الوعب
29-09-2008, 01:45 AM
الدوحة – القبس:
لا صدى لانهيار بنك ليمان براذرز في سوق العقارات القطري، هذا ما اكدته اوساط عقارية متابعة تعمل في السوق. واذا كان البنك المنهار قد اثار موجة عارمة وزوبعة لم تنته بعد في انحاء وول ستريت وفي معظم اسواق المال العالمية، فان هذه الازمة لم تترك اي صدى او اثر يذكر في سوق العقارات القطري، وان كان البعض يبدي قلقا مشوبا بالحذر مما يمكن ان يحصل في المستقبل، داعيا الى تعزيز عملية الرقابة على سوق العقارات المحلي.
وكان عبدالله القحطاني وكيل وزارة الاعمال والتجارة قد كشف حالات تلاعب دون ان يسميها في سوق العقارات والايجارات المحلي، مؤكدا وجود لجنة في الوزارة تقوم بتلقي اي شكوى من المواطنين والمقيمين في ما يتعلق بقطاع العقارات. وقال القحطاني ان من اسماهم بـ «المتطفلين» في قطاع العقارات هم من يساهمون في رفع اسعاره واسعار ايجارات المساكن.
رفع أسعار بالاتفاق
واوضح قائلا ان بعض الوسطاء العقاريين يقومون برفع الاسعار من خلال قيامهم بالاتفاق مع المستثمرين او المالكين على اسعار معينة، ومن ثم يقومون بتسويق العقار باسعار اعلى، وفي الوقت نفسه يكون صاحب العقار قد اعطى هذا العقار لاكثر من جهة، فيحدث هنا نوع من المضاربة يساعد ايضا في رفع اسعار العقارات والايجارات.
ويضع مصرف قطر المركزي تعليمات مشددة وشروطاً وضوابط صارمة للتمويل العقاري المقدم من جميع البنوك العاملة في السوق المصرفي القطري، حيث ان الحد الاقصى لاجمالي التمويل العقاري المقدم للعملاء من البنوك التجارية يبلغ 150% من رأسمال البنوك واحتياطياته، او 15% من مجموع ودائع العملاء ايهما اقل.
وطبقا لهذه التعليمات، فان الحد الاقصى للتمويل الممنوح من البنوك الاسلامية يبلغ نسبة 200% من رأسمال البنك واحتياطياته، او 20% من مجموع ودائع العملاء ايهما اقل.
ويؤكد التعميم ان التمويل العقاري يمنح للافراد والشركات طبقا لثلاثة ضوابط تتمثل في الا تتجاوز قيمة التمويل 50% من مجموع التمويل المطلوب، وان يشارك العميل في النسبة المتبقية من مصادره الذاتية، والا تزيد قيمة الارض المرهونة على 30% من اجمالي قيمة المشروع، وان يدفع العميل مقدما ما نسبته 20% على الاقل من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل.
غرامات وضمانات
وفي الوقت الذي يؤكد فيه خبراء العقارات ان السوق القطري بمنأي عن ازمة «ليمان براذرز»، هناك على الجانب الآخر غرامات وعقوبات مشددة يفرضها مصرف قطر المركزي على البنوك التي تمنح عملاءها قروضا لاغراض التمويل العقاري تتجاوز السقوف المسموح بها، لكن يستثنى من تلك التمويلات، التمويل العقاري الممنوح للحكومة او المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها، والتمويل العقاري الممنوح لشركات المقاولات التي تعاقدت على مشاريع التطوير العقاري لمنفعة مؤسسات عامة او خاصة كما يستثنى التمويل العقاري المغطى بودائع العميل كضمانة، شريطة الا تتجاوز هذه التسهيلات قيمة الضمانات المقدمة، والتمويل العقاري المكفول من قبل بنوك ذات مركز مالي جيد، على ان تكون هذه الكفالة غير مشروطة، وتغطي بالكامل قيمة القرض، وقابلة للتجديد تلقائيا حتى يكمل العميل تسديد كامل قيمة القرض، اضافة الى القروض العقارية الممنوحة للاشخاص الطبيعيين مقابل رواتبهم، او بضمانة دخلهم.
سقف التمويل
ويقول رعد الشوبكي وهو وسيط عقاري انه على الرغم من حاجة السوق الحالية والمستقبلية للمزيد من المساكن والمشاريع العقارية، فنلاحظ ان هناك على الجانب الآخر محدودية في عمليات التمويل وعوائق كبيرة تقف امام المستثمرين وصفها البعض بانها جاءت نتيجة لعدم نضوج السوق العقاري وآليات التمويل المعمول بها.
واضاف انه امام حاجة المستثمرين الى المزيد من الاموال اللازمة لاقامة وتغطية مثل تلك المشروعات، فانه لا بد من رفع سقف التمويل الذي يحدده مصرف قطر المركزي الذي اصبح لا يتناسب مع حجم الطفرة العمرانية التي في السوق العقاري القطري.
وكانت غرفة تجارة وصناعة قطر اقترحت رفع سقف التمويل العقاري وانشاء بنك عقاري متخصص للمساهمة في تمويل المشروعات العقارية في قطر، لكن اقتصاديين يعتقدون ان رفع سقف التمويل مرتبط بحقوق المودعين والمساهمين وبضمان ايجاد مصادر تمويلية لقطاعات اقتصادية اخرى، وقال الشوبكي انه ليس من المقبول ان يتم توجيه مدخرات وودائع المساهمين والمودعين لقطاع بعينه دون القطاعات الاخرى، موضحا انه فيما لو حدث تراجع لهذا القطاع، فان مصالح المودعين تتضرر.
ضوابط مشددة
ويرى ناصر الاحمدي ان الضوابط التي يضعها مصرف قطر المركزي كافية لعدم حدوث ازمات في السوق العقاري المحلي نتيجة عمليات التمويل التي تتطلبها عشرات المشاريع العقارية والمدن السكنية التي يجري تشييدها في قطر، اضافة الى ان هذه الضوابط كفيلة بعدم تأثر السوق المحلي بأي ازمات دولية مثل ازمة ليمان براذرز او ميريل لينش، كما ان هناك سياسات خاصة بالبنوك نفسها، بامكان هذه البنوك تعزيزها وتشديدها كما ترى وبما يحفظ مصالحها ومصالح عملائها، وبما يساهم في ابقاء الاستقرار السمة الاساسية لسوق التمويل العقاري في قطر.
ويشير الخبير العقاري عبدالفتاح محمد الى ان اهمية تأسيس بنك عقاري متخصص تكمن في تلبية الطلب المتزايد على تمويل المشاريع في قطر، لان البنوك التجارية المحلية لديها اسقف معينة من السيولة لا تستطيع تجاوزها، موضحا ان من شان البنك العقاري ان يلبي احتياجات المستثمرين من التمويل اللازم لمشروعاتهم العقارية، حيث انهم بحاجة مستمرة لممول مرن وسريع، ولكن الاهم من انشاء البنوك العقارية وجود شركات تمويل متخصصة سواء في التمويل العقاري او في تمويل المعدات او غيره والتي يستوعب السوق المزيد منها، كما ان وجود بنوك عقارية متخصصة يساهم في جعل السوق العقاري المحلي بمنأى عن أي تاثير للازمات المالية الخارجية.
وقال ان قطاع العقار في قطر يتجه في معظمه الى مؤسسات التمويل الاسلامي التي تقدم منتجات اسلامية جديدة اولا باول تلبي حاجات المستثمرين وابرز التسهيلات التي يقدمها التمويل الاسلامي قطاع الاستثمار والمرابحة والاجارة التمويلية.
حذر في التمويل
وقال الخبير العقاري احسان النبهاني ان ما يشهده السوق القطري من طفرة عقارية كبيرة يتوقع استمرارها لسنوات، يتطلب وجود جهات تمويلية عقارية وانشاء صناديق عقارية متخصصة لتمويل هذا القطاع المهم الذي يسجل فورة كبيرة في مجال الاسكان والتعمير والبنية التحتية والمرافق.
واضاف ان الطفرة التي حدثت في قطر ضخمة، ونمت خلال السنوات الخمس الاخيرة بصورة مطردة وسريعة، ما ادى الى نقص كبير في الموارد والتمويل، فعلى سبيل المثال ارتفعت اسعار الاراضي بنسبة 30% بصورة غير متوقعة، ما انعكس على النمو الذي خلق مزيدا من الحاجة للتمويل بسبب ضخامة وزخم المشروعات العقارية والمدن السكنية التي يجري تشييدها.
واكد ان الجهات المقرضة في قطر سواء البنوك او شركات التمويل او المؤسسات المالية، تتوخى الحذر الشديد في منح القروض العقارية، حيث تتم دراسة حالة التمويل بشكل جيد ومتان.
النمو العقاري
وكانت دراسة جدوى اقتصادية اعدتها احدى الشركات المتخصصة العالمية حول انشاء بنوك عقارية في قطر قد اشارت الى ان من شان البنوك العقارية تقليل الفجوة بين النمو في القطاع العقاري والقطاع المصرفي في ظل المشروعات الضخمة في السوق المحلي القطري التي يصل حجمها الى نحو 140 مليار دولار في قطاعي الانشاءات والطاقة.
وقالت الدراسة ان البنوك العقارية ستعمل خصوصا على توفير ملاءة مالية تساعد الشركات العملاقة بتحقيق طموحاتها في تنفيذ مشاريعها العمرانية.
وساهمت الطفرة العقارية الضخمة التي تشهدها قطر في خلق فجوة كبيرة تتمثل في نقص حجم التمويل العقاري وزيادة الطلب على التسهيلات الائتمانية عموما التي تقدمها البنوك التجارية ضمن شروط صارمة ومتشددة وتحت سقف محدد غير كاف.
وتتراوح اسعار فوائد التمويل العقاري في الجهاز المصرفي القطري بين 10% الى 20% حسب عدد سنوات السداد ومجال الانفاق، وينظر محللون ماليون الى هذه النسبة على انها مرتفعة جدا مقارنة مع مثيلاتها في اسواق اخرى على مستوى المنطقة.
وتلجأ شركات قطرية والعديد من المستثمرين ورجال الاعمال في قطر الى بنوك وجهات تمويل دولية واماراتية للحصول على التمويل اللازم لمشروعاتهم، بسبب التسهيلات والحوافز التي يحصلون عليها من الخارج مقارنة مع شروط الاقراض الداخلي.
لا صدى لانهيار بنك ليمان براذرز في سوق العقارات القطري، هذا ما اكدته اوساط عقارية متابعة تعمل في السوق. واذا كان البنك المنهار قد اثار موجة عارمة وزوبعة لم تنته بعد في انحاء وول ستريت وفي معظم اسواق المال العالمية، فان هذه الازمة لم تترك اي صدى او اثر يذكر في سوق العقارات القطري، وان كان البعض يبدي قلقا مشوبا بالحذر مما يمكن ان يحصل في المستقبل، داعيا الى تعزيز عملية الرقابة على سوق العقارات المحلي.
وكان عبدالله القحطاني وكيل وزارة الاعمال والتجارة قد كشف حالات تلاعب دون ان يسميها في سوق العقارات والايجارات المحلي، مؤكدا وجود لجنة في الوزارة تقوم بتلقي اي شكوى من المواطنين والمقيمين في ما يتعلق بقطاع العقارات. وقال القحطاني ان من اسماهم بـ «المتطفلين» في قطاع العقارات هم من يساهمون في رفع اسعاره واسعار ايجارات المساكن.
رفع أسعار بالاتفاق
واوضح قائلا ان بعض الوسطاء العقاريين يقومون برفع الاسعار من خلال قيامهم بالاتفاق مع المستثمرين او المالكين على اسعار معينة، ومن ثم يقومون بتسويق العقار باسعار اعلى، وفي الوقت نفسه يكون صاحب العقار قد اعطى هذا العقار لاكثر من جهة، فيحدث هنا نوع من المضاربة يساعد ايضا في رفع اسعار العقارات والايجارات.
ويضع مصرف قطر المركزي تعليمات مشددة وشروطاً وضوابط صارمة للتمويل العقاري المقدم من جميع البنوك العاملة في السوق المصرفي القطري، حيث ان الحد الاقصى لاجمالي التمويل العقاري المقدم للعملاء من البنوك التجارية يبلغ 150% من رأسمال البنوك واحتياطياته، او 15% من مجموع ودائع العملاء ايهما اقل.
وطبقا لهذه التعليمات، فان الحد الاقصى للتمويل الممنوح من البنوك الاسلامية يبلغ نسبة 200% من رأسمال البنك واحتياطياته، او 20% من مجموع ودائع العملاء ايهما اقل.
ويؤكد التعميم ان التمويل العقاري يمنح للافراد والشركات طبقا لثلاثة ضوابط تتمثل في الا تتجاوز قيمة التمويل 50% من مجموع التمويل المطلوب، وان يشارك العميل في النسبة المتبقية من مصادره الذاتية، والا تزيد قيمة الارض المرهونة على 30% من اجمالي قيمة المشروع، وان يدفع العميل مقدما ما نسبته 20% على الاقل من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل.
غرامات وضمانات
وفي الوقت الذي يؤكد فيه خبراء العقارات ان السوق القطري بمنأي عن ازمة «ليمان براذرز»، هناك على الجانب الآخر غرامات وعقوبات مشددة يفرضها مصرف قطر المركزي على البنوك التي تمنح عملاءها قروضا لاغراض التمويل العقاري تتجاوز السقوف المسموح بها، لكن يستثنى من تلك التمويلات، التمويل العقاري الممنوح للحكومة او المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها، والتمويل العقاري الممنوح لشركات المقاولات التي تعاقدت على مشاريع التطوير العقاري لمنفعة مؤسسات عامة او خاصة كما يستثنى التمويل العقاري المغطى بودائع العميل كضمانة، شريطة الا تتجاوز هذه التسهيلات قيمة الضمانات المقدمة، والتمويل العقاري المكفول من قبل بنوك ذات مركز مالي جيد، على ان تكون هذه الكفالة غير مشروطة، وتغطي بالكامل قيمة القرض، وقابلة للتجديد تلقائيا حتى يكمل العميل تسديد كامل قيمة القرض، اضافة الى القروض العقارية الممنوحة للاشخاص الطبيعيين مقابل رواتبهم، او بضمانة دخلهم.
سقف التمويل
ويقول رعد الشوبكي وهو وسيط عقاري انه على الرغم من حاجة السوق الحالية والمستقبلية للمزيد من المساكن والمشاريع العقارية، فنلاحظ ان هناك على الجانب الآخر محدودية في عمليات التمويل وعوائق كبيرة تقف امام المستثمرين وصفها البعض بانها جاءت نتيجة لعدم نضوج السوق العقاري وآليات التمويل المعمول بها.
واضاف انه امام حاجة المستثمرين الى المزيد من الاموال اللازمة لاقامة وتغطية مثل تلك المشروعات، فانه لا بد من رفع سقف التمويل الذي يحدده مصرف قطر المركزي الذي اصبح لا يتناسب مع حجم الطفرة العمرانية التي في السوق العقاري القطري.
وكانت غرفة تجارة وصناعة قطر اقترحت رفع سقف التمويل العقاري وانشاء بنك عقاري متخصص للمساهمة في تمويل المشروعات العقارية في قطر، لكن اقتصاديين يعتقدون ان رفع سقف التمويل مرتبط بحقوق المودعين والمساهمين وبضمان ايجاد مصادر تمويلية لقطاعات اقتصادية اخرى، وقال الشوبكي انه ليس من المقبول ان يتم توجيه مدخرات وودائع المساهمين والمودعين لقطاع بعينه دون القطاعات الاخرى، موضحا انه فيما لو حدث تراجع لهذا القطاع، فان مصالح المودعين تتضرر.
ضوابط مشددة
ويرى ناصر الاحمدي ان الضوابط التي يضعها مصرف قطر المركزي كافية لعدم حدوث ازمات في السوق العقاري المحلي نتيجة عمليات التمويل التي تتطلبها عشرات المشاريع العقارية والمدن السكنية التي يجري تشييدها في قطر، اضافة الى ان هذه الضوابط كفيلة بعدم تأثر السوق المحلي بأي ازمات دولية مثل ازمة ليمان براذرز او ميريل لينش، كما ان هناك سياسات خاصة بالبنوك نفسها، بامكان هذه البنوك تعزيزها وتشديدها كما ترى وبما يحفظ مصالحها ومصالح عملائها، وبما يساهم في ابقاء الاستقرار السمة الاساسية لسوق التمويل العقاري في قطر.
ويشير الخبير العقاري عبدالفتاح محمد الى ان اهمية تأسيس بنك عقاري متخصص تكمن في تلبية الطلب المتزايد على تمويل المشاريع في قطر، لان البنوك التجارية المحلية لديها اسقف معينة من السيولة لا تستطيع تجاوزها، موضحا ان من شان البنك العقاري ان يلبي احتياجات المستثمرين من التمويل اللازم لمشروعاتهم العقارية، حيث انهم بحاجة مستمرة لممول مرن وسريع، ولكن الاهم من انشاء البنوك العقارية وجود شركات تمويل متخصصة سواء في التمويل العقاري او في تمويل المعدات او غيره والتي يستوعب السوق المزيد منها، كما ان وجود بنوك عقارية متخصصة يساهم في جعل السوق العقاري المحلي بمنأى عن أي تاثير للازمات المالية الخارجية.
وقال ان قطاع العقار في قطر يتجه في معظمه الى مؤسسات التمويل الاسلامي التي تقدم منتجات اسلامية جديدة اولا باول تلبي حاجات المستثمرين وابرز التسهيلات التي يقدمها التمويل الاسلامي قطاع الاستثمار والمرابحة والاجارة التمويلية.
حذر في التمويل
وقال الخبير العقاري احسان النبهاني ان ما يشهده السوق القطري من طفرة عقارية كبيرة يتوقع استمرارها لسنوات، يتطلب وجود جهات تمويلية عقارية وانشاء صناديق عقارية متخصصة لتمويل هذا القطاع المهم الذي يسجل فورة كبيرة في مجال الاسكان والتعمير والبنية التحتية والمرافق.
واضاف ان الطفرة التي حدثت في قطر ضخمة، ونمت خلال السنوات الخمس الاخيرة بصورة مطردة وسريعة، ما ادى الى نقص كبير في الموارد والتمويل، فعلى سبيل المثال ارتفعت اسعار الاراضي بنسبة 30% بصورة غير متوقعة، ما انعكس على النمو الذي خلق مزيدا من الحاجة للتمويل بسبب ضخامة وزخم المشروعات العقارية والمدن السكنية التي يجري تشييدها.
واكد ان الجهات المقرضة في قطر سواء البنوك او شركات التمويل او المؤسسات المالية، تتوخى الحذر الشديد في منح القروض العقارية، حيث تتم دراسة حالة التمويل بشكل جيد ومتان.
النمو العقاري
وكانت دراسة جدوى اقتصادية اعدتها احدى الشركات المتخصصة العالمية حول انشاء بنوك عقارية في قطر قد اشارت الى ان من شان البنوك العقارية تقليل الفجوة بين النمو في القطاع العقاري والقطاع المصرفي في ظل المشروعات الضخمة في السوق المحلي القطري التي يصل حجمها الى نحو 140 مليار دولار في قطاعي الانشاءات والطاقة.
وقالت الدراسة ان البنوك العقارية ستعمل خصوصا على توفير ملاءة مالية تساعد الشركات العملاقة بتحقيق طموحاتها في تنفيذ مشاريعها العمرانية.
وساهمت الطفرة العقارية الضخمة التي تشهدها قطر في خلق فجوة كبيرة تتمثل في نقص حجم التمويل العقاري وزيادة الطلب على التسهيلات الائتمانية عموما التي تقدمها البنوك التجارية ضمن شروط صارمة ومتشددة وتحت سقف محدد غير كاف.
وتتراوح اسعار فوائد التمويل العقاري في الجهاز المصرفي القطري بين 10% الى 20% حسب عدد سنوات السداد ومجال الانفاق، وينظر محللون ماليون الى هذه النسبة على انها مرتفعة جدا مقارنة مع مثيلاتها في اسواق اخرى على مستوى المنطقة.
وتلجأ شركات قطرية والعديد من المستثمرين ورجال الاعمال في قطر الى بنوك وجهات تمويل دولية واماراتية للحصول على التمويل اللازم لمشروعاتهم، بسبب التسهيلات والحوافز التي يحصلون عليها من الخارج مقارنة مع شروط الاقراض الداخلي.