن التمويلات الكبيرة تتم من خلال تحالفات بين بنوك محلية وأجنبية وشركات كبيرة مع الأخذ بعين الاعتبار نسب المخاطر.