الأستشاري
07-10-2008, 11:30 PM
أن دول الخليج ليست في معزل عن الأزمة المالية في الأقتصاد الأمريكي والناتجة عن أزمة الرهن العقاري وقد يربط الكثير من الناس بين أزمة العقار في أمريكا وأزمة العقار في دول الخليج . وقد ظهر هناك فريقيين لتحليل أثر الأزمة المالية على العقارات في الخليج فمنهم من قال لاتوجد هناك أزمة وأن المشاريع سوف تشهد توسعا" في المستقبل ومنهم من قال بأن هناك تأثير ولكن بدرجات مختلفة وقبل البدأ في تحليل تأثير الأزمة المالية على قطر تحديدا" لابد أن نذكر خصائص القطاع العقاري في قطر والذي يتلخص في هذه النقاط :
1. حجم القطاع العقاري في قطر مازال صغير وينمو في بطريقة غير متوازنة في مواجهة الطلب .
2. الطلب على العقار مازال محليا" وبعكس دولة الأمارات العربية مثلا".
3. تدخل الدولة مازال غير كافي في أمتصاص الطلب الكلي للعقارات وغير متكافئ نوعا" وكما" والتشريعات والأنظمة مازالت غير كافية .
4. أعتماد العقار على السيولة البنكية بدرجة كبيرة.
6. الطلب على العقار من قبل المستأجرين غير متكافئ من حيث النوع .
7. الطلب الخارجي مازال ضعيفا" .
8. عدم قدرة مواد البناء على مواكبة التطور العمراني.
هذه النقاط هي التي تحدد إتجاهات العقار في قطر . فمن الصعب مقارنة قطر بدبي من حيث عدد المشاريع ونوعية الطلب فهناك 3000 برج مشيد وقيد الأنشاء إما في قطرفهناك 80 برج مشيد وقيد الأنشاء كما أن الطلب في قطر مازال محليا" وهناك نقص كبير وخاصة في القطاع المكتبي والفندقي و التجاري .
التدخل الحكومي كان متأخر فأن أغلب الأراضي اليوم بيد الدولة والتدخل الحكومي لأعادة التوازن للقطاع العقاري جاء متأخرا" بعد استفحال الأزمة من خلال شركة بروة العقارية والتي إطلقت أكثر من مشروع سكني وتجاري كما أن طبيعة هذا التدخل يحتاج إلى مزيد من الوقت بسبب طبيعة تأخر إنجاز هذه المشاريع . كما أن هيئة التخطيط العمراني لابد أن يكون لها دور كبير في حل مشكلة التنوع في إستخدام الأراضي فمازالت مشكلة أستخدامات الأراضي للنشاط التجاري غير كافية وغير متجانسة في توزيعها الجغرافي على المناطق مما خلق مشكلة تركز الأنشطة في مكان واحد . كما أن هناك توجة لنظام تجميع الأنشطة في المجمعات التجارية الواحده ( المولات)والذي قد يسبب في تفاقم المشكلة نتجة ارتفاع قيمة الأيجارات داخل المولات وعدم مناسبة بعض الأنشطة لأقامتها داخلها وخاصة الخدمية منها .
والمشكلة الرئيسة تكمن في تخصيص مناطق كافية للخدمات المسانده وسكن العمال مما تسبب في عدم تجانس الطلب على العقارات بشكل عام. كما أن عدم وجود الأنظمة والقوانين التي تنظم الأستخدام السكني قد أدى لتفاقم أزمة سكن العزاب وإنتشار الأستخدام الغير قانوني للأراضي والعقارات .
ومن العوامل التي أثرت على العقارات إيضا"هو توقف الدولة عن بناء الوحدات السكنية لصغار للمواطنيين أو منح القروض لهم لبناء المساكن والتي زادت عن 3 سنوات مما سوف يخلق مشكلة نقص المقاولين وخاصة المصنفيين ناهيك عن عدم الألتزام في تسليم المساكن في الوقت المحدد وعجز المواطنين عن عدم أكمال البناء بسبب عدم خبرتهم فية وزيادة الطلب على المواد وصعوبة البناء في الأراضي القاحلة التي لاتوجد عليها خدمات كما ان عمليات هدم المناطق قد سبب كارثة كبيرة زيادة الطلب على العقارات وسوف تستمر عمليات الهدم في المرحلة المقبلة حسب التصريحات الرسمية وخاصة منطقة الأسواق . ومن هنا فأن الدولة مطالبة ببناء المجمعات السكنية المكتملة الخدمات لذوي الدخل المحدود بدل من منحهم القروض وعدم قدرتهم على استغلالها بشكل الأمثل .
أن عدم وجود المشاريع العقارية المدعومة و الموجهة للمواطنيين مثل المزارع المنتجة والشاليهات المجمعة والمناطق الصناعية الخاصة لأصحاب المهن والفلل لذوي الدخل المحدود والتي سوف تخلق طلب محلي وتساهم في النشاط العمراني والتجاري والصناعي سوف تؤدي إلى حالة من عدم التوازن وترفع معدلات التضخم مره أخرى لعدم دراسة الأحتياجات الفعلية لنوعية الطلب على العقارات المدعومة .
المشاريع العقارية الموجهة للأجانب هي الأخرى قد أصابها حالة من عدم التوازن من حيث توقيت هذه المشاريع وموقعها مما سيكون له أنعكاسات سلبية على تركز السكان في منطقة واحدة وزيادة الضغط على الطرق والبنى التحتية في اتجاه واحد وعدم تجانس هذه المشاريع مع الطابع العمراني لمدينة الدوحة مما يتطلب تدخل لحل الكثير من المشاكل والخاصة بالأزدحام المروري . كما ان الطلب عليها لم يكن فعليا" بل لأسباب مضاربية في أغلبة مما يتسبب في ضعف الطلب عليها مستقبلا نتيجة لأرتفاع أسعارها بالمقارنة مع الدول الأوربية وخاصة في ظل أزمة الرهن العقاري كما أن منح الأقامة كشرط للشراء أصبح غير مجديا" لبعض الأجانب بسبب غلاء المعيشة كما أن ذلك له انعكاسات خطيرة على الأوضاع الأجتماعية للمواطنيين والتركيبة السكانية .
أسعار العقارات في قطر وصلت لحالة هستيرية لأغلب العقارات نتيجة لزيادة الطلب وعدم تكافؤه والسيولة الكبيرة لدى البنوك وانخفاض سعر الفائدة مما تسبب في زيادة المضاربات وإقامة المشاريع العقارية بطريقة تبعية . كما أن انخفاض أو زيادة أسعار العقارات يخضع لمبدأ الطب والذي هو الأخر يخضع لمبدأ السيولة فكلما كانت السيولة الموجهة للمشاريع الكبيرة وخاصة في قطاع النفط والغاز والصناعات التحويلية والبنى التحتية فأن الطلب سيكون موجود على الرغم من تساوي كمية المعروض مع الطلب في الوقت الحالي . فالطلب سوف يستمر ولكن بدرجة أقل في الوقت الحالي بسبب توفر نوعية العقارات المطلوبة والتي لم تكن موجودة في السابق كسكن العمال والشقق.
أن توقع نزول العقار في المرحلة القادمة يرجع لعدة عوامل منها :
1. عدم رغبة الملاك في التأجير نتيجة لعدم الأستفادة من الأيجار بسبب الألتزمات المالية للبنوك والرغبة في البيع كأفضل طريقة للربح مما يؤدي إلى أنخفاض الأسعار نوعا ما.
2. توقف أرتفاع العقارات نتيجة للمضاربات مما يدفع الكثير من المضاربين للبيع بسعر السوق أو أقل لتجنب الفوائد .
3. الهلع والخوف من إنهيار العقار وهو أمر مستبعد بأذن الله بسبب الطلب الكبير في المستقبل .
أن تصحيح العقارات في قطر مرهون بنوع الطلب والتدخل الحكومي من خلال التشريعات والقوانين المالية للسيولة والموجهة للقطاع العقاري وإقامة مشاريع العقارية الخاصة بها . فأذا كان الطلب مستمر على نوع معين من العقارات كالعقار التجاري مثلا فمن الصعب حدوث تصحيح فية في الوقت الحالي نتيجة لزيادة الطلب على الخدمات والعكس صحيح بالنسبة للقطاعات الأخرى .
وقد يذهب البعض إلى أن العقار في قطر سيصيبه نكسة كبيرة مستشهدين بما حدث في السبعينات من القرن الماضي حيث أن ظروف الأرتفاع في ذلك الوقت تختلف كثيرا" عن الواقع اليوم نتيجة لنقص التشريعات والقوانين المنظمة للعقار من خلال الشراء والبيع في ((أراضي وضع اليد )) الغير مسجلة مما تسبب في فوضة عقارية . أما في الوقت الحالي فأن الأراضي المتداولة في البيع والشراء في قطر قليلة فأغلب الأراضي أصبحت ملك للدولة .
أن عملية التصحيح المتوقعة والتي سوف تحدث في عقارات قطر ستكون نوعية ولمدة محددة فقط وبعدها سوف يستقر ولايمكن مقارنة أي تصحيح عقاري بأي دولة فلكل دولة ظروفها إقتصادية فالكويت والبحرين مثلا سبقتنا بالتصحيح وقد نزلت نوعية معينة من العقارات بنسب متفاوتة لم تقل عن 20% .وكل ذلك يتوقف على توجهات كل الدولة في هذا الصدد .
هذا واللــــــــــــــــــــــــه أعلـــــــــــــــــــــم
1. حجم القطاع العقاري في قطر مازال صغير وينمو في بطريقة غير متوازنة في مواجهة الطلب .
2. الطلب على العقار مازال محليا" وبعكس دولة الأمارات العربية مثلا".
3. تدخل الدولة مازال غير كافي في أمتصاص الطلب الكلي للعقارات وغير متكافئ نوعا" وكما" والتشريعات والأنظمة مازالت غير كافية .
4. أعتماد العقار على السيولة البنكية بدرجة كبيرة.
6. الطلب على العقار من قبل المستأجرين غير متكافئ من حيث النوع .
7. الطلب الخارجي مازال ضعيفا" .
8. عدم قدرة مواد البناء على مواكبة التطور العمراني.
هذه النقاط هي التي تحدد إتجاهات العقار في قطر . فمن الصعب مقارنة قطر بدبي من حيث عدد المشاريع ونوعية الطلب فهناك 3000 برج مشيد وقيد الأنشاء إما في قطرفهناك 80 برج مشيد وقيد الأنشاء كما أن الطلب في قطر مازال محليا" وهناك نقص كبير وخاصة في القطاع المكتبي والفندقي و التجاري .
التدخل الحكومي كان متأخر فأن أغلب الأراضي اليوم بيد الدولة والتدخل الحكومي لأعادة التوازن للقطاع العقاري جاء متأخرا" بعد استفحال الأزمة من خلال شركة بروة العقارية والتي إطلقت أكثر من مشروع سكني وتجاري كما أن طبيعة هذا التدخل يحتاج إلى مزيد من الوقت بسبب طبيعة تأخر إنجاز هذه المشاريع . كما أن هيئة التخطيط العمراني لابد أن يكون لها دور كبير في حل مشكلة التنوع في إستخدام الأراضي فمازالت مشكلة أستخدامات الأراضي للنشاط التجاري غير كافية وغير متجانسة في توزيعها الجغرافي على المناطق مما خلق مشكلة تركز الأنشطة في مكان واحد . كما أن هناك توجة لنظام تجميع الأنشطة في المجمعات التجارية الواحده ( المولات)والذي قد يسبب في تفاقم المشكلة نتجة ارتفاع قيمة الأيجارات داخل المولات وعدم مناسبة بعض الأنشطة لأقامتها داخلها وخاصة الخدمية منها .
والمشكلة الرئيسة تكمن في تخصيص مناطق كافية للخدمات المسانده وسكن العمال مما تسبب في عدم تجانس الطلب على العقارات بشكل عام. كما أن عدم وجود الأنظمة والقوانين التي تنظم الأستخدام السكني قد أدى لتفاقم أزمة سكن العزاب وإنتشار الأستخدام الغير قانوني للأراضي والعقارات .
ومن العوامل التي أثرت على العقارات إيضا"هو توقف الدولة عن بناء الوحدات السكنية لصغار للمواطنيين أو منح القروض لهم لبناء المساكن والتي زادت عن 3 سنوات مما سوف يخلق مشكلة نقص المقاولين وخاصة المصنفيين ناهيك عن عدم الألتزام في تسليم المساكن في الوقت المحدد وعجز المواطنين عن عدم أكمال البناء بسبب عدم خبرتهم فية وزيادة الطلب على المواد وصعوبة البناء في الأراضي القاحلة التي لاتوجد عليها خدمات كما ان عمليات هدم المناطق قد سبب كارثة كبيرة زيادة الطلب على العقارات وسوف تستمر عمليات الهدم في المرحلة المقبلة حسب التصريحات الرسمية وخاصة منطقة الأسواق . ومن هنا فأن الدولة مطالبة ببناء المجمعات السكنية المكتملة الخدمات لذوي الدخل المحدود بدل من منحهم القروض وعدم قدرتهم على استغلالها بشكل الأمثل .
أن عدم وجود المشاريع العقارية المدعومة و الموجهة للمواطنيين مثل المزارع المنتجة والشاليهات المجمعة والمناطق الصناعية الخاصة لأصحاب المهن والفلل لذوي الدخل المحدود والتي سوف تخلق طلب محلي وتساهم في النشاط العمراني والتجاري والصناعي سوف تؤدي إلى حالة من عدم التوازن وترفع معدلات التضخم مره أخرى لعدم دراسة الأحتياجات الفعلية لنوعية الطلب على العقارات المدعومة .
المشاريع العقارية الموجهة للأجانب هي الأخرى قد أصابها حالة من عدم التوازن من حيث توقيت هذه المشاريع وموقعها مما سيكون له أنعكاسات سلبية على تركز السكان في منطقة واحدة وزيادة الضغط على الطرق والبنى التحتية في اتجاه واحد وعدم تجانس هذه المشاريع مع الطابع العمراني لمدينة الدوحة مما يتطلب تدخل لحل الكثير من المشاكل والخاصة بالأزدحام المروري . كما ان الطلب عليها لم يكن فعليا" بل لأسباب مضاربية في أغلبة مما يتسبب في ضعف الطلب عليها مستقبلا نتيجة لأرتفاع أسعارها بالمقارنة مع الدول الأوربية وخاصة في ظل أزمة الرهن العقاري كما أن منح الأقامة كشرط للشراء أصبح غير مجديا" لبعض الأجانب بسبب غلاء المعيشة كما أن ذلك له انعكاسات خطيرة على الأوضاع الأجتماعية للمواطنيين والتركيبة السكانية .
أسعار العقارات في قطر وصلت لحالة هستيرية لأغلب العقارات نتيجة لزيادة الطلب وعدم تكافؤه والسيولة الكبيرة لدى البنوك وانخفاض سعر الفائدة مما تسبب في زيادة المضاربات وإقامة المشاريع العقارية بطريقة تبعية . كما أن انخفاض أو زيادة أسعار العقارات يخضع لمبدأ الطب والذي هو الأخر يخضع لمبدأ السيولة فكلما كانت السيولة الموجهة للمشاريع الكبيرة وخاصة في قطاع النفط والغاز والصناعات التحويلية والبنى التحتية فأن الطلب سيكون موجود على الرغم من تساوي كمية المعروض مع الطلب في الوقت الحالي . فالطلب سوف يستمر ولكن بدرجة أقل في الوقت الحالي بسبب توفر نوعية العقارات المطلوبة والتي لم تكن موجودة في السابق كسكن العمال والشقق.
أن توقع نزول العقار في المرحلة القادمة يرجع لعدة عوامل منها :
1. عدم رغبة الملاك في التأجير نتيجة لعدم الأستفادة من الأيجار بسبب الألتزمات المالية للبنوك والرغبة في البيع كأفضل طريقة للربح مما يؤدي إلى أنخفاض الأسعار نوعا ما.
2. توقف أرتفاع العقارات نتيجة للمضاربات مما يدفع الكثير من المضاربين للبيع بسعر السوق أو أقل لتجنب الفوائد .
3. الهلع والخوف من إنهيار العقار وهو أمر مستبعد بأذن الله بسبب الطلب الكبير في المستقبل .
أن تصحيح العقارات في قطر مرهون بنوع الطلب والتدخل الحكومي من خلال التشريعات والقوانين المالية للسيولة والموجهة للقطاع العقاري وإقامة مشاريع العقارية الخاصة بها . فأذا كان الطلب مستمر على نوع معين من العقارات كالعقار التجاري مثلا فمن الصعب حدوث تصحيح فية في الوقت الحالي نتيجة لزيادة الطلب على الخدمات والعكس صحيح بالنسبة للقطاعات الأخرى .
وقد يذهب البعض إلى أن العقار في قطر سيصيبه نكسة كبيرة مستشهدين بما حدث في السبعينات من القرن الماضي حيث أن ظروف الأرتفاع في ذلك الوقت تختلف كثيرا" عن الواقع اليوم نتيجة لنقص التشريعات والقوانين المنظمة للعقار من خلال الشراء والبيع في ((أراضي وضع اليد )) الغير مسجلة مما تسبب في فوضة عقارية . أما في الوقت الحالي فأن الأراضي المتداولة في البيع والشراء في قطر قليلة فأغلب الأراضي أصبحت ملك للدولة .
أن عملية التصحيح المتوقعة والتي سوف تحدث في عقارات قطر ستكون نوعية ولمدة محددة فقط وبعدها سوف يستقر ولايمكن مقارنة أي تصحيح عقاري بأي دولة فلكل دولة ظروفها إقتصادية فالكويت والبحرين مثلا سبقتنا بالتصحيح وقد نزلت نوعية معينة من العقارات بنسب متفاوتة لم تقل عن 20% .وكل ذلك يتوقف على توجهات كل الدولة في هذا الصدد .
هذا واللــــــــــــــــــــــــه أعلـــــــــــــــــــــم