سيف قطر
23-10-2008, 05:54 AM
بفضل سياسة سمو الأمير..
الخبير الاقتصادي الخضري لـ"الشرق": قطر أكثر الدول الخليجية نموا في الاستثمار العقاري
| تاريخ النشر:يوم الخميس ,23 أكتوبر 2008 12:01 أ.م.
الكويت-عبد العزيز الدوسري :
وصف فرج الخضري رئيس مجلس إدارة المتخصص العقارية في الكويت والخبير الاقتصادي، الاستثمار في مجال العقار في دول الخليج أنه الاستثمار الأكثر ربحية في الوقت الحالي، خاصة في ظل الطفرة العمرانية في دول المعمورة.
وقال الخضري لـ"الشرق": إن قطر تعد أكثر الدول الخليجية نموا اليوم بين دول الخليج، وهي من أكثر الدول في الشرق الأوسط على صعيد النمو العقاري، مبينا أن الاستثمار في قطر يعد مهما جدا في هذه الفترة,
وأوضح الخضري أن قنوات الاستثمار ووسائله وسبل تنمية الأموال عديدة، فهناك الاستثمار الزراعي والتجاري والاستثمار الصناعي.، وهناك الاستثمار في مجال الأسهم والسندات، وفي مجال الذهب والفضة، ومجال الاتصالات وغيرها الكثير، إلا أن الاستثمار في العقار دائما ما يمثل أفضل أنواع الاستثمار حيث إنه وسيلة استثمارية ناجحة، ذلك لأن العقار بأنواعه، كان وما زال أحد المقومات الأساسية للثروة، وهو الأفضل في مجالات الاستثمار الموجودة ذلك لأن معظم الناس يفضلون الاستثمار الذي يضمن لهم ضمانات ثلاثة أولها المحافظة على رأس مالهم مع تقديم أكبر نسبة ممكنه من الربح، وإبقاء أموالهم في متناول أيديهم ليستعملوها عند الحاجة إليها، مع العلم أنه مهما تعددت أنواع الاستثمار ووسائله، فإن المقصود الأول منها كلها هو زيادة رأس المال والمحافظة عليه، والاستثمارات تحقق هذه الأهداف المرسومة لها بدرجات متفاوتة، ومن البديهي أن يسعى كل شخص مستثمر إلى تحسين خياراته عندما يتخذ قراره في التوجه ضمن قطاع معين استثماري أو يختار بلداً أو منطقة معينة، ويتجه نحو أسواقها أو مصارفها، حيث يجد الأمن والاطمئنان والربحية والمحافظة على نقودهم.
وبين الخضري أنه من خلال توافر الثلاث ضمانات الثلاث السابقة في أي نوع من أنواع الاستثمار فإنه يعتبر أفضل استثمار وهو ما يتوفر في الاستثمار العقاري حيث إن العقار ثابت وجامد وهو ما يضفي عليه صفة الدوام وهو بالتالي أفضل مأوى أمام موجات التضخم المالي، إلى جانب ارتفاع قيمتها في الوقت الذي تدر فيه دخلا ثابتا حال تأجيرها.
وأضاف الخضري أنه على الرغم من ذلك فإن قطاع العقار الذي يكاد يكون شبه مضمون الربح، يكون عائده محدودا عادة، وبالتالي يمكن اعتباره، في نظر بعض الاقتصاديين توظيفا للأموال أكثر منه استثمارا، إذ أن موارد العقارات هي أضعف ما يمكن أن يحصل عليه المستثمر، لأنها تتراوح ما بين ستة إلى عشرة في المائة في أفضل الاحتمالات،إلا أنه في ذات الوقت فإن القطاع العقاري يتغلب على تلك المشكلة في أنه يضيف إلى رأسماله نفس نسبة التضخم السنوي إلى جانب العائد السنوي الذي يوفره.
ويرى الخضري أن القطاع العقاري هو مقياس مهم في معرفة درجة قوة الاقتصاد بصورة عامة، فكلما كان التطور العقاري جيداً، كان الاقتصاد أفضل , ولكن مازال أمامنا في الكويت بعض الوقت لتكون البيئة الاستثمارية منافسة لما هو موجود في الدول المجاورة حيث يلاحظ أن الأموال الكويتية التي من المفروض أن تستثمر في داخل الوطن تذهب للبلدان الأخرى المجاورة وغير المجاورة ولذلك فإن كثيراً من البلدان مدينة بالتطور الاستثماري التي تعيشه للأموال الكويتية والتي لا تجد فرصاً مناسبة للاستثمار بالداخل آملين أن تحل هذه التعقيدات قريبا.
على الصعيد الإقليمي، قال الخضري إن قطر لا تزال في الصدارة وتعتبر من الأسواق العقارية البارزة ولابد من التوجه اليها خاصة في ظل سياسة الأمير حمد في فتح أسواقها للمستثمر الأجنبي خصوصا في ظل الثقة والاستقرار السياسي في البلاد.
وأوضح الخضري أنه رغم ارتفاع مساهمة قطاع العقارات اليمني في الناتج المحلي الإجمالي والذي يرجعه الاقتصاديون إلى توجيه المغتربين اليمنيين بكثافة لاستثماراتهم في القطاع العقاري ابتداء من شراء الأراضي مرورا بأعمال البناء والتشييد للفنادق الكبيرة والمدن السكنية والصناعية والتجارية، والخدمية مثل المستشفيات الخاصة والمدارس والجامعات الخاصة، باعتباره من أفضل مجالات الاستثمار الآمن، إلا أن قطاع العقارات اليمني ما زالت تعترضه كثير من المشاكل والصعوبات وما يشبه الفوضى، خاصة مع غياب قانون السجل العقاري وضعف تطبيق نظام التسجيل العقاري العيني في اليمن، مما أثر على عدم استقرار حقوق الملكية العقارية، وتفاقم المنازعات على الأراضي والعقارات، إضافة إلى التصاعد العالمي الكبير والمستمر لأسعار مواد البناء كالاسمنت والحديد.
ويشكو عدد من المغتربين من وجود جملة من معوقات الاستثمار أمام الرأسمال اليمني المغترب، منها ما هو قانوني ومنها ما هو إداري، فعلى مستوى القوانين الخاصة بالاستثمار، يرون أنها لم تأخذ بخصوصية استيعاب المغتربين في المشروعات الاستثمارية المختلفة، حيث أغفلت هذه القوانين المزايا والتسهيلات الاستثمارية التي كان من المفترض أن تمنح لهم، وكذلك ضعف الأداء وتضاربت الاختصاصات في منافذ الوصول والمغادرة البرية والبحرية والجوية، وغابت الرؤية والحس الاستثماري لدى الجهات والأجهزة ذات العلاقة بهذا المجال، ولجأت إلى تعقيد وتطويل الإجراءات وعدم الاهتمام والحسم في حالة ظهور مشكلات أو صعوبات تواجه بعض المغتربين الذين يبدأون في تنفيذ مشروعات استثمارية.
وطالب الكثيرين بضرورة سعي الحكومة اليمنية لإنشاء شركات تقوم بالمساهمة في بناء الاقتصاد الوطني اليمني تحتوي الاستثمارات اليمنية بصفه جماعية بشكل أفضل من المساهمات الفردية وخاصة تلك الشركات العقارية والتي تتبنى مشاريع عقارية عملاقة، ومطالبين البنوك وخاصة البنك المركزي اليمني وكل الجهات المسؤولة عن الاستثمار لإعطاء التسهيلات والضمانات اللازمة بتنفيذ القانون الخاص بالاستثمار ومتابعة تنفيذه من قبل بقية الجهات التي تعرقل استثمارات المغتربين بقصد أو بدون قصد، ومؤكدين أن المغتربين اليمنيين كان لهم الدور الفاعل في إنشاء البنوك والمصارف التي لم يكن لها أي وجود في اليمن قبل الثورة، من خلال رفدهم لها بالعملة الصعبة، والتي أسهمت في عملية التنمية الاقتصادية والبشرية ودفع عجلة الاقتصاد الوطني إلى الأمام.
أما عربيا، أوضح الخضري أنه وفقاً لقانون الضرائب العقارية المصري الجديد يجب أن يتقدم مالكو الوحدات العقارية إلي مأموريات الضرائب التابعين لها لتقديم الإقرار الضريبي عن وحدته حتى يمكن للجان الحصر والتقدير تقييمها وتحديد ما إذا كانت معفاة أم خاضعة للضريبة، مع العلم أنه يجرى إعداد نماذج إقرارات الضريبة خاصة بالعقارات المبنية تمهيداً لتوزيعها علي مأموريات الضرائب العقارية.
وبين الخضري أنه يتم إعفاء الوحدات السكنية كافة التي تقل قيمتها السوقية الحالية عن نصف مليون جنيه (حوالي 25000 دينار كويتي)من الضريبة بحيث يتمتع الممول بهذا الإعفاء عن كل وحدة سكنية بشكل مستقل حتى وان تعددت الوحدات التي يمتلكها في العقار نفسه أو في عقارات مختلفة.
و تستحق الضريبة في بداية يناير من كل عام ويستطيع الخاضع لها أن يسددها علي قسطين الأول في شهر يوليو والثاني قبل نهاية ديسمبر من كل عام.
وأشار الخضري إلى أنه لتوضيح كيفية حساب الضريبة يمكن إعطاء مثال ففي حالة امتلاك شخص ما لشقة قيمتها السوقية مليون جنية (50.000 دينار كويتي) فانه يتم خصم 40% للوصول إلى سعر الشقة الرأسمالي ليصبح 600.000 جنية ثم يتم استخراج القيمة الإيجارية بنسبة 3% لتصبح تلك القيمة 18.000 جنية ثم يتم استبعاد 30% كمصاريف صيانة فيتبقى 12.600 جنية ثم يتم خصم نسبة الإعفاء القانوني وهي 6.000 لنصل إلى وعاء ضريبي قدره 6.600 تحسب منه نسبة 10% هي قيمة الضريبة لتصبح الضريبة على تلك الوحدة 660 جنيه (حوالي 33 دينار كويتي).
وأخيرا توقف دوليا، فأشار الخضري إلى اهتزاز الثقة في العقارات الاسترالية وذلك على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة هناك.
ومع انخفاض القروض العقارية هناك أصبح المشترون لا يريدون الشراء أو لا يستطيعون الحصول على التمويل اللازم لشراء العقار.
وتبين الأرقام الرسمية للرهونات العقارية انخفاض تلك الرهونات بنسبة 17% خلال شهر أغسطس الماضي مسجلة ثاني انخفاض منذ ديسمبر 2006 عندما وصل الانخفاض في تلك الرهونات إلى 20% ومسجلة انخفاضا بقيمة ما يوازي تقريبا 2 مليار دولار.
وترى كبريات وكالات الإقراض والتمويل العقاري في استراليا أن المقترضين ربما لجأوا إلى الانتظار لمعرفة ما سيحدث وخاصة أن انخفاض سعر الإقراض بمعدل 25نقطه ليس كافيا من وجهه نظرهم.
وعلى الرغم من ذلك تمثل نسبة المقبلون على الاقتراض من وكالات الرهونات في استراليا 30% موجهه للتمويل العقاري وحده وهو ما ظل ثابتا على المدى الطويل مما يعني أن الثقة في قيمة الممتلكات والعقارات التي تقوم عليها الأسواق الائتمانية لا تزال إلى حد ما مقبولة.
الخبير الاقتصادي الخضري لـ"الشرق": قطر أكثر الدول الخليجية نموا في الاستثمار العقاري
| تاريخ النشر:يوم الخميس ,23 أكتوبر 2008 12:01 أ.م.
الكويت-عبد العزيز الدوسري :
وصف فرج الخضري رئيس مجلس إدارة المتخصص العقارية في الكويت والخبير الاقتصادي، الاستثمار في مجال العقار في دول الخليج أنه الاستثمار الأكثر ربحية في الوقت الحالي، خاصة في ظل الطفرة العمرانية في دول المعمورة.
وقال الخضري لـ"الشرق": إن قطر تعد أكثر الدول الخليجية نموا اليوم بين دول الخليج، وهي من أكثر الدول في الشرق الأوسط على صعيد النمو العقاري، مبينا أن الاستثمار في قطر يعد مهما جدا في هذه الفترة,
وأوضح الخضري أن قنوات الاستثمار ووسائله وسبل تنمية الأموال عديدة، فهناك الاستثمار الزراعي والتجاري والاستثمار الصناعي.، وهناك الاستثمار في مجال الأسهم والسندات، وفي مجال الذهب والفضة، ومجال الاتصالات وغيرها الكثير، إلا أن الاستثمار في العقار دائما ما يمثل أفضل أنواع الاستثمار حيث إنه وسيلة استثمارية ناجحة، ذلك لأن العقار بأنواعه، كان وما زال أحد المقومات الأساسية للثروة، وهو الأفضل في مجالات الاستثمار الموجودة ذلك لأن معظم الناس يفضلون الاستثمار الذي يضمن لهم ضمانات ثلاثة أولها المحافظة على رأس مالهم مع تقديم أكبر نسبة ممكنه من الربح، وإبقاء أموالهم في متناول أيديهم ليستعملوها عند الحاجة إليها، مع العلم أنه مهما تعددت أنواع الاستثمار ووسائله، فإن المقصود الأول منها كلها هو زيادة رأس المال والمحافظة عليه، والاستثمارات تحقق هذه الأهداف المرسومة لها بدرجات متفاوتة، ومن البديهي أن يسعى كل شخص مستثمر إلى تحسين خياراته عندما يتخذ قراره في التوجه ضمن قطاع معين استثماري أو يختار بلداً أو منطقة معينة، ويتجه نحو أسواقها أو مصارفها، حيث يجد الأمن والاطمئنان والربحية والمحافظة على نقودهم.
وبين الخضري أنه من خلال توافر الثلاث ضمانات الثلاث السابقة في أي نوع من أنواع الاستثمار فإنه يعتبر أفضل استثمار وهو ما يتوفر في الاستثمار العقاري حيث إن العقار ثابت وجامد وهو ما يضفي عليه صفة الدوام وهو بالتالي أفضل مأوى أمام موجات التضخم المالي، إلى جانب ارتفاع قيمتها في الوقت الذي تدر فيه دخلا ثابتا حال تأجيرها.
وأضاف الخضري أنه على الرغم من ذلك فإن قطاع العقار الذي يكاد يكون شبه مضمون الربح، يكون عائده محدودا عادة، وبالتالي يمكن اعتباره، في نظر بعض الاقتصاديين توظيفا للأموال أكثر منه استثمارا، إذ أن موارد العقارات هي أضعف ما يمكن أن يحصل عليه المستثمر، لأنها تتراوح ما بين ستة إلى عشرة في المائة في أفضل الاحتمالات،إلا أنه في ذات الوقت فإن القطاع العقاري يتغلب على تلك المشكلة في أنه يضيف إلى رأسماله نفس نسبة التضخم السنوي إلى جانب العائد السنوي الذي يوفره.
ويرى الخضري أن القطاع العقاري هو مقياس مهم في معرفة درجة قوة الاقتصاد بصورة عامة، فكلما كان التطور العقاري جيداً، كان الاقتصاد أفضل , ولكن مازال أمامنا في الكويت بعض الوقت لتكون البيئة الاستثمارية منافسة لما هو موجود في الدول المجاورة حيث يلاحظ أن الأموال الكويتية التي من المفروض أن تستثمر في داخل الوطن تذهب للبلدان الأخرى المجاورة وغير المجاورة ولذلك فإن كثيراً من البلدان مدينة بالتطور الاستثماري التي تعيشه للأموال الكويتية والتي لا تجد فرصاً مناسبة للاستثمار بالداخل آملين أن تحل هذه التعقيدات قريبا.
على الصعيد الإقليمي، قال الخضري إن قطر لا تزال في الصدارة وتعتبر من الأسواق العقارية البارزة ولابد من التوجه اليها خاصة في ظل سياسة الأمير حمد في فتح أسواقها للمستثمر الأجنبي خصوصا في ظل الثقة والاستقرار السياسي في البلاد.
وأوضح الخضري أنه رغم ارتفاع مساهمة قطاع العقارات اليمني في الناتج المحلي الإجمالي والذي يرجعه الاقتصاديون إلى توجيه المغتربين اليمنيين بكثافة لاستثماراتهم في القطاع العقاري ابتداء من شراء الأراضي مرورا بأعمال البناء والتشييد للفنادق الكبيرة والمدن السكنية والصناعية والتجارية، والخدمية مثل المستشفيات الخاصة والمدارس والجامعات الخاصة، باعتباره من أفضل مجالات الاستثمار الآمن، إلا أن قطاع العقارات اليمني ما زالت تعترضه كثير من المشاكل والصعوبات وما يشبه الفوضى، خاصة مع غياب قانون السجل العقاري وضعف تطبيق نظام التسجيل العقاري العيني في اليمن، مما أثر على عدم استقرار حقوق الملكية العقارية، وتفاقم المنازعات على الأراضي والعقارات، إضافة إلى التصاعد العالمي الكبير والمستمر لأسعار مواد البناء كالاسمنت والحديد.
ويشكو عدد من المغتربين من وجود جملة من معوقات الاستثمار أمام الرأسمال اليمني المغترب، منها ما هو قانوني ومنها ما هو إداري، فعلى مستوى القوانين الخاصة بالاستثمار، يرون أنها لم تأخذ بخصوصية استيعاب المغتربين في المشروعات الاستثمارية المختلفة، حيث أغفلت هذه القوانين المزايا والتسهيلات الاستثمارية التي كان من المفترض أن تمنح لهم، وكذلك ضعف الأداء وتضاربت الاختصاصات في منافذ الوصول والمغادرة البرية والبحرية والجوية، وغابت الرؤية والحس الاستثماري لدى الجهات والأجهزة ذات العلاقة بهذا المجال، ولجأت إلى تعقيد وتطويل الإجراءات وعدم الاهتمام والحسم في حالة ظهور مشكلات أو صعوبات تواجه بعض المغتربين الذين يبدأون في تنفيذ مشروعات استثمارية.
وطالب الكثيرين بضرورة سعي الحكومة اليمنية لإنشاء شركات تقوم بالمساهمة في بناء الاقتصاد الوطني اليمني تحتوي الاستثمارات اليمنية بصفه جماعية بشكل أفضل من المساهمات الفردية وخاصة تلك الشركات العقارية والتي تتبنى مشاريع عقارية عملاقة، ومطالبين البنوك وخاصة البنك المركزي اليمني وكل الجهات المسؤولة عن الاستثمار لإعطاء التسهيلات والضمانات اللازمة بتنفيذ القانون الخاص بالاستثمار ومتابعة تنفيذه من قبل بقية الجهات التي تعرقل استثمارات المغتربين بقصد أو بدون قصد، ومؤكدين أن المغتربين اليمنيين كان لهم الدور الفاعل في إنشاء البنوك والمصارف التي لم يكن لها أي وجود في اليمن قبل الثورة، من خلال رفدهم لها بالعملة الصعبة، والتي أسهمت في عملية التنمية الاقتصادية والبشرية ودفع عجلة الاقتصاد الوطني إلى الأمام.
أما عربيا، أوضح الخضري أنه وفقاً لقانون الضرائب العقارية المصري الجديد يجب أن يتقدم مالكو الوحدات العقارية إلي مأموريات الضرائب التابعين لها لتقديم الإقرار الضريبي عن وحدته حتى يمكن للجان الحصر والتقدير تقييمها وتحديد ما إذا كانت معفاة أم خاضعة للضريبة، مع العلم أنه يجرى إعداد نماذج إقرارات الضريبة خاصة بالعقارات المبنية تمهيداً لتوزيعها علي مأموريات الضرائب العقارية.
وبين الخضري أنه يتم إعفاء الوحدات السكنية كافة التي تقل قيمتها السوقية الحالية عن نصف مليون جنيه (حوالي 25000 دينار كويتي)من الضريبة بحيث يتمتع الممول بهذا الإعفاء عن كل وحدة سكنية بشكل مستقل حتى وان تعددت الوحدات التي يمتلكها في العقار نفسه أو في عقارات مختلفة.
و تستحق الضريبة في بداية يناير من كل عام ويستطيع الخاضع لها أن يسددها علي قسطين الأول في شهر يوليو والثاني قبل نهاية ديسمبر من كل عام.
وأشار الخضري إلى أنه لتوضيح كيفية حساب الضريبة يمكن إعطاء مثال ففي حالة امتلاك شخص ما لشقة قيمتها السوقية مليون جنية (50.000 دينار كويتي) فانه يتم خصم 40% للوصول إلى سعر الشقة الرأسمالي ليصبح 600.000 جنية ثم يتم استخراج القيمة الإيجارية بنسبة 3% لتصبح تلك القيمة 18.000 جنية ثم يتم استبعاد 30% كمصاريف صيانة فيتبقى 12.600 جنية ثم يتم خصم نسبة الإعفاء القانوني وهي 6.000 لنصل إلى وعاء ضريبي قدره 6.600 تحسب منه نسبة 10% هي قيمة الضريبة لتصبح الضريبة على تلك الوحدة 660 جنيه (حوالي 33 دينار كويتي).
وأخيرا توقف دوليا، فأشار الخضري إلى اهتزاز الثقة في العقارات الاسترالية وذلك على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة هناك.
ومع انخفاض القروض العقارية هناك أصبح المشترون لا يريدون الشراء أو لا يستطيعون الحصول على التمويل اللازم لشراء العقار.
وتبين الأرقام الرسمية للرهونات العقارية انخفاض تلك الرهونات بنسبة 17% خلال شهر أغسطس الماضي مسجلة ثاني انخفاض منذ ديسمبر 2006 عندما وصل الانخفاض في تلك الرهونات إلى 20% ومسجلة انخفاضا بقيمة ما يوازي تقريبا 2 مليار دولار.
وترى كبريات وكالات الإقراض والتمويل العقاري في استراليا أن المقترضين ربما لجأوا إلى الانتظار لمعرفة ما سيحدث وخاصة أن انخفاض سعر الإقراض بمعدل 25نقطه ليس كافيا من وجهه نظرهم.
وعلى الرغم من ذلك تمثل نسبة المقبلون على الاقتراض من وكالات الرهونات في استراليا 30% موجهه للتمويل العقاري وحده وهو ما ظل ثابتا على المدى الطويل مما يعني أن الثقة في قيمة الممتلكات والعقارات التي تقوم عليها الأسواق الائتمانية لا تزال إلى حد ما مقبولة.