سيف قطر
06-04-2009, 10:14 AM
هل انخفضت أسعار العقارات في قطر ؟
الراية 06/04/2009
هل ستنخفض ايجارات العقارات والشقق السكنية؟ سؤال يترصد الجميع الاجابة عليه في ظل كثرة التكهنات حول انخفاض مرتقب في ظل تداعيات الأزمة المالية العالمية.
وقد بدأت مؤشرات اقتصادية في بلورة مصير السوق العقاري أبرزها وفرة الوحدات السكنية التي أنجزت في الآونة الاخيرة فيما تراجع الاقبال عليها مما يكرس القاعدة الاقتصادية بأنه عندما يصبح العرض أكثر من الطلب تنخفض الاسعار تلقائياً.
يضاف الى ذلك مؤشر اخر وهو سياسة التقشف التي بدأت تخرج الى العلن لدى الكثير من مؤسسات القطاعين العام والخاص والتي يترتب عليها تخفيض اليد العاملة وفي أحسن الأحوال تجميدها وعدم زيادتها.
وربما تكون الموازنة التي صدرت مؤخراً مؤشراً اضافياً على واقع السوق العقاري.
وكي لا نبقى في اطار التكهنات والمؤشرات طرحنا السؤال على أصحاب عقارات، وخبراء الاقتصاد والعقار لجلاء صورة الموقف.
المحللون الاقتصاديون رأوا ان أهم أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الاونة الاخيرة هو الإقبال المتزايد على الطلب للوحدات السكنية خصوصا مع تزايد عدد الوافدين إلى قطر، بالإضافة إلى عمليات الهدم العشوائي من قبل أصحاب العقارات لتطويرها أو إعادة بنائها، كما أشاروا الى ان ارتفاع أسعار المواد الأساسية للبناء يعتبر من الاسباب التي أدت الى ارتفاع أسعار الايجارات.
الى جانب هذه الأسباب يضاف ارتفاع أسعار الاراضي في قطر كما يقول المحللون، مشيرين الى ان ارتفاع اسعار الايجارات في قطر تعتبر من العوامل المؤدية للتضخم حيث اصبح السكن يلتهم نسبة كبيرة من دخل المستأجرين، حيث أشار مسح أجراه جهاز الاحصاء أن الانفاق على السكن أصبح يشكل الاهمية النسبية الاولى في الانفاق الشهري للأسر القطرية.
وفي هذا الصدد يقول الخبير الاقتصادي عدنان ستيته ان أسعار العقارات إما انخفضت أو ستتجه نحو الانخفاض، مشيراً الى انه بشكل عام فإن سوق العقارات مثلها مثل أي ظاهرة اقتصادية تخضع لعوامل اقتصادية منها دورية النشاط الاقتصادي بدءاً بالرواج ومن ثم الجمود ومن ثم الركود والانخفاض في الاسعار.
واعتبر ستيته أن هذه الدورية في النشاط الاقتصادي هي اجراءات تصحيحية للنشاط الاقتصادي، معرباً عن رأيه في انه اذا لم تحصل هذه الاجراءات فإن تكاليف الانتاج ستصبح عالية جداً، مشدداً في الوقت ذاته على ضرورة التصحيح.
بالاضافة الى ذلك يرى الخبير الاقتصادي أن اسعار العقارات تخضع لقوانين اقتصادية كقانون العرض والطلب أي عندما يزيد العرض عن الطلب فإنه تلقائياً تنخفض الاسعار.
ويضيف الخبير الاقتصادي ان الحاصل في دولة قطر ونتيجة للنهضة العمرانية هناك اتجاهان متعاكسين الأول يتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية مما يدفع الى انخفاض أسعار العقار، اما الاتجاه الاخر والمعاكس فهو ان النهضة العمرانية أدت الى اعادة ترميم وإعمار بعض المناطق الأمر الذي أثر على الزيادة في الطلب.
ويضيف بأنه لا يوجد اتجاه عام لانخفاض أسعار العقارات يشمل كافة المناطق في قطر، وإنما في المناطق الهامشية الواقعة خارج الدوحة وذلك لحصول مضاربات على هذه المناطق، متوقعاً في نفس الوقت أن تشهد بعض المناطق ارتفاعاً في الاسعار.
الى جانب ذلك يقول الخبير الاقتصادي عدنان ستيته أن هناك علاقة طردية ما بين قيمة العقار وايجاره، لافتاً الى أنه عندما تزيد التكلفة تزيد قيمة الايجار، منوهاً هنا الى ارتفاع أسعار مواد البناء والتي أثرت بدورها على قيمة الايجار.
ورأى ان قيمة الاراضي تؤثر بدورها في اسعار العقارات حيث ارتفعت أسعار الاراضي في قطر خلال السنوات الاخيرة، وأشار الى أنه نتيجة للأزمة المالية العالمية والتي لا يوجد لها أساس كما يقول ستيته والاثر النفسي الذي تولد عنها فقد اتجه الافراد الى الحفاظ على السيولة واحجموا عن الانفاق تحسباً لآثار الأزمة.
وأضاف الخبير الاقتصادي ان ما نعاني منه هو الاثار النفسية الناجمة عن سلوك جماعي غير رشيد، مؤكداً على أن دولة قطر تتمتع باقتصاد قوي بخلاف الدول الاخرى، لافتاً الى ان الاعلان عن الموازنة مؤشر ايجابي يؤكد تصميم قطر على دعم التنمية الاقتصادية.
أصحاب العقارات يصرونمن جانبهم على أن أسعار الايجارات في قطر قد انخفضت، لافتين الى أن المستأجر العادي لم يلمس الفرق وذلك لتعامل المؤجر مع الشركات الكبرى في اكثر الاحيان خوفاً من تأثير الازمة المالية على دخل الافراد، واطمئنانه للشركة المستأجرة من ناحية أخرى من خلال توقيعها العقد لفترة طويلة الأمر الذي لا يجده عند المؤجر العادي.
ويدعم هذا التحليل المدير العام لشركة الدار للعقار فلاح مطر الذي أشار الى انخفاض اسعار العقارات في الدوحة، ولفت الى أن طبيعة المستأجر ونوع الشركة يحددان سعر الايجار.
وأضاف أن الازمة المالية العالمية الحاصلة ولدت الخوف لدى العديد من أصحاب العقارات والذين اتجهوا للبحث عن المؤجر طويل الامد،منوهاً الى أن الشركات التي تضم أعداداً كبيرة من العمالة هي التي لمست الفرق في اسعار العقارات.
صاحب شركة البراحة للعقارات محمد الشيب يلفت هو الاخر الى انخفاض اسعار العقارات، ويقول بأن المالك متمسك بتأجير الشركات بدلاً من الافراد ولذلك المستفيد من نزول الاسعار هي الشركات.
ويضيف الشيب ان المالك عندما يشتري العقار يتخوف من التداعيات الاقتصادية الحاصلة ولذلك يتجه الى المؤسسات الكبرى وليس الى الافراد وذلك لضمان تأجير العقار بكامله وبأسعار متفق عليها بين الطرفين.
التكهنات بانخفاض أسعار العقارات في الدوحة ربما يدعمها أيضاً التوقعات الصادرة عن مؤسسات متخصصة، حيث توقعت دراسة صادرة عن بنك "بيت الاستثمار العالمي" (جلوبال إنفستمنت هاوس) انخفاض إيجارات الوحدات السكنية في الدوحة بنسبة 10 بالمائة خلال العام الجاري.
وحسب بنك الاستثمار الكويتي فإن القطاع العقاري في قطر بدأ يظهر بوادر التراجع، وذكر فريق من المحللين "نحن نؤيد الرأي القائل أن أسعار إيجار الوحدات السكنية قد تنخفض بنحو 10 بالمائة في 2009، في حين قد يحد التدفق الكبير للوافدين في عام 2008 من أي انخفاض حاد فيها".
ويقدّر البنك عدد الشقق الجديدة التي سيجري طرحها في سوق الدوحة بحلول عام 2010 بحوالي 9,000 شقة.
وذكر البنك ان الإيجارات قد تعود إلى الارتفاع مجدداً في عام 2010 مع نهاية عامين من جمود الإيجارات في الدوحة.
غير أن البنك قال بأن المشهد المستقبلي على المدى المتوسط للعقارات السكنية في قطر يبقى ايجابياً.
وكانت الحكومة القطرية قد أصدرت في عام 2006 أول قانون من نوعه في البلاد يقيد ملاك العقارات بعدم رفع ايجارات المساكن بأكثر من 10% سنوياً، من أجل الحد من ظاهرة ارتفاع ايجار العقارات، حيث تقضي أحكام القانون بأنه لايجوز للمؤجر فى عقود الايجار السارية أوالمبرمة اعتبارا من تاريخ العمل به زيادة مقدار الاجرة المتفق عليها فى العقد بما يجاوز 10% سنويا.
وسعى القانون الى الحد قدر الامكان من الارتفاعات العشوائية لايجارات المساكن بعد أن بلغت خلال الفترة الماضية مستويات قياسية تجاوزت في بعض الحالات 300%.
الراية 06/04/2009
هل ستنخفض ايجارات العقارات والشقق السكنية؟ سؤال يترصد الجميع الاجابة عليه في ظل كثرة التكهنات حول انخفاض مرتقب في ظل تداعيات الأزمة المالية العالمية.
وقد بدأت مؤشرات اقتصادية في بلورة مصير السوق العقاري أبرزها وفرة الوحدات السكنية التي أنجزت في الآونة الاخيرة فيما تراجع الاقبال عليها مما يكرس القاعدة الاقتصادية بأنه عندما يصبح العرض أكثر من الطلب تنخفض الاسعار تلقائياً.
يضاف الى ذلك مؤشر اخر وهو سياسة التقشف التي بدأت تخرج الى العلن لدى الكثير من مؤسسات القطاعين العام والخاص والتي يترتب عليها تخفيض اليد العاملة وفي أحسن الأحوال تجميدها وعدم زيادتها.
وربما تكون الموازنة التي صدرت مؤخراً مؤشراً اضافياً على واقع السوق العقاري.
وكي لا نبقى في اطار التكهنات والمؤشرات طرحنا السؤال على أصحاب عقارات، وخبراء الاقتصاد والعقار لجلاء صورة الموقف.
المحللون الاقتصاديون رأوا ان أهم أسباب ارتفاع أسعار العقارات في الاونة الاخيرة هو الإقبال المتزايد على الطلب للوحدات السكنية خصوصا مع تزايد عدد الوافدين إلى قطر، بالإضافة إلى عمليات الهدم العشوائي من قبل أصحاب العقارات لتطويرها أو إعادة بنائها، كما أشاروا الى ان ارتفاع أسعار المواد الأساسية للبناء يعتبر من الاسباب التي أدت الى ارتفاع أسعار الايجارات.
الى جانب هذه الأسباب يضاف ارتفاع أسعار الاراضي في قطر كما يقول المحللون، مشيرين الى ان ارتفاع اسعار الايجارات في قطر تعتبر من العوامل المؤدية للتضخم حيث اصبح السكن يلتهم نسبة كبيرة من دخل المستأجرين، حيث أشار مسح أجراه جهاز الاحصاء أن الانفاق على السكن أصبح يشكل الاهمية النسبية الاولى في الانفاق الشهري للأسر القطرية.
وفي هذا الصدد يقول الخبير الاقتصادي عدنان ستيته ان أسعار العقارات إما انخفضت أو ستتجه نحو الانخفاض، مشيراً الى انه بشكل عام فإن سوق العقارات مثلها مثل أي ظاهرة اقتصادية تخضع لعوامل اقتصادية منها دورية النشاط الاقتصادي بدءاً بالرواج ومن ثم الجمود ومن ثم الركود والانخفاض في الاسعار.
واعتبر ستيته أن هذه الدورية في النشاط الاقتصادي هي اجراءات تصحيحية للنشاط الاقتصادي، معرباً عن رأيه في انه اذا لم تحصل هذه الاجراءات فإن تكاليف الانتاج ستصبح عالية جداً، مشدداً في الوقت ذاته على ضرورة التصحيح.
بالاضافة الى ذلك يرى الخبير الاقتصادي أن اسعار العقارات تخضع لقوانين اقتصادية كقانون العرض والطلب أي عندما يزيد العرض عن الطلب فإنه تلقائياً تنخفض الاسعار.
ويضيف الخبير الاقتصادي ان الحاصل في دولة قطر ونتيجة للنهضة العمرانية هناك اتجاهان متعاكسين الأول يتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية مما يدفع الى انخفاض أسعار العقار، اما الاتجاه الاخر والمعاكس فهو ان النهضة العمرانية أدت الى اعادة ترميم وإعمار بعض المناطق الأمر الذي أثر على الزيادة في الطلب.
ويضيف بأنه لا يوجد اتجاه عام لانخفاض أسعار العقارات يشمل كافة المناطق في قطر، وإنما في المناطق الهامشية الواقعة خارج الدوحة وذلك لحصول مضاربات على هذه المناطق، متوقعاً في نفس الوقت أن تشهد بعض المناطق ارتفاعاً في الاسعار.
الى جانب ذلك يقول الخبير الاقتصادي عدنان ستيته أن هناك علاقة طردية ما بين قيمة العقار وايجاره، لافتاً الى أنه عندما تزيد التكلفة تزيد قيمة الايجار، منوهاً هنا الى ارتفاع أسعار مواد البناء والتي أثرت بدورها على قيمة الايجار.
ورأى ان قيمة الاراضي تؤثر بدورها في اسعار العقارات حيث ارتفعت أسعار الاراضي في قطر خلال السنوات الاخيرة، وأشار الى أنه نتيجة للأزمة المالية العالمية والتي لا يوجد لها أساس كما يقول ستيته والاثر النفسي الذي تولد عنها فقد اتجه الافراد الى الحفاظ على السيولة واحجموا عن الانفاق تحسباً لآثار الأزمة.
وأضاف الخبير الاقتصادي ان ما نعاني منه هو الاثار النفسية الناجمة عن سلوك جماعي غير رشيد، مؤكداً على أن دولة قطر تتمتع باقتصاد قوي بخلاف الدول الاخرى، لافتاً الى ان الاعلان عن الموازنة مؤشر ايجابي يؤكد تصميم قطر على دعم التنمية الاقتصادية.
أصحاب العقارات يصرونمن جانبهم على أن أسعار الايجارات في قطر قد انخفضت، لافتين الى أن المستأجر العادي لم يلمس الفرق وذلك لتعامل المؤجر مع الشركات الكبرى في اكثر الاحيان خوفاً من تأثير الازمة المالية على دخل الافراد، واطمئنانه للشركة المستأجرة من ناحية أخرى من خلال توقيعها العقد لفترة طويلة الأمر الذي لا يجده عند المؤجر العادي.
ويدعم هذا التحليل المدير العام لشركة الدار للعقار فلاح مطر الذي أشار الى انخفاض اسعار العقارات في الدوحة، ولفت الى أن طبيعة المستأجر ونوع الشركة يحددان سعر الايجار.
وأضاف أن الازمة المالية العالمية الحاصلة ولدت الخوف لدى العديد من أصحاب العقارات والذين اتجهوا للبحث عن المؤجر طويل الامد،منوهاً الى أن الشركات التي تضم أعداداً كبيرة من العمالة هي التي لمست الفرق في اسعار العقارات.
صاحب شركة البراحة للعقارات محمد الشيب يلفت هو الاخر الى انخفاض اسعار العقارات، ويقول بأن المالك متمسك بتأجير الشركات بدلاً من الافراد ولذلك المستفيد من نزول الاسعار هي الشركات.
ويضيف الشيب ان المالك عندما يشتري العقار يتخوف من التداعيات الاقتصادية الحاصلة ولذلك يتجه الى المؤسسات الكبرى وليس الى الافراد وذلك لضمان تأجير العقار بكامله وبأسعار متفق عليها بين الطرفين.
التكهنات بانخفاض أسعار العقارات في الدوحة ربما يدعمها أيضاً التوقعات الصادرة عن مؤسسات متخصصة، حيث توقعت دراسة صادرة عن بنك "بيت الاستثمار العالمي" (جلوبال إنفستمنت هاوس) انخفاض إيجارات الوحدات السكنية في الدوحة بنسبة 10 بالمائة خلال العام الجاري.
وحسب بنك الاستثمار الكويتي فإن القطاع العقاري في قطر بدأ يظهر بوادر التراجع، وذكر فريق من المحللين "نحن نؤيد الرأي القائل أن أسعار إيجار الوحدات السكنية قد تنخفض بنحو 10 بالمائة في 2009، في حين قد يحد التدفق الكبير للوافدين في عام 2008 من أي انخفاض حاد فيها".
ويقدّر البنك عدد الشقق الجديدة التي سيجري طرحها في سوق الدوحة بحلول عام 2010 بحوالي 9,000 شقة.
وذكر البنك ان الإيجارات قد تعود إلى الارتفاع مجدداً في عام 2010 مع نهاية عامين من جمود الإيجارات في الدوحة.
غير أن البنك قال بأن المشهد المستقبلي على المدى المتوسط للعقارات السكنية في قطر يبقى ايجابياً.
وكانت الحكومة القطرية قد أصدرت في عام 2006 أول قانون من نوعه في البلاد يقيد ملاك العقارات بعدم رفع ايجارات المساكن بأكثر من 10% سنوياً، من أجل الحد من ظاهرة ارتفاع ايجار العقارات، حيث تقضي أحكام القانون بأنه لايجوز للمؤجر فى عقود الايجار السارية أوالمبرمة اعتبارا من تاريخ العمل به زيادة مقدار الاجرة المتفق عليها فى العقد بما يجاوز 10% سنويا.
وسعى القانون الى الحد قدر الامكان من الارتفاعات العشوائية لايجارات المساكن بعد أن بلغت خلال الفترة الماضية مستويات قياسية تجاوزت في بعض الحالات 300%.