الزعفراني82
16-09-2008, 03:11 PM
عجبي وا عجباه علا بعض الافراد في المنتدي خصوصا بقسم العقاري علا بعض اقوالهم الي انا اعتقد تخلو من الصحه و اتمني من الجميع العمل علا حسب التالي
( العاقل يفكر قبل ان ينطق و الجاهل يفكر بعد ما نطق بما انطق )
اعزائي اعضاء المنتدي خصوصا قسم العقاري
عندما نتكلم عن هبوط او ارتفاع او ازاله او استملاك اي عقار نحن نتكلم عن استثمارات الشعب القطري و بعض الافراد يكون العقار هو مصدر الدخل للعائله او للفرد فأي مغالطه او معلومات خاطئه ممكن تسبب في ايجاد اضرار جسميه سواء كان العمل مقصود او غير مقصود
فرجاء كل الرجاء عدم نشر اي معلومه او تحليل او حتي تخمين من غير وجود استدلالات او دلائل او حتي وجود مؤشرات علا صحه المعلومه و ذلك للمنفعه العامه
اخواني في موضوعي السابق و هذا هو الرابط للاعضاء الذين لم يشاهدون المشاركه
http://www.qatarshares.com/vb/showthread.php?t=201402
ذكرت تصنيف الاسعار من
1: سعر مبالغ 2: سعر غالي 3: سعر السوق 4: سعر معقول 5 : سعر ممتاز
و قلت بمثال ان فيلا مثلا علا حسب المواصفات المذكوره يكون 4.5 مليون سعر مبالغ فيه و سعر السوق 4 و سعر الممتاز 3.5 مليون
بعض الملاك عند بيع عقاراتهم و هم الاغلبيه العظي للاسف يطلبون سعر مبالغ فيه في عقاراتهم و صادفني حاله اليوم معا احد اصدقائئ المطوريين العقاريين بان وافق علا سعر بيع فيلا كان يطلب فيها 4.5 مليون و هذا السعر كان مبالغ فيه علا حسب الفيلا بسعر 4.1 مليون و هذا هو سعر السوق و الواقعي للعقار
أذن مبلغ 400 الف ريال نزول من سعر العقار ليس هبوط سعر العقار بل تصحيح سعر العقار و وصوله الي الواقعية
اخواني الاعزاء ذكرت في مشاركتي عندما رديت علا اخي العزيز (سوق واقف ) ان اغلبيه الملاك و ساقول بنسبه 99% لن يرضي ببيع عقاره بأقل من السعر الذي اشتراه لاسباب عديده ان العقار له مدخول شهري ثابت سواء كان قليل او كثير في حاله الايجار
النسب نعم تختلف و العوائد الماديه تختلف ولكن دائما الربح موجود ولكن نسبه الربح تختلف
هناك بعض حالات في بيع العقار بأقل من سعره و بصوره مستعجله لأسباب تاليه
1: مالك يبيع عقار بسعر رخيص , لكن بطرف المقابل يشتري عقار ثاني سعره مناسب و موقعه افضل من العقار السابق
2: يكون هناك تأخير في دفع اقساط او مستحقات بنكيه فيقلل نسبه ربحه او من سعره من العقار لكي لا تزيد عليه فوائد بنكيه جراء التاخير و بالاخير يكون في تعادل
( لا دفعت فائده اكثر ولا ربحت فائده الي ابغيها )
3: حاجه الفرد للمال لدخول مشروع غير عقاري يكون فيه نسبه الفائده مرتفعه خصوصا مشاريع مرتبطه لا ترتبط بالسوق العقاري و المقاولات
4: بعض العقارات يمتلكونها اجانب بأسامي افراد قطريين و يريدون بيع عقار لسبب هجرتهم من الدوله
5: علم المالك بان المنطقه سوف تكون عليها ازاله او استملاك فيبيع بسعر مغري لاغراء الافراد بشراء العقار ( هذا طبعا نوع من الغش التجاري )
علا العموم هناك عوامل اخري لا استطيع ذكرها لاسباب متعدده
نعم هناك فائض في العقار في الفتره الحاليه ولكن وجود هذي الكميه من الفائض لن يسبب انهيار للسوق بل تعديل للاسعار و ووصوله الي اسعار واقعيه و منطقيه و هذا ليس نزول بل تصحيح . النزول يكون عندما يكون سعرالواقعي للفيلا 4 مليون بوقت الراهن و ينزل الي دون 3 مليون ريال يعني هبوط اكثر من 25% بالمئه نعم هذا سوف يكون هبوط ولكن هذا لن يحصل او علا الاقل بوقت الراهن و الي 5 سنوات اخري للامام
اخواني ان اسعار الفلل في دبي قبل 5 سنوات كانت 4 و ه مليون و الان اصبحت 12 و 13 مليون ريال طبعا السبب طفره الاقتصاديه و زياده تعداد السكان و الخ الخ
في هذا الرابط مشاركتي سابقه تبين اسباب ارتفاع الاسعار
http://www.qatarshares.com/vb/showthread.php?t=190258&page=2
بعض الملاك العقار يطالبون بأسعار مرتفعه و مبالغه و ذكرت بمشاركاتي السابقه انهم ينتظرون وصول العقار الي السعر مطلوب خصوصا اذا كان مالك عقار في غير حاجه للبيع العقار و هذا يختلف اذا كان صاحب العقار مستثمر بسيط مبتدي بالسوق
اتمني ترجعون تقراون مشاركاتي السابقه و اتمني اكون وضحت بعض النقاط
بخصوص الايجار
اخواني تخيل انك صاحب عقار و العقار الذي تمتلكه غير مرهون او التزامات تستطيع يا اخوي تاجير العقار من 500 ريال الي 50 الف ريال علا حسب مبتغاك و لا احد راح يقولك شي
عقارك و كيفك انشالله تأجره بريالين و نص
لدي صديق مأجر فيلا 1200 متر بقيمه 1500 ريال شهريا فقط لا غير لسببين
السبب الاول : العائله محتاجه و قاعد يكسب ثواب و يعتبر هالعمل صدقه جاريه
السبب الثاني : صديقي يمتلك مجموعه عقارات فوق 50 فيلا موجرين بسعر سوق فعدم تلقي ايجار احد الفلل ما راح يخرب ميزانيته
لكن تخيل ان العقار مرهون للبنك و عليك اقساط شهريه للبنك و عليك التزامات اخري هنا الموضوع يختلف كليا و للعلم اغلبيه العقارات تكون من هذي الحاله
هنا الفرد يكون مجبور بتاجير بسعر معين و بسعر يستطيع دفع اقساط او حتي قسم من اقساط البنك
قبل 3 او 4 اعوام كانت اسعار الفلل حوالي من مليون الي مليونين ريال او اقصد فلل تجاريه و كانت توجر من 10 الي 15 الف ريال
لكن الان فلل ارتفعت اسعارها و ظل الايجار نفس السعر تقريبا او من 15 الي 20 الف ريال
نعم هناك مدخول شهري ولكن نسبه الفائده علا اصل راس المال اختلف
سابقا كان ايجار الفلل و البيوت شعبيه مجزي ولكن الان قلت الفائده
اصبح استثمار في الشقق السكنيه و العمارات التجاريه و الاداريه اكثر من الفلل و البيوت
لا ننسي ان المستاجر ما راح يسكن في حياته بالعقار و ما ننسي ان المستثمر ما راح يسكن بالفيلا الي شراها للايجار فكل الطرفين يدور الارخص
المستأجر : ارخص ايجار المستثمر : ارخص عقار
زياده نسبه الفلل و العمارات ذومستوي تشطيب عادي و زياده مساكن ذو مساحات صغيره راح يسبب زياده في الفلل معروضه للايجار و لكن راح يكون في صعوبه بتاجير هالنوع من مساكن نظرا لعدم رغبه في الايجار و سكن في سجن او قرقور سكني
توسعه شوارع التجاريه (نجمه و شارع مطار التجاري ) و اعاده بناء عقارات تحتوي علا محلات تجاريه (شارع النصر) و ازاله مناطق محلات تجاريه (مشيرب ) سيسبب نقص حاد بالمحلات و زياده اسعار ايجارات محلات التجاريه و زياده الخلو في المحلات الموجوده
اتمني اكون وصلت بعض المعلومات الي اعزائي الافاضل و ادعو جميع اخواني بالمنتدي الي ملتقي اسبوعي و اختيار مكان و زمان لمناقشه المواضيع العقاريه و استماع الي اخرين في حوار مفتوح
اخوكم : الزعفراني
تحياتي و تقديري
( العاقل يفكر قبل ان ينطق و الجاهل يفكر بعد ما نطق بما انطق )
اعزائي اعضاء المنتدي خصوصا قسم العقاري
عندما نتكلم عن هبوط او ارتفاع او ازاله او استملاك اي عقار نحن نتكلم عن استثمارات الشعب القطري و بعض الافراد يكون العقار هو مصدر الدخل للعائله او للفرد فأي مغالطه او معلومات خاطئه ممكن تسبب في ايجاد اضرار جسميه سواء كان العمل مقصود او غير مقصود
فرجاء كل الرجاء عدم نشر اي معلومه او تحليل او حتي تخمين من غير وجود استدلالات او دلائل او حتي وجود مؤشرات علا صحه المعلومه و ذلك للمنفعه العامه
اخواني في موضوعي السابق و هذا هو الرابط للاعضاء الذين لم يشاهدون المشاركه
http://www.qatarshares.com/vb/showthread.php?t=201402
ذكرت تصنيف الاسعار من
1: سعر مبالغ 2: سعر غالي 3: سعر السوق 4: سعر معقول 5 : سعر ممتاز
و قلت بمثال ان فيلا مثلا علا حسب المواصفات المذكوره يكون 4.5 مليون سعر مبالغ فيه و سعر السوق 4 و سعر الممتاز 3.5 مليون
بعض الملاك عند بيع عقاراتهم و هم الاغلبيه العظي للاسف يطلبون سعر مبالغ فيه في عقاراتهم و صادفني حاله اليوم معا احد اصدقائئ المطوريين العقاريين بان وافق علا سعر بيع فيلا كان يطلب فيها 4.5 مليون و هذا السعر كان مبالغ فيه علا حسب الفيلا بسعر 4.1 مليون و هذا هو سعر السوق و الواقعي للعقار
أذن مبلغ 400 الف ريال نزول من سعر العقار ليس هبوط سعر العقار بل تصحيح سعر العقار و وصوله الي الواقعية
اخواني الاعزاء ذكرت في مشاركتي عندما رديت علا اخي العزيز (سوق واقف ) ان اغلبيه الملاك و ساقول بنسبه 99% لن يرضي ببيع عقاره بأقل من السعر الذي اشتراه لاسباب عديده ان العقار له مدخول شهري ثابت سواء كان قليل او كثير في حاله الايجار
النسب نعم تختلف و العوائد الماديه تختلف ولكن دائما الربح موجود ولكن نسبه الربح تختلف
هناك بعض حالات في بيع العقار بأقل من سعره و بصوره مستعجله لأسباب تاليه
1: مالك يبيع عقار بسعر رخيص , لكن بطرف المقابل يشتري عقار ثاني سعره مناسب و موقعه افضل من العقار السابق
2: يكون هناك تأخير في دفع اقساط او مستحقات بنكيه فيقلل نسبه ربحه او من سعره من العقار لكي لا تزيد عليه فوائد بنكيه جراء التاخير و بالاخير يكون في تعادل
( لا دفعت فائده اكثر ولا ربحت فائده الي ابغيها )
3: حاجه الفرد للمال لدخول مشروع غير عقاري يكون فيه نسبه الفائده مرتفعه خصوصا مشاريع مرتبطه لا ترتبط بالسوق العقاري و المقاولات
4: بعض العقارات يمتلكونها اجانب بأسامي افراد قطريين و يريدون بيع عقار لسبب هجرتهم من الدوله
5: علم المالك بان المنطقه سوف تكون عليها ازاله او استملاك فيبيع بسعر مغري لاغراء الافراد بشراء العقار ( هذا طبعا نوع من الغش التجاري )
علا العموم هناك عوامل اخري لا استطيع ذكرها لاسباب متعدده
نعم هناك فائض في العقار في الفتره الحاليه ولكن وجود هذي الكميه من الفائض لن يسبب انهيار للسوق بل تعديل للاسعار و ووصوله الي اسعار واقعيه و منطقيه و هذا ليس نزول بل تصحيح . النزول يكون عندما يكون سعرالواقعي للفيلا 4 مليون بوقت الراهن و ينزل الي دون 3 مليون ريال يعني هبوط اكثر من 25% بالمئه نعم هذا سوف يكون هبوط ولكن هذا لن يحصل او علا الاقل بوقت الراهن و الي 5 سنوات اخري للامام
اخواني ان اسعار الفلل في دبي قبل 5 سنوات كانت 4 و ه مليون و الان اصبحت 12 و 13 مليون ريال طبعا السبب طفره الاقتصاديه و زياده تعداد السكان و الخ الخ
في هذا الرابط مشاركتي سابقه تبين اسباب ارتفاع الاسعار
http://www.qatarshares.com/vb/showthread.php?t=190258&page=2
بعض الملاك العقار يطالبون بأسعار مرتفعه و مبالغه و ذكرت بمشاركاتي السابقه انهم ينتظرون وصول العقار الي السعر مطلوب خصوصا اذا كان مالك عقار في غير حاجه للبيع العقار و هذا يختلف اذا كان صاحب العقار مستثمر بسيط مبتدي بالسوق
اتمني ترجعون تقراون مشاركاتي السابقه و اتمني اكون وضحت بعض النقاط
بخصوص الايجار
اخواني تخيل انك صاحب عقار و العقار الذي تمتلكه غير مرهون او التزامات تستطيع يا اخوي تاجير العقار من 500 ريال الي 50 الف ريال علا حسب مبتغاك و لا احد راح يقولك شي
عقارك و كيفك انشالله تأجره بريالين و نص
لدي صديق مأجر فيلا 1200 متر بقيمه 1500 ريال شهريا فقط لا غير لسببين
السبب الاول : العائله محتاجه و قاعد يكسب ثواب و يعتبر هالعمل صدقه جاريه
السبب الثاني : صديقي يمتلك مجموعه عقارات فوق 50 فيلا موجرين بسعر سوق فعدم تلقي ايجار احد الفلل ما راح يخرب ميزانيته
لكن تخيل ان العقار مرهون للبنك و عليك اقساط شهريه للبنك و عليك التزامات اخري هنا الموضوع يختلف كليا و للعلم اغلبيه العقارات تكون من هذي الحاله
هنا الفرد يكون مجبور بتاجير بسعر معين و بسعر يستطيع دفع اقساط او حتي قسم من اقساط البنك
قبل 3 او 4 اعوام كانت اسعار الفلل حوالي من مليون الي مليونين ريال او اقصد فلل تجاريه و كانت توجر من 10 الي 15 الف ريال
لكن الان فلل ارتفعت اسعارها و ظل الايجار نفس السعر تقريبا او من 15 الي 20 الف ريال
نعم هناك مدخول شهري ولكن نسبه الفائده علا اصل راس المال اختلف
سابقا كان ايجار الفلل و البيوت شعبيه مجزي ولكن الان قلت الفائده
اصبح استثمار في الشقق السكنيه و العمارات التجاريه و الاداريه اكثر من الفلل و البيوت
لا ننسي ان المستاجر ما راح يسكن في حياته بالعقار و ما ننسي ان المستثمر ما راح يسكن بالفيلا الي شراها للايجار فكل الطرفين يدور الارخص
المستأجر : ارخص ايجار المستثمر : ارخص عقار
زياده نسبه الفلل و العمارات ذومستوي تشطيب عادي و زياده مساكن ذو مساحات صغيره راح يسبب زياده في الفلل معروضه للايجار و لكن راح يكون في صعوبه بتاجير هالنوع من مساكن نظرا لعدم رغبه في الايجار و سكن في سجن او قرقور سكني
توسعه شوارع التجاريه (نجمه و شارع مطار التجاري ) و اعاده بناء عقارات تحتوي علا محلات تجاريه (شارع النصر) و ازاله مناطق محلات تجاريه (مشيرب ) سيسبب نقص حاد بالمحلات و زياده اسعار ايجارات محلات التجاريه و زياده الخلو في المحلات الموجوده
اتمني اكون وصلت بعض المعلومات الي اعزائي الافاضل و ادعو جميع اخواني بالمنتدي الي ملتقي اسبوعي و اختيار مكان و زمان لمناقشه المواضيع العقاريه و استماع الي اخرين في حوار مفتوح
اخوكم : الزعفراني
تحياتي و تقديري