Love143
04-01-2006, 01:43 AM
خبير عقاري يوضح أسباب اتجاه مستثمري العقار إلى البورصة
الغيص: 20% نسبة تراجع العقار الاستثماري بعد أن وصل الذروة بوقت قصير
كتب حسن ملاك:
استحوذ سوق الكويت للأوراق المالية على اهتمام شرائح واسعة من المجتمع ويكاد يكون الآن هو القنـاة الاستثمارية المتاحة بقوة امام المستثمرين.
ومع ارتفاع مؤشرات هذا السوق في وقت سابق، اندفع الكثيرون نحو شراء الأسهم بوتيرة عالية، ووصلت العدوى مؤخرا الى مستثمرين عقاريين دفعتهم الرغبة في تحقيق الارباح السريعة بأقل فترة زمنية ممكنة والابتعاد، ربما قليلا أو لفترة محدودة عن الاستثمار العقاري الذي يتسم بالبطء في تحقيق الارباح الى دخول سوق الأسهم بقوة.
ويقــول الخبير العقاري حسين الغيص: ان جزءا كبيرا من مستثمري العقار ذهب الى البورصة ذات العائد المرتفع لسهولــة التعامل حتى وان كانت المخاطــر عالية، لافتــا الــى انــه كلـما ارتفعـت البورصةنزل العقار والعكس صحيح.
واشار الى درجة التشبع في سوق العقار وارتفاع اسعاره بنسب كبيرة جعلت الاقبال عليه يتراجع عن مستوياته السابقة، وتحديد العقار الاستثماري دون ان يغفل النمو الذي يشهده العقار التجاري بدعم من الدولة بغية توسيع مدينة الكويت من خلال زيادة نسبة البناء التي وصلت الى 400% ومنح تراخيص لبناء 100 دور.
ولفت الى ان اسعار العقار الاستثماري ارتفعت حتى وصلت الى الذروة بسرعة فائقة نتيجة رفع نسبة البناء الى 250%، والتي لا تشتمل على مساحات الممرات والمصاعد والبلكونات، مشيرا الى التأثير السلبي لارتفاع الفائدة على هذا النشاط وتقارب مستوى العائد عليه والذي لا يتعدى حالياً 8% مع العائد على الوديعة.
وبين ان نسبة التراجع في هذا القطاع وصلت الى نحو 20% وعزا هجرة الاموال الكويتية الى اسواق دول مجلس التعاون الخليجي وتحديداً للاستثمار في العقار الى ضعف الفرص في الكويت والى وجود مشاريع عقارية ضخمـة فــي هــذه الدول وعلى وجه الخصوص في دبي والتي انشئت باموال كويتية ويتم تسويقها داخل وخارج البلاد بنجاح كبير.
هجرة الأموال
وحاول الغيص التقليل من خطورة هجرة هذه الاموال باعتبار ان الاستثمارات الكويتية منذ فترة زمنية طويلة اخذت تتوسع وتنتشر لتشمل جميـع الــدول العــربية والاجنبية واصبح مــن المألوف والطبيعي ان ياخذ جــزء منها طـــريقه نحو دبي وغيرها مــن الـدول الخليجية بغيــة الاستفادة من الفرص المتاحة والجاهزة والتسهيـلات المتوافرة وعوامل الجذب والاستقطاب المشجعة.
وقال ان قلة الفرص المتاحة داخل الكويت تقابلها طفرة كبيرة في دولة الامارات على وجه الخصوص في جميع المجالات الاستثمارية وبالتالي لابد من استجابة طبيعية من قبل المستثمرين الكويتيين وغيرهم لاقتناص الفرص والاستفادة منها.
واكد انه ليس بمقدور سوق الكويت للاوراق المالية وهو القناة الاستثمارية المتاحة بقوة حالياً الى جانب سوق العقاران يستوعب السيولة الضخمة الموجودة لدى المستثمرين الكويتيين بدليل ان البورصة نفسها لم تتأثر بزيادة رؤوس اموال الشركات المدرجة وغير المدرجة بينما حصل العكس في السوق القطري الذي تأثر بالسلب عندما طرحت زيادة رؤوس اموال لبعض الشركات وشركـات جديـدة للاكتتاب العام.
واعتبر الغيص ان الشواهد والمؤشرات في غاية الوضوح على وجود طفرة اقتصادية ضخمة وكبيرة في دولة الامارات بينما تكاد مثل هذه الشواهد في الكويت تكون غامضة وغير واضحة.
أداء البورصة
وبالنسبة لاداء سوق الاسهم وتقييمه للقفزات السعرية التي شهدها، قال الغيص ان الاسس التي يقوم عليها هذا السوق سليمة وتوفر كل البيانات المالية المطلوبة عن الشركات المدرجة ومراكزها، الا ان المشكلة تكمن في جزء كبير من المتعاملين الذين دخلوا البورصة دون خلفية معرفية كافية او المام في اصول البيع والشراء واعتمادهم شبه الكلي على اسلوب التعامل بالتبعية، الامر الذي عرضهم لمخاطر وخسائر ليست بالقليلة.
ويضاف الى ذلك ان هذه الشريحة الواسعة من المتعاملين لا تملك سيولة كبيرة تخولهم الدفاع عن اسعار اسهمها او حتى تنويع استثماراتها، وتضطر في معظم الاحيان للبيع عند نزول الاسعار لان قدرتها على الاحتفاظ بالاسهم ضعيفة لمحدودية السيولة لديها، وذلك بعكس المحافظ والصناديق الاستثمارية، والتي تستفيد من حركة نزول الاسعار لتكوين مراكز مالية جديدة بدافع من تراجع السوق الذي يعتبر افضل وقت للشراء.
وتطــرق الى مسألــة فــي غاية الاهميـة، وهي معيار القيمة الدفترية للسهم والتي صنعها بالغائبة، والمفترض ان تكون متقاربة مع القيمة السوقية للسهـم، وليــست بعــيدة بشكل كبير عنها كما هو سائد ومعمول به في السوق حاليا.
وانتقد بشدة الاندفاع الكبير نحو شراء الاسهم دون استخدام هذا المعيار واخذه بعين الاعتبار، الامر الذي يحمل في طياته مخاطرة كبيرة تصل الى درجة المغامرة غير محسوبة العواقب.
ورأى انه يفترض عدم رفع سعر السهم بناء على امور مجهولة التفاصيل، حيث ان السائد حاليا هو الاندفاع نحو الاستثمار بأسعار عالية لمجرد الاعلان عن العقود والمناقصات دون الاخذ بالاعتبار فترة التنفيذ والمدة الزمنية التي تستغرقها لينعكس هذا الامر فيما بعد على القيمة السوقية للسهم.
ومضى قائلا ان هذا الوضع الشاذ يمكن تسميته باستباق نتائج الحدث بمدة طويلة، وهي في حد ذاتها لها ثمن ويتم تجاهلها واستبعادها من الحسبان.
مساهمون لا يتابعون شركاتهم
انتقد حسين الغيص بشدة المساهمين الذين لا يتابعون انشطة الشركات ولا يعرفون قراءة الميزانية والمطالبة بحقوقهم اثناء انعقاد الجمعيات العمومية.
وقال ثلاثة ارباع المساهمين يجهلون بنود الميزانية ولا يعيرونها الاهتمام اللازم الذي يخدم مصالحهم اصلا.
واعتبر ان انحياز مراقب الحسابات امر موجود بالشركات المساهمة المقفلة وذلك بعكس الشركات المساهمة العامة ذات المراكز المالية الواضحة والميزانيات ربع السنوية التي بامكان المساهم ان يطلع عليها ويحاسب مجالس الادارات على اساسها.
تأسيس الشركات أمر طبيعي
في ما يتعلق بظاهرة تفريخ الشركات لفت الغيص الى مدى تناغم هذه الظاهرة مع مبدأ الاقتصاد الحر غير الموجه.
وقال لا يوجد هناك ما يمنع من تأسيس الشركات شريطة ان تكون هناك متابعة حادة لاعمالها والتحقق من الجدوى الاقتصادية لها ومدى القيمة المضافة للاقتصاد الوطني من جراء ذلك.
غياب المتابعة بعد الإدراج
أمر في غاية الـخطورة
حول ظاهرة الادراج ومدى الخطورة التي تحملها عملية ادراج البعض من الشركات قال حسين الغيص ان هذا الامر بحد ذاته يتوقف على مدى مطابقة ادراج الشركات للمعايير والضوابط والاسس المنظمة لذلك. والاهم من ذلك متابعة الشركات بعد ادراجها فنيا وماليا وتوافر الاشترطات اللازمة على المدى الطويل وذلك من خلال جهاز فني متخصص لدى ادارة البورصة ومتمكن ولديه قدرات واسعة في مجال التحليل المالي لجميع الشركات المدرجة وذلك للتأكد والتحقق من ان هدف الادراج كان بعيدا عن تحقيق الارباح السريعة من خلال البيع على الآخرين والخروج من الشركة المدرجة بأقل فترة زمنية ممكنة والاستفادة من اندفاع معظم المتعاملين للشراء وبأسعار مبالغ فيها بدافع وجود سيولة ضخمة في السوق.
صناع السوق صناع توازن
دعا حسين الغيص الى وجود صناع سوق لتحقيق التوازن في السوق اثناء فترات التراجع والصعود ايضا ولكي تكون كلتا الحالتين منطقية ومقبولة وغير مؤذية وجعل السوق اقل عرضة للتذبذبات الخطرة.
واعتبر ان هذه الصناديق والمحافظ الاساسية تتمثل في حماية صغار المتعاملين لكونهم اكثر دراية وكفاءة في مجال ادارة الاموال واكثر مقدرة على انتقاء الاسهم الجيدة.
الغيص: 20% نسبة تراجع العقار الاستثماري بعد أن وصل الذروة بوقت قصير
كتب حسن ملاك:
استحوذ سوق الكويت للأوراق المالية على اهتمام شرائح واسعة من المجتمع ويكاد يكون الآن هو القنـاة الاستثمارية المتاحة بقوة امام المستثمرين.
ومع ارتفاع مؤشرات هذا السوق في وقت سابق، اندفع الكثيرون نحو شراء الأسهم بوتيرة عالية، ووصلت العدوى مؤخرا الى مستثمرين عقاريين دفعتهم الرغبة في تحقيق الارباح السريعة بأقل فترة زمنية ممكنة والابتعاد، ربما قليلا أو لفترة محدودة عن الاستثمار العقاري الذي يتسم بالبطء في تحقيق الارباح الى دخول سوق الأسهم بقوة.
ويقــول الخبير العقاري حسين الغيص: ان جزءا كبيرا من مستثمري العقار ذهب الى البورصة ذات العائد المرتفع لسهولــة التعامل حتى وان كانت المخاطــر عالية، لافتــا الــى انــه كلـما ارتفعـت البورصةنزل العقار والعكس صحيح.
واشار الى درجة التشبع في سوق العقار وارتفاع اسعاره بنسب كبيرة جعلت الاقبال عليه يتراجع عن مستوياته السابقة، وتحديد العقار الاستثماري دون ان يغفل النمو الذي يشهده العقار التجاري بدعم من الدولة بغية توسيع مدينة الكويت من خلال زيادة نسبة البناء التي وصلت الى 400% ومنح تراخيص لبناء 100 دور.
ولفت الى ان اسعار العقار الاستثماري ارتفعت حتى وصلت الى الذروة بسرعة فائقة نتيجة رفع نسبة البناء الى 250%، والتي لا تشتمل على مساحات الممرات والمصاعد والبلكونات، مشيرا الى التأثير السلبي لارتفاع الفائدة على هذا النشاط وتقارب مستوى العائد عليه والذي لا يتعدى حالياً 8% مع العائد على الوديعة.
وبين ان نسبة التراجع في هذا القطاع وصلت الى نحو 20% وعزا هجرة الاموال الكويتية الى اسواق دول مجلس التعاون الخليجي وتحديداً للاستثمار في العقار الى ضعف الفرص في الكويت والى وجود مشاريع عقارية ضخمـة فــي هــذه الدول وعلى وجه الخصوص في دبي والتي انشئت باموال كويتية ويتم تسويقها داخل وخارج البلاد بنجاح كبير.
هجرة الأموال
وحاول الغيص التقليل من خطورة هجرة هذه الاموال باعتبار ان الاستثمارات الكويتية منذ فترة زمنية طويلة اخذت تتوسع وتنتشر لتشمل جميـع الــدول العــربية والاجنبية واصبح مــن المألوف والطبيعي ان ياخذ جــزء منها طـــريقه نحو دبي وغيرها مــن الـدول الخليجية بغيــة الاستفادة من الفرص المتاحة والجاهزة والتسهيـلات المتوافرة وعوامل الجذب والاستقطاب المشجعة.
وقال ان قلة الفرص المتاحة داخل الكويت تقابلها طفرة كبيرة في دولة الامارات على وجه الخصوص في جميع المجالات الاستثمارية وبالتالي لابد من استجابة طبيعية من قبل المستثمرين الكويتيين وغيرهم لاقتناص الفرص والاستفادة منها.
واكد انه ليس بمقدور سوق الكويت للاوراق المالية وهو القناة الاستثمارية المتاحة بقوة حالياً الى جانب سوق العقاران يستوعب السيولة الضخمة الموجودة لدى المستثمرين الكويتيين بدليل ان البورصة نفسها لم تتأثر بزيادة رؤوس اموال الشركات المدرجة وغير المدرجة بينما حصل العكس في السوق القطري الذي تأثر بالسلب عندما طرحت زيادة رؤوس اموال لبعض الشركات وشركـات جديـدة للاكتتاب العام.
واعتبر الغيص ان الشواهد والمؤشرات في غاية الوضوح على وجود طفرة اقتصادية ضخمة وكبيرة في دولة الامارات بينما تكاد مثل هذه الشواهد في الكويت تكون غامضة وغير واضحة.
أداء البورصة
وبالنسبة لاداء سوق الاسهم وتقييمه للقفزات السعرية التي شهدها، قال الغيص ان الاسس التي يقوم عليها هذا السوق سليمة وتوفر كل البيانات المالية المطلوبة عن الشركات المدرجة ومراكزها، الا ان المشكلة تكمن في جزء كبير من المتعاملين الذين دخلوا البورصة دون خلفية معرفية كافية او المام في اصول البيع والشراء واعتمادهم شبه الكلي على اسلوب التعامل بالتبعية، الامر الذي عرضهم لمخاطر وخسائر ليست بالقليلة.
ويضاف الى ذلك ان هذه الشريحة الواسعة من المتعاملين لا تملك سيولة كبيرة تخولهم الدفاع عن اسعار اسهمها او حتى تنويع استثماراتها، وتضطر في معظم الاحيان للبيع عند نزول الاسعار لان قدرتها على الاحتفاظ بالاسهم ضعيفة لمحدودية السيولة لديها، وذلك بعكس المحافظ والصناديق الاستثمارية، والتي تستفيد من حركة نزول الاسعار لتكوين مراكز مالية جديدة بدافع من تراجع السوق الذي يعتبر افضل وقت للشراء.
وتطــرق الى مسألــة فــي غاية الاهميـة، وهي معيار القيمة الدفترية للسهم والتي صنعها بالغائبة، والمفترض ان تكون متقاربة مع القيمة السوقية للسهـم، وليــست بعــيدة بشكل كبير عنها كما هو سائد ومعمول به في السوق حاليا.
وانتقد بشدة الاندفاع الكبير نحو شراء الاسهم دون استخدام هذا المعيار واخذه بعين الاعتبار، الامر الذي يحمل في طياته مخاطرة كبيرة تصل الى درجة المغامرة غير محسوبة العواقب.
ورأى انه يفترض عدم رفع سعر السهم بناء على امور مجهولة التفاصيل، حيث ان السائد حاليا هو الاندفاع نحو الاستثمار بأسعار عالية لمجرد الاعلان عن العقود والمناقصات دون الاخذ بالاعتبار فترة التنفيذ والمدة الزمنية التي تستغرقها لينعكس هذا الامر فيما بعد على القيمة السوقية للسهم.
ومضى قائلا ان هذا الوضع الشاذ يمكن تسميته باستباق نتائج الحدث بمدة طويلة، وهي في حد ذاتها لها ثمن ويتم تجاهلها واستبعادها من الحسبان.
مساهمون لا يتابعون شركاتهم
انتقد حسين الغيص بشدة المساهمين الذين لا يتابعون انشطة الشركات ولا يعرفون قراءة الميزانية والمطالبة بحقوقهم اثناء انعقاد الجمعيات العمومية.
وقال ثلاثة ارباع المساهمين يجهلون بنود الميزانية ولا يعيرونها الاهتمام اللازم الذي يخدم مصالحهم اصلا.
واعتبر ان انحياز مراقب الحسابات امر موجود بالشركات المساهمة المقفلة وذلك بعكس الشركات المساهمة العامة ذات المراكز المالية الواضحة والميزانيات ربع السنوية التي بامكان المساهم ان يطلع عليها ويحاسب مجالس الادارات على اساسها.
تأسيس الشركات أمر طبيعي
في ما يتعلق بظاهرة تفريخ الشركات لفت الغيص الى مدى تناغم هذه الظاهرة مع مبدأ الاقتصاد الحر غير الموجه.
وقال لا يوجد هناك ما يمنع من تأسيس الشركات شريطة ان تكون هناك متابعة حادة لاعمالها والتحقق من الجدوى الاقتصادية لها ومدى القيمة المضافة للاقتصاد الوطني من جراء ذلك.
غياب المتابعة بعد الإدراج
أمر في غاية الـخطورة
حول ظاهرة الادراج ومدى الخطورة التي تحملها عملية ادراج البعض من الشركات قال حسين الغيص ان هذا الامر بحد ذاته يتوقف على مدى مطابقة ادراج الشركات للمعايير والضوابط والاسس المنظمة لذلك. والاهم من ذلك متابعة الشركات بعد ادراجها فنيا وماليا وتوافر الاشترطات اللازمة على المدى الطويل وذلك من خلال جهاز فني متخصص لدى ادارة البورصة ومتمكن ولديه قدرات واسعة في مجال التحليل المالي لجميع الشركات المدرجة وذلك للتأكد والتحقق من ان هدف الادراج كان بعيدا عن تحقيق الارباح السريعة من خلال البيع على الآخرين والخروج من الشركة المدرجة بأقل فترة زمنية ممكنة والاستفادة من اندفاع معظم المتعاملين للشراء وبأسعار مبالغ فيها بدافع وجود سيولة ضخمة في السوق.
صناع السوق صناع توازن
دعا حسين الغيص الى وجود صناع سوق لتحقيق التوازن في السوق اثناء فترات التراجع والصعود ايضا ولكي تكون كلتا الحالتين منطقية ومقبولة وغير مؤذية وجعل السوق اقل عرضة للتذبذبات الخطرة.
واعتبر ان هذه الصناديق والمحافظ الاساسية تتمثل في حماية صغار المتعاملين لكونهم اكثر دراية وكفاءة في مجال ادارة الاموال واكثر مقدرة على انتقاء الاسهم الجيدة.