المحافظ
02-09-2008, 12:41 AM
دبي-الأسواق.نت
تشهد سوق العقارات القطرية منذ فترة بروز ظاهرة جديدة أخذت تطفو على السطح، وتتمثل في إحجام المستثمرين والمطورين العقاريين والملاك عن بيع أو تأجير مشروعاتهم العقارية الجديدة من الوحدات السكنية والتجارية.
وقالت مصادر عقارية: إن هؤلاء يسعون من وراء إحجامهم عن تسويق عقاراتهم إلى رفع الأسعار، سواء فيما يتعلق بالبيع أو التأجير، موضحة أن شريحة كبيرة من المستثمرين والملاك يعتقدون أن السوق ستشهد موجة ارتفاع وشيكة في الأسعار تتراوح نسبتها ما بين 15 إلى 25%، لافتة إلى أن هؤلاء المستثمرين والملاك ينتظرون أن يحققوا من وراء ذلك مكاسب وأرباحا مجدية تفوق نسبتها تلك السائدة حاليا.
وبحسب تقرير نشرته صحيفة "القبس" الكويتية اليوم الإثنين 1-9-2008، تتسم سوق الإيجارات في قطر بنشاط وزخم كبيرين وإن كان يمر حاليا بفترة من الاستقرار، لكنه يتميز بنمو متصاعد ومتسارع على المدى البعيد، مدفوعا بكثافة المشروعات العقارية سواء السكنية أو المكاتب التجارية، والتي يجري تشييدها في السوق المحلية القطرية في الوقت الراهن.
المضاربة وتحييد المالك
يقول وسيط عقاري: إن ظاهرة قيام الملاك والمستثمرين بالإحجام عن تسويق عقاراتهم من شأنها أن تضر بالسوق، وتتسبب في إحداث نوع من المضاربة في تحديد قيمة الإيجار لما هو معروض حاليا، وما سيتم عرضه مستقبلا.
وأشار إلى لجوء العديد من المستثمرين إلى ملاك العقار واستئجاره لمدة زمنية يتم الاتفاق عليها ليقوموا بعد ذلك بتسويق الوحدات السكنية التي يتضمنها العقار بالقيمة التي يحددونها بعد تحييد المالك وإبرام عقد قانوني معه يخولهم حق الإيجار للغير.
وعلى الرغم من القرارات الصادرة والهادفة إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والحفاظ على مستويات أسعار الإيجارات؛ فإن دخول المستثمرين الأجانب وتملكهم لعدد كبير من المباني والعقارات في قطر ساهم في ارتفاع الإيجارات وبلوغها مستوى لم تشهده من قبل، لتتماشى بذلك مع ركب السوق والطفرة العمرانية التي تشهدها قطر، فضلا عن أن تأخر توصيل الكهرباء لعدد كبير من المباني السكنية قد أضر بعدد كبير منهم ليقوموا بدورهم برفع الإيجارات دون سابق إنذار والتريث عن تسويق أخرى بهدف تحقيق أقصى فائدة من تصاعد إيجار العقار.
وكانت الحكومة القطرية قد أقرت قانونا جديدا للإيجارات في شهر فبراير الفائت يشتمل على ضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية.
أسباب موضوعية
خسائر سوق الأسهم انعكست ايجابا على سوق العقار الذي استقطب عدداً كبيراً من المستثمرين الأجانب، ما أضر بدوره بالشريحة الوسطى من الباحثين عن مسكن
محمد العلمي
وقال الخبير العقاري محمد العلمي: إن خسائر سوق الأسهم انعكست إيجابا على سوق العقار الذي استقطب عددا كبيرا من المستثمرين الأجانب، ما أضر بدوره بالشريحة الوسطى من الباحثين عن مسكن لرفع هؤلاء المستثمرين قيمة الإيجار بعد استثمارهم للعقار، ودفعهم مبالغ تنسجم مع قيمة الإيجارات الحالية.
وأضاف أن سوق العقار تعتبر الأكثر نشاطا في الدولة حاليا؛ إلا أنها في حاجة إلى مزيد من التنظيم وقوانين تمنع رفع الإيجارات في مختلف مناطق قطر دون أسباب موضوعية.
وأوضح أنه بالرغم من المعوقات التي تمر بها السوق إلا أنها قادرة على النهوض باعتبار أن "العقار يمرض ولا يموت" وهو ما دفع بكبار المستثمرين إلى التوجه نحوه، ما كان له دور في تذبذب قيمة الإيجارات.
وتابع العمري قوله: إنه من غير الممكن إلقاء اللوم على المكاتب العقارية والوسطاء، واتهامهم بالإضرار بالسوق العقارية لكونها تعمل وفق منظومة تحددها بنود العقد المبرم بين المالك والمكتب، والتي غالبا ما تنص على حق المالك في زيادة الإيجارات والمكتب بتنفيذ ما يطلب منه.
وأشار إلى أن القرار الذي اتخذه بعض المستثمرين بوقف التسويق من شأنه أن يلهب الأسعار على الرغم من ارتفاع حجم المعروض، حيث سيقوم الملاك لاحقا برفع الإيجارات لتتماشى مع الواقع الجديد الذي فرضه هؤلاء المستثمرون والملاك.
التلاعب بالأسعار
ويرى الوسيط العقاري داود السرجي أن إحجام العديد من الملاك والمستثمرين عن تأجير وبيع عقاراتهم انتظارا لمزيد من ارتفاع الأسعار يدفع بالعديد من الباحثين عن مسكن إلى الاتجاه للتأجير من الباطن نظرا لصعوبة الحصول على مسكن يتلاءم مع ظروفهم التي غالبا ما تكون صعبة نظرا لارتفاع قيمة المعروض وندرة المقبول.
وأشار إلى ضرورة فرض رقابة على المستثمرين للحيلولة دون تلاعبهم بالأسعار، وتلافي المضاربات التي كثيرا ما تنعكس سلبا على الشريحة الوسطى دون سواها، مطالبا بوضع سقف للإيجار، وإجبار الملاك على التقيد بنسبة إيجار موحدة.
وأوضح أنه بعد ما كان يقال عن أن أسباب ارتفاع الإيجارات تكمن في زيادة أسعار وتكاليف مواد البناء، وارتفاع أجور الأيدي العاملة، فضلا عن تأثير أسعار كل السلع الأخرى باعتبار أن العقار جزء لا يتجزأ من السوق؛ تغير الواقع ودخل المستثمرون بقوة ليصبحوا المتحكم الأول في السوق.
وقال مدير أحد المكاتب العقارية: إن قرار عدم تسويق الوحدات السكنية يعود إلى مالك العقار نظرا لكون العقد المبرم بين صاحب العقار والمكتب يخوله التصرف في مبناه بالشكل الذي يراه مناسبا.
وأوضح أن وجود العديد من المباني الفارغة غير المعروضة للإيجار يعود إلى سببين أساسيين يتمثلان في رغبة المستثمرين بالاستفادة من تصاعد سوق الإيجارات، وتأخر إيصال الخدمات الأساسية لهذه المباني.
وأشار إلى كثرة المستثمرين الأجانب الذين فرضوا كلمتهم على سوق العقار من خلال استثمارهم لعدد من العقارات والمباني، وإبرام عقد قانوني مع المالك يخولهم الإيجار للغير ما يمنحهم الحق في التحكم بثمن الإيجار.
وشدد على أن عدم انضباط السوق الحرة والتسهيلات الممنوحة في القطاع العقاري سمح للمستثمرين بالتحكم في السوق، ما سيؤدي بدوره إلى التأثير سلبا على شريحة الطبقة الوسطى والدنيا نتيجة غياب الوعي لمفهوم السوق الحرة.
وأوضح أن الاستثمار والعلاقة بين المالك والمستثمر قانونية باعتبار أنها قائمة على عقد قانوني يخوله تأجير المبنى بشرط حيازته على رخصة قانونية، لافتا إلى أن وجه الخلاف بين التأجير من الباطن وتأجير المستثمر أن عقد الأول مبرم على أساس أنه يؤجر لنفسه، في حين أن عقد المستثمر يسمح له بالتأجير للغير.
ضوابط وعمولة
وطالب بضرورة تعزيز الرقابة على سوق العقارات في قطر من خلال وضع ضوابط حتى لا تتعارض مصالحهم مع قوت الناس اليومي، ولضمان الحد الأدنى من العيش الكريم وحق المواطن في إيجاد مسكن له، سواء كان ذلك للمواطنين أو الوافدين.
ويرى باحثون عن مسكن أن الحصول على شقة أصبح يتطلب الذهاب إلى جميع الأماكن من أجل إيجاد شقة تتناسب مع مستوى الدخل، ولكن على الرغم من ذلك يحدث الاصطدام بطمع المستثمرين الذين لم تعد قلوبهم تعرف الرحمة، ولم يعد يرضيهم العوائد المالية الكبيرة التي يربحونها، بل أصبحوا يطلبون أكثر من ذلك.
يقول أحد هؤلاء -ويدعى خلدون ناجي-: إن اللجوء إلى مكتب عقاري أصبح ضرورة لا بد منها، حيث إنه من غير الممكن أن تستقل سيارتك يوميا للبحث عن شقة في الوقت الذي غزت فيه مكاتب العقار جميع مناطق قطر.
وأضاف أن العمولة التي يتقاضاها المكتب مقابل توفير مسكن لا يمكن مقارنتها مع قيمة الإيجار الذي يلتهم أكثر من نصف الراتب شهريا، هذا إن تحصلت على شقة في ظل الإقبال الكبير على الشراء والتأجير.
ينص القانون في مادته الأولى على أنه "لا يجوز زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 والمبرمة اعتبارا من مطلع عام 2005، أو التي تبرم بعد تاريخ العمل به؛ إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم تتضمن تلك العقود النص على خلاف ذلك".
وأجازت المادة الثانية من القانون للمؤجر اعتبارا من تاريخ العمل به زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجارات العقارات الخاضعة لأحكامه والمبرمة قبل الأول من يناير عام 2005 وفقا للحالات والنسب المتمثلة في أنه إذا كانت القيمة الإيجارية أقل من 2000 ريال شهريا (الدولار يعادل 3.64 ريالات قطرية)، تكون نسبة الزيادة 20% سنويا، وإذا تراوحت القيمة من 2000 ريال حتى 5000 ريال تكون نسبة الزيادة 15% سنويا.
أما إذا كانت القيمة الإيجارية أكثر من 5000 ريال حتى 10000 ريال شهريا تكون نسبة الزيادة 10% سنويا، وفي حالة زيادة القيمة الإيجارية على 1000 ريال شهريا ستكون نسبة الزيادة 5% سنويا، وتسري الزيادة اعتبارا من تاريخ إخطار المستأجر بها
المصدر:http://www.alaswaq.net/articles/2008/09/01/18139.html
تشهد سوق العقارات القطرية منذ فترة بروز ظاهرة جديدة أخذت تطفو على السطح، وتتمثل في إحجام المستثمرين والمطورين العقاريين والملاك عن بيع أو تأجير مشروعاتهم العقارية الجديدة من الوحدات السكنية والتجارية.
وقالت مصادر عقارية: إن هؤلاء يسعون من وراء إحجامهم عن تسويق عقاراتهم إلى رفع الأسعار، سواء فيما يتعلق بالبيع أو التأجير، موضحة أن شريحة كبيرة من المستثمرين والملاك يعتقدون أن السوق ستشهد موجة ارتفاع وشيكة في الأسعار تتراوح نسبتها ما بين 15 إلى 25%، لافتة إلى أن هؤلاء المستثمرين والملاك ينتظرون أن يحققوا من وراء ذلك مكاسب وأرباحا مجدية تفوق نسبتها تلك السائدة حاليا.
وبحسب تقرير نشرته صحيفة "القبس" الكويتية اليوم الإثنين 1-9-2008، تتسم سوق الإيجارات في قطر بنشاط وزخم كبيرين وإن كان يمر حاليا بفترة من الاستقرار، لكنه يتميز بنمو متصاعد ومتسارع على المدى البعيد، مدفوعا بكثافة المشروعات العقارية سواء السكنية أو المكاتب التجارية، والتي يجري تشييدها في السوق المحلية القطرية في الوقت الراهن.
المضاربة وتحييد المالك
يقول وسيط عقاري: إن ظاهرة قيام الملاك والمستثمرين بالإحجام عن تسويق عقاراتهم من شأنها أن تضر بالسوق، وتتسبب في إحداث نوع من المضاربة في تحديد قيمة الإيجار لما هو معروض حاليا، وما سيتم عرضه مستقبلا.
وأشار إلى لجوء العديد من المستثمرين إلى ملاك العقار واستئجاره لمدة زمنية يتم الاتفاق عليها ليقوموا بعد ذلك بتسويق الوحدات السكنية التي يتضمنها العقار بالقيمة التي يحددونها بعد تحييد المالك وإبرام عقد قانوني معه يخولهم حق الإيجار للغير.
وعلى الرغم من القرارات الصادرة والهادفة إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والحفاظ على مستويات أسعار الإيجارات؛ فإن دخول المستثمرين الأجانب وتملكهم لعدد كبير من المباني والعقارات في قطر ساهم في ارتفاع الإيجارات وبلوغها مستوى لم تشهده من قبل، لتتماشى بذلك مع ركب السوق والطفرة العمرانية التي تشهدها قطر، فضلا عن أن تأخر توصيل الكهرباء لعدد كبير من المباني السكنية قد أضر بعدد كبير منهم ليقوموا بدورهم برفع الإيجارات دون سابق إنذار والتريث عن تسويق أخرى بهدف تحقيق أقصى فائدة من تصاعد إيجار العقار.
وكانت الحكومة القطرية قد أقرت قانونا جديدا للإيجارات في شهر فبراير الفائت يشتمل على ضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية.
أسباب موضوعية
خسائر سوق الأسهم انعكست ايجابا على سوق العقار الذي استقطب عدداً كبيراً من المستثمرين الأجانب، ما أضر بدوره بالشريحة الوسطى من الباحثين عن مسكن
محمد العلمي
وقال الخبير العقاري محمد العلمي: إن خسائر سوق الأسهم انعكست إيجابا على سوق العقار الذي استقطب عددا كبيرا من المستثمرين الأجانب، ما أضر بدوره بالشريحة الوسطى من الباحثين عن مسكن لرفع هؤلاء المستثمرين قيمة الإيجار بعد استثمارهم للعقار، ودفعهم مبالغ تنسجم مع قيمة الإيجارات الحالية.
وأضاف أن سوق العقار تعتبر الأكثر نشاطا في الدولة حاليا؛ إلا أنها في حاجة إلى مزيد من التنظيم وقوانين تمنع رفع الإيجارات في مختلف مناطق قطر دون أسباب موضوعية.
وأوضح أنه بالرغم من المعوقات التي تمر بها السوق إلا أنها قادرة على النهوض باعتبار أن "العقار يمرض ولا يموت" وهو ما دفع بكبار المستثمرين إلى التوجه نحوه، ما كان له دور في تذبذب قيمة الإيجارات.
وتابع العمري قوله: إنه من غير الممكن إلقاء اللوم على المكاتب العقارية والوسطاء، واتهامهم بالإضرار بالسوق العقارية لكونها تعمل وفق منظومة تحددها بنود العقد المبرم بين المالك والمكتب، والتي غالبا ما تنص على حق المالك في زيادة الإيجارات والمكتب بتنفيذ ما يطلب منه.
وأشار إلى أن القرار الذي اتخذه بعض المستثمرين بوقف التسويق من شأنه أن يلهب الأسعار على الرغم من ارتفاع حجم المعروض، حيث سيقوم الملاك لاحقا برفع الإيجارات لتتماشى مع الواقع الجديد الذي فرضه هؤلاء المستثمرون والملاك.
التلاعب بالأسعار
ويرى الوسيط العقاري داود السرجي أن إحجام العديد من الملاك والمستثمرين عن تأجير وبيع عقاراتهم انتظارا لمزيد من ارتفاع الأسعار يدفع بالعديد من الباحثين عن مسكن إلى الاتجاه للتأجير من الباطن نظرا لصعوبة الحصول على مسكن يتلاءم مع ظروفهم التي غالبا ما تكون صعبة نظرا لارتفاع قيمة المعروض وندرة المقبول.
وأشار إلى ضرورة فرض رقابة على المستثمرين للحيلولة دون تلاعبهم بالأسعار، وتلافي المضاربات التي كثيرا ما تنعكس سلبا على الشريحة الوسطى دون سواها، مطالبا بوضع سقف للإيجار، وإجبار الملاك على التقيد بنسبة إيجار موحدة.
وأوضح أنه بعد ما كان يقال عن أن أسباب ارتفاع الإيجارات تكمن في زيادة أسعار وتكاليف مواد البناء، وارتفاع أجور الأيدي العاملة، فضلا عن تأثير أسعار كل السلع الأخرى باعتبار أن العقار جزء لا يتجزأ من السوق؛ تغير الواقع ودخل المستثمرون بقوة ليصبحوا المتحكم الأول في السوق.
وقال مدير أحد المكاتب العقارية: إن قرار عدم تسويق الوحدات السكنية يعود إلى مالك العقار نظرا لكون العقد المبرم بين صاحب العقار والمكتب يخوله التصرف في مبناه بالشكل الذي يراه مناسبا.
وأوضح أن وجود العديد من المباني الفارغة غير المعروضة للإيجار يعود إلى سببين أساسيين يتمثلان في رغبة المستثمرين بالاستفادة من تصاعد سوق الإيجارات، وتأخر إيصال الخدمات الأساسية لهذه المباني.
وأشار إلى كثرة المستثمرين الأجانب الذين فرضوا كلمتهم على سوق العقار من خلال استثمارهم لعدد من العقارات والمباني، وإبرام عقد قانوني مع المالك يخولهم الإيجار للغير ما يمنحهم الحق في التحكم بثمن الإيجار.
وشدد على أن عدم انضباط السوق الحرة والتسهيلات الممنوحة في القطاع العقاري سمح للمستثمرين بالتحكم في السوق، ما سيؤدي بدوره إلى التأثير سلبا على شريحة الطبقة الوسطى والدنيا نتيجة غياب الوعي لمفهوم السوق الحرة.
وأوضح أن الاستثمار والعلاقة بين المالك والمستثمر قانونية باعتبار أنها قائمة على عقد قانوني يخوله تأجير المبنى بشرط حيازته على رخصة قانونية، لافتا إلى أن وجه الخلاف بين التأجير من الباطن وتأجير المستثمر أن عقد الأول مبرم على أساس أنه يؤجر لنفسه، في حين أن عقد المستثمر يسمح له بالتأجير للغير.
ضوابط وعمولة
وطالب بضرورة تعزيز الرقابة على سوق العقارات في قطر من خلال وضع ضوابط حتى لا تتعارض مصالحهم مع قوت الناس اليومي، ولضمان الحد الأدنى من العيش الكريم وحق المواطن في إيجاد مسكن له، سواء كان ذلك للمواطنين أو الوافدين.
ويرى باحثون عن مسكن أن الحصول على شقة أصبح يتطلب الذهاب إلى جميع الأماكن من أجل إيجاد شقة تتناسب مع مستوى الدخل، ولكن على الرغم من ذلك يحدث الاصطدام بطمع المستثمرين الذين لم تعد قلوبهم تعرف الرحمة، ولم يعد يرضيهم العوائد المالية الكبيرة التي يربحونها، بل أصبحوا يطلبون أكثر من ذلك.
يقول أحد هؤلاء -ويدعى خلدون ناجي-: إن اللجوء إلى مكتب عقاري أصبح ضرورة لا بد منها، حيث إنه من غير الممكن أن تستقل سيارتك يوميا للبحث عن شقة في الوقت الذي غزت فيه مكاتب العقار جميع مناطق قطر.
وأضاف أن العمولة التي يتقاضاها المكتب مقابل توفير مسكن لا يمكن مقارنتها مع قيمة الإيجار الذي يلتهم أكثر من نصف الراتب شهريا، هذا إن تحصلت على شقة في ظل الإقبال الكبير على الشراء والتأجير.
ينص القانون في مادته الأولى على أنه "لا يجوز زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 2008 والمبرمة اعتبارا من مطلع عام 2005، أو التي تبرم بعد تاريخ العمل به؛ إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ العمل بهذا القانون، ما لم تتضمن تلك العقود النص على خلاف ذلك".
وأجازت المادة الثانية من القانون للمؤجر اعتبارا من تاريخ العمل به زيادة القيمة الإيجارية لعقود إيجارات العقارات الخاضعة لأحكامه والمبرمة قبل الأول من يناير عام 2005 وفقا للحالات والنسب المتمثلة في أنه إذا كانت القيمة الإيجارية أقل من 2000 ريال شهريا (الدولار يعادل 3.64 ريالات قطرية)، تكون نسبة الزيادة 20% سنويا، وإذا تراوحت القيمة من 2000 ريال حتى 5000 ريال تكون نسبة الزيادة 15% سنويا.
أما إذا كانت القيمة الإيجارية أكثر من 5000 ريال حتى 10000 ريال شهريا تكون نسبة الزيادة 10% سنويا، وفي حالة زيادة القيمة الإيجارية على 1000 ريال شهريا ستكون نسبة الزيادة 5% سنويا، وتسري الزيادة اعتبارا من تاريخ إخطار المستأجر بها
المصدر:http://www.alaswaq.net/articles/2008/09/01/18139.html