مغروور قطر
01-11-2008, 01:25 AM
ارتفاع أسعار مواد البناء يهدد المشاريع العقارية فى قطر
رغم انخفاضها عالميا بعد الأزمة المالية
علي الهاشمي: الارتفاع نتيجة طبيعية للنمو المطرد فى حجم الطلب
الكبيسي: تنشيط المنافذ الحدودية وعقد اتفاقيات تجارية جديدة لإشباع السوق
أبو عيسى: تدخل الدولة لخفض الأسعار لم يستوعبه السوق العقاري
تحقيق – أحمد سيــد:
تسود حاليا فى أوساط الشركات العقارية مخاوف من اصابة السوق العقاري بتوقف نسبي فى مشاريعه نتيجة ارتفاع تكلفة مواد البناء بشكل مبالغ فيه ، لاسيما بعد انخفاض هذه المواد نتيجة الأزمة المالية العالمية الراهنة .
وانقسمت رؤى بعض خبراء العقار ورؤساء الشركات العقارية فى الوضع العقاري الذي تعيشه قطر حاليا ، فمنهم من يحذر من تعرض بعض المشاريع العقارية الكبرى للتوقف نتيجة الارتفاعات المتوالية لأسعار مواد البناء والصناعات المرتبطة بها وهو ما يؤثر سلبا على سوق الاسكان والايجار فى قطر .. فيما يرى البعض الآخر ان ارتفاع أسعار مواد البناء هو نتيجة طبيعية للتطور الاقتصادي فى دولة قطر ، ويخضع لمعايير الطلب والعرض حيث يشهد السوق العقاري طفرة كبيرة ومعدلات نمو أكبر بكثير من نظيره فى أسواق الدول المجاورة .
"الراية الاقتصادية" التقت كلا من الفريقين ، وتعرض تحليلاتهم ورؤاهم ومقترحاتهم – فى التحقيق التالي - حول اسباب ارتفاع أسعار مواد البناء وكيفية كبح جماحها لتستمر عجلة التنمية فى قطر دون توقف ...
فى البداية ، يؤكد السيد علي عبد الرحمن الهاشمي نائب رئيس مجلس الادارة والرئيس التنفيذي لشركة "مكين" للاستثمار والتطوير العقاري أنه بالفعل هناك ارتفاع ملحوظ فى اسعار مواد البناء والخامات الاولية رغم تدخل الدولة لكبح جماحها فى الفترة الماضية ، إلا أن هذا الارتفاع لم يؤد الى عقبات كبيرة تؤثر فى حركة نمو القطاع العقاري فى قطر .. لافتا الى ان الانخفاض النسبي الذي شهدته اسعار مواد البناء فى دول العالم نتيجة الأزمة المالية العالمية يرجع الى تراجع الطلب فى هذه البلدان ، وهو ما يختلف فى دولة قطر التي تشهد نموا مطردا فى حجم الطلب على العقار وبخاصة التجارية والإدارية والمدن الجديده التي تم الإعلان عنها، مما يساهم فى ارتفاع اسعار مواد البناء .
ويطالب الهاشمي بضرورة اتخاذ سياسات جديدة للحد من ارتفاع اسعار مواد البناء مثل تنشيط المنافذ الحدودية لادخال الكميات الكافية من مواد البناء ، وعقد اتفاقيات تجارية مع الدول المنتجة للمواد الاولية المستخدمة فى مواد البناء لتصدير كميات كافية لتلبية الطلب المحلي منها ، وفى حال تحقيق مثل هذه السياسات وغيرها من الوسائل فانه يمكن خفض اسعار مواد البناء .
حلقات الأزمة
أما الدكتور راشد الكبيسي مستشار أول بمجموعة بروة العقارية فيلفت الانتباه الى ان أزمة مواد البناء وارتفاع اسعار السكن والخوف من حالة ركود تصيب قطاع العقارات فى حالة تواصل ارتفاع اسعار مواد البناء ، كل هذا هو بمثابة سلسلة أو حلقات متصلة ببعضها بحيث ان الحلقة الاولى تؤثر فى الثانية ثم الثالثة وهكذا .. موضحا ان دورة الـ"أسياد 2006" تعتبر أول من فجر أزمة السكن بالشكل الذي نلمسه حاليا حيث وجهت الدولة كل جهودها لبناء مساكن لاستضافة المشاركين فى دورة الألعاب ، اضافة الى النمو الاقتصادي الذي تشهده البلاد وما استلزمه ذلك من استقدام عمالة من مختلف الفئات ، وهذا كله ادى الى نمو هائل فى الطلب على المساكن ساهم فى ارتفاع الايجارات ، يقابله لمواكبة هذا الطلب بناء كثير من المباني السكنية سواء الفاخرة او المتوسطة فى وقت واحد وفى فترة زمنية وجيزة ، وهو ما خلق حالة من الطلب المحموم على مواد البناء بمعدلات تفوق بمراحل حجم الموجود فى السوق المحلي ، وكذلك يفوق حجم ما يتم استيراده من الخارج ، مما خلق نوعا من الشح الشديد فى مواد البناء وبالتالي ظهر فى السوق من يشبه حالة العطش الشديد لمواد البناء ، أدت الى أزمة نلمسها حاليا .
وقال ان المنافذ الحدودية بالدولة غير قادرة حاليا على مواكبة الطلب المتزايد على مواد البناء الأمر الذي يستلزم إعادة النظر فى أداء وعمل هذه المنافذ للتواكب مع المتغيرات الاقتصادية التي تشهدها الدولة حاليا بحيث تتصف بالسرعة فى إنجاز معاملات التخليص والإفراج والدخول للبلاد ، حتى يتم تحقيق نوع من تلبية الطلب المتزايد على مواد البناء فى السوق المحلي .
وأضاف الدكتور راشد الكبيسي أن إرتفاع أسعار مواد البناء – المتأثر بارتفاع الطلب – ساهم فى نشوء أزمات اخرى مثل ارتفاع الايجارات وتأخر تسليم بعض المشاريع العقارية ، حيث ان كل مقاول ملتزم بتسليم مشاريع فى وقت معين وبعد ان يوقع العقد بتكاليف محددة يفاجئ بارتفاع الأسعار مما يجبره على تأخير التسليم فى الوقت المبرم فى العقد الأمر الذي يوقعه تحت طائلة الشروط الجزائية التي تفرض عليه غرامات تأخير ، وهو أمر لا يستطيع المقاولون المحليون احتماله فيخرجون من السوق ، وهذا فى حالة المشاريع الصغيرة .. أما فى حالة المشاريع العقارية الكبرى فإن الوضع يختلف ، حيث ان تأخير تسليم المشاريع نتيجة ارتفاع اسعار مواد البناء يؤدى الى تحميل المستهلك النهائي للوحدات السكنية لفروق الاسعار المرتفعة ، مما يساهم فى ارتفاع أسعار العقار سواء المخصص للبيع او الايجار فى قطر .
ورفض الكبيسي فكرة تأجيل المشاريع التي يتم انشاؤها حاليا نتيجة ارتفاع اسعار مواد البناء .. مؤكدا انه لابد من التفكير فى آليات وسياسات جديدة لمجابهة الارتفاع المتواصل لأسعار مواد البناء ، واتصور ان يكون للدولة دور متواصل فى ذلك ، فمثلما تدخلت الدولة من قبل بسياسات جيدة من تجميد اسعار مواد البناء الرئيسية لمدة ثلاث سنوات ، فأعتقد ان للدولة دورا هاما ومستمرا لاتخاذ قرارات وسياسات تحد من ارتفاع اسعار مواد البناء .
ويرى ان احد اهم هذه السياسات هي عقد مزيد من الاتفاقيات التجارية مع الدول المصدرة لمواد البناء لضخها فى السوق المحلي لاعادة التوازن لسوق العقارات ولاستمرارية النمو العقاري بنفس وتيرته التي بدأ بها ، بحيث نتفادى ما حدث لبعض الدول المجاورة من توقف وتاخير لبعض مشاريعها العقارية ، هذا بالاضافة الى تنشيط العمل فى منافذنا الحدودية لمواكبة المستجدات الاقتصادية الحالية .
نقص فادح
ويؤكد السيد حسام أبو عيسى مدير عام إدارة الدعم والمساندة بشركة السلام العالمية أنه بالفعل سوق العقارات المحلي يعاني منذ اربعة شهور من نقص فادح فى مواد البناء ، مما أدى الى ارتفاع اسعار الاسمنت والكونكريت وغيرها من مواد البناء الرئيسية .. مؤكدا ان شركات المقاولات والعقارات تعوض خسائرها من هذا الارتفاع بتحميلها على المستهلك النهائي .
وقال انه رغم تدخل الدولة لكبح جماح التضخم وارتفاع اسعار مواد البناء ، إلا ان السوق لم يستوعب هذا التدخل .. محذرا من ان تواصل ارتفاع اسعار مواد البناء بالشكل الحالي قد يؤدى بالفعل الى توقف بعض المشاريع العقارية الضخمة ، مدعوما بنقص مواد البناء ، وهو ما يستدعي تدخلا من مختلف الجهات المعنية للحفاظ على استدامة النمو العقاري ، الذي بدوره يساهم فى استمرار كثير من الصناعات والأنشطة المرتبطة بهذا القطاع الحيوي .
واشار أبو عيسى الى أهمية استثمار الأزمة المالية العالمية الحالية لتنشيط السوق العقاري ، لاسيما وان الاقتصاد القطري نشيط ويحقق معدلات نمو هائلة رغم الانخفاض الحالي فى اسعار النفط ، فلابد من استثمار هذه اللحظة التاريخية الهامة فى الاقتصاد العالمي لتشجيع القطاع العقاري فى قطر لتحقيق معدلات نمو مستمرة ومستديمة على الاقل طوال الخمس سنوات المقبلة .. لافتا الى تجربة البناء بالخشب التي بدات تنتشر فى كثير من بلدان العالم لاسيما بعض الولايات الامريكية للتغلب على ارتفاع اسعار مواد البناء التقليدية ، لكن هذا التوجه فى بناء المساكن يتطلب دراسة الظروف المناخية والبيئية قبل الشروع فيها ، إلا أنها فى كل الأحوال سيكون البناء بالخشب أرخص كثيرا من البناء بالمواد التقليدية.
ارتفاع هائل
ويؤكد أكثر من خبير عقاري ومقاول أن نسبة الزيادة في ارتفاع أسعار مواد البناء تجاوزت 150 بالمائة خلال العامين الماضيين فقط في حين كانت أكثر مواد البناء ارتفاعا في الأسعار الاسمنت والرديمكس والطابوق والرمل إضافة إلى الحديد.
يقول أحد المقاولين أن ارتفاع أسعار مواد البناء خصوصا الاسمنت والحديد والرديمكس والرمل والطابوق أثر بشدة في اقتصاديات شركات المقاولات بشكل عام وكبد العديد منها خسائر فادحة بسبب فروق الأسعار الكبيرة، فهناك مواد ارتفع سعرها بنسبة 100 بالمائة وأخرى بنسبة 150 بالمائة ما أربك العمل لدى الشركات ، فالمشروعات التي ننفذها الآن تم وضع أسعارها منذ عام وفقا للأسعار السائدة في ذلك الوقت، ولكن بعد هذه الارتفاعات الكبيرة، فإننا أصبحنا نتحمل هذه الفروقات ولا علاقة للمالك في ذلك حيث لا توجد بنود في العقود المبرمة تحمينا من ارتفاع الأسعار المفاجئ مما يعني أننا نتحمل الخسائر وحدنا وهو ما يؤثر في تنفيذ العديد من المشروعات ويدفع العديد من الشركات إلى الانسحاب من المشروع وتحمل خسائر طفيفة بدلا من الاستمرار الذي يعني زيادة حجم الخسائر، ما قد يؤدي في نهاية المطاف إلى إفلاس تلك الشركات .
ويضيف أن هذه الارتفاعات دفعت العديد من المقاولين إلى تضمين العقود الجديدة شروطا وبنودا جديدة تتعلق بفروق الأسعار ما أدى إلى ارتفاع تكاليف إنشاء المساكن والعقارات بشكل عام وبالتالي زيادة معدلات التضخم وترك آثار سلبية على النهضة العمرانية في البلاد حيث ساهم ذلك في ارتفاع إيجارات المساكن، لأن تكاليف إنشائها ارتفعت ويحاول الملاك تعويض هذه الزيادات برفع أسعار الإيجارات .. منوها الى أن هذه الارتفاعات في أسعار مواد البناء رافقتها ارتفاعات أخرى في معدلات أجور العمال والرواتب من أجل مواجهة تكاليف المعيشة التي قفزت نتيجة ارتفاع الأسعار بشكل عام وان كانت أسعار الإيجارات بمنزلة القاطرة التي قادت الأسعار إلى الصعود الجنوني الذي طال كل شيء.
دور المجلس البلدي
ودفع ارتفاع أسعار مواد البناء أعضاء المجلس البلدي القطري في وقت سابق إلى مناقشة هذه القضية حيث رأى بعض الأعضاء أن هناك عرضا وطلبا على الاسمنت خصوصا في ظل هذه الطفرة الكبيرة التي يشهدها السوق العقاري القطري حاليا، ووصفوا ظاهرة ارتفاع الأسعار بأنها طبيعية، لكنهم أشاروا إلى أن بعض التجار استغلها من أجل احتكار بعض المواد المهمة والأساسية.
وأشاروا إلى أن هناك عددا كبيرا من المواطنين يعانون من هذا الارتفاع الجنوني في مواد البناء وأصبحوا مكتوفي الأيدي ولا يستطيعون وضع طابوقة واحدة لبناء منزل المستقبل إذا ظل الوضع بهذه الوتيرة.
ووفقا لتأكيدات بعض تجار مواد البناء فان حالة غليان الأسعار التي يشهدها السوق القطري وما ترتب عليها من ارتفاع نفقات التشغيل أثرت على حركة البيع والشراء بشكل مباشر وزادت الأسعار بنسب متفاوتة من سلعة لأخرى، فمثلا زادت أسعار الحديد بنسبة 150 بالمائة والكونكريت قفزت بنسبة 30 بالمائة والاسمنت المستورد ارتفع بنسبة 60 بالمائة والطابوق كذلك ارتفع بنسبة 200 بالمائة.
معاناة
على صعيد متصل ، حذر خبراء من أن قطاع الإنشاءات في دول الخليج التي تغذيها الفورة النفطية يعاني من تداعيات ارتفاع أسعار مواد البناء ونقص الأيدي العاملة مما يسبب تأخر تسليم المشاريع.
فقد ارتفعت أسعار مواد البناء عالميا خصوصا بسبب فورة الطلب في بعض الدول التي تشهد نموا اقتصاديا وعمرانيا ضخما لاسيما الصين.
وذكرت دراسة نشرتها مجلة ميدل إيست إيكونوميك دايجيست (ميد) أن هناك أزمة مزمنة في الموارد والنتيجة هي ارتفاع هائل في أسعار المواد وفي الرواتب، الأمر الذي يسبب بدوره ارتفاع تكلفة المشاريع.
وأظهرت دراسة أعدتها غرفة تجارة وصناعة دبي أن الطلب على الحديد في الشرق الأوسط ارتفع من 19.9 مليون طن في عام 2000 إلى 34.7 مليونا في 2005 بينما الإنتاج الإقليمي بلغ 15.9 مليون طن.
وكانت وزيرة الاقتصاد الإماراتية السابقة الشيخة لبنى القاسمي قد دقت مؤخرا ناقوس الخطر إزاء هذه الظاهرة، لاسيما في بلادها حيث مثل قطاع الإنشاءات 23% من الناتج المحلي الإجمالي في 2007.
وقالت الشيخة لبنى إن الصعوبات في الحصول على الإمدادات اللازمة لمواد البناء إضافة إلى مشاكل اليد العاملة قد تسفر بشكل غير متوقع عن ركود في هذا القطاع.
وذكرت دراسة نشرها في نوفمبر مركز "بروليدز" المتخصص في دراسة أسواق دول مجلس التعاون ، أن القيمة الإجمالية للمشاريع العقارية في هذه الدول تصل إلى 2400 مليار دولار ، إلا أن هذه الفورة العمرانية عززت الضغوط على العرض وعلى أسعار المواد وكذلك على اليد العاملة .
ارتفاعات قياسية
وسجلت أسعار مواد البناء في منطقة الخليج ارتفاعات قياسية تجاوزت الـ300% بالنسبة لبعضها، وكان من أبرزها مادتا الحديد والإسمنت اللتين تشكلان العصب الرئيسي لقطاعي العقارات والمقاولات.
وقال الخبير العقاري السعودي الدكتور علي بوخمسين لـ"الأسواق.نت": إن أفضل مواد البناء حاليا هي التي سجلت ارتفاعا بنسبة 50% خلال العامين الأخيرين، لكن موادَّ وسلعاً أخرى عديدة تستخدم في البناء ارتفعت مؤخرا بنسبة وصلت إلى 300% أو تجاوزت هذه النسبة، كما هي حال الحديد الذي ارتفع في السعودية من 1200 ريال قبل عامين إلى 5000 ريال حاليا .
وأضاف بوخمسين: "نحن أمام كارثة حقيقية نمر بها، وأنا أخشى أن تتوقف أو تُشل أو تضعف مسيرة التنمية الاقتصادية والنهضة العقارية"، مشيرا إلى أن في السعودية وحدها سبع مدن اقتصادية تحت الإنشاء، وهذه المدن هي أكبر متضرر من ارتفاع مواد البناء، حيث ستضعف بالضرورة حركة الإنشاءات والاستثمارات فيها بسبب أن مواد البناء لم ترتفع أسعارها فقط ، وإنما أصبحت مفقودة أو شحيحة أيضا.
ويرى أن ما تشهده سوق مواد البناء أدى بالفعل إلى تأخير تسليم المشروعات، ومن المتوقع أن تشهد المشروعات العقارية مزيدا من التأخير، سواء في السعودية أو في دول الخليج الأخرى.
ويؤكد بوخمسين أن "المحاكم والجهات القضائية المختصة في الخليج بانتظار مئات المنازعات التي ستنشب بسبب هذه الارتفاعات غير المتوقعة في أسعار مواد البناء".
ورغم التحديات التي تواجهها السوق العقارية في منطقة الخليج فإن بوخمسين يتوقع أن تتمكن السوق العقارية الخليجية من التأقلم مع هذه المتغيرات، إذ إن غلاء الأسعار يمثل ظاهرة عامة تشمل كافة السلع والمواد الأساسية، وهو ما يعني أن المستهلك سيكون مضطرا في النهاية الى التعامل مع الواقع الجديد والقبول به .. داعيا إلى تأسيس مخازن استراتيجية على مستوى الدول لمواد البناء، بما يضمن تحقيق الاستقرار النسبي لأسعار مواد البناء، ويقول: "هذه المخازن يمكن أن تكون في بلد المنشأ ذاته، أو على شكل عقود طويلة الأجل نضمن من خلالها استيراد مواد البناء بأسعار معقولة ولو لمدة زمنية محدودة .
ويطالب الرئيس التنفيذي لشركة العارف الإماراتية للمقاولات حمد العارف الحكومة بالتدخل لوقف الارتفاعات المتلاحقة وغير المنطقية في أسعار مواد البناء، مؤكدا أن خسائر شركات المقاولات أصبحت بالملايين، وأن مئات العقود يتم فسخها حاليا بين المقاولين والمطورين العقاريين.
وقال العارف "على وزارة الاقتصاد أن تتدخل وتضع شروطا لزيادة الأسعار، كما عليها أن تضع حدا للتصدير إلى الخارج ما دامت السوق المحلية بحاجة لهذه السلع.
وأضاف "كل يوم نواجه زيادة جديدة في أسعار مواد البناء، ونحن أصبحنا غير قادرين على تحديد نسب الارتفاع في الأسعار"، واستشهد على ذلك بأن سعر طن الحديد كان في نهاية العام الماضي بـ2800 درهم، ليرتفع في شهر مارس/آذار الماضي إلى 4 آلاف درهم، أما الآن فسعره يتجاوز الـ 6 آلاف درهم إماراتي .
شكاوى المشترين
وتتزايد شكاوى مشتري الوحدات العقارية وصغار المستثمرين من عدم التزام بعض المطورين العقاريين بمواعيد التسليم ، أو لجوء بعضهم إلى محاولة فرض زيادات في الأسعار التي تم البيع بها عند طرح المشاريع.
وقال مشتري إحدى الوحدات العقارية في دبي إنه سدد على مدى عامين عددا من الدفعات المالية المترتبة عليه لتملك شقة صغيرة في مشروع "جميرا فيلاج"، إلا أنه فوجئ بأن المطور العقاري لم يبدأ بحفر الأساسات بعد، فضلا عن بناء أي شيء في المشروع، وأبلغه بأن المشروع من المستحيل أن يتم إنهاؤه في موعده.
وبحسب المشتري الذي ينتظر منذ عامين، فإن الشركة المطورة عرضت عليه إعادة كامل أمواله له، مع زيادة نسبتها 15% كبدل فائدة أو أرباح، أو كتعويض له عن الانتظار، لكنه يقول إن سعر الأرض وحده ارتفع خلال العامين بأكثر من 100%، ما يدفعه للمطالبة بتعويض أكبر من الـ15%.
ويقول خبراء ومستثمرون في السوق العقارية الخليجية إن المشاريع المتعثرة قد تسبب نزاعات طويلة ستنشغل بها المحاكم المحلية لسنوات، خاصة أن كثيرين من المشترين بهدف الاستثمار اشتروا على المخطط أو المجسم وأعادوا البيع عليه، محققين أرباحا مالية كبيرة، بما يزيد من خسائر المشتري النهائي الذي ينتظر إنجاز المشروع .
رغم انخفاضها عالميا بعد الأزمة المالية
علي الهاشمي: الارتفاع نتيجة طبيعية للنمو المطرد فى حجم الطلب
الكبيسي: تنشيط المنافذ الحدودية وعقد اتفاقيات تجارية جديدة لإشباع السوق
أبو عيسى: تدخل الدولة لخفض الأسعار لم يستوعبه السوق العقاري
تحقيق – أحمد سيــد:
تسود حاليا فى أوساط الشركات العقارية مخاوف من اصابة السوق العقاري بتوقف نسبي فى مشاريعه نتيجة ارتفاع تكلفة مواد البناء بشكل مبالغ فيه ، لاسيما بعد انخفاض هذه المواد نتيجة الأزمة المالية العالمية الراهنة .
وانقسمت رؤى بعض خبراء العقار ورؤساء الشركات العقارية فى الوضع العقاري الذي تعيشه قطر حاليا ، فمنهم من يحذر من تعرض بعض المشاريع العقارية الكبرى للتوقف نتيجة الارتفاعات المتوالية لأسعار مواد البناء والصناعات المرتبطة بها وهو ما يؤثر سلبا على سوق الاسكان والايجار فى قطر .. فيما يرى البعض الآخر ان ارتفاع أسعار مواد البناء هو نتيجة طبيعية للتطور الاقتصادي فى دولة قطر ، ويخضع لمعايير الطلب والعرض حيث يشهد السوق العقاري طفرة كبيرة ومعدلات نمو أكبر بكثير من نظيره فى أسواق الدول المجاورة .
"الراية الاقتصادية" التقت كلا من الفريقين ، وتعرض تحليلاتهم ورؤاهم ومقترحاتهم – فى التحقيق التالي - حول اسباب ارتفاع أسعار مواد البناء وكيفية كبح جماحها لتستمر عجلة التنمية فى قطر دون توقف ...
فى البداية ، يؤكد السيد علي عبد الرحمن الهاشمي نائب رئيس مجلس الادارة والرئيس التنفيذي لشركة "مكين" للاستثمار والتطوير العقاري أنه بالفعل هناك ارتفاع ملحوظ فى اسعار مواد البناء والخامات الاولية رغم تدخل الدولة لكبح جماحها فى الفترة الماضية ، إلا أن هذا الارتفاع لم يؤد الى عقبات كبيرة تؤثر فى حركة نمو القطاع العقاري فى قطر .. لافتا الى ان الانخفاض النسبي الذي شهدته اسعار مواد البناء فى دول العالم نتيجة الأزمة المالية العالمية يرجع الى تراجع الطلب فى هذه البلدان ، وهو ما يختلف فى دولة قطر التي تشهد نموا مطردا فى حجم الطلب على العقار وبخاصة التجارية والإدارية والمدن الجديده التي تم الإعلان عنها، مما يساهم فى ارتفاع اسعار مواد البناء .
ويطالب الهاشمي بضرورة اتخاذ سياسات جديدة للحد من ارتفاع اسعار مواد البناء مثل تنشيط المنافذ الحدودية لادخال الكميات الكافية من مواد البناء ، وعقد اتفاقيات تجارية مع الدول المنتجة للمواد الاولية المستخدمة فى مواد البناء لتصدير كميات كافية لتلبية الطلب المحلي منها ، وفى حال تحقيق مثل هذه السياسات وغيرها من الوسائل فانه يمكن خفض اسعار مواد البناء .
حلقات الأزمة
أما الدكتور راشد الكبيسي مستشار أول بمجموعة بروة العقارية فيلفت الانتباه الى ان أزمة مواد البناء وارتفاع اسعار السكن والخوف من حالة ركود تصيب قطاع العقارات فى حالة تواصل ارتفاع اسعار مواد البناء ، كل هذا هو بمثابة سلسلة أو حلقات متصلة ببعضها بحيث ان الحلقة الاولى تؤثر فى الثانية ثم الثالثة وهكذا .. موضحا ان دورة الـ"أسياد 2006" تعتبر أول من فجر أزمة السكن بالشكل الذي نلمسه حاليا حيث وجهت الدولة كل جهودها لبناء مساكن لاستضافة المشاركين فى دورة الألعاب ، اضافة الى النمو الاقتصادي الذي تشهده البلاد وما استلزمه ذلك من استقدام عمالة من مختلف الفئات ، وهذا كله ادى الى نمو هائل فى الطلب على المساكن ساهم فى ارتفاع الايجارات ، يقابله لمواكبة هذا الطلب بناء كثير من المباني السكنية سواء الفاخرة او المتوسطة فى وقت واحد وفى فترة زمنية وجيزة ، وهو ما خلق حالة من الطلب المحموم على مواد البناء بمعدلات تفوق بمراحل حجم الموجود فى السوق المحلي ، وكذلك يفوق حجم ما يتم استيراده من الخارج ، مما خلق نوعا من الشح الشديد فى مواد البناء وبالتالي ظهر فى السوق من يشبه حالة العطش الشديد لمواد البناء ، أدت الى أزمة نلمسها حاليا .
وقال ان المنافذ الحدودية بالدولة غير قادرة حاليا على مواكبة الطلب المتزايد على مواد البناء الأمر الذي يستلزم إعادة النظر فى أداء وعمل هذه المنافذ للتواكب مع المتغيرات الاقتصادية التي تشهدها الدولة حاليا بحيث تتصف بالسرعة فى إنجاز معاملات التخليص والإفراج والدخول للبلاد ، حتى يتم تحقيق نوع من تلبية الطلب المتزايد على مواد البناء فى السوق المحلي .
وأضاف الدكتور راشد الكبيسي أن إرتفاع أسعار مواد البناء – المتأثر بارتفاع الطلب – ساهم فى نشوء أزمات اخرى مثل ارتفاع الايجارات وتأخر تسليم بعض المشاريع العقارية ، حيث ان كل مقاول ملتزم بتسليم مشاريع فى وقت معين وبعد ان يوقع العقد بتكاليف محددة يفاجئ بارتفاع الأسعار مما يجبره على تأخير التسليم فى الوقت المبرم فى العقد الأمر الذي يوقعه تحت طائلة الشروط الجزائية التي تفرض عليه غرامات تأخير ، وهو أمر لا يستطيع المقاولون المحليون احتماله فيخرجون من السوق ، وهذا فى حالة المشاريع الصغيرة .. أما فى حالة المشاريع العقارية الكبرى فإن الوضع يختلف ، حيث ان تأخير تسليم المشاريع نتيجة ارتفاع اسعار مواد البناء يؤدى الى تحميل المستهلك النهائي للوحدات السكنية لفروق الاسعار المرتفعة ، مما يساهم فى ارتفاع أسعار العقار سواء المخصص للبيع او الايجار فى قطر .
ورفض الكبيسي فكرة تأجيل المشاريع التي يتم انشاؤها حاليا نتيجة ارتفاع اسعار مواد البناء .. مؤكدا انه لابد من التفكير فى آليات وسياسات جديدة لمجابهة الارتفاع المتواصل لأسعار مواد البناء ، واتصور ان يكون للدولة دور متواصل فى ذلك ، فمثلما تدخلت الدولة من قبل بسياسات جيدة من تجميد اسعار مواد البناء الرئيسية لمدة ثلاث سنوات ، فأعتقد ان للدولة دورا هاما ومستمرا لاتخاذ قرارات وسياسات تحد من ارتفاع اسعار مواد البناء .
ويرى ان احد اهم هذه السياسات هي عقد مزيد من الاتفاقيات التجارية مع الدول المصدرة لمواد البناء لضخها فى السوق المحلي لاعادة التوازن لسوق العقارات ولاستمرارية النمو العقاري بنفس وتيرته التي بدأ بها ، بحيث نتفادى ما حدث لبعض الدول المجاورة من توقف وتاخير لبعض مشاريعها العقارية ، هذا بالاضافة الى تنشيط العمل فى منافذنا الحدودية لمواكبة المستجدات الاقتصادية الحالية .
نقص فادح
ويؤكد السيد حسام أبو عيسى مدير عام إدارة الدعم والمساندة بشركة السلام العالمية أنه بالفعل سوق العقارات المحلي يعاني منذ اربعة شهور من نقص فادح فى مواد البناء ، مما أدى الى ارتفاع اسعار الاسمنت والكونكريت وغيرها من مواد البناء الرئيسية .. مؤكدا ان شركات المقاولات والعقارات تعوض خسائرها من هذا الارتفاع بتحميلها على المستهلك النهائي .
وقال انه رغم تدخل الدولة لكبح جماح التضخم وارتفاع اسعار مواد البناء ، إلا ان السوق لم يستوعب هذا التدخل .. محذرا من ان تواصل ارتفاع اسعار مواد البناء بالشكل الحالي قد يؤدى بالفعل الى توقف بعض المشاريع العقارية الضخمة ، مدعوما بنقص مواد البناء ، وهو ما يستدعي تدخلا من مختلف الجهات المعنية للحفاظ على استدامة النمو العقاري ، الذي بدوره يساهم فى استمرار كثير من الصناعات والأنشطة المرتبطة بهذا القطاع الحيوي .
واشار أبو عيسى الى أهمية استثمار الأزمة المالية العالمية الحالية لتنشيط السوق العقاري ، لاسيما وان الاقتصاد القطري نشيط ويحقق معدلات نمو هائلة رغم الانخفاض الحالي فى اسعار النفط ، فلابد من استثمار هذه اللحظة التاريخية الهامة فى الاقتصاد العالمي لتشجيع القطاع العقاري فى قطر لتحقيق معدلات نمو مستمرة ومستديمة على الاقل طوال الخمس سنوات المقبلة .. لافتا الى تجربة البناء بالخشب التي بدات تنتشر فى كثير من بلدان العالم لاسيما بعض الولايات الامريكية للتغلب على ارتفاع اسعار مواد البناء التقليدية ، لكن هذا التوجه فى بناء المساكن يتطلب دراسة الظروف المناخية والبيئية قبل الشروع فيها ، إلا أنها فى كل الأحوال سيكون البناء بالخشب أرخص كثيرا من البناء بالمواد التقليدية.
ارتفاع هائل
ويؤكد أكثر من خبير عقاري ومقاول أن نسبة الزيادة في ارتفاع أسعار مواد البناء تجاوزت 150 بالمائة خلال العامين الماضيين فقط في حين كانت أكثر مواد البناء ارتفاعا في الأسعار الاسمنت والرديمكس والطابوق والرمل إضافة إلى الحديد.
يقول أحد المقاولين أن ارتفاع أسعار مواد البناء خصوصا الاسمنت والحديد والرديمكس والرمل والطابوق أثر بشدة في اقتصاديات شركات المقاولات بشكل عام وكبد العديد منها خسائر فادحة بسبب فروق الأسعار الكبيرة، فهناك مواد ارتفع سعرها بنسبة 100 بالمائة وأخرى بنسبة 150 بالمائة ما أربك العمل لدى الشركات ، فالمشروعات التي ننفذها الآن تم وضع أسعارها منذ عام وفقا للأسعار السائدة في ذلك الوقت، ولكن بعد هذه الارتفاعات الكبيرة، فإننا أصبحنا نتحمل هذه الفروقات ولا علاقة للمالك في ذلك حيث لا توجد بنود في العقود المبرمة تحمينا من ارتفاع الأسعار المفاجئ مما يعني أننا نتحمل الخسائر وحدنا وهو ما يؤثر في تنفيذ العديد من المشروعات ويدفع العديد من الشركات إلى الانسحاب من المشروع وتحمل خسائر طفيفة بدلا من الاستمرار الذي يعني زيادة حجم الخسائر، ما قد يؤدي في نهاية المطاف إلى إفلاس تلك الشركات .
ويضيف أن هذه الارتفاعات دفعت العديد من المقاولين إلى تضمين العقود الجديدة شروطا وبنودا جديدة تتعلق بفروق الأسعار ما أدى إلى ارتفاع تكاليف إنشاء المساكن والعقارات بشكل عام وبالتالي زيادة معدلات التضخم وترك آثار سلبية على النهضة العمرانية في البلاد حيث ساهم ذلك في ارتفاع إيجارات المساكن، لأن تكاليف إنشائها ارتفعت ويحاول الملاك تعويض هذه الزيادات برفع أسعار الإيجارات .. منوها الى أن هذه الارتفاعات في أسعار مواد البناء رافقتها ارتفاعات أخرى في معدلات أجور العمال والرواتب من أجل مواجهة تكاليف المعيشة التي قفزت نتيجة ارتفاع الأسعار بشكل عام وان كانت أسعار الإيجارات بمنزلة القاطرة التي قادت الأسعار إلى الصعود الجنوني الذي طال كل شيء.
دور المجلس البلدي
ودفع ارتفاع أسعار مواد البناء أعضاء المجلس البلدي القطري في وقت سابق إلى مناقشة هذه القضية حيث رأى بعض الأعضاء أن هناك عرضا وطلبا على الاسمنت خصوصا في ظل هذه الطفرة الكبيرة التي يشهدها السوق العقاري القطري حاليا، ووصفوا ظاهرة ارتفاع الأسعار بأنها طبيعية، لكنهم أشاروا إلى أن بعض التجار استغلها من أجل احتكار بعض المواد المهمة والأساسية.
وأشاروا إلى أن هناك عددا كبيرا من المواطنين يعانون من هذا الارتفاع الجنوني في مواد البناء وأصبحوا مكتوفي الأيدي ولا يستطيعون وضع طابوقة واحدة لبناء منزل المستقبل إذا ظل الوضع بهذه الوتيرة.
ووفقا لتأكيدات بعض تجار مواد البناء فان حالة غليان الأسعار التي يشهدها السوق القطري وما ترتب عليها من ارتفاع نفقات التشغيل أثرت على حركة البيع والشراء بشكل مباشر وزادت الأسعار بنسب متفاوتة من سلعة لأخرى، فمثلا زادت أسعار الحديد بنسبة 150 بالمائة والكونكريت قفزت بنسبة 30 بالمائة والاسمنت المستورد ارتفع بنسبة 60 بالمائة والطابوق كذلك ارتفع بنسبة 200 بالمائة.
معاناة
على صعيد متصل ، حذر خبراء من أن قطاع الإنشاءات في دول الخليج التي تغذيها الفورة النفطية يعاني من تداعيات ارتفاع أسعار مواد البناء ونقص الأيدي العاملة مما يسبب تأخر تسليم المشاريع.
فقد ارتفعت أسعار مواد البناء عالميا خصوصا بسبب فورة الطلب في بعض الدول التي تشهد نموا اقتصاديا وعمرانيا ضخما لاسيما الصين.
وذكرت دراسة نشرتها مجلة ميدل إيست إيكونوميك دايجيست (ميد) أن هناك أزمة مزمنة في الموارد والنتيجة هي ارتفاع هائل في أسعار المواد وفي الرواتب، الأمر الذي يسبب بدوره ارتفاع تكلفة المشاريع.
وأظهرت دراسة أعدتها غرفة تجارة وصناعة دبي أن الطلب على الحديد في الشرق الأوسط ارتفع من 19.9 مليون طن في عام 2000 إلى 34.7 مليونا في 2005 بينما الإنتاج الإقليمي بلغ 15.9 مليون طن.
وكانت وزيرة الاقتصاد الإماراتية السابقة الشيخة لبنى القاسمي قد دقت مؤخرا ناقوس الخطر إزاء هذه الظاهرة، لاسيما في بلادها حيث مثل قطاع الإنشاءات 23% من الناتج المحلي الإجمالي في 2007.
وقالت الشيخة لبنى إن الصعوبات في الحصول على الإمدادات اللازمة لمواد البناء إضافة إلى مشاكل اليد العاملة قد تسفر بشكل غير متوقع عن ركود في هذا القطاع.
وذكرت دراسة نشرها في نوفمبر مركز "بروليدز" المتخصص في دراسة أسواق دول مجلس التعاون ، أن القيمة الإجمالية للمشاريع العقارية في هذه الدول تصل إلى 2400 مليار دولار ، إلا أن هذه الفورة العمرانية عززت الضغوط على العرض وعلى أسعار المواد وكذلك على اليد العاملة .
ارتفاعات قياسية
وسجلت أسعار مواد البناء في منطقة الخليج ارتفاعات قياسية تجاوزت الـ300% بالنسبة لبعضها، وكان من أبرزها مادتا الحديد والإسمنت اللتين تشكلان العصب الرئيسي لقطاعي العقارات والمقاولات.
وقال الخبير العقاري السعودي الدكتور علي بوخمسين لـ"الأسواق.نت": إن أفضل مواد البناء حاليا هي التي سجلت ارتفاعا بنسبة 50% خلال العامين الأخيرين، لكن موادَّ وسلعاً أخرى عديدة تستخدم في البناء ارتفعت مؤخرا بنسبة وصلت إلى 300% أو تجاوزت هذه النسبة، كما هي حال الحديد الذي ارتفع في السعودية من 1200 ريال قبل عامين إلى 5000 ريال حاليا .
وأضاف بوخمسين: "نحن أمام كارثة حقيقية نمر بها، وأنا أخشى أن تتوقف أو تُشل أو تضعف مسيرة التنمية الاقتصادية والنهضة العقارية"، مشيرا إلى أن في السعودية وحدها سبع مدن اقتصادية تحت الإنشاء، وهذه المدن هي أكبر متضرر من ارتفاع مواد البناء، حيث ستضعف بالضرورة حركة الإنشاءات والاستثمارات فيها بسبب أن مواد البناء لم ترتفع أسعارها فقط ، وإنما أصبحت مفقودة أو شحيحة أيضا.
ويرى أن ما تشهده سوق مواد البناء أدى بالفعل إلى تأخير تسليم المشروعات، ومن المتوقع أن تشهد المشروعات العقارية مزيدا من التأخير، سواء في السعودية أو في دول الخليج الأخرى.
ويؤكد بوخمسين أن "المحاكم والجهات القضائية المختصة في الخليج بانتظار مئات المنازعات التي ستنشب بسبب هذه الارتفاعات غير المتوقعة في أسعار مواد البناء".
ورغم التحديات التي تواجهها السوق العقارية في منطقة الخليج فإن بوخمسين يتوقع أن تتمكن السوق العقارية الخليجية من التأقلم مع هذه المتغيرات، إذ إن غلاء الأسعار يمثل ظاهرة عامة تشمل كافة السلع والمواد الأساسية، وهو ما يعني أن المستهلك سيكون مضطرا في النهاية الى التعامل مع الواقع الجديد والقبول به .. داعيا إلى تأسيس مخازن استراتيجية على مستوى الدول لمواد البناء، بما يضمن تحقيق الاستقرار النسبي لأسعار مواد البناء، ويقول: "هذه المخازن يمكن أن تكون في بلد المنشأ ذاته، أو على شكل عقود طويلة الأجل نضمن من خلالها استيراد مواد البناء بأسعار معقولة ولو لمدة زمنية محدودة .
ويطالب الرئيس التنفيذي لشركة العارف الإماراتية للمقاولات حمد العارف الحكومة بالتدخل لوقف الارتفاعات المتلاحقة وغير المنطقية في أسعار مواد البناء، مؤكدا أن خسائر شركات المقاولات أصبحت بالملايين، وأن مئات العقود يتم فسخها حاليا بين المقاولين والمطورين العقاريين.
وقال العارف "على وزارة الاقتصاد أن تتدخل وتضع شروطا لزيادة الأسعار، كما عليها أن تضع حدا للتصدير إلى الخارج ما دامت السوق المحلية بحاجة لهذه السلع.
وأضاف "كل يوم نواجه زيادة جديدة في أسعار مواد البناء، ونحن أصبحنا غير قادرين على تحديد نسب الارتفاع في الأسعار"، واستشهد على ذلك بأن سعر طن الحديد كان في نهاية العام الماضي بـ2800 درهم، ليرتفع في شهر مارس/آذار الماضي إلى 4 آلاف درهم، أما الآن فسعره يتجاوز الـ 6 آلاف درهم إماراتي .
شكاوى المشترين
وتتزايد شكاوى مشتري الوحدات العقارية وصغار المستثمرين من عدم التزام بعض المطورين العقاريين بمواعيد التسليم ، أو لجوء بعضهم إلى محاولة فرض زيادات في الأسعار التي تم البيع بها عند طرح المشاريع.
وقال مشتري إحدى الوحدات العقارية في دبي إنه سدد على مدى عامين عددا من الدفعات المالية المترتبة عليه لتملك شقة صغيرة في مشروع "جميرا فيلاج"، إلا أنه فوجئ بأن المطور العقاري لم يبدأ بحفر الأساسات بعد، فضلا عن بناء أي شيء في المشروع، وأبلغه بأن المشروع من المستحيل أن يتم إنهاؤه في موعده.
وبحسب المشتري الذي ينتظر منذ عامين، فإن الشركة المطورة عرضت عليه إعادة كامل أمواله له، مع زيادة نسبتها 15% كبدل فائدة أو أرباح، أو كتعويض له عن الانتظار، لكنه يقول إن سعر الأرض وحده ارتفع خلال العامين بأكثر من 100%، ما يدفعه للمطالبة بتعويض أكبر من الـ15%.
ويقول خبراء ومستثمرون في السوق العقارية الخليجية إن المشاريع المتعثرة قد تسبب نزاعات طويلة ستنشغل بها المحاكم المحلية لسنوات، خاصة أن كثيرين من المشترين بهدف الاستثمار اشتروا على المخطط أو المجسم وأعادوا البيع عليه، محققين أرباحا مالية كبيرة، بما يزيد من خسائر المشتري النهائي الذي ينتظر إنجاز المشروع .