الوعب
03-06-2009, 08:41 AM
الحكومة تشتري المحافظ والقروض العقارية المتعثرة .. تحويل حسابات العملاء إلى شركة جديدة لإدارة القروض
الشرق القطرية 03/06/2009
ترأس سعادة الشيخ عبد الله بن سعود آل ثاني محافظ المركزي أمس الثلاثاء اجتماعا مع قيادات البنوك لبحث قرار الحكومة الأخير والذى أعلن عنه معالي الشيخ حمد بن جاسم آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وزير الخارجية والخاص بشراء محافظ قروض واستثمارات عقارية من البنوك بقيمة إجمالية تصل إلى 15 مليار ريال .. وضم الاجتماع المسؤولين بالمصرف ومدراء البنوك القطرية وجهاز قطر للاستثمار .
ومن المقرر أن يتواصل الاجتماع اليوم الأربعاء لاستكمال المشاورات وعلمت الشرق أن الاجتماع ناقش آليات تنفيذ قرار الحكومة حيث تقرر أن تقوم الحكومة بشراء المحافظ العقارية وتحويل حسابات العملاء إلى جهة حكومية لم يستقر عليها بعد من المنتظر أن تكون شركة جديدة يتعامل معها العملاء الذين تم تحويل حسابات الأفراد والشركات إليها .. كما تقرر أن يشمل القرار شراء القروض المتعثرة أو المشكوك فيها التي تواجه مشاكل في السداد وليس كافة القروض العقارية بالبنوك والتي تتعدى 15 مليار ريال وهي القيمة التي حددتها الحكومة لشراء المحافظ العقارية . ومن المقرر أن يقدم كل بنك دراسة مبدئية عن وضع القروض العقارية به وقيمة القروض التي بها مشاكل ويقترح بيعها إلى الحكومة .. ويبحث اجتماع اليوم استكمال الإجراءات القانونية والتنظيمية ومنها الجهة الجديدة التي سيتم التعامل معها وسيتم تحويل الحسابات إليها .. والقطاعات العقارية التي يشملها القرار وهي القطاع العام والخاص والسياحي والأفراد .. والمتطلبات القانونية التي ينبغي على البنوك اتخاذها .
ويؤكد المصرفيون وخبراء المال أن الهدف من قرار الحكومة شراء المحافظ العقارية للبنوك المحلية بقيمة 15 مليار ريال هو دعم البنوك ورؤوس أموالها لاستمرار منح القروض العقارية للقطاعين العام والخاص التي تقلصت خلال الفترة الماضية .. ومساعدة البنوك لوقف بيع بعض استثماراتها العقارية الخاسرة وتمكين القطاع الخاص من استئناف نشاطه العقاري ..
وتثير تمويلات البنوك المحلية للعقارات والأراضي العديد من التساؤلات خلال الفترة الماضية حيث شهدت قروض العقارات زيادة كبيرة خلال الثلاث سنوات الماضية .. واعتمد عدد من البنوك على هذه التمويلات في أعمالها المصرفية بحيث احتلت المرتبة الأولى في هذه الأعمال .. ويقدر مسؤولو البنوك نسبة هذه القروض إلى إجمالي القروض التي منحتها البنوك بنحو 70 % علما بأن جانبا كبيرا من القروض الشخصية التي تمنحها البنوك يذهب إلى تمويل العقارات أيضا ولكن ليس عن طريق البنك ولكن عن طريق صاحب القرض مباشرة .. ويتوقع الخبراء أن تصل قيمة القروض العقارية خلال العام الحالي 2009 إلى أكثر من 30 مليار ريال وذلك بعد قرار الحكومة الذي يشجع على استكمال المشاريع التي تقلصت بعد رفض البنوك منحها قروضا عقارية . ففي آخر تقرير لمصرف قطر المركزي يوضح أن حجم التمويلات العقارية التي قدمتها البنوك خلال الفترة من يناير 2008 إلى يناير 2009 وصلت إلى 15 مليار ريال إلى جانب 5ر3 مليار ريال قروض حصل عليها المقاولون .. وهناك قروض أخرى دخلت للقطاع العقاري من ضمن القروض الشخصية التي حصل عليها الأفراد والتي تقدر بنحو 8 مليارات ريال ..
دور المركزي :
وأشارت تعاميم أصدرها المركزى إلى أن المصرف يمتلك تفويضاً مطلقاً للإسهام في تعزيز الاستقرار المالي في دولة قطر، وذلك حسبما جاء في القانون المؤسس للمصرف. وفي سعيه الدؤوب لتحقيق والحفاظ على الاستقرار المالي للدولة، يتبنى المصرف سياسة من شقين .. الشق الأول موجه نحو الحيلولة دون وقوع حالات الضائقة في النظام المالي.
ومن الأمثلة على الحالات التي يكون النظام المالي في ضائقة: وجود مشاكل في السيولة، أو التدهور الذي يعتري نوعية الأصول نظراً لزيادة الديون الرديئة، أو زيادة التركز الائتماني في قطاعات عرضة للتقلبات كقطاع الأراضي والعقارات، وما شابه. وتؤكّد الإجراءات الوقائية التي تحول دون ذلك على ضرورة استمرار الرقابة والإشراف على كافة البنوك والمؤسسات المالية بصورة منتظمة وذلك بهدف سرعة التشخيص المبكر (الإنذار المبكر) لنقاط الضعف في أي جزء من النظام المالي. وقد اتخذ مصرف قطر المركزي إجراءات احترازية معينة فقد تم وضع ضوابط للائتمان الممنوح لتمويل العقارات وشراء الأسهم من قبل المصرف، على الرغم من أنه، ووفقاً لمعايير صندوق النقد الدولي، لا يزال التوسع الائتماني في دولة قطر عموماً يعتبر مرتفعاً.
وفي هذا الإطار، يبذل مصرف قطر المركزي قصارى جهده للمحافظة على نوع من التوازن المعقول بين احتياجات التنمية الاقتصادية للدولة في هذه المرحلة وبين متطلبات الاستقرار في النظام المالي. وتهدف هذه الإجراءات المتخذة إلى حماية حقوق المودعين وتعزيز الاستقرار في الجهاز المصرفي ككل بالدرجة الأولى؛ كما تساهم هذه الإجراءات في مكافحة الضغوط التضخمية وتهيئة المناخ المناسب للاستقرار المالي واستقرار الاقتصاد الكلي، وبالتالي استدامة التنمية الاقتصادية. وممـا لاشك فيه، أن هذه التعليمات الصادرة للبنوك تحثها على تمحيص المستثمرين المحتملين، إعطاء العناية الكافية لجودة القروض المقدمة من قبلها، ومتابعة مستوى الديون الرديئة، وتكوين المخصصات الكافية لها. وهذه التعليمات هي كما يلي:
التمويل العقاري:
يخضع الحد الأقصى للمبالغ الممنوحة كائتمان إلى كافة العملاء لأغراض التمويل العقاري للمعايير التالية:
1- أن لا تتجاوز هذه المبالغ ما نسبته 150% من حقوق المساهمين في البنك أو 15% من إجمالي ودائع العملاء فيه، أيهما أقل.
2 - للبنوك الإسلامية يجب أن لا تتجاوز النسبة متوسط مجموع 150% من حقوق المساهمين في البنك و 15% من إجمالي ودائع العملاء.
3 -يجب أن لا يتجاوز الائتمان المقدّم لتمويل مشاريع عمرانية ما نسبته 65% من التكلفة الإجمالية للمشروع.
4 -يجب أن لا يتجاوز الائتمان المقدم لتمويل مشروعات مبان ما نسبته 65% من التكلفة الإجمالية وعلى المقترض أن يقوم بتمويل التكاليف المتبقية من موارده الذاتية، ويجب أن يتأكد البنك من أن المقترض قد استخدم فعلاً أمواله الخاصة في المشروع قبل أن يستخدم التسهيل الائتماني الممنوح له لهذا الغرض.
ويؤكد المركزي أنّ البنوك التي تمنح عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقوف المبينة أعلاه أو تخالف هذه التعليمات سوف تعرض نفسها للغرامات والعقوبات من قبل مصرف قطر المركزي، كما ورد في القانون. وتستثنى من ذلك التمويلات التالية:
1 - التمويل العقاري الممنوح للحكومة أو المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها.
2 - التمويل العقاري الممنوح لشركات المقاولات التي تعاقدت على مشاريع التطوير العقاري لمنفعة مؤسسات عامة أو خاصة.
3 - التمويل العقاري المغطى بودائع العميل كضمانة، شريطة أن لا تتجاوز هذه التسهيلات قيمة الضمانات المقدمة.
4 - التمويل العقاري المكفول من قبل بنوك ذات مركز مالي جيد؛ على أن تكون هذه الكفالة غير مشروطة، وتغطي بالكامل قيمة القرض، وقابلة للتجديد تلقائياً حتى يكمل العميل تسديد كامل قيمة القرض.
5 - القروض العقارية الممنوحة للأشخاص الطبيعيين مقابل رواتبهم، أو بضمانة دخلهم فقط.
وصفة متكاملة
يؤكد بشير يوسف الكحلوت الخبير والمحلل المالي أن القرار يمثل خطوة أخرى تضيفها الحكومة إلى سلسلة الإجراءات التي اتخذتها مؤخرا وعلاجا آخر تضيفه إلى وصفتها المتكاملة للتخلص من آثار وتداعيات الأزمة المالية العالمية، ومن المتوقع أن يكون لهذه الخطوة عدة تأثيرات مهمة ..
أولاً: في سوق الأسهم سترتفع أسعار أسهم الشركات بوجه عام والبنوك وشركات الاستثمار والعقارات بوجه خاص، وسيستمد مؤشر سوق الدوحة قوة إضافية من هذه الخطوة تمكنه من اختراق حاجز 7000 نقطة وتجاوزه أيضاً. ومن المنتظر أن ترتفع أسعار أسهم البنوك الإسلامية بوجه خاص باعتبار أنها كانت متضررة أكثر من تدني قيمة القروض والاستثمارات العقارية.
.ثانياً: سيؤدي ارتفاع أسعار الأسهم إلى تحقيق معظم الشركات التي لديها استثمارات في البورصة أرباحاً جيدة في الربع الثاني، ومن ثم يعمل ذلك على مواصلة ارتفاع أسعار الأسهم خلال الربع الثالث. .
ثالثاً: ستؤدي الخطوة إلى توقف البنوك عن بيع بعض استثماراتها العقارية الخاسرة فيتباطأ تراجع أسعار العقارات أو يتوقف عن التراجع، وفي ذلك مصلحة للبنوك والشركات العقارية والمواطنين، وهو ما سيمكن القطاع الخاص من استئناف نشاطه العقاري دونما خشية من حدوث خسائر جديدة. الجدير بالذكر أن معدل التضخم في الربع الأول قد انخفض قريباً من الصفر، وتشير التوقعات إلى احتمال أن يكون المعدل سالباً في الربع الثاني، وتؤثر هذه التوقعات سلباً على نشاط رجال الأعمال الذين يحجمون عن اتخاذ مبادرات وتنفيذ مشروعات جديدة عندما يكون التضخم منخفضا جداً أو سلبيا..
رابعاً: أن أهم ما في هذه الخطوة الجديدة أنها خطوة استباقية، تأتي في موعدها قبيل صدور ميزانيات البنوك لفترة الربع الثاني من العام، فإذا كانت الفترة المناظرة من العام الماضي قد شهدت ذروة الارتفاع في النشاط العقاري وفي أسعار العقارات، فإن بيانات هذا العام ستكون منخفضة عن مستوياتها في عام 2008، ومن ثم فإن هذا الإجراء يحسن من مستوى الأداء لهذا العام ويعالج الخلل الذي تسببت الأزمة العالمية بحدوثه. ويضيف أنه ومن المؤكد أن الموضوع قد خضع لدراسات مستفيضة على مدى الشهور الماضية من جانب الجهات المعنية، وأن اختيار هذا الرقم بالذات- 15 مليارا - لم يكن عشوائياً بل مستنداً إلى بيانات فعلية للقيمة الدفترية الصافية للقروض والاستثمارات العقارية للبنوك.
ويشير الكحلوت إلى أن الحكومة درجت منذ تفجر الأزمة المالية العالمية على اتخاذ كل ما من شأنه الحفاظ على سلامة واستقرار الجهاز المصرفي للبلاد والحيلولة دون وقوع الاقتصاد القطري في دوامة التداعيات الناشئة عن الأزمة، وإذا كانت معظم دول العالم وفي مقدمتها الولايات المتحدة الأمريكية قد حرصت على تقديم كل الدعم اللازم لقطاعاتها المصرفية بما في ذلك ضخ بلايين الدولارات وخفض معدلات الفائدة فإن الحكومة القطرية قد نوعت في أدواتها المستخدمة ما بين هذه وتلك؛ ففي البداية كان الإعلان عن قرار بزيادة رؤوس أموال البنوك القطرية بما يتراوح ما بين 10-20% يدفعها جهاز الاستثمار للبنوك الراغبة في قبول مشاركته لها في رؤوس أموالها دون المشاركة في مجالس إداراتها. وإلى جانب ما اتخذه مصرف قطر المركزي من قرارات لتوفير تسهيلات إضافية للبنوك منذ الربع الرابع من العام الماضي لدعم السيولة وحث البنوك على الإقراض، فإن الحاجة قد برزت في الربع الأول من العام إلى إجراءات وخطوات جديدة تتخذها الحكومة في ظل تراجع أسعار الأسهم وما أدى إليه ذلك حتى نهاية شهر فبراير الماضي من خسائر كبيرة لمحافظ البنوك الوطنية. وكان القرار الصائب بعرض شراء محافظ الأسهم لدى البنوك الوطنية بما تزيد قيمته على 6 مليارات ريال وفقاً للأسعار التي كانت سائدة يوم 28 فبراير 2009، مع ترك الخيار للبنوك في قبول العرض أو الاحتفاظ بالأسهم إذا ما رأت ذلك في مصلحتها. وكان للقرار تأثير إيجابي على أسعار الأسهم في سوق الدوحة للأوراق المالية حيث ارتفع مؤشر السوق بأكثر من ألفي نقطة في الفترة التي تلت صدور القرار.
ويشيد عبد الله الأسدي مدير الخدمات المصرفية في بنك الدوحة بالقرار الأخير الذي يدعم السوق المصرفية والسوق العقارية معا .. ويضيف أن هذه الخطوة استباقية من الحكومة لمنع أي آثار سلبية على السوق وتأتي استكمالا للقرارات السابقة التي اتخذتها .. ويشير إلى أن الحكومة تحرص على استباق الأحداث من خلال إجراءات احترازية .. فالوضع في البنوك مستقر ولا يدعو إلى القلق ولكن الحكومة تعمل من أجل التحوط والاحتراز .. ويشير الأسدي إلى دور المركزي الهام في التنسيق مع البنوك للتعرف على وجهات نظرها في القرار وآليات التنفيذ .. ويوضح أن قيمة محفظة التسهيلات الائتمانية العقارية في بنك الدوحة بلغت حتى نهاية أبريل/نيسان 2009 ما قيمته 4.4 مليار ريال، وأوضح الأسدي أن الأمر يخضع حاليا لمناقشات مع البنك المركزي؛ لمعرفة تفاصيل القرار الحكومي وكيفية الاستفادة منه من قبل البنوك، وأي نوع من المحافظ سيتم شراؤها.
العوائد المجزية .. السبب
وقال مسؤول مصرفي: من المعروف أن البنوك قد توسعت في منح القروض العقارية خلال السنوات الأخيرة باعتبار أن القروض توفر عوائد مجزية للبنوك تتراوح بين 8 و13% حسب وضع العميل وملاءته المالية، وهي في الوقت ذاته تتصف بقدر مرتفع من الأمان لارتباطها بضمانات قوية تتمثل في الراتب الشهري وما وراء الراتب من حقوق مالية مثل مكافأة نهاية الخدمة. وفي غمرة التوسع المفرط في منح القروض برزت مشكلة تتمثل في أن الكثيرين في سعيهم إلى الاقتراض لم يكشفوا للبنوك عما لديهم من التزامات كلية تجاه رواتبهم مثل أقساط السلف على الراتب بأنواعها ، وإيجارات السكن التي ارتفعت وتضاعفت في بعض الأحوال، وتكاليف التعليم والعلاج التي استجدت أو ربما سوف تستجد، وأقساط قرض طارئ للاكتتاب في الأسهم أو الاتجار بها.. كل هذه وغيرها التزامات قد لا تأخذها بعض البنوك بعين الاعتبار وهي تتفاوض مع العميل لمنحه قرضا يصل إلى 7 سنوات.. وبالنتيجة قد لا يستطيع المقترض أن يغطي حتى فوائد القرض الشهرية المترتبة عليه، ويعجز بالتالي عن السداد حتى لو ظل يسدد أقساطا بقية عمره. ويضيف المسؤول: كان لا بد أن يتدخل مصرف قطر المركزي للمساعدة في إعادة ترتيب هذه القضية.
الشرق القطرية 03/06/2009
ترأس سعادة الشيخ عبد الله بن سعود آل ثاني محافظ المركزي أمس الثلاثاء اجتماعا مع قيادات البنوك لبحث قرار الحكومة الأخير والذى أعلن عنه معالي الشيخ حمد بن جاسم آل ثاني رئيس مجلس الوزراء وزير الخارجية والخاص بشراء محافظ قروض واستثمارات عقارية من البنوك بقيمة إجمالية تصل إلى 15 مليار ريال .. وضم الاجتماع المسؤولين بالمصرف ومدراء البنوك القطرية وجهاز قطر للاستثمار .
ومن المقرر أن يتواصل الاجتماع اليوم الأربعاء لاستكمال المشاورات وعلمت الشرق أن الاجتماع ناقش آليات تنفيذ قرار الحكومة حيث تقرر أن تقوم الحكومة بشراء المحافظ العقارية وتحويل حسابات العملاء إلى جهة حكومية لم يستقر عليها بعد من المنتظر أن تكون شركة جديدة يتعامل معها العملاء الذين تم تحويل حسابات الأفراد والشركات إليها .. كما تقرر أن يشمل القرار شراء القروض المتعثرة أو المشكوك فيها التي تواجه مشاكل في السداد وليس كافة القروض العقارية بالبنوك والتي تتعدى 15 مليار ريال وهي القيمة التي حددتها الحكومة لشراء المحافظ العقارية . ومن المقرر أن يقدم كل بنك دراسة مبدئية عن وضع القروض العقارية به وقيمة القروض التي بها مشاكل ويقترح بيعها إلى الحكومة .. ويبحث اجتماع اليوم استكمال الإجراءات القانونية والتنظيمية ومنها الجهة الجديدة التي سيتم التعامل معها وسيتم تحويل الحسابات إليها .. والقطاعات العقارية التي يشملها القرار وهي القطاع العام والخاص والسياحي والأفراد .. والمتطلبات القانونية التي ينبغي على البنوك اتخاذها .
ويؤكد المصرفيون وخبراء المال أن الهدف من قرار الحكومة شراء المحافظ العقارية للبنوك المحلية بقيمة 15 مليار ريال هو دعم البنوك ورؤوس أموالها لاستمرار منح القروض العقارية للقطاعين العام والخاص التي تقلصت خلال الفترة الماضية .. ومساعدة البنوك لوقف بيع بعض استثماراتها العقارية الخاسرة وتمكين القطاع الخاص من استئناف نشاطه العقاري ..
وتثير تمويلات البنوك المحلية للعقارات والأراضي العديد من التساؤلات خلال الفترة الماضية حيث شهدت قروض العقارات زيادة كبيرة خلال الثلاث سنوات الماضية .. واعتمد عدد من البنوك على هذه التمويلات في أعمالها المصرفية بحيث احتلت المرتبة الأولى في هذه الأعمال .. ويقدر مسؤولو البنوك نسبة هذه القروض إلى إجمالي القروض التي منحتها البنوك بنحو 70 % علما بأن جانبا كبيرا من القروض الشخصية التي تمنحها البنوك يذهب إلى تمويل العقارات أيضا ولكن ليس عن طريق البنك ولكن عن طريق صاحب القرض مباشرة .. ويتوقع الخبراء أن تصل قيمة القروض العقارية خلال العام الحالي 2009 إلى أكثر من 30 مليار ريال وذلك بعد قرار الحكومة الذي يشجع على استكمال المشاريع التي تقلصت بعد رفض البنوك منحها قروضا عقارية . ففي آخر تقرير لمصرف قطر المركزي يوضح أن حجم التمويلات العقارية التي قدمتها البنوك خلال الفترة من يناير 2008 إلى يناير 2009 وصلت إلى 15 مليار ريال إلى جانب 5ر3 مليار ريال قروض حصل عليها المقاولون .. وهناك قروض أخرى دخلت للقطاع العقاري من ضمن القروض الشخصية التي حصل عليها الأفراد والتي تقدر بنحو 8 مليارات ريال ..
دور المركزي :
وأشارت تعاميم أصدرها المركزى إلى أن المصرف يمتلك تفويضاً مطلقاً للإسهام في تعزيز الاستقرار المالي في دولة قطر، وذلك حسبما جاء في القانون المؤسس للمصرف. وفي سعيه الدؤوب لتحقيق والحفاظ على الاستقرار المالي للدولة، يتبنى المصرف سياسة من شقين .. الشق الأول موجه نحو الحيلولة دون وقوع حالات الضائقة في النظام المالي.
ومن الأمثلة على الحالات التي يكون النظام المالي في ضائقة: وجود مشاكل في السيولة، أو التدهور الذي يعتري نوعية الأصول نظراً لزيادة الديون الرديئة، أو زيادة التركز الائتماني في قطاعات عرضة للتقلبات كقطاع الأراضي والعقارات، وما شابه. وتؤكّد الإجراءات الوقائية التي تحول دون ذلك على ضرورة استمرار الرقابة والإشراف على كافة البنوك والمؤسسات المالية بصورة منتظمة وذلك بهدف سرعة التشخيص المبكر (الإنذار المبكر) لنقاط الضعف في أي جزء من النظام المالي. وقد اتخذ مصرف قطر المركزي إجراءات احترازية معينة فقد تم وضع ضوابط للائتمان الممنوح لتمويل العقارات وشراء الأسهم من قبل المصرف، على الرغم من أنه، ووفقاً لمعايير صندوق النقد الدولي، لا يزال التوسع الائتماني في دولة قطر عموماً يعتبر مرتفعاً.
وفي هذا الإطار، يبذل مصرف قطر المركزي قصارى جهده للمحافظة على نوع من التوازن المعقول بين احتياجات التنمية الاقتصادية للدولة في هذه المرحلة وبين متطلبات الاستقرار في النظام المالي. وتهدف هذه الإجراءات المتخذة إلى حماية حقوق المودعين وتعزيز الاستقرار في الجهاز المصرفي ككل بالدرجة الأولى؛ كما تساهم هذه الإجراءات في مكافحة الضغوط التضخمية وتهيئة المناخ المناسب للاستقرار المالي واستقرار الاقتصاد الكلي، وبالتالي استدامة التنمية الاقتصادية. وممـا لاشك فيه، أن هذه التعليمات الصادرة للبنوك تحثها على تمحيص المستثمرين المحتملين، إعطاء العناية الكافية لجودة القروض المقدمة من قبلها، ومتابعة مستوى الديون الرديئة، وتكوين المخصصات الكافية لها. وهذه التعليمات هي كما يلي:
التمويل العقاري:
يخضع الحد الأقصى للمبالغ الممنوحة كائتمان إلى كافة العملاء لأغراض التمويل العقاري للمعايير التالية:
1- أن لا تتجاوز هذه المبالغ ما نسبته 150% من حقوق المساهمين في البنك أو 15% من إجمالي ودائع العملاء فيه، أيهما أقل.
2 - للبنوك الإسلامية يجب أن لا تتجاوز النسبة متوسط مجموع 150% من حقوق المساهمين في البنك و 15% من إجمالي ودائع العملاء.
3 -يجب أن لا يتجاوز الائتمان المقدّم لتمويل مشاريع عمرانية ما نسبته 65% من التكلفة الإجمالية للمشروع.
4 -يجب أن لا يتجاوز الائتمان المقدم لتمويل مشروعات مبان ما نسبته 65% من التكلفة الإجمالية وعلى المقترض أن يقوم بتمويل التكاليف المتبقية من موارده الذاتية، ويجب أن يتأكد البنك من أن المقترض قد استخدم فعلاً أمواله الخاصة في المشروع قبل أن يستخدم التسهيل الائتماني الممنوح له لهذا الغرض.
ويؤكد المركزي أنّ البنوك التي تمنح عملاءها قروضاً لأغراض التمويل العقاري وتتجاوز السقوف المبينة أعلاه أو تخالف هذه التعليمات سوف تعرض نفسها للغرامات والعقوبات من قبل مصرف قطر المركزي، كما ورد في القانون. وتستثنى من ذلك التمويلات التالية:
1 - التمويل العقاري الممنوح للحكومة أو المكفول من قبل الحكومة ومؤسساتها.
2 - التمويل العقاري الممنوح لشركات المقاولات التي تعاقدت على مشاريع التطوير العقاري لمنفعة مؤسسات عامة أو خاصة.
3 - التمويل العقاري المغطى بودائع العميل كضمانة، شريطة أن لا تتجاوز هذه التسهيلات قيمة الضمانات المقدمة.
4 - التمويل العقاري المكفول من قبل بنوك ذات مركز مالي جيد؛ على أن تكون هذه الكفالة غير مشروطة، وتغطي بالكامل قيمة القرض، وقابلة للتجديد تلقائياً حتى يكمل العميل تسديد كامل قيمة القرض.
5 - القروض العقارية الممنوحة للأشخاص الطبيعيين مقابل رواتبهم، أو بضمانة دخلهم فقط.
وصفة متكاملة
يؤكد بشير يوسف الكحلوت الخبير والمحلل المالي أن القرار يمثل خطوة أخرى تضيفها الحكومة إلى سلسلة الإجراءات التي اتخذتها مؤخرا وعلاجا آخر تضيفه إلى وصفتها المتكاملة للتخلص من آثار وتداعيات الأزمة المالية العالمية، ومن المتوقع أن يكون لهذه الخطوة عدة تأثيرات مهمة ..
أولاً: في سوق الأسهم سترتفع أسعار أسهم الشركات بوجه عام والبنوك وشركات الاستثمار والعقارات بوجه خاص، وسيستمد مؤشر سوق الدوحة قوة إضافية من هذه الخطوة تمكنه من اختراق حاجز 7000 نقطة وتجاوزه أيضاً. ومن المنتظر أن ترتفع أسعار أسهم البنوك الإسلامية بوجه خاص باعتبار أنها كانت متضررة أكثر من تدني قيمة القروض والاستثمارات العقارية.
.ثانياً: سيؤدي ارتفاع أسعار الأسهم إلى تحقيق معظم الشركات التي لديها استثمارات في البورصة أرباحاً جيدة في الربع الثاني، ومن ثم يعمل ذلك على مواصلة ارتفاع أسعار الأسهم خلال الربع الثالث. .
ثالثاً: ستؤدي الخطوة إلى توقف البنوك عن بيع بعض استثماراتها العقارية الخاسرة فيتباطأ تراجع أسعار العقارات أو يتوقف عن التراجع، وفي ذلك مصلحة للبنوك والشركات العقارية والمواطنين، وهو ما سيمكن القطاع الخاص من استئناف نشاطه العقاري دونما خشية من حدوث خسائر جديدة. الجدير بالذكر أن معدل التضخم في الربع الأول قد انخفض قريباً من الصفر، وتشير التوقعات إلى احتمال أن يكون المعدل سالباً في الربع الثاني، وتؤثر هذه التوقعات سلباً على نشاط رجال الأعمال الذين يحجمون عن اتخاذ مبادرات وتنفيذ مشروعات جديدة عندما يكون التضخم منخفضا جداً أو سلبيا..
رابعاً: أن أهم ما في هذه الخطوة الجديدة أنها خطوة استباقية، تأتي في موعدها قبيل صدور ميزانيات البنوك لفترة الربع الثاني من العام، فإذا كانت الفترة المناظرة من العام الماضي قد شهدت ذروة الارتفاع في النشاط العقاري وفي أسعار العقارات، فإن بيانات هذا العام ستكون منخفضة عن مستوياتها في عام 2008، ومن ثم فإن هذا الإجراء يحسن من مستوى الأداء لهذا العام ويعالج الخلل الذي تسببت الأزمة العالمية بحدوثه. ويضيف أنه ومن المؤكد أن الموضوع قد خضع لدراسات مستفيضة على مدى الشهور الماضية من جانب الجهات المعنية، وأن اختيار هذا الرقم بالذات- 15 مليارا - لم يكن عشوائياً بل مستنداً إلى بيانات فعلية للقيمة الدفترية الصافية للقروض والاستثمارات العقارية للبنوك.
ويشير الكحلوت إلى أن الحكومة درجت منذ تفجر الأزمة المالية العالمية على اتخاذ كل ما من شأنه الحفاظ على سلامة واستقرار الجهاز المصرفي للبلاد والحيلولة دون وقوع الاقتصاد القطري في دوامة التداعيات الناشئة عن الأزمة، وإذا كانت معظم دول العالم وفي مقدمتها الولايات المتحدة الأمريكية قد حرصت على تقديم كل الدعم اللازم لقطاعاتها المصرفية بما في ذلك ضخ بلايين الدولارات وخفض معدلات الفائدة فإن الحكومة القطرية قد نوعت في أدواتها المستخدمة ما بين هذه وتلك؛ ففي البداية كان الإعلان عن قرار بزيادة رؤوس أموال البنوك القطرية بما يتراوح ما بين 10-20% يدفعها جهاز الاستثمار للبنوك الراغبة في قبول مشاركته لها في رؤوس أموالها دون المشاركة في مجالس إداراتها. وإلى جانب ما اتخذه مصرف قطر المركزي من قرارات لتوفير تسهيلات إضافية للبنوك منذ الربع الرابع من العام الماضي لدعم السيولة وحث البنوك على الإقراض، فإن الحاجة قد برزت في الربع الأول من العام إلى إجراءات وخطوات جديدة تتخذها الحكومة في ظل تراجع أسعار الأسهم وما أدى إليه ذلك حتى نهاية شهر فبراير الماضي من خسائر كبيرة لمحافظ البنوك الوطنية. وكان القرار الصائب بعرض شراء محافظ الأسهم لدى البنوك الوطنية بما تزيد قيمته على 6 مليارات ريال وفقاً للأسعار التي كانت سائدة يوم 28 فبراير 2009، مع ترك الخيار للبنوك في قبول العرض أو الاحتفاظ بالأسهم إذا ما رأت ذلك في مصلحتها. وكان للقرار تأثير إيجابي على أسعار الأسهم في سوق الدوحة للأوراق المالية حيث ارتفع مؤشر السوق بأكثر من ألفي نقطة في الفترة التي تلت صدور القرار.
ويشيد عبد الله الأسدي مدير الخدمات المصرفية في بنك الدوحة بالقرار الأخير الذي يدعم السوق المصرفية والسوق العقارية معا .. ويضيف أن هذه الخطوة استباقية من الحكومة لمنع أي آثار سلبية على السوق وتأتي استكمالا للقرارات السابقة التي اتخذتها .. ويشير إلى أن الحكومة تحرص على استباق الأحداث من خلال إجراءات احترازية .. فالوضع في البنوك مستقر ولا يدعو إلى القلق ولكن الحكومة تعمل من أجل التحوط والاحتراز .. ويشير الأسدي إلى دور المركزي الهام في التنسيق مع البنوك للتعرف على وجهات نظرها في القرار وآليات التنفيذ .. ويوضح أن قيمة محفظة التسهيلات الائتمانية العقارية في بنك الدوحة بلغت حتى نهاية أبريل/نيسان 2009 ما قيمته 4.4 مليار ريال، وأوضح الأسدي أن الأمر يخضع حاليا لمناقشات مع البنك المركزي؛ لمعرفة تفاصيل القرار الحكومي وكيفية الاستفادة منه من قبل البنوك، وأي نوع من المحافظ سيتم شراؤها.
العوائد المجزية .. السبب
وقال مسؤول مصرفي: من المعروف أن البنوك قد توسعت في منح القروض العقارية خلال السنوات الأخيرة باعتبار أن القروض توفر عوائد مجزية للبنوك تتراوح بين 8 و13% حسب وضع العميل وملاءته المالية، وهي في الوقت ذاته تتصف بقدر مرتفع من الأمان لارتباطها بضمانات قوية تتمثل في الراتب الشهري وما وراء الراتب من حقوق مالية مثل مكافأة نهاية الخدمة. وفي غمرة التوسع المفرط في منح القروض برزت مشكلة تتمثل في أن الكثيرين في سعيهم إلى الاقتراض لم يكشفوا للبنوك عما لديهم من التزامات كلية تجاه رواتبهم مثل أقساط السلف على الراتب بأنواعها ، وإيجارات السكن التي ارتفعت وتضاعفت في بعض الأحوال، وتكاليف التعليم والعلاج التي استجدت أو ربما سوف تستجد، وأقساط قرض طارئ للاكتتاب في الأسهم أو الاتجار بها.. كل هذه وغيرها التزامات قد لا تأخذها بعض البنوك بعين الاعتبار وهي تتفاوض مع العميل لمنحه قرضا يصل إلى 7 سنوات.. وبالنتيجة قد لا يستطيع المقترض أن يغطي حتى فوائد القرض الشهرية المترتبة عليه، ويعجز بالتالي عن السداد حتى لو ظل يسدد أقساطا بقية عمره. ويضيف المسؤول: كان لا بد أن يتدخل مصرف قطر المركزي للمساعدة في إعادة ترتيب هذه القضية.