مغروور قطر
14-06-2009, 09:29 AM
اقتراح تأسيس «شركة الإمارات لتأمين الرهن العقاري»
البيان 14/06/2009
اقترح الدكتور ناصر السعيدي رئيس الشؤون الاقتصادية في سلطة مركز دبي المالي العالمي تأسيس مؤسسة إماراتية لتأمين الرهن العقاري تتولى مسؤولية توفير التغطية التأمينية للقروض السكنية، ودعا إلى إرساء معايير موحدة لعقود الرهن العقاري، سواء في عمليات التمويل التقليدية أو تلك المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، مما يسمح بتصنيف المخاطر وتطبيق سياسة أكثر كفاءةً لإدارتها.
وقال الدكتور ناصر السعيدي ل«البيان الاقتصادي» إن دولة الإمارات مازالت تفتقر إلى وجود مؤسسة تتولى تقديم الائتمان ضد مخاطر تعثر الرهن العقاري الناجم عن مواجهة الأفراد ضائقة اقتصادية أو ظروف غير مواتية، في الوقت الذي أصبحت فيه هذه المؤسسات مألوفة ومعتادة بشكل متزايد حول العالم. وأعرب عن اعتقاده بأن الوقت قد حان للإمارات لأن تؤسس «مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري».ودعا الدكتور ناصر السعيدي إلى تأسيس «شركة الإمارات لتأمين الرهن العقاري» بموجب قانون يحدد مستوى التغطية التأمينية التي من المقترح أن تكون في حدود نسبة 30% مع إمكانية التغيير، ويضع القانون كذلك الهيكل التنظيمي والإشرافي (مثل متطلبات رأس المال وقواعد المحاسبة والشروط الاحترازية)، ويحدد أيضاً التفاصيل الإجرائية المتبعة في حالة التعثر عن تسديد الدفعات في مواعيدها المحددة سلفاً.
وأعرب الدكتور ناصر السعيدي عن تفضيله القيام بخطوات محددة تتمثل في تحديد متطلبات الاحتياطي للاستخدام في حالات الكوارث والظروف الاستثنائية؛ وتفادي تضارب المصالح من خلال تمتع الشركة بالاستقلالية التامة عن المصارف والجهات الأخرى ومنع تقديم حسومات على الأقساط للمصارف (أو الوسطاء ) أو أي تدخل مؤثر لأطراف ثالثة أخرى.
مسؤوليات وأدوار
وشرح الدكتور ناصر السعيدي أدوار ومسئوليات مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري بقوله: ستقوم هذه المؤسسة بتوفير التغطية التأمينية للقروض السكنية المؤهلة لذلك والممنوحة من قبل مؤسسات معتمدة (أي المصارف والمؤسسات المالية التي تحقق الامتثال التام للمتطلبات التنظيمية وشروط كفاية رأس المال) بنسبة تصل إلى 30% مثلاً من قيمة العقار عند الشراء (ويخضع ذلك لمعايير استحقاق التأمين وفقاً للأنواع المختلفة من منتجات تأمين الرهن العقاري)، الأمر الذي يتيح للمصارف رفع سقف قروضها العقارية حتى 90-95% من قيمة الملكية مع قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5-10% من قيمتها.
وأوصى الدكتور ناصر السعيدي بأن لا تقوم المؤسسة بالتأمين على كامل قيمة القرض، وذلك من أجل تفادي المخاطر الأخلاقية وضمان استمرار المقرض بمتابعة كل من الأداء وسداد الدفعات، وتحفيز المقترض على السداد؛ مشيرا إلى أن الحماية الإضافية لشركة تأمين الرهن العقاري تتيح إمكانية خفض الدفعة الأولية المطلوبة من المشترين المحتملين دون تعريض البنوك لمخاطر إضافية.
كما أوصي بأن لا يشمل التأمين المستثمرين الكبار الذين قد ترتكز جدارتهم الائتمانية على تحليل دقيق لثرواتهم وميزانيتهم، ورأي أن التغطية التأمينية يجب أن يستهدف فئات محددة (قد تكون الأقل حظاً ) مثل المشترين للمرة الأولى، والموظفين الشباب، والأزواج الجدد، والعائلات ذات الدخل المحدود، والشركات الصغيرة. ويمكن للفرد الاستفادة من التأمين على رهن عقاري واحد فقط.
إعادة التأمين
واقترح الدكتور ناصر السعيدي بأن تتحوط «مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري» ضد مخاطر تأمين الرهن العقاري من خلال إعادة التأمين لدى شركات عالمية معتمدة تتحمل جزءاً من أعباء إدارة المخاطر.
وتتيح هذه الطريقة تجاوز معدلات الاحتراز في تقديم القروض العقارية (التي تتراوح عادةً بين 60-70%) دون تعريض المصارف الفردية لمخاطر هي بغنى عنها. بمعنى آخر، تتحمل المصارف من 60 إلى 70% من قيمة القرض، لكنها تجني الفائدة المترتبة على كامل المبلغ.
ورأى الدكتور ناصر السعيدي أن وضع هذه الصيغة موضع التنفيذ يتطلب إرساء معايير موحدة لعقود الرهن العقاري، سواء في عمليات التمويل التقليدية أو تلك المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، مما يسمح بالتصنيف الفعال للمخاطر وتطبيق سياسة أكثر كفاءةً لإدارتها، مشيرا إلى أنه يمكن ابتكار صيغة محددة لعمليات الإقراض المتوافقة مع أحكام الشريعة باعتبار أن القرض المدعوم بأصول حقيقية يولد تدفقات نقدية منتظمة.
سوق الرهون العقارية
ورأى أن تأمين الرهن العقاري سيكون أكثر فاعلية إذا ما استند إطاره القانوني الأوسع على مبادئ وممارسات ثابتة، مشيرا إلى أنه يجب تحديد حقوق الملكية بشكل واضح وسهل التنفيذ؛ وأن تكون إجراءات الإفلاس وحبس الرهن العقاري شفافة وسريعة؛ وأن تتم محاولة إعادة التفاوض على الرهن العقاري قبل الشروع بعملية حبس الرهن، فضلا عن إدارة التخلف عن السداد بطريقة قابلة للمحاسبة.
ودعا الدكتور ناصر السعيدي إلى توحيد قواعد الضمان في إطار قانوني أكثر صرامة، وإعادة تصنيف القروض العقارية، التقليدية منها والإسلامية، ضمن أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، واستخدامها لزيادة سيولة المصارف عن طريق اتفاقيات إعادة الشراء (ريبو) مع المصرف المركزي.
مشيرا إلى أن اتباع مثل هذا النهج قد يؤدي إلى نشوء سوق ثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية تدريجيا، وهو ما يؤثر إيجابا على الوضع الكلي لعمق وسيولة أسواق الأوراق المالية المحلية سواء التقليدية أو المتوافقة مع أحكام الشريعة، حيث يعد التأمين على الرهن العقاري حيويا في تسهيل تحويل الأصول غير السائلة إلى أوراق مالية عالية الجودة قابلة للتداول من قبل كافة أنماط المستثمرين والمؤسسات المالية.
ورصد الدكتور ناصر السعيدي ميزة إضافية لإنشاء سوق متخصصة بالأوراق المالية المضمونة والمدعومة بالرهون العقارية وتتمثل في اندماج أسواق الإمارات مع الأسواق المالية العالمية، بما يوفر فئة أصول معيارية مألوفة للمستثمرين العالميين الراغبين بالاستثمار في منطقة الخليج. مشيرا إلى أنه في العادة، يتم دفع أقساط التأمين من قبل المقترض، ولكن يمكن تصور وضع أسلوبا للمشاركة يتحمل المصرف بموجبه حصة من الرسوم على الأقل.
وأكد على أن تأسيس مثل هذه المؤسسة يحقق خمس فوائد أساسية تصب في مصلحة الاقتصاد الإماراتي وعامة الجمهور والقطاع المالي، وتشمل: أولا إنعاش السوق العقارية وقطاع الإنشاءات باعتبارهما المحركين الرئيسيين لدفع عجلة النمو الاقتصادي في دولة الإمارات العربية المتحدة.
ثانيا تسهيل تملك المنازل لأكبر شريحة ممكنة من المجتمع، ثالثا دعم نمو أسواق الرهن العقارية وتكامل أسواق رأس المال، رابعا تمكين المصارف من تخفيف أعباء المخاطر عن ميزانيتها العمومية بما يدفع نحو استئناف مستويات الإقراض المعهودة، خامسا تعزيز عملية ابتكار المنتجات وتوحيد المقاييس، وتدعيم تطوير سوق ثانوية عالية السيولة للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية.
ولفت الدكتور ناصر السعيدي إلى أنه إذا لم يتم العمل مجدداً على إعادة تنشيط ممارسات الإقراض الاعتيادية لمشتري المنازل، فإنه من المقدر أن تتفاقم سوءا القيود المفروضة على القطاع العقاري والقطاعات المرتبطة به مثل صناعة الإنشاءات، حيث أنه من شأن عدم توافر تمويل كافي لقطاع الإسكان الذي كان محركا رئيسيا للنمو الإقليمي، أن يؤدي إلى المزيد من تفاقم الآثار والتداعيات السلبية الناجمة عن موجة الكساد العالمي.
وشرح المنطق الداعي إلى تأسيس مؤسسة إماراتية لتأمين الرهن العقاري بقوله : تُلقي الأزمة المالية العالمية بظلالها على القطاع العقاري في دبي والإمارات العربية المتحدة وبقية دول مجلس التعاون الخليج. وتصطدم مساعي البنوك الرامية إلى تأمين مصادر تمويل ثابتة على المدى المتوسط والطويل، إلى جانب ودائع العملاء، بالمزيد من العراقيل بسبب أزمة الائتمان في الأسواق العالمية.
وأستدرك بقوله : اعتمدت سياسة دولة الإمارات في التعامل مع الأزمة على تخفيف القيود النقدية من خلال خفض أسعار الفائدة، وإيجاد تسهيلات مبتكرة للسيولة، ومقايضة العملات ولتسهيل الإقراض بالدولار.
كما قامت الحكومة بضمان الودائع والقروض ما بين المصارف وضخ الإيداعات في النظام المصرفي. ورغم هذه الإجراءات الوقائية، إلا أن فقدان الثقة على الصعيد العالمي زاد المُقرضين المحليين عزوفاً عن المخاطرة، ودفعهم إلى خفض سقف التسهيلات الائتمانية لقروض التمويل السكنية، وفرض شروط أكثر تشدداً للموافقة على الرهون العقارية.
%70
إعادة التأمين لدى شركات عالمية معتمدة تتيح تجاوز معدلات الاحتراز في تقديم القروض العقارية (التي تتراوح عادةً بين 60-70%) دون تعريض المصارف الفردية لمخاطر .
%95
الشركة المقترحة تتيح للمصارف رفع سقف قروضها العقارية حتى 90-95% من قيمة الملكية مع قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5-10% .
%60
تتحمل المصارف من 60% إلى 70% من قيمة القرض، لكنها تجني الفائدة المترتبة على كامل المبلغ .
%5
تتيح التغطية التأمينية للقروض السكنية المؤهلة قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5%-10% من قيمتها.
%90
تفيد إحصاءات المصرف المركزي أن المصارف العاملة في الدولة قدّمت تمويلات خلال السنوات القليلة الماضية بين 70% و90 من قيمة العقارات، وتحمّلت مصارف أخرى الثمن كاملاً.
البيان 14/06/2009
اقترح الدكتور ناصر السعيدي رئيس الشؤون الاقتصادية في سلطة مركز دبي المالي العالمي تأسيس مؤسسة إماراتية لتأمين الرهن العقاري تتولى مسؤولية توفير التغطية التأمينية للقروض السكنية، ودعا إلى إرساء معايير موحدة لعقود الرهن العقاري، سواء في عمليات التمويل التقليدية أو تلك المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، مما يسمح بتصنيف المخاطر وتطبيق سياسة أكثر كفاءةً لإدارتها.
وقال الدكتور ناصر السعيدي ل«البيان الاقتصادي» إن دولة الإمارات مازالت تفتقر إلى وجود مؤسسة تتولى تقديم الائتمان ضد مخاطر تعثر الرهن العقاري الناجم عن مواجهة الأفراد ضائقة اقتصادية أو ظروف غير مواتية، في الوقت الذي أصبحت فيه هذه المؤسسات مألوفة ومعتادة بشكل متزايد حول العالم. وأعرب عن اعتقاده بأن الوقت قد حان للإمارات لأن تؤسس «مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري».ودعا الدكتور ناصر السعيدي إلى تأسيس «شركة الإمارات لتأمين الرهن العقاري» بموجب قانون يحدد مستوى التغطية التأمينية التي من المقترح أن تكون في حدود نسبة 30% مع إمكانية التغيير، ويضع القانون كذلك الهيكل التنظيمي والإشرافي (مثل متطلبات رأس المال وقواعد المحاسبة والشروط الاحترازية)، ويحدد أيضاً التفاصيل الإجرائية المتبعة في حالة التعثر عن تسديد الدفعات في مواعيدها المحددة سلفاً.
وأعرب الدكتور ناصر السعيدي عن تفضيله القيام بخطوات محددة تتمثل في تحديد متطلبات الاحتياطي للاستخدام في حالات الكوارث والظروف الاستثنائية؛ وتفادي تضارب المصالح من خلال تمتع الشركة بالاستقلالية التامة عن المصارف والجهات الأخرى ومنع تقديم حسومات على الأقساط للمصارف (أو الوسطاء ) أو أي تدخل مؤثر لأطراف ثالثة أخرى.
مسؤوليات وأدوار
وشرح الدكتور ناصر السعيدي أدوار ومسئوليات مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري بقوله: ستقوم هذه المؤسسة بتوفير التغطية التأمينية للقروض السكنية المؤهلة لذلك والممنوحة من قبل مؤسسات معتمدة (أي المصارف والمؤسسات المالية التي تحقق الامتثال التام للمتطلبات التنظيمية وشروط كفاية رأس المال) بنسبة تصل إلى 30% مثلاً من قيمة العقار عند الشراء (ويخضع ذلك لمعايير استحقاق التأمين وفقاً للأنواع المختلفة من منتجات تأمين الرهن العقاري)، الأمر الذي يتيح للمصارف رفع سقف قروضها العقارية حتى 90-95% من قيمة الملكية مع قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5-10% من قيمتها.
وأوصى الدكتور ناصر السعيدي بأن لا تقوم المؤسسة بالتأمين على كامل قيمة القرض، وذلك من أجل تفادي المخاطر الأخلاقية وضمان استمرار المقرض بمتابعة كل من الأداء وسداد الدفعات، وتحفيز المقترض على السداد؛ مشيرا إلى أن الحماية الإضافية لشركة تأمين الرهن العقاري تتيح إمكانية خفض الدفعة الأولية المطلوبة من المشترين المحتملين دون تعريض البنوك لمخاطر إضافية.
كما أوصي بأن لا يشمل التأمين المستثمرين الكبار الذين قد ترتكز جدارتهم الائتمانية على تحليل دقيق لثرواتهم وميزانيتهم، ورأي أن التغطية التأمينية يجب أن يستهدف فئات محددة (قد تكون الأقل حظاً ) مثل المشترين للمرة الأولى، والموظفين الشباب، والأزواج الجدد، والعائلات ذات الدخل المحدود، والشركات الصغيرة. ويمكن للفرد الاستفادة من التأمين على رهن عقاري واحد فقط.
إعادة التأمين
واقترح الدكتور ناصر السعيدي بأن تتحوط «مؤسسة الإمارات لتأمين الرهن العقاري» ضد مخاطر تأمين الرهن العقاري من خلال إعادة التأمين لدى شركات عالمية معتمدة تتحمل جزءاً من أعباء إدارة المخاطر.
وتتيح هذه الطريقة تجاوز معدلات الاحتراز في تقديم القروض العقارية (التي تتراوح عادةً بين 60-70%) دون تعريض المصارف الفردية لمخاطر هي بغنى عنها. بمعنى آخر، تتحمل المصارف من 60 إلى 70% من قيمة القرض، لكنها تجني الفائدة المترتبة على كامل المبلغ.
ورأى الدكتور ناصر السعيدي أن وضع هذه الصيغة موضع التنفيذ يتطلب إرساء معايير موحدة لعقود الرهن العقاري، سواء في عمليات التمويل التقليدية أو تلك المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، مما يسمح بالتصنيف الفعال للمخاطر وتطبيق سياسة أكثر كفاءةً لإدارتها، مشيرا إلى أنه يمكن ابتكار صيغة محددة لعمليات الإقراض المتوافقة مع أحكام الشريعة باعتبار أن القرض المدعوم بأصول حقيقية يولد تدفقات نقدية منتظمة.
سوق الرهون العقارية
ورأى أن تأمين الرهن العقاري سيكون أكثر فاعلية إذا ما استند إطاره القانوني الأوسع على مبادئ وممارسات ثابتة، مشيرا إلى أنه يجب تحديد حقوق الملكية بشكل واضح وسهل التنفيذ؛ وأن تكون إجراءات الإفلاس وحبس الرهن العقاري شفافة وسريعة؛ وأن تتم محاولة إعادة التفاوض على الرهن العقاري قبل الشروع بعملية حبس الرهن، فضلا عن إدارة التخلف عن السداد بطريقة قابلة للمحاسبة.
ودعا الدكتور ناصر السعيدي إلى توحيد قواعد الضمان في إطار قانوني أكثر صرامة، وإعادة تصنيف القروض العقارية، التقليدية منها والإسلامية، ضمن أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري، واستخدامها لزيادة سيولة المصارف عن طريق اتفاقيات إعادة الشراء (ريبو) مع المصرف المركزي.
مشيرا إلى أن اتباع مثل هذا النهج قد يؤدي إلى نشوء سوق ثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية تدريجيا، وهو ما يؤثر إيجابا على الوضع الكلي لعمق وسيولة أسواق الأوراق المالية المحلية سواء التقليدية أو المتوافقة مع أحكام الشريعة، حيث يعد التأمين على الرهن العقاري حيويا في تسهيل تحويل الأصول غير السائلة إلى أوراق مالية عالية الجودة قابلة للتداول من قبل كافة أنماط المستثمرين والمؤسسات المالية.
ورصد الدكتور ناصر السعيدي ميزة إضافية لإنشاء سوق متخصصة بالأوراق المالية المضمونة والمدعومة بالرهون العقارية وتتمثل في اندماج أسواق الإمارات مع الأسواق المالية العالمية، بما يوفر فئة أصول معيارية مألوفة للمستثمرين العالميين الراغبين بالاستثمار في منطقة الخليج. مشيرا إلى أنه في العادة، يتم دفع أقساط التأمين من قبل المقترض، ولكن يمكن تصور وضع أسلوبا للمشاركة يتحمل المصرف بموجبه حصة من الرسوم على الأقل.
وأكد على أن تأسيس مثل هذه المؤسسة يحقق خمس فوائد أساسية تصب في مصلحة الاقتصاد الإماراتي وعامة الجمهور والقطاع المالي، وتشمل: أولا إنعاش السوق العقارية وقطاع الإنشاءات باعتبارهما المحركين الرئيسيين لدفع عجلة النمو الاقتصادي في دولة الإمارات العربية المتحدة.
ثانيا تسهيل تملك المنازل لأكبر شريحة ممكنة من المجتمع، ثالثا دعم نمو أسواق الرهن العقارية وتكامل أسواق رأس المال، رابعا تمكين المصارف من تخفيف أعباء المخاطر عن ميزانيتها العمومية بما يدفع نحو استئناف مستويات الإقراض المعهودة، خامسا تعزيز عملية ابتكار المنتجات وتوحيد المقاييس، وتدعيم تطوير سوق ثانوية عالية السيولة للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية.
ولفت الدكتور ناصر السعيدي إلى أنه إذا لم يتم العمل مجدداً على إعادة تنشيط ممارسات الإقراض الاعتيادية لمشتري المنازل، فإنه من المقدر أن تتفاقم سوءا القيود المفروضة على القطاع العقاري والقطاعات المرتبطة به مثل صناعة الإنشاءات، حيث أنه من شأن عدم توافر تمويل كافي لقطاع الإسكان الذي كان محركا رئيسيا للنمو الإقليمي، أن يؤدي إلى المزيد من تفاقم الآثار والتداعيات السلبية الناجمة عن موجة الكساد العالمي.
وشرح المنطق الداعي إلى تأسيس مؤسسة إماراتية لتأمين الرهن العقاري بقوله : تُلقي الأزمة المالية العالمية بظلالها على القطاع العقاري في دبي والإمارات العربية المتحدة وبقية دول مجلس التعاون الخليج. وتصطدم مساعي البنوك الرامية إلى تأمين مصادر تمويل ثابتة على المدى المتوسط والطويل، إلى جانب ودائع العملاء، بالمزيد من العراقيل بسبب أزمة الائتمان في الأسواق العالمية.
وأستدرك بقوله : اعتمدت سياسة دولة الإمارات في التعامل مع الأزمة على تخفيف القيود النقدية من خلال خفض أسعار الفائدة، وإيجاد تسهيلات مبتكرة للسيولة، ومقايضة العملات ولتسهيل الإقراض بالدولار.
كما قامت الحكومة بضمان الودائع والقروض ما بين المصارف وضخ الإيداعات في النظام المصرفي. ورغم هذه الإجراءات الوقائية، إلا أن فقدان الثقة على الصعيد العالمي زاد المُقرضين المحليين عزوفاً عن المخاطرة، ودفعهم إلى خفض سقف التسهيلات الائتمانية لقروض التمويل السكنية، وفرض شروط أكثر تشدداً للموافقة على الرهون العقارية.
%70
إعادة التأمين لدى شركات عالمية معتمدة تتيح تجاوز معدلات الاحتراز في تقديم القروض العقارية (التي تتراوح عادةً بين 60-70%) دون تعريض المصارف الفردية لمخاطر .
%95
الشركة المقترحة تتيح للمصارف رفع سقف قروضها العقارية حتى 90-95% من قيمة الملكية مع قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5-10% .
%60
تتحمل المصارف من 60% إلى 70% من قيمة القرض، لكنها تجني الفائدة المترتبة على كامل المبلغ .
%5
تتيح التغطية التأمينية للقروض السكنية المؤهلة قيام مشتري الوحدة السكنية بسداد دفعة أولى تتراوح بين 5%-10% من قيمتها.
%90
تفيد إحصاءات المصرف المركزي أن المصارف العاملة في الدولة قدّمت تمويلات خلال السنوات القليلة الماضية بين 70% و90 من قيمة العقارات، وتحمّلت مصارف أخرى الثمن كاملاً.