مغروور قطر
30-10-2008, 12:57 PM
المركزي" حدد فترة 5 سنوات والبنوك تحاول الانتهاء من البيع خلال سنتين
البنوك المصرية تتخلص من أصول عقارية لانخفاض قيمتها بعد الأزمة المالية
ضوابط البنك المركزي
استبعاد حدوث أزمة
الحاجة إلى مناخ مستقر
أموال مجمدة للبنوك
القاهرة - محمود العربي
رغم تأكيدات كثيرٍ من الخبراء أن مصر بعيدة عن الأزمة المالية العالمية، وأن قطاع العقارات لن يتأثر في الفترة الحالية بهذه الأزمة، فإن هناك مخاوف من انخفاض قيمته بعد حالة الركود التي أصابته مؤخرًا نتيجة وصول شظايا الأزمة المالية العالمية إليه، وانخفاض أسواق المال العالمية والمحلية بشكلٍ حاد والتراجع المستمر في أسعار مواد البناء.
ودعا الخبراء المصرفيون البنوك لسرعة التخلص مما لديها من أصول عقارية آلت إليها من عمليات التسوية لمديونيات المتعثرين، خاصةً بعد إطلاق مبادرة البنك المركزي لتسوية هذه المديونيات، وإصداره تعليمات مشددة بالتخلص من الأصول العقارية التي تمتلكها البنوك خلال 5 سنوات كحد أقصي حتى يتم تجنب مخاطر هذه الأصول، حيث كشفت النشرة الشهرية الصادرة عن البنك المركزي مؤخرا أن صافي الأصول المحلية لدي البنوك يبلغ 16.5 مليار جنية مصري (الدولار يساوي 5.60 جنيهات).
وقدَّرت مصادر مصرفية حجم الأصول العينية والعقارية لدى البنوك العاملة بالسوق المصرية بحوالي 50 مليار جنيه، معظمها لدى بنوك العقاري العربي، والأهلي المصري، وبنك مصر، وبنك القاهرة والإسكندرية، والمصرف المتحد.
ضوابط البنك المركزي
وأكد المستشار القانوني ومدير إدارة الأصول في المصرف المتحد عبد المنعم الضاوي لـ (الأسواق.نت) أن البنوك العاملة في مصر تقوم بالتصرف في الأصول الموجودة لديها طبقًا لقواعد وضوابط البنك المركزي، حيث يجبر المركزي البنوك على التصرف في هذه الأصول في فترة حددها بـ5 سنوات قابلة للتجديد في حالة إذا كان هناك انخفاضٌ في سوق العقارات أو حدوث حالة من الكساد، موضحًا أن معظم الأصول الموجودة لدى البنوك تتركز في مجموعة من البنوك التي عانت من مشاكل التعثر، واضطرت إلى تسوية مديونياتها مقابل مجموعة من الأصول العينية والعقارية، ومشيرًا إلى أن البنوك تقوم بالتخلص من هذه الأصول بتحويلها إلى سيولة للاستفادة منها، لأن تملك الأصول ليس من عمل البنوك.
وقال الضاوي إن البنوك تقوم ببيع هذه الأصول حتى الآن، وليس هناك تأثير سلبي على هذه الأصول خلال الفترة الحالية أو القادمة جراء أزمة الرهن العقاري، مؤكدًا أن السوق العقاري المصري جيد جدًا، ولن يتأثر من هذه الأزمة، ولن تواجه البنوك أي مشاكل في عملية بيع هذه الأصول، خاصةً أن معظمها في مواقع مميزة جدًا.
ورفض الضاوي تحديد حجم الأصول التي يمتلكها المصرف، مشيرًا إلى أنها ترتفع وتنخفض من وقت لآخر، حسب تسوية المديونيات، بالإضافة إلى بيع البنك لبعضها.
وأكد أن المصرف وضع خطة مدروسة بشكل علمي ومنظم وبتوقيتات محددة لبيع هذه الأصول عن طريق مزاد علني، موضحًا أنها تلاقى قبولاً كبيرًا وتباع بأسعار أعلى من القيمة التي آلت إليه بها.
استبعاد حدوث أزمة
واستبعد نائب رئيس مجلس إدارة بنك التعمير والإسكان عصام أبو حامد لـ(الأسواق.نت) انتقال أزمة الرهن العقاري إلى مصر؛ لأن الضوابط المتبعة في منح القروض العقارية تختلف عن المطبقة في الغرب، مشيرًا إلى أن أسعار العقارات في مصر لم تهبط مثلما حدث بالسوق الأمريكية، بالإضافة إلى أن النقطة الأكثر أهمية هي أن محفظة القروض العقارية لا تتعدى 5 % من إجمالي المحفظة الائتمانية لأي بنك.
وعلي النقيض أكدت المستشار المصرفي لبنك التمويل المصري السعودي بسنت فهمي لـ(الأسواق.نت) أن البنوك آلت إليها أصول عقارية بعد عمليات التسوية التي تمت للعملاء المتعثرين، وهذه الأصول لها عيب خطير على القطاع المصرفي لأنها غير إنتاجية، بل هي أصول ليست تجارية، فهي عبارة عن منتجعات سياحية وقرى وشركات منهارة ومحلات مفلسة، ولذلك تعتبر مباني فقط يتم الاستفادة منها، مشيرةً إلى أن بيع هذه الأصول في الوقت الحالي أفضل لأن الأزمة المالية العالمية أثرت على قطاعات عديدة، ولم يظهر من هذا التأثير إلا القليل، وفي الفترة القادمة ستنخفض العقارات بشكلٍ كبير كما هو متوقع بسبب هذه الأزمة، ولذلك لو لم يتم التخلص من هذه الأصول العقارية في الوقت الحالي ستخلق صداعًا في رؤوس البنوك، مضيفة أن البنك المركزي وضع حدًّا أقصي للبنوك للتخلص من هذه الأصول وهو 5 سنوات، ويجب التخلص منها قبل هذا الموعد حتى يتجنب المخاطر الناجمة عنها.
الحاجة إلى مناخ مستقر
ويقول الخبير المصرفي ونائب أول رئيس بنك المؤسسة العربية المصرفية هاني أبو الفتوح لـ(الأسواق.نت): إن بعض التوقعات تشير إلى تباطؤ الطلب في سوق العقار المصري بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية، مشيرًا إلى أن بعض خبراء العقارات يرون أن الأسعار ستتجه إلى الانخفاض في الفترة القادمة بسبب التباطؤ في الاقتصاد العالمي إلى جانب ضعف السيولة في الأسواق العالمية التي انعكست على بعض الدول في منطقة الخليج وهي مصدر رئيسي للمشترين في سوق العقار المصري.
وأوضح أن تصفية الأصول العقارية يحتاج إلى مناخٍ مستقر، ولا يمكن اتخاذ قرار بيع الأصول في فترة التباطؤ أو انحسار الطلب، كما أن الأصول العقارية التي تملكها البنوك تخضع لعملية تقييم دوري بواسطة مثمنين عقاريين معتمدين، كما تخضع عملية الاحتفاظ بهذه العقارات لضوابط يحددها البنك المركزي من أجل الحفاظ على أمول البنك، التي هي في الأساس أموال المودعين، مؤكدًا على أنه لا توجد تعليمات مشددة من البنك المركزي بسرعة التخلص من هذه الأصول، ولكن هناك حدًا أقصى للبنك للاحتفاظ بالأصول العقارية لا يمكن تجاوزه إلا بموافقة البنك المركزي بعد دراسة الأسباب لتقرير جدوى التصريح بتمديد فترة احتفاظ البنك بالأصول العقارية.
وأضاف أبو الفتوح أن العقارات شأنها شأن أي بضاعة تخضع للعرض والطلب، وتوافر السيولة في السوق، إلى جانب عوامل أخرى، ولكن في الواقع العملي لن يتصادف أن تقوم البنوك جميعها أو عدد كبير منها بعرض الأصول العقارية للبيع في فترة زمنية واحدة، مشيرًا إلى اختلاف الممارسات في البنوك حول إدارة الأصول العقارية، مشيرًا إلى أن هناك بنوكًا لديها قطاع متخصص لإدارة الأصول مع الاستعانة بشركات الحراسة أو أفراد لتأمين الموقع، وهناك بنوك تفضل الاستعانة بشركات متخصصة لإدارة العقارات، ويتم اتخاذ القرار في هذا الشأن بالنظر إلى التكلفة وموقع الأصول، والظروف الأمنية المحيطة بالأصول، ومدى توافر الكفاءة الإدارية لدى البنك للتعامل في إدارة الأصول.
وعن مخاطر الاحتفاظ بالأصول العقارية يقول أبو الفتوح إنها تكمن في تراجع الطلب على العقار وانخفاض الأسعار، ولكن لا يمكن تصور الانخفاض ليصل إلى درجة انهيار كبير يؤدي إلى خسائر فادحة على غرار ما يمكن أن يحدث في أسعار الأوراق المالية في البورصة، وحتى في فترة الركود -وإن طالت- تعاود أسعار العقار الرجوع إلى المعدلات الطبيعية بعد انتهاء الأسباب التي أدت إلى الانكماش في الطلب، كما أنه لا يسمح للبنوك بالاستثمار في الأصول العقارية وفقًا لضوابط البنك المركزي.
أموال مجمدة للبنوك
ومن جانبه يقول الخبير المصرفي محمد الدقناوي إن هناك قواعد تنظم ملكية البنوك للأصول العقارية، وإن البنك المركزي وضع فترة محددة للتخلص من هذه الأصول كحد أقصى 5 سنوات، ولذلك فإن أغلب البنوك تحاول أن تتخلص من هذه الأصول خلال عامين، مشيرًا إلى أن البنوك ممنوعة من تملك العقارات للمتاجرة فيها، ولذلك لا بد من التخلص منها في أسرع وقت، كما أن السوق العقاري لم يتأثر من عمليات البيع التي تتم للأصول العقارية التي آلت ملكيتها للبنوك، لأن المعروض لهذه الأصول ليس بكثير وهي نسبة ليست كبيرة بالقياس بحجم سوق العقارات، ولذلك لن تتأثر حركة بيع العقارات.
وأوضح الدقناوى لـ(الأسواق.نت) أن المخاطر من الأصول العقارية تكمن في الأموال المجمدة للبنوك، التي يجب تسييلها والدخول في أنشطة أخري تدر ربحًا على البنك، كما أن البنوك يجب عليها استثمار أموالها في المشروعات الكبرى، وأن تدخل في مشروعات إنتاجية وقومية تساهم في نمو الاقتصاد المحلي والقومي، مضيفًا أن البنوك استفادت من هذه الأصول العقارية من خلال ارتفاع أسعار العقارات في الفترة السابقة بشكلٍ جنوني، مما حقق مكاسب عالية للبنوك، من خلال إدارة هذه الأصول للخبراء داخل البنوك والمستشارين الخارجيين الذين يتم الاستعانة بهم.
البنوك المصرية تتخلص من أصول عقارية لانخفاض قيمتها بعد الأزمة المالية
ضوابط البنك المركزي
استبعاد حدوث أزمة
الحاجة إلى مناخ مستقر
أموال مجمدة للبنوك
القاهرة - محمود العربي
رغم تأكيدات كثيرٍ من الخبراء أن مصر بعيدة عن الأزمة المالية العالمية، وأن قطاع العقارات لن يتأثر في الفترة الحالية بهذه الأزمة، فإن هناك مخاوف من انخفاض قيمته بعد حالة الركود التي أصابته مؤخرًا نتيجة وصول شظايا الأزمة المالية العالمية إليه، وانخفاض أسواق المال العالمية والمحلية بشكلٍ حاد والتراجع المستمر في أسعار مواد البناء.
ودعا الخبراء المصرفيون البنوك لسرعة التخلص مما لديها من أصول عقارية آلت إليها من عمليات التسوية لمديونيات المتعثرين، خاصةً بعد إطلاق مبادرة البنك المركزي لتسوية هذه المديونيات، وإصداره تعليمات مشددة بالتخلص من الأصول العقارية التي تمتلكها البنوك خلال 5 سنوات كحد أقصي حتى يتم تجنب مخاطر هذه الأصول، حيث كشفت النشرة الشهرية الصادرة عن البنك المركزي مؤخرا أن صافي الأصول المحلية لدي البنوك يبلغ 16.5 مليار جنية مصري (الدولار يساوي 5.60 جنيهات).
وقدَّرت مصادر مصرفية حجم الأصول العينية والعقارية لدى البنوك العاملة بالسوق المصرية بحوالي 50 مليار جنيه، معظمها لدى بنوك العقاري العربي، والأهلي المصري، وبنك مصر، وبنك القاهرة والإسكندرية، والمصرف المتحد.
ضوابط البنك المركزي
وأكد المستشار القانوني ومدير إدارة الأصول في المصرف المتحد عبد المنعم الضاوي لـ (الأسواق.نت) أن البنوك العاملة في مصر تقوم بالتصرف في الأصول الموجودة لديها طبقًا لقواعد وضوابط البنك المركزي، حيث يجبر المركزي البنوك على التصرف في هذه الأصول في فترة حددها بـ5 سنوات قابلة للتجديد في حالة إذا كان هناك انخفاضٌ في سوق العقارات أو حدوث حالة من الكساد، موضحًا أن معظم الأصول الموجودة لدى البنوك تتركز في مجموعة من البنوك التي عانت من مشاكل التعثر، واضطرت إلى تسوية مديونياتها مقابل مجموعة من الأصول العينية والعقارية، ومشيرًا إلى أن البنوك تقوم بالتخلص من هذه الأصول بتحويلها إلى سيولة للاستفادة منها، لأن تملك الأصول ليس من عمل البنوك.
وقال الضاوي إن البنوك تقوم ببيع هذه الأصول حتى الآن، وليس هناك تأثير سلبي على هذه الأصول خلال الفترة الحالية أو القادمة جراء أزمة الرهن العقاري، مؤكدًا أن السوق العقاري المصري جيد جدًا، ولن يتأثر من هذه الأزمة، ولن تواجه البنوك أي مشاكل في عملية بيع هذه الأصول، خاصةً أن معظمها في مواقع مميزة جدًا.
ورفض الضاوي تحديد حجم الأصول التي يمتلكها المصرف، مشيرًا إلى أنها ترتفع وتنخفض من وقت لآخر، حسب تسوية المديونيات، بالإضافة إلى بيع البنك لبعضها.
وأكد أن المصرف وضع خطة مدروسة بشكل علمي ومنظم وبتوقيتات محددة لبيع هذه الأصول عن طريق مزاد علني، موضحًا أنها تلاقى قبولاً كبيرًا وتباع بأسعار أعلى من القيمة التي آلت إليه بها.
استبعاد حدوث أزمة
واستبعد نائب رئيس مجلس إدارة بنك التعمير والإسكان عصام أبو حامد لـ(الأسواق.نت) انتقال أزمة الرهن العقاري إلى مصر؛ لأن الضوابط المتبعة في منح القروض العقارية تختلف عن المطبقة في الغرب، مشيرًا إلى أن أسعار العقارات في مصر لم تهبط مثلما حدث بالسوق الأمريكية، بالإضافة إلى أن النقطة الأكثر أهمية هي أن محفظة القروض العقارية لا تتعدى 5 % من إجمالي المحفظة الائتمانية لأي بنك.
وعلي النقيض أكدت المستشار المصرفي لبنك التمويل المصري السعودي بسنت فهمي لـ(الأسواق.نت) أن البنوك آلت إليها أصول عقارية بعد عمليات التسوية التي تمت للعملاء المتعثرين، وهذه الأصول لها عيب خطير على القطاع المصرفي لأنها غير إنتاجية، بل هي أصول ليست تجارية، فهي عبارة عن منتجعات سياحية وقرى وشركات منهارة ومحلات مفلسة، ولذلك تعتبر مباني فقط يتم الاستفادة منها، مشيرةً إلى أن بيع هذه الأصول في الوقت الحالي أفضل لأن الأزمة المالية العالمية أثرت على قطاعات عديدة، ولم يظهر من هذا التأثير إلا القليل، وفي الفترة القادمة ستنخفض العقارات بشكلٍ كبير كما هو متوقع بسبب هذه الأزمة، ولذلك لو لم يتم التخلص من هذه الأصول العقارية في الوقت الحالي ستخلق صداعًا في رؤوس البنوك، مضيفة أن البنك المركزي وضع حدًّا أقصي للبنوك للتخلص من هذه الأصول وهو 5 سنوات، ويجب التخلص منها قبل هذا الموعد حتى يتجنب المخاطر الناجمة عنها.
الحاجة إلى مناخ مستقر
ويقول الخبير المصرفي ونائب أول رئيس بنك المؤسسة العربية المصرفية هاني أبو الفتوح لـ(الأسواق.نت): إن بعض التوقعات تشير إلى تباطؤ الطلب في سوق العقار المصري بسبب تداعيات الأزمة المالية العالمية، مشيرًا إلى أن بعض خبراء العقارات يرون أن الأسعار ستتجه إلى الانخفاض في الفترة القادمة بسبب التباطؤ في الاقتصاد العالمي إلى جانب ضعف السيولة في الأسواق العالمية التي انعكست على بعض الدول في منطقة الخليج وهي مصدر رئيسي للمشترين في سوق العقار المصري.
وأوضح أن تصفية الأصول العقارية يحتاج إلى مناخٍ مستقر، ولا يمكن اتخاذ قرار بيع الأصول في فترة التباطؤ أو انحسار الطلب، كما أن الأصول العقارية التي تملكها البنوك تخضع لعملية تقييم دوري بواسطة مثمنين عقاريين معتمدين، كما تخضع عملية الاحتفاظ بهذه العقارات لضوابط يحددها البنك المركزي من أجل الحفاظ على أمول البنك، التي هي في الأساس أموال المودعين، مؤكدًا على أنه لا توجد تعليمات مشددة من البنك المركزي بسرعة التخلص من هذه الأصول، ولكن هناك حدًا أقصى للبنك للاحتفاظ بالأصول العقارية لا يمكن تجاوزه إلا بموافقة البنك المركزي بعد دراسة الأسباب لتقرير جدوى التصريح بتمديد فترة احتفاظ البنك بالأصول العقارية.
وأضاف أبو الفتوح أن العقارات شأنها شأن أي بضاعة تخضع للعرض والطلب، وتوافر السيولة في السوق، إلى جانب عوامل أخرى، ولكن في الواقع العملي لن يتصادف أن تقوم البنوك جميعها أو عدد كبير منها بعرض الأصول العقارية للبيع في فترة زمنية واحدة، مشيرًا إلى اختلاف الممارسات في البنوك حول إدارة الأصول العقارية، مشيرًا إلى أن هناك بنوكًا لديها قطاع متخصص لإدارة الأصول مع الاستعانة بشركات الحراسة أو أفراد لتأمين الموقع، وهناك بنوك تفضل الاستعانة بشركات متخصصة لإدارة العقارات، ويتم اتخاذ القرار في هذا الشأن بالنظر إلى التكلفة وموقع الأصول، والظروف الأمنية المحيطة بالأصول، ومدى توافر الكفاءة الإدارية لدى البنك للتعامل في إدارة الأصول.
وعن مخاطر الاحتفاظ بالأصول العقارية يقول أبو الفتوح إنها تكمن في تراجع الطلب على العقار وانخفاض الأسعار، ولكن لا يمكن تصور الانخفاض ليصل إلى درجة انهيار كبير يؤدي إلى خسائر فادحة على غرار ما يمكن أن يحدث في أسعار الأوراق المالية في البورصة، وحتى في فترة الركود -وإن طالت- تعاود أسعار العقار الرجوع إلى المعدلات الطبيعية بعد انتهاء الأسباب التي أدت إلى الانكماش في الطلب، كما أنه لا يسمح للبنوك بالاستثمار في الأصول العقارية وفقًا لضوابط البنك المركزي.
أموال مجمدة للبنوك
ومن جانبه يقول الخبير المصرفي محمد الدقناوي إن هناك قواعد تنظم ملكية البنوك للأصول العقارية، وإن البنك المركزي وضع فترة محددة للتخلص من هذه الأصول كحد أقصى 5 سنوات، ولذلك فإن أغلب البنوك تحاول أن تتخلص من هذه الأصول خلال عامين، مشيرًا إلى أن البنوك ممنوعة من تملك العقارات للمتاجرة فيها، ولذلك لا بد من التخلص منها في أسرع وقت، كما أن السوق العقاري لم يتأثر من عمليات البيع التي تتم للأصول العقارية التي آلت ملكيتها للبنوك، لأن المعروض لهذه الأصول ليس بكثير وهي نسبة ليست كبيرة بالقياس بحجم سوق العقارات، ولذلك لن تتأثر حركة بيع العقارات.
وأوضح الدقناوى لـ(الأسواق.نت) أن المخاطر من الأصول العقارية تكمن في الأموال المجمدة للبنوك، التي يجب تسييلها والدخول في أنشطة أخري تدر ربحًا على البنك، كما أن البنوك يجب عليها استثمار أموالها في المشروعات الكبرى، وأن تدخل في مشروعات إنتاجية وقومية تساهم في نمو الاقتصاد المحلي والقومي، مضيفًا أن البنوك استفادت من هذه الأصول العقارية من خلال ارتفاع أسعار العقارات في الفترة السابقة بشكلٍ جنوني، مما حقق مكاسب عالية للبنوك، من خلال إدارة هذه الأصول للخبراء داخل البنوك والمستشارين الخارجيين الذين يتم الاستعانة بهم.