Rayyan
05-02-2009, 08:17 AM
أسعار الأراضي في الدوحة تراجعت بنسبة 30% ومعدل الإيجار ينخفض 10 %
ارتفاع معدل الإنفاق الحكومي انعكس إيجابا على القطاع العقاري في قطر
انحسار السيولة على الصعيد العالمي يقلص معدل الائتمان العقاري القطري
تدفق العاملين الأجانب وزيادة طلب المستهلكين زادت الطلب على المساحات التجارية في قطر
قطر استقطبت 780 ألف سائح خلال 2007 وتتطلع لاستقطاب مليون سائح بحلول 2010
الكويت – الراية :
يعتبر الازدهار الاقتصادي أحد أهم العوامل المؤدية إلى ارتفاع الطلب على العقارات والبناء والمساكن. كما أن ازدياد النمو السكاني، الارتفاع الهائل في الناتج المحلي الإجمالي للفرد وتنوع الموارد المؤدية إلى توسع اقتصادي سريع، كلها أيضا عوامل ساهمت في نمو القطاع العقاري في دولة قطر . ووفقا للبيانات الواردة عن مجلس التخطيط، بلغت نسبة مساهمة القطاع في الناتج المحلي الإجمالي نحو 10.4 في المائة في العام 2007 بالمقارنة مع 10 في المائة للعام السابق. في حين وصل معدل نمو القطاع إلى 30.3 في المائة في العام 2007 بالمقارنة مع 41.6 في المائة في العام السابق. هذا ويعتبر معدل الإنفاق الحكومي من أهم العوامل المؤدية إلى نمو هذا القطاع الإقتصادي. فنظرا لتحقيق فائض في الميزانية على مدار السنوات الماضية، فقد ارتفع معدل الإنفاق الحكومي بشكل ملحوظ، الأمر الذي سينعكس إيجابا على القطاع العقاري في قطر. هذا وقد بلغت مساهمة القطاع العقاري في الإقتصاد القطري على مدار الأربع سنوات السابقة من العام 2003 إلى العام 2007 معدل نمو سنوي مركب مقداره 39.2 في المائة، ومن المرجح أن تتراجع هذه النسبة من 10.7 في المائة في العام 2008 إلى 9.7 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للعام 2009 وذلك بسبب تباطؤ النشاط العقاري خلال الربع الأخير من العام 2008.
التمويل العقاري:
على ضوء النشاط المزدهر في القطاع العقاري، نمت المدفوعات الإئتمانية الموجهة للقطاع على نحو مدهش في السنوات القليلة الماضية. فخلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007، نمت التسهيلات الإئتمانية للقطاع المصرفي بمعدل نمو سنوي مركب نسبته 38.4 في المائة لتبلغ 201,6 مليار ريال قطري. في حين ارتفع مجموع ائتمانات القطاع العقاري بمعدل نمو سنوي مركب نسبته 79.9 في المائة في خلال نفس الفترة. كذلك ازدادت نسبة مساهمة ائتمانات القطاع العقاري من مجموع إئتمانات القطاع المصرفي في السنوات القليلة الماضية من 4.3 في المائة في العام 2003 إلى 12.3 في المائة في العام 2007 و 13.3 في المائة في الستة أشهر الأولى من العام 2008.
وفي العام 2007، ارتفع معدل الائتمان العقاري بنسبة هائلة بلغت 86.5 في المائة ليصل إلى 19.8 مليار ريال قطري، في حين أنه ارتفع بنسبة 35.8 في المائة على أساس سنوي خلال الأشهر الستة الأولى من العام 2008 ليبلغ 26.9 مليار ريال قطري. وعلى الرغم من وفرة السيولة في دولة قطر بالمقارنة مع دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، فإننا نتوقع تراجع وتيرة الإئتمانات الممنوحة للقطاع العقاري في العام 2009، وذلك نظرا لانحسار السيولة على الصعيد العالمي. ومؤخرا، بدأت المصارف القطرية باتخاذ الحيطة جراء تراجع الأسواق العقارية في المنطقة.
عوامل النمو الرئيسة:
أبرز العوامل التي ستؤثر على زيادة مستوى الطلب في القطاع العقاري خلال السنوات القادمة:
* زيادة الإنفاق على الهيدروكربون وزيادة صادرات الغاز الطبيعي المسال.
* تدفق السكان الأجانب.
* زيادة المشاريع الكبرى في خطة التنمية.
* إرتفاع الإنفاق على البنى التحتية.
أبرز العوامل التي قد تشكل عائقا أمام تحقيق النمو العقاري:
* الضائقة الائتمانية التي ستعقب الأزمة المالية العالمية.
* إنخفاض أسعار النفط الذي سيلحق ضررا في قطاع استثمارات الطاقة كما سيؤثر سلبا على الإنفاق الحكومي.
أسعار الأراضي والإيجارات:
أولا : القطاع السكني
أحدثت الأزمة الاقتصادية العالمية الراهنة جمودا في الازدهار الذي اتسم به القطاع العقاري في قطر. حيث تراجعت أسعار الأراضي في مدينة الدوحة خلال شهر نوفمبر وحده بنسبة 30 في المائة، في حين تراجعت بنسبة أكبر في الضواحي. حيث بلغ سعر الأراضي في بعض الضواحي نحو 400 ريال قطري للمتر المربع، أي نصف السعر الذي كان عليه في أكتوبر. هذا ويتوقع مستثمرو العقارات مزيدا من التدهور في أسعار الأراضي خلال الفترة المقبلة . وفيما يتعلق بمستوى الإيجارات، فقد صرح مجلس التخطيط القطري، بأن معدل الإيجارات قد ارتفع بنسبة 22 في المائة خلال الفترة ما بين العامين 2002 و2005 و154 في المائة بين العامين 2005 و 2007. في حين، يمكن القول بأن هذا الارتفاع في معدلات الإيجارات قد يشكل عاملا أساسيا في زيادة معدلات التضخم في البلاد. لكن ونظرا لتراجع أسعار الأراضي في الدولة تراجعت أيضا الإيجارات، ووفقا لما صرحت به وسائل الإعلام، فقد شهدت الإيجارات تراجع نسبته 20 في المائة تقريبا خلال شهر نوفمبر من العام 2008. فالشقة الجديدة التي بلغ إيجارها سابقا 10.000 ريال قطري في الشهر، تعرض اليوم مقابل 8.000 ريال قطري . في حين ارتفع متوسط معدل الإيجار لشقة فخمة مكونة من غرفتي نوم من 3.274 ريال قطري في الشهر إلى 4.000 ريال قطري في الشهر في العام 2005 وما يفوق 10.000 ريال قطري في الشهر في العام 2007 وهو المعدل عينه تقريبا للعام 2008. ولعل السبب في ذلك يعود إلى توقف الإيجارات المفروضة من الحكومة. وحددت الحكومة القطرية نسبة الزيادة السنوية على الإيجارات بـمقدار 10 في المائة لعامين وذلك في العام 2005. وفي العام 2008، فرضت الحكومة تجميد معدلات الإيجارات لعامين آخرين بدءا من 15 فبراير 2008. حيث يمنع القانون الجديد رفع الإيجارات الخاصة بالعقود الموقعة بعد 1 يناير 2005، ولا تسمح الزيادة إلا بعد سنتين من تاريخ القانون الجديد، أي بعد فبراير 2010. كما يسمح هذا القانون بزيادة معدل الإيجار للعقود الموقعة قبل 1 يناير 2005 بنسبة أقصاها 20 في المائة . هذا ويتم العمل على إنهاء عدد من المباني السكنية في مدينة الدوحة وضواحيها، الأمر الذي من شأنه أن يدعم مستوى العرض أكثر فأكثر. لكن الراغبين في الشراء قلة، وهذا ما يزيد الضغوط على مالكي هذه العقارات. وعليه، إذا كان احد العقارات معروضا للإيجار، فلا بد أن يكون البدل منخفضا بحسب ما أفادت مصادر القطاع. هذا ومن المتوقع أن يتراجع معدل إيجار المساكن بنسبة 10 في المائة تقريبا في العام 2009. وفي الوقت نفسه، فإن وجود تدفق كبير للأجانب إلى قطر سيضع حدا لأي تراجع حاد في الإيجارات. وإلى جانب ذلك، ستسعى شركات الطاقة والخدمات إلى جلب المزيد من الموظفين إلى هذين القطاعين في ظل تراجع أسعار النفط، مما سيرفع معدل الطلب على المساكن الجديدة ويكبح معدلات الإيجار المشتعلة.
ثانيا: قطاع المكاتب والمساحات التجارية
شهد سوق المكاتب خلال الأعوام السابقة نموا ملحوظا، وذلك مع زيادة الطلب على المكاتب بفضل شركات الغاز والنفط والخدمات المالية والمصرفية والوزارات والوكالات الحكومية. ولعل زيادة الطلب المتأتي عن الخدمات المالية مرده بصفة أساسية إلى مركز قطر المالي الذي أصدر أكثر من 90 ترخيصا يسمح بعمل شركات القطاع المالي في قطر. هذا وتواجه الدوحة في الوقت الراهن طلبا هائلا على المكاتب، ولا سيما في المنطقة التجارية المركزية،الخليج الغربي. حيث تقع المكاتب في الخليج الغربي، وذلك لما تتمتع به هذه المنطقة من موقع استراتيجي، وجود مباني عالية المستوى وزيادة عدد العاملين في تلك المنطقة. لذا، يبلغ متوسط الإيجارات في المنطقة التجارية المركزية الجديدة في الخليج الغربي حوالي 325 ريالا قطريا للمتر المربع في الشهر، وهو أعلى بكثير عن مستوى الإيجار فيها في نهاية العام 2005 إذ كان يتراوح بين 100 و 125 ريال قطري للمتر المربع في الشهر. إلا أن مستوى إيجارات المكاتب قد بدأ بالاستقرار بالنسبة لمكاتب الدرجة الأولى. فبحسب ما أفادت شركة كولييرز الدولية، يقدر مستوى عرض المساحات المخصصة للمكاتب "حكومية وخاصة" بنحو 6.580.00 متر مربع وهي تشمل كافة المناطق بما في ذلك الطريق الدائري ج و د وجادة حمد الكبرى والطريق الدائري أ و ب. ومن المنتظر أن تؤمن منطقة الخليج الغربي وحدها مساحة 500.000 متر مربع أخرى من المكاتب خلال العامين المقبلين، معظمها مكاتب من الدرجة الأولى. تجدر الإشارة إلى أن إرتفاع الناتج المحلي الإجمالي الفردي وزيادة طلب المستهلكين بسبب تدفق العاملين الأجانب إلى قطاعات المصارف والمال والهيدروكربون كلها عوامل أساسية أدت إلى زيادة الطلب على المساحات التجارية في قطر. وفي الوقت نفسه، فإنه من الممكن أن يؤدي إنفاق السياح إلى دعم مستوى الطلب على المساحات التجارية، وذلك بأن معظم السائحين في الدوحة هم من رجال الأعمال وليسوا كسائحي دبي الساعين وراء اللهو. ما يجعل معدل إنفاق السائحين محدودا. ووفقا لما أفادته شركة كولييرز الدولية، تملك قطر في الوقت الحالي نحو 700.000 متر مربع من المساحات التجارية التي من المتوقع أن ترتفع إلى 1.130.000 متر مربع في الوقت الذي من المنتظر أن ينتهي العمل في بعض المشاريع الكبرى في السنوات الخمس أو الست القادمة. هذا وقد اتخذت الإيجارات منحى تصاعدي في السنوات الثلاث الماضية وذلك بسبب محدودية المساحة المتاحة لإقامة مراكز التسوق ليبلغ متوسط معدلات إيجارات مراكز التسوق بين 495 دولار للمتر المربع و 925 دولار للمتر المربع في السنة في العام 2008. كما أننا نرجح تراجع معدلات الإيجار في العام 2009 إلى الإضافة المتوقعة في المساحات التجارية، والأزمة المالية العالمية.
قطاع السياحة:
يطغى رجال الأعمال على قطاع السياحة القطري. فقد انتعش القطاع السياحي في السنوات القليلة الماضية على ضوء النهضة الإقتصادية التي تنعمت بها البلاد، الأمر الذي يشير إلى هيمنة قطاع الأعمال على السياحة القطرية. ومن المتوقع أن تزداد هذه الحركة بسبب سياسات التجارة الإنفتاحية التي تبنتها الحكومة مؤخرا. وعليه، فإن قطر في موقع يؤهلها الإفادة من سوق الاجتماعات والمبادرات والمؤتمرات والمعارض.
وتمتلك دولة قطر اليوم نحو 4,800 فندق تندرج من فئتي الخمس والأربع نجوم، حيث يقدر عدد الغرف الفخمة بنحو 7.000 غرفة. ووفقا لما صدر عن الهيئة العامة للسياحة والمعارض، تسعى قطر إلى تحقيق زيادة بنسبة 400 في المائة في طاقات الفنادق مع حلول العام 2012 وذلك باستثمار 17 مليار دولار. وتتضمن الخطة التي وضعتها الهيئة العامة للسياحة والمعارض بناء فنادق ومنتجعات فخمة وغيرها من مراكز الترفيه التي ستضم نحو 29,000 غرفة فخمة مع حلول العام 2012. ومع حلول العام 2016، من المرجح أن يبلغ عدد الغرف الفخمة في قطر إلى 80,000 غرفة.
وتراجع معدل الإشغال في الفنادق إلى70 في المائة في العام 2007 بعد أن بلغ 75 في المائة في العام 2006، وذلك عقب استضافة دولة الألعاب الآسيوية في العام 2006. وفي العام 2008، من المقدر أن يبلغ متوسط معدل الإشغال ما يفوق 75 في المائة. وعلى مدار السنوات القليلة الماضية، ارتفع متوسط سعر الغرفة من 149 دولار في العام 2005 إلى 183 دولار في العام 2006 ليتراجع 12 في المائة في العام 2007 وذلك وفقا لما أفادته شركة كولييرز الدولية. ومن المرجح أن يكون متوسط سعر الغرفة في العام 2008 قد ازداد إلى 213 دولار.
نرى بأن مشاريع التوسع الحالية التي يقوم عليها العاملون في القطاع السياحي تتطلب زيادة كبيرة في تدفق السياح. الامر الذي سيؤدي إلى تراجع الحركة السياحية لرجال الأعمال في العام 2009، وهي الشريحة الأهم من شرائح السياح في قطر، الأمر الذي سيؤثر سلبا على عائدات أصحاب الفنادق خلال العام 2009.
الرؤية المستقبلية:
ساعدت أسعار النفط المرتفعة على مدى السنوات الخمس الماضية في دعم النمو الإقتصادي القطري. وعليه، بذلت دولة قطر جهودا كبيرة لأجل تقليل الاعتماد على النفط والغاز من خلال فتح الإقتصاد القطري أمام المستثمرين الأجانب. لكن التراجع الحالي في أسعار النفط سيؤدي إلى تباطؤ العجلة الاقتصادية في العام 2009، الأمر الذي سيؤثر على الحركة الاستثمارية في البلاد. وإذا أضفنا الأزمة المالية العالمية الحالية، نرى جليا بأن القطاع العقاري سيلقى نصيبه من التراجع. لكن لا بد من الإشارة إلى أن قطاع العقارات بدأ يعكس علامات تصحيحية مؤخرا.
وفيما يتعلق بالقطاع السكني، توضع اللمسات الأخيرة على عدد كبير من المباني السكنية في الدوحة وضواحيها مما يدعم مستوى العرض الذي من المرجح أن يشهد إضافة 9,000 شقة جديدة مع نهاية العام 2010. هذا ونرى بأن معدلات الإيجار في القطاع السكني قد تتراجع 10 في المائة في العام 2009، وفي الوقت الذي ستحول فيه أعداد المغتربين الوافدين إلى قطر دون أي هبوط حاد في هذه المعدلات. وإلى جانب ذلك، ستسعى شركات الطاقة والخدمات إلى جلب المزيد من الموظفين إلى هذين القطاعين في ظل تراجع أسعار النفط. وقد يؤثر هذا الأمر سلبا على مستوى الطلب على المساكن الجديدة فتتدنى الإيجارات في العام 2009. أما بالنسبة للعام 2010، وعلى الرغم من توقع إرتفاع مستوى العرض على الشقق الجديدة، إلا أن معدلات الإيجار ستأخذ منحى تصاعديا في العام 2010 بسبب انتهاء مرحلة تجميد معدلات الإيجار المقررة لعامين. هذا وإن الأمر يعتمد على الموقف الذي ستتخذه الحكومة بهذا الشأن، ولكن لا يسعنا إلا القول بأننا ننظر نظرة تفاؤلية للقطاع السكني في قطر على المدى المتوسط.
وفيما يتعلق بالمكاتب والمساحات التجارية، فإننا نتوقع زيادة مستوى العرض في هذا الإطار ولكن الأوضاع الاقتصادية العالمية ستعكس سلبا على هذين القطاعين. وهكذا، نرجح أن يشهد الطلب على المساحات التجارية جمودا خلال العامين المقبلين.
هذا ونتوقع بأن مشاريع التوسع الحالية التي يقوم عليها العاملون في القطاع السياحي تتطلب زيادة كبيرة في تدفق السياح. إلا أنه من المتوقع أن يشهد العام 2009 على الأرجح تراجعا في الحركة السياحية لرجال الأعمال، الأمر الذي سيؤثر سلبا على عائدات أصحاب الفنادق في العام 2009. هذا ومن المتوقع أن يشهد العام 2010 زيادة في تدفق السائحين "رجال الأعمال" غير أن زيادة العرض التي ستشهدها غرف الفنادق لن تترك مجالا أمام تحقيق نمو ملحوظ في أسعار الغرف.
ارتفاع معدل الإنفاق الحكومي انعكس إيجابا على القطاع العقاري في قطر
انحسار السيولة على الصعيد العالمي يقلص معدل الائتمان العقاري القطري
تدفق العاملين الأجانب وزيادة طلب المستهلكين زادت الطلب على المساحات التجارية في قطر
قطر استقطبت 780 ألف سائح خلال 2007 وتتطلع لاستقطاب مليون سائح بحلول 2010
الكويت – الراية :
يعتبر الازدهار الاقتصادي أحد أهم العوامل المؤدية إلى ارتفاع الطلب على العقارات والبناء والمساكن. كما أن ازدياد النمو السكاني، الارتفاع الهائل في الناتج المحلي الإجمالي للفرد وتنوع الموارد المؤدية إلى توسع اقتصادي سريع، كلها أيضا عوامل ساهمت في نمو القطاع العقاري في دولة قطر . ووفقا للبيانات الواردة عن مجلس التخطيط، بلغت نسبة مساهمة القطاع في الناتج المحلي الإجمالي نحو 10.4 في المائة في العام 2007 بالمقارنة مع 10 في المائة للعام السابق. في حين وصل معدل نمو القطاع إلى 30.3 في المائة في العام 2007 بالمقارنة مع 41.6 في المائة في العام السابق. هذا ويعتبر معدل الإنفاق الحكومي من أهم العوامل المؤدية إلى نمو هذا القطاع الإقتصادي. فنظرا لتحقيق فائض في الميزانية على مدار السنوات الماضية، فقد ارتفع معدل الإنفاق الحكومي بشكل ملحوظ، الأمر الذي سينعكس إيجابا على القطاع العقاري في قطر. هذا وقد بلغت مساهمة القطاع العقاري في الإقتصاد القطري على مدار الأربع سنوات السابقة من العام 2003 إلى العام 2007 معدل نمو سنوي مركب مقداره 39.2 في المائة، ومن المرجح أن تتراجع هذه النسبة من 10.7 في المائة في العام 2008 إلى 9.7 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي للعام 2009 وذلك بسبب تباطؤ النشاط العقاري خلال الربع الأخير من العام 2008.
التمويل العقاري:
على ضوء النشاط المزدهر في القطاع العقاري، نمت المدفوعات الإئتمانية الموجهة للقطاع على نحو مدهش في السنوات القليلة الماضية. فخلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007، نمت التسهيلات الإئتمانية للقطاع المصرفي بمعدل نمو سنوي مركب نسبته 38.4 في المائة لتبلغ 201,6 مليار ريال قطري. في حين ارتفع مجموع ائتمانات القطاع العقاري بمعدل نمو سنوي مركب نسبته 79.9 في المائة في خلال نفس الفترة. كذلك ازدادت نسبة مساهمة ائتمانات القطاع العقاري من مجموع إئتمانات القطاع المصرفي في السنوات القليلة الماضية من 4.3 في المائة في العام 2003 إلى 12.3 في المائة في العام 2007 و 13.3 في المائة في الستة أشهر الأولى من العام 2008.
وفي العام 2007، ارتفع معدل الائتمان العقاري بنسبة هائلة بلغت 86.5 في المائة ليصل إلى 19.8 مليار ريال قطري، في حين أنه ارتفع بنسبة 35.8 في المائة على أساس سنوي خلال الأشهر الستة الأولى من العام 2008 ليبلغ 26.9 مليار ريال قطري. وعلى الرغم من وفرة السيولة في دولة قطر بالمقارنة مع دول مجلس التعاون الخليجي الأخرى، فإننا نتوقع تراجع وتيرة الإئتمانات الممنوحة للقطاع العقاري في العام 2009، وذلك نظرا لانحسار السيولة على الصعيد العالمي. ومؤخرا، بدأت المصارف القطرية باتخاذ الحيطة جراء تراجع الأسواق العقارية في المنطقة.
عوامل النمو الرئيسة:
أبرز العوامل التي ستؤثر على زيادة مستوى الطلب في القطاع العقاري خلال السنوات القادمة:
* زيادة الإنفاق على الهيدروكربون وزيادة صادرات الغاز الطبيعي المسال.
* تدفق السكان الأجانب.
* زيادة المشاريع الكبرى في خطة التنمية.
* إرتفاع الإنفاق على البنى التحتية.
أبرز العوامل التي قد تشكل عائقا أمام تحقيق النمو العقاري:
* الضائقة الائتمانية التي ستعقب الأزمة المالية العالمية.
* إنخفاض أسعار النفط الذي سيلحق ضررا في قطاع استثمارات الطاقة كما سيؤثر سلبا على الإنفاق الحكومي.
أسعار الأراضي والإيجارات:
أولا : القطاع السكني
أحدثت الأزمة الاقتصادية العالمية الراهنة جمودا في الازدهار الذي اتسم به القطاع العقاري في قطر. حيث تراجعت أسعار الأراضي في مدينة الدوحة خلال شهر نوفمبر وحده بنسبة 30 في المائة، في حين تراجعت بنسبة أكبر في الضواحي. حيث بلغ سعر الأراضي في بعض الضواحي نحو 400 ريال قطري للمتر المربع، أي نصف السعر الذي كان عليه في أكتوبر. هذا ويتوقع مستثمرو العقارات مزيدا من التدهور في أسعار الأراضي خلال الفترة المقبلة . وفيما يتعلق بمستوى الإيجارات، فقد صرح مجلس التخطيط القطري، بأن معدل الإيجارات قد ارتفع بنسبة 22 في المائة خلال الفترة ما بين العامين 2002 و2005 و154 في المائة بين العامين 2005 و 2007. في حين، يمكن القول بأن هذا الارتفاع في معدلات الإيجارات قد يشكل عاملا أساسيا في زيادة معدلات التضخم في البلاد. لكن ونظرا لتراجع أسعار الأراضي في الدولة تراجعت أيضا الإيجارات، ووفقا لما صرحت به وسائل الإعلام، فقد شهدت الإيجارات تراجع نسبته 20 في المائة تقريبا خلال شهر نوفمبر من العام 2008. فالشقة الجديدة التي بلغ إيجارها سابقا 10.000 ريال قطري في الشهر، تعرض اليوم مقابل 8.000 ريال قطري . في حين ارتفع متوسط معدل الإيجار لشقة فخمة مكونة من غرفتي نوم من 3.274 ريال قطري في الشهر إلى 4.000 ريال قطري في الشهر في العام 2005 وما يفوق 10.000 ريال قطري في الشهر في العام 2007 وهو المعدل عينه تقريبا للعام 2008. ولعل السبب في ذلك يعود إلى توقف الإيجارات المفروضة من الحكومة. وحددت الحكومة القطرية نسبة الزيادة السنوية على الإيجارات بـمقدار 10 في المائة لعامين وذلك في العام 2005. وفي العام 2008، فرضت الحكومة تجميد معدلات الإيجارات لعامين آخرين بدءا من 15 فبراير 2008. حيث يمنع القانون الجديد رفع الإيجارات الخاصة بالعقود الموقعة بعد 1 يناير 2005، ولا تسمح الزيادة إلا بعد سنتين من تاريخ القانون الجديد، أي بعد فبراير 2010. كما يسمح هذا القانون بزيادة معدل الإيجار للعقود الموقعة قبل 1 يناير 2005 بنسبة أقصاها 20 في المائة . هذا ويتم العمل على إنهاء عدد من المباني السكنية في مدينة الدوحة وضواحيها، الأمر الذي من شأنه أن يدعم مستوى العرض أكثر فأكثر. لكن الراغبين في الشراء قلة، وهذا ما يزيد الضغوط على مالكي هذه العقارات. وعليه، إذا كان احد العقارات معروضا للإيجار، فلا بد أن يكون البدل منخفضا بحسب ما أفادت مصادر القطاع. هذا ومن المتوقع أن يتراجع معدل إيجار المساكن بنسبة 10 في المائة تقريبا في العام 2009. وفي الوقت نفسه، فإن وجود تدفق كبير للأجانب إلى قطر سيضع حدا لأي تراجع حاد في الإيجارات. وإلى جانب ذلك، ستسعى شركات الطاقة والخدمات إلى جلب المزيد من الموظفين إلى هذين القطاعين في ظل تراجع أسعار النفط، مما سيرفع معدل الطلب على المساكن الجديدة ويكبح معدلات الإيجار المشتعلة.
ثانيا: قطاع المكاتب والمساحات التجارية
شهد سوق المكاتب خلال الأعوام السابقة نموا ملحوظا، وذلك مع زيادة الطلب على المكاتب بفضل شركات الغاز والنفط والخدمات المالية والمصرفية والوزارات والوكالات الحكومية. ولعل زيادة الطلب المتأتي عن الخدمات المالية مرده بصفة أساسية إلى مركز قطر المالي الذي أصدر أكثر من 90 ترخيصا يسمح بعمل شركات القطاع المالي في قطر. هذا وتواجه الدوحة في الوقت الراهن طلبا هائلا على المكاتب، ولا سيما في المنطقة التجارية المركزية،الخليج الغربي. حيث تقع المكاتب في الخليج الغربي، وذلك لما تتمتع به هذه المنطقة من موقع استراتيجي، وجود مباني عالية المستوى وزيادة عدد العاملين في تلك المنطقة. لذا، يبلغ متوسط الإيجارات في المنطقة التجارية المركزية الجديدة في الخليج الغربي حوالي 325 ريالا قطريا للمتر المربع في الشهر، وهو أعلى بكثير عن مستوى الإيجار فيها في نهاية العام 2005 إذ كان يتراوح بين 100 و 125 ريال قطري للمتر المربع في الشهر. إلا أن مستوى إيجارات المكاتب قد بدأ بالاستقرار بالنسبة لمكاتب الدرجة الأولى. فبحسب ما أفادت شركة كولييرز الدولية، يقدر مستوى عرض المساحات المخصصة للمكاتب "حكومية وخاصة" بنحو 6.580.00 متر مربع وهي تشمل كافة المناطق بما في ذلك الطريق الدائري ج و د وجادة حمد الكبرى والطريق الدائري أ و ب. ومن المنتظر أن تؤمن منطقة الخليج الغربي وحدها مساحة 500.000 متر مربع أخرى من المكاتب خلال العامين المقبلين، معظمها مكاتب من الدرجة الأولى. تجدر الإشارة إلى أن إرتفاع الناتج المحلي الإجمالي الفردي وزيادة طلب المستهلكين بسبب تدفق العاملين الأجانب إلى قطاعات المصارف والمال والهيدروكربون كلها عوامل أساسية أدت إلى زيادة الطلب على المساحات التجارية في قطر. وفي الوقت نفسه، فإنه من الممكن أن يؤدي إنفاق السياح إلى دعم مستوى الطلب على المساحات التجارية، وذلك بأن معظم السائحين في الدوحة هم من رجال الأعمال وليسوا كسائحي دبي الساعين وراء اللهو. ما يجعل معدل إنفاق السائحين محدودا. ووفقا لما أفادته شركة كولييرز الدولية، تملك قطر في الوقت الحالي نحو 700.000 متر مربع من المساحات التجارية التي من المتوقع أن ترتفع إلى 1.130.000 متر مربع في الوقت الذي من المنتظر أن ينتهي العمل في بعض المشاريع الكبرى في السنوات الخمس أو الست القادمة. هذا وقد اتخذت الإيجارات منحى تصاعدي في السنوات الثلاث الماضية وذلك بسبب محدودية المساحة المتاحة لإقامة مراكز التسوق ليبلغ متوسط معدلات إيجارات مراكز التسوق بين 495 دولار للمتر المربع و 925 دولار للمتر المربع في السنة في العام 2008. كما أننا نرجح تراجع معدلات الإيجار في العام 2009 إلى الإضافة المتوقعة في المساحات التجارية، والأزمة المالية العالمية.
قطاع السياحة:
يطغى رجال الأعمال على قطاع السياحة القطري. فقد انتعش القطاع السياحي في السنوات القليلة الماضية على ضوء النهضة الإقتصادية التي تنعمت بها البلاد، الأمر الذي يشير إلى هيمنة قطاع الأعمال على السياحة القطرية. ومن المتوقع أن تزداد هذه الحركة بسبب سياسات التجارة الإنفتاحية التي تبنتها الحكومة مؤخرا. وعليه، فإن قطر في موقع يؤهلها الإفادة من سوق الاجتماعات والمبادرات والمؤتمرات والمعارض.
وتمتلك دولة قطر اليوم نحو 4,800 فندق تندرج من فئتي الخمس والأربع نجوم، حيث يقدر عدد الغرف الفخمة بنحو 7.000 غرفة. ووفقا لما صدر عن الهيئة العامة للسياحة والمعارض، تسعى قطر إلى تحقيق زيادة بنسبة 400 في المائة في طاقات الفنادق مع حلول العام 2012 وذلك باستثمار 17 مليار دولار. وتتضمن الخطة التي وضعتها الهيئة العامة للسياحة والمعارض بناء فنادق ومنتجعات فخمة وغيرها من مراكز الترفيه التي ستضم نحو 29,000 غرفة فخمة مع حلول العام 2012. ومع حلول العام 2016، من المرجح أن يبلغ عدد الغرف الفخمة في قطر إلى 80,000 غرفة.
وتراجع معدل الإشغال في الفنادق إلى70 في المائة في العام 2007 بعد أن بلغ 75 في المائة في العام 2006، وذلك عقب استضافة دولة الألعاب الآسيوية في العام 2006. وفي العام 2008، من المقدر أن يبلغ متوسط معدل الإشغال ما يفوق 75 في المائة. وعلى مدار السنوات القليلة الماضية، ارتفع متوسط سعر الغرفة من 149 دولار في العام 2005 إلى 183 دولار في العام 2006 ليتراجع 12 في المائة في العام 2007 وذلك وفقا لما أفادته شركة كولييرز الدولية. ومن المرجح أن يكون متوسط سعر الغرفة في العام 2008 قد ازداد إلى 213 دولار.
نرى بأن مشاريع التوسع الحالية التي يقوم عليها العاملون في القطاع السياحي تتطلب زيادة كبيرة في تدفق السياح. الامر الذي سيؤدي إلى تراجع الحركة السياحية لرجال الأعمال في العام 2009، وهي الشريحة الأهم من شرائح السياح في قطر، الأمر الذي سيؤثر سلبا على عائدات أصحاب الفنادق خلال العام 2009.
الرؤية المستقبلية:
ساعدت أسعار النفط المرتفعة على مدى السنوات الخمس الماضية في دعم النمو الإقتصادي القطري. وعليه، بذلت دولة قطر جهودا كبيرة لأجل تقليل الاعتماد على النفط والغاز من خلال فتح الإقتصاد القطري أمام المستثمرين الأجانب. لكن التراجع الحالي في أسعار النفط سيؤدي إلى تباطؤ العجلة الاقتصادية في العام 2009، الأمر الذي سيؤثر على الحركة الاستثمارية في البلاد. وإذا أضفنا الأزمة المالية العالمية الحالية، نرى جليا بأن القطاع العقاري سيلقى نصيبه من التراجع. لكن لا بد من الإشارة إلى أن قطاع العقارات بدأ يعكس علامات تصحيحية مؤخرا.
وفيما يتعلق بالقطاع السكني، توضع اللمسات الأخيرة على عدد كبير من المباني السكنية في الدوحة وضواحيها مما يدعم مستوى العرض الذي من المرجح أن يشهد إضافة 9,000 شقة جديدة مع نهاية العام 2010. هذا ونرى بأن معدلات الإيجار في القطاع السكني قد تتراجع 10 في المائة في العام 2009، وفي الوقت الذي ستحول فيه أعداد المغتربين الوافدين إلى قطر دون أي هبوط حاد في هذه المعدلات. وإلى جانب ذلك، ستسعى شركات الطاقة والخدمات إلى جلب المزيد من الموظفين إلى هذين القطاعين في ظل تراجع أسعار النفط. وقد يؤثر هذا الأمر سلبا على مستوى الطلب على المساكن الجديدة فتتدنى الإيجارات في العام 2009. أما بالنسبة للعام 2010، وعلى الرغم من توقع إرتفاع مستوى العرض على الشقق الجديدة، إلا أن معدلات الإيجار ستأخذ منحى تصاعديا في العام 2010 بسبب انتهاء مرحلة تجميد معدلات الإيجار المقررة لعامين. هذا وإن الأمر يعتمد على الموقف الذي ستتخذه الحكومة بهذا الشأن، ولكن لا يسعنا إلا القول بأننا ننظر نظرة تفاؤلية للقطاع السكني في قطر على المدى المتوسط.
وفيما يتعلق بالمكاتب والمساحات التجارية، فإننا نتوقع زيادة مستوى العرض في هذا الإطار ولكن الأوضاع الاقتصادية العالمية ستعكس سلبا على هذين القطاعين. وهكذا، نرجح أن يشهد الطلب على المساحات التجارية جمودا خلال العامين المقبلين.
هذا ونتوقع بأن مشاريع التوسع الحالية التي يقوم عليها العاملون في القطاع السياحي تتطلب زيادة كبيرة في تدفق السياح. إلا أنه من المتوقع أن يشهد العام 2009 على الأرجح تراجعا في الحركة السياحية لرجال الأعمال، الأمر الذي سيؤثر سلبا على عائدات أصحاب الفنادق في العام 2009. هذا ومن المتوقع أن يشهد العام 2010 زيادة في تدفق السائحين "رجال الأعمال" غير أن زيادة العرض التي ستشهدها غرف الفنادق لن تترك مجالا أمام تحقيق نمو ملحوظ في أسعار الغرف.